08.09 - Bijlage 3.4 - TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 21b Het Nieuwe Rivium - bijlagen bij motivering - ter vaststelling (inclusief bijlage 4: MER)

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 21b Het Nieuwe Rivium

CAPELLE AAN DEN IJSSEL BIJLAGEN BIJ MOTIVERING versie 11-06-2026, ter vaststelling

INDEX VAN BIJLAGEN Bijlage 1 Laddertoets Bijlage 2 Provinciale adviesbrief detailhandel Bijlage 3 Advies MRDH compensatie bedrijventerrein Bijlage 4 MER Behorend bij MER:

Bijlage 5 – MER bijlage 1: Werkuitgangspunten referentie en alternatieven Bijlage 6 – MER bijlage 2: Deelrapport verkeer Rivium (alternatieven en VKA) Bijlage 7 – MER bijlage 3: Deelrapport geluid Rivium (alternatieven) Bijlage 8 – MER bijlage 4: Deelrapport luchtkwaliteit Rivium (alternatieven) Bijlage 9 – MER bijlage 5: Deelrapport geur Rivium (alternatieven) Bijlage 10 – MER bijlage 6: Deelrapport externe veiligheid Rivium (alternatieven) Bijlage 11 – MER bijlage 7: Deelrapport lichthinder Rivium (alternatieven) Bijlage 12 – MER bijlage 8: Deelrapport water Rivium (alternatieven) Bijlage 13 – MER bijlage 9: Deelrapport bodemkwaliteit Rivium (alternatieven) Bijlage 14 – MER bijlage 10: Deelrapport ecologie Rivium (alternatieven) Bijlage 15 – MER bijlage 11: Deelrapport Ruimtelijke kwaliteit Rivium (alternatieven) Bijlage 16 – MER bijlage 12: Deelonderzoek stikstofdepositie Rivium (alternatieven) Bijlage 17 – MER bijlage 13: Onderzoek bezonning en slagschaduw turbine Bijlage 18 – MER bijlage 14: Windklimaatonderzoek met behulp van CFD Bijlage 19 – MER bijlage 15: Notitie geluidseffecten afscherming wegverkeerslawaai Bijlage 20 – MER bijlage 16: Onderzoek geluidreducerende maatregelen ten gevolge van wegverkeerslawaai

Bijlage 21 – MER bijlage 17: Deelrapport wegverkeerslawaai (VKA) Bijlage 22 – MER bijlage 18: Deelrapport industrielawaai (VKA) Bijlage 23 – MER bijlage 19: Deelrapport luchtkwaliteit (VKA) Bijlage 24 – MER bijlage 20: Ecologische voortoets en onderzoeken stikstofdepositie (VKA)

Bijlage 25 – MER bijlage 21: Deelrapport externe veiligheid (VKA) Bijlage 26 – MER bijlage 22: Quickscan ecologie (VKA) Bijlage 27 – MER bijlage 23: Analyse horecageluid (VKA) Bijlage 28 – MER bijlage 24: Quickscan energievoorziening Rivium Bijlage 29 – MER bijlage 25: Onderzoek wind, zon en hittestress (VKA) Bijlage 30 – MER bijlage 26: Advies DCMR Bijlage 31 – MER bijlage 27: Beoordelingsschalen overige thema’s Bijlage 32 Borging maatregelen uit MER Bijlage 33 Verkeersonderzoek Bijlage 34 Mobiliteitsaanpak 2020-2030 Rivium Bijlage 35 Verkennend bodemonderzoek Bijlage 36 (Raam)saneringsplan bodem Bijlage 37 Nader soortenonderzoek Bijlage 38 Notitie milieuzonering Bijlage 39 Addendum onderzoek stedenbouwfysica (bezonning park en bestaande woningen) Bijlage 40 Slagschaduwonderzoek Bijlage 41 Participatieverslag

Bijlage 42 Toelichting regels kostenverhaal Bijlage 43 Hogere waardenbesluit industrieterrein Stormpolder Bijlage 44 Memorandum Zienswijzen omgevingsplan Rivium – bezonning Bijlage 45 Monitoring en Evaluatieprogramma Bijlage 46 Toets omgevingsplan door ODH Bijlage 47 Aanvullende notitie industrielawaai Bijlage 48 Nota van beantwoording zienswijzen Rivium

Bijlage 1 Laddertoets

RIVIUM Ladderonderbouwing

1/32

DATUM KENMERK

4 december 2025 20230720/90665/001

PROJECT PROJECTLEIDER

Capelle a/d IJssel, Rivium, ladderonderbouwing T. Walvius

OPDRACHTGEVER Gemeente Capelle a/d IJssel PROJECTNUMMER 20230720 AUTEUR STATUS

2/32

Julia Breukelman, Joost Jansen Definitief

INHOUD 1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

Inleiding

4

1.1 1.2 1.3

4 5 7

Behoefte gebiedsontwikkeling Rivium

8

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

8 10 11 11 12

Gebiedspaspoort 2.0 – Het nieuw Rivium Stadsvisie Capelle aan den IJssel Programma Economie Capelle aan den IJssel Bedrijventerreinenstrategie MRDH 2023 tot en met 2030 Betekenis voor herontwikkeling Rivium Capelle

Behoefte woningen en studentenwoningen

13

3.1 3.2 3.3

13 15 17

Beschrijving woningbehoefte Specifieke behoefte studentenwoningen Conclusie

Behoefte detailhandel

18

4.1 4.2 4.3

18 20 21

Kwantitatieve behoefte Kwalitatieve behoefte Conclusie

Behoefte short stay

22

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

22 22 22 23 23

Beleid short stay Behoefte short stay Geschiktheid voor short stay Relatie met wonen en flexwonen Conclusie

Behoefte horeca

24

6.1 6.2 6.3

24 25 27

Kwantitatieve behoefte Kwalitatieve behoefte Conclusie

Behoefte maatschappelijke voorzieningen

28

7.1 7.2 7.3

28 29 30

Kwantitatieve behoefte Kwalitatieve behoefte Conclusie

Conclusie

Bijlage 1

3/32

Aanleiding Vraagstelling Leeswijzer

Actualisatie DPO supermarkt Rivium Capelle aan den IJssel

31 32

1. INLEIDING 1.1

Aanleiding

Aan de rand van Capelle aan den IJssel wordt het bedrijventerrein Rivium – dat voor een belangrijk deel in gebruik is als kantoorlocatie – herontwikkeld tot een gemengde wijk waar wordt gewoond en gewerkt, inclusief de bijbehorende voorzieningen die noodzakelijk zijn voor het functioneren van de stadswijk. Vanwege de structureel hoge kantorenleegstand in het gebied en gewijzigde vestigingsomstandigheden is besloten om het profiel van het werkgebied Rivium te wijzigen naar een hoogstedelijk werk- en woongebied. Dit zal ook positieve gevolgen hebben voor de aantrekkelijkheid voor Rivium als vestigingslocatie voor bedrijvigheid.

Figuur 1.1 Ligging plangebied in de regio De gemeente werkt aan de ontwikkeling van Rivium, waar een enkel kantoorpand is getransformeerd naar woningen, en een groot deel van de panden wordt gesloopt en vervangen door appartementengebouwen ten behoeve van circa 8.000 bewoners en met gemengde plinten. In totaal worden er met deze ontwikkeling zo’n 5.000 woningen aan de rand van Capelle aan den IJssel toegevoegd, zowel huur- als koopappartementen. We gaan uit van een woningbezetting van gemiddeld circa 1,5. Daarnaast wordt verblijf in circa 500 short stay eenheden mogelijk en is de verwachting dat het aantal werknemers in het gebied weer zal toenemen. Rivium wordt een gemengd hoogstedelijk gebied, met mogelijkheden voor wonen en werken, kort verblijf en diverse voorzieningen, zoals horeca, detailhandel en maatschappelijke voorzieningen. Er wordt ingezet op een flexibele invulling. Het programma is verdeeld over 6 ontwikkelvelden. Om richting te geven aan de gebiedsontwikkeling heeft de gemeente de volgende ambities opgesteld: 1. een hippe, gave wijk met karakter; 2. de hotspots van het Nieuwe Rivium; 3. een echte stadswijk; 4. te voet, te fiets en met OV; 5. beleef en geniet! Alle plannen om tot het Nieuwe Rivium te komen moeten bijdragen aan het realiseren van deze ambities.

4/32

1.2

Vraagstelling

Bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling is duurzame verstedelijking het uitgangspunt. In de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening is vastgelegd dat een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, getoetst moet worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Hiertoe wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking gevolgd die is vastgelegd in artikel 5.129g, tweede lid, onder a van het Besluit kwaliteit leefomgeving. Voor binnenstedelijke projecten moet de behoefte aan de betreffende functies worden beschreven.

