Raadsbesluit2021-200J 078-B 4a5. Memo Rebel Geredigeerd

X X X

Gemeente Amsterdam

Nadere toelichting memo Rebel Bestuurlijk Team Vernieuwing Erfpachtstelsel: wethouder Van der Burg, wethouder Choho en wethouder lvens Projectteam VES 12 april 2017

Aan Van Datum

Vergelijking van de gemeentelijke opbrengsten tussen nieuwe en oude rapportage Rebel heeft de financiële effecten van de aanpassingen van de Overstapregeling en het beleid Grondwaardebepaling opnieuw voor ons doorgerekend en in bijgevoegde memo afgezet tegen de ef­ fecten zoals die uit de vorige rapportage van Rebel naar voren kwam. De verschillen tussen de uitkomsten van beide rapportage zijn groot. Rebel licht deze ook in grote lij­ nen in de memo toe, maar omdat de effecten tegen elkaar inwerken (sommige aanpassingen zorgen voor een verlaging van de gemeentelijke opbrengsten en sommige voor een verhoging) is niet af te leiden wat de effecten van de afzonderlijke aanpassingen zijn. Daar komt bij dat met name actualise­ ring van de woningwaardeontwikkeling tussen 1-1-2014 en 1-1-207 een groot effect op de uitkomsten heeft. Mate name door deze actualisering zijn de uitkomsten tussen december 2016 en nu lastig te vergelijken. We hebben Rebel daarom gevraagd ook een doorrekening te maken zonder de actualise­ ring van de woningwaarde ontwikkeling maar enkel met de aanpassingen genoemd bij de 8 bullets op pagina 1 van de memo van Rebel. Dit levert het volgende vergelijk op: AO

.

k l"k

'tk

t

fi

NCW 2016 - 100 jaar (bedragen in mln euro) Voortdurende stelsel Eeuwigdurende stelsel 100% tussentijdse overstap 2017 Eeuwigdurende stelsel 100% overstap einde tijdvak

..

rt R b 1

In absolute bedragen(€) 4.326 3.374 8.072

d

b

6

% t.o.v. voortdurend 100% 78% 187%

B. Uitkomsten financiële effecten o.b.v. aanpassingen ZONDER actualisering woningwaarde­ ontwikkeling

NCW 2016 - 100 jaar (bedragen in mln euro) Voortdurende stelsel Eeuwigdurende stelsel 100% tussentijdse overstap tot 2020 Eeuwigdurende stelsel 100% overstap einde tijdvak

In absolute bedragen(€) 3.953 2.248 5.591

% t.o.v. voortdurend 100% 57% 141%

C. Uitkomsten financiële effecten o.b.v. aanpassingen INCLUSIEF actualisering woningwaarde­ ontwikkeling

Gemeente Amsterdam Nadere toelichting memo Rebel

BT vernieuwing erfpacht 18 april 2017 Pagina 3 van 3

Datum

Van

Onderwerp

Pagina

12-04-2017

Rebel

Financiële doorrekening

3/3

3. Belangrijkste conclusies nieuwe doorrekeningen •

Het eeuwigdurende stelsel met tussentijdse overstap in de periode 2017 tot eind 2019 levert voor de gemeente gemiddeld over alle rechten 59% minder inkomsten op, op terwijl dit in de vorige rapportage 22% bedroeg. De belangrijkste verklaringen hiervoor zijn als volgt: o Er wordt een lagere BSQ gehanteerd (20,2% ipv 34,6% gemiddeld) voor de berekening van de grondwaarde in het eeuwigdurende stelsel o Er wordt een overstappremie gehanteerd van 25% als erfpachters overstappen naar het eeuwigdurende stelsel

•

De verklaring waarom tussentijdse overstap aantrekkelijker is dan overstap bij einde tijdvak is vooral omdat mensen gebruik kunnen maken van de WOZ-waarde 1-1-20141 (3 jaar terug) en inmiddels de woningwaarde fors is gestegen (59% over afgelopen 3 jaar). Door de hefboomwerking tussen woningwaarde en grondwaarde wordt dit verschil alleen maar groter. Dat wil zeggen dat een woningwaardestijging procentueel veel harder doorwerkt in de grondwaardestijging.

•

Overstap bij einde tijdvak ten opzichte van het voortdurende stelsel levert 29% hogere inkomsten voor de gemeente. Dit was in de vorige rapportage 87% meer opbrengsten. Het deeleffect dat wordt veroorzaakt door hogere grondwaarde wordt steeds kleiner en bedraagt nu nog 8% van de totaal 29% (waar dat in de vorige versie nog 73% van de totaal 87% was). Dit komt vooral door de lagere BSQ’s, de overstappremie van 25% en tenslotte geldt hoe harder de grondprijzen stijgen hoe dichter de opbrengsten procentueel gezien naar elkaar toe gaan.

•

De gevoeligheidsanalyse in de vorige rapportage laat zien dat bij het hanteren van andere parameters, het eeuwigdurende stelsel bij tussentijdse overstap in bepaalde situaties juist tot hogere opbrengsten kan leiden. In de gevoeligheidsanalyse in deze rapportage blijft het eeuwigdurende stelsel met tussentijdse overstap gemiddeld genomen tot lagere opbrengsten leiden.

•

In deze doorrekening is het vanuit financieel perspectief voor vrijwel alle individuele rechten interessant om tussentijds over te stappen naar het eeuwigdurende stelsel. In de vorige rapportage vormt een deel van de eengezinswoningen hier een uitzondering op.

•

Tenslotte geldt dat in absolute termen het voortdurende stelsel tot meer inkomsten leidt voor de gemeente ten opzichte van de vorige versie (ondanks een hogere afslag deskundigenoordeel) omdat de woningwaarde in de 2e helft 2016 zeer fors is gestegen en de doorrekeningen daar op zijn aangepast.

1 Bij overstap in 2017 geldt de WOZ waarde van 2014. Bij overstap in 2018 wordt de WOZ-waarde 2014 één jaar geïndexeerd met de

daadwerkelijke inflatie (en niet met de feitelijke waardestijging die vele malen hoger is). Bij overstap in 2019 wordt de WOZ-waarde twee jaar geïndexeerd. Indien de WOZ-waarde van 2015 lager is dan van 2014 wordt de WOZ-waarde van 2015 gehanteerd.