Raadsbesluit 2024-166A Gewijzigd exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie



Het niet-woonprogramma is als volgt over de grondprijscategorieën verdeeld:  Van het totaal aantal m² bvo per kavel zijn de m2’s wonen afgetrokken. Het aantal m² bvo nietwonen resteert.  Op kavels met bestemming Bedrijf (B) zijn de functies bedrijf, kantoor, horeca (excl. hotel) en creatieve functies mogelijk gemaakt. Het aantal m² valt onder het aantal ‘nader in te vullen m²’.  Op kavels met bestemming Gemengd (GD) zijn diverse niet-woonfuncties mogelijk. Voor de functies hotel, ontspanning en vermaak en maatschappelijke dienstverlening zijn maxima opgenomen in het bestemmingsplan. Deze zijn op basis van een procentuele toerekening toegerekend aan de kavels. Het resterende aantal m² van de niet-wonen functies per kavel valt onder het aantal ‘nader in te vullen m²’.  Voor een aantal kavels geldt dat in het bestemmingsplan, al of niet na partiële herzieningen, wijzigingsplan en/of in een afwijkingsbesluit op grond van de Wabo specifieke functies mogelijk zijn gemaakt. Deze zijn dan apart benoemd in de Programmainventarisatie. Zie voor een nadere toelichting en details de Programma-inventarisatie als opgenomen in bijlage 6 van deze Herziening). Deze systematiek is overeenkomstig het moederexploitatieplan, maar wordt met ingang van de 5e herziening reparatie in een bijlage inzichtelijk gemaakt.

Door de partiële herzieningen van het bestemmingsplan, het wijzigingsplan en de verleende omgevingsvergunningen (waarmee is afgeweken van het bestemmingsplan) is meer bouwvolume mogelijk gemaakt in het gebied. Daarnaast is er extra woonprogramma mogelijk gemaakt, waardoor er een verschuiving heeft plaatsgevonden in de (planologische) verhouding wonen-werken in het exploitatiegebied.

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

23

3.4 Beschrijving van de kosten In deze paragraaf worden de verschillende kostenposten toegelicht, welke conform de Wro en de Bro in de exploitatieopzet moeten worden meegenomen. 3.4.1 De criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit Conform artikel 6.13.6 Wro dienen alle in het exploitatieplan opgenomen kosten te voldoen aan de volgende criteria: 

Profijt: Dit houdt in dat de locatie nut moet ondervinden van de te treffen of getroffen voorzieningen;



Toerekenbaarheid: Dit houdt in dat er een causaal verband moet bestaan tussen de ontwikkeling van het project en de kosten. Met andere woorden: de voorzieningen zouden niet aan de orde zijn geweest zonder het project of worden mede ten behoeve van het project aangelegd.



Proportionaliteit: Dit houdt in dat indien meerdere gebieden profijt hebben van een werk, maatregel of voorziening dat dan de kosten naar evenredigheid worden verdeeld over deze gebieden.

De investeringen opgenomen in de exploitatieopzet van Buiksloterham voldoen aan het criterium profijt aangezien het exploitatiegebied nut ondervindt van de te treffen maatregelen. De kosten zijn toerekenbaar aan de transformatie van het gebied omdat zonder de transformatie de kosten voor de opgenomen maatregelen niet aan de orde zouden zijn geweest of mede voor de transformatie van het gebied worden gemaakt. Met betrekking tot de proportionaliteit wordt gesteld dat de in het exploitatieplan opgenomen kosten volledig toerekenbaar zijn aan het exploitatiegebied, behalve de investeringen in onderstaande tabel. Deze zijn voor minder dan 100% toerekenbaar. Het toegepaste toerekenpercentage is in de onderstaande tabel (tabel 3) aangegeven en worden verder toegelicht in paragraaf 3.4.4.2. Investering

1 Brug over Zijkanaal I

2 Kade langs het Van Hasseltkanaal 3 Herprofilering van de Distelweg 4 Herprofilering van de Asterweg

Toereken% bij 5e herziening reparatie 20%

Binnen/buiten het exploitatiegebied

Bron/onderbouwing

Binnen

49%

Binnen

Op basis van onderzoek toerekenpercentages bovenplanse infrastructurele investeringen Buiksloterham door afdeling V&OR van gemeente Amsterdam, zie bijlage 10. Op basis van aantal woningen

92%

Binnen

Idem als 1

18%

Binnen

Idem als 1

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

24

5 Aanleg Ridderspoorweg + bijbehorende brug 6 Woonrijpmaken Groene Oever in ’t IJ 7 Verbreding Klaprozenweg 8 Watercompensatie Noorder IJplas

36%

Binnen

Idem als 1

50%

Binnen

21%

Buiten

Op basis van Bijlage C uit het Groot Groenonderzoek 2018 Idem als 1

30%

Buiten

Op basis van brief aan Rijkswaterstaat 12-4-2010, zie bijlage 11.

Tabel 3: Toegepaste toerekenpercentages per onderdeel.

3.4.2 Raming van de inbrengwaarde (art. 6.2.3 Bro) Onder de inbrengwaarde zijn de waarden van alle gronden en eventueel opstallen en sloopkosten in het gebied opgenomen. De geraamde kosten zijn opgenomen in deel B, hoofdstuk 3, par. 4.1. Artikel 6.13 lid 5 Wro geeft aan hoe de inbrengwaarden van grond moet worden bepaald. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet. Indien geen sprake is van onteigening wordt de inbrengwaarde van de grond vastgesteld met overeenkomstige toepassing van artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Voor het exploitatieplan 5e herziening reparatie heeft er een volledige hertaxatie plaatsgevonden. Alle kadastrale percelen binnen het exploitatiegebied zijn opnieuw getaxeerd. Voor alle kadastrale percelen is zowel de gebruikswaarde als de complexwaarde bepaald waarbij de hoogste waarde van de twee gehanteerd is. Als uitgangspunt voor de taxatie inbrengwaarde geldt voor de waardering van de objecten de situatie op de toestandsdatum uit 2009 en een waardepeildatum van 1-1-2023. Bij het ontwerp exploitatieplan 5e herziening reparatie was de waardepeildatum nog 15-3-2022.

Gezien het prijspeil van 1-1-2023 van voorliggende herziening is ook de waardepeildatum van de taxatie inbrengwaarde aangepast naar 1-1-2023. Met deze hertaxatie van de inbrengwaarde wordt er afgestapt van de methodiek bij eerdere herzieningen van het exploitatieplan. In de 1e tot en met 4e herziening van het exploitatieplan is gekozen voor een indexering van de inbrengwaarde van de gronden en opstallen op basis van ontwikkelingen in de markt. Deze indexering vond plaats aan de hand van een factor welke werd bepaald door een onafhankelijke taxateur. Op grond van de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 13 maart 2019 (201801752?1/R1, ECL:NL:RVS:2019:827) moest bij de taxatie inbrengwaarde rekening worden gehouden met de vergunningen die voor het perceel Grasweg 49 (kavel 74) vlak voor vaststelling van het bestemmingsplan Buiksloterham reeds waren verleend via een vrijstelling op grond van artikel 19 van de Wet op de Ruimte Ordening (WRO) (oud) van het toen geldende bestemmingsplan Buiksloterham. Naar aanleiding van een zienswijze, ingekomen op het ontwerp van de 5e herziening reparatie, is gebleken dat op kavel 74 meer m2 BVO vergund is (11.072 m² BVO) ten opzichte van wat was opgenomen in de vigerende 4e herziening exploitatieplan Buiksloterham uit 2015 en het ontwerp 5e herziening exploitatieplan reparatie.

Hiermee resteren er geen m²’s BVO meer waarover kostenverhaal verschuldigd is, is er geen sprake meer van een aangewezen bouwplan en maakt deze kavel (Grasweg 49) geen onderdeel meer uit van het exploitatieplan.

