bijlage 3 beantwoording forumvraag Bestemmingsplan Graaf van Limburg Stirumplein

Gemeenteraad Brummen

Brummen

21 mei 2025 Verzonden d.d.: 21 mei 2025

Ons kenmerk: Uw kenmerk: Onderwerp: Schriftelijke beantwoording raadsvragen

Geachte raadsleden, De fractie van de VVD heeft raadsvragen gesteld tijdens het forum van 8 mei 2025 over het bestemmingsplan Graaf van Limburg Stirumplein. De vraag betreft de mogelijkheden van verplaatsing van de bovenste laag van gebouw A naar gebouw B. Hieronder leest u onze reactie. Inleiding Voor het aanpassen van het huidige plan naar 2 woongebouwen met 4-woonlagen hoog ontbreekt de stedenbouwkundige motivering. Vanwege het ontbreken van deze stedenbouwkundige motivering betekent een dergelijke aanpassing dat onzeker wordt of het bestemmingsplan in juridische zin houdbaar is. Indien er beroep wordt ingesteld tegen het op die manier gewijzigde plan, dan achten wij de kans van een succesvol beroep aanwezig. Dit vanwege een zogeheten motiveringsgebrek. Een mogelijk ander juridisch probleem bij verplaatsing van een laag van gebouw A naar gebouw B is dat er dat deze wijziging waarschijnlijk niet als een ondergeschikte wijziging kan worden beschouwd, waardoor de procedure van voor af aan moet worden doorlopen (opnieuw participeren, ter inzage leggen, zienswijzes beoordelen en het aangepaste plan voorleggen aan de gemeenteraad). Dat brengt ook financiële risico’s met zich mee, een nieuwe procedure kost geld aan adviseurs, en vanwege de extra tijd en stijgende bouwkosten is de verwachting dat dit in negatieve zin doorwerkt in de Grondexploitatie.

Vanwege de extra procedure zal dit ook extra tijd vragen voordat er hoognodige woningen kunnen worden gebouwd. De gemeente is in goede samenwerking met onder andere de SWB en de Bibliotheek, mocht het plan aangepast moeten worden brengt dit veel risico en onzekerheid voor deze aangehaakte partijen en de beoogde gebruikers van Plein 5 met zich mee. Stedenbouwkundige acceptatie Er zijn daarnaast een aantal andere belangrijke kanttekeningen waardoor we het niet raadzaam achten om het scenario van beide appartementen in 4 woonlagen uit te voeren: 1. Wanneer er een woonlaag van gebouw A verdwijnt, wordt de bekostiging van de parkeergarage onderuit gehaald. Buiten dat kun je bewoners van gebouw B niet verwijzen naar een parkeerplaats in gebouw A (vanwege loopafstanden en naar alle waarschijnlijkheid verschillende VVE’s). Ook kun je de kosten niet verhalen op deze bewoners, gebouw B heeft namelijk andere doelgroepen ten opzichte van gebouw A. Dat betekent extra parkeerplaatsen bij gebouw B, die ten koste gaan van groen. 2. In huidige uitgewerkte versie voldoet het plan aan de vastgestelde doelgroepenverordening van de gemeente Brummen. 3. In het verleden zijn er een aantal verschillende schetsten en tekeningen uitgewerkt voor de nieuwe inrichting van het Graaf van Limburg Stirumplein.

Door bewonersparticipatie, stedenbouwkundige onderbouwingen en het moeten voldoen aan vastgesteld beleid (routekaart wonen) is er voor dit plan gekozen. In onderstaande opsomming staan vanuit dat oogpunt een aantal argumenten waarom appartementen gebouw B maximaal 3 bouwlagen hoog is. Voor verdere toelichting wordt er naar bijgevoegde bijlage 1 verwezen.

Engelenburgerlaan 31 6971 BV Brummen Postbus 5 6970 AA Brummen Telefoon (0575) 56 82 33 Fax (0575) 56 82 88 E-mail: gemeente@brummen.nl

Blz. 2

·

De bouwhoogte moet aansluiten bij de dorpse uitstraling en maakt een geleidelijke overgang naar de omgeving;

·

Differentiatie in bouwhoogte in het plangebied maakt het ontwerp speelser/spannender;

·

Door schaduwwerking en meer inkijk op bestaande woningen in en rondom het plangebied is 4-woonlagen hoog niet passend op de locatie van gebouw B;

·

Extra appartementen bij complex B zorgt voor extra druk op het appartementencomplex zelf. De vraag is of het aantal bergingen dan inpandig opgelost kan worden. Het aantal parkeerplaatsen is nu passend in de parkeerkoffer achter het complex en er is een mix van goedkope en middeldure woningen.