STEDELIJKE ONTWIKKELING

De Ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing als een plan wordt aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Het mogelijk maken van 12 of meer woningen en meer dan 500 m² voorzieningen wordt over het algemeen gezien als stedelijke ontwikkeling. De geldende planologische mogelijkheden zijn het vertrekpunt bij de beoordeling of iets een nieuwe stedelijke ontwikkeling is. Ter plaatse van het plangebied is bestemmingsplan ‘Rivium’ (vastgesteld 10-06-2013), onderdeel van het tijdelijk deel van het Omgevingsplan, vigerend (figuur 1.3). Dit plan maakt kantoren – de feitelijke invulling bestaat hier voornamelijk uit – en bedrijvigheid in ruime mate mogelijk. De gronden binnen de bestemming ‘Bedrijventerrein’ zijn (onder voorwaarden) onder meer bestemd voor bedrijfsmatige activiteiten, zelfstandige kantoren, detailhandel, sport, kinderdagopvang en horeca. Binnen de bestemming ‘Horeca’ zijn (onder voorwaarden) horeca-activiteiten in de categorie 1, 2, 3 en 5 en congrescentra toegestaan. Daarnaast zijn de gronden binnen de bestemming ‘Kantoor’ (onder voorwaarden) onder meer bestemd voor kantoren, horeca-activiteiten en detailhandel.

Figuur 1.2 Uitsnede tijdelijk deel omgevingsplan, bestemmingsplan ‘Rivium’ (bron: regels op de kaart)

5/32

Programma De beoogde ontwikkeling in de ontwikkelvelden bestaat uit verschillende functies, gericht op de realisatie van een hoogstedelijk woon- werk en verblijfsgebied. wonen (aantal) blok

totaal

1A

262

2

763

3

sociale huur

short stay

studenten- middeldure maximaal woningen huurwoningen m2 bvo 119

143

70

83

306

1.592

162

157

637

4

990

132

0

358

6

769

79

75

308

2.900

11

624

59

66

250

2.990

10.000

supermarkt overig detailhandel maximaal maximaal 2 m bvo m2 bvo

2.000

maximaal m2 bvo

1.250 1.720 760

1A, 2, 3 en/of 6 totaal

horeca

520 5.000

502

500

2.002

15.890

2.000

1.250

3.000

Figuur 1.3 Programma wonen, short stay, detailhandel en horeca Wonen en verblijven In totaal worden maximaal 5.000 woningen mogelijk gemaakt, waarvan minimaal 10% sociale huur en minimaal 40% middeldure huur. De maximale oppervlakte voor short stay (15.890 m2 bvo) komt neer op circa 500 eenheden. Werk- en voorzieningenprogramma Het totale werk- en voorzieningenprogramma (exclusief detailhandel, horeca en maatschappelijke voorzieningen) is maximaal 26.000 m2 bvo. Dit programma bestaat uit bedrijven, publieksgerichte dienstverlening, kantoren, sport, en cultuur en ontspanning. Bedrijven, publieksgerichte dienstverlening, sport, cultuur en ontspanning en horeca zijn alleen mogelijk op de eerste twee bouwlagen van de ontwikkelvelden. Daarnaast is er ruimte voor 4.000 m2 aan (overige) maatschappelijke voorzieningen en ruimte voor 2.600 m2 bvo onderwijs, inclusief stallingsruimte en sportruimte. Het detailhandelsprogramma is maximaal 3.250 m2 bvo. Er wordt 1 supermarkt in het gebied mogelijk gemaakt van maximaal 2.000 m2 bvo. Daarnaast is 1.250 m2 bvo kleinschalige detailhandel mogelijk (maximaal 250 m2 bvo per vestiging). De oppervlakte voor horeca is maximaal 3.000 m2 bvo. Het gaat daarbij om dag- en avondhoreca (bijvoorbeeld café, bar, cafetaria, restaurants).

Op één plek in het gebied is horeca in de vorm van een hotel mogelijk als de behoefte wordt aangetoond (maximaal 2.250 m2 bvo). Omdat dit geen rechtstreekse mogelijkheid is, is dit geen nieuwe stedelijke ontwikkeling. Op basis van een vergelijking met de huidige mogelijkheden in het vigerende bestemmingsplan is bezien of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Op dit moment zijn kantoren en bedrijvigheid al in ruime mate toegestaan. Deze functies worden dan ook niet aangemerkt als stedelijke ontwikkeling. De overige functies zijn niet, of niet in de beoogde omvang, mogelijk. De woningen, short stay, commerciële voorzieningen en deels de maatschappelijke voorzieningen zijn aan te merken als ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ en zullen dus getoetst moeten worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Daarin voorziet deze notitie.

BESCHRIJVING BEHOEFTE

6/32

Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de functies in Rivium bepaalt tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken. De relevante regio voor de woningbouw is de gemeente Capelle aan den IJssel binnen de regio Rotterdam. De werkfuncties, short stay en studentenhuisvesting hebben een breder (regionaal) verzorgingsgebied. Kleinschalige voorzieningen, horeca en detailhandel hebben hoofdzakelijk een wijk- en buurtfunctie. De algemene behoefte aan de transformatie van het Rivium en de behoefte aan de stedelijke voorzieningen blijkt uit diverse bronnen, waaronder: ● Het geldende beleid en de ambities voor het gebied, onder andere beschreven in het Gebiedspaspoort 2.0 Rivium. ● De grote woningbehoefte in de stad en in de regio op basis van het Programma Wonen. ● Het groeiende inwonertal in Capelle aan den IJssel en het plangebied en daarmee een groeiende behoefte aan werkgelegenheid en stedelijke functies. ● De trends en ontwikkelingen.

1.3

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt de algemene behoefte aan de transformatie van het Rivium beschreven. In hoofdstuk 3 tot en met 7 wordt de behoefte aan de afzonderlijke nieuwe stedelijke functies nader beschreven. In hoofdstuk 8 wordt een samenvattende conclusie getrokken.

7/32

2. BEHOEFTE GEBIEDSONTWIKKELING RIVIUM De behoefte aan herontwikkeling van het Rivium wordt in diverse documenten beschreven, waaronder het Gebiedspaspoort 2.0, de Stadsvisie en het Programma economie. Deze worden hierna behandeld.

2.1

Gebiedspaspoort 2.0 – Het nieuw Rivium

Het Rivium bevindt zich aan de westzijde van Capelle, aan de A16 en de Nieuwe Maas op de grens met Rotterdam. Het gebied heeft het imago van een goed onderhouden bedrijventerrein, met een daarbij passende openbare ruimte, veel auto’s en parkeerplaatsen in beeld, maar ook veel leegstand. In 2019 was van de circa 260.000 m2 bedrijfs- en kantooroppervlak slechts circa 110.000 m2 bezet. De gemeente had de ambitie om het gebied geleidelijk, organische te transformeren, met eventueel mogelijkheden voor slopen en nieuwbouw. Het gebiedspaspoort 1.0 was een uitnodiging van de gemeente Capelle aan den IJssel aan eigenaren, huurders, gebruikers en andere betrokkenen om de ambitie voor het gebied samen vorm te geven. Naast transformatieverzoeken kwamen er ook individuele plannen om bestaande kantoorpanden te slopen en nieuwbouwappartementen te realiseren. Vervolgens is het gebiedspaspoort 2.0 opgesteld (vastgesteld 29 september 2020), met open vizier en samen met alle huidige gebruikers en eigenaren van het gebied, de omgeving, marktpartijen en toekomstige gebruikers. Dit heeft geresulteerd in een praktisch en haalbaar perspectief voor een nieuw werk-woongebied. Voor het nieuwe Rivium zijn vijf ambities geformuleerd: 1. Een gave, uitdagende wijk met karakter. Het huidige karakter van de wijk wordt gekoesterd en versterkt.

Het toevoegen van nieuwe functies zorgt ervoor dat het Rivium een boeiend, spannend gebied wordt met een hernieuwde waarde voor zowel het gebied zelf, als de omgeving. 2. De hotspots van het Nieuwe Rivium. Deze hotspots zijn openbare ruimten met elk een eigen sfeer en karakter, wat ervoor zorgt dat het Nieuwe Rivium een interessant gebied wordt. Daarnaast versterkt dit ook de samenhang tussen wonen, werken, ontmoeten en bedrijven. De locatie van de hotspots is te zien in figuur 2.1. 3. Een echte hoogstedelijke wijk. Er wordt gestreefd naar een wijk met ruimte voor een diversiteit aan bewoners, gebruikers en gebruiksmogelijkheden. Er wordt ingezet op een pragmatische mix op verschillende schaalniveaus. De bouwvolumes zijn ook gedifferentieerd met contrasten tussen oud en nieuw, hoog en laag, en klein en groot. Voorzieningen zijn op loopafstand en worden gericht geplaatst in de wijk, verbonden met het beoogde karakter van de ‘hotspots’ en van de delen van de wijk. De zonering van functies en voorzieningen is te zien in figuur 2.2. In eerste instantie zullen basisvoorzieningen worden gerealiseerd, waaronder horeca met een beperkte retailfunctie, eerstelijnszorg, en plekken voor ontmoeting, activiteiten en sport.