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

25

In de taxatie inbrengwaarde is geen rekening gehouden met sanerings- en sloopkosten. Deze kosten zijn door de gemeente apart geraamd. Zie paragraaf 3.4.3 en 3.4.4.1. Voor de onderbouwing van de inbrengwaarde wordt verwezen naar bijlage 12 rapportage inbrengwaarde. Naar aanleiding van een tegen (het besluit van 7 juni 2023 tot vaststelling van) het exploitatieplan ingesteld beroep is de toerekening van kosten aan vier te handhaven percelen gewijzigd. Dit betreft de Voltenvilla, Directeurswoning, Stella Maris en kavel 74. Deze te handhaven percelen profiteren mee van de aan te leggen voorzieningen in het exploitatiegebied en het bedrag dat dat vertegenwoordigt is daarom in mindering gebracht op de totaal te verhalen kosten. Het aandeel waarmee deze percelen profijt hebben is verhoudingsgewijs op basis van gewogen eenheden van de te handhaven percelen versus de totale gewogen eenheden in het exploitatiegebied bepaald op € 1.492.431. Deze (geringe) correctie zorgt voor een verlaging van de totaal te verhalen kosten en daarmee tot een lager bedrag per gewogen eenheid. Deze daling van de totaal te verhalen kosten vereist tevens een aanpassing van de complexwaardeberekening. Daarom is ook de taxatie inbrengwaarde aangepast. Deze aanpassing heeft geleid tot een lichte stijging van de inbrengwaarde.

Als gevolg van de daling van de totaal te verhalen kosten enerzijds en anderzijds de stijging van de inbrengwaarde daalt het bedrag per gewogen eenheid van € 1.345,06 naar € 1.344,92. De aanpassing van de taxatie inbrengwaarde heeft betrekking op de residuele grondwaardeberekening (bijlage C bij het taxatierapport) en het waarderingsoverzicht (bijlage D bij het taxatierapport). Het taxatierapport zelf is ongewijzigd gebleven. De aanpassing van de taxatie inbrengwaarde is opgenomen in de Notitie Addendum Taxatierapport, bijlage 12.1. Dit Addendum is onlosmakelijk verbonden met het taxatierapport. 3.4.3 Sloopkosten (art. 6.2.3.d Bro) Alle sloopkosten in het exploitatiegebied zijn geraamd: verwijderen van panden op zowel gemeentelijke, erfpacht als particuliere kavels. Deze kosten zijn deels al gerealiseerd. Daarnaast zijn de nog te maken kosten opgenomen op basis van hoeveelheden te slopen en eenheidsprijzen. Zie bijlage 13 voor de onderbouwing van de eenheidsprijzen voor sloopkosten. 3.4.4 Raming van de andere kosten Voor een overzicht van de andere kosten wordt verwezen naar deel B, hoofdstuk 3, paragraaf 4.2. In de hierna volgende paragrafen worden deze kosten toegelicht. 3.4.4.1 Bodemsanering en grondwerken (art. 6.

2.4 b Bro) Om de beoogde ontwikkeling van Buiksloterham vorm te kunnen geven worden te ontwikkelen bouwkavels bouwrijp gemaakt en wordt de openbare ruimte (her)ingericht. Vanwege de industriële activiteiten in het verleden in dit gebied is de bodem over het algemeen sterk verontreinigd. Voor de ontwikkeling van het gebied met alle benodigde herinrichtingen zullen daarom veel uitgeefbare gemeentelijke kavels, openbare ruimte, erfpachtkavels en particuliere kavels gesaneerd moeten worden. De kosten aan sanerings- en grondwerkzaamheden die hiermee gepaard gaan zijn geraamd in het exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie.

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

26

Waar in de 4e herziening Exploitatieplan enkel kosten voor sanering en grondwerk waren opgenomen voor de gemeentelijke kavels en openbare ruimte bevat het exploitatieplan 5e herziening reparatie ook kosten voor sanering en grondwerk op de erfpacht- en particuliere kavels. De kosten voor sanering en grondwerk in het exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie worden zodoende onderverdeeld in een drietal categorieën: Sanering en grondwerk openbare ruimte (tbv herinrichting wegen en aanleg parken). Sanering en grondwerk door de gemeente uitgegeven/uit te geven kavels. Sanering en grondwerk niet-gemeentelijke kavels (in erfpacht uitgegeven kavels en kavels in particulier eigendom). Voor de kosten sanering en grondwerk openbare ruimte vormt de kaart werkzaamheden openbare ruimte (bijlage 5) de basis. Voor de kosten sanering en grondwerk op de kavels (gemeentelijk, erfpacht en particulier) vormt de kavelkaart (bijlage 4) de basis. De kostenraming is gebaseerd op algemene uitgangspunten, oppervlakten uit bovengenoemd kaartmateriaal en standaard eenheidstarieven. Indien afgeweken wordt van de algemene uitgangspunten dan wordt dit toegelicht in de rapportage behorende bij de kostenraming sanering en grondwerk. Voor de kostenraming inclusief uitgebreide toelichting wordt verwezen naar bijlage 14. 3.4.4.2 Aanleg voorzieningen binnen het exploitatiegebied (art. 6.2.4 c.

Bro) In Buiksloterham legt (hoofdzakelijk) de gemeente de openbare ruimte aan om de transformatie te faciliteren en te ondersteunen. Onder de aanleg van de betreffende voorzieningen binnen het exploitatiegebied vallen werkzaamheden in de sfeer van het woonrijpmaken zoals, verharding, civiele constructies, groenvoorzieningen, openbare verlichting en straatmeubilair. De begrote kosten zijn gebaseerd op basis van civieltechnische ramingen en kengetallen opgesteld door een ingenieursbureau. Onderscheid wordt gemaakt tussen voorzieningen aangelegd binnen het exploitatiegebied die geheel en die deels ten bate zijn van het exploitatiegebied. Voorzieningen die aangelegd worden buiten het exploitatiegebied, maar welke deels ten bate zijn van het exploitatiegebied, worden beschreven in een volgende paragraaf (paragraaf 3.4.4.4.). Zie bijlage 15 voor een totaaloverzicht van alle voorzieningen binnen het exploitatiegebied. Tevens zijn deze aangegeven op de Kaart werkzaamheden openbare ruimte, bijlage 5. Voorzieningen geheel ten behoeve van het exploitatiegebied Het betreft hier alle voorzieningen in de openbare ruimte welke volledig aangelegd worden ten behoeve van het exploitatiegebied.

Voor wat betreft de binnen het exploitatiegebied gelegen wegen (met uitzondering van de Ridderspoorweg, Asterweg en Distelweg) geldt dat zij hun primaire functie hebben voor het exploitatiegebied en geen doorgaande wegen zijn. Om deze reden zijn de kosten hiervan voor 100 procent toegerekend aan het exploitatieplan Buiksloterham. De geraamde bedragen zijn opgenomen in deel B, hoofdstuk 3, par. 4.2, en gebaseerd op artikel 6.2.4 Sub c Bro. Voorzieningen gelegen in het exploitatiegebied deels ten behoeve van het exploitatiegebied

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

27

De volgende voorzieningen worden wel gerealiseerd binnen het exploitatiegebied, maar baten niet alleen het exploitatiegebied, maar ook andere wijken. Om deze reden komen deze kosten gedeeltelijk ten laste van het exploitatieplan Buiksloterham. De geraamde bedragen zijn opgenomen in deel B, hoofdstuk 3, par. 4.2, en gebaseerd op artikel. 6.2.4 Sub c Bro. 

De groene oever die binnen het exploitatiegebied is voorzien is deels een aanvaarbescherming ten gunste van de binnen het exploitatiegebied op te richten bebouwing. Om deze reden is de oeveruitbreiding in het IJ zelf volledig toegerekend aan het exploitatieplan Buiksloterham. Deels heeft de groene oever een recreatieve functie voor een groter gebied dan alleen Buiksloterham. De groene inrichting van de groene oever en de verbinding met het Oeverpark in Overhoeks is daarom slechts deels toegerekend aan het exploitatieplan Buiksloterham. Uit onderstaande figuur (figuur 1) blijkt dat de gemiddelde maximale afstand vanaf de Groene Oever tot de begrenzing van Buiksloterham 796 meter is.

Figuur 1: Afstanden tussen begrenzing en Groene Oever.

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

28

Het bezoek aan de bestaande Amsterdamse parken wordt regelmatig onderzocht. Meest recent is dat gedaan in het Grote Groenonderzoek 2018 (https://openresearch.amsterdam/nl/page/47941/grote-groenonderzoek-2018). Uit bijlage C van dat onderzoek blijkt dat van alle onderzochte Amsterdamse parken 50% van de bezoekers van maximaal 800 meter van de parken vandaan komt. Bij de toerekening van de groene oever in Buiksloterham wordt deze lijn doorgetrokken. 50% van de investeringen in de maaiveldinrichting van de groene oever wordt daarom toegerekend aan het exploitatiegebied Buiksloterham. 

