5. Voorstel vaststellen woningbouw locatie tennisbanen Nisse en beeldkwaliteitsplan

Zaaknummer:

Raadsvoorstel

**

Nummer raadsvoorstel Raadsvergadering Portefeuillehouder

5 3 juli 2025 Wethouder Weststrate

Onderwerp

Voorstel tot het vaststellen van het TAM-omgevingsplan "Hoofdstuk 22c Woningbouw locatie tennisbanen Nisse" en het beeldkwaliteitsplan "Woningbouw locatie tennisbanen Nisse"

Geachte raad,

RAADSVOORSTEL

Hiermee leggen wij aan u een voorstel over bovengenoemd onderwerp ter besluitvorming voor. VOORSTEL Wij stellen u voor om: 1. het TAM-omgevingsplan "Hoofdstuk 22c Woningbouw locatie tennisbanen Nisse" (NL.IMRO.0654.TAMOPNSWBTB2025-0002) conform het ter inzage gelegde ontwerp vast te stellen; 2. op basis van de Basisregistratie Grootschalige Topografie de bijbehorende ondergrond vast te stellen, zoals deze op het moment van dit te nemen besluit geldt; 3. in te stemmen met de bouwgrondexploitatie Nisse Zwaakhoek (d.d. 3 juni 2025); 4. de uitgifteprijzen in het plangebied als volgt vast te stellen: − sociale huurwoningen: i. tot 17 meter kaveldiepte: € 200/m2 exclusief btw; ii. kaveldiepte meer dan 17 meter: € 50/m2 exclusief btw; − aaneengesloten koopwoningen: € 200/m2 exclusief btw; − vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen: € 265/m2 exclusief btw; 5. na het woonrijp maken van het plangebied een bedrag van € 4.610 structureel toe te voegen aan de betreffende beheerskosten in de begroting ter dekking van de onderhoudslasten als gevolg van de areaalvergroting; 6. het beeldkwaliteitsplan "Woningbouw locatie tennisbanen Nisse" conform het ter inzage gelegde ontwerp vast te stellen. AANLEIDING EN DOEL Door het samengaan van de tennisvereniging met de vereniging in ’s-Heer Abtskerke zijn de tennisbanen in Nisse al enige jaren niet meer in gebruik.

Een periode hebben er op de locatie units gestaan voor de opvang van Oekraïense vluchtelingen. Inmiddels is de locatie vrij voor een nieuwe invulling. Beoogd wordt om hier een negental woningen te bouwen, waarvan drie in de vrije sector en zes sociale huurwoningen. De voorgestane Pagina 1 van 7

woningbouwontwikkeling past niet binnen de regels van bestemmingsplan "Kern Nisse 2010", dat onderdeel uitmaakt van (tijdelijke) Omgevingsplan Borsele (hierna: omgevingsplan). Om woningbouw te kunnen realiseren is er een wijziging van het omgevingsplan nodig. Het voorliggende TAM-omgevingsplan "Hoofdstuk 22c Woningbouw locatie tennisbanen Nisse" voorziet hierin. De gemeente Borsele streeft naar een aantrekkelijke, duurzame woonomgeving. Om die reden is het beeldkwaliteitsplan “Woningbouw locatie tennisbanen Nisse” opgesteld. In dit plan staan richtlijnen voor de uiterlijke vormgeving van de nieuwbouw en de 'overgang openbaar - privé'. Het beeldkwaliteitsplan vormt een aanvulling op de "Beeldkwaliteitsnota Borsele". Wij stellen voor om zowel het TAM-omgevingsplan als het beeldkwaliteitsplan vast te stellen.

