02 Bijlage Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland 2026000002.pdf

De gemiddelde verkooptijd in de regio is sinds 2020 slechts ca. 20 dagen, met in 2023 een korte periode met langere verkooptijden. Sinds 2020 is een groot deel van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Met een dip in begin 2023 wordt verder 85% tot 70% van de woningen boven de vraagprijs verkocht.

De krapte-indicator van NVM biedt een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft. Een krapte indicator boven vijf betekent een evenwichtige woonmarkt. Onder de vijf is er sprake van een verkopersmarkt. Dan is de concurrentie tussen de kopers hoog. De regio kent een krappe woonmarkt waarbij de markt in het laatste kwartaal in 2020 zijn dieptepunt bereikt met een krapte-indicator die net wat lager ligt dan 1. En ook eind 2022/ begin 2023 was er met een krapte indicator van drie nog geen spraken van ontspanning. Krapte op de woonmarkt is er in alle woonsegmenten in de regio, waarbij in de regio IJmond de krapte het minst is bij vrijstaande koopwoningen. In dit segment is de markt in Zuid-Kennemerland ontspannen. Voor het overige is er een grote krapte zoals te zien is in onderstaande tabellen.

Woningmarktindicatoren naar woningtype, regio IJmond. Bron: Brainbay en NVM; bewerking RIGO.

Prijsontwikkeling is een andere indicator voor krapte. Gedurende de gehele periode van 2014 tot 2024 is er een stijgende trend in de transactieprijzen te zien. In Bloemendaal steeg de prijs met 51% (Haarlem 124%) . De gemiddelde transactieprijs is € 1.118.894, bijna driemaal hoger dan de betaalbare koopgrens van € 420.000 (prijspeil 2026). De gemiddelde WOZ-waarde loopt altijd achter op de transactieprijs. De WOZwaarden gaan wel over de gehele woningvoorraad en zijn daarom minder gevoelig voor uitschieters. De gemiddelde WOZ- waarde van de gemeente Bloemendaal is 33% (Haarlem 33%) gestegen tussen 2020 en 2024.

Maximale hypotheek op basis van 3,75% (peilmoment Q2-2025) hypotheekrente voor verschillende inkomensgroepen.

Toegankelijkheid van actueel koopaanbod cumulatief gemeente Bloemendaal voor verschillende inkomensgroepen. Bron: Funda, bewerkingen RIGO.

Voor de lage middeninkomensgroepen (A en B) is er op de peilmomenten 10 juni en 7 juli 2025 (momentopname) op één woning na, geen beschikbaar aanbod aan koopwoningen in Bloemendaal. Voor groep C is slechts 2% van het beschikbare aanbod bereikbaar (3 woningen) en voor groep D 3% (5 woningen). Bij een hoog middeninkomen van ruim € 82.000 (E) is nog steeds slechts 4 procent van de aangeboden koopwoningen in heel de gemeente Bloemendaal binnen bereik. Voor de groep met het hoogste middeninkomen (F) zijn er iets meer woningen potentieel bereikbaar, namelijk 8 procent van de woningen. Dit betekent dat een huishouden met een jaarinkomen van ruim € 99.000 toegang heeft tot 14 van de 168 beschikbare koopwoningen. Alle overige woningen zijn enkel bereikbaar voor huishoudens met een inkomen in het hoogste segment.

Wijzigingen in de woonruimtevoorraad

De wet biedt tevens de mogelijkheid om onttrekking, samenvoeging (anders dan voor eigen gebruik), omzetting en woningvorming dan wel splitsing van aangewezen categorieën woonruimte vergunningplichtig te maken (zie ook: artikelsgewijze toelichting). Sinds 1 januari 2021 zijn aan dit hoofdstuk ook instrumenten toegevoegd om de toeristische verhuur van woningen te reguleren. De gemeente Bloemendaal heeft ervoor gekozen om wijzigingen in de woningvoorraad niet meer te reguleren via de huisvestingsverordening. Het deel van de verordening over wijzigingen in de woningvoorraad is wel regionaal afgestemd, maar niet in elke gemeente ingevoerd. Omdat de verschillen tussen de gemeenten op het gebied van woonruimtevoorraadbeheer groot zijn, zijn niet overal dezelfde maatregelen nodig. Hoofdstuk 3 van de verordening heeft daarom alleen betrekking op de gemeente Bloemendaal. Met de woningcorporaties in de regio worden via de prestatieafspraken plannen gemaakt over de samenstelling van de woningvoorraad. De verordening regelt daarom niets over de samenstelling van het corporatiebezit.

Opkopen van koopwoningen met als doel deze te verhuren Uit cijfers van het Kadaster blijkt dat de afgelopen jaren steeds meer woningen van eigenaar-bewoners in Bloemendaal worden aangekocht door investeerders, met als doel deze te gaan verhuren. Dit wordt ook wel buy-to-let genoemd. Dit zorgt ervoor dat er minder woningen beschikbaar zijn om te kopen voor eigenaarbewoners. Investeerders in Bloemendaal richten zich vooral op het goedkope en middeldure segment. Dit is ook het deel van de woningmarkt waar starters en middeninkomens zich met name op richten. Om de positie van koopstarters en middeninkomens te verbeteren wordt het opkopen door investeerders om daarna te verhuren gereguleerd. Vanaf 1 januari 2022 is er een nieuw instrument beschikbaar in de Huisvestingswet dat deze regulering mogelijk maakt: de opkoopbescherming. Met dit instrument wordt de verhuur van woningen die zijn aangekocht van eigenaar-bewoners, binnen het door de gemeente vastgestelde gebied en woningmarktsegment, vergunningplichtig. In de praktijk zal dit betekenen dat binnen dit gebied en woningmarktsegment alleen nog onder specifieke voorwaarden mogelijk zal zijn. Uit data van het Kadaster blijkt dat investeerders in Bloemendaal met name woningen in het segment tot €600.000 (peiljaar 2022) kopen. Dit is ook het segment waar veruit de meeste starters hun eerste woning kopen.

In de gemeente Bloemendaal liggen de koopprijzen hoger en worden ook hogere vrije sectorhuren gevraagd en betaald. Daarom is gekozen voor een bovengrens van

een WOZ-waarde van maximaal € 600.000 (prijspeil 2022). Gelet op het doel van de wet om aanbod van koopwoningen voor koopstarters en middeninkomens te beschermen wordt deze grens gehanteerd. Niet overal in Bloemendaal is het percentage vrijkomende woningen van eigenaar-bewoners dat door investeerders wordt gekocht even hoog. Toch wordt het instrument in de hele gemeente ingevoerd. Schaarste in het aanbod voor deze groep is immers een gemeentebreed gegeven, en daarnaast dient een waterbedeffect te worden voorkomen. Met een waterbedeffect wordt bedoeld dat wanneer het instrument slechts in een paar wijken wordt ingevoerd, investeerders hun activiteiten waarschijnlijk verleggen naar andere wijken in de stad. Door het instrument op specifieke wijken toe te passen, zou het probleem zich waarschijnlijk slechts verplaatsen. Bovendien krijgen bewoners in wijken waar het instrument niet wordt ingevoerd, dan juist te maken met een stijging van het aantal aankopen door investeerders. Met het oog op de rechtsgelijkheid tussen bewoners dient dit te worden voorkomen. Een tweede argument voor de invoering in de hele gemeente is dat uit onderzoek blijkt dat investeerders weliswaar het meeste kopen in de dorpskernen Bloemendaal, Bennebroek en Overveen, maar ze tegelijkertijd ook in andere de andere dorpskernen (Vogelenzang en Aerdenhout) woningen kopen.

