White HouseDevelopment SHF - aanvulling op ontwerpparameters 2111203
Tekst van het document
Geachte leden van de gemeenteraad, geachte college van burgemeester en wethouders, Dank voor de uitnodiging om vandaag tijdens deze commissievergadering nog een woord aan u te richten. November jl. hebben wij u voorzien van onze projectpresentatie met aanvullende schrijven en vorige week hebben wij u persoonlijk mogen informeren. Naar aanleiding van deze informatiestroom zullen er ongetwijfeld nog een aantal vraagtekens staan. Vandaag zal ik proberen die zo goed als mogelijk weg te nemen. Zonder met een herhaling van zetten te komen zouden wij graag nog een vijftal aspecten onder uw aandacht willen brengen en nader willen toelichten. 1. De parkeeroplossing 2. De route door de wijk 3. Beheersbaarheid van deze locatie 4. De huursom 5. Inpassing in de omgeving De parkeernorm De opzet was ooit dat de Fascinatio Boulevard zich zou profileren als een bedrijvenstrook rondom de woonwijk. Goed bereikbaar en gelegen in de knie van de A16 en de N210 met uitstekende faciliteiten om professioneel te kunnen ondernemen. De leegstand in de naastgelegen bedrijven- en kantoorparken [denk hierbij aan het Rivium en het Brainpark] is echter al jaren enorm hoog. De goede bedoelingen en investeringen in dit gebied ten spijt staat de toekomstige potentie van deze kavels met bestemming bedrijf sterk onder druk. De beoogde invulling met een woonbestemming ligt dan ook veel meer voor de hand.
De uitstekende infrastructuur en de gunstige ligging t.o.v. onderwijsinstellingen als de Erasmus Universiteit en de Hoge School geven nog eens een extra dimensie aan dit gebied en maken de ontwikkellocatie dan ook nog eens zeer geschikt voor studentenhuisvesting. Als we dan mobiliteit en parkeren onder de loop nemen zal van alle mogelijke invullingen van het kavel studentenhuisvesting de minste impact hebben op de in dit gebied heersende parkeer- en verkeerssituatie. Een kantoorinvulling met vergelijkbare metrage [16.000 m2] heeft een parkeernorm van 2 plaatsen per 100 m2, wat in dit geval resulteert in minimaal 320 parkeerplaatsen en bijbehorende verkeerbewegingen. Het autobezit onder studenten [8 tot 10%] levert daar een fractie van. De verkeerstoename ten gevolge van de ontwikkeling is dan ook nihil en zal zeker niet leiden tot knelpunten in de verkeersafwikkeling. Gebaseerd op de jarenlange ervaring van de exploitanten willen wij nogmaals benadrukken dat het aantal parkeerplaatsen die wij realiseren [92] ruimschoots boven de vraag en verwachting ligt.
De fietsroute door de wijk Het grootste gedeelte van de bewoners zal de per fiets als vervoersmiddel gebruiken. Voor deze fietsers is er een prima en voor de hand liggende fietsroute over het bestaande fietspad langs de Bahialaan en de zuidelijke Fascinatio Boulevard [rode route]. Dit is tevens de kortste route. Uiteraard kunnen wij niet garanderen dat geen enkele student de langere route met verkeersdrempels en bochten langs de noordelijke Fascinatio Boulevard en de 1e Articuslaan neemt. Dit ligt echter niet in de lijn der verwachting. Het betreft namelijk een langere route.
