Besluit (1)

BESLUIT Onderwerp: Ontwerp-omgevingsvergunning en verklaring van geen bedenkingen bouwplan 27 woningen, Hof van Barendrecht, 1e Barendrechtseweg 92a (adviserend)

Gemeenteraad: 2 juli 2024

Zaaknummer: 2024-042673

Commissie Ruimte 11 juni 2024

De raad van de gemeente Barendrecht; gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders op 21 mei 2024; gezien het advies van Commissie Ruimte op 11 juni 2024; gelet op Wet ruimtelijke ordening (Wro) Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) Wet geluidhinder (Wgh); overwegende, dat Het plan voorziet in realisatie van 27 woningen, waaronder 20 betaalbare beneden-bovenwoningen; Het plangebied op een locatie ligt waar, ondanks maatregelen, sprake is van een hoge geluidsbelasting als gevolg van spoor- en wegverkeerslawaai.

BESLUIT: 1. Een voorlopige ‘verklaring van geen bedenkingen’ (VVGB) af te geven voor het bouwplan ‘Hof van Barendrecht’ voor realisatie van 27 woningen aan de locatie 1e Barendrechtseweg 92a. 2. De voorlopige VVGB als definitief te beschouwen indien er geen zienswijzen worden ontvangen op de ontwerp-omgevingsvergunning. 3. Geen exploitatieplan vast te stellen.

Raadsvoorstel Onderwerp: Ontwerp-omgevingsvergunning en verklaring van geen bedenkingen bouwplan 27 woningen, Hof van Barendrecht, 1e Barendrechtseweg 92a (adviserend)

College van burgemeester en wethouders 21 mei 2024

Zaaknummer 2024-042673

Portefeuillehouder Lennart Linden

Commissie Ruimte 11 juni 2024

Openbaar

Gemeenteraad 2 juli 2024

Geadviseerd besluit 1. Een voorlopige ‘verklaring van geen bedenkingen’ (VVGB) af te geven voor het bouwplan ‘Hof van Barendrecht’ voor realisatie van 27 woningen aan de locatie 1e Barendrechtseweg 92a. 2. De voorlopige VVGB als definitief te beschouwen indien er geen zienswijzen worden ontvangen op de ontwerp-omgevingsvergunning. 3. Geen exploitatieplan vast te stellen.

Raadsvoorstel Inleiding Via dit voorstel kan de formele procedure starten om het bouwplan ‘Hof van Barendrecht’ juridisch planologisch toe te staan. Het gaat om een marktinitiatief met 27 woningen op de locatie 1e Barendrechtseweg 92a Barendrecht (hoek Henry Dunantlaan- 1e Barendrechtseweg). Het bouwplan past niet binnen het geldend bestemmingsplan ‘Woongebied Oost’. Via een omgevingsvergunning kan buitenplans afgeweken worden van het bestemmingsplan via de zogenoemde ‘uitgebreide procedure’. In deze procedure is een goede ruimtelijke onderbouwing (bijlage) en een ‘verklaring van geen bedenkingen’ (VVGB) van de raad nodig. Voorafgaande aan de vergunningverlening moet een ontwerpbesluit (bijlage) met bijbehorende stukken ter inzage worden gelegd. Met de ontwikkelaar zijn afspraken over de ontwikkeling vastgelegd in een anterieure overeenkomst (bijlage). De vergunning is voor 1-1-2024 aangevraagd. De aanvraag wordt daarom onder de Wabo behandeld in plaats van onder de Omgevingswet. De gemeenteraad is op meerdere momenten betrokken bij de totstandkoming van het plan. Op 24 mei 2022 zijn in de Commissie Ruimte alternatieve varianten gepresenteerd ten opzichte van het oorspronkelijke bouwplan met 65 appartementen.

