Raadsinformatiebrief beleidsadviescommissie (5).pdf

Raadsinformatiebrief

Aan:

Portefeuillehouder(s): Behandeld door

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 15 oktober 2024 Grond & Ontwikkeling Reinier van Dantzig Grond & Ontwikkeling, k.hallers@amsterdam.nl

Onderwerp

Beleidsadviescommissie erfpacht

Datum Portefeuille(s)

Geachte leden van de gemeenteraad, Sinds de invoering van het erfpachtstelsel in 1896 is erfpacht van grote waarde voor de stad. Erfpacht is een belangrijk sturingsinstrument voor de stad Amsterdam. Door het erfpachtstelsel lukt het ons om belangrijke doelstellingen - zoals de zelfbewoningsplicht, blijvende middeldure huurwoningen, betaalbare koopwoningen, duurzame gebouwen en de transformatie van gebouwen en gebieden - te realiseren. Ook wordt dankzij erfpacht de grondwaardeontwikkeling weer geïnvesteerd in de stad. Uit verschillende onderzoeken blijkt dat de invoering van eeuwigdurende erfpacht erfpachters de zo gewenste (financiële) duidelijkheid en zekerheid voor de toekomst biedt.1 Circa 85% van de woningerfpachters deed een overstapaanvraag vóór 8 januari 2020. Door middel van de Spijtoptantenregeling zijn erfpachters die niet op tijd een aanvraag indienden, nogmaals eenmalig in de gelegenheid gesteld om een overstapaanvraag te doen onder de voorwaarden zoals die tot en met 2019 golden. In totaal is er voor circa 19.500 erfpachtrechten (van de circa 54.500 erfpachtrechten die werden aangemerkt als spijtoptant) een spijtoptantenaanvraag ingediend. Het college vindt het desalniettemin belangrijk om het Amsterdamse erfpachtstelsel verder te blijven verbeteren. Om die reden heeft het college in 2021 onderzoek gedaan naar de toekomst van het erfpachtstelsel.

Als onderdeel van dit onderzoek zijn - onder begeleiding van een extern adviesbureau - gesprekken gevoerd over het Amsterdamse erfpachtstelsel met medewerkers van de gemeente en met ketenpartijen en koepelorganisaties (o.a. projectontwikkelaars, makelaars en notarissen). Het doel van deze gesprekken was het inventariseren van knel- en verbeterpunten. Op basis van de gevoerde gesprekken en documentenanalyse zijn vijf (groepen van) knelpunten vastgesteld. Het derde knelpunt luidt als volgt: “de gemeente legt (eenzijdig) beleidsregels en rekenuitgangspunten vast”. Een deel van de externe geïnterviewden gaf hierover aan dat de gemeente eenzijdig en zonder overleg met de buitenwereld regels en rekenuitgangspunten aanpast en vaststelt.

1 Gemeente Amsterdam, Statusupdate Overstap Erfpacht Gemeente Amsterdam, 22 juli 2021 en Delta

Marktonderzoek inzake Spijtoptantenregeling d.d. juli 2023.

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 15 oktober 2024 Pagina 2 van 6

Per knelpunt zijn in het onderzoek verbeterpunten geformuleerd, die vaak zijn aangedragen door derden. Ten aanzien van knelpunt drie “de gemeente legt (eenzijdig) beleidsregels en rekenuitgangspunten vast”, is als verbeterpunt voorgesteld om “een vaste onafhankelijke externe adviescommissie te introduceren voor voorgenomen erfpacht beleids- en rekenwijzigingen die werkt vanuit een vast beoordelingskader”.2 Dit verbeterpunt is eveneens opgenomen in het coalitieakkoord: “Amsterdam akkoord” en in het amendement van toenmalig raadslid De Jager.3 Dwarskijksessies De uitkomsten van het collegeonderzoek zijn in februari 2022 (in samenhang met de uitkomsten van het raadsonderzoek uitgevoerd door Berenschot) in diverse dwarskijksessies aan externe deskundigen en Amsterdammers voorgelegd.4 De dwarskijksessies zijn gebruikt om de verbeterpunten uit het collegeonderzoek te verifiëren, te prioriteren, aan te scherpen en waar mogelijk een praktische uitwerking te geven. Ten aanzien van verbeterpunt 10, een externe adviescommissie, gaf een deel van de dwarskijkers aan voorstander te zijn van dit verbeterpunt, omdat er op die manier met een onafhankelijke bril naar wijzigingen wordt gekeken en dit kan bijdragen aan het vertrouwen van burgers in de gemeente.

