09 Bijlage leeswijzer huisvestingsverordening bloemendaal 2026 2026000009.pdf

Leeswijzer Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Bloemendaal 2026

Hoofdstuk 2 Verdeling van woonruimte De Huisvestingswet is in 2024 gewijzigd. Het biedt nieuwe sturingsmogelijkheden voor gemeenten. In maart 2025 heeft de raad regionale uitgangspunten voor verordeningen vastgesteld gericht op de nieuwe mogelijkheden die de Huisvestingswet biedt. De vastgestelde uitgangspunten zijn verwerkt in de voorliggende Huisvestingsverordening. Wij benoemen hier de maatregelen die de raad heeft vastgelegd: -

-

-

-

-

Vrije vestiging De verordening biedt een open woningmarkt met zo weinig mogelijk (voorrangs)regels zodat woningzoekenden iets te kiezen hebben en de dynamiek op de woonmarkt blijft. Urgentie voor de eigen inwoners De regels zijn waar nodig aangepast om urgent woningzoekenden uit de eigen gemeente met voorrang te kunnen blijven huisvesten in de eigen gemeente. Toewijzen sociale huurwoningen aan de eigen inwoners 50%, i.p.v. de huidige 25%, van alle nieuwbouw sociale huurwoningen wordt toegewezen aan inwoners uit Bloemendaal. Toewijzen betaalbare koopwoningen aan de eigen inwoners De verordening maakt het mogelijk om betaalbare koopwoningen (tot € 420.0000 prijspeil 2026) met voorrang toe te wijzen aan huishoudens tot en met een middeninkomen, waarbij 50% van deze woningen met voorrang wordt toegewezen aan huishoudens met een binding. Eerst aan woningzoekenden uit Bloemendaal, vervolgens uit de regio en daarna overige woningzoekenden. Dit wordt aangevuld met voorrang voor inwoners die een sociale huurwoning achterlaten, waarmee de lokale doorstroming wordt bevorderd. Toewijzen aan de eigen inwoners is wettelijk alleen toegestaan als primair voorrang op inkomen wordt toegepast. Het college neemt een inwerkingtredingsbesluit met nadere regels over de wijze waarop de uitvoering is georganiseerd.

Voorrang voor vitale beroepsgroepen De verordening maakt het mogelijk om bepaalde woningen aan bepaalde vitale beroepsgroepen toe te wijzen. Het college neemt een inwerkingtredingbesluit met nadere regels op over de doelgroep, woningen en wijze waarop de uitvoering, de samenwerking met corporaties en werkgevers, is georganiseerd. Het college maakt hierbij gebruik van de ervaringen uit de pilots in Velsen en Haarlem.

Daarnaast is de huidige verordening geactualiseerd en zijn maatregelen toegevoegd om bestaand beleid uit te kunnen voeren. Het volgende is opgenomen: Toewijzen middenhuurwoningen aan de eigen inwoners Onder ‘betaalbare woningen’ vallen wettelijk de sociale huurwoningen (tot € 900), middenhuurwoningen (tot € 1.184) en betaalbare koopwoningen (tot € 420.000). De Wet versterking regie volkshuisvesting in voorbereiding stelt dat gemeenten voor 2/3 e betaalbaar moeten bouwen. De gemeente heeft zich met de Woondeal hieraan verbonden en het doel opgenomen in de Woonvisie 2023-2026. Bij verdeling van schaarste moeten huishoudens, die op grond van het inkomen van betaalbare woningen afhankelijk zijn, daar ook een kans op maken. Het gaat vanzelfsprekend om huishoudens afhankelijk van een sociale huurwoning, maar ook om huishoudens die op grond van het inkomen niet meer voor een sociale huurwoning in aanmerking komen en de concurrentie op de woonmarkt verliezen. De verordeningen reguleren al decennia het toewijzen op inkomen van sociale huurwoningen. De voorliggende Huisvestingsverordening maakt het mogelijk om ook de middenhuurwoningen met voorrang toe te wijzen aan huishoudens tot en met een middeninkomen, waarbij 50% van deze