De afdeling Verkeer en Vervoer (V&OR) van de Gemeente Amsterdam heeft vastgesteld dat de bijdrage van verkeer op de Asterweg, de Ridderspoorweg en de Distelweg niet alleen afkomstig is van Buiksloterham. Daarom worden de kosten voor de herprofilering van deze wegen niet volledig ten laste gebracht van het exploitatieplan Buiksloterham. Zie voor het toerekenpercentage paragraaf 3.4.1. Zie voor een onderbouwing van de toerekenpercentages het onderzoek Toerekenpercentages bovenplanse infrastructurele investeringen Buiksloterham, zie bijlage 10.



De boulevard langs het Johan van Hasseltkanaal heeft voor een belangrijk deel een binnenplanse functie, maar wordt na aanleg naar verwachting ook door de bestaande stadswijken in Noord gebruikt als verbinding naar het IJ. Om deze reden wordt de boulevard niet volledig aan het exploitatieplan Buiksloterham toegerekend. Met ‘bestaande stadswijken in Noord’ wordt de wijk ‘Volewijck’ (N60) bedoeld. Bewoners van deze wijk zullen logischerwijs gebruik gaan maken van de Boulevard om naar het IJ te gaan. In deze wijk bevonden zich in 2020 4.878 woningen volgens de afdeling Onderzoek, Informatie en Statistiek van de Gemeente Amsterdam. In het Exploitatieplan zijn 4.626 woningen opgenomen. Dat is samen 9.504 woningen waarvan dus 49% in Buiksloterham. Dat is dan ook het toegepaste toerekenpercentage.

N60 Volewijck (2020) In Exploitatieplan Buiksloterham Samen

Aantal woningen 4.878 4.626

Procentueel 51 % 49 %

9.504

100%

Tabel 4: Aantal woningen Volewijck versus exploitatieplan Buiksloterham. Bron aantal woningen Volewijck: Gemeente Amsterdam, onderzoek, informatie en statistiek (OIS), gepubliceerd op internet

De wijk Volewijck (N60) betreft het gebied rondom de Van der Pekstraat, Mosplein en de Kamperfoelieweg, zie onderstaande kaart.

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

29

Figuur 2: Ligging Volewijck ten opzichte van Buiksloterham.



De langzaamverkeer brugverbinding tussen Buiksloterham en het NDSM-terrein over Zijkanaal I (de Theo Fransman brug) kan deels toegerekend worden aan het exploitatiegebied Buiksloterham. De brug is inmiddels gerealiseerd en in gebruik. De route voor langzaam verkeer zorgt voor een betere ontsluiting van het gebied Buiksloterham richting de NDSM-werf. Op basis van het onderzoek Toerekenpercentages Bovenplanse infrastructurele investeringen Buiksloterham 2020 (zie bijlage) is een bepaald percentage van de investering toegerekend aan het exploitatiegebied Buiksloterham, namelijk 20%.

3.4.4.3 Plankosten en de kosten van voorbereiding en toezicht (art. 6.2.4.g t/m j. Bro) De plankosten vormen onderdeel van de te verhalen kosten in een Exploitatieplan. Om deze kosten te ramen heeft de wetgever een Regeling opgesteld. Een ontwerp van deze Regeling lag in 2010 ter consultatie. De Regeling is, aangepast nav de consultatie, uiteindelijk in 2017 door de Minister vastgesteld en is daarmee verplicht voor nieuwe Exploitatieplannen; niet voor herzieningen van bestaande Exploitatieplannen.1

1 zie ook uitspraak ABRvS 13-03-2019, ECLI:NL:RVS:2019:827, r.o. 11.

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

30

In het (oorspronkelijke) Exploitatieplan Buiksloterham is een concept rekenmodel van de ontwerp Regeling Plankosten Exploitatieplan 2010 toegepast. In de herzieningen is vervolgens deze ontwerp Regeling Plankosten Exploitatieplan 2010 toegepast. 2 Het gebruik van de Regeling 2010 wordt voortgezet, omdat deze het beste aansluit bij het jaar van vaststelling van het exploitatieplan. 1. De Regeling uit 2010 bevat een prijspeildatum van 2010. Om naar het prijspeil van 2009 (vaststelling exploitatieplan) te gaan is het bedrag van 2010 geïndexeerd met minus 2,4%. Over het totale bedrag aan plankosten is vervolgens rente gerekend tot het prijspeil van het Exploitatieplan. Het genoemde percentage is ontleend aan de indexeringen in gemeentelijke grondexploitaties. De uitkomst van het rekenmodel geeft een forfaitaire raming van de plankosten op te nemen in het exploitatieplan. Onder de plankosten vallen kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, gemeentelijke apparaatskosten en voorbereiding en toezicht (V&T). Het ingevulde rekenmodel is opgenomen als bijlage 8. Het totale bedrag aan plankosten is opgenomen in deel B, hoofdstuk 3, paragraaf 4.2, is gebaseerd op artikel. 6.2.4. sub g-j Bro.

Uitgangspunt bij het invullen van het rekenmodel is dat alleen de gemeentelijke activiteiten zijn opgenomen, te weten de ambtelijke inzet voor de planologische procedures, het stedenbouwkundig plan en de begeleiding van het bouwrijpmaken van de openbare ruimte en van het woonrijp maken daarvan (dus niet van het bouwrijp maken van de gemeentelijke en de niet-gemeentelijke kavels). De eventuele werkzaamheden die door eigenaren en erfpachters zelf worden uitgevoerd zijn achterwege gebleven bij de bepaling van de hoogte van de plankosten en worden daarom ook niet verrekend bij de bepaling van de exploitatiebijdrage. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de 4e herziening die effect hebben op de hoogte van de plankosten zijn:  Met ingang van de 5e herziening reparatie worden geen plankosten van gronduitgiften meer opgenomen. Oorzaak van deze wijziging is het toepassen van het eerder genoemde uitgangspunt.  Verlenging van de looptijd van het exploitatieplan van 2019 naar 2030.  Hogere kosten voor bouw- en woonrijp maken (gemeentelijke activiteiten) en daarmee hogere kosten aan voorbereiding en toezicht.  Stijging van het aantal woningen door in de 5e herziening reparatie uit te gaan van gemiddeld kleinere woningen. 3.4.4.4 Kosten buiten het exploitatiegebied (art.

6.2.4 e Bro) Buiten het exploitatiegebied Buiksloterham worden voorzieningen gerealiseerd waarvan het exploitatiegebied profijt heeft en die toerekenbaar zijn aan het exploitatiegebied. De kosten hiervan zijn derhalve gedeeltelijk opgenomen in de exploitatieopzet. De geraamde bedragen zijn opgenomen in deel B, hoofdstuk 3, paragraaf 4.2 op de regel van art. 6.2.4 sub e en 6.2.5 sub c Bro. Zie verder bijlage 16 voor een totaaloverzicht van de voorzieningen buiten het exploitatiegebied. Verbreding tracé Klaprozenweg 2 Zie: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/blg-50303.pdf

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

31

Ten behoeve van de verkeersafwikkeling aan de rand van het exploitatiegebied Buiksloterham is het tracé Klaprozenweg (Klaprozenweg en deel Papaverweg) verbreed. Uit het onderzoek Toerekenpercentages bovenplanse infrastructurele investeringen Buiksloterham (zie bijlage) blijkt dat de ontwikkeling van Buiksloterham een bijdrage heeft aan de verkeersintensiteiten op het tracé Klaprozenweg. Van de totale kosten voor de wegverbreding wordt daarom een deel ten laste van exploitatiegebied Buiksloterham gebracht. Het exploitatiegebied heeft nut van de verbreding en maakt tezamen met andere exploitatiegebieden de herprofilering noodzakelijk. Zie voor een onderbouwing van de toerekenpercentages het onderzoek Toerekenpercentages bovenplanse infrastructurele investeringen Buiksloterham, zie bijlage 10. Watercompensatie Noorder IJ-plas Voor de ontwikkeling van Buiksloterham is water gedempt buiten het exploitatiegebied. In het kader van het bestemmingsplan wordt de compensatie voor de dempingen gerealiseerd in de waterbalans van de Noorder IJ-plas. Hiertoe is een open verbinding gerealiseerd tussen het zuidelijke deel van de Noorder IJ-plas en het IJ en zal de plas worden verondiept. Op basis van het te dempen oppervlakte komt een deel van de kosten ten laste van Buiksloterham. Dit aandeel is gebaseerd op de brief van de gemeente aan Rijkswaterstaat van 12 april 2010, zie bijlage 11.