In de huisregels zal door de beheerder nadrukkelijk worden aangeven dat de student wordt verzocht de kortere korte rode route richting universiteit en openbaar vervoer te nemen. Beheersbaarheid van de locatie. In de planontwikkeling en de daarbij behorende ruimtelijke onderbouwing is ook aandacht voor het voorkomen van hinder en overlast voor de buurt. Door initiatiefnemer worden in basis 1,5 tot 2 FTE’s aangesteld. Dit komt al neer op 12 tot 16 uur per etmaal. Deze FTE’s betreffen locatiemanagers [huismeesters]. Aanvullend worden verdiepingsoudsten aangesteld ter ondersteuning. Buiten deze tijden wordt gewerkt met [externe] beveiligers waarmee 24-7 toezicht gegarandeerd is. Initiatiefnemer zal in het eerste jaar 4 evaluatie momenten hebben met de vertegenwoordigers van de gemeente en de buurt. Afhankelijk van de resultaten kan het toezicht worden uitgebreid, voortgezet of afgeschaald. Daarnaast zullen initiatiefnemer en de toekomstig exploitant vooruitlopend op het in gebruik nemen van het pand de benodigde overleggen met de wijk arrangeren om de huisregels op en vast te stellen. Iedere toekomstig bewoner van deze locatie moet zich houden aan deze vooropgestelde spelregels. Deze spelregels zijn vastgelegd in de huisregels van de exploitant. Iedere bewoner tekent bij aanvang van de huurovereenkomst voor het naleven van deze regels. Bij het niet
naleven van deze regels worden direct sancties ondernomen vanuit de exploitant. Handhaving wordt direct verzorgd vanuit de exploitant en heeft daar de hoogste prioriteit. Nogmaals willen wij benadrukken dat de zeer ervaren exploitanten waar wij nu mee praten er alles aan doen om de locatie beheersbaar te maken en vooral te houden. De huursom Tijdens de hoorzitting begrepen we dat er vragen zijn over de beoogde huurprijs voor de studentenwoningen. In aanvang willen wij aangeven dat dit voor ons op dit moment een lastig punt is aangezien de definitieve exploitant nog niet bekend is. Wel kunnen we benadrukken dat we op dit moment met 3 partijen serieuze gesprekken hebben die allemaal ruime ervaring hebben in het aanbieden van studentenhuisvesting en landelijk opererend zijn. Uiteindelijk zal de exploitant de uiteindelijke huurprijs bepalen rekening houdende met de gemaakte afspraken en richtlijnen die wij met de gemeente Capelle aan den IJssel hebben afgesproken. De afspraken die met de gemeente zijn gemaakt hebben betrekking op sociale studentenhuisvesting en geen exclusieve, high society studenten hotelkamers zoals door sommige partijen wordt gesuggereerd. Artikel uit de koopovereenkomst: de studentenwoningen worden bij aanvang verhuurd tegen een netto kale huurprijs die niet meer bedraagt dan de huurgrens zoals bedoeld in artikel 13, lid onder a. van de Wet op de huurtoeslag.
Op het moment van ondertekening van die overeenkomst is dit maximaal € 752,33 per maand (prijspeil 2021); Uiteindelijk betekent dit niet alleen dat de huur gemaximaliseerd is op EUR 752,33 per maand om onder sociale studentenhuisvesting te vallen maar betekent dit voornamelijk dat de verhuurder geen hogere huur mag doorberekenen dan het puntenstelsel mogelijk maakt. Dit puntenstelsel is door de overheid opgesteld. https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-huren/vraag-en-antwoord/hoeveelhuur-betaal-ik-maximaal-voor-mijn-woning) . Dus aan de hand van het aantal punten van de kamer wordt de hoogte van de huur bepaald. Dit is een landelijk bekend fenomeen. Onze analyse over de puntentellingen voor de studentenwoningen geeft een maximale huurprijs van EUR 600-650 per maand. Zoals aangegeven afgelopen dinsdag is het aan de exploitant en dus ook aan de vraag naar studentenwoningen wat de uiteindelijke huurprijs zal worden maar dit zal nooit hoger zijn dan wettelijk is bepaald. Omdat het zelfstandige units zijn heeft de studenten onder voorwaarde ook mogelijk recht op een huurtoeslag. https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/toesl agen/huurtoeslag/voorwaarden/voorwaarden Bovenstaand betreft de kale huurprijs. Afhankelijk van de wensen van de student kan die kale huur worden aangevuld met een pakket voor inrichting, wasserette, etc.
Inpassing in de omgeving Tot onze grote verbazing werden we afgelopen dinsdag weer geconfronteerd met onderstaande afbeelding welke door de heer Diedeick Lanzing werd getoond. Deze afbeelding is pertinent onjuist. De footprint van ons gebouw is geen 3.940 m2 en ook niet buitenproportioneel, zoals de heer Kruse dat noemt, maar bedraagt slechts 1.965 m2 en vult daarmee een bebouwingspercentage van nog geen 50% van kavel 2K4
Onderstaand ziet u de juiste voorstelling van het bebouwingsoppervlak.
Ter verduidelijking van de werkelijke toekomstige situatie hebben we onderstaande 3dimpressies in een gemoduleerde omgeving weergegeven.