MPG 2025-2028 na accountant

MeerjarenProgramma Grondontwikkeling (MPG) 2025-2028

Nieuw Delft (foto Vincent Basler)

Gemeente Delft Afdeling Grond en Vastgoed Postbus 78 2600 ME DELFT Delft, mei 2025

Voorwoord Ruimtelijke ontwikkelingen binnen gemeente Delft vinden zowel plaats op eigen gronden als op gronden van derden. Bij eigen gronden stelt de gemeente veelal een grondexploitatie op om actief en risicodragend kavels bouwrijp te maken en deze vervolgens te verkopen, waarna zij het openbaar gebied woonrijp maakt. Hebben derden plannen op hun grond die passen bij de goede groei van Delft dan heeft de gemeente, in principe, de intentie te faciliteren. De gemeente sluit in dat geval een anterieure overeenkomst waarin zij haar kosten verhaalt. In het MeerjarenProgramma Grondontwikkeling (MPG) rapporteert Delft over de gebiedsontwikkelingen op haar eigen gronden, zowel qua programma en planning als financieel en over het bijbehorende risicoprofiel. Wijzigingen (financieel en in het risicoprofiel) worden verwerkt in de Jaarrekening. In het MPG gaat verder aandacht uit naar de strategische grondposities die Delft nog heeft en die in de toekomst mogelijk tot nieuwe projecten of programma’s met grondexploitaties kunnen leiden. Ook wordt er gerapporteerd over het verloop van de Reserve kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen en ruimtelijke ontwikkelingen. Deze reserve heeft de gemeente gevormd naar aanleiding van vaststelling van de Nota Kostenverhaal in 2021. Voor u ligt nu het MeerjarenProgramma Grondontwikkeling (MPG) 2025-2028.

Wijzigingen ten opzichte van het MPG 2024 vormen input voor de Jaarrekening 2024. In dit MPG 2025 is ervoor gekozen om de geactualiseerde cijfers te vergelijken met de MPG stand 2024 aangevuld met de financiële gegevens van de tussentijds vastgestelde grondexploitaties Kop van de Buitenhof en Kop Nieuwe Haven. Dit maakt dit MPG 2025 niet geheel vergelijkbaar met het MPG 2024.

2

Inhoudsopgave 1.

Het MPG 2025 in hoofdlijnen ..........................................................................................................4 1.1. Inleiding ........................................................................................................................................4 1.2. Parameters en algemene risico’s..................................................................................................5 1.3. Samenvatting resultaten grondexploitaties en grondposities .....................................................6 1.4. Opbouw rapportage ...................................................................................................................10

2.

Actieve Grondexploitaties .............................................................................................................11 2.1. In uitvoering ...............................................................................................................................11 2.1.1. Kop van de Buitenhof ..........................................................................................................11 2.1.2. Kop Nieuwe Haven ..............................................................................................................18 2.1.3. Maria Duystlaan ..................................................................................................................21 2.1.4. Nieuw Delft ..........................................................................................................................25 2.1.5. Voorhof Noord-West ...........................................................................................................37 2.2. In afronding ................................................................................................................................42 2.2.1. Haring ..................................................................................................................................42

3.

Resterende gebiedsontwikkelingen en grondposities ...................................................................45 3.1. Schieoevers.............................................................................................................................45 3.2. Gillis/Delfia .............................................................................................................................45 3.3. Campus Zuid ...........................................................................................................................45 3.4. Kavels Tanthof ........................................................................................................................46 3.5 De Reiger .................................................................................................................................46 3.6 Faradaykavel ............................................................................................................................46

4.

Kostenverhaal ................................................................................................................................47

Bijlage 1. Kaders en besluiten ...............................................................................................................48 Bijlage 2. Kaart met locaties ..................................................................................................................50

3

1. Het MPG 2025 in hoofdlijnen 1.1. Inleiding Het MeerjarenProgramma Grondontwikkeling (MPG) 2025 laat zien hoe de ruimtelijke ontwikkelingen op eigen gronden in Delft verlopen. Het geeft een overzicht van wat er het afgelopen jaar is gebeurd en wat we in de toekomst kunnen verwachten. Daarbij gaat het vooral om planvorming, programmering, financiën en planning met bijbehorende risico’s. Kortom, het MPG geeft een beeld van zowel de feiten als de verwachtingen. Het afgelopen jaar 2024 is over het algemeen goed verlopen binnen Delft. We hebben de lopende grondexploitaties onder controle. Er waren geen grote tegenslagen en we komen bij verschillende grondexploitaties in de afrondende fase. De grondexploitaties Kop van de Buitenhof en Kop Nieuwe Haven zijn in 2024 door de gemeenteraad vastgesteld. Ook de komende jaren zullen nieuwe grondexploitaties ter vaststelling aan de raad worden aangeboden. Voor verschillende projecten in zowel Delft-West als Schieoevers heeft de gemeente specifieke uitkeringen aangevraagd en toegekend gekregen. Binnen Delft-West betreft dit voor Kop van de Buitenhof de zogenaamde Versnellingsmiddelen en de Woningbouw Impuls (WBI). De WBI-subsidie is ook toegekend aan de projecten De Reiger, Gillis-Delfia en de Van Hasseltlaan. Voor Schieoevers wordt in dit verband verwezen naar de halfjaarlijkse voortgangsrapportages.

Aan de subsidies zijn voorwaarden gekoppeld met betrekking tot woningaantallen, betaalbaarheidspercentage en realisatiesnelheid. Deze worden gemonitord, zodat er tijdig gerapporteerd en eventueel bijgestuurd kan worden. Blikken we terug op 2024 dan valt hierover verder het volgende te melden1. De vraag naar woningen blijft hoog, zowel in Nederland als in Delft. De complexiteit van wetgeving en het geldende beleid maken gebiedsontwikkeling ingewikkeld. Niet alles is mogelijk en er moeten keuzes worden gemaakt. In 2024 zijn er landelijk minder woningen gebouwd dan het jaar ervoor. De inflatie bleef onverwacht hoog, waardoor Nederland nu een van de landen met de hoogste inflatie in Europa is. De kosten voor planvorming en uitvoering zijn gestegen, en er is een tekort aan personeel. Hoewel de prijzen voor bouwmaterialen zijn gedaald, zijn de loonkosten gestegen. De nieuwe Wet betaalbare huur heeft de onzekerheid bij beleggers verminderd. De vraag naar kantoren is vooral in het derde kwartaal van 2024 afgenomen. Deze ontwikkelingen maken nieuwe en lopende gebiedsontwikkelingen ingewikkeld maar niet onmogelijk. Voor de toekomst liggen er uitdagingen op de kantorenmarkt, blijven de bouwkosten stijgen en leidt de dalende rente tot blijvende stijging van woningprijzen.

De risico's van netcongestie, verduurzaming, stikstofproblematiek, een nieuw kabinet en internationale spanningen blijven ook in 2025 een rol spelen. Al met al blijft de behoefte aan woningen en voorzieningen groot in Delft, terwijl de grond schaars is.

1 Bronnen: ABN AMRO Bank, ING bank, Rabobank, NVM Business, Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling

4

1.2. Parameters en algemene risico’s De toekomstige economische situatie is eveneens van invloed op de grondexploitaties. Enerzijds moet een inschatting worden gemaakt van de kosten- en opbrengstenstijgingen vanaf 2025 (parameters in de grondexploitaties). Anderzijds vragen (algemene) risico’s om een kwantificering van de mogelijke financiële impact. Hiervoor zijn scenario’s ontwikkeld voor de gehanteerde parameters in alle grondexploitaties. Onderstaande tabel bevat de toegepaste parameters in het MPG 2025. Tabel 1 Parameters MPG 2025

MPG 2025

PARAMETERS

MPG 2024

Kosten- en opbrengstenstijging

2024

2025

2026

2027

2028 e.v.

2024

2025 e.v.

Kostenstijging civiel technisch (GWW) Kostenstijging plankosten en overig (CPI) Opbrengstenstijging (CPI)

2,7% 3,3% 2,9%

5,7% 4,4% 2,9%

3,5% 2,9% 2,9%

3,5% 2,9% 2,9%

3,5% 2,9% 2,9%

5,8% 4,3% 2,7%

3,5% 2,7% 2,7%

Overige parameters Rente Disconteringsvoet

2024

2025

2026

2027

2028 e.v.

2024

2025 e.v.