De dwarskijkers hebben het college de volgende aandachtspunten meegegeven: • Duidelijke kaders, doelen en taken stellen voor de commissie; • De adviescommissie moet niet treden in het politieke; • Commissie moet serieus worden genomen, anders niet doen; • Vaste of wisselende commissie; beste om een vaste voorzitter/kern te hanteren met een flexibele schil, afhankelijk van het thema (meer economisch of juridisch of communicatie); • Ook bij privaatrechtelijke besluiten moeten publiekrechtelijke normen in acht worden genomen. Wanneer dit meer wordt toegepast bij erfpacht kan het verbetering brengen; • Recht van erfpachter om onafhankelijk advies te krijgen is belangrijk. De dwarskijkers merkten echter ook op dat er al vaak extern advies wordt ingewonnen en vroegen zich af of een nieuwe commissie meerwaarde heeft. Ook merkten de dwarskijkers op dat, hoe deskundig de leden van een adviescommissie ook zijn, het lastig is om alles te weten en dat het advies mogelijk (te)veel tijd kost. Sommigen van de dwarskijkers waren van mening dat er een keuze moet worden gemaakt tussen verbeterpunt 10 (externe adviescommissie) en verbeterpunt 8 (nieuw beleid meer participatief vormgeven door ketenpartijen in een vroeg(er) stadium te consulteren bij voorgenomen beleidswijzigingen).

Bij besluit van 15 oktober 2024 heeft het college besloten om de vaste, onafhankelijke, externe beleidsadviescommissie in te stellen, zodat voorafgaand aan de vaststelling van nieuw beleid of van wijzigingen van beleid hierover door onafhankelijke deskundigen wordt geadviseerd. Gelet op de grote waarde van het erfpachtstelsel voor de stad, beoogt het college met de instelling van een 2 Collegeonderzoek naar de toekomst van het erfpachtstelsel, verbeterpunt 10, pagina 96 e.v.. 3 Coalitieakkoord: “Amsterdams akkoord”, pagina 56. De gemeenteraad heeft in de vergadering van 16 februari

2022 het door toenmalig raadslid De Jager (D66) ingediende amendement met nummer 177 aangenomen, waarin veel van de verbeterpunten uit het raadsonderzoek: “Erfpacht in Amsterdam: een Gordiaanse knoop” zijn opgenomen. Punt 10 van het amendement betreft de adviescommissie. 4 U bent hierover geïnformeerd via de raadsinformatiebrief uitkomsten dwarskijksessies inzake het collegeonderzoek naar de toekomst van het erfpachtstelsel d.d. 22 maart 2022.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 15 oktober 2024 Pagina 3 van 6

beleidsadviescommissie het draagvlak voor het Amsterdamse erfpachtstelsel te vergroten. Het college vindt het belangrijk dat erfpachtbeleid zorgvuldig tot stand wordt gebracht. Vanuit het oogpunt van participatie kan het betrekken van onafhankelijke deskundigen bij de beleidsvorming daaraan bijdragen. Het college beoogt daarnaast om het sentiment dat de gemeente eenzijdig rekenregels oplegt, weg te nemen. Zoals ook door de dwarskijkers werd opgemerkt, kan de beleidsadviescommissie bijdragen aan het vertrouwen van burgers in de gemeente. Het advies van de beleidsadviescommissie wordt bij de bestuurlijke besluitvorming bijgevoegd en er zal door het college worden toegelicht of (en zo ja in hoeverre) het advies wordt overgenomen. Dit proces is voor derden inzichtelijk wat zorgt voor transparantie en kan bijdragen aan de acceptatie. Zowel in het coalitieakkoord als in het amendement van toenmalig raadslid De Jager is aangegeven dat de adviescommissie op basis van een vast beoordelingskader voorgenomen erfpacht beleids- en rekenwijzigingen beoordeelt. Ook de dwarskijkers hebben als aandachtspunt meegegeven om duidelijke kaders, doelen en taken te stellen voor de adviescommissie. Zij gaven daarnaast aan dat de adviescommissie niet in het politieke moet treden.