Er zijn geen dorpskernen meer in Bloemendaal waar investeerders niet of nauwelijks koopwoningen aankopen. Ook is eerder al aangetoond dat overal op de Bloemendaalse woningmarkt schaarste heerst, en niet slechts in bepaalde wijken of kernen. Tot slot is in een RIGOonderzoek vastgesteld dat juist aan middeldure koopwoningen in de MRA een tekort is. Het behouden van dit segment is dus belangrijk.

Artikelsgewijze toelichting Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen Artikel 1 Definities Dit artikel bevat de definities die relevant zijn voor de verordening. Hoofdstuk 2 De verdeling van woonruimte 2.1 De huisvestingsvergunning Artikel 2.1.1 Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte Huurwoningen van corporaties en particulieren met een huur onder de sociale huurprijsgrens (€ 900,07 per maand, prijspeil 1 juli 2025) mogen niet zonder

vergunning worden betrokken. Het gaat om woningen tot en met 143 punten volgens het woningwaarderingsstelsel. Het Rijk bepaalt jaarlijks de sociale huurprijsgrens. Daarnaast mogen nieuwbouw betaalbare koopwoningen (€ 420.000, prijspeil 2026) niet zonder vergunning worden betrokken. Het Rijk bepaalt jaarlijks de grens voor betaalbare koopwoningen. De vergunningplicht voor nieuwbouw betaalbare koopwoningen gaat in op het moment dat burgemeester en wethouders hiervoor een inwerkingtredingsbesluit hebben genomen waarin de uitvoering is georganiseerd. Middenhuurwoningen zijn woningen met 144 tot en met 186 punten volgens het woningwaarderingsstelsel. Het Rijk bepaalt jaarlijks de prijsgrens voor middenhuurwoningen(€ 900,07 tot en met € 1.184,82 per maand, prijspeil 1 juli 2025). Nieuwbouw middenhuurwoningen mogen niet zonder vergunning worden betrokken. Vergunningplicht voor nieuwbouw betaalbare middenhuurwoningen gaat in op het moment dat burgemeester en wethouders een inwerkingtredingsbesluit hebben genomen waarin de uitvoering is georganiseerd. Middenhuurwoningen die als zodanig zijn opgenomen in het omgevingsplan mogen niet zonder vergunning worden betrokken. Middenhuurwoningen kunnen in het bestemmingsplan zijn opgenomen nadat burgemeester en wethouders instructieregels voor woningbouw (voorheen doelgroepenverordening) onder de omgevingswet hebben vastgesteld.

De gemeenteraad van Bloemendaal heeft met het Volkshuisvestingsprogramma 2027 tot en met 2030 nog niet gekozen voor het opstellen van instructieregels voor woningbouw. Nieuwbouw middenhuurwoningen en nieuwbouw betaalbare koopwoningen gerealiseerd door woningcorporaties zijn uitgesloten van vergunningplicht. Met woningcorporaties maken gemeenten prestatieafspraken. Voor woningen met een huur boven de liberalisatiegrens is de verhuurder niet gebonden aan het puntenstelsel, maximale huur en maximale huurverhoging. De grens ligt bij 186 punten volgens het woningwaarderingsstelsel. Een vergunningstelsel is hier niet op van toepassing. De bevoegdheid om te beslissen op een aanvraag van een huisvestingsvergunning wordt bij afzonderlijk besluit gemandateerd aan de corporatie voor de sociale huurwoningen in de eigen woningvoorraad. De corporatie legt hierover verantwoording af. Voor de woningzoekende staat een bezwaarprocedure tegen de weigering van een huisvestingsvergunning of een urgentieverklaring open bij de gemeente. Zo houdt de gemeente verantwoordelijkheid voor lokale

volkshuisvesting zonder dat dit leidt tot een extra procedure naast de inschrijving in het verdeelsysteem en het aangaan van huurovereenkomsten. Woonruimte die in het kader van de Leegstandwet tijdelijk kan worden verhuurd (omdat de woning op korte termijn ingrijpend wordt gerenoveerd of gesloopt) valt buiten de werking van de verordening, omdat dit type verhuur slechts beperkt voorkomt en van tijdelijke aard is. Ook onzelfstandige woonruimten en bedrijfswoningen behoren, gelet op hun beperkte voorkomen, specifieke karakter en doelgroep, niet tot de vergunningplichtige voorraad. Tot slot vallen studentenwoningen, als gedefinieerd in artikel 1, die via een zogenaamd campuscontract tijdelijk aan studenten verhuurd worden en door burgemeester en wethouders als zodanig zijn aangewezen, niet onder de vergunningplichtige woonruimten. Artikel 2.1.2 Criteria voor verlening huisvestingsvergunning Volgens de wet komen voor een huisvestingsvergunning slechts in aanmerking woningzoekenden: • die de Nederlandse nationaliteit bezitten; • vreemdeling zijn en rechtmatig in Nederland verblijven. De verordening bepaalt aanvullend dat de woningzoekenden: • meerderjarig moeten zijn (>18 jaar); • bij sociale huurwoningen van corporaties een inkomen hebben tot maximaal de DAEB inkomensgrens.

Voor éénpersoonshuishoudens is dit € 49.669 en voor meerpersoonshuishoudens is dit € 54.847 (prijspeil 2025). • die gebruik maken van een stadsvernieuwingsurgentie bij een sociale huurwoning van een corporatie een inkomen hebben tot maximaal het middeninkomen conform artikel 10, vierde lid Huisvestingswet. Voor eenpersoonshuishoudens is dit € 67.366 en voor meerpersoonshuishoudens is dit € 89.821 (prijspeil 2025). Het Rijk past jaarlijks het bedrag aan. • bij sociale huurwoningen in bezit van particulieren, bij middenhuurwoningen opgenomen in omgevingsplan en bij nieuwbouw middenhuurwoningen als ook bij nieuwbouw betaalbare koopwoningen een inkomen hebben tot maximaal het middeninkomen conform artikel 10, vierde lid Huisvestingswet. Voor eenpersoonshuishoudens is dit niet hoger dan € 67.366 en voor meerpersoonshuishoudens is dit € 89.821 (prijspeil

