Document · PDF

23025.3 - Bijlage Programma kostenverhaal en financiele bijdragen

Raadsvergadering 8 mei 2023, gemeente BestBij agendapunt: Rik Dijkhoff9.091 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Niet gevonden in dit document.

Programma kostenverhaal en financiële bijdragen

Colofon

Opdrachtgever

Opdrachtnemer

Niets uit deze publicatie, behoudens verwijzingen in ruimtelijke onderbouwingen, mag worden gereproduceerd, verspreid of overgedragen in welke vorm of op welke manier dan ook, met inbegrip van fotokopiëren, opnemen, of andere elektronische of mechanische wijze, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van gemeente Best en GrondGidsen.

Programma kostenverhaal en financiële bijdragen

Routekaart kostenverhaal en financiële bijdragen Groeiopgave Wonen, leven en werken in de gemeente Best is fijn. Groen en ruim opgezet. Een dorps karakter gecombineerd met goede voorzieningen en een gunstige ligging aan spoor- en snelwegen. Hiermee onderscheidt de gemeente Best zich van andere gemeenten in de regio. De vraag naar extra woningen in de gemeente is groot, zowel onder Bestenaren als woningzoekenden uit de regio. De gemeente groeit de komende tien jaar met 3.400 woningen. Dit is gebaseerd op regionale bouwafspraken en prognoses. Dit is een forse groei, namelijk 25% ten opzichte van de bestaande woningvoorraad. Deze groei vraagt om investeringen om de fijne leefomgeving te behouden.

Investeringsopgave Investeringen zijn nodig om de groei van Best mogelijk te maken. Investeringen om de mobiliteit op peil te houden, denk hierbij aan doorfietsroutes en het versterken van het stationsgebied. Daarnaast het verbeteren van de groene leefomgeving door deze klimaatadaptief in te richten, de biodiversiteit, het landschap en de natuur te versterken. De investeringsopgave bedraagt € 13,9 miljoen, waarvan € 1,4 miljoen in 2019 t/m 2022 is uitgevoerd en € 12,5 miljoen een prognose voor de komende tien jaar betreft.

Kostenverhaal en financiële bijdragen kostenverhaal

gemeentelijke plan- en apparaatskosten, onderzoeken, bouw- en woonrijp maken, nadeelcompensatie (planschade), bovenwijkse voorzieningen

maatwerk

financiële bijdragen

verbeteren van de fysieke leefomgeving

wonen: € 4,30 per m2 bvo niet-wonen: € 1,70 per m2 bvo

landschapsinvesteringsregeling

verbeteren van de landschappelijke kwaliteit

volgens de Landschapsinvesteringsregeling gemeente Best (LIR)

Kostenverhaal en financiële bijdragen Om te groeien, voert de gemeente Best situationeel grondbeleid. Een voorbeeld van actief grondbeleid is de ontwikkeling van Aarlesche Erven. Daarnaast bouwen ook ontwikkelende partijen mee aan de groei van Best. De gemeente faciliteert hier. Om deze ontwikkelingen voor elkaar te krijgen, is ook de inzet van de gemeente nodig. Gemeenten zijn verplicht om kosten te verhalen op initiatiefnemers. Daarnaast biedt de wet mogelijkheden om initiatiefnemers een bijdrage te vragen voor de benodigde investeringen in de openbare ruimte die samenhangen met de groei van de gemeente. Met welke kosten en financiële bijdragen moet een initiatiefnemer rekening houden bij het realiseren van een bouwplan?

Programma kostenverhaal en financiële bijdragen

Inhoudsopgave

1. Inleiding

2. Kostenverhaal en financiële bijdragen: verplichtingen en bevoegdheden

3. Kostenverhaal en financiële bijdragen: toepassing in de gemeente Best

4. Uitvoering

Bijlage I Begrippen

Bijlage II Specificatie investeringsen ontwikkelopgave

Bijlage III Voorbeeld berekeningen financiële bijdragen

Bijlage IV Kostenverhaal Wro

Programma kostenverhaal en financiële bijdragen

1. Inleiding Groeiopgave Best is een gemeente waar je fijn kunt wonen, leven en werken. De gemeente is groen en ruim opgezet. In Best wordt het dorpse karakter gecombineerd met goede voorzieningen en een gunstige ligging aan spoor- en snelwegen. Hiermee onderscheidt de gemeente Best zich van andere gemeenten in de regio. De vraag naar extra woningen in de gemeente is groot, zowel onder Bestenaren als woningzoekenden uit de regio. De gemeente groeit de komende tien jaar met 3.400 woningen. Dit is gebaseerd op regionale bouwafspraken en prognoses. Dit is een forse groei, namelijk 25% ten opzichte van de bestaande woningvoorraad.

Investeren om een fijne leefomgeving te behouden De groeiopgave legt een druk op de bestaande voorzieningen en vraagt om investeringen om de kwaliteit van de leefomgeving te behouden. Er zijn investeringen nodig op het gebied van mobiliteit. Denk hierbij aan de doorfietsroutes en het versterken van het stationsgebied. Daarnaast vraagt de toevoeging van meer woningen om investeringen om de groene leefomgeving te behouden en te versterken. Hiervoor zet de gemeente in op een klimaatadaptieve openbare ruimte, het verbeteren van de biodiversiteit en het versterken van het landschap en de natuur. De investeringsopgave bedraagt € 13,9 miljoen, waarvan € 1,4 miljoen in 2019 t/m 2022 is uitgevoerd en € 12,5 miljoen een prognose voor de komende tien jaar betreft.

Kostenverhaal en financiële bijdragen Om te groeien, voert de gemeente Best situationeel grondbeleid. Een voorbeeld van actief grondbeleid is de ontwikkeling van Aarlesche Erven. Daarnaast bouwen ook ontwikkelende partijen (hierna: initiatiefnemers) mee aan de groei van Best. De gemeente faciliteert hier. Om deze ontwikkelingen voor elkaar te krijgen, is ook de inzet van de gemeente nodig. Gemeenten zijn verplicht om deze kosten te verhalen op initiatiefnemers. Daarnaast biedt de wet mogelijkheden om initiatiefnemers een bijdrage te vragen voor de benodigde investeringen in de openbare ruimte die samenhangen met de groei van de gemeente.

Het vaststellen van een programma is wettelijk niet verplicht als een gemeente enkel kosten verhaalt. Een programma is wel wettelijk verplicht1 als de gemeente gebruik maakt van de bevoegdheid om de financiële bijdragen aan initiatiefnemers te vragen en te verhalen. Het programma geeft een duidelijk kader om de bijdragen te bepalen. Dit geeft initiatiefnemers vooraf duidelijkheid over de wijze van kostenverhaal en de te betalen financiële bijdragen. Het schrijft een uniforme werkwijze voor die geldt voor iedere initiatiefnemer die een nieuw bouwplan of bouwactiviteit2 binnen de gemeente wil realiseren. Na het vaststellen van dit programma verhaalt de gemeente een uniforme en transparante bijdrage voor de ontwikkeling van een gebied op initiatiefnemers. Dit programma vormt ook de basis voor een bijdrage vanuit de gemeentelijke grondexploitaties aan de investeringsopgave. Ook gemeentelijke grondexploitaties profiteren namelijk van de investeringsopgave van de gemeente Best. Het programma kostenverhaal en financiële bijdragen is een aanvulling op de nota grondbeleid en een nadere uitwerking van de omgevingsvisie en de structuurvisie buitengebied.

Leeswijzer Dit programma is compact en beschrijft in hoofdstuk 2 wat de wettelijke verplichtingen en bevoegdheden zijn. Hoofdstuk 3 geeft weer hoe de gemeente Best hier invulling aangeeft. In hoofdstuk 4 staan de bevoegdheden van de raad en het college. De bijlagen gaan dieper in op de materie. Bijlage I geeft een uitleg van de gebruikte begrippen. Bijlage II geeft een specificatie van de investerings- en ontwikkelopgave en bijlage III geeft drie voorbeelden hoe de financiële bijdragen berekend worden. Hoofdstuk 2 Kostenverhaal en financiële bijdragen: verplichtingen en bevoegdheden Uitleg over het verplichte kostenverhaal en de bevoegdheid om financiële bijdragen te vragen. Hoofdstuk 3 Kostenverhaal en financiële bijdragen: toepassing in de gemeente Best Hoe verhaalt de gemeente Best kosten en hoe is het tarief voor de financiële bijdragen bepaald?