Gelet hierop informeert het college u hieronder graag over de uitgangspunten die voor de beleidsadviescommissie zijn vastgesteld, waaronder de reikwijdte van de advisering van de beleidsadviescommissie en het beoordelingskader waarbinnen deze commissie adviseert. Ook informeert het college u graag over de samenstelling van de beleidsadviescommissie. Bovenstaande aandachtspunten uit de dwarskijksessies zijn zoveel als mogelijk meegenomen bij het vaststellen van de uitgangspunten. Het instellen van een vaste, onafhankelijke, externe beleidsadviescommissie voor voorgenomen beleidswijzigingen sluit tenslotte ook aan bij de in mei jl. verschenen ministeriele ”Handreiking algemene erfpachtbepalingen voor gemeentelijke erfpacht bij particuliere woonbestemmingen” en de suggesties die de minister daar doet in het kader van het participatief tot stand brengen van beleidswijzigingen. Het belangrijkste risico dat het college ziet ten aanzien van de invoering van een beleidsadviescommissie, is dat het advies van de beleidsadviescommissie zwaarwegend is, maar niet bindend. Dit betekent dat het college ook kan besluiten het advies niet over te nemen. Hoewel dit gemotiveerd dient te worden, kan dit leiden tot minder acceptatie en juist vermindering van het draagvlak van het erfpachtstelsel. Uitgangspunten voor de vaste, onafhankelijke, externe beleidsadviescommissie 1.

De reikwijdte van de advisering van de beleidsadviescommissie Definitie van beleidsregels in het algemeen Voor de definitie van beleid wordt aansluiting gezocht bij het hierover bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht (Awb). In artikel 1:3 vierde lid van de Awb wordt bepaald: “onder beleidsregel wordt verstaan: een bij besluit vastgestelde regel, niet zijnde een algemeen verbindend voorschrift, omtrent de afweging van belangen, de vaststelling van feiten of de uitleg van wettelijke voorschriften bij het gebruik van een bevoegdheid van een bestuursorgaan.” Voorbeelden van beleid zijn de Algemene bepalingen, de Overstapregeling, de Spijtoptantenregeling en het beleid grondwaardebepaling.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 15 oktober 2024 Pagina 4 van 6

Hoofdregel Erfpachtbeleid wordt vastgesteld door de gemeenteraad, het college van B&W of door de directeur Grond&Ontwikkeling namens het bestuur. Nadat beleid is vastgesteld wordt dit gepubliceerd in het Gemeenteblad. Uitvoeringsbeleid wordt vastgelegd in ambtelijk vastgestelde werkinstructies. Werkinstructies worden niet gepubliceerd in het Gemeenteblad. Het college heeft besloten om extern onafhankelijk advies te vragen in de gevallen dat de voorgenomen beleidsbeslissing na vaststelling moet worden gepubliceerd in het Gemeenteblad. Uitzonderingen • Beleid en wijzigingen daarvan in verband met woningcorporaties worden vooraf tussen corporaties en gemeente afgestemd en afgesproken. Dit beleid en wijzigingen daarvan zal om die reden niet worden voorgelegd aan de beleidsadviescommissie; • In enkele (uitzonderlijke) gevallen kan het zo zijn dat er een groot belang is bij (zeer) snelle besluitvorming over de vaststelling of wijziging van beleid, waardoor kan worden afgezien van advies. Dit zal altijd worden voorgelegd aan de verantwoordelijk wethouder; • Jaarlijks worden de buurtstraatquotes (BSQ) opnieuw berekend en opgenomen in een lijst buurtstraatquotes. In het beleid grondwaardebepaling voor bestaande rechten staan de rekenregels (methoden, uitgangspunten) voor het bepalen van de buurtstraatquotes.