Ook wordt voorzien in (tijdelijke) initiatieven voor placemaking en om de groei van voorzieningen en dienstverlening maximaal de gelegenheid te geven om tot ontplooiing en een duurzame businesscase te komen. 4. Te voet, te fiets en met OV. Er is een focus op duurzaamheid, minder auto(bezit), groei van deelmobiliteit en fietsgebruik en er wordt ruimte gegeven aan voetgangers en fietsers, mede vanuit het gezondheidsperspectief. 5. Beleef en geniet! Het Nieuwe Rivium wordt een leefbare wijk. Leefbaarheid wordt onder andere bepaald door sociale factoren, milieufactoren, duurzaamheid, comfort en veiligheid. Door het creëren van een multifunctionele wijk ontstaat er een leefbare en dynamische omgeving, ook voor bedrijven en kantoren. Om deze ambities te realiseren zijn uitgangspunten uitgewerkt, waarin duidelijkheid wordt geschetst over de programmatische, ruimtelijke en milieukundige uitgangspunten, maar ook uitgangspunten over procedures, overeenkomsten en samenwerking. De ambities en uitgangspunten zijn leidend in de dialoog durende het gehele proces.

8/32

Figuur 2.1 De hotspots van Het Nieuwe Rivium

Figuur 2.2 Zonering van functies/voorzieningen in plinten

9/32

2.2

Stadsvisie Capelle aan den IJssel

De stadsvisie (vastgesteld 27 september 2021) is een brede toekomstvisie op de leefomgeving van Capelle gericht op ruimte, maatschappij en veiligheid. Capelle is een krachtige zelfbewuste stad binnen een grote regio. In de Omgevingsvisie wordt Capelle uitgesplitst in “Dorps Capelle: veerkrachtige Capellenaren in leefbare en veilige buurten” en “Stads Capelle: nabijheid en hoogwaardige voorzieningen”. Bij “Dorps Capelle” zijn de volgende trends en ontwikkeling van belang voor deze gebiedsontwikkeling. ● Het gelijktijdig gezamenlijk ouder worden raakt de vitaliteit van de buurten, zowel in draagvlak voor voorzieningen als in sociale samenhang, veiligheidsbeleving en de sociale functie van de openbare ruimte. ● Er is een tekort aan betaalbare woningen voor starters en jonge gezinnen in de buurten en het “vastzitten” van ouderen in hun woning zorgt voor een druk op de woningmarkt en een achterblijvende doorstroming in de buurten. De volgende uitdagingen worden in de Stadsvisie genoemd. Uitdaging 4 is het meest van belang voor de gebiedsontwikkeling van Rivium en is daarom extra belicht. 1. Kwetsbare Capellenaren weerbaarder en veerkrachtiger maken 2. Gezonde en vitale stad – kansen voor iedereen 3. Vergrijzing 4.

Wonen – vitaliteit door diversiteit Een van de belangrijkste uitdagingen is om per buurt te onderzoeken welk aanbod er moet komen om mensen te verleiden een stap te maken uit de potentiële starters- of gezinswoning naar een meer passend woningtype. Enerzijds kan gekeken worden naar het versterken van de vraag. Dit gaat o.a. door meer vitale groepen in de wijken te huisvesten. Hierdoor zal een positief effect ontstaan op het draagvlak van een breed scala aan voorzieningen, van winkels tot en met scholen en kerken. Anderzijds kan dat bereikt worden door het versterken middels gericht aanbod. Bijvoorbeeld door maatschappelijke- en zorgfuncties rond centrale plekken in de buurten, gekoppeld aan nieuwe, op doorstroming gerichte, woningen. Hierbij valt ook te denken aan slimme combinaties tussen maatschappelijke en commerciële functies zodat er draagvlak blijft voor een passend voorzieningenaanbod op buurtniveau. Verder kan er gekeken worden naar een clustering van voorzieningen van meerdere buurten, goed bereikbaar door attractieve en veilige routes vanuit de omliggende buurten. 5. Werken en actief meedoen. Bij “Stads Capelle” zijn de volgende trends en ontwikkelingen van belang: ● Het gelijktijdig gezamenlijk ouder worden zorgt voor een sluimerende vraag naar nieuw woningaanbod op centraal ontsloten locaties met voorzieningen.

● De groeiende regio en de transitie naar een bredere kenniseconomie zorgt voor een toenemende vraag naar stedelijke werk- en woonconcepten. ● Vitale, compacte winkelgebieden en moderne detailhandel buiten de normale winkelstructuur met aantrekkelijke horeca, zogenoemde PDV-concepten. De opgave is om de mogelijkheden van nieuwe aanvullende gemengde stedelijke milieus langs de metrolijnen (of indirect daaraan gekoppeld) te onderzoeken en uit te werken. Er wordt verder onderzocht hoe deze zone versterkt kan worden met woningen en andere functies, waardoor er een levendig stedelijk gebied ontstaat. Een van de gebieden is CapelsebrugKralingsezoom-Rivium-Fascinatio. In het Programma Economie is aangegeven dat er een toenemende behoefte is aan gemengde werk-woonmilieus met voorzieningen, in het bereik van instituten van hoger onderwijs, en goed ontsloten met het openbaar vervoer. Dit is een regionale opgave waar Capelle nauw bij betrokken is, en waar het gebied Capelsebrug-Kralingsezoom-Rivium-Fascinatio een bijdrage aan kan leveren. De gebiedsontwikkeling Rivium draagt bij aan de vraag vanuit ‘Stads Capelle’. In het gebied wordt een stedelijk werk-woongebied ontwikkeld door het toevoegen van woningen in het werkgebied in combinatie met verschillende voorzieningen.

10/32

2.3

Programma Economie Capelle aan den IJssel

De ambitie is om met het Programma Economie (vastgesteld 27 februari 2019) ervoor te zorgen dat (in) Capelle: ● de negatieve tendens in de werkgelegenheidsontwikkeling wordt doorbroken; ● haar sterke positie in een vernieuwende regio behoudt; ● beter is voorbereid op toekomstige veranderingen; ● voldoende ruimte houdt om te werken; ● werk en bedrijvigheid zo goed mogelijk bereikbaar blijft, met nieuwe en innovatieve vormen van mobiliteit; ● kansen voor moderne werk-woongebieden worden benut, zoals op Rivium; ● moderne detailhandel heeft die past bij schaalniveau Capelle; ● haar toeristische en recreatieve potentie beter benut; ● bedrijven de kansen kunnen pakken op het gebied van duurzaamheid. Met de ontwikkeling van het Rivium tot een gemengd hoogstedelijk gebied, wordt invulling gegeven aan het programma economie en is sprake van intensiever ruimtegebruik. Er blijft voldoende ruimte voor werk.

2.4

Bedrijventerreinenstrategie MRDH 2023 tot en met 2030

Het doel van deze strategie (vastgesteld 19 oktober 2022) is om voor de periode tot en met 2030 te bepalen hoe de MRDHgemeenten zich gezamenlijk inzetten voor het versterken van de ruimtelijk economische structuur van de MRDH. Het fundament onder die doelstelling wordt gevormd door de volgende basisprincipes: ● Stimuleren dat het juiste bedrijf zich op de juiste plek vestigt; ● Sturen op marktevenwicht: zorgen voor voldoende ruimte om te werken, te ondernemen en te innoveren. ● Behouden en doorontwikkelen van een veerkrachtig en robuust vestigingsklimaat en bijbehorende economische structuur, met sterke en toekomstbestendige bedrijfsclusters; ● Ruimte bieden aan de keten van start ups en scale-ups; ● Oog voor de kwaliteit van de bestaande terreinen; en ● Verduurzaming van bedrijventerreinen. In de bedrijventerreinenvisie zijn opgaven geformuleerd, die om aandacht vragen en waarvoor regionale afspraken zijn gemaakt. De volgende opgaven zijn voor deze gebiedsontwikkeling van belang: 1. Gemengd stedelijk werkmilieu: opvangen door beter benutten Er bestaat een acuut tekort aan ruimte voor gemengde stedelijke bedrijvigheid. Behoud en vinden van geschikte ruimte op bestaande terreinen en elders in het stedelijk gebied heeft grote prioriteit, maar blijkt in de praktijk lastig: er is vrijwel geen bedrijfsruimte direct beschikbaar.

