Presentatie masterclass gemeenteraad met bijlagen

Masterclass gemeenteraad 22 juni 2022

Welkom

Programma

17.00 uur: welkom en aftrap 17.10 uur: warm draai rondje 17.20 uur: volkshuisvesting algemeen 17.50 uur: pauze met warme hap 18.20 uur: thema huurbeleid/ betaalbaar wonen 18.45 uur: thema druk op de woningmarkt/ woonruimtebemiddeling 19.10 uur: gezamenlijke reflectie 19.30 uur: borrelpraat 20.00 uur: einde

Ons werkveld

30% van de Bredase inwoners woont in een corporatiewoning

Samenwerking gemeente • • • • • • •

Prestatieafspraken Alliantie Breda Programma Duurzaamheid, klimaatadaptie, biodiversiteit Convenant Vroeg erop af Convenant Woonfraude Zorg- en Veiligheidshuis Hennepconvenant MASS

Wat weet u ervan? Door Mara van der Lans

Warm draai rondje Vraag 1 Nederland kent 345 gemeenten. Hoeveel woningcorporaties zijn er in Nederland? Blauw: 297 Rood: 327 Groen: 478

Warm draai rondje Vraag 2 Tot welke huurprijs spreek je over een sociale huurwoning? Blauw: € 648,47 Rood: € 763,47 Groen: € 534,47

Warm draai rondje Vraag 3 Wat is de gemiddelde huur van een corporatiewoning per maand? Blauw: € 553 Rood: € 602 Groen: € 577

Warm draai rondje Mening peilen 1 Als het gaat over wonen maak ik mij het meest zorgen over? Blauw: leefbaarheid Rood: beschikbaarheid Groen: betaalbaarheid

Warm draai rondje Mening peilen 2 Voor het Wonen in Breda…. Blauw: hebben we ook het Rijk nodig Groen: hebben we het Rijk niet nodig, dat kunnen we zelf

Volkshuisvesting algemeen

Door Bart de Laat en Ties Teeuwen

Volkshuisvesting in Nederland • Taak van de rijksoverheid (artikel 22 grondwet: de Staat is verplicht zorg te dragen voor voldoende woongelegenheid) • Taak is gedelegeerd naar toegelaten instellingen (Woningwet) • Eén van meest gereguleerde sectoren in Nederland

Aanleiding herziening Woningwet in 2015 • 1901 = 2015: kerntaak ongewijzigd !!! • Conclusies parlementaire enquête: o Grenzen aan nevenactiviteiten o Inperking risico’s o Versterking intern en extern toezicht

• Staatssteun EC: scheiding DAEB / niet DAEB

Woningwet 2015 op hoofdlijnen • Kerntaak van woningcorporaties (DAEB/niet-DAEB) • Borgen kwaliteit van de sociale huisvesting • Beheersing financiële risico’s • Passende toewijzing aan doelgroep • Rollen huurders, gemeenten, woningcorporaties en Rijk • Extern toezicht

Impact 1: scheiding DAEB / niet-DAEB • Kerntaak = DAEB • Werkgebied = woningmarktregio

• Richten naar woonvisie

Impact 2: woningtoewijzing • Staatssteunregeling (80-10-10-norm, nu 92,5-7,5) • Passendheid / inkomenstoets (95%-norm)

Impact 3: vastgoedwaardering/verantwoording • •

Scheiding DAEB / niet-DAEB: eerlijke concurrentie met marktpartijen (institutionele beleggers en ontwikkelaars) Financiële verantwoording aan hand van marktwaardering

Impact 4: samenwerking • Gemeente kan in Woonvisie thema’s benoemen voor prestatie afspraken met corporaties • Corporatie brengt bod uit • Prestatieafspraken: huurdersorganisatie / gemeente / corporatie • Vergroting informatie (indicatie investeringen) • Zienswijze verkoop, fusie, scheiding • Markttoets niet-DAEB-activiteiten

Uitdagingen komende jaren (landelijk)

Ons huishoudboekje

Alliantie Breda • Samenwerking gemeente – corporaties huurdersorganisaties • Meerjaren prestatieafspraken • Jaarschijf • Bestuurlijk overleg • Uitvoeringsgroep • Werkgroepen