2025). De wet definieert dit als middeninkomens. Het Rijk past het bedrag jaarlijks aan. In de eerste voorwaarde wordt meerderjarigheid voorgeschreven omdat minderjarigen in het algemeen nog deel uitmaken van een gezin of in studentenhuisvesting of op kamers wonen. Particuliere verhuurders van sociale huurwoningen zijn niet gebonden aan de inkomensgrens, die voortvloeit uit de Europese regelgeving. Om ruimte te bieden voor middeninkomens is deze grens in de voorwaarde voor de particuliere verhuurders ruimer gesteld dan de EU-grens en gekoppeld aan het inkomen van middeninkomens. Met de wijzigingen in de Huisvestingswet in 2024 werd het mogelijk middenhuur en betaalbare koopwoningen toe te wijzen aan huishoudens die hier op grond van het inkomen van afhankelijk zijn. De inkomensvoorwaarde is toegevoegd om middeninkomens hiervoor met voorrang in aanmerking te laten komen. Corporaties hebben volgens artikel 48 van de Woningwet de mogelijkheid om 7,5% van het aanbod vrij toe te wijzen aan hogere inkomens. Dit kan worden uitgebreid tot 15% van het aanbod indien de corporatie hierover prestatieafspraken heeft gemaakt met de gemeente. De gemeente mag deze vrijheid van corporaties volgens artikel 9, tweede lid onder c, van de Huisvestingswet niet blokkeren.

Artikel 2.1.2, tweede lid, van de verordening legt vast dat woningzoekenden die op grond hiervan een woning toegewezen hebben gekregen ook in aanmerking komen voor een vergunning. Voor corporatiewoningen is in dit artikel geen afwijkende inkomensgrens opgenomen omdat regels hierover al uit Europese regelgeving en de Woningwet volgen. Artikel 2.1.3 Aanvraag en inhoud huisvestingsvergunning De aanvraag voor een huisvestingsvergunning voor een corporatiewoning is onderdeel van de inschrijving voor een sociale huurwoning. Deze vergunning, als bedoeld in het tweede lid, wordt na de inkomens-, passendheid- en bindingstoets in mandaat afgegeven door de corporatie. Voor particuliere sociale huurwoningen, voor middenhuurwoningen en voor betaalbare koopwoningen wordt de aanvraag voor een huisvestingsvergunning bij burgemeester en wethouders ingediend en wordt op de aanvraag ook door hen beslist.

Wanneer een woningzoekende voldoet aan de criteria van deze verordening en voldoende inschrijftijd heeft opgebouwd is noch de woningzoekende, noch de corporatie vanzelfsprekend gehouden om een huurovereenkomst aan te gaan. Wanneer wilsovereenstemming tussen partijen ontbreekt kan geen overeenkomst tot stand komen. Dit kan te maken hebben met woonwensen van de woningzoekende of een verleden van overlast of huurschuld, waardoor de corporatie het te risicovol vindt een overeenkomst aan te gaan. 2.2 Inschrijving en aanbod Artikel 2.2.1 Inschrijving van woningzoekenden Overeenkomstig de huidige praktijk stelt dit artikel de corporaties verantwoordelijk voor het in stand houden en beheren van een verdeelsysteem voor huurwoonruimten van corporatiewoningen. Zij kiezen de leverancier, schaffen het systeem aan en bepalen op welke manier de uitvoering plaatsvindt binnen het kader van de verordening. De wet geeft de mogelijkheid om in de verordening de manier van toedelen (bijvoorbeeld via aanbodmodel of optiemodel of loting) vast te leggen. Deze verordening doet dat niet. In de regio is de afgelopen jaren toegewerkt naar één verdeelsysteem van corporatiewoningen waarbij het aanbodmodel wordt gehanteerd. Dit komt tot stand in de onderlinge samenwerking. Regelgeving opleggen aan corporaties is hierbij niet wenselijk.

Om ervoor te zorgen dat na afloop van de tijdelijke huurperiode er mogelijkheid is om door te stromen naar een reguliere huurwoning moet de inschrijfduur worden behouden. Ook voor mensen die naar een éénkamerwoning of vanuit een urgentie naar een woning verhuizen bestaat de mogelijkheid om inschrijftijd te behouden. Dit geldt ook voor mensen die een huurcontract na woningruil zijn aangegaan, mensen die een jongerenhuurcontract zijn aangegaan of mensen die in een flexwoning zijn gaan wonen. Zij kunnen twee maanden nadat het huurcontract is ingegaan hiertoe een verzoek indienen en een hernieuwde inschrijving doen. Om de doorstroming te bevorderen en meer woningen beschikbaar te krijgen voor woningzoekenden kunnen burgemeester en wethouders een nadere regel vaststellen om de inschrijftijd te behouden wanneer men gaat samenwonen in een sociale huurwoning en beiden een sociale huurwoning van een corporatie voor verhuur achterlaten. De nadere regel wordt in samenwerking met de woningcorporaties opgesteld. Artikel 2.2.2 Bekendmaking aanbod van woonruimte

In dit artikel is opgenomen dat sociale huurwoningen van corporaties via een door corporaties gekozen platform worden aangeboden. De corporaties gebruiken hiervoor in de regio het platform van Woonservice. De particuliere sociale verhuurders (art. 2.1.1, eerste lid onder b) is een diffuse groep die bestaat uit verhuurders van bestaande sociale huurwoningen, maar (in de toekomst) ook uit huurwoningen van verhuurders die nieuwe sociale huurwoningen na afloop van de afgesproken exploitatietermijn of op basis van andere afspraken in anterieure overeenkomst als sociale huurwoningen verhuren. Deze partijen kunnen bij Woonservice een verzoek indienen om via het platform van Woonservice hun woningen aan te bieden. Op deze manier wordt bevorderd dat voor aanbieders en sociale huurwoningen dezelfde voorwaarden gelden. Dit artikel bepaalt voorts dat de corporatie minimaal 75% van de voor verhuur beschikbare woningen openbaar moet aanbieden aan ingeschreven woningzoekenden. De woningzoekenden kunnen binnen het systeem reageren. De maximaal 25% vrije ruimte is bedoeld om maatwerk te kunnen leveren. Het maximum geldt voor woningen die normaliter openbaar zou worden aangeboden.

