05.02 - BBV Ontwerpbesluit Omgevingsvergunning en verklaring van geen bedenkingen voor Fascinatio Boulevard kavel 2K4

Collegevoorstel Openbaar Behandelaar: K. Menzel Afdeling / Unit: SO - Stadsontwikkeling Portefeuillehouder: Eric Faassen

Vergaderdatum: 4 oktober 2022 Behandelwijze: Bespreekstuk Documentnummer: 858881

ONDERWERP Ontwerpbesluit omgevingsvergunning en ontwerpverklaring van geen bedenkingen bouwproject Fascinatio Boulevard kavel 2K4

SAMENVATTING Op 16 mei 2021 is door de initiatiefnemer een aanvraag omgevingsvergunning gedaan voor het oprichten van een woongebouw met ruimte voor 400 studentenkamers met gemeenschappelijke ruimtes aan de zuidelijke ring Fascinatio Boulevard (kavel 2K4) in de wijk Fascinatio. Het plan is op 6 juli 2022 aangepast naar 342 woningen. Het plan is in strijd met het geldende bestemmingsplan Fascinatio-Capelsebrug. Voordat de definitieve vergunning verleend kan worden dient het college een ontwerpomgevingsvergunning vast te stellen en ter inzage te leggen. Ook dient de gemeenteraad voor dit bouwplan een ontwerpverklaring van geen bedenkingen af te geven. Het college heeft, onder voorbehoud van de afgifte van de ontwerpverklaring van geen bedenkingen, de ontwerpomgevingsvergunning voor de realisatie van een woongebouw met ruimte voor 342 studentenkamers met gemeenschappelijke ruimtes vastgesteld en besloten de gemeenteraad voor te stellen een ontwerpverklaring van geen bedenkingen (vvgb) af te geven voor de realisatie van het bouwproject Fascinatio Boulevard kabel 2K4.

ADVIES OM TE BESLISSEN 1. Onder voorbehoud van de afgifte van de ontwerpverklaring van geen bedenkingen de ontwerpomgevingsvergunning voor de realisatie van een woongebouw met ruimte voor 342 studentenkamers met gemeenschappelijke ruimtes vast te stellen en deze na verlening van de ontwerpverklaring van geen bedenkingen ter inzage te leggen met overige stukken; 2. Het conceptraadsvoorstel- en besluit inzake het afgeven van een ontwerpverklaring van geen bedenkingen voor de realisatie van het bouwproject Fascinatio Boulevard kavel 2K4 vast te stellen; 3. Het conceptraadsvoorstel- en besluit inzake het afgeven van een ontwerpverklaring van geen bedenkingen voor de realisatie van het bouwproject Fascinatio Boulevard kavel 2K4 ter besluitvorming voor te leggen aan de gemeenteraad 4. Geen milieueffectrapportage (MER) op te stellen voor deze ontwikkeling, omdat er geen belangrijke nadelige milieugevolgen zijn en daartoe het MER-beoordelingsbesluit vast te stellen; 5. Het ontwerpbesluit hogere waarde in het kader van de Wet geluidhinder voor dit bouwinitiatief vast te stellen; 6. Op basis van het advies van Archeologie Rotterdam de gronden archeologisch vrij te geven; 7. Conform het geldende parkeerbeleid een parkeernorm te hanteren die aansluit bij deze ontwikkeling; 8. Geen exploitatieplan vast te stellen voor dit initiatief omdat de kosten anderszins verzekerd zijn.

1

BESLUIT: 4 oktober 2022

1. Het college besluit conform het voorstel; 2. Op grond van het economische of financiële belang van de gemeente als genoemd in artikel 5.1 lid 2 onder b van de Wet open overheid juncto artikel 55 Gemeentewet, geheimhouding op te leggen op het interne juridisch advies d.d. 9 september 2022 en het juridisch advies van BG.Legal d.d. 27 september 2022; 3. De onder beslispunt 2 genoemde documenten met een vertrouwelijke collegebrief aan de gemeenteraad toe te sturen.