Waarvoor dient dit programma? Dit programma geeft het kader voor het verhalen van kosten voor de ontwikkeling van een initiatief, de financiële bijdragen voor het verbeteren van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving (hierna: financiële bijdragen) en het verbeteren van het landschap (hierna: LIR). Zo is het voor initiatiefnemers helder welke kosten de gemeente aan hen gaat doorberekenen en hoe ze de hoogte van de bijdrage bepaalt. Dit programma schetst de investeringsopgave, die nodig is voor de opgave en ambities van de gemeente Best voor het behoud en versterken van een kwalitatief hoogwaardige leefomgeving. Zowel kwalitatief (welke investeringen?) als kwantitatief (wat kost het?). Vervolgens geeft dit programma een helder beleidskader voor de financiering van deze investeringen (wie draagt bij en hoe hoog is de bijdrage?).

Hoofdstuk 4 Uitvoering Governance; wat doet de raad en wat mag het college van B&W?

Het programma is geschreven op basis van de Omgevingswet (Ow), het Omgevingsbesluit (Ob) en de Omgevingsregeling (Or). Deze wettelijke grondslag vervangt na inwerkingtreding de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Regeling plankosten exploitatieplan. We sorteren in dit programma hierop voor. In bijlage IV staat een compact schema over het kostenverhaal onder de Wro. Dit programma met de daarin opgenomen bijdragen kan tot de invoering van de Ow als nota kostenverhaal worden aangemerkt en past de gemeente als zodanig toe.

Artikel 13.22 lid 1 Ow

Artikel 8.13 Ob

Programma kostenverhaal en financiële bijdragen

2. Kostenverhaal en financiële bijdragen: verplichtingen en bevoegdheden Wettelijk kader Als de Ow, het Ob en de Or in werking treden dan is dit het wettelijk kader voor gemeenten om kosten te verhalen en financiële bijdragen te vragen. Tot die tijd vormen de Wro, Bro en Regeling plankosten exploitatieplan het wettelijk kader.

Kostenverhaalsplicht en verbod3

Aangewezen activiteiten

Gemeenten zijn verplicht om bij aangewezen activiteiten4 kosten5 te verhalen. Hierbij geldt dat de toerekenbare kosten proportioneel moeten zijn wat betreft het profijt dat het kostenverhaalsgebied van de kostensoorten heeft.

Denk hierbij bijvoorbeeld aan de bouw van één of meer nieuwbouwwoningen, het transformeren van bestaand vastgoed naar tenminste 10 woningen of het uitbreiden van een gebouw met meer dan 1.000 m2 bvo.

Verhaalbare kostensoorten In bijlage IV van het Ob ligt vast welke kostensoorten gemeenten moeten verhalen. In tabel A van deze bijlage staan de kosten die altijd verhaald moeten worden, dus zowel bij kostenverhaalsgebieden waarvoor een tijdvak is opgenomen als bij kostenverhaalsgebieden waarvoor geen tijdvak is opgenomen. In tabel B staan kostensoorten die gemeenten moeten verhalen bij kostenverhaalsgebieden met een tijdvak.

Het kostenverhaal is verbonden aan het mogelijk maken van een aangewezen activiteit in het omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit. Zolang de initiatiefnemer de verschuldigde kosten niet heeft betaald, geldt een verbod om de aangewezen activiteit te verrichten; een bouwverbod. In een anterieure overeenkomst kunnen een gemeente en een initiatiefnemer overeenkomen dat de betaling geheel of gedeeltelijk na aanvang van de activiteit plaatsvindt. Een voorwaarde hierbij is dat de initiatiefnemer aanvullende zekerheden voor betaling overlegt. Denk hierbij aan een bankgarantie.

Afzien van kostenverhaal6 Een gemeente is bevoegd om kosten niet te verhalen als: • minder dan € 10.000 aan kosten te verhalen is; • er geen verhaalbare kosten als bedoeld in onderdelen A5 t/m A9 van bijlage IV Ob zijn. Denk hierbij o.a. aan sloop, bodemsanering en kosten van aanleg of wijziging van de openbare ruimte; • de verhaalbare kosten alleen de aansluiting van een locatie op de openbare ruimte of op de nutsvoorzieningen betreffen.

Financiële bijdragen7 Een gemeente heeft de bevoegdheid om een financiële bijdrage te vragen en te verhalen. Dit is dus geen wettelijke verplichting, maar een gemeentelijke keuze. Gemeenten mogen een financiële bijdragen vragen en verhalen voor de verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Denk hierbij aan landschappelijke verbetering, de aanleg en bescherming van natuur, de aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbare vervoersnetwerken van gemeentelijk of regionaal belang, aanleg van recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur, ontwikkelingen gericht op het bereiken van een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad en stedelijke herstructurering.

afdeling 13.6 Ow

artikel 8.14 Ob

artikel 8.13 Ob

afdeling 13.7 Ow

artikel 8.15 Ob

Programma kostenverhaal en financiële bijdragen

Het is verplicht om in de omgevingsvisie of een programma de financiële bijdragen te verankeren en hierbij de functionele samenhang tussen de beoogde ontwikkeling waarvoor een financiële bijdrage wordt gevraagd en de aangewezen activiteit te borgen. Daarnaast mag de bekostiging van de beoogde ontwikkeling niet al op een andere manier zijn verzekerd, bijvoorbeeld door een subsidie. De ontvangen financiële bijdragen mogen alleen besteed worden aan de beoogde ontwikkelingen. De gemeente legt periodiek verantwoording af over de besteding van de ontvangen financiële bijdragen.

kostenverhaal verplicht en afdwingbaar

gebiedseigen kosten en gebiedsoverstijgende kosten

Aanvullende activiteiten Gemeenten kunnen naast de afdwingbare financiële bijdragen voor aangewezen activiteiten ook de financiële bijdragen op vrijwillige basis overeenkomen bij de volgende activiteiten (artikel 8.20 b en c Ob):

verhaalbare kostensoorten:

financiële bijdragen bevoegdheid en afdwingbaar

aanleg, herstel en verbetering verevening

•

de bouw van een bouwwerk geen gebouw zijnde als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving voor: 1°. land- of tuinbouw, voor zover de oppervlakte ten minste 100 m2 bedraagt; 2°. opwekking of winning, omzetting of transport van energie of van gasvormige, vloeibare of vaste stoffen als energiedrager; 3°. infrastructuur, voor zover het gaat om wegen, vaarwegen, spoorwegen of telecommunicatie-infrastructuur; 4°. handelsreclame; of 5°. recreatie; en andere activiteiten met het oog op het gebruik op grond van een nieuw toegedeelde functie, voor zover het gaat om het gebruik van: 1°. één of meer bestaande gebouwen, niet zijnde recreatiewoningen, mits de bruto vloeroppervlakte van het nieuw toegelaten gebruik ten minste 1.500 m2 bedraagt; 2°. gronden, mits de grondoppervlakte van het nieuw toegelaten gebruik ten minste 1.000 m2 bedraagt; of 3°. één of meer bestaande recreatiewoningen voor permanente bewoning.

Figuur 1 Kostenverhaal en financiële bijdragen onder de Ow

functionele samenhang verplicht verankerd in omgevingsvisie of omgevingsprogramma

Programma kostenverhaal en financiële bijdragen

planvorming aangewezen activiteit

wie is grondeigenaar? Hoe verhaalt een gemeente kosten?

gemeente

initiatiefnemer

Een gemeente kan haar kosten op twee manieren verhalen op initiatiefnemers, namelijk via het privaatrechtelijke en het publiekrechtelijke spoor.