woningen met voorrang wordt toegewezen aan huishoudens met een binding. Eerst aan woningzoekenden uit Bloemendaal, vervolgens uit de regio en daarna aan overige woningzoekenden. Dit wordt aangevuld met voorrang voor inwoners die een sociale huurwoning achterlaten. De werkwijze is identiek aan die van voorrang voor betaalbare koopwoningen. Het college neemt een inwerkingtredingsbesluit met nadere regels over de wijze waarop de uitvoering is georganiseerd. Het Rijk bepaalt voor de middenhuurwoningen de inkomensgrens. Als op termijn blijkt dat weinig gebruik gemaakt wordt van de voorrangsregel (bijvoorbeeld doordat de huishoudens toch nog over onvoldoende financiële middelen beschikken om de nieuwbouw betaalbare koopwoning of middenhuurwoning te betrekken, waarmee de woningen aan overige woningzoekenden zijn verkocht of verhuurd), kan de gemeente op grond van de wet de inkomensgrenzen in de verordening naar boven bijstellen of bepalen de voorrangsregel af te schaffen. Het betreft uitsluitend regelgeving voor nieuwbouwwoningen. Voor bestaande middenhuurwoningen worden geen toewijzingsregels gesteld. Dit is niet uitvoerbaar. Woningcorporaties wijzen middenhuurwoningen in hun bezit al op inkomen toe. Met de woningcorporatie maakt de gemeente prestatieafspraken. Aanvullende regelgeving voor corporaties over middenhuurwoningen is in de verordening niet noodzakelijk.

Kansen benutten voor gezinnen met kinderen Uit de onderzoeken is gebleken dat de bestaande voorrangsregels voor sociale huurwoningen in de verordening functioneren. De corporaties gebruiken de regelgeving kundig. De wachttijden van doelgroepen naar leeftijd of huishoudenssamenstelling verschillen weinig van elkaar. Wijzigingen in de voorrangsregels zijn niet noodzakelijk. Op verzoek van corporaties wordt wel mogelijk gemaakt dat bepaalde kleine grondgebonden gezinswoningen toegewezen kunnen worden aan kleine gezinnen en grote grondgebonden gezinswoningen aan grote gezinnen. In praktijk is hier maatwerk gewenst. Wij laten tot nu toe in de bestaande woningvoorraad kansen liggen om meer passend te sturen voor gezinnen met kinderen. Toewijzen van flexibele woningen Huishoudens die een huurcontract voor een tijdelijke flexibele woning zijn aangegaan kunnen binnen twee maanden na het tekenen een verzoek indienen om, bij hernieuwde inschrijving voor een sociale huurwoning, de inschrijftijd te behouden. Dit om de doorstroming te bevorderen. Op dit moment heeft Bloemendaal nog geen flexibele woningen, maar onderzoekt wel de mogelijkheden daartoe. Samenwonen stimuleren Het college krijgt de bevoegdheid om nadere regels te stellen om samen wonen te stimuleren en daarmee de doorstroming in de corporatiesector te bevorderen en het vrijkomende woningaanbod te vergroten.

Het gaat om twee huishoudens die beiden een corporatie sociale huurwoning achterlaten door in één (sociale- of midden) huurwoning samen te gaan wonen als één huishouden. Zij kunnen bij hernieuwde inschrijving een verzoek indienen om de inschrijftijd te behouden. Voorkomen wordt dat twee woningen door één koppel worden aangehouden. Belangrijk om maatregelen hierin op te nemen die de negatieve effecten voorkomen. In sommige regio's heeft het geleid tot langere wachttijden. Uitbreiding en aanpassing van de urgente doelgroepen Op grond van het Rijksbeleid en de Wet regie volkshuisvesting (in voorbereiding) is de wettelijk urgente doelgroep in de verordening uitgebreid met uitstromende ex-sekswerkers en exgedetineerden. Ex-gedetineerden werden tot nu toe al voor urgentie beoordeeld onder de sociale urgente doelgroep. Dit is alleen in de verordening alleen technisch omgezet in een wettelijke groep. Ex-sekswerkers is voor onze regio een nieuwe groep. De urgentie voor de groep ex-sekswerkers gaat in op het moment dat de Wet regie volkshuisvesting is vastgesteld. Inspelen op actieplan Dak en Thuislozen Dak- en thuislozen worden in de regio gehuisvest met een urgentie op basis van de uitstroomregeling Pact. Nadere regels kunnen voor dak- en thuislozen mogelijk noodzakelijk zijn om beter in te spelen op het Regionaal Actieplan Dak- en Thuislozen.

