ZIENSWIJZENNOTA, versie 3

ZIENSWIJZENNOTA Ontwerpbestemmingsplan Dorpsstraat 36 / 42 (2022)

99-3

Zienswijzennota ontwerpbestemmingsplan Dorpsstraat 36 t/m 42 (2022) Procedure Het ontwerpbestemmingsplan Dorpsstraat 36 t/m/ 42 (2022) heeft van 17 november 2022 augustus tot en met 28 december 2022 ter visie gelegen. Hierbij is de mogelijkheid geboden binnen deze termijn schriftelijk of mondeling zienswijzen in te dienen. Zienswijzen In totaal zijn 2 zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn tijdig ontvangen en derhalve ontvankelijk. In deze nota worden de ontvangen zienswijzen samengevat en voorzien van het standpunt van de gemeente. Bijlagen De zienswijzen zijn toegevoegd als bijlage aan de zienswijzennota.

99-4

2/7

Zienswijze 1 (bijlage 1). Naam: P.M.R.M. Michels Adres: Mgr. Frederixplein 2 Datum: Brief 27 december 2022 Inhoud zienswijze samengevat: 1. Omgevingsdialoog. De omgevingsdialoog is niet goed gevoerd en het verslag is geen weergave van de werkelijkheid. Reactie Er bestaat op dit moment binnen de gemeente geen kader voor het voeren van een omgevingsdialoog en de verslaglegging daarover. Dit is aan de initiatief nemer en is vormvrij. Belanghebbenden kunnen bij de formele procedure hun zienswijze alsnog kenbaar maken. Conclusie De zienswijze leidt niet tot een aanpassing van het plan. 2. Dorpsbeeld/cultuurhistorische waarde. De panden zijn weliswaar niet formeel door de gemeente aangewezen als karakteristiek of beeldbepalend, maar wordt wel al zodanig ervaren. In de belangenafweging moet dit worden meegenomen. Reactie De genoemde argumenten zijn vooral gebaseerd op (eigen) sentimentele waarde. Formeel kent de locatie en het pand geen cultuurhistorische waarden en behoeft op grond daarvan ook niet te worden behouden of beschermd. Sloop en herbouw behoort daarmee tot de mogelijkheid. Het onderliggende bestemmingsplan ‘Afferden’ kent ook al een wijzigingsbevoegdheid voor het omzetten van de horecabestemming naar een woonbestemming. Daaraan zijn geen nadere voorwaarden verbonden voor behoud van het pand. Aanvullend is voor het initiatief wel een stedenbouwkundig advies ingewonnen.

De conclusie van het advies luidt: ‘Deze nieuwe ontwikkeling past binnen de bestaande stedenbouwkundige structuur van dit deel van Afferden. Daarnaast wordt met dit bouwplan een positieve bijdr age geleverd aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse.’ Daarmee is in de ontwikkeling voldoende rekening gehouden met de bestaande omgeving. Een besluit tot het niet meewerken aan sloop van de panden Dorpsstraat 36, 38 en 40 is ons niet bekend. De initiatiefnemer heeft uit economische overwegingen zelfstandig de keuze gemaakt deze panden te behouden en in de huidige staat te verkopen. Conclusie De zienswijze leidt niet tot een aanpassing van het plan. 3. Regionaal beleid. Het initiatief is (conform de afspraken in de regionale woonvisie) op 16 mei 2022 regionaal afgestemd. De stukken daarvan ontbreken en is onduidelijk of dat dit is gebeurd en akkoord is bevonden. Reactie Het is geen wettelijke verplichtingen deze stukken te delen bij het ontwerp bestemmingsplan. De afstemming heeft plaatsgehad en bij deze zienswijzenota zijn de relevante stukken als bijlage (bijlage 3) bijgevoegd.

99-4

3/7

Conclusie De zienswijze leidt niet tot een aanpassing van het plan. 4. Ontwerpbestemmingsplan te ruim. Het ontwerpbestemmingsplan maakt op het westelijke bestemmingsvlak "Wonen" een groter bouwvolume (qua oppervlakte en bouwhoogte) mogelijk dat het plan nodig heeft. Dit is ongewenst. Ook op de locatie van de panden aan de Dorpsstraat 36, 38 en 40 maakt het bestemmingsplan een groter bouwvolume mogelijk dan nu noodzakelijk. Dit is ongewenst. Verder zou een verbod tot sloop moeten worden opgenomen. Reactie Het is correct dat de maatvoering voor plan ruimer is dan strikt noodzakelijk voor de realisatie van het plan. Het bestemmingsplan wordt daarom meer aangepast op het concrete plan. Daar waar nu geen bebouwing is voorzien worden de bouwmogelijkheden beperkt. Voor de bestaande woningen aan de Dorpsstraat 36, 38 en 40 wordt aansluiting gezocht bij de omringende bestemming ‘wonen’ en de maatvoering aangepast. Een verbod tot sloop ligt niet in de rede omdat de panden geen beschermde status hebben. Conclusie De zienswijze leidt tot een aanpassing van het plan. Het bouwblok op de verbeelding wordt deels verkleind. 5. Bouwvolume en bouwhoogte. Onvoldoende is zeker gesteld dat het plan voldoet aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking en daadwerkelijk ook levensloopbestendige woningen gerealiseerd gaan worden.