Privaatrechtelijke spoor Het privaatrechtelijke spoor, ook wel het anterieure spoor genoemd, heeft de voorkeur; zoals ook staat in de nota grondbeleid. Dit houdt in dat de gemeente met de initiatiefnemer afspraken maakt over de aangewezen activiteit. De afspraken betreffen de ruimtelijke kaders, het te realiseren programma, de fasering, het kostenverhaal en eventueel de financiële bijdragen. Deze afspraken leggen de gemeente en de initiatiefnemer vast in een anterieure overeenkomst. Dit is een privaatrechtelijke overeenkomst, die de gemeente en de initiatiefnemer ondertekenen, voordat de planologische maatregel (het omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit) wordt vastgesteld. De anterieure overeenkomst is vormvrij en vrijwillig voor beide partijen. Dit betekent dat de gemeente en de initiatiefnemer maatwerk kunnen toepassen. De mogelijkheden voor kostenverhaal en financiële bijdragen zijn ruimer dan bij het publiekrechtelijke spoor. De financiële bijdragen kunnen op vrijwillige basis overeengekomen worden voor verruimde activiteiten8. Hierbij gelden wel grenzen. In de eerste plaats kunnen onderhoudskosten en vervangingsinvesteringen niet doorberekend worden. Vervolgens moeten gemeenten altijd de algemene beginselen van behoorlijk bestuur volgen en moet het kostenverhaal redelijk en billijk zijn.

Als een gemeente een programma kostenverhaal en financiële bijdragen vaststelt, dan geeft dit transparant de kaders voor het kostenverhaal en eventuele financiële bijdragen weer. Dit geeft initiatiefnemers vooraf duidelijkheid. Dit is een belangrijke voorwaarde om te voldoen aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en om de redelijkheid en billijkheid te waarborgen. Tenslotte mogen gemeenten geen baatafroming plegen, dus de verkregen bijdragen dienen te zijn gebaseerd op concrete kosten die de gemeente maakt of gaat maken. Een programma geeft duidelijkheid over de doelbestemming van bijdragen en sluit hiermee baatafroming uit.

Publiekrechtelijk spoor Als een gemeente het kostenverhaal niet kan borgen met een anterieure overeenkomst en zij brengt de planologische wijziging van een aangewezen activiteit in procedure dan moet zij het kostenverhaal publiekrechtelijk borgen. De gemeente neemt dan voor het kostenverhaalsgebied kostenverhaalsregels op in het omgevingsplan of kostenverhaalsvoorschriften bij een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Het publiekrechtelijke kostenverhaal is strikt gebonden aan de Ow, Ob en Or. Bijvoorbeeld de onderbouwing dat de verhaalbare kosten proportioneel zijn in verhouding tot het profijt dat het kostenverhaalsgebied van de kostensoorten heeft. Ook publiekrechtelijk kunnen de financiële bijdragen afgedwongen worden voor aangewezen activiteiten9.

artikel 8.20 sub b en c Ob

artikel 8.13 Ob

kostenverhaal en eventuele financiële bijdragen verzekerd via gronduitgifte; geen anterieure overeenkomst of kostenverhaalsregels nodig

kan de gemeente een anterieure overeenkomst sluiten met de initiatiefnemer?

nee

privaatrechtelijk spoor

publiekrechtelijk spoor

wel of geen tijdvak koppelen aan kostenverhaalsgebied? wel tijdvak integrale ontwikkeling met gedetailleerde ramingen

geen tijdvak organische ontwikkeling met globaal kostenplafond

omgevingsplan opstellen

omgevingsplan met kostenverhaalsregels opstellen

initiatiefnemer betaalt conform de anterieure overeenkomst kostenverhaal en eventuele financiële bijdragen

opleggen kostenverhaalsbeschikking voor kostenverhaal en eventuele financiële bijdragen

initiatiefnemer betaalt kostenverhaalsbeschikking

opheffen verbod tot verrichten aangewezen activiteit

Figuur 2 Privaatrechtelijk of publiekrechtelijk spoor voor kostenverhaal en eventueel financiële bijdragen (Handreiking Kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet april 2022, bewerking GrondGidsen)

actueel houden en tussentijdse en/of eindafrekening

Programma kostenverhaal en financiële bijdragen

3. Kostenverhaal en financiële bijdragen: toepassing in de gemeente Best 3.1 Contractering Het ruimtelijk proces begint met de ‘intake’. Hierbij legt een initiatiefnemer zijn initiatief om te bouwen of gebruiken dat in strijd is met het geldende bestemmings- of omgevingsplan voor aan de gemeente. Ambtelijk wordt dit bekeken en een eerste inschatting gemaakt of het initiatief voorstelbaar is. De gemeente geeft hierbij aan met welke aspecten de initiatiefnemer rekening moet houden bij het indienen van een principeverzoek.

intentieovereenkomst. Nadat de initiatiefnemer de intentieovereenkomst heeft ondertekend en de gemeentelijke plan- en apparaatskosten voor de haalbaarheidsfase heeft betaald, start de gemeente met haar werkzaamheden. Als de haalbaarheidsfase is doorlopen en heeft geleid tot een in beginsel haalbaar initiatief, dan sluiten de gemeente en de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst. Hierin worden gemeentelijke plan- en apparaatskosten voor de uitvoeringsfase, eventuele nadeelcompensatie, uitvoeringskosten, andere re-

Voor het indienen van een principeverzoek zijn leges verschuldigd. Het college van B&W behandelt de principeverzoeken. Als het college van B&W wenst mee te werken dan neemt zij een positief principebesluit. In het principebesluit staan de afspraken over de haalbaarheidsfase, waaronder ook het kostenverhaal van gemeentelijke plan- en apparaatskosten. Het principebesluit dient ook als

leges

levante kosten en financiële bijdragen verhaald. Nadat de gemeente en de initiatiefnemer de anterieure overeenkomst hebben ondertekend, brengt de gemeente de planologische maatregel in procedure.

kostenverhaal hoogte plankosten % plankostenscan

intake inschatting voorstelbaarheid

principeverzoek o.b.v. legesverordening

positief principebesluit

ja intentieovereenkomst

aangewezen activiteit? na betaling plankosten nee

omgevingsvergunning o.b.v. legesverordening

kostenverhaal, financiële bijdragen en zekerheid betaling

uitwerken plan (met initiatiefnemer) en parallel daaraan: opstellen anterieure overeenkomst (met initiatiefnemer)

anterieure overeenkomst

start formele planologische procedure

facturatie termijnen anterieure overeenkomst

na ondertekening en betaling of overleggen zekerheden

Figuur 3 Relatie leges en kostenverhaal

Programma kostenverhaal en financiële bijdragen

3.2 Financiële zekerheid

3.4 Samenvatting kostenverhaal en financiële bijdragen

Om de betaling van de te verhalen kosten en de financiële bijdragen te verzekeren vraagt de gemeente de initiatiefnemer om een zekerheid van betaling. Dit betreft ofwel de daadwerkelijke betaling of het overleggen van een bankgarantie. De gemeente brengt zonder deze financiële zekerheid de planologische maatregel niet in procedure. Op het moment dat de raad of het college van B&W de planologische maatregel vaststelt, is de initiatiefnemer de te verhalen kosten en de financiële bijdragen verschuldigd. De gemeente bepaalt in de anterieure overeenkomst wanneer de initiatiefnemer de te verhalen kosten en financiële bijdragen in termijnen mag voldoen10. Bij de facturatie gelden de gemeentelijke betaaltermijnen en betalingsvoorwaarden. Als niet is voldaan aan de betalingsverplichting geldt een bouwverbod11.