1,55% 2%

0,39% 2%

0,39% 2%

0,39% 2%

0,39% 2%

1,55% 2%

1,55% 2%

Nog te maken kosten met prijspeil 1-1-2024 in het MPG 2024 zijn in het MPG 2025 geïndexeerd naar prijspeil 1-1-2025 met 2,7% respectievelijk 3,3%. Het eerste percentage is een inschatting op basis van beschikbare gegevens over de eerste 3 kwartalen van 2024. Het tweede is de ingeschatte indexatie over 2024 op grond van beschikbare gegevens over de eerste 11 maanden van dat jaar. Voor de kostenstijging civiel technisch wordt aangesloten op de index voor grond-, weg- en waterbouw (GWW). Voor de kostenstijging plankosten en overig vormt de ConsumentenPrijsIndex (CPI) de grondslag. Beide indexen zijn afkomstig van het CBS. De kostenstijging voor het jaar 2025 is, conform de ‘Memo MPG 2025’ betreffende uitgangspunten parameters en risico’s, gebaseerd op de gemiddelde kostenstijging in de afgelopen 5 jaar, de kostenstijgingen in de jaren hierna volgen de gemiddelde kostenstijging in de afgelopen 10 jaar. In afwijking van de methodiek voor de kostenstijging zijn voorzichtigheidshalve de nog te realiseren opbrengsten per 1-1-2025 én over volgende jaren geïndexeerd op basis van de gemiddelde stijging van de CPI in de afgelopen 10 jaar. In de laatste 2 kolommen is een vergelijk met de parameters gehanteerd in het MPG 2024 opgenomen. De wijzigingen zijn niet dermate dat een separate berekening van het effect noodzakelijk wordt geacht. Dit was wel het geval ten tijde van het MPG 2023.

De overige parameters (rente en discontovoet) liggen qua berekeningssystematiek vast. De berekeningssystematiek voor de rente is echter gewijzigd vanaf 2025. Aangesloten moet worden op de gemeentelijke omslagrente. Deze is als gemiddelde berekend over de komende vier jaar. Dit leidt tot een daling van de rente van 1,55% naar 0,39%. De discontovoet is gelijk gebleven. Bij het TMPG 2025 worden de parameters opnieuw uitgerekend op basis van de definitief beschikbare gegevens over 2024. Indien noodzakelijk kan dit dan leiden tot verwerking in de tussentijdse actualisatie van de grondexploitaties in dit TMPG. De algemene risico’s zijn vertaald in drie scenario’s met alternatieve parameters. Toepassing van deze afwijkende parameters leidt tot andere uitkomsten van de grondexploitaties (= andere waardes

5

netto contante waarde2). Deze financieel vertaalde algemene risico’s zullen, net als geldt voor de project specifieke risico’s, door het gemeentelijk weerstandsvermogen moeten worden afgedekt. De drie scenario’s zijn de volgende: • Scenario 1 Aanhoudende onzekerheid op mondiaal en nationaal vlak leiden tot economische terugval. Dit resulteert in verlies van vertrouwen in de woningmarkt en is vertaald in een opbrengstendaling van 5% (in plaats van stijging met 2,9%) over het jaar 2025 met een kans van optreden van 50%. • Scenario 2 Aanhoudende inflatie na 2025. In dit scenario worden de kostenstijgingen over het jaar 2025 voortgezet over het jaar 2026 (5,7% en 4,4% in plaats van 3,5% en 2,9%), met een kans van optreden van 25%. • Scenario 3 Dit is een combinatie van de scenario’s 1 en 2 met een kans van optreden van 10%.

1.3. Samenvatting resultaten grondexploitaties en grondposities De hoofdconclusies van het MPG 2025 zijn: - Voor de verliesgevende grondexploitaties kan de benodigde verliesvoorziening worden verlaagd met € 4,83 mln. tot € 3,31 mln. - Afsluiting van project Harnaschpolder levert een klein positief resultaat op (€ 0,16 mln.). - Het resultaat bij de Jaarrekening 2024 is € 5,15 mln. voordelig. - Voor het afdekken van risico’s is een bedrag nodig van € 8,83 mln. aan weerstandsvermogen, een verlaging van € 4,43 mln. ten opzichte van het MPG 2024 3 (en € 2,59 mln. ten opzichte van het TMPG 2024). Deze verlaging is te verklaren doordat een aantal projecten weer een fase verder zijn en daarmee de voorziene kosten (waarover de risico’s berekend worden) lager zijn geworden. Delft telt zes gemeentelijke grondexploitaties. Deze zijn: In uitvoering: • Kop van de Buitenhof • Kop Nieuwe Haven • Maria Duystlaan • Nieuw Delft • Voorhof Noord-West In afronding: • Haring Het project Harnaschpolder is per 31-12-2024 afgesloten. In tabel 2 zijn per grondexploitatie de belangrijkste gegevens op een rij gezet ten tijde van het MPG 2025 en het MPG 2024. Dit betreft de netto contante waarde (NCW), de looptijd en het programma. De NCW is het verwachte financieel resultaat op prijspeil 1-1-2025, respectievelijk 1-1-2024.

De 2 Netto contante waarde is het verschil tussen toekomstige opbrengsten en kosten, via een rentevoet

teruggerekend naar een bedrag per nu. 3 Voor de vergelijkbaarheid zijn de MPG 2024 tabellen aangepast en uitgebreid met in 2024 vastgestelde grondexploitaties Kop van de Buitenhof en Kop Nieuwe Haven.

6

looptijd geeft het jaar van afronding van het project aan. Het programma is opgesplitst in aantallen woningen en m2 bvo (bruto vloeroppervlak) overige functies. Met behulp van smileys wordt aangegeven of een project nog in de pas loopt. Bij een beperkte (negatieve) afwijking scoort een project groen, een grotere afwijking leidt tot een oranje smiley en bij een grote afwijking kleurt de smiley rood. De grondexploitaties Kop van de Buitenhof en Kop Nieuwe Haven waren ten tijde van het MPG 2024 nog niet vastgesteld. In de tabel is ervoor gekozen om voor deze projecten de gegevens bij de start van de grondexploitatie op te nemen. Op deze wijze wordt inzicht gegeven welke wijzigingen hebben plaatsgevonden via actualisatie van beide grondexploitaties bij het MPG 2025. De negatieve afwijkingen blijven beperkt tot een verlenging van de looptijd met 1 jaar bij de projecten Haring en Voorhof Noord-West. Nieuw Delft laat een verbetering van het verwachte resultaat (netto contante waarde) met € 6,06 mln. zien. Dit is in hoofdzaak het gevolg van volledige vrijval van de resterende middelen voor het oplossen van eventuele parkeertekorten ter grootte van € 5,5 mln. Hierdoor is project Nieuw Delft niet langer verliesgevend, maar wordt een positief eindresultaat verwacht. Voor nadere uitleg zie informatie per project verderop in dit MPG.

Tabel 2 Financieel overzicht grondexploitaties MPG 2025 score

Programma Bouwgronden in exploitatie bedragen in 1.000 EUR

NCW MPG 2025

NCW MPG 2024

Winst of verlies

Looptijd

Looptijd

MPG 2025

MPG 2024

Totaal aantal Totaal m² woningen niet-wonen

J

K

L

In uitvoering Nieuw Delft

333 1.072

360 winst -4.990 verlies

2034 2028

2035 2028

>100<1000 >1000

34.000 44.000

Maria Duystlaan

-1.520

-1.500 verlies

2028

2028

>50<100

6.000

J J J

Haring

-1.374

-1.267 verlies

2025

2024

>50<100

-420

-390 verlies

2025

2025

0

2.000

J

387 winst

2028

2027

>100<1000

15.000

Kop van de Buitenhof*

Kop Nieuwe Haven* Voorhof Noord-West

J K L *

558

totaal negatief

-3.314

-8.148

totaal positief

1.962

747

K K

NCW

looptijd

programma

Project verloopt volgens bestuurlijk vastgesteld plan (grondexploitatie en stedenbouwkundig plan of overeenkomst)

< € 0,1 mln

gelijk

< 5%

Project wijkt beperkt nadelig af van bestuurlijk vastgesteld plan of vorig MPG op in ieder geval één van de onderdelen:

> € 0,1 - < € 0,2 mln

1 jaar langer

> 5% - < 10%

Project wijkt nadelig af van bestuurlijk vastgesteld plan of vorig MPG op één of meer van de onderdelen:

> € 0,2 mln

> 1 jaar langer

> 10%

NCW/looptijd bij start in 2024 i.p.v. MPG 2024

De relevante financiële mutaties in de grondexploitaties en grondposities zijn in onderstaande tabel samengevat. Tabel 3 Financiële mutaties grondexploitaties en grondposities MPG 2025

Verliesgevende grexen (NCW) Winstgevende grexen (NCW) Tussentijdse winstneming

MPG 2024**

Verschil

V/N*

€

-3,31 €

-8,15 €

4,83 V

€

1,96 €

0,75 €

1,22 V

€

-

-

-

€

€

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig ** incl Kop van de Buitenhof én Kop Nieuw e Haven bij start