Naar aanleiding hiervan constateerden het college en initiatiefnemer dat, een plan met een kleiner volume en minder woningen, ruimtelijk beter inpasbaar is en meer politiek en maatschappelijk draagvlak oplevert. Op 24 januari 2023 besloot het college om op een gewijzigd plan opnieuw een principebesluit te nemen en daarvoor een intentieovereenkomst aan te gaan met initiatiefnemer Habeko Vastgoed B.V.. Deze zogenoemde ‘variant 2B’ gaat uit van 20 betaalbare beneden-bovenwoningen en in het duurdere segment 6 twee-onder-een-kapwoningen en 1 vrijstaande woning. Uw raad is hierover op 25 januari 2023 per raadsinformatiebrief geïnformeerd (kenmerk 37100). Dit plan is nader uitgewerkt. Benodigde onderzoeken zijn uitgevoerd. Er is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld. Eind maart is de gemeente (ambtelijk) geïnformeerd over het voornemen van Batenburg Bouw en Ontwikkeling om de contractpositie van Habeko Vastgoed B.V. over te nemen. Uitgangspunten van het bouwplan zouden niet gewijzigd worden. De enige wijziging die tot op heden heeft plaatsgevonden is dat de contactpersoon namens initiatiefnemer zich heeft teruggetrokken van het project. De raad hoeft geen exploitatieplan vast te stellen.

Afspraken over het bouwplan, zoals over het wettelijk verhaal van plankosten, planschade en herinrichting van de buitenruimte zijn vastgelegd in een anterieure overeenkomst met Batenburg Bouw en Ontwikkeling. Hierin is tevens een maximale prijs van € 300.000,-- v.o.n. voor de 20 beneden-bovenwoningen afgesproken. De maximale VONprijs van € 300.000,- betreft peildatum 01 maart 2023 en mag vanaf die datum worden geïndexeerd met de CBS-index Nieuwbouwwoningen. Beoogd effect Op de hoek 1e Barendrechtseweg en de Henry Dunantlaan een ontwikkeling juridisch planologisch mogelijk te maken met 27 woningen. Relatie met beleidskaders Bestemmingsplan Woongebied Oost (2013) Het geldende bestemmingsplan staat geen bewoning toe. Op het perceel ligt een enkelbestemming ‘bedrijf’. . Structuurvisie Barendrecht (2012) De structuurvisie omschrijft geen ontwikkelrichtingen of opgaven specifiek voor dit plangebied. Het accent ligt op het in stand houden en waar nodig versterken van de bestaande kwaliteiten (historie, groen, ontmoetingsplekken, voorzieningen). Woonvisie 2023-2027

De Woonvisie omschrijft actuele trends en ontwikkelingen op de nationale, regionale en lokale woningmarkt. Vanuit drie invalshoeken is een verdiepingsslag gemaakt in de visie en zijn specifieke doelen gesteld voor nieuwbouwopgaven en de bestaande woningvoorraad. De drie invalshoeken zijn: • Juiste toevoegingen (beschikbaarheid, betaalbaarheid); • Toekomstbestendig wonen (duurzaamheid); • Wonen en zorg, iedereen doet mee (bijzondere doelgroepen). Binnen de invalshoek “Juiste toevoegingen” heeft het plan raakvlak met de gestelde doelen om 3.600 woningen te realiseren in de periode 2021-2031. Het plan bevat echter geen 30% sociale huur of koopwoningen (grens 2023: € 210.000,--). Argumenten 1.1 De ruimtelijke kwaliteit verbetert. De huidige inrichting van het plangebied bestaat uit een bedrijfslocatie met verouderde bedrijfsopstallen en een terrein dat er verlaten bij ligt. Door herontwikkeling met nieuwbouw ontstaat er een nieuwe situatie met een positieve uitstraling naar de omgeving. 1.2 Het plan voorziet in de vraag naar meer (betaalbare) woningen. De herontwikkeling geeft invulling aan de vraag naar meer (betaalbare) woningen. De 20 benedenbovenwoningen krijgen een prijs van maximaal € 300.000,-- v.o.n.. Deze prijs mag geïndexeerd worden vanaf peildatum 1 maart 2023 met de CBS-index Nieuwbouwwoningen.