Het kostenverhaal en financiële bijdragen in de gemeente Best ziet er schematisch als volgt uit:

categorie

omschrijving

toelichting

kostenverhaal

gemeentelijke plan- en apparaatskosten

maatwerk, met als basis de plankostenscan12 en voor eenvoudige en minder complexe plannen de plankostenmatrix gemeente Best maatwerk maatwerk o.b.v. uitgekeerde nadeelcompensatie maatwerk

3.3 Afwijken De hoofdregel is dat de gemeente bij iedere nieuw aangewezen activiteit haar kosten verhaalt en dat deze bijdraagt aan de investeringsopgave met de financiële bijdragen. Het college kan in uitzonderlijke situaties hiervan afwijken. Dit kan als een gebiedsontwikkeling voor de gemeente een maatschappelijke meerwaarde heeft én de initiatiefnemer objectief met een onderbouwing van een ter zake deskundige kan aantonen dat een gebiedsontwikkeling financieel niet haalbaar is als het kostenverhaal en de financiële bijdragen betaald dienen te worden (en de gemeente komt tot dezelfde conclusie). Deze afwijking houdt in dat het college in uitzonderlijke situaties beperkt of geen kosten verhaalt en een lagere of geen financiële bijdragen kan overeenkomen. Dit vormt een uitzondering en verlangt een gemotiveerd collegebesluit.

financiële bijdragen Landschapsinvesteringsregeling (LIR)

bouw- en woonrijp maken onderzoeken nadeelcompensatie (planschade) overige verhaalbare kosten, voor zover van toepassing bovenwijkse voorzieningen verbetering van de fysieke leefomgeving verbetering landschappelijke kwaliteit

maatwerk wonen: € 4,30 per m2 bvo niet-wonen: € 1,70 per m2 bvo volgens de Landschapsinvesteringsregeling gemeente Best (LIR)

3.5 Kostenverhaal Per aangewezen activiteit bepaalt de gemeente voor het kostenverhaalsgebied wat de te verhalen kosten zijn. Dit is maatwerk. De te verhalen kosten kunnen binnen het kostenverhaalsgebied liggen, maar ook daarbuiten. Hierna staat hoe de gemeente deze kosten bepaalt. Het uitgangspunt hierbij is dat alle gemeentelijke kosten, die worden voorzien voor de ontwikkeling van het gebied, ten laste komen van de initiatiefnemer.

De gemeente maakt geen gebruik van de bevoegdheid om af te zien van kostenverhaal als • minder dan € 10.000 aan kosten te verhalen is; • er geen verhaalbare kosten als bedoeld in onderdelen A5 t/m A9 van bijlage IV Ob zijn. Denk hierbij o.a. aan sloop, bodemsanering en kosten van aanleg of wijziging van de openbare ruimte; • de verhaalbare kosten alleen de aansluiting van een locatie op de openbare ruimte of op de nutsvoorzieningen betreffen.

10 artikel 13.13 lid 2 Ow

11 artikel 13.12 Ow

12 bijlage XXXIV en bijlage XXXIVa bij de artikelen 13.2, 13.3, 13.5 lid 2 en 3, 13.8 lid 2 en 13.9 lid 1, Or

Programma kostenverhaal en financiële bijdragen

Gemeentelijke plan- en apparaatskosten

Onderzoeken16

De hoogte van de plan- en apparaatskosten bepaalt de gemeente voor complexe projecten met de plankostenscan13. De uitkomst van de plankostenscan wordt aangevuld met kosten voor het opstellen van de intentie- en anterieure overeenkomst. Daarnaast wordt de uitkomst geïndexeerd naar het verwachte betalingsmoment. Per product en activiteit bepaalt de gemeente wie de activiteit uitvoert. Het deel dat de gemeente uitvoert, moet de initiatiefnemer vergoeden aan de gemeente. Werkzaamheden die de initiatiefnemer zelf uitvoert, worden uiteraard niet in rekening gebracht aan de initiatiefnemer. Voor minder complexe projecten berekent de gemeente de gemeentelijke planen apparaatskosten met de plankostenmatrix van de gemeente Best.

Het uitgangspunt is dat de initiatiefnemer de onderzoeken laat uitvoeren. Mocht de gemeente onderzoeken laten uitvoeren, dan belast de gemeente de onderzoekskosten volledig door aan de initiatiefnemer. Denk hierbij aan onderzoeken voor de planologische procedure en de uit te voeren werken, zoals grondmechanisch en milieukundig bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, ander milieukundig onderzoek, archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek en onderzoek voor natuurbescherming.

Bouw- en woonrijp maken

De tegemoetkoming in nadeelcompensatie en de procedurekosten voor de afhandeling belast de gemeente volledig door aan de initiatiefnemer volgens de vigerende procedureregeling.

Het is maatwerk of de initiatiefnemer of de gemeente het gebied geheel of gedeeltelijk bouw- en woonrijp maakt. Als de gemeente de aanleg of aanpassingen van werken15 in het openbaar gebied verzorgt, dan bepaalt de gemeente het te verhalen bedrag op basis van kengetallen of een besteksraming. Het kan hierbij ook gaan om voorzieningen waarvan meerdere exploitatiegebieden profijt hebben, zogenaamde bovenwijkse voorzieningen. Hierbij kan indien wenselijk een eindafrekening gemaakt worden op basis van gerealiseerde kosten. Deze werken kunnen zowel binnen als buiten het kostenverhaalsgebied liggen.

13 bijlage XXXIV en bijlage XXXIVa bij de artikelen 13.2, 13.3, 13.5 lid 2 en 3, 13.8 lid 2 en 13.9 lid 1, Or

Nadeelcompensatie17

Overige verhaalbare kosten, voor zover van toepassing Buiten de hierboven genoemde gebiedseigen kosten zijn er nog meer verhaalbare kosten. Meestal verricht de initiatiefnemer de hieraan gerelateerde werkzaamheden zelf of laat deze verrichten en daarmee is er geen sprake van gemeentelijke kosten. Mocht het voorkomen dat de gemeente deze kosten maakt dan belast zij deze volledig door aan de initiatiefnemer. Denk hierbij aan slopen en bodemsanering.

14 bijlage IV (kostensoorten A8), Ob

16 bijlage IV (kostensoorten A1 en A10), Ob

15 bijlage IV (kostensoorten A5 t/m A9), Ob

17 bijlage IV (kostensoorten A11), Ob. Dit programma gaat over het kostenverhaal van nadeelcompensatie op de initiatiefnemer en gaat niet over degene die verzoekt om nadeelcompensatie.

Programma kostenverhaal en financiële bijdragen

3.6 Financiële bijdragen De gemeente verhaalt voor aangewezen activiteiten18 en vraagt voor de verruimde activiteiten19 een financiële bijdrage voor het verbeteren van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Het betreffen investeringen waar het bestaand en nieuw gebied profijt van hebben. Er is een functionele samenhang tussen de verbeteringen en de groei van de gemeente. Het uitgangspunt is dat de gemeente Best met initiatiefnemers een anterieure overeenkomst sluit en hierin de afspraken over kostenverhaal en financiële bijdragen vastlegt. De gemeente maakt hierbij gebruik van contractsvrijheid. Het kan voorkomen dat de gemeente geen anterieure overeenkomst kan sluiten en dat zij de planologische maatregel om de aangewezen activiteit mogelijk te maken toch in procedure wil brengen. In dat geval borgt zij het kostenverhaal en de financiële bijdragen publiekrechtelijk.

Figuur 4 Soorten gebiedsoverstijgende kosten (bovenwijkse voorzieningen en financiële bijdragen)

exploitatiegebied 1 (nieuwe stad)

gebiedseigen buiten exploitatiegebied bovenwijkse voorziening binnen kostenverhaalsgebied

bovenwijkse voorziening buiten kostenverhaalsgebied

kostenverhaal financiële bijdragen

legenda

exploitatiegebied 2 (nieuwe stad)

omschrijving/voorbeelden geldstroom kostenverhaal geldstroom financiële bijdragen ontsluitingsweg

financiële bijdragen

doorfietsroutes waterberging t.b.v. exploitatiegebied 1, buiten exploitatiegebied gebiedseigen kosten binnen exploitatiegebied

18 artikel 8.13 Ob

19 artikel 8.20 sub b en c

kostenverhaal

Programma kostenverhaal en financiële bijdragen

Om het tarief voor de financiële bijdragen te bepalen, doorloopt de gemeente periodiek een aantal stappen. Hierna volgt een stappenplan om het tarief voor de financiële bijdragen te bepalen. Bijlage III geeft drie voorbeeldberekeningen van financiële bijdragen bij een aangewezen activiteit.