Het resultaat bij de Jaarrekening 2024 bedraagt € 5,15 mln (positief). Zie hiervoor tabel 4. Voor verliesgevende grondexploitaties moet een zogeheten voorziening worden gevormd. Bij het MPG 2024 bedroeg deze voorziening € 8,15 mln. Bij het MPG 2025 kan de voorziening worden 7

verlaagd met € 4,83 mln. tot € 3,13 mln. Tussentijds is de voorziening echter al aangevuld door toevoeging van rente (oprenting) ter grootte van € 0,16 mln. Dit betekent dat er per saldo € 4,99 mln. (€ 4,83 mln. + € 0,16 mln.) uit de voorziening vrij van kan vallen ten gunste van de algemene middelen. Verder is project Harnaschpolder afgesloten per 31-12-2024. Niet alle verwachte kosten in 2024 zijn ook gemaakt. Er blijft een bedrag over van € 0,16 mln. Tabel 4 Resultaat Jaarrekening 2024 Mutatie

V/N*

Verliesgevende grexen (NCW) Tussentijdse ophoging voorziening Al verwerkt bij TMPG 2024/NJR 2024 Tussentijdse winstneming Afsluiting Harnaschpolder

€

4,83 V

€

0,16 V

€

-

Totaal resultaat

€

-

€

0,16 V

€

5,15 V

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Bij het MPG 2025 zijn de project specifieke risico’s samenhangend met de in uitvoering zijnde grondexploitaties geactualiseerd. Het totale project specifieke risicoprofiel is met € 2,45 mln. verbeterd (van € 10,02 mln. naar € 7,57 mln.). Zie hiervoor ook tabel 5. Verbetering van het risicoprofiel komt bijna volledig voor rekening van de projecten Kop van de Buitenhof en Nieuw Delft. Hier hebben zich risico’s voorgedaan, konden er risico’s worden geschrapt en hebben nieuwe berekeningen plaatsgevonden. Voor nadere uitleg zie risico informatie per project verderop in dit MPG. Het bedrag te dekken door het gemeentelijk weerstandsvermogen komt uit op € 5,86 mln. (project Voorhof Noord-West kan zijn risico’s zelf opvangen, omdat dit een positief verwacht resultaat heeft en Kop van de Buitenhof en Nieuw Delft kunnen dit deels). Dit is € 3,54 mln. lager ten opzichte van het MPG 2024. Een nadere toelichting op het risicoprofiel per project is opgenomen in Hoofdstuk 2. Tabel 5 Projectspecifieke risico’s Projectspecifieke risico's

MPG 2025

Kop van de Buitenhof** Nieuw Delft Maria Duystlaan Haring Kop Nieuwe Haven** Voorhof Noord-West

€

4,47 €

MPG 2024

5,78 €

-1,31 V

€

2,06 €

3,02 €

-0,96 V

€

0,67 €

0,88 €

-0,21 V

€

-

-

€

0,07 €

€

0,31 €

0,27 €

0,04 N

Totaal projectspecifiek risicobedrag

€

7,57 €

10,02 €

-2,45 V

Te dekken door weerstandsvermogen

€

5,86 €

9,39 €

-3,54 V

€

Verschil

€

0,07 €

V/N*

-0,00

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig ** Bij start in 2024 i.p.v. MPG 2024

Zoals in de inleiding aangegeven zijn bij dit MPG ook algemene risico’s benoemd in de vorm van 3 scenario’s met afwijkende parameters. Deze scenario’s zijn de volgende. - Scenario 1: 5% opbrengstendaling over 2025 (2,9% stijging in de volgende jaren) met een kans van optreden van 50%. - Scenario 2: 1 jaar extra kostenstijging van respectievelijk 5,7% en 4,4% over 2026 (vanaf 2027 3,5% respectievelijk 2,9%) met een kans van optreden van 25%. - Scenario 3: scenario 1 en scenario 2 samen met een kans van optreden van 10%. 8

Het scenario 1 gaat uit van een aanhoudende mondiale onzekerheid. Dit leidt in dit scenario tot een daling van de grondopbrengsten van 5% over het jaar 2025. Van een vastgoedcrisis is in dit scenario (nog) geen sprake. Het scenario 2 gaat uit van aanhoudend hoge inflatie en kostenstijging over het jaar 2026. Met extreme uitschieters zoals over 2023 wordt geen rekening gehouden in dit scenario. Scenario 3: scenario 1 en scenario 2 samen met een kans van optreden van 10%. Het scenario 4 uit het MPG 2024 (hogere rente) is in het MPG 2025 niet meer meegenomen. De nieuwe berekeningssystematiek voor de rente maakt dit scenario overbodig. Door het toepassen van een gemiddelde rente wordt het effect van eventuele renteschommelingen al afgezwakt. Toepassing van deze alternatieve parameters leidt tot een algemeen risicobedrag van € 3,19 mln. Zie ook tabel 6. Omdat project Voorhof Noord-West winstgevend is kan dit project voor het bepalen van het benodigde weerstandsvermogen buiten beschouwing worden gelaten Dit leidt tot een benodigd weerstandsvermogen van € 2,97 mln. Dit is € 0,90 mln. lager ten opzichte van het MPG 2024. De verlaging van het algemeen risicoprofiel hangt mede samen met de voortschrijding van de werkzaamheden in de projecten. De nog te maken kosten en opbrengsten nemen af waardoor de impact van de alternatieve indexen ook afneemt.

Tabel 6 Algemene risico’s Algemene risico's

MPG 2025

MPG 2024**

Verschil

V/N*

Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 Scenario 4

€

2,42 €

2,89 €

-0,47 V

€

0,20 €

0,25 €

-0,05 V

€

0,56 €

0,68 €

-0,11 V

nvt

€

0,17 €

-0,17 V

Totaal algemeen risicobedrag

€

3,19 €

3,99 €

-0,80 V

Te dekken door weerstandsvermogen

€

2,97 €

3,87 €

-0,90 V

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig ** incl Kop van de Buitenhof én Kop Nieuw e Haven bij start grondexploitatie

De beide typen risico’s zijn in de volgende tabel samengevat. In totaal moet er een bedrag van € 8,83 mln. worden opgenomen in het gemeentelijk weerstandsvermogen. Dit is een verlaging van € 4,43 mln. ten opzichte van het MPG 2024. Bij de Programmabegroting 2025 is het resultaat van het TMPG 2024 reeds verwerkt (op te nemen bedrag in weerstandsvermogen van € 11,42 mln.), waardoor bij de Jaarrekening 2024 effectief nog een verlaging van € 2,59 mln. resteert (€ 11,42 minus € 8,83). Tabel 7 Samenvatting risico’s MPG 2025

TMPG 2024

MPG 2024** Verschil

V/N*

Projectspecifieke risico's € Op te nemen in weerstandsvermogen projectspecifiek €

7,57 € 5,86 €

9,85 € 9,22 €

10,02 € 9,39 €

-2,45 V -3,54 V

Algemene risico's Op te nemen in weerstandsvermogen algemeen

€ €

3,19 € 2,97 €

2,33 € 2,20 €

3,99 € 3,87 €

-0,80 V -0,90 V

Totaal risico's Op te nemen in weerstandsvermogen totaal

€ €

10,76 € 8,83 €

12,18 € 11,42 €

14,01 € 13,26 €

-3,25 V -4,43 V

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig ** incl Kop van de Buitenhof én Kop Nieuw e Haven bij start

9

1.4. Opbouw rapportage Na het MPG in hoofdlijnen wordt in Hoofdstuk 2 ingegaan op de wijzigingen in de individuele grondexploitaties. Hoofdstuk 3 schetst gebiedsontwikkelingen binnen de gemeente en het gemeentelijk strategisch grondbezit. Het gaat hierbij om: • • • • • •

Schieoevers - Vulcanusweg 295-305 en Stationsomgeving Delft Campus Gillis/Delfia – Chopinlaan / Mozartlaan / Bachsingel Campus Zuid – ten zuiden van de Kruithuisweg Kavel Tanthof – Laan der Verenigde Naties westzijde De Reiger – Papsouwselaan 226 e.o. Faradaykavel – Rotterdamseweg 390

Deze laatste is een nieuw toegevoegde locatie. Tot slot wordt in Hoofdstuk 4 kort stilgestaan bij het gemeentelijk kostenverhaal. In de bijlagen zijn relevante beleidsstukken en besluiten samengevat en is een kaartje met locaties opgenomen.

10

2. Actieve Grondexploitaties 2.1. In uitvoering 2.1.1. Kop van de Buitenhof Beoogd resultaat Het project Kop van de Buitenhof heeft als doel een gevarieerd woningaanbod toe te voegen. Door bestaande voorzieningen te verdichten en een andere plaats te geven binnen het plangebied van de Kop van de Buitenhof ontstaat ruimte voor aanvullende woningbouw en kleinschalige voorzieningen. In onderstaande afbeelding is het plangebied van de grondexploitatie Kop van de Buitenhof weergegeven. De gele vlakken geven de uitgeefbare kavels weer.

