9 Woonvisie 2023 - 2028 raadsinfo.def

Oplegger raad Raadsinformatie Onderwerp

Reflecties prof.dr. Boelhouwer en stadsbouwmeester op Woonvisie 2023-2028

Portefeuillehouder

Wethouder Schrederhof

Voorstel ingediend door

B. van Rosmalen bvrosmalen@delft.nl N. de Leeuw ndleeuw@delft.nl

Registratienummer

5621102

Datum

3 oktober 2023

Concept-besluit(en) n.v.t. Waarom nu? Het gemeentelijk woonbeleid wordt geactualiseerd. De nu nog van kracht zijnde woonvisie loopt over de periode 2016 -2023. Sinds 1 januari 2022 is de gemeentelijke woonvisie op basis van de woningwet verplicht. De

woonvisie dient onder meer als basis voor de prestatieafspraken tussen de woningbouwcorporaties, huurdersorganisaties en gemeente. Op 27 juni 2023 stelde het college de ‘inspraakversie’ van Goed wonen in Delft, Woonvisie 2023 – 2028 vast. Conform een toezegging aan de gemeenteraad werd door wethouder Schrederhof aan prof.dr. P.J. Boelhouwer van de TU Delft/Bouwkunde gevraagd te reflecteren op de ‘inspraakversie’ van Goed wonen in Delft, Woonvisie 2023 – 2028. Deze reflectie hebben we eind augustus

ontvangen. Tevens werd gereflecteerd op de ‘inspraakversie’ van Goed wonen in Delft, Woonvisie 2023 – 2028 door de stadsbouwmeester. Inhoud

Deze raadsinformatie bevat een samenvatting van de reflecties van prof.dr. P.J. Boelhouwer van de TU Delft/Bouwkunde en van de stadsbouwmeester op de ‘inspraakversie’ van Goed wonen in Delft, Woonvisie 2023 – 2028. De reflecties zijn bedoeld om het debat in de gemeenteraad over Goed wonen in Delft, Woonvisie 2023 – 2028. Reflectie prof.dr. P.J. Boelhouwer op Goed wonen in Delft, Woonvisie 2023 – 2028:

De Woonvisie Delft-2023-2028 sluit goed aan op de huidige woonproblematiek en op de voorafgaande woonvisie. Als eerste valt het hoge ambitieniveau op. Dit hoge ambitieniveau dient de komende jaren te worden gerealiseerd in een zeer lastige externe omgeving. Een tweede algemene observatie is het ontbreken van maatregelen/ voorstellen om de huidige woningbouwproblematiek het hoofd te bieden. Dat vraagt vermoedelijk om een aantal gerichte beleidsinterventies. Als inspiratie zijn in een bijlage de in maart 2023 gepresenteerde 36 voorstellen van Boelhouwer en Feijtel (expertteam woningbouw) bijgevoegd. Gezien het gure klimaat waaronder de vier genoemde doelstellingen dienen te worden gerealiseerd is het wellicht verstandig om enige prioriteit in de doelstellingen aan te brengen. Een derde algemene observatie betreft de keuze van de doelgroepen. De gemeente kiest ervoor om een stad te zijn voor starters, jongeren en studenten/kenniswerkers, alleenstaanden, gezinnen en ouderen. Door al deze groepen centraal te stellen ontstaat de indruk dat Delft een echte keuze uit de weg gaat. Waar ligt binnen deze brede verzameling van groepen precies de prioriteit? Deze keuze kan deels gebaseerd worden op de actuele woningbehoeftecijfers en deels op de politieke vraag wat voor stad Delft nu exact wil zijn. Tenslotte is in de woonvisie niets opgenomen over de aanpak van funderingsproblematiek.