Het programma schetst de investerings- en ontwikkelopgave om de financiële bijdragen te bepalen. Het programma heeft niet als doel om deze investeringen en (woningbouw) ontwikkelingen bestuurlijk vast te stellen. Hiervoor is een separaat bestuurlijk besluit nodig. Er kunnen geen rechten ontleend worden aan de in dit programma genoemde investeringen of (woningbouw)ontwikkelingen. Daarnaast betreft het een inschatting op basis van de beschikbare informatie begin 2023; een momentopname. De lijst is indicatief en niet limitatief. Ook ontwikkelingen, die nu nog niet zijn voorzien, gaan de financiële bijdragen betalen.

stap 1 bepalen investeringsopgave

stap 2 bepalen vastgoedwaarde bestaand gebied en nieuw gebied (de ontwikkelopgave)

stap 3

Stap 1 investeringsopgave Om de gevolgen van de nieuwbouwplannen op te vangen, het leefklimaat op niveau te houden en daarnaast te anticiperen op de klimaatveranderingen, investeert de gemeente Best in de verbetering van de fysieke leefomgeving. Omdat de concreetheid van de (beoogde) investeringen zoals opgenomen in bijlage II verschilt, zijn deze opgedeeld in drie groepen, namelijk: groep 1. hard

omschrijving De investeringen zijn gerealiseerd in de periode 2019 tot en met 2022 of er is een bestuurlijk besluit genomen over de uitvoering en het investeringsbedrag is bekend. 2. zacht Er is een bestuurlijke uitspraak dat de investering wenselijk is, waarbij het bedrag en/of de financiële dekking nog niet zeker is. 3. ambitie Er is een sterke bestuurlijke ambitie, waarbij het bedrag en/of de financiële dekking nog niet zeker is.

% meegenomen in investeringsopgave 100%

75%

50%

toerekenen investeringsopgave aan bestaand en nieuw gebied

stap 4 verdeling naar functies in het nieuw gebied

stap 5 bepalen gewogen programma van het nieuw gebied

stap 6

De afgelopen drie jaar investeerde en de komende tien jaar investeert de gemeente Best naar verwachting € 15,9 miljoen in voorzieningen die de leefbaarheid ten goede komen; dit is de netto-investering. In dit programma is € 13,9 mln. opgenomen en dit bedrag is als volgt opgebouwd: 1. Hard 100% x [€ 1,4 miljoen (gerealiseerd) + € 6,4 miljoen (nog te realiseren)] = € 7,8 miljoen 2. Zacht 75% x € 8,1 miljoen = € 6,1 miljoen 3. Ambitie n.v.t. op dit moment

berekenen tarief financiële bijdragen infrastructuur groen recreatie zonder % % meegenomen met %

hard 6,5 1,0 0,3 7,8 100% 7,8

zacht 7,5 0,5 0,2 8,1 75% 6,1

ambitie 50% -

totaal 14,0 1,5 0,5 15,9 13,9

Programma kostenverhaal en financiële bijdragen

De investeringen kwamen / komen voort uit onder andere het beleidsakkoord 2022-2026, de structuurvisie buitengebied, de programmabegroting en de omgevingsvisie. De investeringsbedragen zijn gebaseerd op de gerealiseerde kosten of een actuele kostenraming. De ramingen variëren van een globale raming tot werkelijke kosten als het werk aanbesteed en uitgevoerd is. De raming bevat de eventuele verwervingskosten, de eventuele sloopkosten, de aanlegkosten, de plankosten en VTU (voorbereiding, toezicht en uitvoeringskosten). De investeringsbedragen betreffen netto-bedragen. Dit betekent dat eventuele subsidies en bijdragen van derden in mindering op het bruto-investeringsbedrag zijn gebracht. De grote(re) investeringen lichten we hierna toe. Daarnaast geeft bijlage II de totale investeringsopgave weer.

Mobiliteit Doorfietsroutes Er zijn elf regionale fietsverbindingen benoemd die gelegen zijn in de directe nabijheid van de A2/ N2 en A50 (korte termijnmaatregelpakket voor de Randweg A2) en daarmee een directe impact hebben op het verminderen van het verkeer op de A2 Randweg. Op korte termijn voegt de gemeente ruim 100 km aan regionale- en (door)fietsroutes toe. In de mobiliteitsaanpak ‘Best Mobiel’ is de ambitie uitgesproken om de bereikbaarheid van economische locaties en (woon)voorzieningen te versterken en tegelijkertijd de bijdrage aan de kwaliteit van de leefomgeving voor nu en in toekomst te vergroten. Daarbij is de hoogste prioriteit gegeven aan de fiets. De F2, F58 en de fietsvoorziening Pendelroute zijn specifiek benoemd. De doorfietsroutes hebben een functionele samenhang met de groei van het dorp. De extra woningen zorgen voor een toename van het fietsverkeer. Stationsgebied Het huidige stationsgebied vormt een ‘barrière’ tussen oost, west, noord en zuid Best. Terwijl het gebied door de ondergrondse ligging van het spoor, mogelijkheden biedt om als een verbindende schakel tussen de diverse gebieden in Best te functioneren. Het verbeteren van de verbindingen tussen de verschillende vervoersoorten zoals de fiets, auto, trein en bus staat op het programma. Dit vereist goede voorzieningen, goede OV- en fysieke, verkeersveilige aansluitingen.

De herinrichting van de stationsomgeving draagt bij aan de kwaliteit van de voorzieningen (o.a. de fietsenstalling), bedrijvigheid en zorgt voor een goede ontsluiting en aansluiting op de hoofdwegenstructuur. Het aanpassen van het stationsgebied is noodzakelijk om aan te kunnen sluiten bij huidige trends, ontwikkelingen en wensen die spelen op het gebied van mobiliteit, economie en de groei van het dorp. De aanpak van het stationsgebied zorgt voor een verbetering van de beleving en versterking van de ruimtelijke kwaliteit van het openbaar gebied. Hierbij is aandacht voor klimaatadaptatie en innovatie. Groen in bebouwde kom Best streeft naar een ruim opgezette groene leefomgeving. De gemeente investeert hiervoor in de bestaande wijken en in het nieuw gebied. Hierdoor behoudt en krijgt de openbare ruimte een

belevings- en gebruikswaarde van hoog niveau. Er is volop ruimte om te spelen, bewegen en te ontmoeten. Flora en fauna hebben alle ruimte, omdat er ook in de bebouwde omgeving veel aandacht is voor biodiversiteit. De omgeving is bovendien klimaatadaptief ingericht zodat het de inwoners bescherming biedt tegen hitte in de zomers en wateroverlast bij piekbuien. Om dit te bereiken wordt op diverse plekken de openbare ruimte opnieuw ingericht. Natuur en landschap Het doel van het beleid is om de bestaande biodiversiteit in stand te houden en waar mogelijk verdwenen biodiversiteit terug te brengen. De aanwezige natuur(waarden) vormen de randvoorwaarden voor (eventuele) ontwikkelingen. In het gemeentelijke beleid wordt aangesloten bij het provinciale beleid, onder meer door inrichting en versterking van het Nationaal Natuurnetwerk (voorheen: Ecologische Hoofdstructuur). Onder andere de Ontwikkelingsvisie Nieuwe Heide en Oud Meer en het bijbehorende uitvoeringsprogramma is vastgesteld om dit te realiseren. Hierbij is de term ‘natuur’ een breed begrip. In het buitengebied van Best gaan natuurwaarden vaak hand in hand met bijvoorbeeld landschapswaarden (zoals bosjes, boomweides, groensingels en hagen) en natte elementen zoals beken en poelen. Het doel van het beleid is om de bestaande biodiversiteit in stand te houden en waar mogelijk verdwenen biodiversiteit terug te brengen.

Stap 2 Bepalen vastgoedwaarde bestaand en nieuw gebied De investeringsopgave komt grotendeels voor rekening van het bestaande gebied en voor een klein deel draagt het nieuw gebied bij. De toerekening is bepaald op basis van de vastgoedwaarde van het onroerend goed20 in Best. Dit geeft als resultaat dat het bestaande gebied 82% en het nieuw gebied 18% krijgt toegerekend van het totaal aan investeringsopgave.