Dit wordt de komende tijd niet beter, ook omdat juist veel van deze stedelijke terreinen op de nominatie staan voor transformatie naar wonen. Functiemenging is een van de middelen om bedrijfsruimte te behouden in de stedelijke transformatiegebieden. Daarbij benadrukken we dat functiemenging niet het doel is, maar een instrument om voldoende ruimte voor werken te behouden. Functiemenging beoogt niet het lukraak toevoegen van woningen op bedrijventerreinen, maar wel borgen van de ruimte voor bedrijven in geval van transformatie naar wonen in combinatie met het streven naar ruimte voor werken in woningbouwprojecten. Een oplossing is het beter benutten van de bestaande gemengd stedelijke gebieden, door in de plint ook passende bedrijvigheid milieucat. 1-2 mogelijk te maken. Daarbij wordt minimaal de helft van de vraag in de stedelijke omgeving geaccommodeerd. Indien dit lukt, wordt op termijn in principe genoeg ruimte gecreëerd. 2. Indicatie van de investeringsbehoefte: beter benutten bestaande terreinen De MRDH ziet een substantiële potentiële ruimtewinst door de bestaande ruimte beter te benutten. De uitvoering van het beter benutten van bestaande bedrijventerreinen wordt nader uitgewerkt in een uitvoeringsagenda. Daarnaast ontwikkelt de MRDH een handreiking, die gericht is op kennisdeling, financiering en projectondersteuning.

11/32

Op basis van de doelstellingen, uitgangspunten en analyses in de strategie bedrijventerreinen, is een aantal regionale afspraken genoemd. De belangrijkste zijn: 1. Geef uitvoering en invulling aan een selectief vestigingsbeleid; 2. Zet actief in op het beter benutten en een kwaliteitsimpuls van bestaande terreinen; 3. Regionale afstemming bij transformatieplannen, met behulp van de compensatiewijzer. Rivium is specifiek opgenomen in de visie als beter te benutten t.b.v. gemengd stedelijk werkmilieu. Met de ontwikkeling van een werk-woonmilieu wordt hier invulling aan gegeven. De herontwikkeling van Rivium is regionaal afgestemd; zowel met MRDH als binnen de MRDH-regio. Ook is invulling gegeven aan (gedeeltelijke) compensatie binnen de gemeente.

2.5

Betekenis voor herontwikkeling Rivium Capelle

De herontwikkeling van het gebied Rivium in Capelle aan den IJssel past binnen de ambities om leegstaande ruimte beter te benutten, meer woningaanbod te realiseren en in te zetten op toekomstbestendige werk-woongebieden. Voor de gemeente is het van belang om de economische positie te versterken, voldoende ruimte te bieden voor werken, te zorgen voor het toevoegen van woningen (voor starters en jonge gezinnen) en te zorgen voor een goed wijkvoorzieningenniveau. Het gebied dat nu voornamelijk een bedrijventerrein en kantorengebied is, kent veel kantorenleegstand. Vanuit de regio MRDH wordt gestuurd op het beter benutten en het zorgen voor een kwaliteitsimpuls van bedrijventerreinen. Gelet op de overige behoeften gemeentebreed heeft het Rivium de potentie om zich te ontwikkelen tot een modern werk-woongebied. De transformatie naar een gemêleerde woon- en werkwijk biedt weer nieuwe kansen voor de werkfunctie van de rest van Rivium. De realisatie van kantoorruimte die complementair is aan het karakter van de nieuwe wijk kan leiden tot hernieuwde interesse van kantoorgebruikers in het gebied. Wellicht minder grootschalig en minder gericht op de op- en afrit naar en van de snelweg, maar meer gericht en dienstbaar op en aan de gemeenschap van Rivium District. Hiermee is sprake van zorgvuldig en intensief ruimtegebruik binnen bestaand stedelijk gebied.

12/32

3. BEHOEFTE WONINGEN EN STUDENTENWONINGEN In de gebiedsontwikkeling van een monofunctioneel werkgebied naar een gemengd hoogstedelijk woon- werk en verblijfsgebied wordt uitgegaan van het toevoegen van maximaal 5.000 woningen. Van de woningen is minimaal 10% een sociale huurwoning en minimaal 40% een middeldure huurwoning.

3.1

Beschrijving woningbehoefte

Capelle aan den IJssel maakt onderdeel uit van een regionale woningmarkt. De regionale en lokale woningbehoefte blijkt uit diverse bronnen die hierna worden behandeld.

WONINGBEHOEFTERAMING (WBR) 2023 PROVINCIE ZUID-HOLLAND

De provincie Zuid-Holland heeft onderzocht hoeveel extra woningen er in Zuid-Holland nodig zijn in de periode 2023 tot en met 2032 om in de verwachte vraag aan woningen te voorzien. Dat zijn er meer dan tot nu toe werd verwacht. Uit de provinciale woningbehoefteraming WBR 2023 blijkt dat in de die periode in de Rotterdamse regio behoefte is aan 71.000 woningen. De behoefte is zo groot dat het belangrijk is de bestaande regionale woningbouwprogramma's snel uit te voeren. Daarvoor is belangrijk dat meer plannen 'hard' worden en woningen daadwerkelijk worden gebouwd. De provincie gaat hierover als sturende partij in gesprek met de vijf woondealregio's van Zuid-Holland. Daarbij wordt gekeken naar of de woningbouwplannen bijdragen aan het verhogen van de woningproductie. De provincie let er dan vooral op of er voldoende juiste woningen, op de juiste plek en het juiste moment worden gebouwd.

REGIONALE REALISATIE AGENDA REGIO ROTTERDAM

Er zijn meer woningen nodig, gelet op de druk op de woningmarkt. De locatie Rivium is opgenomen in de Regionale Realisatie Agenda. Deze agenda is gebaseerd op het Regioakkoord woningbouw 2022 en de doorrekening van de woningbehoefte tot en met 2030. In tabel 5 van de agenda staan de belangrijkste woningbouwprojecten met 200 woningen of meer, of het grootste project van de gemeente opgenomen. Rivium is een van de sleutelprojecten in de regio voor de periode 2022-2030, met circa 5.000 woningen. De start van de planvorming en vastgestelde afsprakenkaders (Gebiedspaspoort) voor Rivium dateren uit de periode van voor het Regioakkoord woningbouw 2022. In deze voorliggende periode kende de regio nog voldoende sociale huurwoningen. Capelle aan den IJssel mocht in haar sociale huurvoorraad, mede als gevolg van het streven naar een meer evenwichtige verdeling van de sociale huurvoorraad over de regio, nog enigszins krimpen. Om deze reden is voor Rivium een minimaal percentage sociale huur opgenomen. In het programma is opgenomen dat minimaal 10% sociale huur en minimaal 40% middeldure huur moet zijn. Dit betekent dat minimaal 50% van de woningen in de betaalbare categorie gaat vallen. In Capelle bestaat de woningvoorraad per 1 jan 2025 voor ongeveer 32% uit sociale huurwoningen van corporaties.

Met het huidige woningbouwprogramma in Capelle, gaat het percentage sociale huur in de totale voorraad naar beneden. Het gemeentelijke streven blijft om 30% van de totale woningvoorraad in de sociale huursector te houden, wat betekent dat in andere projecten een hoger aandeel sociale huur gerealiseerd moet worden..

REGIOAKKOORD NIEUWE WONINGMARKTAFSPRAKEN REGIO ROTTERDAM (DECEMBER 2022)

Het Regioakkoord 2022 bevat afspraken over de woningbouw in de 12 regiogemeenten. Het gaat over de totale woningproductie, zowel door corporaties als marktpartijen, onderverdeeld naar verschillende prijssegmenten. De regio heeft de volgende doelstellingen: ● De regio realiseert voldoende woningen in de totale voorraad: de gemeenten staan voor de uitdaging een netto groei van 71.600 woningen in de periode 1 januari 2021 tot en met 31 december 2030 te bewerkstelligen. ● De regio realiseert voldoende woningen in de sociale voorraad, onderverdeeld in DAEB-corporatievoorraad, particuliere sociale huurvoorraad en sociale koopwoningen.

13/32

● ● ● ●

De regio realiseert voldoende woningen in de middeldure voorraad, onderverdeeld naar corporatievoorraad en particuliere voorraad. De regio realiseert een meer evenwichtige spreiding van de sociale woningvoorraad. Beschikbaarheid: de regio wil voldoende beschikbaarheid op lokaal niveau en een regionaal gelijkmatiger toegang tot de sociale voorraad van huurtoeslaggerechtigden. Betaalbaarheid: de regio wil voldoende betaalbare woningen met een huur onder de bovenste aftoppingsgrens, op lokaal niveau en meer balans van deze voorraad in de regio.

In Capelle aan den IJssel is de opgave om tot 2030 7.416 woningen te bouwen, waarvan 18% sociaal, 40% middelduur en 42% in de dure categorie (figuur 3.1. Inclusief de sloopvoornemens, neemt de totale voorraad naar verwachting toe met 7.077 woningen (figuur 3.2). Met de ontwikkeling van 5.000 woningen in Rivium wordt fors bijgedragen aan deze totale opgave en speelt in op de tekorten in alle prijssegmenten.