Figuur 1 Plangebied Kop van de Buitenhof

Programmering en planning De grondexploitatie Kop van de Buitenhof is 16 mei 2024 vastgesteld. De looptijd van het project is tot en met 2034, dit is een verkorting van de looptijd met twee jaar ten opzichte van de vastgestelde grondexploitatie; het betreft een administratieve wijziging om te voldoen aan BBV4-regelgeving waarbij de maximale looptijd van een grondexploitatie 10 jaar mag zijn.

4 BBV: Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten

11

In de huidige grondexploitatie houden we onderstaande planning aan:  Uitvoeren diverse onderzoeken kavel A5 in 2025;  Bouwrijp maken kavel A5 in 2026;  Verkoop kavel A5 in 2026;  Woonrijp maken kavel A5 in 2028;  Bouwrijp maken overige kavels verdeeld van 2028 t/m 2031;  Woonrijp maken overige kavels verdeeld van 2030 t/m 2034;  Verkoop overige bouwrijpe kavels verdeeld over de jaren 2028 t/m 2032 (alle categorieën).

Woningbouw In Kop van de Buitenhof is plaats voor circa 75.200 m2 bvo aan wonen. Aan de oostzijde van de Buitenhofdreef, in de Juniusbuurt, is plaats voor circa 442 woningen op zowel het voormalig terrein van het Christelijk Lyceum Delft als het terrein waar nu het schoolgebouw van het Grotius College zich bevindt. Aan de westzijde van de Buitenhofdreef, op de huidige Basalt-locatie, is plaats voor ongeveer 355 woningen op het terrein waar momenteel zowel Basalt als de Maurice Maeterlinckschool zijn gehuisvest. Overig programma Kop van de Buitenhof omvat 30.830 m2 bvo niet-wonen. Het niet-wonen deel omvat kleinschalige voorzieningen, twee scholen en nieuwbouw revalidatiecentrum Basalt. Aan zowel de oost- als westzijde van de Buitenhofdreef zal circa 1.500 m2 bvo (in totaal 3.000 m2 bvo) aan kleinschalige voorzieningen ingepast worden; uitgangspunt is vooralsnog 50% commercieel en 50% maatschappelijk. De nieuw te bouwen grootschalige voorzieningen Basalt en Maurice Maeterlinckschool komen aan de oostzijde, op het huidige sportterrein van het Grotius College; het nieuw te bouwen schoolgebouw voor het Grotius College zal op een deel van de Basalt-locatie worden gerealiseerd. Parkeren Het uitgangspunt is dat het parkeren niet per blok gerealiseerd wordt, maar op 2 centrale locaties (1 in het westelijke, en 1 in het oostelijk deel van de gebiedsontwikkeling).

Het totaal aantal parkeerplaatsen waar we op dit moment van uitgaan is 739. Verschil met vastgestelde grondexploitatie Ten opzichte van de vastgestelde grondexploitatie zijn er enkele kleine wijzigingen in het programma. Het aantal woningen is toegenomen van 795 naar 797. Daarnaast is het aantal m2 nietwonen afgenomen van 31.480 m2 bvo naar 30.830 m2 bvo. Tot slot is het aantal parkeerplaatsen toegenomen met 2, alsook de m2 bvo’s met 366 m2 bvo.

12

Mijlpalen in 2024 en vooruitblik naar 2025 en volgende jaren Sinds de vaststelling van de grondexploitatie (16 mei 2024) zijn de volgende mijlpalen behaald: • Start van de voorbereidingen voor Beatrixzone (A2). • B&W-besluit voor de aankoop van de kavel Rabobank en het daadwerkelijke transport eind december 2024. • B&W-besluit voor de start van de Europese Aanbesteding van de Maurice Maeterlinckschool (MMS). Daarnaast zijn enkele belangrijke trajecten in uitvoering, waaronder: • Het ontwerpproces voor Basalt + MMS (A5). • Het opstellen van een toetsingskader voor circulaire gebiedsontwikkeling. • Het opstellen van een samenwerkingsovereenkomst met Basalt. • Afronden van de aankoop van het perceel Basalt (C1-C3). • Het op de markt zetten van het aangekochte pand van de Rabobank (B15) ten behoeve van tijdelijke verhuur. • Het opstarten van een integrale ontwikkelstrategie, die in toekomstige rapportages verder wordt uitgewerkt. In onderstaande tabel is de fasering opgenomen van de diverse deelgebieden. De fasering begint bij verwerving/inbrengen tot en met het woonrijp maken. Figuur 3 Fasering werkzaamheden Kop van de Buitenhof

Koppeling planning met de WBI subsidie De eerste paal ten aanzien van woningbouw staat in Kop van de Buitenhof nu in 2028 gepland (WBI datum is juni 2026). De laatste paal wordt in 2032 verwacht (WBI datum is juni 2033). Onderzocht wordt of de planning kan worden versneld. In het TMPG 2025 zal hierover nader worden gerapporteerd. Financieel resultaat geactualiseerde grondexploitatie Inleiding Onderstaande tabel vat de uitkomsten van de actualisatie van de grondexploitatie per 1-1-2025 samen.

13

1-1-2025 % van totaal 5,37 9% 0%

Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten

€

Boekwaarde saldo

€

5,37

Totale kosten Totale opbrengsten

€ €

57,93 56,58

Saldo

€

-1,34

Netto contante waarde Eindwaarde

€

0,33

31-12-2034 V/N*

N

N

€

V 0,41 V

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Per 1-1-2025 is 9% van de kosten gerealiseerd en 0% van de opbrengsten. De verwachte totale kosten overstijgen de totale verwachte opbrengsten. Hierdoor resulteert een negatief saldo. Door een positief saldo van kostenstijging, opbrengstenstijging en rente is de eindwaarde 31-12-2034 en de netto contante waarde per 1-1-2025 echter positief. Terugblik op 2024 In het boekjaar 2024 is er voor € 5,37 mln. aan kosten gemaakt en zijn er geen opbrengsten gerealiseerd. De verdeling van de gemaakte kosten ziet er als volgt uit. Gerealiseerde kosten 2024 Verwerving Tijdelijk beheer Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Overige kosten Rente Totaal

€ € € € € € € €

Gerealiseerde opbrengsten 2024 Verkoop onroerend goed € Subsidies en bijdragen € Overige opbrengsten € Totaal €

3,80 1,56 5,37

-

Bedragen in € miljoen

Het grootste deel van de kosten (€ 3,80 mln.) komt voort uit de aankoop van de Rabobank. Het andere deel van de gemaakte kosten betreft de plankosten (€ 1,56 miljoen). Dit betreft ook de gemaakte plankosten in 2022 en 2023. Alle gemaakte plankosten zijn in 2024 als voorbereidingskosten overgeboekt naar de grondexploitatie. Plankosten 2024 Interne uren Externe kosten Overhead TOTAAL

Besteed 2024 Besteed in % € 1,16 74% € 0% € 0,40 26% € 1,56 100%

Bedragen in € miljoen

Verschillen ten opzichte van de opgestarte grondexploitatie in 2024 De wijzigingen in boekwaardes, kosten én opbrengsten en NCW-EW zijn in de volgende tabel opgenomen.

14

Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten

MPG 2025 MPG 2024** Verschil V/N* € 5,37 € € 5,37 N € € € -

Boekwaarde saldo

€

5,37

Totale kosten Totale opbrengsten

€ €

57,93 € 56,58 €

59,52 € 59,16 €

-1,59 V -2,57 N

Saldo

€

-1,34 €

-0,37 €

-0,98 N

Netto contante waarde Eindwaarde

€ €

0,33 € 0,41 €

0,36 € 0,46 €

-0,03 N -0,05 N

€

5,37

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig ** Betreft verschillen t.o.v. de in mei 2024 vastgestelde grondexploitatie

Verschillen totaal: De toename in de boekwaarde is hiervoor al toegelicht. Ten opzichte van de vastgestelde grondexploitatie in mei 2024 (MPG 2024) zijn de totale kosten afgenomen met € 1,59 mln. en de totale opbrengsten met € 2,57 mln. In de volgende tabel zijn de wijzingen in hoofdkostensoorten en hoofdopbrengstensoorten weergegeven. Verschillen groter dan € 0,1 mln. en andere significante wijzigingen worden nader toegelicht. Een deel van de verklaring zit in de indexatie van bedragen naar 2025. Zoals in onderstaande tabel duidelijk te zien is, zijn er significante wijzigingen in de totale kosten- en opbrengsten ten opzichte van het MGP 2024. De algemene verklaring hiervoor is dat er dit jaar veel tijd en aandacht besteed is aan het indexeren van ramingen, voorzichtiger inschatten van de opbrengsten en het toepassen van eenduidige uitgangspunten ten aanzien van grondprijzen en afdrachten en bijdragen. KOSTEN Verwerving Tijdelijk beheer Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Overige kosten Rente TOTALE KOSTEN