Momenteel loopt onder dit actieplan in Haarlem een pilot 'Wonen eerst'.

Inschrijftijdverlenging voor gedupeerde van de toeslagenaffaire Als gevolg van de toeslagenaffaire ondervinden enkele gedupeerden ook een woonprobleem. Dit is een kleine doelgroep in speciale omstandigheden die buiten de voorrangsregels en urgentieregels van de bestaande verordeningen valt. Dit kunnen uitzichtloze omstandigheden zijn waar de gemeente een zorgplicht voor heeft. De voorliggende verordening zorgt ervoor dat huishoudens die aantoonbaar gedupeerd zijn door de toeslagenaffaire en als gevolg daarvan aantoonbaar niet passend wonen in aanmerking komen voor een inschrijftijdverlenging. De hoogte hiervan wordt jaarlijks bepaald door het college op advies van het regionale beleidsteam woonruimteverdeling. Dit is in 2026 acht jaar. Bevorderen van de sociale samenhang in bepaalde complexen In bepaalde complexen is het wenselijk dat bij woningtoewijzing rekening gehouden wordt met de sociale samenhang. Bijvoorbeeld in complexen met veel ouderen waar een mix kan ontstaan met mensen die bereid zijn de ouderen te ondersteunen. Of juist complexen met een leefbaarheidsproblematiek. In dat geval is het niet wenselijk als hier bepaalde bijzondere doelgroepen bij komen wonen die al moeite hebben hun eigen leven op orde te houden. Buren moeten in staat en bereid kunnen zijn om elkaar te ondersteunen in een complex. Wij spreken van community building.

De uitvoering is ingewikkeld om tegelijkertijd discriminatie te voorkomen en gelijke rechten van woningzoekenden te handhaven. Woningtoewijzing met behulp van een motivatiebrief is een mogelijkheid die gebruikt wordt om tot meer sociale samenhang te komen. Momenteel loopt een experiment hiervoor in Haarlem. De voorliggende Huisvestingsverordening maakt het mogelijk om in samenwerking met woningcorporaties Nadere regels op te stellen om community building voor bepaalde complexen in woningtoewijzing te betrekken. Regels rondom de toewijzing van woonwagenstandplaatsen Bloemendaal heeft in de vigerende Huisvestingsverordening regels rondom het toewijzen van woonwagenstandplaatsen opgenomen. De huidige regels bieden geen mogelijkheden voor spijtoptanten om terug te keren naar een woonwagenlocatie en geven huidige bewoners weinig inspraak. Haarlem hanteert andere toewijzingsregels dan Bloemendaal. In de voorliggende Huisvestingsverordening zijn daarom nieuwe toewijzingsregels, die grotendeels gelijk zijn aan die van Haarlem, opgenomen. Het enige verschil met de regels van Haarlem is dat in de Bloemendaalse toewijzingsregels geen kandidaten van voormalige woonwagencentra in Haarlem worden meegenomen.