Figuur 3.1 Doelstelling bouwproductie regio Rotterdam 2021 t/m 2030

Figuur 3.2 Netto voorraadontwikkeling (inclusief sloop) regio Rotterdam 2021 t/m 2030

14/32

PROGRAMMA WONEN 2024-2028

In opdracht van de gemeente Capelle aan den IJssel heeft RIGO onderzoek gedaan naar de ontwikkeling van de woningbehoefte in de periode 2023–2040. In het onderzoek wordt gebruik gemaakt van vier verschillende scenario’s. Dé woningbehoefte bestaat immers niet. In alle scenario’s ziet de gemeente een groeiende behoefte aan sociale huurwoningen, betaalbare koop en koopwoningen in het hogere segment. Daarom wil de gemeente hier de komende jaren op inzetten. Deze regionale behoefteraming (vanuit het Meer Evenwicht scenario, waarin wordt gestreefd naar een meer evenwichtige verdeling van de sociale woningvoorraad over de regiogemeenten) leverde voor Capelle aan den IJssel vanaf 2021 de volgende opgave op tot 2030: ● 4.500 woningen toevoegen; ● Waarvan 1.600 sociaal, 1.600 middelduur en 1.300 duur; ● Van de 1.600 sociale woningen zijn er 1.300 sociale huur en 300 sociale koop. In begin 2024 waren er ongeveer 7.600 woningen opgenomen in het woningbouwprogramma. Het aantal en aandeel sociale huurwoningen is met 1.274 woningen beperkt. Het merendeel van deze 1.274 wordt gerealiseerd door particuliere ontwikkelaars in plaats van door een woningcorporatie. Dat is in lijn met de afspraken gemaakt in de vorige Regiodeal en de doelstellingen in het vorige Programma Wonen. Er wordt meer dan de helft betaalbare woningen gebouwd.

Dat is de optelsom van de geplande sociale woningen, middeldure huurwoningen en middeldure koopwoningen. Om aan de opgave qua nieuwbouw invulling te geven, wil de gemeente dat gemiddeld minimaal 30% van het woningbouwprogramma bestaat uit sociale huurwoningen. Dit gemiddelde van minimaal 30% geldt voor projecten die nu nog niet waren opgenomen in het woningbouwprogramma van de gemeente tijdens de vaststelling van het Programma Wonen. Met de woningbouwprojecten die worden toegevoegd vanuit de Omgevingsagenda van de gemeente, groeit het woningbouwprogramma van Capelle naar ongeveer 10.400 woningen. Het aantal woningen met een huurprijs tot de sociale huurgrens stijgt naar ongeveer 2.100. Naast het behouden van voldoende sociale huurwoningen om te voldoen aan de vraag, is het belangrijk dat er in het middensegment voldoende aanbod is. De gemeente ziet dat er grote vraag is naar betaalbare woningen en vooral betaalbare koop. Dit wordt onderschreven door de Capelse woningbehoefte, de regionale woningbehoefteraming en plannen van het Rijk om te sturen op het toevoegen van woningen in het betaalbare segment. Daarom zet de gemeente zich in om bij nieuwbouwprojecten minimaal tweederde betaalbare woningen te realiseren. De minimaal 30% sociale huur maakt onderdeel uit van deze minimaal tweederde betaalbare woningen.

Ook hier kijkt de gemeente naar het totale programma en geldt dit aandeel voor projecten, die waren opgenomen in het woningbouwprogramma van de gemeente tijdens de vaststelling van het Programma Wonen. Met de woningbouwprojecten die worden toegevoegd vanuit de Omgevingsagenda van de gemeente stijgt het aandeel betaalbare woningen in het gehele woningbouwprogramma naar 62%. Rivium was al opgenomen in het woningbouwprogramma. Hierover zijn al eerder afspraken gemaakt. De ontwikkeling draagt naast het toevoegen van een groot deel van de woningbouwopgave, ook bij aan een kwalitatieve behoefte. Onderdeel van de ontwikkeling is minimaal 10% sociale huur en minimaal 40% middeldure huur. Daarmee wordt ingezet op differentiatie van het woningaanbod. Sommige woningen met een sociale huurprijs zijn speciaal bedoeld voor bepaalde doelgroepen, zoals studenten. Deze telt de gemeente mee bij de voorraad als ze of tot de DAEB-voorraad behoren of voldoen aan de definitie die daarvoor is aangegeven in het Programma Wonen. Dat betekent dat de zelfstandige studentenwoningen worden meegerekend tot de voorraad sociale huur.

3.2

Specifieke behoefte studentenwoningen

Er is veel behoefte aan tijdelijke woonvormen, zoals flexwonen (bijvoorbeeld voor internationale studenten en andere spoedzoekers zoals mensen die na een scheiding snel woonruimte nodig hebben). Dergelijke vormen vallen niet onder

15/32

short stay, omdat de termijn al snel knelt. Studenten zoeken doorgaans ruimte voor minimaal 1 jaar en door de krapte op de woningmarkt is het voor de groep mensen die gebruik maakt van een flexwoning in de praktijk lastig op korte termijn een permanente woning te vinden. Tijdelijk verblijf wordt daardoor al snel langer dan 6 maanden en dit betreft daarom geen short stay. De behoefte aan studentenhuisvesting blijkt uit diverse bronnen:

NEDERLANDSE STUDENTENHUISVESTING: EEN DYNAMISCHE VASTGOEDMARKT VOL UITDAGINGEN EN KANSEN (VASTGOEDDATA, MAART 2025)

De Nederlandse studentenhuisvestingsmarkt blijft een dynamisch speelveld waarin de vraag naar betaalbare en kwalitatieve woonruimte onverminderd groot is. Met ongeveer 760.000 studenten in Nederland (CBS, 2024), waaronder een toenemende groep internationale studenten, blijft de druk op de woningmarkt aanzienlijk. Studentenhuisvesting vormt een cruciale factor in het succes van deze groep: zonder een stabiele en betaalbare woonplek wordt studeren bemoeilijkt. De combinatie van stijgende huurprijzen, schaarste aan beschikbare woningen en strengere duurzaamheidseisen maakt deze sector bijzonder uitdagend. In het vierde kwartaal van 2024 bedroeg de gemiddelde huurprijs voor een studentenkamer in Nederland € 705 per maand, een stijging van 5,6% ten opzichte van het voorgaande jaar (Kamernet, 2024). Deze stijging wordt mede veroorzaakt door de groeiende vraag en de beperkte beschikbaarheid van betaalbare kamers. Ook de stijgende bouwkosten en de regelgeving rondom verduurzaming dragen bij aan de toename van de huurprijzen. Hierdoor worden steeds meer studenten gedwongen om verder van hun studieplek te wonen of om samen met anderen een woning te delen om kosten te drukken. Er worden steeds vaker grootschalige renovaties doorgevoerd en worden nieuwbouwprojecten direct volgens de nieuwste duurzaamheidsnormen gebouwd.

Daarnaast is er een duidelijke trend zichtbaar in de omvang en het type woningen. Waar vroeger kleinere eenheden gangbaar waren, is er nu een toenemende vraag naar grotere woonruimtes en gedeelde appartementen. Dit komt deels door veranderende woonwensen van studenten en deels door de noodzaak om stijgende huurprijzen te drukken door middel van gezamenlijke huurconstructies. Co-living concepten winnen aan populariteit, waarbij meerdere studenten woonruimtes en voorzieningen delen in ruil voor een lagere huurprijs. Ook nieuwe woonvormen zoals modulaire woningen en tijdelijke containerwoningen worden steeds vaker toegepast als oplossingen voor het woningtekort. Niet enkel vanwege de financiële aspecten, maar voor bijvoorbeeld het tegengaan van eenzaamheid worden gedeelde voorzieningen ook steeds meer gewenst. Een andere ontwikkeling is de betrokkenheid van gemeenten en onderwijsinstellingen bij studentenhuisvesting. In verschillende steden worden campusconcepten uitgebreid en worden er samenwerkingsverbanden opgezet tussen universiteiten, gemeenten en (commerciële-)woningcorporaties om meer betaalbare woningen te realiseren. De vraag blijft stijgen, maar tegelijkertijd zorgen stijgende kosten en verduurzamingsdoelen voor druk op investeerders en woningcorporaties.

Nieuwbouw en renovatieprojecten zijn essentieel om aan de toekomstige vraag te voldoen en de studentenhuisvesting toegankelijk en duurzaam te houden. Met de juiste balans tussen regelgeving, investeringen en innovatieve woonoplossingen kan de sector inspelen op de groeiende vraag en tegelijkertijd zorgen voor een betaalbare en duurzame toekomst voor studentenhuisvesting in Nederland.