2

INHOUD/STREKKING Inleiding

Achtergrond en aanvraag Op 16 mei 2021 is door de initiatiefnemer een omgevingsvergunning aangevraagd voor het realiseren van een woongebouw met ruimte voor 400 studentenkamers en gemeenschappelijke ruimtes. Het initiatief ligt aan de zuidelijke ring van de Fascinatio Boulevard in de wijk Fascinatio (zie bovenstaande afbeelding). Het plan is in strijd met het geldende bestemmingsplan Fascinatio-Capelsebrug. Op de locatie van de boogde woningbouw geldt de bestemming ‘’Bedrijf’’. Woningbouw is niet toegestaan binnen deze bestemming. Het plan is op 6 juli 2022 aangepast naar 342 woningen, hiermee komt de initiatiefnemer tegemoed aan wensen uit de omgeving. Het gebouw is nu één verdieping lager ten opzichte van het oorspronkelijke ontwerp. Omdat er minder parkeerplaatsen nodig zijn wordt het terrein ‘groener’ ingericht dan het oorspronkelijke ontwerp. In overleg met de ontwikkelaar is gekozen voor een omgevingsvergunningsaanvraag en niet voor een bestemmingsplan of om eerst een gebiedspaspoort te maken. Dit heeft onder meer als voordeel dat het voorafgaande participatietraject over het eindplaatje gesproken kon worden zonder dat eerst een vertaalslag gemaakt hoeft te worden van een abstracter bestemmingsplan of gebiedspaspoort.

Aanleiding Met de omgevingsvergunning wil de initiatiefnemer ter plaatse van een braakliggende kavel aan de Fascinatio Boulevard een woongebouw realiseren met daarin ruimte voor 342 studentenkamers. De studentenkamers worden bij aanvang verhuurd tegen een netto kale huurprijs die niet meer bedraagt dan de huurgrens zoals bedoeld in artikel 13, lid onder a van de Wet op de huurtoeslag In 2022 bedraagt dit maximaal € 763,47. De contracten worden aangegaan met één student per kamer. Verder wordt voorzien in fitnessruimte voor bewoners, gemeenschappelijke ruimten en bijbehorende (fiets)parkeergelegenheid. 3

4

Het beoogde bouwblok bestaat uit 7 verdiepingen en een bouwhoogte van circa 22 meter. De ruimtelijke onderbouwing is een integraal onderdeel van dit collegevoorstel.

Omgevingsvergunning Het plan is in strijd met het bestemmingsplan ‘Fascinatio-Capelsebrug’ omdat wonen niet is opgenomen als toegestane activiteit. Daarnaast is conform art 21 lid b van het bestemmingsplan een (binnenplanse) omgevingsvergunning nodig omdat de noordoosthoek, de entrée en de balkons ietwat uit het bouwvlak steken. Deze vergunning kan conform artikel 21 (zonder vvgb) verleend worden als geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. De footprint van het gebouw is overigens kleiner dan het conform bestemmingsplan maximaal te bebouwen gebied, zie onderstaande afbeelding.

Tot slot wordt de maximale bouwhoogte niet overschreden.

5

Uw college kan medewerking verlenen aan het bouwplan op basis van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (artikel 2.12, eerste lid sub a onder 3). Er moet dan worden voldaan aan de volgende voorwaarden: − het plan mag niet in strijd zijn met een goede ruimtelijke ordening; − het plan moet vergezeld gaan van een goede ruimtelijke onderbouwing; − er dient door de raad een verklaring van geen bedenkingen afgegeven te worden. Naast het bestemmingsplan ‘Fascinatio-Capelse brug’ is ook het paraplubestemmingsplan ‘parkeren’ van kracht, waarin is bepaald dat bij het bouwplan moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid conform de vastgestelde beleidsregels. Conform art 3.3. van het paraplubestemmingsplan parkeren is het mogelijk met een collegebesluit een andere parkeernorm te hanteren dan de standaardnorm, daar wordt gebruik van gemaakt. Het parkeerbeleid kent namelijk géén specifieke norm voor zelfstandige kamerverhuur, alleen een norm van 0,25 voor onzelfstandige kamerverhuur. Omdat de situatie vergelijkbaar is met onzelfstandige kamerverhuur en de locatie zeer gunstig is ten opzichte van het openbaar vervoer, de Erasmusuniversiteit en de Hogeschool van Rotterdam, is het hanteren van eenzelfde parkeernorm gerechtvaardigd. Dit sluit ook aan op de gemiddelde CROW norm voor studentenkamers.