Vervolgens wordt gesteld dat het plan een mix van woningen voor zowel starters als gezinnen voorziet. Deze twee zijn strijdig aan elkaar. Bovendien wordt de appartementen niet geschikt geacht voor bewoning door gezinnen. Toename van gezinnen leidt vervolgens meer spelende kinderen, welk tot overlast leidt voor de bewoners die aan het plein wonen. Het ontwerpbestemmingsplan kent een te ruime afwijkingsmogelijkheid, waarmee het gebouw te fors wordt en de privacy van de bewoners van de bestaande bebouwing wordt geschonden. Tot slot is onduidelijk waarom het bebouwingspercentage voor gestapelde woningen 80% is en dat voor grondgebonden woningen 60% is. Reactie De samenwerking met de initiatiefnemer is er van meet af aan op gericht voor de realisatie van levensloopbestendige woningen. Bij de verlening van de omgevingsvergunning zal hierop worden toegezien. Dat deze woningen ook geschikt zijn voor de huisvesting van gezinnen en jongeren is een feit en niet verboden. De aanname dat meer gezinnen leiden tot meer overlast is subjectief en niet onderbouwd. Het plan kent een standaard algemene afwijkingsbevoegdheid, conform de regeling uit het moederplan. Het plan wijkt hier mee niet af van de standaard mogel ijkheden. Het plan houdt zo veel als mogelijk rekening met de bestaande omgeving. In een stedelijke omgeving is het echter geen recht van behoud van privacy.

De overheid kent hiervoor verder een regeling tegemoetkoming planschade indien sprake is van verlies van privacy. Hiervoor kan t.z.t. een verzoek worden ingediend. Om levensloopbestendige appartementen op de beperktere perceel ondergrond te kunnen realiseren is een hoger bebouwingspercentage noodzakelijk. Voor grondgebonden woningen is dit niet nodig. Dit alles past conform de systematiek van het moederplan.

99-4

4/7

Conclusie De zienswijze leidt niet tot een aanpassing van het plan. 6. Entree appartementencomplex. In het ontwerpbestemmingsplan wordt voor het appartementencomplex het adres Dorpsstraat 42 gebruikt. De entree ligt echter aan het Mgr. Frederixplein. Omdat het appartementencomplex een adres heeft aan de Dorpsstraat, dient de entree ook aan de Dorpsstraat te worden gesitueerd, waar ook de voorgevel ligt. Reactie De stelling is niet geheel correct. Omdat hier sprake is van een hoeksituatie kunnen er meerdere voorgevels zijn in een plan. De entree van het café ligt aan de Dorpsstraat en de entree van de bovenwoning ligt aan het Mgr. Frederixplein. Er is voor gekozen om het adres aan de Dorpsstraat te kiezen voor de aanvraag. Dat is toegestaan. Ook is vervolgens toegestaan om de nieuwe entree elders te situeren, zolang dit logisch en mogelijk is voor het toekennen van nieuwe huisnummers en adressen. Bij de omgevingsvergunning zal de juiste (nieuwe) adressering worden toegekend. Conclusie De zienswijze leidt niet tot een aanpassing van het plan. 7. Verkeer en parkeren. De parkeerberekening gaat uit van een fictieve situatie en niet van de feitelijke. Het aantal verkeersbewegingen op dit moment is veel lager en met de nieuwbouw zou er dus een grotere toename zijn van verkeersbewegingen.

Daarnaast wordt met de minimale normering gerekend, waarbij een meer reële berekening passender zou zijn. Het aantal parkeerplaatsen is daardoor te laag en vergroot het plan de (al te hoge) parkeerdruk in het openbaar gebied. Verder ontbreekt een goede regeling in het bestemmingsplan voor h et opleggen van een passende parkeernorm voor het plan. Reactie Het parkeeronderzoek en de berekeningen van de parkeerplaatsen spitsen zich toe op de toekomstig gewenste situatie. Hierbij is de CROW norm gehanteerd en als passend bevonden. Ter controle is de berekening nogmaals uitgevoerd op basis van de gemiddelde CROW norm, met dubbelgebruik en dan voldoet het plan nog steeds aan de geldende norm. De berekeningen zijn daarom correct uitgevoerd en de conclusies juist. Het plan voorziet in voldoende mate aan de benodigde parkeerplaatsen voor de nieuwe ontwikkeling. Ook is gekeken naar het aantal bestaande parkeerplaatsen. Deze worden in voldoende mate gecompenseerd. Daarbij is rekening gehouden met het feit dat de parkeerdruk in het openbaar gebied altijd zal afnemen door het verdwijnen van de horecafunctie. Het plan heeft daarmee geen (nadelige) invloed om de bestaande parkeersituatie/parkeerdruk en is onderzoek daarna in het kader van dit plan dan ook niet nodig. De maatvoering voor alle voorzieningen zijn op de civiele aspecten gecontroleerd en als passend bevonden.