Hierin is opgenomen dat er voor Buiksloterham 25.647 m2 is gedempt op een totaal van 85.137 m2. Dat is 30% voor Buiksloterham. 3.4.4.5 Tijdelijk beheer (art. 6.2.4 k Bro) In het exploitatieplan tot en met de vierde herziening zijn kosten van tijdelijke exploitatielasten opgenomen. Tijdelijke exploitatielasten omvatten zowel het tijdelijk exploiteren (verhuren) als het tijdelijk beheer (anti kraak, OZB e.d.) van terreinen. Het gaat hier om kosten die tot het moment van exploitatie nodig zijn om terreinen bruikbaar te houden of te beschermen. De kosten van tijdelijke exploitatie op de particuliere en erfpachtkavels zijn niet bekend. Deze kosten werden wel opgevoerd voor gemeentelijke uitgeefbare kavels, maar niet voor particuliere en erfpachtkavels. In het exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie is deze post daarom geheel uit de exploitatieopzet verwijderd. 3.4.4.6 Renteactivering (6.2.4. n. Bro) De over de gerealiseerde bedragen geactiveerde rente is opgenomen in deel B, hoofdstuk 3, paragraaf 4.2, van deze Herziening en conform artikel 6.2.4. sub n Bro. Zie ook bijlage 17 voor een totaaloverzicht van de renteactivering in het Exploitatieplan. Dit bedrag is als volgt tot stand gekomen. Na realisatie van investeringen en opbrengsten wordt rente toegerekend over deze bedragen tot de peildatum van het Exploitatieplan.

De toegepaste rentepercentages zijn gebaseerd op de gemeentelijke grondexploitatierente. Het betreft de volgende percentages. 2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

3,25% 3,50%

2007

3,75%

4,00%

4,25%

4,50%

4,50%

4,50%

3,50%

3,50%

1,00%

0,72%

0,67%

0,64%

0,52%

0,52%

Tabel 5: Gehanteerde rentepercentages in het exploitatieplan.

Een wijziging ten opzichte van de 4e herziening met betrekking tot de rentetoerekening betreft de kostenpost inbrengwaarde. De inbrengwaarde welke door de taxateur is bepaald moet een dynamisch karakter hebben, heeft een waardepeildatum van 1-1-2023 en zal altijd een raming blijven. De

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

32

inbrengwaarde zal daarom nooit wijzigen naar boekwaarde en rentetoerekening over de inbrengwaarde is daarom niet aan de orde. 3.5 Beschrijving van de opbrengsten 3.5.1 Grondopbrengsten (art. 6.2.7 a. Bro) In de exploitatieopzet dienen de grondopbrengsten opgenomen te worden. Op basis van het bouwprogramma en de grondprijzen per functie worden de grondopbrengsten bepaald, zie onderstaande tabel. De grondprijzen zijn gebaseerd op het grondprijsbeleid van de Gemeente Amsterdam voor de locatie Buiksloterham, zoals beschreven in het Grondprijsadvies, bijlage 9. De grondopbrengsten zijn daarmee aangepast aan marktwaarden van 2023. Naar aanleiding van de 7e en 8e partiële herziening, welke voorzien in de realisatie van middeldure huurwoningen, is naast de categorieën wonen vrije sector en wonen sociaal ook een grondprijs toegevoegd voor de categorie wonen middeldure huur en is deze categorie dus toegevoegd aan het exploitatieplan. Zie daarvoor onderstaande tabel:

Grondprijscategorieen

Maximale hoeveelheid bvo's

grondprijs per

grondopbrengsten

m2 bvo

Wonen, waarvan:

500.285

vrije sector

367.890

€

2.325

€

855.344.444

middeldure huur marktconform

14.010

€

1.388

€

19.439.242

middeldure huur marktcontrair

7.472

€

1.013

€

7.565.543

sociaal

110.912

€

191

€

21.212.001

Horeca V (hotel)

40.000

€

890

€

35.600.000

Ontspanning en vermaak

15.000

€

1.358

€

20.370.000

Maatschappelijke dienstverlening

10.000

€

211

€

2.110.000

Nader in te vullen, waarvan:

497.204

€

599.939.354

€

1.561.580.583

€

1.207

Bedrijven

€

540

Kantoren

€

965

Detailhandel

€

1.358

Consumentverzorgende dienstverl

€

1.358

Horeca I (fastfood)

€

1.358

Horeca III (cafe)

€

1.358

Horeca IV (restaurant)

€

1.358

Creatieve functies

€

1.358

Totaal

1.062.489

Tabel 6: Totale grondopbrengst en grondopbrengst per categorie.

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

33

Voor het programma onder ‘Nader in te vullen’ is een gemiddelde prijs genomen gebaseerd op de grondprijzen van de functies die hieronder vallen. 3.5.2 Overige opbrengsten: bijdragen en subsidies (art. 6.2.7. b, c, d Bro) Naast de grondopbrengsten bestaan ook overige opbrengsten in een exploitatieplan. Dit betreffen subsidies en/of bijdragen. In dit exploitatieplan zijn de volgende subsidies opgenomen: 

Stadsregio Amsterdam heeft ten behoeve van de aanleg van de Ridderspoorweg, de ontsluitingsweg die het noordelijk en zuidelijk deel van het exploitatiegebied met elkaar verbindt, een BDU subsidie (Brede Doel Uitkering) toegekend voor een bedrag van € 182.000. Aangezien de kosten van de Ridderspoorweg voor 57% zijn opgenomen in het exploitatieplan is ook deze subsidie voor hetzelfde percentage over € 182.000 opgenomen.



De provincie Noord-Holland heeft in het kader van Herstructurering en Innovatief Ruimtegebruik Bedrijventerreinen een subsidie voor het “Proces-management van de selectie (markt)partijen voor de ontwikkeling van de kavels in het woon-werkgebied Buiksloterham voor 100 procent op duurzaamheid” beschikbaar gesteld voor een bedrag van € 42.000.



Het toenmalige Ministerie van VROM heeft in 2008 in het kader van het Nota Ruimte Budget (voorheen: Fonds Economische Structuurversterking) een bijdrage toegezegd aan de herontwikkeling van Buiksloterham. De Nota Ruimte subsidie is inmiddels volledig ontvangen door de gemeente Amsterdam. Deze bijdrage valt uiteen in vier delen: infrastructuur, bodemsanering, groene oever en verwerving betonfabriek: o De totale subsidiebijdrage voor infrastructuur bedraagt € 13 miljoen. Deze subsidiebijdrage heeft betrekking op het beschikbaar krijgen van grond ten behoeve van de Klaprozenweg en de verbreding van de Klaprozenweg zelf. Aangezien de kosten voor de verbreding voor een deel in het exploitatieplan zijn opgenomen is ook deze bijdrage deels opgenomen vanwege beperkte toerekenbaarheid, zie voor de toerekenpercentages paragraaf 3.4.1. o Voor de bodemsanering is door I&M € 8 miljoen beschikbaar gesteld. o Voor de realisatie van de groene oever kop Grasweg is door I&M een bijdrage van € 4 miljoen beschikbaar gesteld. Aangezien de kosten voor het woonrijpmaken van het park voor 30% in het exploitatieplan zijn opgenomen is ook de bijdrage voor een deel opgenomen. o Voor de verwerving van de betonfabriek is door I&M een bedrag van € 2,65 miljoen beschikbaar gesteld.



Voor de verbreding van de Klaprozenweg is door een aantal subsidieverstrekkers een bedrag beschikbaar gesteld. Deze bijdrage is voor 21% als opbrengst opgenomen, aangezien de kosten ook voor 21% zijn opgenomen (paragraaf 3.4.1).



Voor de urgente bodemsaneringen binnen Buiksloterham, en dan in het specifiek voor sanering kavel 18/19 en kavel 39, is door het Rijk een subsidie verstrekt van € 15 mln. Tegenover deze subsidie staan de saneringskosten die zijn opgenomen voor kavel 18/19 en 39, zie ook paragraaf 3.4.4.1. Afspraken over de subsidie zijn vastgelegd in het convenant Bodem en Ondergrond.

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

34



Bijdrage van nutsbedrijven aan de gemeente voor het herinrichten van de Asterweg. De bijdrage bedraagt € 3.526.000 en is ter dekking van kosten gerelateerd aan de nutsvoorzieningen en welke door gemeente tijdens de uitvoering gemaakt worden.