RAADSVOORSTEL

ARGUMENTEN Instrument TAM-omgevingsplan (Tijdelijke Alternatieve Maatregel (TAM) omgevingsplan via IMRO) Om voortgang te kunnen maken met de woningbouwontwikkeling is gekozen voor toepassing van het instrument TAM-omgevingsplan. Kort gezegd houdt TAM-IMRO in dat de ‘oude’ techniek voor planvorming tijdelijk wordt gebruikt onder de Omgevingswet. Deze techniek betreft de uitwisselingsstandaard IMRO (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de landelijke voorziening ‘Ruimtelijke Plannen’. Hiervan werd onder de Wet ruimtelijke ordening gebruik gemaakt voor het opstellen en publiceren van bestemmingsplannen. De wetgever heeft gemeenten de mogelijkheid geboden om tot 1 januari 2026 gebruik te maken van het instrument TAM-omgevingsplan. Het TAM-omgevingsplan kent vrijwel dezelfde opbouw als een bestemmingsplan. Qua inhoud moet het plan echter voldoen aan de huidige wettelijke vereisten zoals vastgelegd in de Omgevingswet. Zo moeten gemeenten bijvoorbeeld ervoor zorgen dat de regels in het omgevingsplan leiden tot een 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties' (ETFAL). Uit de toelichting die onderdeel uitmaakt van het TAM-omgevingsplan moet blijken dat dit het geval is. Het juridisch bindend gedeelte van het TAM-omgevingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de functies (voorheen bestemmingen) zijn aangegeven.

Het TAM-omgevingsplan is op het oog een omgevingsplan dat losstaat van de rest van het omgevingsplan. Toch is het functioneel en juridisch een integraal onderdeel van het omgevingsplan. Om te zorgen dat het TAM-omgevingsplan juridisch één geheel is met het omgevingsplan, wordt als het ware als een nieuw hoofdstuk toegevoegd. Onderhavig TAM-omgevingsplan dient dus ook als dusdanig gelezen te worden, in samenhang met (de bruidsschat van) het omgevingsplan. Daarom is er in de regels van onderhavig TAM-omgevingsplan een preambule opgenomen, waarin staat dat het plan vigeert als hoofdstuk 22c van het omgevingsplan van de gemeente Borsele.

Pagina 2 van 7

Inhoud TAM-omgevingsplan "Hoofdstuk 22c Woningbouw locatie tennisbanen Nisse" Voorliggend TAM-omgevingsplan is een zogenaamd ontwikkelingsplan. Het is erop gericht om de realisatie van woningbouw met bijbehorende tuinen en openbare ruimte ter plaatse van het voormalige sportcomplex planologisch-juridisch mogelijk te maken. Op de locatie wordt de bouw van zes sociale huurwoningen, die ontwikkeld worden door woningcorporatie Beveland Wonen, en drie vrije sectorwoningen voorgestaan. Op pagina 9 van de toelichting van het TAM-omgevingsplan is het beoogde inrichtingsplan weergegeven. Daarnaast is in deze toelichting onderbouwd dat de ontwikkeling leidt tot een 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties'. Voor de beoordeling hiervan zijn alle voor de fysieke leefomgeving relevante aspecten nader onderzocht. De juridische regeling van het plan (regels en verbeelding) is toegesneden op het beoogde inrichtingsplan en bebouwingsbeeld.

RAADSVOORSTEL

Inhoud beeldkwaliteitsplan "Woningbouw locatie tennisbanen Nisse" Naast het TAM-omgevingsplan is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. In dit plan staan richtlijnen voor de uiterlijke vormgeving van de nieuwbouw en de 'overgang openbaar – privé'. Het gaat onder meer over de bebouwingsstijl van de woningen en het kleur- en materiaalgebruik. In het beeldkwaliteitsplan zijn ook suggesties opgenomen met betrekking tot duurzaamheid. Wij hopen daarmee ontwikkelende partijen te inspireren tot het maken van duurzame keuzes. Het beeldkwaliteitsplan “Woningbouw locatie tennisbanen Nisse” is een beleidsregel zoals bedoeld in artikel 4.19 van de Omgevingswet en vormt een aanvulling op de “Beeldkwaliteitsnota Borsele”. Bouwplannen voor deze locatie moeten zowel voldoen aan de regels uit het TAMomgevingsplan als de richtlijnen uit het beeldkwaliteitsplan. Terinzagelegging ontwerp TAM-omgevingsplan en ontwerp beeldkwaliteitsplan Het ontwerp TAM-omgevingsplan “Hoofdstuk 22c Woningbouw locatie tennisbanen Nisse” was in de periode van 14 maart tot en met 24 april 2025 voor iedereen digitaal te raadplegen via het Omgevingsloket. Daarnaast lagen het ontwerp TAM-omgevingsplan met bijbehorend ontwerpraadsbesluit en het ontwerpbeeldkwaliteitsplan voor eenieder ter inzage in het gemeentehuis in Heinkenszand. Het ontwerpbeeldkwaliteitsplan was ook digitaal te raadplegen op de gemeentelijke website.