Conform het parkeerbeleid is rekening gehouden met aanwezigheidspercentages en dubbelgebruik, hierbij is berekend dat er een totale parkeerbehoefte is van 79 parkeerplaatsen. Binnen de grenzen van het plan worden 394 stallingsplaatsen voor fietsen gerealiseerd waarvan 342 inpandige voor bewoners en 52 in de openbare ruimte voor bezoekers. Onderbouwing van de gevraagde beslissing Ter onderbouwing van de aanvraag heeft de initiatiefnemer een ‘goede ruimtelijke onderbouwing’ ingediend (d.d. 6 juli 2022) waarin is aangetoond dat aan een ‘goede ruimtelijke ordening’ wordt voldaan. Het bouwplan is in lijn met het gemeentelijk, regionaal, provinciaal en landelijk beleid. Het plan is functioneel inpasbaar; woningbouw past op deze locatie. Daarnaast is het plan ook ruimtelijk inpasbaar. Tenslotte vormen andere milieu, planologische en ruimtelijk relevante aspecten zoals bodem, archeologie, bezonning, waterhuishouding, externe veiligheid en natuur geen belemmering voor de uitvoering van dit plan. De geluidsnormen uit de Wet geluidhinder worden overschreden. Voordat de definitieve vergunning verleend kan worden dient uw college een ontwerpomgevingsvergunning vast te stellen en ter inzage te leggen. Ook dient de gemeenteraad voor dit bouwplan een ontwerpverklaring van geen bedenkingen af te geven.

Wij adviseren uw college de gemeenteraad voor de stellen een ontwerpverklaring van geen bedenkingen af te geven. Vaststellen hogere waarde geluid In de Wet geluidhinder wordt een voorkeursgrenswaarde en een maximale grenswaarde aangegeven. Deze maximale grenswaarde mag in principe niet worden overschreden. Indien de voorkeursgrenswaarde toch wordt overschreden, maar de maximale grenswaarde niet, moet een zogenaamde ‘hogere waarde procedure’ gevoerd worden. De geluidsbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai van de Rijksweg A16 bedraagt ten hoogste 57 dB inclusief 2 dB correctie artikel 110g Wgh. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden. De geluidsbelasting overschrijdt ook de maximaal toelaatbare waarde van 53 dB (auto(snel)weg, buitenstedelijk). Uit het akoestisch onderzoek (d.d 8 april 2021) blijkt dat de wettelijke voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor zowel de Abram van Rijckevorselweg (max. 59 dB na aftrek) en de Fascinatio Boulevard (max. 53 dB na aftrek) wordt overschreden. Voor de Abram van Rijckevorselweg kan een hogere waarde verleend worden tot maximaal 53 dB. Boven de 53 dB is het toepassen van dove gevels noodzakelijk.

6

Hierom moet op basis van de Wet geluidhinder een hogere waarde vastgesteld worden van respectievelijk 53 dB en 54 dB van wegverkeerslawaai voor de Abram van Rijckevorselweg en de Fascinatio Boulevard. Door het vaststellen van hogere waarden en het opnemen van de verplichting tot het realiseren van dove gevels kan op de locatie een aanvaardbaar woon- en leefklimaat worden gewaarborgd. Hiervoor is een ontwerpbesluit nodig. Om deze reden stellen wij uw college voor op basis van de Wet geluidhinder het hierboven genoemde ontwerpbesluit hogere waarden vast te stellen. Besluit m.e.r. (Milieueffectrapportage) Het plan omvat de bouw van een woongebouw met 342 studentenkamers met gemeenschappelijke ruimtes en blijft daarmee ver onder de drempelwaarden zoals genoemd in het Besluit m.e.r. (2000 of meer woningen). Hierbij kan ervan worden uitgegaan, dat dit niet gepaard gaat met een grote toename aan verkeersintensiteit en daarmee gepaard gaande milieubelasting (geluid, luchtkwaliteit) ten opzichte van de referentiesituatie. Het plangebied ligt in de bebouwde kom met daaromheen met name woningen, kantoren, bedrijven en wegen en ligt niet in de nabijheid van beschermde natuurgebieden.

Gelet op de kenmerken van het plan, de ligging van het plan ten opzichte van gevoelige gebieden en de potentiële effecten zijn er geen belangrijke nadelige gevolgen zijn te verwachten voor het milieu en stellen wij uw college voor geen milieueffectrapportage (MER) op te stellen en daartoe het MER-beoordelingsbesluit vast te stellen.

FINANCIEN Plankosten voor een bouwplan (onder andere de realisatie van 1 of meerdere woningen, zie artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening) moeten wettelijk verhaald worden. Voor de planontwikkeling worden deze middels een koopovereenkomst verhaald, welke op 24 september 2021 is afgesloten met Whitehouse Development B.V.. De plankosten zijn verdisconteert in de grondprijs. Hierdoor is het niet nodig een exploitatieplan op te stellen, omdat de kosten anderszins verzekerd zijn (artikel 6.12 Wro).

JURIDISCH ADVIES Juridische toets heeft plaatsgevonden door de afdeling JZ en BG Legal.

ONDERNEMINGSRAAD N.v.t.