Een overzicht van de geraamde opbrengsten is opgenomen in deel B, hoofdstuk 3, paragraaf 5. Zie daarnaast bijlage 18 voor een totaaloverzicht van de bijdragen derden. 3.6 Fasering van kosten en opbrengsten 3.6.1 Inleiding Om rekening te kunnen houden met kosten- en opbrengstenstijging en rentekosten en -opbrengsten is een fasering van de kosten en opbrengsten noodzakelijk. De fasering van de kosten en opbrengsten in de tijd heeft uiteindelijk zijn weerslag in het financiële resultaat van de exploitatie. Uitgaande van de omvang van het plan en beleidsmatige randvoorwaarden worden de kosten en opbrengsten gefaseerd over de periode van 2007 tot en met 2030 met dien verstande dat reeds gerealiseerde kosten en reeds gerealiseerde opbrengsten in het jaar van realisatie zijn opgenomen. Deze fasering is weergegeven in bijlage 7. 3.6.2 Fasering van inbrengwaarde De inbrengwaarde heeft een dynamisch karakter, heeft een waardepeildatum van 1-1-2023 en zal altijd een raming blijven. De inbrengwaarde staat daarom volledig gefaseerd in 2023. 3.6.3 Fasering van sloopkosten Gemeentelijke kavels:  Gerealiseerde sloopkosten: conform boekwaarde en jaar van uitvoering gemeentelijke grondexploitatie.  Nog te realiseren sloopkosten: conform faseringsoverzicht (bijlage 7).

Niet-gemeentelijke kavels:  Gerealiseerde sloopkosten: fasering gerealiseerde sloopkosten gekoppeld aan jaar van verkregen omgevingsvergunning. Sloopkosten geraamd met bijpassende eenheidsprijs behorende bij het jaar van uitvoering.  Nog te realiseren sloopkosten: uitgesmeerd over de resterende looptijd van het exploitatieplan. 3.6.4 Fasering van grondwerk en sanering Openbare ruimte:  Gerealiseerde grondwerk- en saneringskosten: conform boekwaarde en jaar van uitvoering gemeentelijke grondexploitatie.  Nog te realiseren grondwerk- en saneringskosten: conform faseringsoverzicht (bijlage 7). Gemeentelijke kavels:  Gerealiseerde grondwerk- en saneringskosten: conform boekwaarde en jaar van uitvoering gemeentelijke grondexploitatie.  Nog te realiseren grondwerk- en saneringskosten: conform faseringsoverzicht (bijlage 7).

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

35

Niet-gemeentelijke kavels:  Gerealiseerde grondwerk- en saneringskosten: fasering gerealiseerde grondwerk- en saneringskosten gekoppeld aan jaar van verkregen omgevingsvergunning. Grondwerk- en saneringskosten geraamd op basis van algemene uitgangspunten (zie kostenraming grondwerk- en sanering bijlage 14) met bijpassende eenheidsprijs behorende bij het jaar van uitvoering.  Nog te realiseren grondwerk- en saneringskosten: uitgesmeerd over de resterende looptijd van het exploitatieplan. 3.6.5 Fasering van voorzieningen binnen het exploitatiegebied  

Gerealiseerde werkzaamheden openbare ruimte: conform boekwaarde en jaar van uitvoering gemeentelijke grondexploitatie. Nog te realiseren werkzaamheden openbare ruimte: conform faseringsoverzicht (bijlage 7).

3.6.6. Fasering van voorzieningen buiten het exploitatiegebied De voorzieningen buiten het exploitatiegebied zijn 100% gerealiseerd. 3.6.7 Fasering van plankosten In 2009, het jaar waarin het bestemmingsplan en exploitatieplan Buiksloterham zijn vastgesteld. 3.6.8 Fasering bijdragen derden De bijdragen derden zijn, afgezien van een bedrag aan bijdrage nutsbedrijven herinrichting Asterweg in 2023, 100% gerealiseerd. 3.6.9 Fasering van grondopbrengsten Gemeentelijke kavels:  Gerealiseerde grondopbrengsten: fasering gerealiseerde grondopbrengsten zijn gekoppeld aan het jaar van verkregen omgevingsvergunning.  Nog te realiseren grondopbrengsten: conform faseringsoverzicht (bijlage 7 bij de Herziening). Niet-gemeentelijke kavels:  Gerealiseerde grondopbrengsten: fasering gerealiseerde grondopbrengsten zijn gekoppeld aan het jaar van verkregen omgevingsvergunning.  Nog te realiseren grondopbrengsten: deze zijn uitgesmeerd over de resterende looptijd van het exploitatieplan. 3.7 Resultaat en bepaling maximaal te verhalen kosten 3.7.1. Netto contante waarde Een tabel met de netto contante waarde is opgenomen in deel B, hoofdstuk 3, paragraaf 6.2. De netto contante waarde is het saldo tussen opbrengsten en kosten waarbij rekening is gehouden met tijdsinvloeden (rente, inflatie en discontovoet). 3.7.2.

Bepaling maximaal te verhalen kosten De maximaal te verhalen kosten zijn wettelijk begrensd op grond van artikel 6.16 Wro. Als de totale netto contante kosten, na aftrek van bijdragen van derden en bijdragen van andere grondexploitaties hoger zijn dan de geraamde netto contante opbrengsten uit gronduitgifte, dan kunnen slechts kosten

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

36

worden verhaald tot maximaal het niveau van de netto contante opbrengsten uit gronduitgifte. Dit wordt de macro aftopping genoemd. Indien de kosten lager zijn dan de grondopbrengsten dan kunnen alle kosten verhaald worden. Dit laatste is het geval in dit exploitatieplan, zoals is weergegeven in de tabel 12 van deel B, hoofdstuk 3, paragraaf 6.3. 3.8 Wijze van toerekening van te verhalen kosten 3.8.1 Berekening aantal gewogen eenheden Voor het bepalen van de exploitatiebijdrage per grondeigenaar wordt in dit exploitatieplan gebruik gemaakt van de gewogen eenheden methodiek. In welke mate een perceel bijdraagt in de kosten van de exploitatie hangt samen met de in het exploitatieplan opgenomen grondopbrengst op het perceel. De hoogte van de grondopbrengst is afhankelijk van het programma dat op de locatie kan worden gerealiseerd en de bijbehorende grondprijzen. Dit vanuit het draagkrachtbeginsel waarbij, naarmate er programma met een hogere grondopbrengst gerealiseerd wordt, er een groter aandeel in de kosten bijgedragen dient te worden. In de Programmainventarisatie is voor elke kavel, of wanneer het kavels met vol eigendom betreft, voor elk adres (als kleinste eenheid binnen een kavel) aangegeven welk programma wonen en welk programma aan niet-wonen mogelijk is.

Dit is weergegeven in het aantal m² bvo, rekening houdend met de fsi (floor-space-index) dat planologisch mogelijk is. Het programma aan niet-wonen is onderscheiden in de uitgiftecategorieën Horeca V (hotel), Ontspanning en vermaak, Maatschappelijke dienstverlening, Nader in te vullen. Ook hiervan zijn de m² bvo weergegeven in de Programmainventarisatie (bijlage 6). Zo ontstaan 6 uitgiftecategorieën (Sociale woningbouw, Woningbouw in de vrije sector, Horeca V (hotel), Ontspanning en vermaak, Maatschappelijke dienstverlening, Nader in te vullen (zie paragraaf 3.3 over het stedenbouwkundig programma). Om te berekenen hoe de grondopbrengsten van uitgiftecategorieën zich tot elkaar verhouden worden de grondprijzen van de uitgiftecategorieën per m² bvo (basiseenheid) tegen elkaar afgezet, waarbij wonen in de vrije sector de weging 1 meekrijgt. De totale oppervlakte per uitgiftecategorie wordt vermenigvuldigd met de betreffende wegingsfactor. Dit leidt tot het aantal gewogen eenheden dat voor die betreffende uitgiftecategorie binnen het exploitatiegebied gerealiseerd kan worden. De gewogen eenheden van alle categorieën worden bij elkaar opgeteld. Zowel het aantal m² bvo per uitgiftecategorie als het corresponderende aantal gewogen eenheden per kavel zijn in de Programmainventarisatie opgenomen, alsmede het totaal.