MPG 2025 MPG 2024** Verschil V/N* € 21,46 € 21,96 € -0,51 V € 0,12 € 0,10 € 0,02 N € 11,70 € 13,20 € -1,50 V € 6,79 € 7,35 € -0,57 V € 12,32 € 11,63 € 0,69 N € 5,54 € 5,27 € 0,27 N € € € € 57,93 € 59,52 € -1,59 V

OPBRENGSTEN Verkoop onroerend goed Subsidies en bijdragen Overige opbrengsten TOTALE OPBRENGSTEN

€ € € €

56,58 56,58

€ € € €

59,16 59,16

€ € € €

-2,57 N -2,57 N

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig ** Betreft verschillen t.o.v. de in mei 2024 vastgestelde grondexploitatie

Kosten verwerving (€ -0,51 mln.) De aankoop van de Rabobank locatie is lager uitgevallen. Daarnaast is de toekomstige aankoop van Basalt, op basis van de lopende onderhandelingen, duurder geworden. Dit resulteert per saldo in een afname van de totale verwervingskosten met € 0,51 miljoen. 15

Kosten bouwrijp maken (€ -1,50 mln.) De kosten voor het bouwrijp maken zijn met € 1,50 miljoen afgenomen. Dit is het gevolg van lagere sloopkosten voor Juniusstraat 6 en een actualisatie van de sloopkosten voor Juniusstraat 8 en Basalt. In aanvulling hierop zijn de kosten voor onderzoeken verplaatst van bouwrijp maken naar externe plankosten, waardoor de kosten ook zijn afgenomen. Kosten woonrijp maken (€ - 0,57 mln.) De kosten voor het woonrijp maken zijn met € 0,57 mln. afgenomen. Ten opzichte van vorig jaar is een aantal duurzaamheidsmaatregelen toegevoegd (toename van de kosten). Daarnaast is er ook specifieker gekeken naar het indexeren van de kosten naar 2025 op basis van extern advies van het in de arm genomen civiel technisch bureau wat heeft geresulteerd in een afname van de kosten. Plankosten (+ € 0,69 mln.) De plankosten zijn op totaalniveau met € 0,69 miljoen toegenomen door het verschuiven van de onderzoekskosten vanuit het bouwrijp maken naar de plankosten (toename), het toepassen van een indexatie naar 2025 (toename) en het toevoegen van kosten voor directievoering van het bouw- en woonrijp maken. Tot slot zijn de overhead kosten afgenomen, omdat de overhead kosten bij de actualisatie gekoppeld zijn aan de verwachte ureninzet. Overige kosten (+ € 0,27 mln.) De overige kosten zijn met circa € 0,27 miljoen toegenomen.

In de overige kosten vallen de afdrachten en bijdragen en de post nader te detailleren. De afdrachten en bijdragen zijn toegenomen door het actualiseren en indexeren van de bijdragen conform de Nota Kostenverhaal Delft. Tot slot zijn de nader te detailleren kosten afgenomen door de afname van de totale kostenpost waarop deze kosten zijn gebaseerd, in combinatie met een lager uitvallende indexatie. Verkoop onroerend goed (€- 2,57 mln.) De opbrengsten zijn in totaliteit afgenomen met € 2,57 mln. Dit is het gevolg van het toepassen en verwerken van actuele bouwkosten, huren, aanvangsrendementen, verkoopprijzen, taxaties en de Grondprijzenbrief 2024-2025. Verschillen boekjaar 2024: Wanneer gekeken wordt naar de jaarschijf 2024 blijkt dat er meer kosten zijn gemaakt dan verwacht.

Kosten Opbrengsten Boekwaarde saldo

jaarschijf 2024 jaarschijf gerealiseerd MPG 2024** Verschil V/N* € 5,37 € 2,71 € 2,66 N € € € € 5,37

€ 2,71

€ 2,66 N

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig ** Betreft verschillen t.o.v. de in mei 2024 vastgestelde grondexploitatie

Kosten Het verschil tussen de ingeschatte kosten en gerealiseerde kosten heeft twee oorzaken. Enerzijds hebben we de Rabobank eerder aangekocht dan gepland. Anderzijds hebben we minder kosten gemaakt door vertraging in de werkzaamheden van Juniusstraat 6 en Juniusstraat 8. 16

Wijziging resultaat Per saldo verslechtert het nominaal resultaat van de grondexploitatie ten opzichte van mei vorig jaar en komt uit op - € 1,34 mln. (zie tabel: Verschillen ten opzichte van MPG 2024) Als gevolg van verwachte kostenstijgingen, opbrengstenstijgingen, wijziging in de fasering in de tijd van kosten en opbrengsten én het effect van rente die in rekening wordt gebracht, komt de eindwaarde uit op € 0,41 mln. (voordelig) per 31-12-2034. Dit is een verslechtering van € 0,05 mln. ten opzichte van de start van de grondexploitatie. De netto contante waarde per 1-1-2025 bedraagt € 0,33 mln. (voordelig). Bij het vaststellen van de grondexploitatie bedroeg deze € 0,36 mln. (voordelig). De netto contante waarde van € 0,33 mln. (met bijbehorende eindwaarde van € 0,41 mln.) past binnen de geformuleerde bandbreedte voor de best case en worst case scenario van € 10,3 mln. positief respectievelijk € 10,6 mln. negatief die bij vaststelling van de grondexploitatie zijn bepaald. Risico’s Bij het vaststellen van de grondexploitatie zijn er risico’s samenhangend met de Kop van de Buitenhof ingeschat. Het totale project specifieke risicoprofiel kwam toen uit op € 5,78 mln. Dit omvatte in totaal 14 project specifieke risico’s. Eind 2024 is dit risicoprofiel gedetailleerd tegen het licht gehouden.

Dit heeft geleid tot het definiëren van een 24-tal actuele risico’s met bijbehorende impact en een totaal risicobedrag van € 4,47 mln. De afname van het risicoprofiel is mede het gevolg van een verlaging van de totale kosten in de grondexploitatie.

Te dekken risicobedrag

MPG 2025 MPG 2024** Verschil V/N* € 4,47 € 5,78 € -1,31 V

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig ** Betreft verschillen t.o.v. de in mei 2024 vastgestelde grondexploitatie

Onderstaande risico’s zijn de top 6 risico’s die de resultaten van de Kop van de Buitenhof negatief kunnen beïnvloeden. • Het budget voor het bouw- en woonrijp maken is niet toereikend. • Hogere bouwkosten en/of lagere huur leiden tot lagere grondopbrengsten voor het duurdere segment in de woningbouw. • Op aangevraagde kapvergunningen wordt bezwaar gemaakt, waardoor de ontwikkeling vertraging ervaart. • Andere invulling van de openbare ruimte leidt tot hogere aanlegkosten. • Er is geen rendabele business case voor de gewenste middenhuur in het woonprogramma. • De nutsbedrijven zijn niet tijdig betrokken bij de verschillende ontwikkelingen, waardoor er vertraging plaatsvindt. Het risicobedrag kan zeer beperkt binnen het project zelf worden opgevangen en zal grotendeels meegenomen moeten worden in het weerstandsvermogen van de gemeente. Ten opzichte van de 17

vermelding in het TMPG 2024 wordt er een kleiner beroep op het weerstandsvermogen van de gemeente gedaan. 2.1.2. Kop Nieuwe Haven Beoogd resultaat Doel van het project is een verhuizing van roeivereniging Laga van haar huidige locatie aan de Nieuwelaan naar een ruimer onderkomen op een kavel in Nieuwe Haven op Schieoevers Noord. Programmering en planning Het bouwprogramma van Laga bestaat uit een verenigingsgebouw van circa 2.000 m2 bvo met aanlegsteigers.

Figuur 4 Impressie Kop Nieuwe Haven (de Architecten Cie.)

Start bouw van het verenigingsgebouw staat gepland in juni 2025. Mijlpalen in 2024 en vooruitblik naar 2025 en volgende jaren Laga wenst een bouwrijpe kavel in erfpacht af te nemen van de gemeente. Om dit mogelijk te maken heeft de raad in oktober 2024 een grondexploitatie vastgesteld. In dat jaar hebben gemeente en Laga ook een erfpachtovereenkomst afgesloten en is de gemeente gestart met de voorbereidingen voor het bouwrijp maken van de kavel. Laga heeft in juni 2024 de omgevingsvergunning aangevraagd. In het eerste kwartaal van 2025 start de gemeente met het verwijderen van het groen. Hierna volgt de sanering van de locatie. De planning van Laga is om daarna de grond af te nemen en in juni 2025 te starten met de bouw. Uitgaande van een voorspoedig bouwtraject kan de grondexploitatie dan per 31-12-2025 worden afgesloten. Financieel resultaat geactualiseerde grondexploitatie Inleiding De volgende tabel vat de uitkomsten van de actualisatie van de grondexploitatie per 1-1-2025 samen.