Binnen de bestemming wonen en verkeer maakt het bestemmingsplan parkeren mogelijk , maar dienen deze bestemmingen ook te zijn voorzien van een passende set regels. Dit is nu nog onvoldoende opgenomen en zal bij de vaststelling van het plan worden meegenomen en aangepast. Conclusie De zienswijze leidt tot een aanpassing van het plan. In het bestemmingsplan worden de regels hierop aangepast.

99-4

5/7

8. Anterieure overeenkomst. Tussen de initiatiefnemer van het beoogde plan en de gemeente Bergen L is een anterieure overeenkomst gesloten. Een dergelijke anterieure overeenkomst moet binnen twee weken na het sluiten daarvan openbaar kennis worden gegeven en moet een zakelijke beschrijving van de inhoud van de overeenkomst ter inzage worden gelegd, maar de overeenkomst zelf hoeft niet openbaar te worden gemaakt. Echter, van deze overeenkomst is geen openbare kennismaking bekend gemaakt Reactie Dat is in principe correct. Dat de kennisgeving niet is gepubliceerd en de zakelijke weergave niet ter inzage is gelegd, heeft geen gevolgen voor de vaststelling van het bestemmingsplan. Er is voldoende jurisprudentie waarin de Afdeling oordeelt dat het ontbreken van de kennisgeving en de zakelijke weergave van de overeenkomst niet tot vernietiging van het plan kan leiden. Conclusie De zienswijze leidt niet tot een aanpassing van het plan. Voor de volledigheid zal de kennisgeving alsnog plaatsvinden en de zakelijke inhoud ter inzage worden gelegd.

Zienswijze 2 (bijlage 2). Naam: Th. Cuijpers Adres: Dorpsstraat 19 Datum: E-mail 28 december 2022 en Brief 29 december 2022 Samenvatting inhoud zienswijze: 1. Dorpsbeeld en massa. Het ontwerp bestemmingsplan biedt naar onze mening ruimte om een te kolossaal bouwvolume te realiseren, welk bouwvolume een aantasting van het dorpsbeeld van Afferden tot gevolg heeft. Daarnaast wordt de noodzaak om zo veel appartementen te bouwen niet herkend. Reactie De genoemde argumenten zijn vooral gebaseerd op (eigen) sentimentele waarde. Formeel kent de locatie en het pand geen cultuurhistorische waarden en behoeft op grond daarvan ook niet te worden behouden of beschermd. Sloop en herbouw behoort daarmee tot de mogelijkheid. Het onderliggende bestemmingsplan ‘Afferden’ kent ook al een wijzigingsbevoegdheid voor het omzetten van de horecabestemming naar een woonbestemming. Daaraan zijn geen nadere voorwaarden verbonden voor behoud van het pand. De vraag naar passende woningen is hoog grond is schaars. Daarvoor is het noodzakelijk dat dergelijke plannen hun maximale potentie benutten. Conclusie De zienswijze leidt niet tot een aanpassing van het plan. 2. Verkeer en parkeren. Het plan voorziet onvoldoende in de eigen parkeerbehoefte en zal een te grote claim leggen op de (ook al overvolle) openbare parkeerruimte. En de eigen parkeerplaatsen zijn te krap voor de doelgroep.

Reactie Voor het plan is volgens de passende methode en norm berekend dat er 22 parkeerplaatsen noodzakelijk zijn. Het plan voorziet in voldoende mate hierin. De maatvoering voor alle voorzieningen zijn op de civiele aspecten gecontroleerd en als passend bevonden.

99-4

6/7

Ook is gekeken naar het aantal bestaande parkeerplaatsen. Deze worden in voldoende mate gecompenseerd. Daarbij is rekening gehouden met het feit dat de parkeerdruk in het openbaar gebied altijd zal afnemen door het verdwijnen van de horecafunctie. Het plan heeft daarmee geen (nadelige) invloed om de bestaande parkeersituatie/parkeerdruk en is onderzoek daarna in het kader van dit plan dan ook niet nodig. Conclusie De zienswijze leidt niet tot een aanpassing van het plan.

Bijlagen Bijlage 1 & 2 : Bijlage 3a & 3b :

99-4

ontvangen zienswijzen, annoniem regionale afstemming woningbouwplan

7/7