Het totaal aan m² bvo per uitgiftecategorie, de bijbehorende grondprijzen, de wegingsfactor voor elke uitgiftecategorie en het totaal aantal gewogen eenheden per uitgiftecategorie is opgenomen de tabel 13 van deel B, hoofdstuk 3, paragraaf 7.1. 3.8.2 Bedrag per gewogen eenheid Vervolgens worden alle te verhalen kosten gedeeld door het totaal aantal gewogen eenheden, zodat een te verhalen bedrag per gewogen eenheid ontstaat. Dit is weergegeven in de tabel 14 van deel B, hoofdstuk 3, paragraaf 7.2.

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

37

3.9 Exploitatiebijdragen voor de kavels 3.9.1 De exploitatiebijdrage De gemeente verhaalt de kosten gebaseerd op dit exploitatieplan op de aanvrager van een omgevingsvergunning voor zover sprake is bij een omgevingsvergunning voor het bouwen op particulier eigendom. Voordat een omgevingsvergunning wordt verleend wordt de exploitatiebijdrage berekend en wordt een financiële voorwaarde verbonden aan de omgevingsvergunning. Deze bijdragen worden in rekening gebracht voor de gehele kavel, uitgaande van de kavels zoals aangegeven op de kavelkaart, bijlage 4. 3.9.2 Methode bepaling van de exploitatiebijdrage 3.9.2.1 Bruto-exploitatiebijdragen Voor het berekenen van de bruto-exploitatiebijdrage is artikel 6.19 aanhef Wro van toepassing. Deze aanhef luidt: “De per omgevingsvergunning verschuldigde exploitatiebijdrage, bedoeld in artikel 6.17, eerste lid, wordt berekend door het aantal gewogen eenheden en gedeeltes van eenheden, dat in het exploitatieplan is toegedeeld aan de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden, dan wel indien dat tot een hoger aantal leidt, het aantal gewogen eenheden dat is opgenomen in de vergunningaanvraag, te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid en dit bedrag te verminderen met: a.

de inbrengwaarde van de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden, geraamd overeenkomstig de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet voor zover deze niet volgens het exploitatieplan buiten het kostenverhaal blijven; b. de kosten die in verband met de exploitatie van de betreffende gronden door de aanvrager zijn gemaakt, welke kosten voor de berekening van het te verhalen bedrag niet hoger kunnen zijn dan de raming van die kosten in het exploitatieplan.” De bijdrage zonder toepassing van deze aftrekposten is de bruto-exploitatiebijdrage. Als een particuliere grondeigenaar een omgevingsvergunning aanvraagt op een adres binnen het exploitatiegebied, dan volgt een berekening van de exploitatiebijdrage. Bijlage 19 “Berekening exploitatiebijdragen voor particuliere kavels zonder anterieure overeenkomst” maakt dit kenbaar aan de hand van een aantal stappen. Een eigenaar/exploitant dient voor een kavel een aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen in. Conform art 6.19 Wro worden de bruto-exploitatiebijdragen berekend. In de Programmainventarisatie is voor die kavel te lezen welk programma planologisch mogelijk is (welke aantallen m² bvo van welke uitgiftecategorieën). Deze zijn vermenigvuldigd met de bij die uitgiftecategorieën behorende wegingsfactoren waarmee het totaal aantal gewogen eenheden voor de betreffende kavel is af te lezen.

De bruto-exploitatiebijdrage wordt bepaald door het bedrag per gewogen eenheid te nemen en dat te vermenigvuldigen met het voor die kavel in Bijlage 19 opgenomen aantal gewogen eenheden. Zoals uit het citaat van artikel 6.19 aanhef hiervoor blijkt, kunnen er situaties zijn waarin de vergunningaanvraag een hoger aantal eenheden bevat dan in het exploitatieplan is toebedeeld aan de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden (in het onderhavige exploitatieplan dus de kavels). Dat

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

38

kan het geval zijn wanneer de gemeente een ander programma toestaat en dat andere programma leidt tot een hoger aantal gewogen eenheden. In zo’n geval wordt dan het hogere aantal eenheden genomen maal het bedrag per gewogen eenheid (vermeerderd met de rente vanaf de peildatum zoals bedoeld in par. 3.9.2.4). 3.9.2.2 Aftrekposten op grond van artikel 6.19 Wro Van de bruto-exploitatiebijdrage wordt, conform artikel 6.19 aanhef en sub a en sub b Wro een aantal posten in aftrek genomen: 1. De inbrengwaarde van de gronden waarop het bouwplan wordt gerealiseerd, conform de taxatie van de inbrengwaarde vermeerderd met de rente tot het moment van de aanvraag. 2. De kosten die de aanvrager, voorafgaand aan de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen, heeft gemaakt voor de werken, werkzaamheden en maatregelen. Voor deze kosten geldt dat de werkelijke kosten in aftrek worden gebracht, maar dat deze niet hoger kunnen zijn dan aangegeven in de laatst vastgestelde herziening van het exploitatieplan. De kostenopgave dient door de aanvrager onderbouwd te worden met brondocumenten zoals facturen. Aldus ontstaat de netto-exploitatiebijdrage.

3.9.2.3 Vergoeding op grond van artikel 6.22 Wro Indien de vergunningaanvrager na de indiening van de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen maakt, kan de aanvrager, conform artikel 6.22 Wro, voor deze kosten een verzoek tot betaling bij de gemeente indienen tot maximaal de in het exploitatieplan opgenomen kosten voor de desbetreffende werkzaamheden, mits de werkzaamheden overeenkomstig het exploitatieplan zijn verricht. Als basis voor de toetsing hiervan dient de laatst vastgestelde herziening van het exploitatieplan. Voor zover het gaat om kosten voor de inrichting van de openbare ruimte kan het College van B & W de voorwaarde stellen dat de vergoeding alleen wordt gegeven als het eigendom van deze openbare ruimte aan de gemeente wordt overgedragen. Daartoe zal dan een overeenkomst van koop en verkoop moeten worden gesloten. De vergoeding wordt dan verstrekt bij de eigendomsoverdracht. 3.9.2.4 Betaling netto-exploitatiebijdrage De netto-exploitatiebijdrage wordt vanaf de peildatum (1 januari 2023) tot het moment van verlening van de vergunning verhoogd met rente zoals opgenomen in dit exploitatieplan.

Aan de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt conform artikel 6.17 lid 2 van de Wro een financiële voorwaarde verbonden waarin de aan de gemeente te betalen netto exploitatiebijdrage en een betalingstermijn zijn opgenomen. 3.10 Het percentage gerealiseerde kosten Volgens art 6.2.8. Bro dient in het exploitatieplan vermeld te worden welk deel van de kosten al gerealiseerd is. Bij een percentage van ten minste 90% van de gerealiseerde kosten mogen grondeigenaren verzoeken om een tussentijdse eindafrekening. Het percentage wordt berekend door de gerealiseerde kosten te delen door de contante waarde van de totale kosten. Geen rekening wordt gehouden met de inbrengwaarde van gronden en opstallen en evenmin met de geactiveerde rente. Het percentage van de per 1 januari 2023 gerealiseerde kosten is weergegeven in de tabel 15 van deel B, hoofdstuk 3, paragraaf 9. Het bovenste deel van de tabel bevat de berekening van het percentage.

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

39

Het onderste deel laat zien welke bedragen reeds gerealiseerd zijn en daarnaast, in de meest rechtse kolom, met welke (nominale) bedragen voor het totaal per kostenpost is gerekend.

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

40

Toelichting op hoofdstuk 4: de regels

In artikel 1 zijn begripsbepalingen opgenomen. Het betreft begrippen die zowel in deel A als deel B van het exploitatieplan worden gebruikt. Artikel 2 geeft bepalingen voor het omgaan met de werken en werkzaamheden in de openbare ruimte. Voor de uitvoering ervan geldt het beleid zoals geformuleerd op de website https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/puccinimethode/puccinimethode/ Verder gelden de Europese en nationale aanbestedingsrechtelijke regels, zoals deze zijn geïmplementeerd in de Aanbestedingswet 2012 en het Aanbestedingsbesluit, en een deel van het gemeentelijke beleid omtrent werken en werkzaamheden in de openbare ruimte. Het betreft het Inkoopen aanbestedingsbeleid zoals in werking is getreden op 1 september 2020. Van dat beleid is hoofdstuk ‘economische uitgangspunten’ van toepassing, het deel dat handelt over de te kiezen aanbestedingsprocedure en de drempelbedragen, één en ander zoals opgenomen op de website https://www.amsterdam.nl/ondernemen/inkoop-aanbesteden/. Artikel 3 bepaalt dat handelen in strijd met artikel 2 verboden is. Bij (dreigende) overtreding kan de gemeente optreden met een last onder bestuursdwang of een last onder dwangsom.