Hoofdstuk 3 Woonruimtevoorraadbeheer De Huisvestingswet biedt gemeenten de mogelijkheid om via de Huisvestingsverordening regels vast te stellen voor het omgaan met wijzigingen in de bestaande woningvoorraad. Dit noemen we woonruimtevoorraadbeheer. De gemeente Bloemendaal heeft ervoor gekozen om geen regels op te nemen ten aanzien van omzetten, onttrekken en kadastraal splitsen van woonruimten, als wel voor woningvorming. Opkoopbescherming behouden De opkoopbescherming voorkomt het ‘in gebruik geven’ van door de gemeenteraad aangewezen woningen binnen een bepaald gebied zonder vergunning. De regels voorkomen de verhuur van een woning in de eerste vier jaar na aankoop, maar niet het kopen zelf. Primair is het de bedoeling van de wetgever om starters een kans te bieden op de woningmarkt zonder dat zij beconcurreerd worden door investeerders. Investeerders kopen woningen tegen een hoge prijs op en verhuren deze tegen hoge prijzen. Bloemendaal heeft de opkoopbescherming in 2022 ingevoerd. Voor het kunnen behouden van de opkoopbescherming is dit jaar aanvullend onderzoek uitgevoerd door het Kadaster (bijlage 3). Enkele wijken in Bloemendaal en Bennebroek waren in de periode 2016-2020 populair onder investeerders.

Terugkijkend op voorgaande jaren lag het percentage aankooptransacties door investeerders, in de koopmarkt tot € 600.000 (het segment waarop de opkoopbescherming van toepassing is in Bloemendaal), op de volgende percentages: 2016-2017 6,7%, 2018-2020 3,9%, in

2021-2022 5,2% en 2023-2024 1,7%. Opvallend is dat in de periode 2021-2022 het aantal aankopen door investeerders is gestegen ten opzichte van de periode ervoor, waar een daling te zien was. Na invoering van de opkoopbescherming in 2022, is het aandeel investeerders dat een woning heeft aangeschaft binnen dezelfde koopmarkt als koopstarters, teruggebracht naar een derde ten opzichte van de periode vóór inwerkingtreding van de opkoopbescherming. Het percentage koopstarters dat in dit prijssegment een woning kon bemachtigen in 2021-2022 lag op 18,8%. De periode erna, 20232024 is dit gestegen naar 33%. Dit tezamen leidt tot de conclusie dat de opkoopbescherming werkt in Bloemendaal. Wegens het aantoonbaar kunnen maken van een duidelijke vermindering van verdringing door investeerders, als gevolg van de opkoopbescherming, kan worden geconstateerd dat het noodzakelijk is om de opkoopbescherming te continueren in de nieuwe Huisvestingsverordening. Registratie van toeristische verhuur niet opnemen Toeristische verhuur van woonruimte biedt kansen voor de gastvrijheidseconomie, maar grootschalige verhuur van woonruimte aan toeristen kan ook ongewenste effecten hebben op de woningmarkt. De wet biedt de gemeente de mogelijkheid om te sturen op toeristische verhuur van woonruimte middels een registratieplicht, nachtcriterium of meldingsplicht.

Bloemendaal stuurde op particuliere vakantieverhuur middels haar Beleidsnotitie particuliere vakantieverhuur gemeente Bloemendaal. Dit beleid vindt echter geen wettelijke grondslag op basis van de Huisvestingswet, en zal daarom moeten worden aangepast. Om de toeristische verhuur van woonruimte als instrument in te kunnen zetten, moeten nut en noodzaak van de maatregel worden aangetoond. Er is aantoonbaar schaarste van woningen in Bloemendaal. Echter, uit het schaarsterapport van RIGO blijkt dat het aantal toeristische verhuringen in Bloemendaal met haar 9 accommodaties per 1.000 inwoners, gemiddeld is ten opzichte van het Noord-Hollands gemiddelde. In 2022 telde Bloemendaal 219 adressen, waarvan 200 woningen als actieve accommodaties. Aanvullend is er bijna geen sprake van overlastmeldingen rondom toeristische accommodaties. De noodzaak voor een nachtencriterium en meldingsplicht is daarom niet eenduidig en kan daarom niet worden ingevoerd. Op 29 april 2024 is de Europese verordening datadeelplicht korte termijnverhuur gepubliceerd. Op grond van deze Europese verordening wordt de Wet en Besluit toeristische verhuur van woningen op 20 mei 2026 – tegelijk met de inwerkingtreding van de Europese verordening - gewijzigd. Met die wijziging worden online verhuurplatforms als Airbnb verplicht om een registratienummer af te geven aan verhuurders.

