23027.7 - Bijlage 2 - Beeldkwaliteitsplan

D U ^ontwerP8tP|anolo9ie Archiefexemplaar van BL23-04747

- Bijlage 2 Beeldkwaliteitsplan

Beeldkwaliteitsplan Mosseĩaarweg 17 Best April 2021

ínhoud 1

2

Inleiding

03

1.1 1.2

Aanleiding Doel

1.3

Leeswijzer

03 04 04

Situatie

2.1 2.2 2.3

05

Algemeen Landschap Bebouwing

05 05 05

3

Beeldkwaliteit ontwerp

07

4

Ontwikkeluitgangspunten stedenbouw en architectuur

08

5

Stedenbouwkundige inpassing

09

5.1 5.2

Stedenbouwkundig en landschappelijk inpassingplan 3d inpassingsschets

09 10

6

Referentiebeelden

11

6.1 6.2

Boerenerfprincipe Architectuur

11 12

Colofon

BEELDKWALITEITSPLAN MOSSELAARWEG 17 BEST

2

1. Inleiding 1.1 Aanleiding

Initiatiefnemers zijn voornemens om het huidige “klompenhuis” te restaureren. Het klompenhuis verkeert volgens het Monumen­ tenhuis Brabant in hoge mate van oorspronkelijkheid en is ver­ moedelijk te dateren rond 1900. Het is in het verre verleden ge­ bruikt voor het maken van klompen en heeft mede daardoor een hoge cultuurhistorische waarde. Ook heeft het klompenhuis in de oorlog dienst gedaan als kerk voor de lokale boeren van de het buurtgemeenschap Aarle. De restauratie zal betekenen dat de hui­ dige historische waarde behouden blijft en het intern verbouwd gaat worden naar een bed en breakfast welke ook ‘Het Klompen­ huis’ zal gaan heten. Deze verbouwing kan in samenspraak met Monumentenhuis Brabant plaats vinden. De geschiedenis van het klompenhuis zal tevens beschreven gaan worden wat een histori­ sche bijdrage levert aan de Gemeente Best. Dit is een flinke finan­ ciële investering maar dit risico kan deels gedragen worden door middel van een eventuele toekomstige splitsing van de huidige woning aan de Mosselaarweg 17. Tijdens de bouw van deze be­ staande woonboerderij is al rekening gehouden dat deze in de ver­ dere toekomst gesplitst zou kunnen worden. De grootte van deze woonboerderij (1300 m3) is meer dan toereikend voor twee wo­ ningen. De buitenzijde kan volledig in tact blijven.

De voordeur van de tweede woning is aan de zijkant gesitueerd wat een rustig beeld geeft voor het totale object. Ook zijn er op dit moment aan beiden zijden van de boerderij al bestaande inritten aanwezig wat dus geen invloed heeft op het landschappelijke aanzicht.

De agrarische bestemming moet daarvoor gewijzigd worden in woonbestemmingen. De bestaande stallen op het perceel zullen daarbij worden gesaneerd. Gezien de ligging van de locatie in een bebouwingslint, en ter compensatie van de kosten voor de sloop en herziening van het bestemmingsplan wenst initiatiefnemer daarnaast twee nieuwe woningen te realiseren op het perceel naast de Mosselaarweg 17. Het is een flinke financiële investering om de stallen te saneren maar dit risico kan enigszins gedragen worden door middel van extra wooneenheden naast de bestaande woning aan de Mosse­ laarweg 17. De aanwezige stallen hebben een grote impact op de omliggende woningen aangezien ze in de breedte op het perceel staan. Omliggende burgerwoningen en voorbijgangers hebben op dit moment volledig uitzicht op stallen. Indien deze stallen gesloopt worden zouden er twee Ruimte-voor-Ruimtewoningen gebouwd kunnen worden die een absolute verfraaiing zijn voor de omgeving. Dit project is mogelijk op basis van de provinciale Ruimte-voor-Ruimteregeling.

BEELDKWALITEITSPLAN MOSSELAARWEG 17 BEST

3

1.2 Doel

Het doel van het document is om het college een beter totaalbeeld te laten geven van de toekomstige stedenbouwkundige locatie. Het geeft inzicht in de toekomstige beeldkwaliteiten.

1.3 Leeswijzer

In dit document worden in hoofdstuk 2 in het kort het plangebied en de omgeving beschreven. In hoofdstuk 3 worden de beeldkwaliteitsuitgangspunten genoemd voor het ruimtelijk ontwerp inzake stedenbouw en de architectuur. In hoofdstuk 4 worden de concre­ tere uitgangspunten genoemd voor de stedenbouw en architectuur die de gemeente heeft voorgedragen. Concreet doet het beeldkwaliteitsplan uitspraken over de inrichting van het gebied en over de wijze waarop de bebouwing zich presenteert. Deze richtlijnen zijn uitgangspunt voor het definitieve ontwerp van het plangebied. In hoofdstuk 5 wordt het stedenbouwkundige plan gevisualiseerd en in hoofdstuk 6 wordt dit verduidelijkt met referentiebeelden van de stedenbouwkundige opzet en architectuur.