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

41

Toelichting op deel C: de bijlagen

Bijlage 1 (samenvatting exploitatieopzet) is bijgevoegd voor de leesbaarheid. Bijlage 2 (fasering van kosten en opbrengsten) is mede de onderbouwing van de exploitatieopzet zoals opgenomen in deel B, hoofdstuk 3. Bijlage 3 (begrenzing exploitatieplan) geeft aan binnen welke grenzen het exploitatieplan geldt. Bijlage 4 (kavelkaart) wordt gehanteerd bij het berekenen van de aan de gemeente te betalen nettoexploitatiebijdrage voor een kavel bij de omgevingsvergunning voor het bouwen. Bijlage 5 (werkzaamheden openbare ruimte) laat zien op welke plekken met de aanleg of aanpassing van hoofdinfrastructuur rekening is gehouden. Bijlage 6 (programma inventarisatie) laat de opbouw zien van de manier waarop het programma en de bijbehorende grondopbrengsten vertaald zijn in gewogen eenheden. Bijlage 7 (fasering gemeentelijke werkzaamheden) toont de planning van de gemeente werkzaamheden (bouw- en woonrijp maken en uitgifte van gronden) en geldt onder andere als onderbouwing voor de looptijd van het Exploitatieplan. Bijlage 8 (plankostenscan) laat zien welke componenten zijn opgenomen in de berekening van de plankosten. Bijlage 9 (grondprijsadvies) laat zien met welke grondprijzen gerekend is en geeft de onderbouwing daarvan.

Bijlage 10 (onderzoek toerekenpercentages bovenplanse infrastructurele investeringen Buiksloterham) geeft een toelichting op de berekening van de gehanteerde toerekenpercetages voor met name herprofileringen binnen Buiksloterham. Bijlage 11 (brief aan RWS inzake watercompensatie) geldt als onderbouwing voor het toerekenpercentage watercompensatie Noorder IJplas. Bijlage 12 (rapportage taxatie inbrengwaarde) geeft een toelichting op de methodiek en de gehanteerde uitgangspunten voor de taxatie van de inbrengwaarde. - Bijlage 12.1 (notitie addendum taxatierapport) waarin de aanpassingen zijn opgenomen van de taxatie inbrengwaarde naar aanleiding van de toerekening van kosten aan de vier te handhaven percelen. Bijlage 13 (onderbouwing sloopkosten) toont een overzicht van de totale sloopkosten inclusief een onderbouwing van de eenheidsprijs sloop.

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

42

Bijlage 14 (onderbouwing sanering en grondwerk) geeft een toelichting op de kostenraming sanering en grondwerk opgesteld door een ingenieursbureau. Bijlage 15 (totaaloverzicht voorzieningen binnen exploitatiegebied) toont de kosten van alle voorzieningen binnen het exploitatiegebied. Bijlage 16 (totaaloverzicht voorzieningen buiten exploitatiegebied) toont de kosten van alle voorzieningen buiten het exploitatiegebied. Bijlage 17 (totaaloverzicht rente activering) toont een overzicht van de rente activering over de boekwaarde per begrotingspost in het Exploitatieplan. Bijlage 18 (totaaloverzicht bijdrage derden) toont een overzicht met alle bijdragen van derden. Bijlage 19 (berekening exploitatiebijdragen voor particuliere kavels zonder anterieure overeenkomst) toont de berekening van de bruto exploitatiebijdragen voor de particuliere kavels. Bijlage 20 (verschillenanalyse) toont de financiële verschillen per begrotingspost tussen de 4e herziening exploitatieplan Buiksloterham en de 5e herziening exploitatieplan Buiksloterham reparatie.

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

43

Deel B | Het Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

44

Hoofdstuk 1: Koppeling met ruimtelijk besluit, begrenzing exploitatiegebied

1. Koppeling met ruimtelijk besluit

Dit exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie is gekoppeld aan het bestemmingsplan Buiksloterham, zoals deze luidt na de eerste tot en met achtste partiële herziening van het bestemmingsplan Buiksloterham en het wijzigingsplan Waterkavel Buiksloterham. 2. De begrenzing van het exploitatiegebied Het exploitatieplan Buiksloterham, 5e herziening reparatie is van toepassing op de gronden gelegen in het exploitatiegebied. Het exploitatiegebied is aangegeven op bijlage 3.

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

45

Hoofdstuk 2: De omschrijving van werken en werkzaamheden

1. Bouwrijpmaken van de openbare ruimte In het exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het bouwrijpmaken voorzien:         

Het slopen van bouwwerken en andere constructies; Het ontgraven, ophogen en egaliseren van het terrein; Het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken; Het dempen van sloten, watergangen en kanalen; Het saneren van de verontreinigde bodem afgestemd op de bodemfunctie; Het treffen van grondwaterregulerende maatregelen; Het afvoeren van grondwater; De aanleg en aanpassing van nutsvoorzieningen; En overige voorkomende werkzaamheden.

2. Inrichten van de openbare ruimte In het exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het inrichten van de openbare ruimte voorzien:         

Het aanleggen van 7 nieuwe bruggen; Het aanleggen van nieuwe oevervoorzieningen, zowel hard als zacht/groen, en een boulevard; Het aanleggen van overige waterhuishoudkundige werken, waaronder kades, damwanden en steigers; Het aanleggen en aanpassen van wegen en pleinen, zowel met een open verharding als asfalt, met bijbehorende verkeersvoorzieningen; Het aanleggen van trottoirs, voet- en rijwielpaden en parkeerplaatsen; Het aanleggen van openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; Het aanleggen van duikers, rioleringen en gemalen, persleiding; Het plaatsen van straatmeubilair, sierende elementen en afrasteringen in de openbare ruimte; Het aanleggen van groenvoorzieningen.

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

46

Hoofdstuk 3: De herziene exploitatieopzet

1. Uitgangspunten exploitatieopzet In deze exploitatieopzet gelden de volgende uitgangspunten voor nog te realiseren kosten en opbrengsten: Rente +0,52% Discontovoet +2% Kostenparameter +2% Opbrengstparameter +2% (met uitzondering van subsidies) Fasering kosten en opbrengsten per 1 juli van elk jaar Prijspeildatum 1 januari 2023 Zie bijlage 1 voor de samenvatting van de exploitatieopzet. 2. Aanduiding van het tijdvak en van de fasering en de koppelingen Het exploitatieplan heeft een tijdvak van 1 januari 2007 tot en met 31 december 2030. 3. Stedenbouwkundig programma Voor deze exploitatieopzet is in onderstaande tabel (tabel 7) het volgende stedenbouwkundig programma als uitgangspunt genomen:

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

47

Maximale hoeveelheid bvo's

Grondprijscategorieen

Wonen, waarvan:

500.285

vrije sector

367.890

middeldure huur marktconform

14.010

middeldure huur marktcontrair

7.472

sociaal

110.912

Horeca V (hotel)

40.000

Ontspanning en vermaak

15.000

Maatschappelijke dienstverlening

10.000

Nader in te vullen, waarvan:

497.204

Bedrijven Kantoren Detailhandel Consumentverzorgende dienstverl Horeca I (fastfood) Horeca III (cafe) Horeca IV (restaurant) Creatieve functies Totaal

1.062.489

Tabel 7: Grondprijscategoriëen en maximale hoeveelheid m2 BVO in het exploitatieplan.

4

Raming van de kosten

4.1 Raming van de inbrengwaarden van de gronden In de exploitatieopzet is de inbrengwaarde als volgt opgenomen: Inbrengwaarden artikel Wro Wro 6.13.1.c.1 Wro 6.13.1.c.1 Wro 6.13.1.c.1

artikel Bro Bro 6.2.3a + b Bro 6.2.3a + b Bro 6.2.3 d

omschrijving

artikel Bro

Inbrengwaarde gemeente Inbrengwaarde particulier Sloopkosten Inbrengwaarden totaal

€ € € €

totaal contante waarde per 1-1-2023 620.798.216 107.501.898 31.843.116 760.143.231

Tabel 8: Raming van de inbrengwaarden.