Online platforms moeten maandelijks verplicht data delen met het ministerie van VRO. Deze data geven inzicht in hoeveel nachten een adres is verhuurd en hoeveel gasten er verblijven. Gemeenten ontvangen datasets van de verhuuractiviteiten en registratienummers, zodat er gehandhaafd kan worden. Hiermee vervalt de noodzaak voor een apart registratiesysteem en daarmee ook de noodzaak voor regels in de Huisvestingsverordening.

Was-wordt overzicht WAS N.v.t. N.v.t.

N.v.t.

25% voorrang eigen inwoners met economische of maatschappelijke binding bestaande huurvoorraad

WORDT Nieuwbouw sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen (huisvestings)vergunningplichtig. Stimuleren samenwonen door mogelijkheid tot opstellen nadere regels behoud inschrijftijd bij samenwonen. Mogelijkheid college om nadere regels op te stellen om aanbod sociale huurwoningen, nieuwbouw middenhuurwoningen en nieuwbouw betaalbare koopwoningen van overige verhuurders aanbieden via Woonservice.

WAAROM

Stapsgewijze voorrang 50% nieuwbouw sociale huurwoningen: 1. stadsvernieuwingsurgentie 2. vitaal beroepsgroep 3. eigen inwoners (BMD) 4. inwoners regio ZK/IJ Woningzoekende met voorrang ex. art. 2.3.1. 5. overige woningzoekenden

Voorrangsregel eigen inwoners met economische maatschappelijke binding, werd niet gebruikt. Te weinig passend aanbod. Doel is open regionale woningmarkt waarbij men over grenzen heen kan verhuizen. 50% voorrang eigen inwoners bij nieuwbouw stimuleert doorstroming.

Toevoeging mogelijkheid tot nadere regels voor rangorde o.b.v. motivatie. 25% voorrang eigen inwoners met economische of maatschappelijke binding bestaande huurvoorraad

Overige 50% is vrije toewijzing. Stapsgewijze voorrang 50% nieuwbouw middenhuur- en betaalbare koopwoningen: 1. eigen inwoners (BMD) die een sociale huurwoning achterlaten 2. eigen inwoners (BMD) 3. inwoners regio ZK/IJ die een sociale huurwoning achterlaten 4. inwoners regio ZK/IJ 5. overige woningzoekenden

Voorkomen dat 2 woningen worden aangehouden door 1 koppel. Meer grip vanuit gemeente t.a.v. eerlijke toewijzing nieuw woningaanbod buiten bezit van woningcorporaties om.

Doorstroming stimuleren in eigen gemeente.

Toevoeging mogelijkheid tot nadere regels voor voorrang woningzoekenden met vitaal beroep. N.v.t.

N.v.t.

Overige 50% is vrije toewijzing. Uitbreiding urgentiegroep met exsekswerkers en ex-gedetineerden. Inschrijftijdverlenging voor gedupeerden van de toeslagenaffaire.

Wettelijke plicht met inwerkingtreding van Wet versterking regie volkshuisvesting Biedt kansen tot maatwerk en extra ondersteuning voor

N.v.t. Toewijzing vrijkomende standplaatsen: 1. kandidaat, woonachtig op het woonwagencentrum waar de toe te wijzen standplaats is gelegen, of aansluitend zich bevindt. 2. kandidaten die wonen op één van de woonwagencentra in de regio ZK/IJ.

Interesselijst woonwagen standplaatsen. Verdeling woonwagenstandplaatsen uitgebreid met een stapsgewijze toewijzing: 1. bij vrijkomen woonwagenstandplaats door overlijden/noodzakelijke opname in ziekenhuis, kunnen bloed- en aanverwanten in 1e graad een kandidaat huurder, aandragen. 2. woonwagenzoekenden van het woonwagencentrum van de vrijkomende standplaats 3. woonwagenzoekende o.b.v. inschrijfduur in interesselijst. 4. overige woningzoekenden.

huishoudens in benarde situaties. Wettelijke plicht. Behoud van woonwagen cultuur, en bewoning door familie en aanverwantschap.