De 6 twee-onder-eenkapwoningen en de vrijstaande woning komen als 'dure woningen' op de markt en dragen bij aan de doorstroming op de huizenmarkt. 1.3 Er is rekening gehouden met wensen van belanghebbenden. In het huidig plan is een afweging gemaakt tussen enerzijds het bouwen van meer (betaalbare) woningen en anderzijds het behouden van de ruimtelijke kwaliteit en de wens van omwonenden om de massaliteit van de nieuwbouw beperkt te houden. 1.4. Om af te mogen wijken van het bestemmingsplan is een VVGB van de raad nodig. Het geldend bestemmingsplan staat de bouw en het gebruik van de nieuwe woningen niet toe. Via een omgevingsvergunning kan via een ‘uitgebreide procedure’ buitenplans afgeweken worden van het bestemmingsplan. In deze procedure is een goede ruimtelijke onderbouwing en een ‘verklaring van geen bedenkingen’ (VVGB) van de raad nodig. In het delegatiebesluit d.d. 29 november 2011 is afgesproken dat voor plannen met 10 woningen of minder geen VVGB nodig is. De voorliggende omgevingsvergunning maakt de realisatie van 27 woningen mogelijk. Voor vergunningverlening is daarom een VVGB nodig. 1.5 Er is sprake van een goede ruimtelijke ordening. Dit blijkt uit de ruimtelijke onderbouwing bij dit plan, zie bijlage. De geluidsbelasting op de woningen is wel een aandachtspunt bij de besluitvorming over dit plan, zie kanttekening bij dit voorstel.

2.1 Indien er geen zienswijzen binnenkomen op het plan is er geen nadere besluitvorming nodig van de raad. Het ontwerpbesluit, met bijbehorende stukken, worden 6 weken ter inzage gelegd. Iedereen heeft de mogelijkheid hier via zienswijzen op te reageren. Eventuele zienswijzen worden verzameld, beoordeeld en beantwoord via een Nota Zienswijzen. De Nota Zienswijzen wordt toegevoegd aan de ruimtelijke onderbouwing. De raad dient vervolgens opnieuw te besluiten over het afgeven van een VVGB. Zonder zienswijzen is er geen nieuw raadsbesluit nodig. 3.1 Via een anterieure overeenkomst is het verhaal van plankosten en eventuele planschade geregeld.

Bij aangewezen bouwplannen is het gemeentebestuur wettelijk verplicht om de plankosten bij aangewezen bouwplannen te verhalen op de initiatiefnemers. De raad stelt daarvoor een exploitatieplan vast, tenzij het kostenverhaal anderszins geregeld is. Met het aangaan van een anterieure overeenkomst hoeft de raad geen exploitatieplan meer vast te stellen. In deze anterieure overeenkomst zijn tevens afspraken gemaakt over de maximale VON-prijs voor de 20 beneden-bovenwoningen. Overleg gevoerd met Extern: KuiperCompagnons (opsteller ruimtelijke onderbouwing), provincie Zuid-Holland, waterschap Hollandse Delta, DCMR, Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond Kanttekeningen 1.1 Het plangebied ligt op een locatie met een hoge geluidsbelasting Uit akoestisch onderzoek bij de ruimtelijke onderbouwing blijkt dat het verkeer op de rijkswegen, de Henry Dunantlaan, de 1e Barendrechtseweg, de 30 km-wegen en het spoorverkeer een geluidsbelasting veroorzaakt die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde. Vanwege de Wet geluidhinder moeten er hogere waarden vastgesteld worden. De DCMR is kritisch over het woon- en leefklimaat voor de nieuwe woningen op deze locatie. Het plan voldoet weliswaar aan wet- en regelgeving. Ondanks plaatsing van een geluidsscherm van 1,2 meter hoog langs de Henry Dunantlaan is de verwachte leefomgevingskwaliteit voor de benedenbovenwoningen volgens de DCMR slecht.