Specifieke observaties en vragen:

Pagina 1 van 5

1. Bij de opsomming van de groepen die op zoek zijn naar woningen ontbreken de arbeidsmigranten: 2. In de tabel wordt 1.650 betaalbare koopwoningen in de nieuwbouw opgenomen. De vraag is of dit aantal verstandig is. Deze woningen vormen in veel grondexploitaties een zware last. Overwogen kan worden om het aantal sociale huurwoningen op te hogen. Met de corporaties kan worden afgesproken dat zij om de kosten hiervoor te dekken een aantal bestaande sociale huurwoningen verkopen. 3. In de tabel wordt er van uitgegaan dat er in 2031 nog 1293 studentenwoningen in particuliere huurwoningen beschikbaar zullen zijn. Dit aantal is echter zeer onzeker vanwege nieuwe belastingmaatregelen. 4. De voorgenomen samenwerking in de bouwtafel is erg verstandig. Overwogen kan worden om daarbij de methodiek van de Woningmakers uit Noord-Holland aan te houden: 5. De bouw van middeldure huurwoningen komt de komende tijd sterk onder druk te staan. Het is gezien de gewenste aantallen te realiseren woningen de vraag of het verstandig is om deze eis zo strak te formuleren. 6. Verstandige keuze om de oppervlakte kleiner te houden wanneer er gemeenschappelijke voorzieningen zijn. Overwogen zou kunnen worden om ook te differentiëren naar locatie. In de binnenstad wat kleiner en aan de randen van de stad wat groter. 7. Hoe gaat de gemeente aan particuliere investeerders een bijdrage vragen voor kwaliteit.

De rendementen van beleggers staan momenteel al zwaar onder druk. Grote kans dus dat er nog meer afhaken. 8. KENCES (landelijke koepel van studentenhuisvesters) stelt gezien de enorme problematiek nu voor om 2 buitenlandse studenten op 1 kamer te huisvesten. 9. Waarom gezien de problematiek in de particuliere huursector niet de keuze maken om een vergunningensysteem voor verhuur in te voeren. 10. Waarom niet een leegstandsverordening in voeren? Leegstaande woningen en gebouwen moeten dan na een half jaar gemeld worden en in het register worden opgenomen. Reflectie stadsbouwmeester met betrekking tot Goed wonen in Delft, Woonvisie 2023 – 2028: De stadsbouwmeester geeft aan dat Nederland een traditie van volkshuisvesting heeft, voor iedereen een passende en veilige woning. Het verschil tussen degenen die wel of niet een woning bezitten wordt echter steeds groter. Het wordt alsmaar moeilijk de ‘woningmarkt’ te betreden. Het politieke antwoord is daarom dat we de komende jaren heel veel moeten bouwen. Door de stadsbouwmeester wordt aangegeven dat het aantal nieuwbouwwoningen de komende jaren naar verwachting zal dalen. Het is belangrijk daar niet nerveus van te worden. Plaatselijk kunnen we daar nauwelijks invloed op uitoefenen en kan de gemeente de problemen en knelpunten niet oplossen. Gemeentelijke maatregelen om te versnellen zullen veel geld kosten en weinig opleveren.

Landelijke maatregelen zijn nodig. De gemeente kan zich beter op ‘het beter benutten van de bestaande voorraad’ richten. De meest ingewikkelde vraag is volgens de stadsbouwmeester het borgen van de betaalbaarheid. Daarnaast dient het tekort op de studentenwoningen te worden ingelopen en dienen overlastpanden in woonwijken te worden aangepakt en zo nodig te worden opgekocht. Ook is onderzoek nodig naar de woonsituatie van 10.000 samengestelde huishoudens. De inspanningen voor een eerlijke verdeling van het sociale segment over de regio hebben nog te weinig opgeleverd. In de nieuwbouw zullen we ons vooral ook moeten richten op mensen die gezelligheid zoeken en ruimte minder belangrijk vinden. Pagina 2 van 5

Een woonvisie suggereert een precieze woningbouwplanning. Projecten laten zich echter niet makkelijk sturen. Gezien de opleveringen in de afgelopen periode hoeft Delft zich minder zorgen te maken. Voor wat betreft zijn reflectie op Goed wonen in Delft, Woonvisie 2023 – 2028 concludeert de stadsbouwmeester dat de doelen krachtig geformuleerd zijn. De doelen van de vorige woonvisie zijn gehaald. De effecten zijn desondanks anders. Er is een groter tekort aan woningen en de wachttijden zijn toegenomen. En verder: 1. Zijn de genoemde aantallen per segment haalbaar? Hebben de corporaties voldoende financiële ruimte en veel gemeentelijk grondbezit ligt in buurten waar al veel sociale woningbouw is. 2. Wat er kan om de afname van de particuliere sociale voorraad te compenseren? 3. Denk aan een gesubsidieerde koopregeling voor bijvoorbeeld gezinnen. 4. Betrek voor de realisatie van studentenhuisvesting ook andere partijen dan DUWO en begin snel met het opkopen van overlastpanden. 5. Maak bij de opgave van 850 te realiseren woningen per jaar onderscheid tussen reguliere woningen en studentenwoningen. 6. Steek niet teveel energie in realisatie flexwoningen; er zijn geen locaties. 7. Delftse bouwplannen gaan vrijwel nooit snel; de bouwtafel kan helpen om te versnellen. 8. Onderzoek de leegstand. 9. Maak op de kaart plancapaciteit inzichtelijker. 10.