Stap 3 Toerekenen investeringsopgave aan bestaand en nieuw gebied De investeringsopgave is bij stap 1 bepaald en kan op basis van de vastgoedwaarde die in stap 2 is bepaald, toegerekend worden naar het bestaand gebied en het nieuw gebied. De gemeente draagt de lasten van het deel dat toegerekend wordt aan het bestaand gebied. Daarnaast komen ook de lasten van het deel van het nieuw gebied, waar al een anterieure overeenkomst is gesloten voor het vaststellen van dit programma, de gemeentelijke grondexploitaties en de vrijgestelde functies voor rekening van de gemeente.

Vrijgestelde functies De gemeente Best hanteert een vrijstelling voor sociale huurwoningen die verhuurd gaan worden door een toegelaten instelling en voor niet-commercieel maatschappelijk vastgoed.

20 WOZ-waarden

Programma kostenverhaal en financiële bijdragen

bestaand gebied

aandeel bedrag in miljoenen euro's

bestaand / gebouwd vastgoed [I] 82% 5.032

nieuw gebied faciliterend vrijgestelde grondbeleid: functies anterieure overeenkomst al gesloten [II] [III] 1% 0% 92 207

faciliterend grondbeleid: anterieure overeenkomst nog niet gesloten [IV] 11% 667

gemeentelijke grondexploitatie

algemene dienst gemeente financiële bijdragen initiatiefnemers

[V] 6% 375

financiële bijdragen gemeentelijke grondexploitaties

[I] [V] Algemene dienst

[IV]

[III] [II]

Stap 4 Verdeling naar functies in het nieuw gebied

Stap 5 Bepalen gewogen programma van het nieuw gebied

De functies in het nieuw gebied verdeelt de gemeente Best in twee categorieën. Wonen krijgt een wegingsfactor van 1,0 en niet-wonen van 0,4 per m² bruto vloeroppervlakte (hierna: bvo), omdat de vastgoedwaarde van niet-wonen lager is dan van wonen. Door deze wegingsfactor vindt een evenwichtige verdeling van de investeringsopgave binnen het nieuw gebied plaats.

Nu de ontwikkelopgave (stap 2) en de wegingsfactoren voor de functies in het nieuw gebied (stap 4) bekend zijn, kan het gewogen programma van het nieuw gebied bepaald worden.

categorie wonen niet-wonen

wegingsfactor 1,0 0,4

Stap 6 Berekening financiële bijdragen In stap 3 is bepaald welk aandeel van de investeringsopgave voor het nieuw gebied is. Dit bedrag delen we door het gewogen programma van het nieuw gebied (stap 5). Zo komen we tot financiële bijdragen per m2 bvo gewogen programma.

Programma kostenverhaal en financiële bijdragen

stap 1

bruto-investering

bijdragen en subsidies

netto-investeringsbedrag

bedrag meegenomen in berekening

bepalen investeringsopgave

[a]

[b]

[c]=[a]-/-[b]

[d]

[e]=[c]x[d]

in miljoenen euro's

hard

21,6

13,8

7,8

100%

7,8

zacht

9,0

1,0

8,1

75%

6,1

ambitie

50%

totaal

30,6

14,7

15,9

bestaand gebied

5,2

82%

nieuw gebied

1,1

18%

totaal

6,4

100%

bestaand gebied

11,4

82%

nieuw gebied

2,5

18%

totaal

13,9

100%

13,9

stap 2 bepalen vastgoedwaarde bestaand en nieuw gebied (de ontwikkelopgave) in mld euro's stap 3 toerekenen investeringsopgave aan bestaand en nieuw gebied

stap 4 verdeling naar functies in het nieuw gebied

functie

wegingsfactor

De wegingsfactor is bepaald aan de hand van de gemiddelde vastgoedwaarde per m2 bvo.

wonen

1,0

niet wonen

0,4

stap 5 bepalen gewogen programma van het nieuw gebied

waarvan functie

wegingsfactor

aantal woningen

gemiddelde m2 bvo per woning gewogen programma

[f ]

[g]

[h]

wonen

1 waarvan sociale huur overige woningen

functie

[i]=[f ]x[g]x[h]

3.401

169

574.038

811

102

82.375

2.590

190

491.663

wegingsfactor

aantal m2 bvo niet-wonen

gewogen programma

[j]

[k]

[l]=[j]x[k]

niet wonen

0,4 waarvan commercieel niet-commercieel

3.829

1.532

1.947

779

1.882

753 [m]=[i]+[l]

totaal

575.570

stap 6 berekenen tarief financiële bijdragen

aandeel investeringsopgave nieuw gebied / gewogen programma 2,5 mln / functie

575.570

wegingsfactor

tarief financiële bijdragen

wonen

1,0

niet wonen

0,4

4,30 per m2 bvo wonen 1,70 per m2 bvo niet wonen

4,30 per m2 bvo gewogen programma

Programma kostenverhaal en financiële bijdragen nieuw gebied

Indexering en actualisatie De financiële bijdragen hebben een vast bedrag. Periodiek actualiseert het college de berekening en daarmee het tarief voor de financiële bijdragen. Vanwege het dynamische karakter is een periodieke actualisatie, indicatief iedere twee jaar of bij grote wijzigingen, van de investerings- en ontwikkelopgave het uitgangspunt. Als er grote wijzigingen zijn of ambities worden bijgesteld, dan is er aanleiding om eerder te actualiseren. Bij de actualisatie worden de hierboven genoemde stappen (opnieuw) uitgevoerd en doorlopen. Bij stap 1 omvat dit het bijstellen van de investeringsbedragen en de status, het aanvullen met nieuwe investeringen en het verwijderen van investeringen die onverhoopt niet doorgaan. Bij stap 2 betekent dit het ontwikkelprogramma bijstellen, aanvulling met nieuwe ontwikkelingen en verwijderen van ontwikkelingen die niet doorgaan. Afhankelijk van de ontwikkeling van de vastgoedmarkt kan een aanpassing aan de wegingsfactor van stap 4 worden doorgevoerd.

Bepalen financiële bijdragen per aangewezen activiteit Bij het berekenen van de bijdrage voor een specifiek initiatief geldt dat het gaat om de extra toevoeging van het programma. Het betreft dus nieuwbouw vermindert met sloop of bij transformatie de gebruikswijziging. Ook is het mogelijk om voor activiteiten21 anders dan artikel 8.13 Ob een bijdrage te vragen. Dit zijn bijvoorbeeld het omzetten van bestaande recreatiewoningen naar permanente woningen of het realiseren van zonnevelden. Afhankelijk van dit specifieke programma zal de gemeente op gelijke wijze als in stap 3 een wegingsfactor bepalen om zodoende een bijdrage te berekenen. Bijlage III geeft drie fictieve berekeningen van de financiële bijdragen. Bij het sluiten van de anterieure overeenkomst wordt de bijdrage berekend op basis van de mogelijkheden in de beoogde planologische maatregel.

Bestemmingsreserve financiële bijdragen De financiële bijdragen van initiatiefnemers en van de gemeentelijke grondexploitaties worden gestort in de bestemmingsreserve financiële bijdragen. De bijdrage van de positieve gemeentelijke grondexploitaties verloopt via de risicoreserve grondexploitaties. De bestemmingsreserve financiële bijdragen kan enkel ingezet worden voor investeringen voor de verbetering van de fysieke leefomgeving van de gemeente Best, zoals omschreven in dit programma kostenverhaal en financiële bijdragen en zoals bedoeld onder artikel 13.23 Ow en artikel 8.21 en 8.22 Ob. De bijdrage van initiatiefnemers wordt gestort in de bestemmingsreserve bij ontvangst van de betaling. De positieve gemeentelijke grondexploitaties dragen bij als er in een jaar grond wordt uitgegeven en de levering bij de notaris heeft plaatsgevonden. De bepaling van de stand van de bestemmingsreserve en de verantwoording van de bestedingen vindt jaarlijks plaats en is een onderdeel van de jaarrekening. De bestemmingsreserve wordt ingezet tot maximaal het saldo € 0. Daarmee worden alle verkregen bijdragen ingezet als dekking voor investeringen uit dit programma.