De woningen die worden verdeeld via een direct aanbod aan vergunninghouders en woningzoekenden die doorstromen uit een instelling op sociaal, maatschappelijk op medisch terrein (omschreven in artikel 2.3.7 en 2.3.8, onder b), worden hier vooraf op in mindering gebracht. Woningzoekenden en woningen die voor een aanbod in de ‘’vrije ruimte’’ in aanmerking komen, kunnen vallen in de volgende categorieën: a. Huurders van een corporatiewoning die doorstromen naar een andere huurwoning: • van een eengezinswoning naar een seniorenwoning; • van een eengezinswoning naar een gelijkvloerse woning; • van groot naar klein of andersom; • van goedkoop naar duur (of andersom). b. Huurders van een corporatiewoning die in aanmerking komen voor individueel maatwerk zoals het geval is bij: • achtergebleven inwoning (kind na overlijden van ouder); • doorschuiven binnen een complex (bijvoorbeeld dichter bij de lift); • leefbaarheidsproblematiek; • mensen met specifieke beperkingen; • mensen die terugkeren op een nieuwe of gerenoveerde woning op basis van afspraken binnen een sociaal plan bij nieuwbouw en renovatie;

• stadsvernieuwingsurgenten die hulp nodig hebben bij het vinden van vervangende woonruimte na twee jaar zelf zoeken met een urgentie of langer wanneer men tijdelijk in een wisselwoning heeft gewoond. c. Woningen met specifieke kenmerken: • woningen bestemd voor groepswonen waarbij onder groepswonen wordt verstaan personen die een woongemeenschap vormen op basis van een gemeenschappelijke levensvisie en met elkaar afzonderlijke woonruimtes bewonen in één daarvoor bestemde locatie en bij het vrijkomen van een afzonderlijke woonruimte zeggenschap hebben over de toewijzing van deze woonruimte aan een woningzoekende. Woningen in de directe nabijheid van hiervoor genoemde locaties vallen hier ook onder; • zorgwoningen die in overleg met de zorginstellingen worden verdeeld aan woningzoekenden; • kangoeroewoningen; • woningen met een specifiek uitrustingsniveau voor mensen met een specifieke beperking; • woningen in de nabijheid van woonwagencentra kunnen worden toegewezen aan woningzoekenden binnen de doelgroep woonwagenbewoners mat familie op het nabijgelegen woonwagencentrum. De woningzoekende is passend naar inkomen en huishoudensgrootte. De toewijzing van deze woningen wordt geregistreerd en jaarlijks gerapporteerd door de corporatie.

Burgemeester en wethouders stellen nadere regels op over de uitvoering van vergunningverlening voor nieuwbouw middenhuurwoningen en nieuwbouw betaalbare koopwoningen. Dit wordt opgesteld in samenwerking met ontwikkelaars. Inzage in wachtlijsten en eigenschappen van de woningzoekenden zijn noodzakelijk voor beoordeling van afgifte huisvestingsvergunning. De nadere regels worden met een inwerkingtredingsbesluit vergunningplichtig voor nieuwbouw middenhuurwoningen en nieuwbouw betaalbare koopwoningen vastgesteld door het burgemeester en wethouders. Artikel 2.2.3 Rangorde woningzoekenden voor sociale huurwoningen Op grond van dit artikel geldt in het geval meerdere woningzoekenden voor een huisvestingsvergunning in aanmerking komen de volgende rangorde:

Eerst komen urgenten, als omschreven in artikel 2.3.3 t/m 2.3.9, voor woonruimte in aanmerking die voldoen aan de passendheidseisen zoals omschreven in artikel 2.3.1. De datum van verstrekken van de urgentie is bepalend wanneer meerdere urgenten met een passend zoekprofiel reageren op een woning. Bij stadsvernieuwingsurgentie geldt als ingangsdatum de datum die als peildatum door burgemeester en wethouders is bepaald. Dit gebeurt in afstemming met de corporatie. Bij een peildatumbesluit houden burgemeester en wethouders rekening met het moment waarop sloop of renovatie plaatsvindt. Mochten er op grond van deze rangorde nog steeds meerdere urgent woningzoekenden in aanmerking komen, dan komt degene met de langste inschrijftijd in aanmerking. Voor stadsvernieuwingsurgenten wordt hier gerekend met de langste huurcontractperiode van de woning waarvoor zij een stadsvernieuwingsurgentie hebben gekregen. Zij hebben zich veelal niet ingeschreven en geen wachttijd opgebouwd. Als tweede, na de urgenten, komen voor een woonruimte in aanmerking woningzoekenden die voldoen aan de voorrangscriteria vitale beroepsgroepen (omschreven in artikel 2.3.2, derde lid) en tevens voldoen aan de voorrangscriteria (omschreven in artikel 2.3.1). Als derde, komen voor een woonruimte in aanmerking personen die alleen voldoen aan de voorrangscriteria volgens artikel 2.3.1.

Als vierde, personen die alleen voldoen aan de bindingsvereisten van artikel 2.3.2, en daarna de overige woningzoekenden. Mochten op grond van bovenstaande rangorde nog altijd meerdere woningzoekenden in aanmerking komen, dan wordt ingevolge het derde lid op grond van loting bepaald wie in aanmerking komt. Voor 50% van de woningen die nieuw gebouwd zijn door de woningcorporaties en voor de eerste keer verhuurd worden, geldt bovenstaande rangorde. Voor de overige 50% geldt de rangorde bij meerdere kandidaten als volgt: als eerste komen huishoudens met een urgentie op grond van een herstructureringsproject (artikel 2.3.6) in aanmerking. Daarna komen woningzoekenden met een vitaal beroep in aanmerking (artikel 2.3.2, derde lid). Vervolgens woningzoekenden met een binding aan de gemeente Bloemendaal in aanmerking (artikel 2.3.2). Daarna woningzoekenden met een binding aan de regio (artikel 2.3.2), waarna woningzoekenden die uitsluitend voldoen aan de passendheidseisen (artikel 2.3.1). Tot slot komen overige woningzoekenden in aanmerking.

Artikel 2.2.4 Rangorde woningzoekenden voor middenhuur- en koopwoningen Om in aanmerking te komen voor nieuwbouw middenhuurwoningen en voor nieuwbouw betaalbare koopwoningen moet men voldoen aan de inkomenseisen zoals opgenomen in artikel 2.1.2, eerste lid onder c. Bij meerdere kandidaten geldt voor 50% van de woningen onderstaande rangordebepaling en voor 50% is de verkoper en verhuurder vrij in de toewijzing. Als eerste komen in aanmerking woningzoekenden met een binding aan de gemeente Bloemendaal (artikel 2.3.2) die tevens een sociale huurwoning achterlaten. Vervolgens komen in aanmerking woningzoekenden met een binding aan de gemeente Bloemendaal (artikel 2.3.2). Daarna volgen woningzoekenden met een binding aan de regio (artikel 2.3.2) die een sociale huurwoning achterlaten. Als vierde komen in aanmerking woningzoekenden met een binding aan de regio. Tot slot komen overige woningzoekenden in aanmerking. Burgemeester en wethouders kunnen nadere regels stellen om woningen met voorrang toe te kunnen wijzen aan woningzoekenden met een vitaal beroep (artikel 2.3.2, derde lid). Artikel 2.2.5 Vruchteloze aanbieding Dit artikel biedt de uitweg wanneer zich binnen acht weken na het aanbieden van de woonruimte geen kandidaat meldt die voldoet aan de voorwaarden die gesteld zijn om in aanmerking te komen voor een woning. In dat geval wordt de vergunning altijd verleend.