18

1-1-2025 % van totaal 31-12-2025 V/N* 0,52 53% 0%

Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten

€ €

Boekwaarde saldo

€

0,52

Totale kosten Totale opbrengsten

€ €

0,98 0,57

Saldo

€

-0,41

Netto contante waarde Eindwaarde

€

-0,42

N

N N -0,43 N

€

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Na start van de grondexploitatie is inmiddels ongeveer de helft van de kosten gemaakt. De totale kosten overstijgen de totale opbrengsten, wat resulteert in een negatief verwacht eindresultaat. Terugblik op 2024 De gemaakte kosten in 2024 betreffen de inbrengwaarde van de grond en plankosten. Gerealiseerde kosten 2024 Verwerving Tijdelijk beheer Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Overige kosten Rente Totaal

€ € € € € € € €

0,38 0,00 0,14 0,52

Gerealiseerde opbrengsten 2024 Verkoop onroerend goed Subsidies en bijdragen Overige opbrengsten Totaal

€ € € €

-

Bedragen in € miljoen

Verschillen ten opzichte van de opgestarte grondexploitatie in 2024 De wijzigingen in boekwaardes, kosten én opbrengsten en netto contante waarde - eindwaarde zijn in de volgende tabel opgenomen. Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten

MPG 2025 € €

MPG 2024** 0,52 € € -

Verschil V/N* € 0,52 N € -

Boekwaarde saldo

€

0,52 €

-

€

0,52 N

Totale kosten Totale opbrengsten

€ €

0,98 € 0,57 €

0,93 € 0,55 €

0,05 N 0,02 V

Saldo

€

-0,41 €

-0,38 €

-0,03 N

Netto contante waarde Eindwaarde

€ €

-0,42 € -0,43 €

-0,39 € -0,41 €

-0,03 N -0,02 N

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig ** Betreft verschillen t.o.v. de in oktober 2024 vastgestelde grondexploitatie

19

Verschillen totaal: Na start van de grondexploitatie hebben zich geen grote wijzigingen voorgedaan. Dit geldt ook wanneer gekeken wordt naar de ontwikkeling in de hoofdkostensoorten en hoofdopbrengstensoorten, zoals blijkt uit de volgende tabel. KOSTEN Verwerving Tijdelijk beheer Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Overige kosten Rente TOTALE KOSTEN

MPG 2025 € € € € € € € €

0,38 0,00 0,38 0,01 0,17 0,04 0,98

MPG 2024** Verschil V/N* € 0,38 € € 0,00 € -0,00 € 0,36 € 0,03 N € 0,01 € 0,00 € 0,14 € 0,03 N € 0,05 € -0,00 V € € € 0,93 € 0,05 N

OPBRENGSTEN Verkoop onroerend goed € 0,57 € 0,55 Subsidies en bijdragen € € Overige opbrengsten € € TOTALE OPBRENGSTEN € 0,57 € 0,55 Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig ** Betreft verschillen t.o.v. de in oktober 2024 vastgestelde grondexploitatie

€ € € €

0,02 V 0,02 V

Verschillen boekjaar 2024: Wanneer ingezoomd wordt op jaarschijf 2024 blijkt dat de gerealiseerde kosten en opbrengsten in lijn zijn met de verwachte kosten en opbrengsten.

Kosten Opbrengsten

jaarschijf 2024 jaarschijf 2024** gerealiseerd MPG 2024 Verschil V/N* € 0,52 € 0,51 € 0,01 N € € € -

Boekwaarde saldo

€

0,52 €

0,51 €

0,01 N

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig ** Betreft verschillen t.o.v. de in oktober 2024 vastgestelde grondexploitatie

Wijziging resultaat De nominale kosten en nominale opbrengsten wijzigen beide niet significant. Hierdoor zijn ook het saldo (het verschil tussen de nominale kosten en opbrengsten), de netto contante waarde (het verwachte resultaat in euro’s per 1-1-2025) en de eindwaarde (het verwachte resultaat per 31-122025) stabiel. (zie tabel: Verschillen ten opzichte van MPG 2024) Risico’s Het project kent geen grote financiële risico’s en het risicoprofiel is stabiel, wat blijkt uit een gelijkblijvend risicobedrag (de optelsom van financieel vertaalde project specifieke risico’s vermenigvuldigd met een kans van optreden). Te dekken risicobedrag

MPG 2025 €

MPG 2024** Verschil 0,07 € 0,07 € -

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig ** Betreft verschillen t.o.v. de in oktober 2024 vastgestelde grondexploitatie

20

V/N*

2.1.3. Maria Duystlaan Beoogd resultaat Het doel van het project is het realiseren van kwalitatief hoogwaardige stedelijke voorzieningen die, gezien de ligging tegen het centrum aan, goed bereikbaar zijn met de fiets en te voet. Door het combineren van deze voorzieningen met woningen ontstaat een stedelijk milieu met een hoge dichtheid dat gecombineerd wordt met een hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte (Clara van Sparwoudestraat). Programmering en planning Het project kent twee deelprojecten (dp) met onderstaand programma. • Ruim 10.000 m² bvo maatschappelijke voorzieningen: o een basisschool met kinderdagverblijf (dp 1) o sportcentrum (zwembad en sporthal) (dp 2) o parkeergarage (dp 2) • circa 45 woningen o 15 woningen aan de S. van der Wieleweg (dp 1) o 30 woningen bij het sportcentrum gelegen (dp 2)

Figuur 5 Situering deelprojecten Maria Duystlaan

In het definitief ontwerp van het sportcentrum/woningen/parkeren staan iets meer vierkante meters sportcentrum dan waar eerder rekening mee gehouden werd. Tevens zijn er 30 woningen in plaats van 25 woningen in het ontwerp opgenomen. Omdat het bouwvolume van het woonblok ongeveer gelijk is gebleven heeft dit laatste geen invloed op de opbrengsten. In 2025 wordt gestart met de eerste bouwactiviteiten. Naar verwachting is de gehele ontwikkeling eind 2028 gereed waarna het project kan worden afgesloten. Mijlpalen in 2024 en vooruitblik naar 2025 en volgende jaren In 2024 is de contractering van de aannemer van de school in gang gezet. Daarnaast is eind 2024 de omgevingsvergunning voor de bouw van het sportcentrum ingediend. In 2025 wordt gestart met de bouw van de school met kinderdagopvang (dp1) en wordt de ontwikkeling van deelplan 2 verder voorbereid. In 2026 staat de sloop van het huidige schoolgebouw in deelplan 2 gepland waarna heel deelgebied 2 bouwrijp gemaakt wordt en de bouwwerkzaamheden aanvangen, gelijktijdig met de woningen aan de Stalpaert van der Wieleweg. Ontwerp en inrichting van de openbare ruimte wordt in 2028 gerealiseerd. Vervolgens wordt het openbaar gebied ingericht waarna de exploitatie kan worden afgesloten.

Financieel resultaat geactualiseerde grondexploitatie Inleiding Onderstaande tabel vat de uitkomsten van de actualisatie van de grondexploitatie per 1-1-2025 samen.

21

1-1-2025 % van totaal 1,06 19% 0%

Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten

€ €

Boekwaarde saldo

€

1,06

Totale kosten Totale opbrengsten

€ €

5,59 4,28

Saldo

€

-1,32

Netto contante waarde Eindwaarde

€

-1,52

31-12-2028 V/N*

N

N

€

N -1,65 N

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Tot en met 2024 is 19% van de kosten gemaakt. De verwachte totale kosten overstijgen de totale verwachte opbrengsten. Hierdoor resulteren een negatieve netto contante waarde (NCW) en eindwaarde (EW). Terugblik op 2024 In het jaar 2024 is er € 0,26 mln. aan kosten gemaakt. Dit betreft plankosten, afrondende sloopwerkzaamheden van het voormalige zwembad/squashcentrum en kosten voor tijdelijk beheer. Gerealiseerde kosten 2024 Verwerving Tijdelijk beheer Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Overige kosten Rente Totaal

€ € € € € € € €

0,01 0,05 0,19 0,01 0,26

Gerealiseerde opbrengsten 2024 Verkoop onroerend goed Subsidies en bijdragen Overige opbrengsten Totaal

€ € € €

-

Bedragen in € miljoen

Verschillen ten opzichte van het MPG 2024 De wijzigingen in boekwaardes, kosten én opbrengsten en NCW-EW zijn in de volgende tabel opgenomen.