BEELDKWALITEITSPLAN MOSSELAARWEG 17 BEST

4

2 Situatie 2.3 Bebouwing 2.1 Algemeen

De locatie is gelegen in het buitengebied van de gemeente Best, ten noorden van de kernen Oirschot en Best. Het plangebied van dit beeldkwaliteitsplan bestaat uit het bestaande perceel van de Mosselaarweg 17 en heeft een oppervlakte van 12.100 m2.

2.2 Landschap

Het buitengebied van Best staat bekend om haar landelijke om­ geving met uitgestrekte bossen, weilanden, heidegebieden met vennen en een rijk agrarisch verleden. De locatie is gelegen ter plaatse van eerdgronden: Moerige en minerale gronden. Land­ schappelijke kenmerken van deze locatie en de omgeving zijn het relatief open en rationeel verkavelde coulissenlandschap met grote percelen en linten met laan- en singelbeplanting. De open ruimtes achter de bebouwing van de Mosselaarweg worden gevormd door het akkerlandschap.

Binnen het lint van de Mosselaarweg richting Best relatief groot­ schalige agrarische bebouwing gelegen. Het westelijk gedeelte van de Mosselaarweg wordt gekenmerkt door kleinschalige bebou­ wing waarbij veelal de bestemming wonen voorkomt. Ten oosten van het plangebied zijn grootschalige agrarische bebouwing gele­ gen op enige afstand van elkaar. Op het plangebied staat de bestaande woonboerderij van de Mosselaarweg 17 met de bijbehorende bijgeh ouwen. Op het perceel staan verder twee agrarische stallen met een aparte inrit en er is een vergunning aanwezig voor nog een agrarische loods. Nage­ noeg het totale perceel aan de Mosselaarweg 17 is aangeduid als agrarisch bouwblok. De huidige stallen hebben een totale opper­ vlakte van 1276 m2 en er zijn 606 varkensrechten aanwezig.

Op het plangebied zijn reeds groenelementen aanwezig. Er is een landschapskamer die omringd wordt door bestaande landschapsbomen en struweel. Verder zijn er enkele landschapsbomen en laanbeplanting te vinden op het plangebied. Aan de voorkant van de bestaande woonboerderij is het groen cultuurlijk ingericht en aan de achterkant meer natuurlijk.

BEELDKWALITEITSPLAN MOSSELAARWEG 17 BEST

5

Ki

« t #

»

. tri

ï V

Zr -

Best Historische lijn

Legenda | Agrarisch coulissenlandschap

a Ontsluitingsweg Hoofdontsluitingsweg

H Bos Autosnelweg |

| Heidegebied

|

| Waterlopen

m Spoorweg Kanaal

a Water Gemeentegrens |

| Lintbebouwing Mosselaarweg 17

Stedelijk gebied: |

|

Woongebied Werkgebied Centrumgebied

|

|

Sport en recreatie .

BEELDKWAL I TE I TSPLAN MOSSELAARWEG 17 BEST

6

3 Beeldkwaliteit ontwerp In het navolgende worden de beeldkwaliteitsuitgangspunten ge­ noemd waaraan de (definitieve) planvorming dient te voldoen. B

m

Het ontwerp van de stedenbouwkundige opzet is geënt op de historische boerenerfoebouwing die van oudsher kenmerkend is voor deze omgeving. Op oude boerenerven staan de schuren om het erf heen, evenwijdig aan of haaks (orthogonaal) op de woning I de woonboerderij. Deze volumes van de woningen staan parallel of haaks aan de weg. Het stedenbouwkundig concept is dus een oorspronkelijk boerenerf, de twee kavels van de nieuwe woningen zijn door middel van een landschappelijke inpassing met bomen en struweelhagen gescheiden.

B

Er is een geschakeld bijgebouw (parkeerschuur) in één bouwvolume dat aansluit op bovengenoemd boerenerfprincipe.

B

Aan- of bijgebouwen worden in het bouwvolume van de parkeerschuur of de woning onderbracht. Dit om te voorkomen dat er veel verschillende bouwwerken en bijgebouwen, verspreid op verschillende plekken op het erf, worden geplaatst. De oorspronkelijke stedenbouwkundige structuur van het boerenerf wordt zo gehandhaafd.

B

Alle kavels binnen het plangebied worden ruimtelijk en landschappelijk als één geheel vormgegeven zodat er een eenheid ontstaat in het beeld.