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

48

€ € € €

totaal nominaal per 1-1-2023 692.686.720 119.950.630 33.537.803 846.175.153

4.2 Raming van de andere kosten In de exploitatieopzet zijn de andere kosten als volgt opgenomen: Andere kosten artikel Wro Wro 6.13.1.c.2 Wro 6.13.1.c.2 Wro 6.13.1.c.2 Wro 6.13.1.c.2 Wro 6.13.1.c.2 Wro 6.13.1.c.2 Wro 6.13.1.c.2 Wro 6.13.1.c.2 Wro 6.13.1.c.2 Wro 6.13.1.c.2 Wro 6.13.1.c.2 Wro 6.13.1.c.2

artikel Bro Bro 6.2.4.b Bro 6.2.4.c Bro 6.2.4.c Bro 6.2.4.c Bro 6.2.4.c Bro 6.2.4e Bro 6.2.4e

Bro 6.2.5.b Bro 6.2.5.c Bro 6.2.5.e Bro 6.2.5.c Bro 6.2.5.e

Art 6.2.4.g-j Art 6.2.4.k Art 6.2.4.n

€ € € € € € € € € € € € € €

totaal contante waarde per 1-1-2023 116.277.662 € 254.858 € 57.171.475 € 1.893.421 € 6.091.525 € - € - € 28.066.117 € - € 26.703.334- € 183.051.723 € 943.194.954 €

totaal nominaal per 1-1-2023 122.962.993

€ € €

totaal contante waarde per 1-1-2023 1.501.431.548 38.393.201 1.539.824.748

totaal nominaal per 1-1-2023 1.561.580.583 38.400.311 1.599.980.894

omschrijving

artikel Bro

Bodemsanering en grondwerken Aanleg voorzieningen binnen exploitatiegebied Rioleringen Verhardingen en Civiele constructies Groenvoorzieningen Aanleg voorzieningen buiten exploitatiegebied Verhardingen en Civiele constructies Groenvoorzieningen Rioleringen Proceskosten (incl Voorbereiding en Toezicht) Tijdelijke exploitatie Rente Andere kosten totaal

Totale kosten

254.858 60.674.301 1.989.808 6.091.525 28.066.117 26.703.334193.336.267 1.039.511.421

Tabel 9: Raming van de andere kosten.

5. Raming van de opbrengsten In de exploitatieopzet zijn de opbrengsten als volgt opgenomen: Opbrengsten artikel Wro Wro.6.13.1.c.3 Wro.6.13.1.c.3

artikel Bro Bro 6.2.7.a Bro 6.2.7.b

omschrijving ui tgi fte va n grond i n het expl oi ta ti egebi ed bi jdra ge en s ubs i di es va n derden totale opbrengsten

€ € €

Tabel 10: Raming van de opbrengsten.

6. Resultaat 6.1 Fasering van de kosten en opbrengsten De fasering is opgenomen in de bij dit exploitatieplan behorende bijlage 2. 6.2 Netto contante waarde De netto contante waarde is opgenomen in de volgende tabel. Resultaat

totale kosten totale opbrengsten saldo

€ € €

totaal contante waarde per 1-1-2023 943.194.954 € 1.539.824.748 € 596.629.794 €

totaal nominaal per 1-1-2023 1.039.511.421 1.599.980.894 560.469.473

Tabel 11: Resultaat netto contante waarde.

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

49

6.3 Bepalen van de maximaal te verhalen kosten Uit onderstaande tabel blijkt de hoogte van de maximaal te verhalen kosten. Berekening te verhalen kosten onderdelen Totale kosten Minus bijdragen derden maximaal te verhalen kosten

bedrag contant per 1-1-2023 € 943.194.954 € 38.393.201 € 904.801.753

Tabel 12: Maximaal te verhalen kosten.

De totale grondopbrengsten zijn hoger dan de kosten verminderd met overige opbrengsten. De totale kosten kunnen dus verhaald worden; de macro-aftopping van artikel 6.16 Wro treedt niet in werking. 7. Wijze van toerekening van te verhalen kosten 7.1 Berekening aantal gewogen eenheden In dit exploitatieplan worden de te verhalen kosten toegerekend aan de kavels via de gewogen eenheden methode. De te verhalen kosten worden verdeeld over het totaal aantal gewogen eenheden aanwezig in het exploitatieplan. In onderstaande tabel wordt het aantal gewogen eenheden in het exploitatieplan Buiksloterham berekend.

Grondprijscategorieen

Maximale hoeveelheid bvo's

grondprijs per

Wegingfactor

m2 bvo

Gewogen eenheden

Wonen, waarvan:

500.285

vrije sector

367.890

€

2.325

1,000000000

367.890

middeldure huur marktconform

14.010

€

1.388

0,596774194

8.361

middeldure huur marktcontrair

7.472

€

1.013

0,435483871

3.254

sociaal

110.912

€

191

0,082258065

9.123

Horeca V (hotel)

40.000

€

890

0,382795699

15.312

Ontspanning en vermaak

15.000

€

1.358

0,584086022

8.761

Maatschappelijke dienstverlening

10.000

€

211

0,090752688

908

Nader in te vullen, waarvan:

497.204

€

1.207

0,518978495

258.038

Bedrijven

€

540

Kantoren

€

965

Detailhandel

€

1.358

Consumentverzorgende dienstverl

€

1.358

Horeca I (fastfood)

€

1.358

Horeca III (cafe)

€

1.358

Horeca IV (restaurant)

€

1.358

Creatieve functies

€

1.358

Totaal

388.628

1.062.489

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

671.648

50

Tabel 13: Totaal aantal gewogen eenheden en aantal gewogen eenheden per categorie.

7.2 Bedrag per gewogen eenheid Op basis van de totale te verhalen kosten en het totaal aantal gewogen eenheden wordt het bedrag per gewogen eenheid bepaald. Berekening te verhalen bedrag per gewogen eenheid onderdelen totaal te verhalen kosten correctie: kosten toe te rekenen aan te handhaven percelen totaal te verhalen kosten incl. toerekening aantal gewogen eenheden bedrag per gewogen eenheid

bedrag contant per 1-1-2023 € 904.801.753 € 1.492.431 € 903.309.322 671.648 € 1.344,92

Tabel 14: Bedrag per gewogen eenheid.

Naar aanleiding van een tegen (het besluit van 7 juni 2023 tot vaststelling van) het exploitatieplan ingesteld beroep is de toerekening van kosten aan vier te handhaven percelen gewijzigd. Dit betreft de Voltenvilla, Directeurswoning, Stella Maris en kavel 74. Deze te handhaven percelen profiteren mee van de aan te leggen voorzieningen in het exploitatiegebied en het bedrag dat dat vertegenwoordigt is daarom in mindering gebracht op de totaal te verhalen kosten. Het aandeel waarmee deze percelen profijt hebben is verhoudingsgewijs op basis van gewogen eenheden van de te handhaven percelen versus de totale gewogen eenheden in het exploitatiegebied bepaald op € 1.492.431. Deze (geringe) correctie zorgt voor een verlaging van de totaal te verhalen kosten en daarmee tot een lager bedrag per gewogen eenheid. Deze daling van de totaal te verhalen kosten vereist tevens een aanpassing van de complexwaardeberekening. Daarom is ook de taxatie inbrengwaarde aangepast (zie bijlage 12.1, Notitie Addendum Taxatierapport). Deze aanpassing heeft geleid tot een lichte stijging van de inbrengwaarde. Als gevolg van de daling van de totaal te verhalen kosten enerzijds en anderzijds de stijging van de inbrengwaarde daalt het bedrag per gewogen eenheid van € 1.345,06 naar € 1.344,92. 8.

Exploitatiebijdragen voor de kavels Bij een aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen wordt de bruto-exploitatiebijdrage van een kavel bepaald op basis van artikel 6.19 Wro. Er worden twee berekeningen gemaakt: 1. Een bruto-exploitatiebijdrage gebaseerd op het in de aanvraag omgevingsvergunning opgenomen programma; 2. Een bruto-exploitatiebijdrage gebaseerd op het programma dat het bestemmingsplan op de kavel maximaal mogelijk maakt. Zie hiervoor bijlage 4 kavelkaart en bijlage 6 programmainventarisatie. Bovenstaande twee berekeningen leiden tot aan bepaald aantal gewogen eenheden. Dit aantal wordt vermenigvuldigd met het bedrag per gewogen eenheid. Hieruit volgen twee bruto-exploitatiebijdragen. De hoogste van beide bedragen wordt als uitgangspunt gehanteerd bij de berekening van de bruto exploitatiebijdrage.