initiatiefnemers gemeentelijke grondexploitaties via risicoreserve grondexploitaties

bestemmingsreserve financiële bijdragen overige financiering

voeding bestemmingsreserve

bestaand gebied

algemene middelen gemeente

overige financiering

subsidies bijdragen derden

brutoinvestering

financiering investeringsopgave nettoinvestering

Figuur 5 Financiering investeringsopgave

3.7 Landschapsinvesteringsregeling (LIR) In de Structuurvisie Buitengebied ligt vast dat de gemeente Best open staat voor nieuwe initiatieven in het buitengebied. De gemeente stelt hierbij wel eisen aan het behoud en het versterken van de omgevingskwaliteit. Ruimtelijke initiatieven in het buitengebied dienen bij te dragen aan de kwaliteitsverbetering van het landschap. De Landschapsinvesteringsregeling Best (LIR) is hiervoor de basis. Deze beleidsregel geldt als een initiatief een planologische maatregel vergt. De gemeente volgt hiermee het provinciale beleid, zoals verankerd in de interim omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant en de Regeling kwaliteitsverbetering van het landschap. De kwaliteitsverbetering kan zowel in natura als in de vorm van een bijdrage worden gerealiseerd. Het heeft de voorkeur dat de initiatiefnemer de kwaliteitsverbetering op de locatie of in de nabijheid hiervan zelf realiseert. Van een ruimtelijke verbetering in natura is bijvoorbeeld sprake als er in ruil voor een nieuwe woning (agrarische) bedrijfsgebouwen worden gesloopt. Of als er toeristisch-recreatieve voorzieningen worden aangelegd op of nabij een te ontwikkelen locatie. De ruimtelijke verbetering kan echter niet altijd op of nabij de te ontwikkelen locatie worden gerealiseerd.

Als hiervan sprake is, dan moet een financiële bijdrage op basis van de LIR worden gestort in het Landschapsfonds. Uit dit fonds wordt de vereiste kwaliteitsverbetering vervolgens door of namens de gemeente op een andere plek in het buitengebied gerealiseerd.

3.8 Evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad De gemeente heeft een woonopgave, zowel kwantitatief (meer woningen) als kwalitatief (de juiste woningen). De Ow biedt mogelijkheden om beleidsmatige ambities op dit vlak te verevenen tussen locaties. Te denken valt aan het sturen naar prijsklasse om zo een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad voor sociale huur- of koopwoningen te creëren. Op dit moment maakt de gemeente Best geen gebruik van deze bevoegdheid. De gemeente Best zou in de toekomst kunnen onderzoeken of een verevening tussen locaties haar kan helpen bij het waarmaken van haar woonambities.

21 Artikel 8.20 Ob

Programma kostenverhaal en financiële bijdragen

4. Uitvoering Dit hoofdstuk schetst de bevoegdheden van de raad en het college van B&W ten aanzien van het programma kostenverhaal en financiële bijdragen.

Governance omschrijving

rol van het college van B&W

rol van de raad

programma kostenverhaal en financiële bijdragen

voordragen

vaststellen

periodiek, indicatief iedere twee jaar of bij grote wijzigingen, actualiseren van het tarief voor de financiële bijdragen

vaststellen

jaarlijkse rapportage over voortgang en inzet van de bestemmingsreserve ‘financiële bijdragen’ in de programmabegroting en de programmarekening

voordragen

bepalen van de hoogte, in rekening brengen, innen en stellen van zekerheden voor de betaling van het kostenverhaal, de financiële bijdragen en LIR zoals beschreven in het programma kostenverhaal en financiële bijdragen

vaststellen

afwijken kostenverhaal en financiële bijdragen, onderbouwd met een onafhankelijke taxatie / exploitatieopzet.

vaststellen

Programma kostenverhaal en financiële bijdragen

Bijlage I Begrippen In deze begrippenlijst staan de op dit programma van toepassing zijnde artikelen uit de Wro en Bro en daarnaast de artikelen uit de Ow en Ob.

Anterieure overeenkomst Een privaatrechtelijke overeenkomst tussen een gemeente en een ontwikkelende partij/initiatiefnemer over de grondexploitatie, gesloten vóór de vaststelling van een planologische maatregel, zoals bedoeld in artikel 6.12, lid 2 Wro en artikel 13.13 Ow.

Bestaand gebied Bestaande woningen en niet-woningen, zoals kantoren, bedrijven en overig commercieel vastgoed, de bouwplannen waarvoor de gemeente reeds een anterieure overeenkomst gesloten heeft voor de vaststelling van het programma of die al planologisch zijn ingepast (behoudens de gemeentelijke grondexploitaties, hier geldt de gronduitgifte als maatstaf) vóór de vaststelling van dit programma.

Bouwplan (Bro) en aangewezen activiteit (Ob) Artikel 6.2.1 Bro: a. de bouw van een of meer woningen; b. de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen; c. de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² bruto vloeroppervlakte of met een of meer woningen; d. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd; e. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bruto vloeroppervlakte bedraagt; f. de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bruto vloeroppervlakte. Artikel 8.13 Ob: a. de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie; b. de bouw van een of meer hoofdgebouwen, anders dan gebouwen met een woonfunctie; c. de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 bruto vloeroppervlakte of met een of meer gebouwen met een woonfunctie; d. de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is, met ten minste 1.000 m2 bruto vloeroppervlakte; e.

de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien gebouwen met een woonfunctie betreft;

de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt.

Aanvullende activiteiten waarvoor financiële bijdragen op vrijwillige basis kunnen worden overeengekomen Onder de Ow wordt het mogelijk om privaatrechtelijk op vrijwillige basis de financiële bijdragen overeen te komen voor de volgende activiteiten uit art. 8.20 Ob sub b en c: - de bouw van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voor: • land- of tuinbouw, voor zover de oppervlakte ten minste 100 m2 bedraagt; • opwekking of winning, omzetting of transport van energie of van gasvormige, vloeibare of vaste stoffen als energiedrager; • infrastructuur, voor zover het gaat om wegen, vaarwegen, spoorwegen of telecommunicatie-infrastructuur; • handelsreclame; of • recreatie; en - andere activiteiten, voor zover het gaat om het gebruik van: • een of meer bestaande gebouwen, niet zijnde recreatiewoningen, mits de bruto vloeroppervlakte van de nieuw toegelaten functie ten minste 1.500 m2 bedraagt; • gronden, mits de grondoppervlakte van het nieuw toegelaten gebruik ten minste 1.000 m2 bedraagt, of • een of meer bestaande recreatiewoningen voor permanente bewoning.

Bovenplanse kosten (Wro) De Wro biedt de mogelijkheid (art. 6.13 lid 7) om bovenplanse kosten te verevenen tussen locaties, dus tekorten en overschotten te verrekenen tussen verschillende exploitatiegebieden waartussen een ruimtelijke-functionele relatie bestaat (bijvoorbeeld wonen met wonen, bedrijven met bedrijven, e.d.). In de Ow komt dit begrip niet meer terug, maar valt dit onder de financiële bijdrage ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving.

Bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen (Wro) en financiële bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen (Ow) Vrijwillige (art. 6.24 lid 1 onder a Wro) en eveneens vrijwillig maar ook deels publiekrechtelijk afdwingbare (afdeling 13.7 Ow) bijdragen voor fysieke en maatschappelijke functies zoals natuur, recreatie en openbare sportvoorzieningen. Artikel 8.21 (categorieën ontwikkelingen waarvoor financiële bijdragen kunnen worden verhaald) Ob 1. Als categorieën ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving waarvoor, als wordt voldaan aan de criteria van artikel 13.23, eerste lid, onder a en b, van de wet, in een

Programma kostenverhaal en financiële bijdragen

omgevingsplan kan worden bepaald dat een financiële bijdrage wordt verhaald op degene die een activiteit als bedoeld in artikel 13.11 van de wet verricht, worden aangewezen: a. wijziging van de inrichting van het landelijk gebied ter verbetering van landschappelijke waarden door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen het verwijderen van vrijkomende agrarische bebouwing en het herstellen of aanvullen van landschappelijke elementen; b. aanleg of wijziging van gebieden als bedoeld in artikel 2.44 van de wet of gebieden die in het omgevingsplan ter bescherming van de natuur zijn aangewezen en herstel, op basis van een omgevingsvisie of programma, van dier- en plantensoorten die van nature in Nederland in het wild voorkomen door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen maatregelen in de fysieke leefomgeving: 1°. ter vermindering van de stikstofdepositie; of 2°. ter bescherming en verbetering van de chemische en ecologische kwaliteit van watersystemen; c. aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbaar vervoersnet-werken van gemeentelijk of regionaal belang; d. aanleg van recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur, waaronder in ieder geval worden begrepen parken en recreatiegebieden; e.