B

Uitgangspunt is dat de nieuwe woningen én het geschakelde bijge­ bouw (de parkeerschuur) rechte bouwvolumes zijn en één bouw­ laag hebben met zadeldak zodat dit aansluit bij de landelijke uit­ straling en de landelijke omgeving. De goothoogtes zijn relatief laag (in beginsel 3 meter).

B

De bouwvolumes zijn eenvoudig van opzet, de kappen zijn het leidende motief. De hoofdvorm is een zadeldak, al dan niet met schilden. Er zijn weinig gootdoorbrekingen en geen uitgetimmer­ de goten. De woningen kunnen op een traditionele manier uitge­ voerd worden of op een moderne manier.

U

Deze bouwvolumes zijn niet identiek. Variatie in kaprichting en architectuur zal zorgen voor de benadrukking van het spontane karakter en organische opzet van een boerenerf. Het samenspel en de harmonische samenwerking van de volumes zorgt voor een samenhangend geheel.

B

Kleurstellingen van deze gebouwen zullen gebaseerd zijn op aardetinten. De toe te passen materialen zijn duurzaam. Over het algemeen kan worden gezegd dat de bebouwing in het buitengebied is opgebouwd uit traditionele materialen. Daken bestaan veelal uit riet in een lichtere kleur of in het geval van dakpannen een donkere kleurstelling zoals antraciet. Op het erf wordt gebruik gemaakt van één type bestrating met een duurzame uitstraling. De woningen dienen op elkaar zijn afgestemd (ensemblewerking) qua kleurstelling en materiaalkeuze.

BEELDKWALITEITSPLAN MOSSELAARWEG 17 BEST

7

4 Ontwikkeluitgangspunten stedenbouw en architectuur Zoals het principebesluit van de gemeente Best op 17-03-2020 omschrijft wor­ den de volgende uitgangspunten gehanteerd om de Ruimte-voor-Ruimtewoningen in te passen: 1.

Afstand tot zijdelingse perceelsgrens > 10 meter;

2.

Afstand tot voorste perceelsgrens > 20 meter, respectievelijk > 25 meter;

3.

Gezamenlijke oprit/entree (en twee opstelplaatsen per woning);

4.

Bij- en aangebouwen achter de achtergevellijn;

5.

Dwarskap < 10 meter;

6.

Achtertuin in verhouding tot het totaal.

BEELDKWALITEITSPLAN MOSSELAARWEG 17 BEST

8

5 Stedenbouwkundige inpassing 5.1 Stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing

SEEKS?

žşŝĩíl

Te handhaven bomen en struweel

Fruitboomgaa

Te realiseren Ruimte-voor-Ruimte woningen (2x) Boerenerfprincipe in landelijke stijl -

Geschakeld bijgebouw (parkeerschuur)

aven bestaa pskamer in i

Te handhaven bestaande landschappelijke inpassing (landschapskamer in coulissenlandschap)

happelijke inpassing ndschap)

Aan te planten landschapsb» met struweelhaag

BEELDKWALITEITSPLAN MOSSELAARWEG 17 BEST

9

5.2 3d inpassingsschets

l

■r\ r^C

tVmŵ

BEELDKWALITEITSPLAN MOSSELAARWEG 17 BEST

6

Į—

6 Referentiebeelden 6.1 Boerenerfprincipe

'fêgåįê, ř

’-Uw. ,l Boerenerfprincipe met meerdere woningen in Rosmalen

'f -X

WÿĘŽğsĘ

3 •*ar- ŕfSř-

Een klassieke boerenerf in Maliskamp (woonboerdij en schuurwoning)

;.v

.

.

Voorbeeld van een boerenerf verkaveling met drie woningen in Loo

Modern boerenerf in Oud Empel (Hilberink Bosch)

BEELDKWALITEITSPLAN MOSSELAARWEG 17 BEST

11

6.2 Architectuur

; t X;

:v

i

.

Traditionele architectuur in een landelijke uitstraling

Nieuwbouw (Maasarchitecten)

t/a*

H* ib 'V w'ľ-íS

Een schuurwoning in Arnemuiden (Broos de Bruijn)

Nieuwbouw schuurwoning gebouwd in Eelderwolde

BEELDKWALITEITSPLAN MOSSELAARWEG 17 BEST

Colofon

Gemeente

Best

Plangebied

Mosselaarweg 17 5684 NX Best

Datum

April 2021

Opgesteld door

Van Dun Ontwerp & Planologie

Dorpsstraat 54 5113 TE Ulicoten T. 013 519 94 58 Postel 8 5711 ET Someren T. 0493 745 015 E. info@ontwerp-planologie.nl I. www.ontwerp-planologie.nl Auteur

Teske van Hooijdonk

Projectleider

Martijn Gerards

Projectnummer

16084.008

DUNontwerpsplanolocJie vormgevers van uw ruimte