Alliantie Breda

• • • • • •

Betaalbaarheid en beschikbaarheid Nieuwbouw Duurzaamheid Samenwerken in de wijk Wonen en zorg Veiligheid

Extra ambities: nieuwbouw Ambitie • Van 20% naar 30% sociale nieuwbouw, inclusief flexwoningen • Ook investering in middeldure huur tot €950

Nodig • Grondpositie, juist ook in ‘goede buurten’ • Stop nep-sociale huur • Andere wasstraat voor flexwoningen

Extra ambities: duurzaamheid Ambitie • EFG-labels versneld afbouwen • Zonnepanelen • Isoleren • Warmtenet of alternatieve duurzame bronnen Nodig • Regie gemeente op energie-infrastructuur • Start wijkuitvoeringsplannen

Extra ambities: betaalbaarheid Ambitie • Scherp aan de wind varen huurbeleid • Aanpak energiearmoede door kostenbesparende maatregelen Nodig • Temper de gemeentelijke belastingen • Inzet energiecoaches

Extra ambities: leefbaarheid Ambitie • Samenwerking via Verbeter Breda • Woonconcepten • Leerwerkplaatsen Nodig • Gezamenlijke inzet alle partners • Community building faciliteren • Prestatieafspraken zorg en politie ‘mensen met rugzakje’

We hebben elkaar nodig • • • • • • •

Voldoende bouwlocaties met passende sociale grondprijzen 30% sociale huur naar woningcorporaties Procedures versnellen Energie-infrastructuur en wijkuitvoeringsplannen Aanpak (energie)armoede Integrale meerjarenaanpak Verbeter Breda Afstemming opgaven wonen en zorg in de wijken i.r.t. toenemende overlast zorgvragers

We hebben elkaar nodig

Waar wil jij je hard voor maken?

Pauze

Huurbeleid en betaalbaar wonen Door Rens Heije

Huurbeleid en betaalbaar wonen Twee belangrijke uitgangspunten: 1. Wij proberen onze huren zo laag mogelijk te houden 2. De huren van bewoners zijn onze voornaamste inkomstenbron -> onze doelen en opgaven behalen we vanuit deze opbrengsten! Dus… • wat kunnen we doen aan de betaalbaarheid voor onze huurders? • welke recente ontwikkelingen zijn daarbij van belang?

Actualiteit rondom betaalbaarheid

Wat doen corporaties aan betaalbaarheid? Lage(re) huurprijzen vragen: • Generiek gemiddeld huurprijzen van 75-80% van maximaal redelijk volgens het Woning Waardering Stelsel (WWS)

Aftoppen: • Bewust extra verlagen van de huur tot een aftoppingsgrens zodat huurders huurtoeslag kunnen krijgen • Wordt gedaan vanwege betaalbaarheid bepaalde inkomens doelgroepen

Wat doen corporaties aan betaalbaarheid?

Voeren gematigd huurbeleid: • Landelijk gemiddeld 2% in 2022 (wettelijk mag 2,3% inflatie) • Per corporatie worden eigen afwegingen gemaakt (afstand tot mutatiehuur, of energielabel of generiek lager). • Wettelijke huurverlaging en bevriezing in 2021 + huurbevriezing 2024

Huurtoeslag

• • • •

Inkomensafhankelijke toeslag Tegemoetkoming in de huurkosten van de Nederlandse overheid voor huurders die in verhouding tot hun inkomen veel huur betalen Huurtoeslag onmisbaar voor goed en betaalbaar wonen Huren zijn niet te hoog maar inkomens zijn te laag!

Wat doen corporaties aan betaalbaarheid?

Woonlasten is meer dan alleen huur

Servicekosten • Naast huur betalen onze huurders ook servicekosten (g/w/e en diensten als schoonmaak) • Kan hier op bezuinigd worden?

Wat doen corporaties aan betaalbaarheid? Energiekosten • Energiekosten explosief gestegen • Verduurzaming bezit! • Afspraak kabinet: na 2028 geen corporatiewoningen meer met energielabel E, F of G (uitgezonderd monumentale en te slopen woningen)

Wat doen corporaties aan betaalbaarheid? Leveren maatwerk • Meedenken met huurder die betalingsprobleem heeft • Bijv. (tijdelijk) verlagen huurprijs, uitstel betaling • Vroeg signalering, samenwerking, schuldhulpverlening, voorkomen ontruimingen etc.