VERKENNING STUDENTENHUISVESTING 2022-2030

Studentenhuisvesting staat de laatste jaren volop in de aandacht. Het aantal studenten, met name afkomstig uit het buitenland, is sterk gegroeid en daarmee in veel steden ook het tekort aan woonruimten. De verwachting is dat in veel studiesteden, ook in Zuid-Holland, het aantal studenten de komende jaren zal blijven toenemen. Het is daarom belangrijk dat er voldoende studentenwoningen bijkomen.

16/32

In het rapport Verkenning studentenhuisvesting Zuid-Holland 2022-2030 is beschreven wat de behoefte aan studentenhuisvesting in de vier grootste studiesteden van Zuid-Holland is. Het onderzoek laat zien hoeveel aanbod en vraag er naar studentenwoningen, zelfstandig en onzelfstandig (kamers), is. Dit beeld is gebaseerd op de uitkomsten van de landelijke monitor studentenhuisvesting en bijbehorende lokale monitoren die ABF Research jaarlijks opstelt. Van de vier grote Zuid-Hollandse studiesteden is in ‘21-‘22 het grootste tekort (absoluut gezien) in Leiden (2.900), gevolgd door Rotterdam (2.100). Delft en Den Haag hebben beide een tekort van 1.100 woonruimten. Naar verwachting neemt de vraag (het gewenst aantal uitwonenden) in alle vier de grote studiesteden toe in de periode tot ’29-‘30. In elke stad gaat het om een toename van enkele duizenden studenten. De toename is voor een groot deel afkomstig van internationale studenten. Er is geen schatting over de tekorten per type woonruimte beschikbaar. Uit de woonwensenonderzoeken blijkt dat studenten, rekening houdend met (verschillen in) woonlasten, het vaakst een voorkeur hebben voor éénkamerwoningen (47%). Er is echter ook behoefte aan extra kamers met gedeelde voorzieningen. De opgave om extra woonruimten voor studenten toe te voegen bestaat dus uit een mix van zelfstandige en onzelfstandige woonruimten.

LANDELIJKE MONITOR STUDENTENHUISVESTING 2024

In de 20 grootste studiesteden wordt in het collegejaar '23-'24 het totale tekort aan studentenwoningen geschat op 23.100 woonruimten. Vooral in Amsterdam, Delft, Eindhoven, Leiden, Nijmegen, Rotterdam, 's-Hertogenbosch, Utrecht en Zwolle is sprake van een relatief zeer krappe woningmarkt voor studenten. Dit tekort dwingt veel nieuwe studenten om noodgedwongen thuis te blijven wonen, wat een gemiste kans oplevert. Het beperkt hen ook in hun studiekeuze. Niet elke onderwijsinstelling biedt alle studies aan en sommige studenten moeten mogelijk te ver reizen voor hun gekozen opleiding, vanwege de beperkte beschikbaarheid van woningen in de nabije omgeving. Capelle behoort niet tot de grootste steden, maar door de ligging van Rivium, in de nabijheid van Rotterdam en de Erasmus Universiteit, kan dit gebied een bijdrage leveren in het oplossen van het tekort.

3.3

Conclusie

Er is sprake van een grote woningbehoefte, in zowel de Rotterdamse regio in zijn algemeenheid als in Capelle aan den IJssel in het bijzonder. Met voorliggend plan wordt een forse bijdrage geleverd aan de invulling hiervan. Er is behoefte aan woningen in alle prijssegmenten; het plan voorziet hierin. Zeker 60% van het aanbod is bedoeld voor de betaalbare woningcategorie (sociaal en middelduur). In het plan wordt uitgegaan van minimaal 10% sociale huur en wordt ook de mogelijkheid geboden voor het toevoegen van maximaal 500 studentenwoningen. Er is - zeker in de nabijheid van Rotterdam en de Erasmus Universiteit -grote behoefte aan studentenhuisvesting. Veel nieuwe studenten blijven nu noodgedwongen thuis wonen wat hen beperkt in hun studiekeuze. Maximaal 500 eenheden zijn passend binnen het draagvermogen van het gebied (verkeerskundig en sociaal). De zelfstandige eenheden worden beschouwd als sociale huurwoningen (voor deze specifieke doelgroep). Hierdoor kan het percentage goedkope woningen nog toenemen. De gemeente zorgt ervoor dat het percentage sociale huur in de gemeente op peil blijft. Dit is afgestemd met de provincie.

17/32

4. BEHOEFTE DETAILHANDEL Momenteel zijn er in het plangebied geen detailhandelsvestigingen aanwezig. In totaal wordt er 3.250 m2 bvo aan detailhandelsfuncties mogelijk gemaakt, waarvan maximaal 2.000 m2 aan supermarkt(en). De overige meters kunnen ingevuld worden met overige dagelijkse detailhandelsfuncties, zoals drogisten en (vers)speciaalzaken, en in beperkte mate frequent benodigde niet-dagelijkse detailhandel, zoals bloemen, cadeau- en kantoorartikelen. Uitgangspunt is dat een nieuw wijkcentrum wordt gerealiseerd waarin de detailhandel een wijkverzorgende functie heeft en niet concurreert met de detailhandel in de rest van Capelle aan den IJssel. De behoefte is beschreven op basis van het DPO, uitgevoerd door DTNP (DPO Supermarkt Rivium, DTNP, 2023).

4.1

Kwantitatieve behoefte

Capelle aan den IJssel heeft momenteel een totaal dagelijks winkelaanbod van 24.866 m2 wvo1, verdeeld over 84 verkooppunten (tabel 4.1). In Capelle aan den IJssel zijn 15 supermarkten gevestigd. Tabel 4.1 Opbouw dagelijks winkelaanbod Capelle aan den IJssel (bron: Locatus, 2025) Albert Heijn ALDI Boon's Dagmarkt Dirk Hoogvliet Jumbo Lidl MCD2 PLUS supermarkten speciaalzaken levensmiddelen persoonlijke verzorging totaal dagelijks winkelaanbod

aantal winkels

omvang (m² wvo)

3 1 1 1 1 2 3 1 2 15 51 66 18 84

4.955 937 408 982 964 2.820 3.843 636 2.302 17.847 3.833 21.680 3.186 24.866

Als het dagelijks winkelaanbod in Capelle aan den IJssel wordt vergeleken met het landelijke gemiddelde in kernen met 50.000 tot 100.000 inwoners wordt geconcludeerd dat het aanbod benedengemiddeld is (figuur 4.1). Het winkelaanbod in de dagelijkse artikelensector in Capelle aan den IJssel is circa 2.400 m² wvo kleiner dan verwacht zou worden op basis van het landelijke gemiddelde in vergelijkbare kernen (qua inwonertal).

1 Winkelvloeroppervlak (ongeveer 80% van het Brutovloeroppervlak).

Inmiddels is de MCD in Capelle Schollevaar gesloten. Het is de verwachting dat deze locatie opnieuw wordt ingevuld. In verband met de vergelijkbaarheid van cijfers gaan we ook uit van de cijfers uit Locatus. 2

18/32

30.000 25.000

27.290 24.866

23.400 21.680

20.000 15.000 10.000

3.186 3.890

5.000 0

dagelijks

levensmiddelen

persoonlijke verzorging

Capelle aan den IJssel te verwachten winkelaanbod op basis van het gemiddelde in kernen met 50.000 tot 100.000 inwoners

Figuur 4.1 Vergelijking dagelijks winkelaanbod Capelle aan den IJssel met het gemiddelde in kernen met 50.000 tot 100.000 inwoners (bron: Locatus, 2025) DTNP heeft in 2019 een distributieplanologisch onderzoek uitgevoerd om de indicatieve marktruimte voor een supermarkt/dagelijks winkelaanbod in Rivium te bepalen. Dit onderzoek is in 2023 geactualiseerd (bijlage 1). De resultaten staan in figuur 4.2. Geconcludeerd wordt dat de indicatieve uitbreidingsruimte voor het dagelijks winkelaanbod in Rivium circa 2.500 m2 wvo betreft. Dit is ruim voldoende voor een moderne supermarkt en aanvullend overig dagelijks aanbod. Voor Rivium wordt een supermarkt geadviseerd met een omvang van circa 1.500 m2 wvo. Dit is een passende maat voor een toekomstgerichte wijksupermarkt, waarbij sprake is van een gezonde balans tussen Rivium en ’s-Gravenland. Daarnaast resteert circa 1.000 m2 wvo voor overig dagelijks aanbod. De indicatieve marktruimte komt nagenoeg overeen met het beoogde programma op Rivium. Er wordt 3.250 m2 bvo beoogd, dit komt neer op circa 2.600 m2 wvo (3.250 * 0,8). Het feitelijk bruikbare winkelvloeroppervlak is namelijk ongeveer 80% van het brutovloeroppervlak van een gebouw. Het benodigde nieuwe winkelprogramma is wijkgericht en heeft nadrukkelijk geen bovenwijkse verzorgingsfunctie.