COMMMUNICATIE EN PARTICIPATIE De initiatiefnemer heeft het ontwerp meerdere keren met de omgeving besproken, waarbij verschillende keren de haalbaarheid van de input van omwonenden onderzocht is en een aantal aanpassingen op basis van deze input plaatsgevonden hebben. Op 16 december 2019 hebben Whitehouse Development en ROM het plan voor studentenhuisvesting aan buurtbewoners gepresenteerd. Hierbij werd door een aantal buurtbewoners voorgesteld om de studentenhuisvesting op kavel NK1, in het noordwesten van Fascinatio te realiseren. Deze kavel was echter al gereserveerd voor sociale woningbouw voor Havensteder. Met Havensteder is een gedeeltelijke kavelruil onderzocht maar het bleek voor Havensteder niet rendabel en werkbaar te zijn om hun programma op 2 locaties te realiseren. Daarmee is deze optie afgevallen.

7

De initiatiefnemer heeft de toenmalige stand van zaken van de plannen toegelicht op 21 maart 2021 in een hiervoor georganiseerde informatiebijeenkomst. Op dat moment was het idee nog om 400 kamers te realiseren. Buurtbewoners hebben hierin onder meer zorgen geuit over het (hoge) aantal studenten, de omvang van het pand en de parkeersituatie. De initiatiefnemer heeft voorgesteld een lagere parkeernorm te hanteren dan de gemeentelijke norm voor onzelfstandige wooneenheden, omdat zij verwacht dat deze parkeernorm te ruim is voor de doelgroep en er daardoor meer ruimte is voor een groene invulling van de kavel. De parkeersituatie is nader besproken in de WOP-vergadering van 19 mei 2021. Naar aanleiding hiervan is besloten alle wijkbewoners de vraag voor te leggen of hier 92 of 63 parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden (op basis van 400 kamers). De respondenten hebben in meerderheid voor 92 gekozen. Op 16 mei 2021 is door de initiatiefnemer een vergunning aangevraagd voor de realisatie van het gebouw met toen nog 400 studentenkamers. Uw college heeft op 2 november 2021 besloten de ontwerp vvgb hiervoor voor te leggen aan de gemeenteraad. Een aantal direct omwonenden hebben op 18 oktober 2021 aan de raad een brief gestuurd waarin zij hun ongenoegen uiten over de ontwikkeling. De initiatiefnemer heeft vervolgens aan de raad verzocht een nadere toelichting te geven op hun plannen.

Dit was voor de raad aanleiding om op 30 November 2021 een raadshoorzitting over dit onderwerp te organiseren. Tijdens deze hoorzitting hebben de initiatief nemer, 2 direct omwonenden, de Stichting Wijkbelangen Capelle en het WOP ingesproken. De wijkbewoners vinden een studentencomplex niet passend in hun wijk. Zij maken zich onder meer zorgen over overlast van studenten, parkeren, de omvang van het gebouw en ze vonden dat ze te weinig betrokken waren bij de plannen. Naar aanleiding van de bezwaren uit de buurt heeft de initiatiefnemer verzocht het voorstel terug te trekken van de raadsvergadering. De initiatiefnemer heeft een nieuw ontwerp gemaakt dat tegemoet komt aan de wensen van de buurtbewoners. Het nieuwe ontwerp heeft één verdieping minder, waardoor het gebouw minder hoog is. Er komen 342 in plaats van 400 studenten te wonen, waardoor ook minder parkeerplaatsen nodig zijn en meer ruimte is voor groen op het terrein. Verder heeft de ontwikkelaar de buurtbewoners uitgenodigd om vergelijkbare projecten te bezoeken. Doel hiervan is de zorgen over de overlast die de studenten kunnen veroorzaken grotendeels weg te nemen. Alleen het WOP is hier op ingegaan en heeft op 4 april 2022 een bezoek gebracht aan projecten in Amsterdam en Utrecht waaronder een project in beheer van de IC-groep, die gecontracteerd is voor Fascinatio.

De leden van het WOP waren positief verrast over de bezochte projecten, hoewel zij nog steeds moeite hebben met het idee om 342 studenten op deze locatie te huisvesten. Ook college- en raadsleden zijn uitgenodigd voor een bezoek aan deze projecten op 31 augustus 2022.

BIJLAGEN − − − − −

Ontwerpbesluit omgevingsvergunning; Ontwerp raadsvoorstel en -besluit; Ruimtelijke onderbouwing inclusief onderzoeken; Ontwerpbesluit hogere waarden; MER-beoordelingsbesluit.

8