22

Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten

MPG 2025 MPG 2024 Verschil € 1,06 € 0,80 € € € €

V/N* 0,26 N -

Boekwaarde saldo

€

1,06 €

0,80 €

0,26 N

Totale kosten Totale opbrengsten

€ €

5,59 € 4,28 €

5,11 € 3,74 €

0,49 N 0,54 V

Saldo

€

-1,32 €

-1,37 €

0,05 V

Netto contante waarde Eindwaarde

€ €

-1,52 € -1,65 €

-1,50 € -1,72 €

-0,02 N 0,08 V

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Verschillen totaal: Ten opzichte van het MPG 2024 zijn de kosten toegenomen met € 0,49 mln. én zijn de opbrengsten toegenomen met € 0,54 mln. wat leidt tot een verschil van het nominaal saldo van € 0,05 mln. (positief). De toename van zowel de kosten als de opbrengsten is voornamelijk een gevolg van administratieve verschuivingen tussen posten die kostenneutraal zijn verwerkt en geen effect hebben op het resultaat van de grondexploitatie. (Zie voor verdere onderbouwing de verschillenverklaring bij hoofdkostensoorten en hoofdopbrengstensoorten.) In de volgende tabel zijn de wijzingen in hoofdkostensoorten en hoofdopbrengstensoorten weergegeven. Verschillen groter dan € 0,1 miljoen worden nader toegelicht. KOSTEN Verwerving Tijdelijk beheer Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Overige kosten Rente TOTALE KOSTEN

MPG 2025 € € € € € € € €

0,24 0,05 1,57 2,07 1,64 0,02 5,59

MPG 2024 Verschil V/N* € 0,30 € -0,06 V € 0,06 € -0,01 V € 0,76 € 0,81 N € 2,04 € 0,03 N € 1,60 € 0,03 N € 0,34 € -0,34 V € 0,01 € 0,01 N € 5,11 € 0,49 N

OPBRENGSTEN Verkoop onroerend goed Subsidies en bijdragen Overige opbrengsten TOTALE OPBRENGSTEN

€ € € €

4,28 4,28

€ € € €

3,74 3,74

€ € € €

0,54 V 0,54 V

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Kosten bouwrijp maken De kosten van bouwrijp maken zijn met € 0,81 mln. toegenomen ten opzichte van het MPG 2024. Dit verschil is het saldo van de volgende wijzigingen. - De sloop van deelproject 1. is afgerond en de restantbudgetten voor sloop zijn uit de grondexploitatie gehaald. - Indexatie van de overige ramingen. - Administratieve verschuiving tussen de post bouwrijp maken en de post verkoop onroerend goed, in verband met gewijzigde systematiek van grondprijsbepaling voor de interne levering van de school. Eerder werd rekening gehouden met een bijdrage aan het bouwrijp maken als

23

kostendekkende grondprijs. De grondopbrengst is nu aan de opbrengstenkant opgenomen onder de post ‘verkoop onroerend goed’. Overige kosten De kostenpost overige kosten is met € 0,34 mln. afgenomen ten opzichte van het MPG 2024. Dit verschil is het saldo van de volgende wijzigingen. - Een administratieve verschuiving van nader te detailleren civiele kosten naar bouw- en woonrijp maken. - Verwijderen van restant post onvoorzien. Opbrengsten De geraamde opbrengsten zijn met € 0,54 mln. toegenomen ten opzichte van het MPG 2024. Dit verschil is het saldo van de volgende wijzigingen. - Administratieve verschuiving van de grondopbrengst voor de interne levering van de school van de post bouwrijp maken naar de post verkoop onroerend goed. - In het definitief ontwerp voor het nieuwe sportcentrum staan meer vierkante meters uitgeefbaar bruto vloeroppervlak dan waar eerder rekening mee werd gehouden. Hierdoor is de raming van de grondopbrengst licht verhoogd. - De grondprijs voor de interne levering van de school is aangepast conform de nieuwe grondprijzenbrief 2024. - Indexatie van de ramingen. Verschillen boekjaar 2024: Wanneer ingezoomd wordt op jaarschijf 2024 zijn er geen significante verschillen te verklaren tussen verwachte en gerealiseerde kosten en opbrengsten.

Kosten Opbrengsten

jaarschijf 2024 jaarschijf 2024 gerealiseerd MPG 2024 Verschil V/N* € 0,26 € 0,21 € 0,05 N € € € -

Boekwaarde saldo

€

-0,26 €

-0,21 €

-0,05 N

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Wijziging resultaat Per saldo wijzigt het resultaat op nominale waarde met € 0,05 mln. (voordeel) wat leidt tot een nominaal saldo van - € 1,32 mln. (negatief). Wijziging in fasering van de kosten en opbrengsten in samenhang met kostenstijging, opbrengstenstijging en rentetoerekening leidt ertoe dat de EW uitkomt op - € 1,65 mln. (nadelig). Dit is een verbetering ten opzichte van het MPG 2024 van € 0,08 mln. De NCW bedraagt - € 1,52 mln. (nadelig). Ten tijde van het MPG 2024 bedroeg deze - € 1,50 mln. nadelig. (zie tabel: Verschillen ten opzichte van MPG 2024)

24

Risico’s Te dekken risicobedrag

MPG 2025 MPG 2024 Verschil V/N* € 0,67 € 0,88 € -0,21 V

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

In de risicoanalyse zijn tien project specifieke risico’s geïdentificeerd. Het hiermee gepaard gaande risicobedrag bedraagt € 0,67 mln. De risico’s met een risicobedrag groter dan € 0,1 mln. hebben betrekking op: - Kostenstijging bouw- en woonrijp maken; - Lagere grondopbrengsten woningen door stijgende bouwkosten en/of lagere VON-prijzen. - Hogere stichtingskosten parkeergarage bij gelijkblijvende opbrengsten voor parkeerplaatsen. Ten opzichte van het MPG 2024 is het risicoprofiel afgenomen. Dit is een gevolg van de afgeronde sloopwerkzaamheden in deelgebied 1 en verder uitgewerkte planvoorbereiding zoals het opstellen van het definitief ontwerp van het gebouw in deelgebied 2. Naarmate een project verder vordert worden de onzekerheden minder en de project specifieke risico's lager. 2.1.4. Nieuw Delft Beoogd resultaat De realisatie van Nieuw Delft –op en naast de nieuwe spoortunnel- is de verbindende schakel tussen het oude historische centrum van de stad Delft, en de omliggende wijken. De ambitie voor Nieuw Delft is om een economisch vitale en levendige stadswijk te realiseren. Dit vereist onder andere een mix aan (bijzondere) functies die het gebied een eigen kleuring geven en die mensen naar het gebied kunnen trekken. Figuur 6 Overview Nieuw Delft

25

Programmering en planning Het project omvat de realisatie van circa 2.088 woningen, waarvan ruim 500 studentenwoningen, en circa 44.000 m2 aan niet-woonfuncties. Daarnaast wordt er een stadspark aangelegd. De realisatie van het project loopt op basis van de huidige planningsinzichten tot en met 2028. Het programma (wonen en niet-woonfuncties) is in de volgende tabel weergegeven. Tot en met 2024 zijn er 1.780 woningen opgeleverd en 29.445 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) aan niet-woonfuncties. De woningaantallen vanaf 2025 zijn deels indicatief. Nog niet voor alle velden is het resterende programma volledig uitgewerkt en vastgelegd in overeenkomsten. Dit geldt ook voor de nietwoonfuncties. Het verwachte programma wonen en niet-woonfuncties bevindt zich nog binnen de scope van de grondexploitatie. In de eerste helft van 2024 is er met BNO onderhandeld om tot nieuwe afspraken te komen over de velden 7, 8.1, 8.2 en 8.4. De ambitie van alle partijen blijft om het hele gebied eind 2028 gereed te hebben, inclusief het park. Door aanpassingen in de plannen van de resterende velden worden er in totaal 48 extra woningen gerealiseerd ten opzichte van de stand van zaken per 1-1-2024. De toevoeging van woningen zit in de definitieve aantallen appartementen in de CPO5 ontwikkelingen en in de flexibiliteit die de PO6 ontwikkelingen hebben.