2.3 Voorrang en urgentie Artikel 2.3.1 Voorrang bij woonruimte van een bepaalde aard of grootte Dit artikel is de basis voor de mogelijkheid corporatiewoningen in eerste aanleg voor een doelgroep te bestemmen. Als zij reageren hebben zij voorrang. Op deze manier kunnen woningen passend worden toegewezen. Wanneer in de doelgroep geen kandidaten beschikbaar zijn, wordt de woning aan een andere kandidaat met de langste inschrijftijd die gereageerd heeft toegewezen. Op grond van het tweede lid onder a, kunnen woningen vanaf drie kamers, die corporaties geschikt achten voor gezinnen, ook bestemmen voor gezinnen. Een gezin bestaat uit een huishouden met minimaal één kind. Het kleinste gezin is een alleenstaande ouder met kind. Op grond van dit artikel kan een corporatie maatwerk bieden afhankelijk van de aard en grootte van de woning. Een

corporatie kan bepalen hoeveel personen in een gezin geschikt zijn voor de woning. Dit kan zij doen voor drie-, vier-, vijf- of meer kamerwoningen. Het tweede lid, onder b, is opgenomen om overbewoning van kleine woningen te voorkomen. Bij, op kosten van de Wmo, aangepaste woningen en complexen met zorgpakket gaan huishoudens met een indicatie voor. De corporatie kan nultredenwoningen en rollator toe- en doorgankelijke woningen aanwijzen als seniorenwoning en op basis daarvan voorrang verlenen aan huishoudens ouder dan 55, 65 of 75 jaar, mede afhankelijk van de locatie en nabijheid van voorzieningen. Tevens kunnen corporaties woningen aanwijzen voor jongeren tot en met 21 (nieuwe huurtoeslaggrens voor jongeren vanaf 1 januari 2026) of 23 jaar (oude huurtoeslaggrens voor jongeren) of tot en met 27 jaar om starters een redelijke kans te bieden. Zij hebben vaak een lager inkomen en minder inschrijftijd kunnen opbouwen. Artikel 2.3.2 Voorrang bij economische of maatschappelijke binding en vitale beroepen Dit artikel geeft burgemeester en wethouders de bevoegdheid om te besluiten maximaal de helft van de woningvoorraad bij voorrang toe te wijzen aan huishoudens met een economische of maatschappelijke binding aan de regio of gemeente Bloemendaal. Wat binding is, wordt gedefinieerd in artikel 14 van de wet.

Binding kan, indien daar aanleiding voor bestaat, via nadere regels nader begrensd worden. Het uitgangspunt is keuzevrijheid voor woningzoekenden. De regiogemeenten willen de woonmarkt niet verstoren, maar wel negatieve effecten van schaarste bestrijden. Nieuwbouw sociale huurwoningen in bezit van corporaties worden voor 50% met voorrang toegewezen aan woningzoekenden met een binding conform de rangorde als opgenomen in artikel 2.2.4. Dit valt binnen de apart verstrekte mandatering aan corporaties van het afgeven van de huisvestingsvergunning. De corporaties monitoren, rapporteren en verantwoorden de voortgang. Daarnaast worden nieuwbouw middenhuurwoningen en nieuwbouw betaalbare koopwoningen als gedefinieerd in artikel 2.1.1, voor 50% met voorrang toegewezen aan woningzoekenden met een binding conform de rangorde als opgenomen in artikel 2.2.4. Dit is een voor de regio nieuw proces van vergunningverlening dat vraagt om extra inzet van personeel en middelen en moet in samenwerking met ontwikkelaars en beleggers worden opgezet. In artikel

4.3.4 is bepaald dat dit artikel in werking treedt op het moment dat burgemeester en wethouders een inwerkingtredingsbesluit nemen over de uitvoering van vergunningverlening. Sociale huurwoningen van corporaties en (nieuwbouw) middenhuurwoningen en nieuwbouw betaalbare koopwoningen, als bedoeld in artikel 2.1.1, eerste lid onder a t/m e, kunnen met voorrang worden toegewezen aan vitale beroepsgroepen. In de regio lopen bij vaststellen van deze huisvestingsverordening een aantal pilots met voorrangsregels voor vitale beroepsgroepen. Burgemeester en wethouders kunnen aan de hand van de uitkomsten van deze pilots nadere regels bij de huisvestingsverordening opstellen over de woningen die hiervoor bestemd worden, de beroepsgroepen die in aanmerking komen en de wijze waarop aan deze beroepsgroepen voorrang wordt verleend. In artikel 4.3.4 is bepaald dat dit artikel pas in werking treedt op het moment dat burgemeester en wethouders een besluit nemen over de criteria voor vergunningverlening. Artikelen 2.3.3 t/m en 2.3.8 Voorrang bij urgentie In deze artikelen wordt de voorrang bij urgentie op corporatiewoningen geregeld. De voorwaarde dat de woonruimte dringend noodzakelijk is, geformuleerd in artikel 2.3.3, derde lid, geldt voor alle categorieën urgenten van artikel 2.3.3 tot en met artikel 2.3.8.

Urgenten kunnen alleen reageren op woningen met huurprijzen die passen bij hun inkomen. Zij moeten tevens voldoen aan de passendheidscriteria voor een woning overeenkomstig artikel 2.3.1. Daarmee wordt scheefheid voorkomen. In geval van co-ouderschap van de aanvrager worden de kinderen niet in de beoordeling van de urgentieaanvraag meegenomen, wanneer één van de ouders over een woning beschikt. Wanneer de urgentie wordt toegekend, kan in het geval van co-ouderschap het kind wel bij de vaststelling van het zoekprofiel tot het huishouden worden gerekend. De wet bepaalt dat groepen woningzoekenden urgent zijn en daarom voorrang krijgen. Dit zijn: ˗ ˗ ˗

personen in tijdelijke opvang omdat zij in verband met relatieproblemen of geweld hun woning hebben moeten verlaten; personen die inwoner zijn van de gemeente en mantelzorg verlenen of ontvangen; ex-sekswerkers die onderdeel uitmaken van het uitstapprogramma;

˗

ex-gedetineerden die uitstromen uit een penitentiaire inrichting of justitiële jeugdinrichting.

In artikel 4.3.4 is bepaald dat de urgentie voor ex-sekswerkers pas in werking treedt op het moment dat burgemeester en wethouders een inwerkingtredingsbesluit over de urgentiestatus van deze groep neemt. Dit omdat onduidelijk is wanneer de wettelijke verplichting door de Eerste en Tweede Kamer wordt vastgesteld. De verordening bepaalt dat hiernaast in aanmerking komen voor een urgentieverklaring: ˗

˗

˗

˗

˗

personen die inwoner zijn van de gemeente waarbij de huidige woonsituatie een zeer ernstige bedreiging voor de lichamelijke en/of sociaal-psychische gezondheid vormt en deze woonsituatie niet langer dan 3 maanden kan voortduren. Om de medische noodzaak te toetsen kunnen burgemeester en wethouders advies vragen aan een extern deskundige; personen die inwoner zijn van de gemeente van wie de huidige woonruimte wordt gerenoveerd of gesloopt of onbewoonbaar is geworden. Burgemeester en wethouders bepalen de peildatum waarop de urgentie van kracht is. De datum ligt minimaal 1,5 jaar voor de datum van sloop of renovatie; personen die moeten omzien naar woonruimte aansluitend op, of ter vervanging van een verblijf in een instelling op sociaal, maatschappelijk of medisch terrein. De regiogemeenten, woningcorporaties en zorg- en welzijnsinstellingen zijn een Pact voor uitstroom overeengekomen, waarin de verantwoordelijkheden van de partijen, het proces van toetsing en huisvesting, alsook het aantal te huisvesten personen per gemeente en per corporatie zijn vastgelegd.