Dit komt door een combinatie van een hoge geluidsbelasting op de woningen, toepassing van een dove gevel en het ontbreken van een geluidsluwe zijde voor een aantal woningen in het plan. Naar aanleiding van dit advies is nader gekeken of er nog aanvullende kansen zijn om het woon- en leefklimaat te optimaliseren. Het advies van de DCMR is verwerkt in de ruimtelijke onderbouwing bij de vergunning. De voorgestelde maatregelen zijn nader beschouwd. Zo is onder meer gekeken naar de mogelijkheid tot het plaatsen van een of meer voorhangschermen (voor te openen gebouwdelen) aan de zijde van de Henry Dunantlaan, waardoor geen dove gevel nodig zou zijn. Een andere onderzochte optie is een aanpassing van de indeling van het pand, waardoor de nadelige gevolgen van een dove gevel beperkt worden. Beide maatregelen zijn niet mogelijk gebleken, onder meer omdat ze niet kosteneffectief zijn, mede gelet op doel om hier betaalbare woningen te realiseren. Ook stuitten ze op stedenbouwkundige bezwaren. Zo heeft het plaatsen van voorhangschermen duidelijke gevolgen voor de architectuur; een scherm (glazen wand) langs de gehele gevel van het gebouw levert op deze locatie niet een stedenbouwkundig wenselijk beeld op. Tot slot is ook de indeling van de woningen zelf niet dusdanig verder te optimaliseren gebleken waardoor het woon- en leefklimaat significant verbetert.

Op basis daarvan is gekozen voor de oplossing met een geluidscherm en (gedeeltelijk) dove gevels, zoals onderzocht in het akoestisch onderzoek. Daarmee wordt voldaan aan de wet- en regelgeving, en kan binnen alle randvoorwaarden op deze locatie een zo goed mogelijk woon- en leefklimaat gerealiseerd worden. Met deze onderbouwing kunnen de hogere waarden worden vastgesteld en de woningen op deze locatie worden toegelaten. Zie het ontwerpbesluit hogere waarden Wet geluidhinder (bijlage). Uitvoering/vervolgstappen Bij positief besluit wordt direct de anterieure overeenkomst getekend. Via een publicatie in De Schakel, gemeentewebsite en het elektronisch gemeenteblad wordt bekendgemaakt dat de ontwerpomgevingsvergunning en bijbehorende stukken ter inzage liggen. Na de inzagetermijn worden eventuele zienswijzen verzameld, beoordeeld en beantwoord via de Nota Zienswijzen. De Nota zienswijzen wordt vervolgens samen met het (eventueel gewijzigde) plan ter vaststelling aangeboden aan het gemeentebestuur. Zijn er geen zienswijzen, dan kan de omgevingsvergunning direct verleend worden.

Na bekendmaking van de vergunningverlening volgt nog een inzage- en beroepstermijn. Belanghebbenden kunnen hiertegen in beroep (en eventueel hoger beroep) gaan. Evaluatie/monitoring N.v.t. Financiën Via de anterieure overeenkomst is het wettelijk kostenverhaal geregeld. Hierin zijn afspraken gemaakt over het verhaal van plankosten, planschade en herinrichting van de buitenruimte. De gemeente gaat zelf het geluidsscherm plaatsen langs de Henry Dunantlaan. Op basis van een kostenraming wordt via de anterieure overeenkomst een bijdrage gevraagd aan de bekostiging van dit geluidsscherm. Indien de werkelijke kosten hoger uitvallen kan tot 15% verrekening op het geraamde bedrag plaatsvinden. Juridische zaken Nadat de omgevingsvergunning onherroepelijk is verleend kan de ontwikkelaar aan de slag met de realisatie van het plan. Duurzaamheid Met voorliggend plan ontstaat een nieuwe duurzame invulling van deze locatie. De nieuwe woningen moeten voldoen aan de geldende duurzaamheidsnormen uit het bouwbesluit. Communicatie/participatie na besluitvorming Het besluit om een ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen wordt openbaar bekendgemaakt via publicatie in De Schakel, gemeentewebsite en het elektronisch gemeenteblad. Iedereen kan daarop reageren via het indienen van zienswijzen.

Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Ruimtelijke onderbouwing Hof van Barendrecht d.d. 15 mei 2024 (ex bijlagen).pdf Ruimtelijke onderbouwing Hof van Barendrecht d.d. 15 mei 2024 (bijlagen).pdf Ontwerpbesluit omgevingsvergunning Hof van Barendrecht.pdf Ontwerpbesluit hogere waarden Wgh Hof van barendrecht.pdf Pleitnotitie bewonerswerkgroep 'Hof van Barendrecht' commissie Ruimte 11 juni 2024.pdf Advies commissie Ruimte 11 juni 2024.pdf