De BSQ-lijst wordt vastgesteld door de rekenregels uit dit beleid toe te passen. Een onafhankelijke deskundigenpartij voert een second opinion uit op de beschikbaar gestelde data en of deze op juiste wijze tot uitdrukking komen in de gehanteerde rekenmethoden waarmee de buurtstraatquotes worden berekend. Dit vergt expertise op gebied van programmeren en verwerking van grote databestanden, wat geen vereiste expertise van de beleidsadviescommissie is. Hierop volgend wordt nog een second opinion uitgevoerd op de beoordeling van de berekening van voornoemde deskundigenpartij. Omdat de BSQ-lijst dus een resultante is van de rekenregels die in het beleid grondwaardebepaling zijn opgenomen, wordt de BSQ-lijst niet aan de beleidsadviescommissie voorgelegd. Tevens wordt de kwantitatieve toets niet aan de beleidsadviescommissie voorgelegd. • Ook wanneer het besluit een periodiek financieel besluit betreft ter uitvoering van de reeds vastgestelde Algemene Bepalingen of van de afkoopinstructie wordt de beleidsadviescommissie niet om advies gevraagd. Voorbeelden hiervan zijn de canonindexering, het vaststellen van de canonpercentages of de afkoopfactoren. 2. Het beoordelingskader waarbinnen de beleidsadviescommissie adviseert Wettelijke bepalingen, jurisprudentie en eerder bestuurlijk vastgesteld beleid zullen het juridisch kader vormen.

Één van de aandachtspunten die de dwarskijkers hebben meegegeven is om ook bij privaatrechtelijke besluiten, publiekrechtelijke normen in acht te nemen. Zij gaven aan dat wanneer publiekrechtelijke normen meer worden toegepast bij erfpacht, dit verbetering kan brengen. De wettelijke bepalingen die het juridisch kader vormen voor de beleidsadviescommissie worden onder meer gesteld in het Burgerlijk Wetboek, jurisprudentie, de Awb en Europese regelgeving in verband met het tegengaan van ongewenste staatssteun. Publiekrechtelijke normen dienen daarbij dus ook in acht te worden genomen. 3. De verhouding van de beleidsadviescommissie ten opzichte van de bestaande externe onafhankelijke advisering in verband met de voorbereiding van het jaarlijks vast te stellen

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 15 oktober 2024 Pagina 5 van 6

beleid grondwaardebepaling bestaande rechten en beleid grondprijsbepaling nieuwe erfpachtrechten Het beleid grondwaardebepaling bestaande rechten en het beleid grondprijsbepaling nieuwe uitgiften worden jaarlijks geactualiseerd. Deze beleidsstukken hebben belangrijke (financiële) gevolgen voor erfpachters. Toekomstige beleidswijzigingen van deze beleidsstukken zullen aan de beleidsadviescommissie worden voorgelegd. Beleid grondwaardebepaling bestaande rechten Dit beleid geldt voor tijdelijke, voortdurende en eeuwigdurende erfpachtrechten. Hierin staan de rekenregels voor het bepalen van de buurtstraatquotes. Om die reden wordt een kwantitatieve toets uitgevoerd of de beschikbaar gestelde data op juiste wijze tot uitdrukking komen in de gehanteerde rekenmethoden waarmee buurtstraatquotes worden berekend. Vóór vaststelling wordt het conceptbeleid voorgelegd aan een in dit verband extern deskundig bureau en wordt tevens een second opinion gevraagd aan een wetenschapper op dit gebied. De externe beoordeling van dit beleid heeft een zuiver technisch karakter. In aanvulling hierop worden beleidswijzigingen tevens voorgelegd aan de beleidsadviescommissie.