We hebben kennisgegeven van de terinzagelegging van beide ontwerpplannen door publicatie in het Gemeenteblad en op de gemeentelijke website. In de publicatie is de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen kenbaar gemaakt. Geen zienswijzen Wij hebben geen zienswijzen ontvangen. Er heeft derhalve ook geen zitting plaatsgevonden van de ‘hoorcommissie wijziging omgevingsplan’. Verder is er daarmee geen aanleiding om de plannen gewijzigd vast te stellen. (JURIDISCHE) CONSEQUENTIES Het TAM-omgevingsplan "Hoofdstuk 22c Woningbouw locatie tennisbanen Nisse" maakt na Pagina 3 van 7

inwerkingtreding de beoogde woningbouwontwikkeling planologisch-juridisch mogelijk. Het beeldkwaliteitsplan bevat richtlijnen met betrekking tot de verschijningsvorm van de nieuwbouw en bepaalde erfafscheidingen. Het TAM-omgevingsplan en beeldkwaliteitsplan vormen daarmee de basis voor de realisatie van het nieuwe woonbuurtje. FINANCIËN Kostenverhaal De gemeente is eigenaar van de grond. Wij zijn wettelijk verplicht om kosten voor onder meer het opstellen van plannen, het aanleggen van openbare voorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte te verhalen op diegenen die in het plangebied een bouwplan realiseren. Het kostenverhaal wordt in deze situatie geregeld via de uitgifte van de bouwgrond. Het verhaal van kosten is verdisconteerd in de grondprijs.

RAADSVOORSTEL

Uitgifteprijzen In de ‘Nota Grondbeleid 2025-2028’ staat dat de gemeente een regisserend grondbeleid voert en daarbij een sterke voorkeur heeft voor actief grondbeleid. Dit laatste is hier het geval. De gemeente voert daarmee de grondexploitatie. Wij vragen u om de grondexploitatie Nisse Zwaakhoek (d.d. 3 juni 2025) vast te stellen. Deze vormt een geheime bijlage bij dit voorstel, omdat deze gegevens bevat die de aanbesteding van de aanleg van de openbare ruimte negatief kan beïnvloeden. Uitgaande van een looptijd van drie jaar laat de grondexploitatie in 2028 een klein positief resultaat zien van € 37.770. Momenteel wordt er, zoals aangekondigd in de Nota Grondbeleid, gewerkt aan een grondprijzenbrief. Daarmee is het niet langer nodig om bij ieder plan afzonderlijk de gronduitgifteprijzen vast te stellen. Aangezien de brief momenteel nog niet beschikbaar is, vragen wij u voor voorliggend plan akkoord te gaan met de volgende grondprijzen: − sociale huurwoningen: o tot 17 meter kaveldiepte: € 200/m2 exclusief btw; o kaveldiepte meer dan 17 meter: € 50/m2 exclusief btw; − aaneengesloten koopwoningen: € 200/m2 exclusief btw; − vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen: € 265/m2 exclusief btw; De voorkeursverkaveling/grondexploitatie gaat uit van de bouw van zes sociale huurwoningen en drie vrijstaande woningen.