Indien het winkelaanbod in Rivium wordt geprogrammeerd op de behoefte binnen deze nieuwe wijk zijn bovenwijkse effecten op de winkelstructuur van Capelle aan den IJssel niet te verwachten.

Figuur 4.2 Indicatieve marktruimteberekening dagelijkse sector (bron: DPO Supermarkt Rivium, DTNP, 2023)

19/32

4.2

Kwalitatieve behoefte

BELEIDSUITGANGSPUNTEN

Structuurvisie Detailhandel 2021 Capelle aan den IJssel (vastgesteld 14-06-2021) Het doel van de detailhandelsstructuurvisie is een toekomstbestendige winkel- en horecastructuur, die voor consumenten aantrekkelijk en zo uitgebreid mogelijk is (ruime keuze, dicht bij huis), en voor ondernemers en eigenaren voldoende kansen biedt voor investeringen en om goed te functioneren. De gemeente zet in op versterking van de hoofdcentrumstructuur. Winkels buiten de genoemde winkelgebieden maken geen onderdeel uit van deze structuur. Rivium is in de structuur opgenomen als toekomstig buurtwinkelcentrum (figuur 4.3). In toekomstig werk-woongebied Rivium wordt het gebied Woonhart ontwikkeld als voorzieningenhart (Marktplein en Nieuwe Maasplein). In het Gebiedspaspoort 2.0 worden enkele programmatische uitgangspunten beschreven voor winkelaanbod: ● Een supermarkt aan het Marktplein van maximaal 2.000 m2 bvo, zodat er geen verdringing plaatsvindt van omliggende (gewenste) buurtcentra. Daarnaast is er ruimte voor speciaalzaken voor overig dagelijks aanbod (circa 1.250 m2 bvo). De beoogde 3.250 m2 bvo komt overeen met gemeentelijke beleidskaders.

Figuur 4.3 Centrumstructuur Capelle aan den IJssel

KWALITATIEVE MEERWAARDE VAN DE ONTWIKKELING

De kwalitatieve meerwaarde van de ontwikkeling blijkt uit een aantal punten: ● Winkelstructuur. Het supermarktaanbod in Capelle aan den IJssel is momenteel voor het grootste deel in het oostelijk deel van de gemeente geconcentreerd (figuur 4.4). DTNP concludeert in het DPO dat, gelet op de toename van het inwonertal met circa 8.000 inwoners, er een behoorlijke onderbewinkeling ontstaat in het westelijk deel van de stad zonder toevoeging van supermarktaanbod.

20/32

● ●

●

Omvang van het pand. Met de beoogde omvang kan een moderne supermarkt worden gerealiseerd die aansluit bij de wensen van de consument, met brede gangpaden, ruimte voor uitstalling van het assortiment en het versaanbod. Ruimtelijke inpassing. In de nieuwe woonwijk wordt een buurtwinkelcentrum ontwikkeld. Rond het Marktplein komen verschillende functies bij elkaar, waaronder een supermarkt. Concentratie van een aantal voorzieningen zorgt voor een duidelijke positionering. Parkeren en verkeerssituatie. Een supermarkt is een verkeersaantrekkende functie. Binnen de gebiedsontwikkeling is goed nagedacht over de parkeerstrategie en verkeersstructuur ten aanzien van alle nieuwe functies.

Figuur 4.4 Supermarktstructuur Capelle aan den IJssel (bron: DPO Supermarkt Rivium, DTNP, 2023)

4.3

Conclusie

De dagelijkse winkelstructuur in Capelle en omgeving is zeer fijnmazig waardoor iedere inwoner voor dagelijkse boodschappen in de nabijheid van de woonomgeving terecht kan. De kwantitatieve behoefte voor uitbreiding van het supermarktaanbod in het westelijke deel van Capelle aan den IJssel is eerder al aangetoond door DTNP. De woonwijk Rivium vraagt om een nieuw wijkwinkelcentrum met een wijkgericht winkelprogramma om inwoners in hun dagelijkse behoeften te voorzien, met een moderne supermarkt van circa 1.500 m2 wvo als belangrijkste drager. De realisatie van een nieuw wijkwinkelcentrum is regionaal afgestemd en hiervoor is ook instemming van de Provincie.

21/32

5. BEHOEFTE SHORT STAY In het gebied wordt ruimte geboden voor kort verblijf (minimaal 7 nachten en maximaal 6 maanden). Het gaat om maximaal 15.890 m2 bvo ten behoeve van circa 500 short stay units voor diverse doelgroepen. Short stay betreft verblijf (logiesverstrekking) en geen regulier wonen of een hotel.

5.1

Beleid short stay

5.2

Behoefte short stay

Rotterdam en Capelle aan den IJssel hebben geen specifiek beleid voor short stay. De gemeente heeft wel een beleidsregel: Beleidsregels voor het toestaan van kamergewijze verhuur Capelle aan den IJssel, overeenkomstig het paraplubestemmingsplan Wonen Capelle aan den IJssel. Hierin is short stay gedefinieerd. Ook is beschreven dat de gemeente short stay onwenselijk vindt in bestaande woningen omdat het ten koste gaat van de woningvoorraad. Maar in Rivium komt shorstay daarnaast/bovenop, dus is dat mogelijk. In Rivium wordt uitgegaan van verblijf voor minimaal 7 nachten en maximaal 6 maanden.

De vraag naar tijdelijk verblijf neemt de afgelopen jaren landelijk toe. Short stay is bedoeld voor tijdelijk verblijf van expats en internationals die tijdelijk voor werk of stage naar de regio Rotterdam komen. Om internationaal concurrerend te blijven is het voor het vestigingsklimaat voor bedrijven en kenniscentra belangrijk om voldoende verblijfsruimte te bieden aan deze (voornamelijk buitenlandse) werknemers. In 2023 werkten in Nederland circa 1,1 miljoen internationale werknemers (arbeidsmigranten en kenniswerkers). Jaarlijks groeit deze groep met 5,6 procent. In 2022 werkten er 27.710 kenniswerkers in de regio Rotterdam. Tussen 2010 en 2022 is het aantal met ruim tienduizend gestegen: het gaat om een gemiddelde jaarlijkse groei van 4,1 procent (Decisio, Monitor Internationals 2010-2022). Ook het aantal arbeidsmigranten neemt de afgelopen jaren flink toe. In 2022 werkten er 68.670 arbeidsmigranten in regio Rotterdam. Dit is bijna een verdubbeling ten opzichte van het aantal in 2010; een gemiddelde jaarlijkse groei van 4,9 procent. De groep internationals staat gesteld voor een aantal uitdagingen op de woningmarkt wanneer zij van plan zijn te verhuizen naar de regio. Ze kennen de regio Rotterdam nog niet goed en daarmee is hun kennis van de woningmarkt ook (nog) beperkt.

Ze hebben geen inschrijftijd bij bijvoorbeeld woningcorporaties of voor woningen in de vrije sector en hebben vaak geen meubels en in sommige gevallen ook beperkte financiële middelen. Voornaamste uitdaging is echter dat ze direct verblijfsruimte nodig hebben bij vestiging in de regio. Ze hebben immers vaak geen familie of vrienden waar ze terecht kunnen. Short stay verblijfsruimte biedt een oplossing voor deze uitdagingen. Er is dan ook behoefte aan voldoende verblijfsruimte voor deze groep mensen. De behoefte is aannemelijk, maar het is niet mogelijk om hier aantallen aan te hangen. Er is in de regio namelijk geen actueel beleid en er is geen inzicht in het bestaande aanbod en de bezettingsgraad van dergelijke logiesvoorzieningen in de regio. Er zijn ook geen bedrijven bekend die dit bijhouden (in tegenstelling tot bijvoorbeeld de hotelmarkt). Er zijn ook geen prognoses voorhanden, zoals bijvoorbeeld voor wonen wel het geval is. Aan de andere kant zijn er in de gemeente Capelle aan den IJssel nagenoeg geen planologische mogelijkheden voor short stay op dit moment.

5.3

Geschiktheid voor short stay

De locatie Rivium is geschikt voor short stay gelet op de goede OV-bereikbaarheid, de goede bereikbaarheid via de weg en de ligging nabij kenniscentra en het centrum van Rotterdam. Short stay zorgt echter ook voor andere leefbaarheidseffecten in het gebied, zoals extra verkeersbewegingen en sociale aspecten. Daarbij gaat het met name om het gebruik door mensen die geen binding opbouwen met het gebied omdat ze slechts tijdelijk in het gebied verblijven. Short stay is een plus op

22/32

het woonprogramma, maar is er geen onderdeel van. Circa 500 eenheden past binnen het draagvermogen van het gebied, zowel verkeerskundig als sociaal.