Ook de nieuwe wettelijke groep ex-(jeugd) gedetineerden vallen onder de uitstroom Pact overeenkomst; personen die inwoner zijn van de gemeente en die hun woonruimte moet verlaten door natuurgeweld of een niet door eigen opzet ontstane calamiteit; de vergunninghouder die gelet op de in artikel 28 van de wet genoemde taakstelling gehuisvest moet worden. Volgens de wet dient de vergunninghouder binnen 12 weken in de gemeente te zijn ingeschreven.

Urgent verklaarden ontvangen urgentie met een zoekprofiel. Zij kunnen hier zelf 26 weken mee zoeken in het woonruimteverdeelsysteem en krijgen voorrang boven andere woningzoekenden op basis van de rangordebepaling. Indien zij geen woning vinden kan dit eenmalig verlengd worden met 26 weken.

Alleen een stadsvernieuwingsurgent kan 78 weken zoeken met een urgentie. Dit kan eenmalig verlengd worden met 26 weken indien geen woonruimte is gevonden. Gedurende de periode dat een wisselwoning wordt bewoond vervalt de urgentie niet en tellen de geldigheidsweken van de urgentie niet door, zodat ook na bewoning van de wisselwoning gebruik gemaakt kan worden van de stadsvernieuwingsurgentie. Indien na 2 jaar, of langer als de stadsvernieuwingsurgente in een wisselwoning woont, geen woning met een urgentie is gevonden, kan een corporatie de woningzoekende ondersteunen op basis van de 25% maatwerkregeling. Uitzondering hierop vormen urgenten die uitstromen uit BW of MO en statushouders. Zij worden door de corporatie bemiddeld. De urgentie vervalt als een passend aanbod is gedaan door de corporatie. Urgenten die uitstromen uit BW en MO kunnen bemiddeld worden in de gehele Woonmarktregio. Statushouders worden bemiddeld in de gemeente waaraan zij gekoppeld zijn door het COA. Overige urgenten die een urgentie in ZuidKennemerland toegekend hebben gekregen zoeken zelf woonruimte in ZuidKennemerland. Overige urgenten die in de IJmond een urgentie hebben ontvangen zoeken zelf woonruimte in de IJmond.

De verordening biedt de mogelijkheid om in Nadere regels door burgemeester en wethouders vast te laten leggen hoe uitvoering gegeven wordt aan de bevoegdheid die voortvloeit uit deze verordening. In de Nadere regels wordt door burgemeester en wethouders het toetsingskader en de voorwaarden voor een urgentie nader omschreven. Voor urgent woningzoekenden, als bedoeld in artikel 2.3.3 t/m 2.3.12 van de verordening, zijn op deze manier regels vastgelegd in de Nadere regels Woonurgentie Zuid-Kennemerland/IJmond: Bloemendaal 2026. De Nadere regels zijn eenduidig in de gemeenten in Zuid-Kennemerland/IJmond. Urgentie-aanvragen worden getoetst door een regionale urgentiecommissie die op basis van een reglement regionale urgentiecommissie is ingesteld. Het reglement is een bevoegdheid van burgemeester en wethouders en is separaat, in combinatie met de Nadere regels Woonurgentie, vastgesteld. Artikel 2.3.9 Inschrijftijdverlenging Burgemeester en wethouders stellen op advies van de beleidscommissie woonruimteverdeling (waarin gemeenten en woningcorporaties zitting hebben) jaarlijks voor 1 juli de inschrijftijd vast waarnaar wordt verhoogd. Tot 1 juli 2026 wordt de inschrijftijd verhoogd naar 8 jaar.

De duur van inschrijftijdverlenging is de tijd die gemiddeld regionaal nodig is om binnen 52 weken een sobere woonoplossing te vinden. Als de gemiddelde inschrijftijd substantieel stijgt of afneemt, kunnen burgemeester en wethouders besluiten om de duur aan te passen. Twee situaties komen in aanmerking voor inschrijftijdverlening: a. de eerste betreft een inwonend huishouden met kinderen onder de 18 jaar waarbij de inwoonsituatie problematisch is; b. de tweede betreft woningzoekenden die aantoonbaar erkend zijn als gedupeerde van de toeslagenaffaire en hierdoor aantoonbaar een woning hebben moeten verlaten of niet passend wonen. Voor beide situaties geldt dat zij moeten voldoen aan de volgende voorwaarden: a. de woningzoekende is minimaal 2 jaar inwoner van één van de gemeenten in de regio; b. de woningzoekende heeft voor het ontstaan van het woonprobleem een zelfstandig huur- of koopwoning bewoond; en c. de woningzoekende dient na ontstaan van het woonprobleem gedurende minimaal een halfjaar te hebben geprobeerd zijn probleem op te lossen en is hier aantoonbaar niet toe in staat. Artikel 2.3.10 Verzoek om indeling in een urgentiecategorie Een aanvraag voor urgentie, met uitzondering van een stadvernieuwingsurgentie of uitstroomurgentie en statushouders, wordt aangevraagd bij Woningnet, waarna een kans adviesgesprek volgt.

Woonservice neemt de aanvraag in behandeling, zorgt voor het aanleggen van een dossier en verzorgt een intakegesprek. De urgentiecommissie toetst, met mandaat van burgemeester en wethouders, de urgentieaanvraag aan de geldende wettelijke regelgeving, huisvestingsverordening en toelichting Nadere regels Woonurgentie en beslist onder mandaat over de aanvraag. De urgentiecommissie wordt voorgezeten door de manager van Woonservice. Artikel 2.3.11 Weigeringsgronden urgentieverklaring Als de aanvraag volledig en te beoordelen is, wordt getoetst of er zich één of meerdere algemene weigeringsgronden voordoen. Als er zich één of meerdere van deze weigeringsgronden voordoen, moet de aangevraagde urgentieverklaring geweigerd worden. Het betreft de volgende weigeringsgronden: a. het huishouden van de aanvrager voldoet niet aan de in het artikel genoemde eisen. Dit betekent dat het huishouden niet voldoet aan de