Mocht door omstandigheden, wat overigens niet verwacht wordt, de bouw van de sociale huurwoningen niet doorgaan dan wordt de bouw van aaneengesloten koopwoningen voorgestaan. Ook biedt het plan ruimte om in plaats van twee vrijstaande woningen één twee-onder-een-kapwoning bouwen. Om die reden vragen wij u ook voor die woningtypologieën een grondprijs vast te stellen. Dit heeft geen negatieve consequenties voor de grondexploitatie. Voor de sociale huurwoningen wordt voorgesteld een gedifferentieerde grondprijs te hanteren. De ruimtelijke situatie maakt dat de kavels relatief diep zijn. Indien over de gehele kaveldiepte een prijs van € 200/m2 exclusief btw wordt aangehouden, kan woningcorporatie Beveland Wonen haar businesscase niet rond krijgen. Door over de eerste 17 meter Pagina 4 van 7

(gebaseerd op een 11 meter diepe woning en ‘standaarddiepe’ achtertuin van 6 meter) de prijs van € 200 m2 exclusief btw te hanteren en de rest van de achtertuin te verkopen voor een tuingrondprijs (€ 50/m2 exclusief btw) is nieuwbouw voor Beveland Wonen financieel haalbaar. Uit een vergelijking met de resultaten van een landelijk benchmarkonderzoek naar grondprijzen van sociale huurwoningen blijkt overigens dat de grondprijs die de woningcorporatie dan per kavel betaalt allerzins redelijk is. De grondprijs voor de koopwoningen is gelijk aan die van de woningen in Platepolder. Dit is voor een dorp als Nisse marktconform. Onderhoudskosten Door de realisatie van het nieuwe woonbuurtje neemt het areaal openbare ruimte toe. En daardoor dus ook de onderhoudslast. Becijferd is dat het gaat om een totale kostenpost van € 4.610 per jaar. Nadat het plangebied woonrijp is gemaakt moet het bedrag structureel worden toegevoegd aan de betreffende beheerskosten in de begroting 2026. UITVOERING / PLANNING / EVALUATIE Na besluitvorming door uw raad over het TAM-omgevingsplan "Hoofdstuk 22c Woningbouw locatie tennisbanen Nisse" wordt het genomen besluit gedurende een periode van zes weken ter visie gelegd. Tegen het besluit tot vaststelling van het TAM-omgevingsplan staat beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De beroepstermijn is zes weken.

Onder de Omgevingswet treedt het besluit echter al na vier weken in werking. Onder de oude wetgeving was dit daags na afloop van de beroepstermijn, tenzij een voorlopige voorziening was aangevraagd. De aanvraag van een voorlopige voorziening heeft, eveneens anders dan voorheen, niet meer automatisch een schorsende werking. Schorsing van de inwerkingtreding van voorliggend besluit vindt enkel plaats als de voorzieningenrechter zodanig beslist.

RAADSVOORSTEL

Tegen uw besluit tot vaststelling van het beeldkwaliteitsplan staat geen rechtsgang open. Het beeldkwaliteitsplan is een beleidsregel en treedt daags na publicatie in werking. PARTICIPATIE Overleg met (overheids)instanties Om in een vroegtijdig stadium ruimtelijke plannen integraal te bespreken met diverse (overheids)instanties is, in het kader van de Omgevingswet, een regionale omgevingstafel ingesteld. Op 14 oktober 2024 is het woningbouwplan voor de locatie van de tennisbanen in Nisse geagendeerd voor die omgevingstafel. Hiermee hebben andere bestuursorganen de gelegenheid gekregen om hun visie op c.q. aandachtspunten voor het plan kenbaar te maken. Een kort verslag van het overleg is opgenomen als bijlage 9 bij de toelichting van het TAM-omgevingsplan. Met het waterschap Scheldestromen is daarnaast apart overleg gevoerd. Hun reactie is verwerkt in de waterparagraaf (paragraaf 4.13). Later in het proces zijn de provincie Zeeland, waterschap Scheldestromen en de Veiligheidsregio Zeeland op de hoogte gesteld van de tervisielegging van het ontwerp TAMPagina 5 van 7

omgevingsplan. Van deze overlegpartners hebben we reacties (niet zijnde zienswijzen) ontvangen die met name betrekking hebben op de uitvoering van het plan. Als bijlage bij dit raadsvoorstel treft u ter informatie een samenvatting van de reacties en onze beantwoording aan. Inloopbijeenkomst inwoners Nisse In het kader van participatie hebben we op 11 november 2024 een inloopbijeenkomst gehouden. De inwoners van Nisse zijn uitgenodigd voor deze bijeenkomst. De aanwezigen hebben kennis kunnen nemen van het beoogde verkavelingsplan en verschijningsvorm van de nieuwbouw. Ook is de mogelijkheid geboden om zowel mondeling als schriftelijk op de gepresenteerde stukken te reageren. Als bijlage 8 bij de toelichting van het TAM-omgevingsplan is een kort verslag van de inloopbijeenkomst opgenomen. In subparagraaf 6.1.1 van de toelichting is een reactie op de uitkomst van de inloopbijeenkomst opgenomen. Zoals eerder in dit voorstel vermeld, heeft eenieder tijdens de periode van terinzagelegging van het ontwerp TAM-omgevingsplan en ontwerp beeldkwaliteitsplan een formele zienswijze kunnen indienen. Van deze mogelijkheid is geen gebruik gemaakt.

RAADSVOORSTEL

COMMUNICATIE Communicatie omtrent de (planologische) procedure is verankerd in de Omgevingswet, de Algemene wet bestuursrecht en het Besluit elektronische publicaties. De besluiten worden door het plaatsen van publicaties in het Gemeenteblad en op de gemeentelijke website bekend gemaakt. De dorpsraad Nisse en de overlegpartners berichten we per e-mail over de tervisielegging van de stukken. BESLUIT De raad van de gemeente Borsele besluit: 1. het TAM-omgevingsplan "Hoofdstuk 22c Woningbouw locaties tennisbanen Nisse" (NL.IMRO.0654.TAMOPNSWBTB2025-0002) conform het ter inzage gelegde ontwerp vast te stellen; 2. op basis van de Basisregistratie Grootschalige Topografie de bijbehorende ondergrond vast te stellen, zoals deze op het moment van dit te nemen besluit geldt; 3. in te stemmen met de bouwgrondexploitatie Nisse Zwaakhoek (d.d. 3 juni 2025); 4. de uitgifteprijzen in het plangebied als volgt vast te stellen: − sociale huurwoningen: i. tot 17 meter kaveldiepte: € 200/m2 exclusief btw; ii. kaveldiepte meer dan 17 meter: € 50/m2 exclusief btw; − aaneengesloten koopwoningen: € 200/m2 exclusief btw; − vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen: € 265/m2 exclusief btw; 5. na het woonrijp maken van het plangebied een bedrag van € 4.610 structureel toe te voegen aan de betreffende beheerskosten in de begroting ter dekking van de onderhoudslasten als gevolg van de areaalvergroting; 6.

het beeldkwaliteitsplan "Woningbouw locatie tennisbanen Nisse" conform het ter inzage gelegde ontwerp vast te stellen. Pagina 6 van 7

TER INZAGE LIGGENDE STUKKEN Grondexploitatie Nisse Zwaakhoek (d.d. 3 juni 2025) (geheim) BIJLAGE(N) Bij dit advies hoort/horen de volgende bijlage(n): Documentnr. Join D25.665988 D25.670391 D25.670419 D25.671829

Naam van de bijlage Ontwerp TAM-omgevingsplan “Hoofdstuk 22c Woningbouw locatie tennisbanen Nisse” Beeldkwaliteitsplan “Woningbouw locatie tennisbanen Nisse” Raadsbesluiten Notitie “Beantwoording reacties overlegpartners ontwerp TAM-omgevingsplan “Hoofdstuk 22c Woningbouw locatie tennisbanen Nisse”” (d.d. 19 mei 2025)

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders gemeente Borsele, G.M. Dijksterhuis, burgemeester

RAADSVOORSTEL

J.M. Jansen, secretaris

Pagina 7 van 7