5.4

Relatie met wonen en flexwonen

5.5

Conclusie

Er is in de regio een grote woningbehoefte en ook een grote behoefte aan betaalbare woningen. Rivium is in de Realisatieagenda regio Rotterdam 2022 (januari 2023) aangegeven als sleutelproject met circa 5.000 woningen. Dit zijn projecten groter dan 200 woningen of het grootste project in de gemeente. Hier kan worden voorzien in een deel van die regionale opgave. De ruimte die daar geschikt voor is, wordt daarvoor in eerste instantie optimaal voor benut. Voor short stay gelden minder zware eisen dan voor wonen. Locaties die niet geschikt zijn voor regulier wonen, zijn mogelijk wel geschikt voor short stay.

Rivium kan door de ligging en goede bereikbaarheid bijdragen aan het invullen van de behoefte aan short stay. Short stay is een plus op het woonprogramma. Circa 500 eenheden zijn passend binnen het draagvermogen van het gebied, zowel verkeerskundig als sociaal. Als short stay mogelijk wordt gemaakt op plekken die niet geschikt zijn voor regulier wonen of flexwonen, dan is sprake van een grotere meerwaarde. Als short stay mogelijk wordt gemaakt en dit niet ten koste gaat van regulier wonen, is ook sprake van een meerwaarde.

23/32

6. BEHOEFTE HORECA Er is nu 970 m2 wvo (circa 1.200 m2 bvo) horeca (dag- en avondhoreca) in het gebied die voornamelijk is gericht op de werknemers. In totaal wordt in de ontwikkelvelden maximaal 3.000 m2 bvo extra horeca mogelijk gemaakt (exclusief ondergeschikte horeca). Denk hierbij aan een café, bar, cafetaria en restaurant. In het projectgebied wordt uitgegaan van horecatoevoegingen gericht op de nieuwe bewoners op strategische plekken.

6.1

Kwantitatieve behoefte

HUIDIG AANBOD

Op basis van het verkooppuntenbestand van Locatus is het horeca-aanbod in beeld gebracht. Er is 9.061 m² wvo aan horeca (excl. hotel) aanwezig, verdeeld over 75 verkooppunten (tabel 6.1). Dit zijn met name functies in de branche ‘eten’ en in de branche ‘fastfood’. Tabel 6.1 Bestaand horeca-aanbod (excl. hotel) in Capelle aan den IJssel (bron: Locatus, 2025) Functie

Omvang (m2 wvo)

Dranken

Aantal vestigingen

160

2

Eten

6.443

33

Fastfood

2.088

35

Koffie en desserts

270

4

Horeca overig

100

1

Totaal

9.061

75

Als het horeca-aanbod in Capelle aan den IJssel wordt vergeleken met het gemiddelde aanbod in kernen met een vergelijkbare omvang, valt op dat Capelle aan den IJssel een benedengemiddeld aanbod heeft. Op basis van het gemiddelde in kernen met 50.000 tot 100.000 inwoners wordt circa 5.600 m² wvo, dus circa 7.000 m2 bvo meer aan horeca verwacht. In de Structuurvisie Detailhandel 2021 wordt hier een belangrijke verklaring voor gegeven: de nabije ligging van (de binnenstad van) Rotterdam, en door de ontstaansgeschiedenis van Capelle waar het Stadshart geen historisch gegroeid uitgaansgebied is en niet in elke buurt ‘van vroeger uit’ een café te vinden is. 16.000

14.690

14.000 12.000 9.061

10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 Capelle aan den Ijssel

horeca (excl. hotels)

te verwachten aanbod op basis van het gemiddelde in kernen met 50.000 tot 100.000 inwoners

Figuur 6.1 Horeca-aanbod in Capelle aan den IJssel vergeleken met het gemiddelde voor vergelijkbare steden (bron: Locatus, 2025)

24/32

TE VERWACHTEN AANBOD

Op basis van het toekomstig aantal inwoners in Rivium is een inschatting gemaakt van het te verwachten horeca-aanbod (tabel 6.2). Met een gemiddeld horeca-aanbod (excl. hotels) van 0,22 m2 wvo per inwoner, wordt met 8.000 bewoners een horeca-aanbod van circa 1.700 m2 wvo verwacht, circa 1.900 m2 bvo. Tabel 6.2 Te verwachten horeca-aanbod (exclusief hotels) op basis van het gemiddelde in de inwonersklasse 50.000 – 100.000 (waar Capelle in valt) en >175.000 (waar Rotterdam in valt) op basis van nieuwe bewoners (bron: Locatus, 2025) Inwonersklasse 50.000-100.000

Inwonersklasse >175.000

Gemiddeld aanbod (m² wvo) per inwoner

0,216

0,329

Toevoeging woningen

5.000

5.000

1,5

1,5

7.500

7.500

500

500

8.000

8.000

- Aantal nieuwe bewoners in het gebied (m2 wvo)

1.728

2.635

- Aantal nieuwe inwoners in het gebied (m2 bvo)

1.893

3.294

Gemiddelde huishoudensgrootte Aantal nieuwe inwoners in het gebied Toevoeging short stay verblijf (indicatief aantal verblijvers) Totaal Te verwachten horeca-aanbod op basis van:

Omdat Rivium zich op de grens van Rotterdam en Capelle aan den IJssel bevindt en bij de ontwikkeling wordt uitgegaan van een hoogstedelijk woon- werk en verblijfsgebied vergelijkbaar met de Rotterdamse stedelijkheid en functie, kom je op een extra behoefte van maximaal 3.300 m2 bvo. Dit is een reële kwantitatieve behoefte, aangezien in het gebied veel kleine huishoudens en korte verblijvers zijn die verhoudingsgewijs vaker gebruik zullen maken van horeca. Ook kan een deel van het tekort binnen de gemeente worden opgevangen (een deel van de circa 7.000 m2 bvo).

6.2

Kwalitatieve behoefte

TRENDS EN ONTWIKKELINGEN

Beter jaar voor de horeca in 2025 (ING, januari 2025) De vooruitzichten voor de horeca voor 2025 zijn, met een verwachte volumegroei van 3%, gematigd positief. Dankzij een aanhoudende verbetering van de koopkracht, door hogere lonen en een lagere inflatie, geeft de consument dit jaar naar verwachting meer uit in de horeca. In 2024 werd door de meeste consumenten een pas op de plaats gemaakt qua horecabezoek. Dit kwam onder meer door de lage economische groei, een aanhoudend laag consumentenvertrouwen en nog altijd oplopende prijzen in de horeca. Ondanks dat de cao-lonen in 2024, met gemiddeld 6,8%, harder stegen dan de inflatie, waren consumenten terughoudend met bestedingen. Zeker in de eerste helft van 2024. Dit komt onder meer door de hogere prijzen. De rem op consumentenbestedingen raakte ook de horeca, waardoor volumegroei in 2024 met 1% marginaal was. Dat consumenten het in 2024 wat rustiger aan deden blijkt ook uit de meest recente ING betaaltransactiedata. Hoewel de waarde van de pinbetalingen in eetgelegenheden, zoals restaurants en eetcafés, vorig jaar gemiddeld 7% hoger was dan in dezelfde periode een jaar eerder, kwam dit grotendeels door hogere prijzen. Het volume liet met 1,8% een beduidend lagere groei zien dan in 2023 (+4,4%).

25/32

Figuur 6.2. Volumeontwikkeling in de horeca (bron: ING) Aandachtspunten in de horeca zijn de personeelstekorten, prijsstijgingen en faillissementen. Ook in 2025 blijft de relatief hoge inflatie de horeca parten spelen en stijgen de prijzen naar verwachting gemiddeld met 5%. Dit komt met name door oplopende personeelskosten. De top 10 horeca trends 2022 (KPN, 20223) KPN heeft onderzoek gedaan naar de tien belangrijkste horecatrends voor 2022: 1. Digitalisering horeca zet voort: systemen zoals voorraadbeheer, kassasysteem, reserveringen en bestellingen zijn steeds slimmer en digitaler. 2. Hygiëne en veiligheid: veel horecagasten geven aan dat de aanscherping van hygiëneregels (contactloos betalen, bestellen via QR, vaak ventileren) een ontwikkeling is die men graag gehandhaafd zou willen zien. 3. Nieuwe ervaringen: Horecagasten willen nieuwe dingen zien, proeven en ontdekken. 4. Gezondheidstrend duurt voort: Horecagasten zijn zich meer bewust dan ooit van het belang van goede voeding en gezondheid. Gasten zijn steeds vaker op zoek naar vegan, biologische en kwalitatieve producten. 5. Blurring retail en horeca: Het blurren van bepaalde branches zet door. Horeca in retail komt steeds vaker voor. 6. Maaltijdbezorging blijft groeien: De verwachting is dat maaltijdbezorging ook na de coronapandemie hard blijft groeien. 7.