ontwikkelingen gericht op het bereiken van een naar prijsklasse evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad in de gemeente of regio door middel van het realiseren van sociale huur- of koopwoningen als bedoeld in artikel 5.161c, eerste lid, onder a en b, van het Besluit kwaliteit leefomgeving buiten het gebied waar de activiteit, bedoeld in artikel 13.11 van de wet, plaatsvindt, voor zover in dat gebied met het oog op die evenwichtige samenstelling onvoldoende sociale huur- of koopwoningen worden gerealiseerd en het op een andere locatie realiseren van die woningen: 1°. in het omgevingsplan is toegelaten of voorgeschreven op grond van regels als bedoeld in artikel 5.161c, eerste lid, onder a of b, van dat besluit of in een programma is opgenomen; en 2°. tot gevolg heeft dat de kosten, bedoeld in artikel 13.11 van de wet, op grond van het eerste lid van dat artikel niet volledig kunnen worden verhaald of dat een tekort op de gemeentelijke exploitatie van de benodigde gronden ontstaat; en f. stedelijke herstructurering ter verbetering van het woon- en leefklimaat in verouderde wijken of gebieden met leegstandsproblemen door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen het slopen van woningen en het aanleggen of wijzigen van wegen. 2.

Onder de aanwijzing valt niet de aanleg van voorzieningen of het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving waarvoor kosten worden gemaakt die op grond van artikel 13.11, eerste lid, van de wet geheel of gedeeltelijk moeten worden verhaald op degene die de betrokken activiteit verricht.

bvo

Bovenwijkse voorziening

Regeling plankosten exploitatieplan

Een voorziening volgens de Bro kostensoortenlijst (artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5) waarvan meer dan één exploitatiegebied profijt heeft (artikel 6.13 lid 6 Wro). De term ‘voorziening’ wordt in de Ow vervangen door ‘werken, werkzaamheden en maatregelen’.

Regeling van de Minister van Infrastructuur en Milieu van 30 januari 2017, nr. IENM/BSK-2016/303999 met regels over de hoogte en begrenzing van de plankosten in een exploitatieplan. Deze regeling geldt onder de Wro. Na de inwerkingtreding van de Ow staan de regels over plankosten in hoofdstuk 13 Or.

Bruto vloeroppervlakte conform NEN2580.

Exploitatieplan (Wro) en kostenverhaalregels en -voorschriften (Ow) Een plan als bedoeld in artikel 6.12 Wro. Onder de Ow wordt het exploitatieplan vervangen door de ‘kostenverhaalregels’, die opgenomen worden in een omgevingsplan, of de ‘kostenverhaalvoorschriften’ die opgenomen worden in een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

Initiatiefnemer Een private partij, bijvoorbeeld een projectontwikkelaar, bouwbedrijf of een particuliere grondeigenaar, die een aangewezen activiteit wil realiseren, waarvoor een planologische wijziging nodig is.

Nieuw gebied Woningen en niet woningen die (naar verwachting) worden toegevoegd aan het bestaande gebied en nog niet planologisch zijn ingepast. Het betreft nieuwbouw verminderd met sloop/transformatie.

Kostenverhaalsgebied Het kostenverhaalsgebied wordt zo begrensd dat alle onderdelen van de beoogde ontwikkeling erin vallen. Het gaat zowel om de gronden waar de kostenverhaalplichtige activiteiten zijn geprojecteerd als om de gronden voor openbare ruimte en andere voorzieningen.

PTP-criteria De criteria genoemd in artikel 6.13 lid 6 Wro en artikel 13.11 lid 1 Ow. Profijt De nieuwe ontwikkeling moet nut ondervinden van de te treffen werken, werkzaamheden en maatregelen. Toerekenbaarheid Er moet een causaal verband zijn tussen de activiteit en de investering. Proportionaliteit Indien meerdere gebieden profijt hebben van werken, werkzaamheden en maatregelen, moeten deze naar evenredigheid worden verdeeld.

Programma kostenverhaal en financiële bijdragen

Bijlage II Specificatie investerings- en ontwikkelopgave investering

netto bedrag, waarvan:

hard

zacht

ambitie

mobiliteit

13.924.000

6.438.000

7.486.000

aanpassing mobiliteit stationsgebied

7.512.000

26.000

7.486.000

doorfietsroute F2 (Den Bosch - Eindhoven)

2.704.000

doorfietsroute F58 (Tilburg - Eindhoven - Laarbeek) Wilhelminakanaalroute

1.921.000

bijdrage slowlane (hoogwaardig fietspad door vier gemeenten)

735.000

wegenstructuur Brainport Park

350.000

verbeteren verkeersveiligheid

350.000

bijdrage netwerk van regionale mobiliteitshubs

309.000

mobiliteitsonderzoeken

43.000

kunst en cultuur

411.000

261.000

kunstobjecten, waaronder Dijkstraten

161.000

pumptrack

150.000

Cruijfcourt bij middelbare school Heerbeeck / jongerencentrum Todo

100.000

versterken groene structuur

923.000

473.000

450.000

groene structuur in de dorpskern versterken

750.000

300.000

450.000

natuurlijk spelen versterken met o.a. de speelwadi Dijkstraten en de natuurspeeltuin Batadorp

173.000

natuur, landschap en biodiversiteit

566.000

ontwikkelingsvisie Nieuwe Heide en Oud Meer en uitvoeren projecten Nieuwe Heide

250.000

natuurontwikkeling natte natuurparels ‘De Scheeken’ en ‘De Mortelen/ Pailjaart’

200.000

aanleg kleinschalige landschapelementen

50.000

verbeteren biodiversiteit pachtgronden

25.000

natuurherstel De Kavelen

25.000

subsidieregeling groen-blauw stimuleringskader (Stika)

16.000

105.000

104.000

aanleg verpoosplek Oirschotseweg

50.000

aanleg speelbos met o.a. boshutten, kliederpoel en klimbomen

50.000

informatieborden geschiedenis van De Klomp, Batadorp en De Molen

5.000

4.000

2.000

15.930.000

7.842.000

8.088.000

100%

75%

7.842.000

6.066.000

recreatie

totaal % meegenomen totaal met % meegenomen

13.908.000

150.000

150.000 -

2.000

50%

Programma kostenverhaal en financiële bijdragen

Ontwikkelingen

aantal woningen

aantal m2 bvo niet wonen

Aarlesche Erven

793

1.882

Steegse Velden Fase B (Noord)

111

Hoek Spoorweglaan - Oirschotseweg

Dijkstraten

Esdoornhof

Nieuwstraat 64

Eindhovenseweg 32

Oirschotseweg 18-24

Centrumplan, ontwikkelvlek 2

Mon Repos

JP Coenstraat

Lidwinahof

Nieuwstraat 24

Hoek Molenstraat - Stationsstraat

RvR Seinheuvel

Hoek Kruisparkweg / Pr Berhardlaan

Onherroepelijk

1.947

Ontwerp en planvoorbereiding Heilig Hartstraat

Stationsomgeving

600

Boomgaard

300

Oirschotseweg 56 (voormalige bouwmarkt)

Oranjestraat 90 - 100

Spoorweglaan

Burg Notermansstraat

De Schakel

Wildheuvel

Wilhelminaschool

Heuveleindseweg (Ruimte voor Ruimte)

De Wig

Woningsplitsing eigendom Woonbedrijf

Potentiële plancapaciteit Diverse locaties totaal

940 3.401

3.829

Programma kostenverhaal en financiële bijdragen

Bijlage III Voorbeeld berekeningen financiële bijdragen Voorbeeld 1 Een initiatiefnemer wil het volgende nieuwbouwprogramma toevoegen: m2 bvo

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/12513853/2