Vraag IGezien het voorgaande raden we het uw raad af om de bovenste laag van gebouw A te verplaatsen naar gebouw B. Desalniettemin geven we in onderstaand stuk antwoord op de gestelde technische vraag over de financiële consequenties van het overhevelen van de bovenste verdieping van gebouw A naar gebouw B. Rekening houdend met eventuele impact op de parkeergarage. Reactie Gezien de bouwlaag van gebouw A niet gelijk is aan de bouwlaag van gebouw B zijn er financiële consequenties aan het overhevelen van de bovenste verdieping van gebouw A naar gebouw B. We hebben dat als volgt berekend. De bovenste woonlaag van gebouw bestaat uit 5 dure appartementen, deze hebben een relatief groot vloeroppervlak en zijn bedoeld voor het hogere marktsegment. Het weghalen van deze appartementen komt als min op de grondexploitatie. Bij gebouw B komt er een woonlaag bij, met name door de indeling van het gebouw (trappartijen etc.) en het ontbreken van een parkeergarage (dure appartementen willen graag overdekte parkeerplaatsen erbij) kunnen we de 5 dure appartementen niet 1 op 1 realiseren in gebouw B. In plaats daarvan zou je wel 6 middel dure appartementen en 2 goedkope appartementen kunnen realiseren. Die brengen minder op dan de dure appartementen van gebouw A, maar de opbrengsten hebben we toegevoegd in de GREX.

(Berekening van GREX is niet openbaar, deze is vanwege de vertrouwelijkheid als besloten stuk toegevoegd aan de agenda) De toegevoegde berekening van bovenstaande scenario valt afgerond € 150.000,- negatiever uit ten opzichte van de huidige vast gestelde grondexploitatie (actualisatie 1-1-2024 kenmerk D434338).

Blz. 3

Bijlage 1: Toelichting van de stedenbouwkundige argumenten Bouwhoogte – aansluiten op omgeving Er is voor gekozen om een hoogteverschil te maken in de twee appartementencomplexen zodat een geleidelijke overgang gemaakt wordt richting de bebouwing in de omgeving. Appartementencomplex B sluit met 3 bouwlagen aan bij de bouwhoogte van de 3 appartementencomplexen in het park. De grondgebonden woningen in de directe omgeving van appartementencomplex B zijn voornamelijk 1 bouwlaag met kap of 2 bouwlagen met kap. Met een maximale bouwhoogte van 3 bouwlagen wordt er een geleidelijke overgang richting de omgeving gemaakt. Hoger dan 3 lagen sluit niet aan bij de bebouwing in de directe omgeving. Appartementencomplex A staat tegenover het appartementencomplex aan de Burgemeester Dekkerstraat. Dit appartementencomplex is 4 bouwlagen hoog. Daarnaast zijn de woningen aan de Burgemeester de Wijslaan die het dichts bij appartementencomplex A staan ook rond de 12 a 13 meter hoog, door de hoge verdiepingshoogtes. Hierdoor zijn deze woningen een stuk hoger dan een standaardwoning. De combinatie van de hogere bebouwing aan de zuidwest zijde en de wat lagere bebouwing aan de Zutphensestraat en de bestaande vrijstaande woning in het plangebied, heeft gezorgd voor het verloop van de bouwhoogten in de nieuwe appartementencomplexen om zo aansluiting te zoeken bij de omgeving.

Differentiatie in bouwhoogte De differentiatie in bouwhoogte sluit niet alleen goed aan bij de omgeving maar zorgt er ook voor dat het ontwerp speelser/spannender is. Door het verschil in bouwhoogten bij de verschillende complexen en een deels 4,5 en 5,5e bouwlaag bij appartementencomplex A kan er ook in architectuur gedifferentieerd worden. Wanneer beide complexen 4 bouwlagen hoog zouden zijn met de bestaande 3 bouwlagen hoge appartementencomplexen kan dit een saaier beeld opleveren. Schaduwwerking en inkijk Schuin achter appartementencomplex B staat nog een vrijstaande woning in het plangebied die schaduwwerking zal ervaren door de appartementen. Wanneer het appartementencomplex nog 1 bouwlaag hoger wordt zal dit verder verslechteren. Daarnaast ontstaat er met 4 bouwlagen meer inkijk op de woning in het plangebied maar ook meer inkijk in de tuinen/woningen in de omgeving. Hierdoor is 3 bouwlagen maximaal verantwoord vanwege de schaduwwerking en inkijk. Programma, parkeren en bergingen is nu in balans Appartementencomplex B bestaat nu uit goedkope en middeldure woningen. Met een extra bouwlaag zouden hier enkele middeldure woningen uit appartementencomplex A toegevoegd kunnen worden, zodat appartementencomplex A minder hoog uitgevoerd hoeft te worden. Echter is het aantal parkeerplaatsen voor complex B nu passend in de parkeerkoffer achter het complex.

Daarnaast zijn alle bergingen nu inpandig opgelost op de begane grond. Wanneer er meer woningen toegevoegd worden aan het complex passen deze bergingen waarschijnlijk niet meer volledig inpandig of er moet onderzocht worden of de berging geïntegreerd kan worden in het appartement zelf.

Blz. 4