voorwaarde dat ten minste één lid van het huishouden van aanvrager meerderjarig is en voldoet aan de inkomenseis. b. er is geen sprake van een urgent huisvestingsprobleem. Uit deze weigeringsgrond volgt dat sprake moet zijn van een urgent huisvestingsprobleem. c. de aanvrager kon het huisvestingsprobleem redelijkerwijs voorkomen of kan het huisvestingsprobleem redelijkerwijs op een andere wijze oplossen. In bepaalde gevallen is wel sprake van een urgent huisvestingsprobleem, maar had aanvrager dit redelijkerwijs zelf kunnen voorkomen. Bijvoorbeeld door in verband met een voorzienbare beperking tijdig te verhuizen naar een meer geschikte woonruimte of door met eigen vermogen geschikte woonruimte te kopen. d. het aan de aanvraag ten grondslag liggende huisvestingsprobleem is ontstaan als gevolg van een verwijtbaar doen of nalaten van aanvrager of een lid van zijn huishouden. Van deze weigeringsgrond is bijvoorbeeld sprake als aanvrager zijn vorige woning heeft moeten verlaten in verband met door hem ondernomen wietteelt of als aanvrager met zijn gezin is gaan inwonen, terwijl het redelijkerwijs voorzienbaar was dat dit tot problemen zou leiden.

Artikel 2.3.12 Intrekken of aanpassen urgentieverklaring Dit artikel geeft aan in welke gevallen burgemeester en wethouders de beschikking waarbij urgentie wordt verleend kunnen intrekken of wijzigen op basis van omstandigheden die de aanvrager betreffen. De positie van de aanvrager kan gewijzigd zijn of er komen feiten aan het licht die verwijtbaar zijn. Wanneer een woning wordt betrokken vervalt de urgentie. 2.4 Verdeling woonwagenstandplaatsen Artikel 2.4.1 Huisvestingsvergunning voor een woonwagenstandplaats Woonwagenstandplaatsen vallen onder de definitie woonruimte en zijn daarmee op grond van artikel 2.1.1 vergunningplichtig. Voor woonwagenstandplaatsen geldt een andere voorrangsregeling dan voor corporatiewoningen zoals geformuleerd in artikel 2.4. Daarnaast zijn woonwagenstandplaatsen ook geen onderdeel van de urgentieregeling van artikel 2.3.3. Afstammingsgerechtigden moeten via de Basisregistratie Personen (BRP) of andere middelen aan kunnen tonen of zij in aanmerking kunnen komen om zich in te schrijven op de registratielijst woonwagenstandplaatszoekenden.

Uitgangspunt bij het toewijzen van woonwagenstandplaatsen is dat in het geval van overlijden, aan- of bloedverwanten in de eerste graad een kandidaat-huurder kunnen voordragen. Voorwaarde is dat de kandidaat-huurder bloed- of aanverwantschap in de eerste graag tot overledene heeft. In Bloemendaal is sprake van huur-standplaatsen met daarop een woonwagen in eigendom van de bewoner. In geval van overlijden of een noodzakelijke opname in een verpleeghuis, krijgen bloed- en aanverwanten in eerste graad daarom de mogelijkheid om een kandidaat voor te dragen. In andere gevallen wanneer een woonwagenstandplaats vrijkomt krijgen de huidige bewoners van het betreffende woonwagencentrum een adviserende rol bij het toewijzen aan een nieuwe huurder. Burgemeester en wethouders kunnen nadere regels opstellen over de werkwijze voor het doen van een voordracht, het proces en de afwikkeling.

Hoofdstuk 3 Woonruimtevoorraadbeheer 3.4 Opkoopbescherming Artikel 3.4.1 Werkingsgebied Deze bepaling is een uitwerking van artikel 41 van de wet. Met de vergunning, als bedoeld in artikel 41 van de wet, wordt de verhuur van voormalige koopwoningen gereguleerd. Dit instrument is in het leven geroepen om de aankoop van goedkope en middeldure koopwoningen door investeerders te kunnen reguleren, en deze woningen te kunnen behouden voor eigenaar-bewoners. Omdat opkopen door investeerders in alle wijken van Bloemendaal voorkomt zal deze vergunningplicht voor de gehele gemeente gelden. In artikel 1 wordt de maximale WOZ-waarde van woningen waarvoor de vergunningplicht geldt aangegeven. Het betreft de laatst bekende WOZ-waarde op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering. Voor hospitaverhuur is geen verhuurvergunning opkoopbescherming nodig. De prijsgrenzen veranderen jaarlijks. Burgemeester en wethouders stellen jaarlijks een indexering vast voor alle prijsgrenzen die de gemeente hanteert bij nieuwbouw. De huidige prijsgrens opkoopbescherming is gelijkgesteld aan de categorie ‘hoog middelduur koop’ omdat uit onderzoek blijkt dat dit de categorie is waar koopstarters en investeerders elkaar het meest beconcurreren. Door aan te sluiten bij de jaarlijkse indexering is de prijsgrens opkoopbescherming altijd gelijk aan de genoemde categorie.

In artikel 2 wordt verder gespecificeerd voor welke woningen de vergunningplicht geldt. Dit zijn:

i.

woningen die vrij van huur en gebruik zijn, dus waarin niet werd gewoond ten tijde van de transactie;

ii.

woningen die minder dan 6 maanden voor de transactie verhuurd zijn geweest. Dit wil zeggen dat woningen die teruggerekend vanaf het moment van transactie 6 maanden of langer achtereenvolgens verhuurd waren, niet onder de vergunningplicht vallen. Woningen die korter dan die periode, teruggerekend vanaf het moment van transactie, verhuurd waren, vallen er wel onder. Dit zijn dus ook woningen waar een eigenaar-bewoner in woonde, deze werden immers niet verhuurd. Deze regel is opgenomen om ervoor te zorgen dat huurwoningen niet onder de vergunningplicht vallen;

iii.

woningen die reeds verhuurd werden met een vergunning opkoopbescherming. Dit wil zeggen dat wanneer een woning die met de vergunning opkoopbescherming wordt verhuurd, van eigenaar wisselt, er opnieuw een vergunning moet worden aangevraagd.