Maak, om in bepaalde categorieën woningaanbod te sturen, algemene maatregelen of regelingen met duidelijke selectiecriteria voor de gehele doelgroep die je zou willen bereiken. 11. Maak een actieprogramma met wenselijke vormen van samenwonen. 12. Als Delft voor wat betreft verduurzaming strengere eisen stelt dan landelijk zullen bouwende partijen niet kiezen voor Delft. 13. Voeg urgentie toe bij de doorkijk naar de wijken daar waar dat nodig is. Verder wordt tot slot het volgende nog aanbevolen door de stadsbouwmeester: - durf het verschil te maken; richt een regietafel in; vul het tekort studentenwoningen aan en ga uitwassen van studentenhuisvesting tegen; - bouw aan gemeenschappen; - koester experiment (bestaande gebouwen beter benutten, optoppen, onderzoeken leegstand); - stop met ‘overdreven’ energie in flexwonen; - blijf inzetten op (democratische) regionale samenwerking. Wat verandert er?

De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Woonvisie 2016-2023 zijn: 1. meer regie van de overheid, realisatie woningbouw belangrijk; 2. verstedelijkingsopgave, minder nieuwbouw van traditionele eengezinswoningen; 3. compacte woningen, oog voor collectieve voorzieningen en eigenaarschap buitenruimte; 4. inzetten op betaalbare woningen; 5. sturen op veerkracht van wijken, samen met de bewoners; Reeds genomen besluiten over wonen met zorg (opgave langer en weer thuis) en de verduurzaming van de woningvoorraad blijven van kracht.

Beleidskaders Pagina 3 van 5

-

inspraakversie Woonvisie 2023-2028

Financiën n.v.t. Vervolg

Er worden een raadsvoorstel en een concept- raadsbesluit m.b.t. Goed wonen in Delft, Woonvisie 2023-2028 aan de gemeenteraad voorgelegd. Aan de raadsstukken bij Goed wonen in Delft, Woonvisie 2023-2028 zal op verzoek van de gemeenteraad ook de reflectie van prof.dr. P.J. Boelhouwer van de TU Delft en de reflectie van de stadsbouwmeester worden toegevoegd. Participatie

Ten behoeve van de besluitvorming werd de concept- Woonvisie 2023-2028 ter inzage gelegd en werd deze voorgelegd aan de partijen en organisaties die betrokken waren bij de voorbereiding. De inspraak stond niet op zichzelf, maar werden gedurende het proces van voorbereiding van de woonvisie verscheidene stadsgesprekken en bijeenkomsten met professionele partners georganiseerd. Een uitvraag via social media leverde nog eens meer dan 500 reacties op. Communicatie N.a.v. de vaststelling van Goed wonen in Delft, Woonvisie 2023-2028 zal door het college een persbericht

worden uitgebracht.

Bijlage(n) -

Reflectie prof.dr. P.J. Boelhouwer met bijlage Reflectie stadsbouwmeester

Het besluit moet gepubliceerd worden in het Gemeenteblad ☐ Ja

☒ Nee

☐ Niet van toepassing

Motie / toezegging Heeft het voorstel betrekking op een motie en/of toezegging?

☒ Ja,

het college verzoekt de raad om toezegging T230511.4.5.4 als afgedaan te beschouwen

☐ Nee

Hoogachtend, Het college van burgemeester en wethouders van Delft,

M. Berger Loco-secretaris

M. Huijsmans Loco-Burgemeester

Pagina 4 van 5

Pagina 5 van 5