Recente ontwikkelingen Programma Betaalbaar Wonen

• Gereguleerde middenhuur • Normhuren Discussie punt! Verwachting; meer segregatie en betaalbaarheid onder druk.

Stellingen • Stelling 1: Woningcorporaties doen te weinig aan betaalbaarheid van het wonen?

• Stelling 2: De gemeente doet te weinig aan betaalbaarheid van het wonen?

Druk op de woningmarkt en woonruimtebemiddeling Door Tanja ten Brink

Woningzoekenden Aantal ingeschreven woningzoekenden in 2021*

91700

Aantal actieve woningzoekenden in 2021*

27333

Aantal verhuringen in 2021

1570

*=Klik voor Wonen voor de hele regio

Niet alleen reguliere woningzoekenden Mensen met lichamelijke, verstandelijke of psychische beperking

Spoedzoekers Vrouwen opvang

Maatschappelijke opvang

Exgedetineerden

Statushouders

Scheefwonen • Gestabiliseerd op 18% • Scheefwonen is met dit percentage aanvaardbaar

• Bevordert inkomensdifferentiatie in wijken en buurten

Oplossingen druk woningmarkt • Bouwen, bouwen, bouwen • Vooral voor 1-2 persoons huishoudens met een huurprijs tot € 633 • Maar ook voor middeninkomens met een huurprijs tot € 1000 • Ook in de sociale koop • Woningdeling en woningsplitsing

Oplossingen druk woningmarkt Doorstroming bevorderen door: • • • •

Inzet maatwerkadvies voor senioren Voorrang huurders bij Koopgarant Woningruil Pilot doorstroming: 1 op de 5 verhuringen op woonduur van zittende huurders toewijzen

Wat vragen wij van de gemeente? • Meer nieuwbouwlocaties voor woningcorporaties • Woningbouwprogramma met minimaal 30% échte sociale huur per locatie • Soepele procedures

Stellingen • Stelling 1: Woningcorporaties moeten zelf voor bouwlocaties zorgen!

• Stelling 2: Een vastgoedbelegger kan ook prima sociale huurwoningen verhuren!

Reflectie: door Karo van Dongen

Reflectie • Wat neem je mee? • Wat wil je ons nog meegeven?

Napraten bij de tekeningen

Met een dronk op de samenwerking

Definities inkomensgroepen en huurprijsklassen Klik voor Wonen 2022 De vier inkomensgroepen Primaire Huishouden heeft een inkomen onder het maximum-inkomen voor inkomens huurtoeslag en heeft recht op huurtoeslag. De hoogte van het maximum-inkomen in 2022 is: € 24.075 voor een alleenwonende onder de AOW-leeftijd, € 23.975 voor een alleenwonende boven de AOW-leeftijd, € 32.675 voor een meerpersoonshuishouden onder de AOW-leeftijd en € 32.550 voor een meerpersoonshuishouden boven de AOW-leeftijd. Secundaire Huishouden heeft een inkomen boven het maximum-inkomen voor huurtoeslag maar onder de EU-norm. Huishouden heeft geen recht op inkomens huurtoeslag. De EU-norm in 2022 is: € 40.765 voor eenpersoonshuishoudens en € 45.014 voor meerpersoonshuishoudens. Middeninkomens Huishoudinkomen ligt tussen de EU-norm en de ondergrens voor hoge middeninkomens. Een middeninkomen in 2022 is: (officieel: lage middeninkomens) tussen € 40.765 en € 47.948 voor eenpersoonshuishouden en tussen € 45.014 en € 55.486 voor meerpersoonshuishoudens. Hogere inkomens Huishoudinkomen ligt boven de ondergrens voor hoge middeninkomens. Een hoger inkomen in 2022 is: (officieel: hoge middeninkomens) boven € 47.948 voor eenpersoonshuishoudens en boven € 55.486 voor meerpersoonshuishoudens. Alle genoemde normbedragen worden ieder kalenderjaar door de overheid vastgesteld.

De cijfers in de rapportage zijn op basis van de in dat jaar geldende grenzen.