Splitsing van grondgebonden woningen in meerdere appartementen is mogelijk. De onderstaande figuur geeft aan wanneer grondleveringen verwacht worden. Start bouw kan verschillen met het moment van levering en de planning daarvan is weergegeven in de planningskaart (figuur 8). Figuur 7 Programmering Wonen (aantallen) Appartementen Appartementen Appartementen

Huur Huur Koop

subtotaal appartementen Eengezinswoningen Huur Eengezinswoningen Huur Eengezinswoningen Koop subtotaal eengezinswoningen Zorgunits Huur Studentenwoningen Huur subtotaal sociaal subtotaal vrije sector Totaal wonen

t/m 2024 77 509 473 1.059 sociaal 0 vrije sector 0 vrije sector 200 200 sociaal 119 sociaal 521 598 1.182 1.780

2025 0 0 292 292 0 0 16 16 0 0 0 308 308

2026 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

2027 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

6.468 2.979 1.319 1.858 869 2.428 13.524 29.445

11.834 0 200 782 1.148 400 0 14.364

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

sociaal vrije sector vrije sector

Overig programma (m2 bvo) Kantoren Hotel Horeca overig Dienstverlening Maatschappelijke voorzieningen Culturele voorzieningen The Student Hotel Totaal overig programma

2028 totaal 0 77 0 509 0 765 0 1.351 0 0 0 0 0 216 0 216 0 119 0 521 0 598 0 1.490 0 2.088

0 0 0 0 0 0 0 0

18.302 2.979 1.519 2.640 2.017 2.828 13.524 43.809

Planning en vooruitblik Hierna wordt per veld en voor het park de planning voor start bouw en gereedkomen aangegeven. Ten opzichte van het MPG 2024 schuift de totaalplanning niet verder naar achteren, echter voor een aantal deelvelden verwachten we nog wel enige vertraging, maar deze is naar verwachting op te vangen binnen de huidige project-eindmijlpaal eind 2028.

5 CPO: collectief particulier opdrachtgeverschap 6 PO: particulier opdrachtgeverschap

26

De onderhandelingen met BNO zijn afgerond. De nieuwe contractafspraken hebben beide partijen hernieuwde energie gegeven om de plannen voortvarend op te pakken. Het is een ieder er alles aan gelegen om de planning zoals die er nu ligt te respecteren en hier optimaal op te sturen. Figuur 8 Verbeelding planning Nieuw Delft

Mijlpalen in 2024 en vooruitblik naar 2025 en volgende jaren Per veld en voor het park worden hierna de bereikte resultaten in het afgelopen jaar 2024 gemeld en wordt er vooruitgekeken naar de mijlpalen die gepland staan voor 2025. Veld 1 De afronding van de bouw van Huis van Delft heeft verdere vertraging opgelopen door diverse interne oorzaken. Dit bouwproject bevat 53 appartementen op de verdiepingen en voorzieningen in de plint. De nieuwe prognose is dat het gehele gebouw medio 2025 gereed en in exploitatie zal zijn. Ondanks deze vertraging is het plein voor het gebouw, de Tuin van Delft, wel in april 2024 afgerond en in gebruik genomen. Een deel van de openbare ruimte, namelijk het trottoir aan de noordzijde (zijde Bolwerk) van het gebouw, zal later afgerond worden. Verder is toegestaan aan Huis van Delft om het trottoir rond het gehele gebouw als logistieke route voor de afbouw van het gebouw te mogen gebruiken. Eventuele schades aan de openbare ruimte zullen door het project Huis van Delft hersteld worden. Veld 2 De ontwikkeling van De Hooghe Delft (veld 2.5), met hierin onder meer filmhuis Lumen, kostte meer tijd dan verwacht. Eind 2022 is de Koop- en Realisatieovereenkomst (KRO) getekend. De bouw is in de tweede helft van 2023 gestart. De oplevering is voorzien op Q4 2025.

27

De inrichting van de openbare ruimte is gereed, behalve een deel langs Veld 2.5. Dit laatste deel zal na gereedkomen van Veld 2.5, tezamen met de afronding van het Park Noord, opgepakt worden. De huidige prognose is momenteel medio 2025. Veld 3 Alle zelfbouwkavels zijn gerealiseerd en bewoond. Rond Veld 3 (inclusief de Nieuwe Gracht Noord) is de gehele openbare ruimte aangelegd en intern overgedragen aan de beheerorganisatie. Er loopt nog een juridisch issue waarbij de gemeente, conform de leveringsaktes, verplicht is bij te dragen aan beheer- en onderhoud van een achterstraat die in eigendom is van bewoners. De gemeente hoopt dit in 2025 te kunnen afronden. Veld 6 Noord Allereerst wordt het noordelijk deel van dit veld ontwikkeld. Pieter van Foreest/Woonbron gaan hier 119 zorgstudio’s en 67 sociale huurwoningen realiseren. De bouw is gestart en verwachte oplevering is begin 2026. De laatste van in totaal 11 zelfbouwkavels (PO) is verkocht en wordt naar verwachting in Q2 2025 geleverd. Van de 2 collectief particulier opdrachtgeverschap kavels is er 1 gebouwd en de andere wordt Q1 2025 opgeleverd. Ook de beheercoöperatie voor 33 middeldure huurwoningen, 33Bovengronds, wordt in Q1 2025 opgeleverd. In het noordelijk deel realiseert en bouwt de gemeente een (permanente) mobiliteitshub.

Deze bestaat uit een parkeergarage met 40 plekken ten behoeve van de omringende ontwikkelingen en 10 plekken ten behoeve van deelmobiliteit. De 40 plekken worden verkocht aan de omliggende bewoners. De gemeente houdt 10 plekken in eigendom en verhuurt deze aan een deelmobiliteitsexploitant. Momenteel wordt onderzocht waar de plekken intern kunnen worden ondergebracht. De permanente hub vervangt ook de tijdelijke parkeerplaatsen op veld 7. De garage is opgeleverd, ingebruikname volgt begin 2025. De inrichting van de openbare ruimte in Veld 6 noord zal aanvangen als het bouwblok van Pieter van Foreest/Woonbron gereed is (verwachting begin 2026). In de tussentijd zullen de opgeleverde woonblokken van de CPO/PO kavels middels een tijdelijke inrichting bereikbaar worden gemaakt. Veld 6 Zuid Begin 2023 zijn de velden 6.7 en 6.4 op de markt gezet en voor beide kavels is, via een tender procedure, een ontwikkelaar geselecteerd. Eind 2023 zijn de koopcontracten getekend. De grondlevering van 6.7 wordt verwacht in Q2 2025 (de omgevingsvergunningaanvraag loopt). De ontwikkeling van 6.4 is in de ontwerpfase, de grondlevering staat gepland op medio oktober 2025 en de start bouw staat gepland voor Q1 2026. Velden 6.3 (zelfbouwkavels) en 6.6 (groeps-zelfbouwkavels) zijn in april 2023 verkocht via een kavelkiesdag.

Voor 1 kavel (HZ01) is uitstel gegeven voor de deadline omgevingsvergunning tot 16 februari 2025. Als deze deadline niet wordt gehaald zal het kavel worden teruggenomen en opnieuw in de verkoop gaan. Verwachte start bouw voor veld 6.3 en 6.6 is Q1 2025. Veld 7 Dit veld wordt op grond van een reeds afgesloten gronduitgifte overeenkomst ontwikkeld. Beoogd is een gemengd programma met kantoren, voorzieningen en woningen. De gemeente heeft hiervoor een kavelpaspoort opgesteld en een nieuwe Ontwikkelovereenkomst met de ontwikkelaar afgesloten. In Q1 2025 zal het Voorlopig Ontwerp gereed zijn en Q3 2025 het Definitief Ontwerp. De nieuwe contractafspraken hebben geleid tot een sterk verbeterde samenwerking. Begin 2025 moet blijken of dit resulteert in een goed Voorlopig Ontwerp met daarbij passende grondwaarde.

28

Veld 8 In Februari 2024 is de Porseleinen Toren (85 huurappartementen en horeca in de plint) en de Porseleinen Hof (17 koop-stadswoningen) opgeleverd. Het eerste deel van de openbare ruimte (Ambachtsstraat en Nijverheidsdwarsstraat) is aangelegd. De overdracht aan de beheerorganisatie zal begin 2025 plaatsvinden. De resterende deelvelden worden ontwikkeld met een programma van woningen en commerciële voorzieningen (met name kantoren-dienstverlening). Net als in veld 7 vindt de ontwikkeling in deze deelvelden plaats op grond van een reeds afgesloten gronduitgifte overeenkomst (GUO) en een hernieuwde Ontwikkelovereenkomst. De gemeente heeft een kavelpaspoort opgesteld. De ontwikkelende partij heeft deze geaccepteerd. In Q1 2025 zal een Voorlopig Ontwerp gereed zijn en in Q3 2025 het Definitief Ontwerp. Veld 9 De openbare ruimte rond veld 9 is gereed en overgedragen aan de beheerorganisatie. Veld 10 De inrichting van de openbare ruimte inclusief het Mercuriuspad is nagenoeg gereed. De formele overdracht aan de beheerorganisatie zal begin 2025 plaatsvinden. Van Leeuwenhoekpark: Noord & Zuid Dit park wordt in 2 fases aangelegd: Noord en Zuid. De planning volgt de oplevering van de omringende bebouwing. Dit betekent dat eerst het noordelijk deel wordt gerealiseerd.