Artikel 3 benoemt een aantal situaties waarin woonruimten zijn uitgesloten van de regeling opkoopbescherming. Dit zijn woonruimten: a. die door één eigenaar wordt verkocht in een cluster van minimaal tien woonruimten in één pand en deze woonruimten gelijktijdig worden overdragen aan één opvolgende eigenaar. Het kan hierbij gaan om een woningeigenaar die in een keer een aanzienlijk deel van zijn bezit wilt doorverkopen aan een andere woningeigenaar. Het kan voorkomen dat er sprake is van zogenoemd ‘frictieleegstand’, bijvoorbeeld door een huurderswissel of een andere oorzaak, waardoor de woning leegstaat op het moment van transactie; b. die na inwerkingtreden van deze wijzigingsverordening is opgeleverd door nieuwbouw of transformatie met de bestemming verhuur of waar op basis van een anterieure overeenkomst met burgemeester en wethouders is overeengekomen dat verhuur van die woonruimte is toegestaan of is verplicht; c. waarvoor geldt dat voor inwerkingtreding van deze wijzigingsverordening tussen de ontwikkelaar van de woonruimte en burgemeester en wethouders aantoonbare programmatische afspraken zijn gemaakt en nog geen eerste bewoning heeft plaatsgevonden. Artikel 3.4.2 Verbod op in gebruik geven woonruimte

Het is verboden woningen zonder vergunning te verhuren wanneer ze aan de in artikel 3.4.1 genoemde kenmerken voldoen. Burgemeester en wethouders hebben de bevoegdheid een ontheffing op dit verbod te verlenen als er omstandigheden zijn die maken dat de eigenaar redelijkerwijs niet aan het verbod kan voldoen. Het gaat hierbij om uitzonderingsgevallen waarbij in die specifieke situatie de handhaving van het verbod onredelijk zou zijn. Artikel 3.4.3 Vergunning voor de verhuur van binnen de opkoopbescherming aangewezen woonruimten (verhuurvergunning opkoopbescherming) In dit artikel worden de drie uitzonderingsgronden genoemd op basis waarvan men een vergunning kan aanvragen. Als aan één van deze uitzonderingen wordt voldaan, is de gemeente verplicht de vergunning opkoopbescherming te verlenen. De uitzondering in lid 1 gaat over verhuur aan bloed- en aanverwanten van eerste en tweede graad. In de begrippenlijst wordt uitgelegd welke bloed- en aanverwantschapsverhoudingen hier onder vallen. Mogelijk is er ook een huisvestingsvergunning in het kader van artikel 2.1.1, eerste lid, onder b nodig. De uitzondering in lid 2 gaat over in gebruik geven van de woning voor een periode korter dan 12 maanden. Dit gaat specifiek niet om herhaaldelijke in gebruik geven voor perioden van 12 maanden, maar om incidentele in gebruik geven met een cumulatieve duur van 12 maanden.

Op basis van deze uitzonderingsgrond worden alleen vergunningen verleend als de aanvrager kan aantonen dat hij/zij 12 maanden of langer op het adres heeft gewoond. Dit om te voorkomen dat de eigenaar direct na aankoop de woning tijdelijk in gebruik geeft. De uitzondering in lid 3 gaat over verhuur van woningen die onlosmakelijk onderdeel uitmaken van een winkel- of bedrijfspand. Een indicatie hiervoor is dat de winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte een kadastrale eenheid vormt met de woonruimte. Indien de winkel-, kantoor of bedrijfsruimte en de woonruimte in appartementsrechten, als bedoeld in artikel 106, eerste en vierde lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, zijn gesplitst, is de woonruimte niet meer onlosmakelijk verbonden met de winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte en zal de vergunning geweigerd worden. Artikel 3.4.4 Te verstrekken gegevens en bescheiden verhuurvergunning opkoopbescherming Dit artikel gaat in op de stukken die moeten worden aangeleverd om een vergunning aan te kunnen vragen.

Als de vergunning wordt aangevraagd op basis van bloed- of aanverwantschap kan de gemeente vragen om bewijzen in de vorm van geboorte- of huwelijksakte(s). Als de vergunning wordt aangevraagd op basis van tijdelijke ingebruikgeving moet de gebruikersovereenkomst worden aangeleverd waaruit blijkt dat het om tijdelijke ingebruikgeving gaat. Als de vergunning wordt aangevraagd voor een woning die onlosmakelijk onderdeel van een winkel- of bedrijfspand uitmaakt, moeten uittreksels uit het Kadaster worden aangeleverd die dit aantonen.

Hoofdstuk 4 Slotbepaling Artikel 4.1.1 Bestuurlijke boete Deze bepaling is een uitwerking van artikel 35 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de verordening kan bepalen dat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd ter zake van de overtreding van de verboden bedoeld in de artikelen 8, 21, 22, 23a, 23b, 23c, 23d, 23e, 26 en 41 van de wet. De in de verordening genoemde bedragen zijn gefixeerde bedragen. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd tot het daadwerkelijk opleggen van een bestuurlijke boete. De op te leggen boetes nemen in hoogte toe wanneer binnen vier jaar eenzelfde overtreding wordt begaan. In de wet en het Wetboek van Strafrecht zijn de maximale hoogtes van de boetes vastgesteld. Het uitgangspunt bij het opleggen van boetes zijn de boetebedragen zoals deze zijn vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Bloemendaal in de Huisvestingsverordening Bloemendaal 2026. Burgemeester en wethouders kunnen een boete in geval van bijzondere omstandigheden matigen conform artikel 5:46, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht. Artikel 4.2.1 Experimenten Het is mogelijk dat het gewenst is in het belang van de volkshuisvesting een pilotproject uit te proberen. Dit artikel is opgenomen om te voorkomen dat de verordening deze mogelijkheid belemmert. Wanneer burgemeester en wethouders dit overwegen zal de gemeenteraad hier vooraf over worden geconsulteerd.

Artikel 4.2.2 Hardheidsclausule In de verordening is een hardheidsclausule opgenomen om van de verordening af te kunnen wijken in het geval dit voor een aanvrager gelet op het belang van de

huisvesting tot een zeer onbillijke of harde situatie zou leiden. De toepassing van de hardheidsclausule dient beperkt te blijven tot individuele gevallen. Zodra de toepassing van een hardheidsclausule voor bepaalde gevallen voldoende is uitgekristalliseerd en daardoor een bestendig karakter heeft gekregen, dient dit beleid in de verordening of in een uitvoeringsregeling te worden neergelegd. Indien burgemeester en wethouders gebruik maken van de hardheidsclausule wordt dit gemotiveerd in de betreffende besluitvorming. Artikel 4.3.1 Overgangsbepalingen Dit artikel geeft overgangsbepalingen die onder meer duidelijkheid geven hoe met aanvragen voor vergunningen en bezwaarschriften omgegaan moet worden, die voor de inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend. Bij handhavend optreden tegen onttrekken, omzetten en kadastraal splitsen, moet de eigenaar van het pand waar de overtreding wordt geconstateerd zelf aantonen dat de bestaande situatie voor inwerkingtreding van deze verordening is ontstaan. Dit kan bijvoorbeeld door het overleggen van rechtsgeldige huurcontracten en inschrijfbewijzen van de gemeentelijke basisadministratie. Artikel 4.3.2 t/m 4.3.4 Intrekken oude verordening en inwerkingtreding De geldigheidsduur van een verordening is op grond van de wet maximaal vier jaar.

Dat maakt dat binnen vier jaar de noodzaak voor het stellen van deze regels en de situatie op de woningmarkt opnieuw zal worden getoetst. Regelingen die op basis van de oude verordening zijn gemaakt en nog niet zijn vervangen vervallen niet. De regelingen blijven van kracht onder de nieuwe verordening, totdat er nieuwe regelingen worden opgesteld die de oude vervangen. Het gaat dan bijvoorbeeld om de nadere regels voor de urgentieregeling.