De vijf huurprijsklassen Goedkoop Kale huurprijs tot en met de kwaliteitskortingsgrens Betaalbaar laag Kale huurprijs vanaf de kwaliteitskortingsgrens tot en met de eerste aftoppingsgrens Betaalbaar hoog Kale huurprijs vanaf de eerste aftoppingsgrens tot en met de tweede aftoppingsgrens Bereikbaar Kale huurprijs vanaf de tweede aftoppingsgrens tot en met de maximale huurgrens Vrije sector Kale huurprijs hoger dan de maximale huurgrens

in 2022 ≤ € 442,46 > € 442,46 en ≤ € 633,25 > € 633,25 en ≤ € 678,66 > € 678,66 en ≤ € 763,47 > € 763,47

De grenzen van de huurprijsklassen worden ieder kalenderjaar door de overheid vastgesteld. De cijfers in de rapportage zijn op basis van de in dat jaar geldende grenzen.

Huurprijsgrenzen 2018-2022 kwaliteitskortingsgrens 2018 € 417,34 2019 € 424,44 2020 € 432,51 2021 € 442,46 2022 € 442,46

eerste aftoppingsgrens € 597,30 € 607,46 € 619,01 € 633,25 € 633,25

tweede aftoppingsgrens € 640,14 € 651,03 € 663,40 € 678,66 € 678,66

maximale huurgrens € 710,68 € 720,42 € 737,14 € 752,33 € 763,47

Begrippenlijst volkshuisvesting

Aftoppingsgrens De 'aftoppingsgrens' is een begrip uit de huurtoeslag. Als de huurprijs hoger is dan deze grens wordt de huurtoeslag 'afgetopt' ofwel verlaagd. Ieder huishouden met recht op huurtoeslag betaalt hoe dan ook een deel van de huurprijs zelf. Het (inkomensafhankelijke) bedrag dat ieder huishouden met toeslag zelf moet betalen heet ´basishuur´. Over het deel van de huurprijs dat tussen de basishuur en de aftoppingsgrens valt is huurtoeslag mogelijk. Over het eerste stukje (tot de kwaliteitskortingsgrens) krijg je 100% toeslag, over het tweede stukje (tot de aftoppingsgrens) 65%. Ligt de huurprijs boven de aftoppingsgrens dan moet je een groot deel van de huurprijs zelf betalen. De aftoppingsgrens wordt ieder jaar door de overheid vastgesteld. In de praktijk zijn er twee verschillende aftoppingsgrenzen: lage en hoge aftoppingsgrens. De lage aftoppingsgrens is 633,25 (prijspeil 2022) en geldt voor 1-2-persoonshuishoudens. Voor 3persoonshuishoudens of meer geldt de hoge aftoppingsgrens van € 678,66.

Liberalisatiegrens De liberalisatiegrens ligt op de huurprijs van € 763,47. Deze grens wordt door de overheid bepaald en wordt ieder jaar wat hoger. De liberalisatiegrens geldt voor aanvangshuren. Wie al langer huurt betaalt soms meer voor een sociale huurwoning. Met een aanvangshuur onder de liberalisatiegrens huur je niet in de vrije (geliberaliseerde) sector, maar in de sociale (door de overheid gereguleerde) sector.

Passend toewijzen De overheid heeft via passend toewijzen geregeld dat woningzoekenden een huis kunnen huren dat past bij hun situatie en inkomen. Dit om te voorkomen dat huurders de huur niet kunnen opbrengen of dat mensen te goedkoop wonen gezien hun inkomen. Welke inkomensgroepen en huurprijsklassen er gelden, kunt u lezen in de definitielijst van Klik voor Wonen. Het begrip passend toewijzen wordt uitgelegd in een video van Klik voor Wonen: https://youtu.be/0iNQi7LV7qA

Reflectie • Wat neem je mee? • Wat wil je ons nog meegeven?

Wat neem je mee? Bouwen, bouwen, bouwen = samen = succes

Kennis opgedaan over de woonsituatie van het verleden en nu

Veel interessante inzichten opgedaan over Bredase (sociale) woningbezit

Dat wij als gemeente anders moeten denken over volkshuivesting

Wat geef je ons mee? Blijf ons meenemen!

Zelf locaties vinden/ kopen/ beheren/ exploiteren

Zoek de raadsleden veelvuldig op, samen komen we verder!

Neem contact met raadsleden op wanneer er iets speelt