Beleid grondprijsbepaling nieuwe erfpachtrechten Dit beleid beschrijft de kaders voor de grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten, schetst de marktontwikkelingen en geeft de indicatieve (bandbreedten van) grondprijzen en de vaste en minimale grondprijzen voor 2024. Dit beleid wordt jaarlijks door een externe onafhankelijke adviesgroep getoetst. In aanvulling hierop worden beleidswijzigingen tevens voorgelegd aan de beleidsadviescommissie. 4. Randvoorwaarden waaraan de beleidsadviescommissie moet voldoen Zowel in het coalitieakkoord als in het amendement van toenmalig raadslid De Jager is aangegeven dat de leden onafhankelijk en extern dienen te zijn. De dwarskijkers gaven voor wat betreft de samenstelling van de adviescommissie als aanbeveling om een vaste voorzitter/kern te hanteren met een flexibele schil afhankelijk van het thema. Vanuit verschillende expertises (notariaat, makelaardij, grond- en vastgoedzaken) zullen deskundigen worden gevraagd deel te nemen aan de beleidsadviescommissie. De leden van de commissie zullen worden benoemd en ontslagen door het college. Zij worden benoemd voor een periode van maximaal vier jaar. In lijn met de aanbeveling vanuit de dwarskijkers zal een vaste voorzitter worden benoemd. Tot slot zal worden bepaald welke (ambtelijke) ondersteuning aan de commissie wordt toegekend.

Deze inzet is er met name op gericht om het adviesproces goed te laten verlopen (aanlevering van adviesaanvraag en bijbehorende stukken) en om de commissie te ontlasten (uitschrijven van conceptadviezen). Deze ambtenaar is geen lid van de commissie en mag de advisering niet beïnvloeden. 5. De status van het advies Het advies van de beleidsadviescommissie wordt een vast onderdeel van het voorbereidingsproces van voorgenomen beleidsbeslissingen. Nu het college of de gemeenteraad op grond van de Gemeentewet bevoegd is om beleid vast te stellen en te wijzigen, kan het advies van de beleidsadviescommissie niet bindend zijn. Wel zal hieraan de status van “zwaarwegend” worden

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 15 oktober 2024 Pagina 6 van 6

toegekend. Indien het college (deels) in afwijking van het advies besluit, zal dit daarom uitdrukkelijk worden toegelicht. Bovengenoemde uitgangspunten zijn vertaald in het Reglement beleidsadviescommissie voorgenomen erfpachtbeleidsbeslissingen 2024 (BIJLAGE 1). Het Reglement zal in samenspraak met de leden van de beleidsadviescommissie jaarlijks worden geëvalueerd. Als de evaluatie daartoe aanleiding geeft, zal het Reglement worden aangepast. Samenstelling van de vaste, onafhankelijke, externe beleidsadviescommissie Omdat het Amsterdamse erfpachtstelsel op onderdelen complex is, zal van de leden deskundigheid over dit onderwerp moeten worden verwacht. Een open werving zal naar verwachting geen geschikte kandidaten opleveren. Om die reden heeft het college besloten om de Ring van notarissen en de Makelaarsvereniging Amsterdam te verzoeken om leden voor te dragen voor de beleidsadviescommissie. Ook zal een deskundige op het gebied van waardering van grondwaarden worden gezocht om als derde lid deel te nemen aan de beleidsadviescommissie. De leden van de commissie ontvangen per advies een vergoeding zoals bepaald in de Verordening geldelijke voorzieningen externe commissieleden. Zoals hiervoor toegelicht, zullen de leden van de beleidsadviescommissie worden benoemd door het college. U zal hierover te zijner tijd worden geïnformeerd.

Naar verwachting gebeurt dit in het vierde kwartaal van 2024. Voor wat betreft de geschillencommissie verwijs ik u graag naar de raadsinformatiebrief pilot geschillencommissie erfpacht d.d. 15 oktober 2024. In deze brief informeer ik u ook over de wijze waarop participatie heeft plaatsgevonden ten aanzien van beide commissies. Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Reinier van Dantzig Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling

Bijlage 1. Reglement beleidsadviescommissie voorgenomen erfpachtbeleidsbeslissingen 2024.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl