Raadsbesluit 2023-075A NvB zienswijzes en wijzigingen ontwerpexploitatieplan Buiksloterham 5e herziening

Nota van beantwoording zienswijzen en wijzigingen Ontwerpexploitatieplan Buiksloterham 5e herziening - reparatie

Colofon Opdrachtgever Opdrachtnemer Datum

Grond en ontwikkeling projectgroep Buiksloterham 28 maart 2023

1

Inhoud Algemeen................................................................................................................................................. 3 Ontvangen zienswijze .......................................................................................................................... 5 Ontvankelijkheid ................................................................................................................................... 6 Onderdeel A: Inhoudelijke behandeling zienswijze ................................................................................. 7 Adressant I ........................................................................................................................................... 7 Adressant II ........................................................................................................................................ 48 Adressant III ....................................................................................................................................... 52 Adressant IV....................................................................................................................................... 56 Adressant V........................................................................................................................................

59 Adressant VI....................................................................................................................................... 59 Onderdeel B: Wijzigingen ...................................................................................................................... 62 Wijzigingen nav zienswijze ................................................................................................................ 62 Ambtshalve wijzigingen: ..................................................................................................................... 63 Bijlage .................................................................................................................................................... 65

2

Algemeen Het exploitatieplan “Buiksloterham 5e herziening reparatie” (hierna ook: Herziening) betreft een structurele herziening waartegen zienswijzen kunnen worden ingediend. Deze herziening is een reparatie van de vorige 5e Herziening exploitatieplan Buiksloterham, als gevolg van een uitspraak van de Raad van State in maart 2019 (AbRS 13 maart 2019, 201801752/1/R1, ECLI:NL:RVS:2019:827) . Deze gerepareerde 5e herziening vormt na inwerkingtreding het actuele kader om aan omgevingsvergunningen voor bouwplannen van particuliere grondeigenaren een exploitatiebijdrage te verbinden. Het plangebied van voorliggende herziening volgt de begrenzing van het geldende bestemmingsplan Buiksloterham. Voorliggende herziening betreft een structurele herziening aangezien deze herziening op meer onderdelen betrekking heeft dan de niet structurele elementen als genoemd in artikel 6.15 lid 3 van de Wet ruimtelijke ordening. Op grond van dat artikellid is eveneens voorgeschreven dat de voorbereiding van het exploitatieplan dan plaatsvindt via artikel 6.14 van de Wet ruimtelijke ordening.

Om die reden is voor voorliggende structurele herziening van het exploitatieplan de uitgebreide voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht doorlopen en is conform artikel 6.14 van de Wet ruimtelijke ordening aan de personen in het plangebied die op grond van de kadastrale gegevens als eigenaar geregistreerd zijn de kennisgeving toegestuurd van de ter inzagelegging van het ontwerp. Het college heeft op 12 juli 2022 ingestemd met het ontwerp exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie. De kennisgeving is op 27 juli 2022 gepubliceerd in het gemeenteblad. Aan degene die volgens de kadastrale registratie als eigenaar staan vermeld is in dezelfde week een brief verzonden over de ter inzagelegging van het ontwerp van de Herziening. Het ontwerp exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie heeft met de daarbij behorende stukken, met ingang van 28 juli 2022 gedurende zes weken ter inzage gelegen op het stadsloket centrum en was tevens digitaal raadpleegbaar via www.ruimtelijkeplannen.nl. Gedurende deze periode hebben belanghebbenden hun zienswijze kunnen indienen. Een zienswijze is tijdig ingediend als deze voor het einde van de termijn is ontvangen. Bij verzending per post is een zienswijze tijdig ingediend indien het voor het einde van de termijn per post is bezorgd, mits niet later dan een week na afloop van de termijn is ontvangen.

De termijn eindigde op 8 september 2022. Er zijn in totaal zijn zes zienswijzen ingediend. Deze Nota van beantwoording zienswijzen en wijzigingen is als volgt opgebouwd: In dit algemene hoofdstuk is een algemene inleiding opgenomen waarin wordt ingegaan over de ingekomen zienswijzen. Daarna wordt in onderdeel A ingegaan op de inhoudelijke beantwoording van de zienswijzen. In onderdeel B zijn alle ambtshalve wijzigingen en wijzigingen naar aanleiding van de zienswijzen op het ontwerp exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie aangegeven. Bij de beantwoording van de zienswijzen (onderdeel A van deze Nota) is cursief een citaat van de zienswijze, danwel een samenvatting van de desbetreffende zienswijze opgenomen, waaronder het antwoord van de gemeente volgt. Bij het antwoord van de gemeente is in de 3

conclusie aangegeven of de zienswijze gegrond of ongegrond is en leidt tot aanpassing van de Herziening. . Voor enkele onderdelen van de zienswijzen hebben wij om een nadere toelichting van de taxateur Steenhuijs gevraagd. De reactie van de taxateur behorende bij de desbetreffende zienswijzen hebben wij dan opgenomen in de tekst. Dit is een citaat uit de notitie van Steenhuijs over de beantwoording op de zienswijze, gedateerd 12 december 2022 met kenmerk SG 102924. Deze notitie is als bijlage I bij deze Nota van beantwoording zienswijzen en wijzigingen opgenomen. Deze nota maakt integraal onderdeel uit van het te nemen raadsbesluit over het exploitatieplan Buiksloterham, 5e herziening reparatie.

4

Ontvangen zienswijze Van de volgende adressanten is een zienswijze ontvangen op het ontwerp exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie: nr.

Adressant adres Dentons Europe BV, Postbus 75510, 1070 AM Valentijn Leijh, advocaat, Amsterdam Namens de eigenaar van het perceel Distelweg 76.

datum ontvangst 8 september 2022

II.

Wolbers Holding BV, eigenaar van Asterdwarsweg 5

7 september 2022

III.

Stichting Asterweg Modemstraat 2, 1033 RW Amsterdam CV, Amsterdam ontwikkelaar van het project aan de Asterweg (fase 2) Kavel 65, tevens (mede)eigenaar van kavel 65

6 september 2022

IV.

• Vereniging Van Eigenaars Van Het Gebouw De Groene Draeck Gelegen Aan Grasweg 53,

Asterweg 20 N (1031 HN) te Amsterdam

7 september 2022

• De Groene Draeck Amsterdam B.V., (eigenaar Grasweg 5385)

Stroombaan 6 (1181 VX) te Amstelveen

I.

Asterdwarsweg 5, 1031 HR Amsterdam

• Le Phare Amsterdam Stroombaan 6 (1181 VX) te B.V., gevestigd aan de Amstelveen (eigenaar naastgelegen parkeerterrein

V.

Grasweg 46 BV, eigenaar van Grasweg 46 (kavel 72)

Zekeringstraat 43 B, Unit 0.21, 1014BV Amsterdam

VI.

Breevast BV, eigenaar Postbus 75427, 1070 AK kavel 74, Grasweg 49 Amsterdam

8 september 2022

7 september 2022

5

Ontvankelijkheid Overeenkomstig artikel 6.14 van de Wro is op de voorbereiding van een exploitatieplan afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) van toepassing. Volgens artikel 3:16 van de Awb bedraagt de termijn voor het naar voren brengen van zienswijzen zes weken. Deze termijn vangt aan met ingang van de dag waarop het ontwerp ter inzage is gelegd, in dit geval op 8 september 2022. Een zienswijze is tijdig ingediend als deze voor het einde van de termijn is ontvangen. Bij verzending per post is een zienswijze tijdig ingediend indien het voor het einde van de termijn ter post is bezorgd, mits deze niet later dan een week na afloop van de termijn is ontvangen.

Adressant I. Dentons Europe LLP. heeft namens de eigenaar van Distelweg 76 te Amsterdam , p/a Postbus 75510, 1070 AM Amsterdam, bij brief d.d. 7 september 2022, door ons ontvangen op 8 september 2022 een pro forma zienswijze ingediend. De pro forma zienswijze is tijdig ingediend. Op 15 september is verzocht de pro forma zienswijze binnen vier weken na dagtekening aan te vullen. De pro forma zienswijze is aangevuld bij brief d.d. 13 oktober 2022, en daarmee ontvankelijk. Adressant II - VI. De zienswijzen van adressanten II tot en met IV hierboven in de tabel opgenomen zijn tijdig ontvangen en daarmee ontvankelijk.

6

Onderdeel A: Inhoudelijke behandeling zienswijze De zienswijzen zijn per onderdeel genummerd en hieronder weergegeven. Hieronder is een citaat uit de zienswijze (cursief) danwel een samenvatting van de zienswijze (recht) opgenomen, waaronder het antwoord van de gemeente volgt. Bij enkele zienswijzen hebben wij om een reactie van de taxateur Steenhuijs gevraagd. Op ons verzoek heeft taxateur Steenhuijs de reactie verwoord in de notitie van 12 december 2022 met kenmerk SG 102924 (hierna: Reactie Steenhuijs). De reactie van de taxateur zijn bij de desbetreffende zienswijzen als citaat van deze notitie opgenomen. De notitie is als bijlage I bij deze Nota van beantwoording zienswijzen en wijzigingen opgenomen. Mogelijk dat niet alle onderdelen van de zienswijze zijn geciteerd danwel expliciet opgenomen in de samenvatting. Dit betekend niet dat deze niet bij de beoordeling zijn betrokken. De reacties zijn in hun geheel en in onderlinge samenhang beoordeeld.

Adressant I Inleiding Adressant heeft op 8 september 2022 zowel per mail als bij aangetekend schrijven de zienswijze ingediend. In de zienswijze verzoekt adressant tot aanvulling van de ingediende zienswijze met een termijn van 4 weken. Naar aanleiding van de zienswijze heeft het college op 15 september 2022 de indieners van de zienswijze een termijn gesteld om binnen 4 weken de pro forma zienswijze aan te vullen. Hierop heeft de indiener van de zienswijze zijn zienswijze per brief van 13 oktober 2022 de zienswijze aangevuld. De gronden aangevoerd in de aanvullende zienswijze worden behandeld in nummers I.39- I.41. In de pro forma zienswijze verwijst adressant naar een bijgevoegd rapport Beoordeling exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie – ontwerp (hierna: Rapport). In de aanvullende zienswijze verwijst adressant naar het bijgevoegde rapport Aanvulling beoordeling Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie – ontwerp (hierna: Rapport aanvulling). In de pro forma zienswijze wordt gesteld dat de opstellers van het rapport tot de conclusie komen dat er diverse omissies zitten in het ontwerp exploitatieplan die ervoor zorgen dat het kostenverhaal voor cliënt veel te hoog is.

Op grond daarvan wordt in de pro forma zienswijze geoordeeld dat het ontwerp exploitatieplan in strijd is met het bepaalde in de Wro en Bro alsmede de geschreven en ongeschreven beginselen van behoorlijk bestuur. Voor een zorgvuldige voorbereiding en een deugdelijke motivering is volgens adressant geen sprake, waarmee de gerechtvaardigde belangen en rechten van cliënten ernstig worden geschaad. In dat licht kan volgens adressant het ontwerp-exploitatieplan in zijn huidige vorm niet worden vastgesteld. Er wordt in de zienswijze verzocht om de aangedragen punten mee te nemen en de gerechtvaardigde belangen te waarborgen. Reactie gemeente op deze algemene zienswijze: In reactie op deze algemene zienswijzen willen wij hier aangegeven dat het voorliggende ontwerp exploitatieplan volgens de wettelijke systematiek tot stand is gekomen en genoegzaam is gemotiveerd en voor belanghebbenden ter inzage is gelegd. Naar aanleiding van de ingediende zienswijzen, maar ook ambtshalve, is het ontwerp exploitatieplan aangepast en zijn enkele oneffenheden in het ontwerp aangepast en waar nodig is de toelichting van het exploitatieplan daarop aangepast. Voor een overzicht van deze aanpassingen en verbeteringen wordt verwezen naar onderdeel B van deze Nota van beantwoording zienswijzen en wijzigingen.

Enkele gebreken en oneffenheden in het ontwerp exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie zijn daarmee aangepast.

7

In de pro forma zienswijze is voorts aangegeven dat na ontvangst van de nadere termijn voor het aanvullen van deze zienswijze alsmede de beantwoording van de (pro forma) zienswijze cliënt zijn standpunt graag nog mondeling toelicht in de daarvoor te houden openbare raads(commissie)vergadering. Om het geheel van deze zienswijze te beantwoorden wordt in onderstaande per onderdeel genummerd van het rapport een passage geciteerd (cursief) danwel samengevat (recht), waarop de gemeente een reactie geeft (recht) en waarop - voorzover van toepassing - ook de reactie van de taxateur van de inbrengwaarde (Steenhuijs) is opgenomen. Dat mondt steeds uit in een conclusie. Bij de conclusie is steeds aangegeven of naar aanleiding van de desbetreffende zienswijze het ontwerp exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie is aangepast. I.1 – Kader en vraagstelling “(…) De netto bijdrage van Distelweg 76 aan het gemeentelijk kostenverhaal is in het ontwerpexploitatieplan € 3,89 miljoen. De netto bijdrage volgens het vigerende exploitatieplan, de 4e herziening, is € 2,3 miljoen. Daarmee vergeleken is de netto bijdrage voor Distelweg 76 in de Reparatie 5e herziening € 1,6 miljoen, 70%, hoger. (…)”, p. 1, Rapport Antwoord gemeente

In de zienswijze wordt verwezen naar bedragen die staan opgenomen in bijlage 19 van het ontwerpexploitatieplan. Deze bijlage was niet actueel. De bruto bijdrage voor Distelweg 76 moet zijn € 9,6 miljoen. Netto komt de bijdrage dan op circa € 4,4 miljoen (afgerond). Conclusie: Naar aanleiding van de zienswijze worden de bedragen die staan opgenomen in bijlage 19 van de Herziening, vervangen met de actuele bedragen.

I.2 stukken bij exploitatieplan “(…) Na bestudering van het ontwerp-exploitatieplan moet worden geconstateerd dat diverse stukken, die redelijkerwijs noodzakelijk zijn voor de beoordeling van het ontwerp exploitatieplan, ontbreken. Het betreft dan in ieder geval: a) Inbrengwaarden van afzonderlijke kavels in gemeente-eigendom; b) Anterieure overeenkomsten die gesloten zijn met eigenaren van gronden binnen het exploitatiegebied; c) Een overzicht van reeds gerealiseerde bestemmingen (functie, m2, en bijdrage) binnen het exploitatieplangebied. d) Taxatierapport DHV van 2009. e) Steenhuijs vermeldt in bijlage 12 te hebben gebruikt: informatie uit bouwdossiers; informatie uit erfpachtdossiers. Deze stukken ontbreken. f) Bij bijlage 9: Onderliggende taxaties ter onderbouwing van de grondprijzen. Die bijlage staat nu in fors contrast met bijlage 12, Taxatie inbrengwaarden, die er toch van worden afgeleid. (…)”, P. 2 Rapport.

8

Antwoord gemeente Adressant vraagt om het alsnog toesturen van de anterieure overeenkomsten, een overzicht van de reeds gerealiseerde bestemmingen, de inbrengwaarde van diverse kavels, het taxatierapport van DHV uit 2009, de bouwdossiers en erfpachtdossiers die ten grondslag liggen aan de taxatie en de onderliggende taxaties ter onderbouwing van de grondprijzen. Over het algemeen geldt dat een stuk ter inzage moet worden gelegd als dat redelijkerwijs nodig is voor de beoordeling van het ontwerp, zoals bedoeld in artikel 3:11 eerste lid van de Algemene wet bestuursrecht. Bij de ter inzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan hebben wij deze stukken fysiek en ook digitaal ter beschikking gesteld. Welke stukken dat zijn blijkt uit het raadplegen van ruimtelijkeplannen.nl. Ten aanzien van de Inbrengwaarden van afzonderlijke kavels in gemeente-eigendom als genoemd onder a. van de zienswijze delen wij mee dat deze informatie is te herleiden uit de gegevens die openbaar zijn. Zo is deze informatie mede te ontlenen aan de hand van de rapportage raming inbrengwaarde die als bijlage 12 bij de Herziening is opgenomen. Ten aanzien van de anterieure overeenkomsten als genoemd onder b. van de zienswijze geven wij aan dat deze geen onderdeel vormen van het exploitatieplan, en dat er geen verplichting bestaat om deze mede ter inzage te leggen bij het ontwerp exploitatieplan.

Ten aanzien van het overzicht van reeds gerealiseerde bestemmingen (functie, m², en bijdrage) binnen het exploitatieplangebied, als genoemd onder c van de zienswijze merken we op dat onduidelijk is wat adressant verstaat onder gerealiseerde bestemmingen. Voorzover adressant doelt op een overzicht van de ontwikkelingen op de kavels waarvoor vergunningen zijn verleend op basis van het bestemmingsplan 2009, de partiële herzieningen en de Waboafwijkingen daarna, geven wij aan dat dit informatie is die niet nodig is voor de beoordeling van het ontwerp exploitatieplan en de beoordeling van de exploitatiebijdrage van de grondeigenaar. Ten aanzien van het Taxatierapport DHV van 2009 als genoemd onder d. van de zienswijze zij opgemerkt dat wij deze rapportage in de procedure rond de oorspronkelijke 5e herziening van het onderhavige exploitatieplan hebben toegestuurd aan adressant. Ten aanzien van de informatie uit bouwdossiers en de informatie uit erfpachtdossiers als genoemd in onder e. van de zienswijze delen wij mede dat de onderliggende dossiers door de taxateurs van de inbrengwaarde zijn geraadpleegd voor de onderbouwing van het taxatierapport als opgenomen in bijlage 12 van de Herziening. Daarmee is het verwerkt in de raming.

Op navraag van de gemeente heeft de taxateur laten weten dat de bronnen waarop de taxateur zich heeft gebaseerd, zijn vermeld en dat het, volgens de toepasselijke taxatiestandaarden en reglementen, niet noodzakelijk is om alle brondocumenten bij het taxatierapport te voegen. De informatie uit erfpachtdossiers voor de taxatie beschikbaar is via het digitaal erfpachtsysteem van de gemeente Amsterdam, en de informatie uit de bouwdossiers voor taxatie beschikbaar is op te vragen bij het bouwarchief van de gemeente Amsterdam, De informatie van dergelijke onderliggende dossiers is redelijkerwijs niet nodig ter beoordeling van het ontwerp exploitatieplan. Ten aanzien van de onderliggende taxaties ter onderbouwing van de grondprijzen als genoemd onder f. van de zienswijze, merken we op dat de raming van de grondprijzen voor de sector met voorliggend exploitatieplan voldoende is onderbouwd. In bijlage 9 van de 9

Herziening getiteld “Grondprijzen 5 Herziening Exploitatieplan Buiksloterham reparatie” zijn de grondprijzen en de verschillende bestemmingen opgenomen en worden deze toegelicht. In deze bijlage wordt verwezen naar de website van de gemeente waar het grondprijsbeleid van de gemeente Amsterdam is opgenomen. Deze website is openbaar toegankelijk. Adressant heeft kennis kunnen nemen van de wijze waarop de grondprijzen tot stand zijn gekomen. De overige stukken waar adressant om vraagt maken ons inziens geen onderdeel uit van het ontwerpexploitatieplan. Het is daarom niet nodig dat deze stukken conform artikel 3:11 van de Algemene wet bestuursrecht ter inzage worden gelegd.

Conclusie: De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van de Herziening.

I.3 Verschillen tussen de herzieningen: overzicht Adressant stelt dat over de periode 2009-2022 het exploitatieplan niet jaarlijks is herzien en dat jaarlijks de kostenposten veranderen en dat de opzet van de kosten veranderen, zo ook dynamische aspecten in de berekeningen veranderen, mede als gevolg van BBV. In Tabel 2 geeft adressant een overzicht van de verschillen. In de zienswijze stelt adressant op pagina 3 van het rapport: “(…) In de 5e herziening van 2017 zijn de kosten van sloop en bodemsanering geschrapt. Dat impliceert dat iedere eigenaar deze kosten voor eigen rekening moet nemen en niet ten laste van het exploitatieplan kan brengen. Dat verlaagt in de 5e herziening de kosten met 35 miljoen. Daartegenover staat een stijging van de rentekosten van 58 miljoen als gevolg van een geheel andere berekening van rente en kostenontwikkeling gedurende een langere exploitatieperiode dan eerder was aangenomen. De looptijd was aanvankelijk 10 jaar in 2009 en is met de 5e herziening verlengd naar 21 jaar, tot en met 2030. Die looptijdverlening is ook in het ontwerp-exploitatieplan aangehouden (…)” .p. 3, 4 Rapport

Antwoord gemeente De zienswijze geeft een beschrijving van de herzieningen over de periode van 2009-2022. Deze beschrijving wordt voor kennisgeving aangenomen. Hierbij merken wij op dat adressant het voorliggende ontwerp vergelijkt met de 5e herziening, terwijl momenteel de 4e herziening van het exploitatieplan uit 2015 geldend is. De 5e herziening waar adressant naar verwijst is bij uitspraak van de Afdeling van 13 maart 2019, met nummer 201801752/1/R1, ECLI:NL:RVS:2019:827, vernietigd, met tot gevolg dat de 4e herziening van het exploitatieplan herleeft en momenteel het geldende exploitatieplan is.

Conclusie: Een vergelijking met het besluit tot vaststelling van de oorspronkelijke 5e herziening van het onderhavige exploitatieplan gaat niet op omdat dit besluit vernietigd is.

10

I.4 “(…) Excessief kostenverschil ontwerp-exploitatieplan en 4e herziening Meest opvallend in het ontwerp-exploitatieplan is de toename van de totale kosten, meer dan een verdubbeling (zie tabel 2 voor het verschil tussen de 4e herziening en ontwerpexploitatieplan). De totale kosten zijn opgelopen van € 344,3 miljoen in 2015 naar € 985,9 miljoen in 2022, een toename van € 641,6 miljoen (indexcijfer 286,3). Die forse stijging is uiteraard ook te zien in de bruto kosten per gewogen m2 BVO (tabel 3) voor het kostenverhaal. In de 4e herziening van 2015 zijn die kosten per gewogen eenheid €426 per m2 BVO, in het ontwerp-exploitatieplan € 1.152,76 per m2 (indexcijfer 270,2). (…) Die forse stijging van totale kosten is vooral terug te vinden bij de posten (tabel 2): a) Inbrengwaarden van grond en opstallen met een toename van circa € 553,5 miljoen ten opzichte van de 4e herziening uit 2015. De inbrengwaarde van grond en opstallen heeft een aandeel van 86% in de toename van de totale kosten. b) Bodemsanering & grondwerk met een toename van circa € 87,6 miljoen vergeleken met de 4e herziening. Daar staat wel een rijkssubsidie van € 15 miljoen voor bodemsanering op gemeentelijke (erfpacht) kavels tegenover. (…)”, p. 4 Rapport. Bij deze zienswijze heeft adressant in tabel 3 het bruto kostenverhaal in het exploitatieplan Buiksloterham over de periode 2009-2022 aangegeven.

In de tabel wordt het maximaal m² bvo in het plan, de gewogen eenheden voor verhaal, het totaal aan te verhalen kosten en het bruto bedrag te verhalen kosten per gewogen m² bvo aangegeven, ten opzichte van de jaren 2009, 2014, 2015, 2017 en 2022.

Antwoord gemeente De zienswijze geeft een beschrijving van de toename van de kosten in vergelijking met de 4e herziening. Deze beschrijving wordt voor kennisgeving aangenomen.

Conclusie: De zienswijze wordt voor kennisgeving aangenomen.

I.5 “(…) Kostenstijgingen ontwerp-exploitatieplan in het Iicht van algemene kostenontwikkeling De kostenstijgingen die in het ontwerp-exploitatieplan naar voren komen kunnen als bijzonder (te) excessief worden getypeerd in vergelijking met de ontwikkeling van bouwkosten, inflatie en zelfs die van de woningprijzen in de periode 2015-2022 (ontwerp-exploitatieplan ten opzichte van 4e herziening, tabel 4) (…)”p. 4, 5 Rapport.

11

Bij deze zienswijze heeft adressant in tabel 4 de stijging gemeentelijk kostenverhaal Buiksloterham en ontwikkeling bouwkosten opgenomen. In deze tabel zijn ten opzichte van 2015 de toename van de kosten als index aangegeven ten opzichte van 2015.

Antwoord gemeente De kostenstijgingen in het ontwerpexploitatieplan zijn voor het grootste deel te verklaren uit het feit dat de opnieuw getaxeerde bedragen voor de inbrengwaarde hoger uitvallen. Wat de in tabel 4 bedoelde ‘Overige kosten exploitatieplan’ betreft kan worden opgemerkt dat een deel van de stijging bijvoorbeeld wordt veroorzaakt door het (weer) opnemen van saneringskosten. Daaraan kan worden toegevoegd dat naar aanleiding van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is geoordeeld dat sloopkosten moeten worden meegenomen en daarmee ook saneringskosten en dat de inbrengwaarde in voorliggend exploitatieplan zijn geactualiseerd (conform r.o. 7.2 en 7.3 van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak). Conclusie De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van de Herziening

I.6 “(…) Ook excessieve stijgingen bij andere kostenposten in ontwerp-exploitatieplan De meeste overige kostenposten vertonen ook kostenstijgingen van miljoenen euro's. En ook die zijn meestal als (te) excessief te typeren ten opzichte van de bouw-kostenontwikkeling en zelfs de woningprijsontwikkeling. De sloopkosten kennen een stijging van € 9,3 miljoen. Sloopkosten worden evenwel verrekend bij de netto bijdrage aan het kostenverhaal en betreft, maar zijn (ten onrechte) aan het maximum van het exploitatieplan gebonden. De kosten van voorzieningen binnen het plangebied stijgen met € 16,3 miljoen, de kosten buiten het plangebied dalen evenwel met € 6,3 miljoen. De kosten voor rente en plankosten nemen toe met elk € 9,5 miljoen. Bij de post Tijdelijke exploitatie worden geen kosten meer opgevoerd, waardoor er een meevaller is van € 1,5 miljoen (…)” P. 5 Rapport

Antwoord gemeente Adressant geeft een beschrijving van de stijging van de kostenposten in het ontwerp exploitatieplan. Deze beschrijving wordt voor kennisgeving aangenomen. Uit de zienswijze blijkt niet waarom deze stijging (te) ‘excessief’ zou zijn. Bij de beantwoording van zienswijze I.5 hierboven, is aangegeven hoe de kostenposten zijn onderbouwd. In aanvulling daarop geven wij hierbij aan dat, voor zover adressant in de zienswijze stelt dat de sloopkosten ten onrechte aan het maximum zijn verbonden, artikel 6.19, aanhef en sub b, van de Wro bepaalt dat de aanvrager deze kosten in aftrek krijgt tot maximaal het bedrag dat daarvoor in het exploitatieplan is geraamd. Dat de aftrek gaat tot aan het maximum van het geraamde bedrag is dus niet onterecht. 12

Ten aanzien van de opmerking van adressant dat de kosten van voorzieningen binnen het plangebied stijgen met € 16,3 miljoen en de kosten buiten het plangebied dalen met € 6,3 miljoen, merken we hier op dat dit met name betrekking heeft op de verbreding van de Klaprozenweg als voorziening buiten het plangebied. De oorzaak van de lagere toe te rekenen kosten is tweeledig. Ten eerste zijn de toerekenpercentages geactualiseerd op basis van een onderzoek van Verkeer en Openbare Ruimte (V&OR) van de gemeente Amsterdam. Bij de 4e herziening was het toerekenpercentage 34%. Bij de 5e herziening reparatie is dit percentage bepaald op 21%. Daarnaast waren de totale kosten van de verbreding Klaprozenweg in 2015 ingeschat op basis van een globale kostenraming en waren de werkzaamheden nog niet afgerond. Bij de 5 e herziening reparatie zijn de werkzaamheden inmiddels volledig afgerond en zijn de bedragen opgenomen als boekwaarde. De daadwerkelijke kosten blijken lager te zijn dan de inschatting in 2015. Ten aanzien van de opmerking van adressant dat geen kosten meer worden opgevoerd bij de post Tijdelijke exploitatie verwijzen we naar hetgeen hierover in paragraaf 3.4.4.5 Tijdelijk beheer (art. 6.2.4 k Bro) van het exploitatieplan is opgenomen.

Conclusie: De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van de Herziening

I.7 “(…) Fout in de gemeentelijke kostenopgave ontwerp-exploitatieplan De kosten per afzonderlijk kostenpost in het ontwerp-exploitatieplan (hier opgenomen in tabel 2 rechter kolom) zijn bij elkaar genomen (exclusief Inbrengwaarde grond en opstallen, en sloopkosten) €217,9 miljoen, terwijl het subtotaal ervoor, beiden volgens het ontwerpexploitatieplan, uitkomt op €181,7 miljoen. Ergens heeft de gemeente dus (ten onrechte) een fout gemaakt waardoor dit verschil van €35 miljoen in subtotaal ontstaat. Het betreft de gemeentelijk gegevens uit de tabel in paragraaf 4.2 `Raming van de andere kosten' in de Reparatie 5e herziening (blz. 44). Waar het verschil door komt wordt niet duidelijk, doch dient bij de vaststelling van het ontwerpexploitatieplan te worden gemotiveerd en aangepast (…)” p. 5 Rapport

Antwoord gemeente Bij het narekenen heeft adressant mogelijk ‘het minnetje’ bij de rentecomponent niet meegenomen. De rente over de boekwaarde is immers minus € 18,1 mln op prijspeil 1-1-2022 waardoor de kosten uitkomen op € 181,7 mln. Conclusie De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van de Herziening 13

I.8 Inbrengwaarden grond en opstallen Onder de kop Inbrengwaarde grond en opstallen geeft adressant aan dat het belang van de eigenaren is om inzicht te hebben op de wijze waarop de inbrengwaarde wordt bepaald en jaarlijks wordt aangepast. Een grote variatie in inbrengwaarde per eenheid is verkeerd omdat deze inbrengwaarde een relatie moet hebben met de potentiële opbrengst van het eigendom, die weer direct gerelateerd is aan het aantal eenheden. Adressant wijst erop dat de inbrengwaarde van grond en opstallen zijn gestegen met € 553,5 miljoen. De totale kosten inclusief inbrengwaarden van grond en opstallen zijn volgens adressant opgenomen van € 344,3 miljoen naar € 985,9 miljoen, een toename van € 641,6 miljoen. De inbrengwaarde van grond en opstallen heeft daarmee volgens adressant een aandeel van 86% in de toename van de kosten. Vervolgens stelt adressant: “(…) In het ontwerp-exploitatieplan (blz. 5, 6, 22 en 23) wordt wel beschreven dat een nieuwe methode voor de bepaling van de inbrengwaarde wordt gehanteerd, maar wordt (ten onrechte) niet ingegaan op de enorme excessieve stijging van de inbrengwaarde ten opzichte van de 4e herziening en de redenen ervoor. Dit dient bij de vaststelling van het ontwerp-exploitatieplan te worden gemotiveerd en aangepast (…)” , P. 6 Rapport

Taxateur Steenhuijs geeft de volgende reactie op de zienswijze: “(…) In paragraaf 5.3 van het taxatierapport is het onderwerp excessieve verwervingskosten als volgt toegelicht: “De hiervoor geraamde inbrengwaarde van € 801,3 miljoen is niet gelijk aan de complexwaarde. In de eerste plaats dient gecorrigeerd te worden voor gerealiseerde en nog te realiseren sloopkosten. Vervolgens dient bezien te worden of sprake is van excessieve verwervingskosten. In situaties waarbij, naast onbebouwde grond, sprake is van bebouwde grond kan het zo zijn dat de gebruikswaarde, de waarde uitgaande van voortzetting van de huidige bestemming, hoger is dan de complexwaarde die uitgaat van realisatie van de nieuwe bestemming. Als een perceel alleen voor een hoger bedrag dan de complexwaarde kan worden verworven (bijvoorbeeld omdat er een gebruiker uitgeplaatst moet worden of omdat de gebruikswaarde van een gebouw de complexwaarde overstijgt) dan levert die verwerving excessieve verwervingskosten op. Het gaat dus om de verwervingskosten van een perceel/opstal dat zijn hoogste waarde ontleent aan de huidige bestemming en waarbij deze waarde en/of schadeloosstelling de complexwaarde overstijgt. Om de complexwaarde te bepalen moet het residu worden bepaald. Om het residu te bepalen worden van alle opbrengsten de kosten afgetrokken met uitzondering van de kosten van grondverwerving.

Het residu dat ontstaat, is als budget beschikbaar voor grondverwerving. De verwerving van alle gronden moet uit het residu van de grondexploitatie opgebracht worden. Binnen het residu is de gebruikswaarde van de bebouwde gronden ‘een vast gegeven’. De grondeigenaar heeft vanuit het onteigeningsrecht nu eenmaal recht op de hoogste waarde van de gebruikswaarde en de complexwaarde. Omdat de gebruikswaarde een ‘vast gegeven is’ en het residu ook vaststaat, drukken de excessieve verwervingskosten het residu van het gehele complex. De werkelijke waarde van de onbebouwde gronden is als het ware een variabele die wordt beïnvloed door 14

de hoogte van de gebruikswaarde. Voor een nadere toelichting op de excessieve verwervingskosten verwijst taxateur kortheidshalve naar paragraaf 13.2 van de publicatie “Werken met de inbrengwaarde uit de Wro in relatie tot het exploitatieplan” d.d. 24 februari 2014 van J.W. Santing.”. De berekening van de residuele grondwaarde is opgenomen in bijlage C van het taxatierapport. Deze berekening resulteert in een residuele grondwaarde van € 744.013.233. De residuele grondwaarde is vervolgens op perceelniveau vergeleken met de geschatte gebruikswaarde. In die gevallen waarin de gebruikswaarde de complexwaarde overtreft is sprake van excessieve verwervingskosten. Deze excessieve verwervingskosten drukken op de complexwaarde. De voor excessieve verwervingskosten gecorrigeerde complexwaarde is door middel van een iteratief zoekproces (doelzoeken) bepaald. Uit deze berekening volgt dat het verschil tussen de complexwaarde en de hogere gebruikswaarde in totaal € 90.036.500 bedraagt waardoor de complexwaarde kan worden bepaald op € 744.013.233 -/- € 90.036.500 =) € 683.976.732. Deze bedragen sluiten aan bij het waarderingsoverzicht zoals opgenomen in bijlage D van het taxatierapport. Taxateurs hebben geen vergelijking gemaakt met eerdere inbrengwaardetaxaties.

De reden waarom taxateurs rekening hebben gehouden met excessieve verwervingskosten is in het taxatierapport en hiervoor uiteengezet. (…)”, pagina’s 1 en 2, Reactie Steenhuijs.

Antwoord gemeente Met de reactie van taxateur Steenhuijs is de zienswijze genoegzaam beantwoord. Er is dan ook geen reden om de stijging van de inbrengwaarde ten opzichte van de 4e herziening extra te motiveren, zoals adressant beweert in de zienswijze.

Conclusie: De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van de Herziening.

I.9 Nieuwe waarderingsmethode voor inbrengwaarde Adressant geeft aan dat de excessieve toename van de inbrengwaarde verband houdt met een verandering in waarderingsmethode en een actualisering van de taxatie van gronden en opstallen die dateerde van 2009. In Tabel 5 op pagina 6 van het Rapport is een weergave opgenomen van de ontwikkeling inbrengwaarde in exploitatieplannen Buiksloterham, exclusief sloopkosten van 2009-2022. Adressant stelt dat het oorspronkelijke exploitatieplan 2009 en de herzieningen in 2014 en 2015 een taxatie van de inbrengwaarde hebben op basis van de gebruikswaarde. Bij de herzieningen is die geïndexeerd. Adressant stelt dat bij het ontwerp exploitatieplan een enorme sprong in inbrengwaarde heeft van bijna 340% van die in 2005. Hiervoor wordt verwezen naar tabellen 2 en 5 van het Rapport. Voorts staat op pagina 7 van het Rapport: “( …) In het ontwerp-exploitatieplan is een geheel nieuwe raming/taxatie van de inbrengwaarde op peildatum 1-1-2022 gemaakt voor het hele bestemmingsplangebied door Steenhuijs. De rapportage daarover is (ten onrechte) onvoldoende transparant door het ontbreken van een overzicht per kavel zoals deze in bijlage 4 zijn weergegeven en in andere

15

overzichten wordt gehanteerd. Ook een inhoudsopgave van de ruim 800 pagina's bijlagen ontbreekt. Hierdoor is deze rapportage een moeilijk te doorgronden zoekplaatje. Van een deugdelijke motivering en of zorgvuldige voorbereiding is daarmee geen sprake. (…)“, P. 7 Rapport

De reactie van taxateur Steenhuijs op deze zienswijze is: “(…) Aan taxateurs is verzocht om de inbrengwaarde van alle percelen in het plangebied van het exploitatieplan te schatten. Daartoe hebben taxateurs van alle percelen in het plangebied de gebruikswaarde en de complexwaarde bepaald. De objectanalyse en de taxatieberekening van de gebruikswaarde van de afzonderlijke percelen, dan wel het samenstel van percelen dat als één economische eenheid wordt beschouwd, is opgenomen in bijlage B van het taxatierapport. De residuele grondwaardeberekening is opgenomen in bijlage C van het taxatierapport. De inbrengwaarde per kadastraal perceel is opgenomen in bijlage D van het taxatierapport. Omwille van de leesbaarheid zal aan bijlage B een inhoudsopgave met adressen worden toegevoegd. Aan bijlage D worden adressen toegevoegd. (…)” p. 2, Reactie Steenhuijs

Antwoord gemeente De taxateur heeft in zijn reactie de opbouw van de taxatie toegelicht. Het taxatierapport wordt in bijlage B aangevuld met een inhoudsopgave met adressen en in bijlage D met adressen. De zienswijze beschrijft verder dat de inbrengwaarden zijn gestegen. Deze stijging is het gevolg van een nieuwe taxatie en is marktconform. Dat dit een toename van de inbrengwaarde van bijna 340% betekent zoals adressant heeft aangegeven, is het gevolg van de hertaxatie. De constatering van adressant wordt voor kennisgeving aangenomen.

Conclusie De zienswijze is gedeeltelijk gegrond. Naar aanleiding van de zienswijze wordt het taxatierapport aangevuld met een inhoudsopgave en met adressen.

I.10 “(….) Onduidelijkheid over kaveloppervlak Een verklaring voor het grote verschil kan liggen in grote verschillen in het grondoppervlak. De kavels in het oorspronkelijke omvatten 49,8 ha, exclusief waterkavels. De raming van Steenhuijs komt op 64,5 ha. (…) Omdat het kaveloverzicht ontbreekt, is dit verschil niet te duiden, maar blijkbaar hanteert Steenhuijs andere grenzen. Het effect ervan op de inbrengwaarde ligt in de orde van € 150 miljoen. Ook hier geldt dat van een zorgvuldige voorbereiding en of deugdelijke motivering geen sprake is. (….)”, p. 7 Rapport.

16

De reactie van taxateur Steenhuijs op de zienswijze is: “(…) Taxateurs hebben van alle percelen die zijn gelegen binnen de grenzen van het exploitatieplan de inbrengwaarde bepaald. De totale oppervlakte van deze percelen bedraagt 799.609 m2. Hiervan is 153.815 m2 aangemerkt als te handhaven infrastructuur. Het netto exploitatiegebied is gelijk aan het verschil tussen beide oppervlakten, derhalve 645.794 m2. Bij het bepalen van de residuele grondwaarde, waarop de complexwaarde is gebaseerd, hebben taxateurs voor wat betreft de opbrengsten van de grondexploitatie de systematiek van het exploitatieplan gevolgd. Hierin zijn de opbrengsten van de nieuw te realiseren functies op basis van het metrage bruto vloeroppervlak bepaald en niet per m2 uitgeefbare kavels. (…) , p. 2, Reactie Steenhuijs

Antwoord gemeente De taxateur Steenhuijs geeft als reactie op deze zienswijze een nadere toelichting op welke wijze de inbrengwaarden zijn getaxeerd. Adressant refereert ten onrechte naar 49,8 ha. Dit is het oppervlak van alle kavels exclusief de waterkavels. Het oppervlak van de openbare ruimte, welke ook onderdeel is van de taxatie inbrengwaarde, laat adressant ten onrechte achterwege. In de taxatie inbrengwaarde 2009 (en 2015) is uitgegaan van een oppervlakte van 615.073 m². In het taxatierapport, dat als bijlage 12 was bijgevoegd bij het ontwerp exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie is uitgegaan van een oppervlakte 645.794 m². Het verschil in oppervlakte als opgenomen in de taxatie-inbrengwaarde 2009 (en 2015) wordt veroorzaakt door het aantal percelen die ten onrechte in het taxatierapport is opgenomen (waaronder de directeurswoning, zie hiervoor ook het antwoord onder zienswijze nr. I.13). Het taxatierapport als opgenomen in bijlage 12 van voorliggende herziening van het exploitatieplan en de oppervlakte van het exploitatiegebied zijn op dit punt gecorrigeerd.

Conclusie De zienswijze is ongegrond. De zienswijze is echter wel aanleiding de oppervlakte in het taxatierapport en de oppervlakte van het exploitatiegebied aan te passen. Voor het overige leidt de zienswijze niet tot aanpassing van de Herziening.

I.11 “(…) Taxatie gaat van gebruikswaarde naar complexwaarde De taxatie in het ontwerp-exploitatieplan springt over van gebruikswaarde naar complexwaarde, die wordt ontleend aan het residu van geraamde opbrengsten en geraamde overige kosten. Deze complexwaarde werkt sterk egaliserend: vooral de gronden met een lage gebruikswaarde worden hierdoor opgewaardeerd. Ook de sprong van 49,8 ha naar 64,5 ha. telt zwaar aan. Kavels met een gebruikswaarde hoger dan de complexwaarde worden echter (ten onrechte) afwijkend behandeld: dan is de inbrengwaarde gelijk aan de

17

gebruikswaarde, het verschil wordt gedefinieerd als excessieve verwervingskosten. Deze methode werkt daarom vooral in het nadeel van een middenmoot van kavels, waar gebruikswaarde en complexwaarde in dezelfde orde van grootte liggen. Opvallend is ook dat dit in het nadeel werkt van de particuliere kavels: het aandeel van deze kavels daalt met 25% ten opzichte van de voorgaande versies van het exploitatieplan. Ook hier ligt een deel van de verklaring mogelijk in het grondoppervlak, want enkele kavels blijken kleiner dan in het oorspronkelijke exploitatieplan. Dat geldt voor kavel 68a, inmiddels eigendom van de gemeente, en voor kavel 49, dat is verkleind als gevolg van een rechtelijke uitspraak.4 [nt. 4: De verlaging van het oppervlak bij kavel 49 is het gevolg van een rechterlijke uitspraak, bij 68a ontbreekt enige motivatie] Dit verschil, ongeveer 12.000 m2 van de 98.000 m2 particuliere kavels, heeft echter een geringer effect dan de sprong van gebruikswaarde naar complexwaarde. Op basis van de gebruikswaarde zou het aandeel particulier in de inbrengwaarde 22% zijn, terwijI het op basis van de complexwaarde 13% is. TerwijI de complexwaarde voor iedere m2 kavel gelijk is, blijkt de gebruikswaarde van particuliere kavels met ruim € 900 per m2, zo'n 80% hoger te liggen dan die van de gemeentelijke kavels (€ 520 per m2).

Bij de kavels is nog sprake van de eerder genoemde discrepantie van ongeveer 150.000 m2 in kaveloppervlak. (…) “, P. 7,8 Rapport. De indieners van de zienswijze onderbouwen hun zienswijze nader met Tabel 6, waarin de taxatie van Steenhuijs is gesplitst in particulier en gemeentelijk eigendom.

De reactie van taxateur Steenhuijs naar aanleiding van deze zienswijze is: “(….) Uit de systematiek van het onteigeningsrecht volgt dat de werkelijke waarde ex artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet gelijk aan de complexwaarde of de hogere gebruikswaarde van het perceel. De door reclamant gepresenteerde vergelijkingen tussen particuliere versus gemeentelijke kavels enerzijds en gebruikswaarde versus complexwaarde doen aan de toepassing van deze systematiek niets af. Ten aanzien van de oppervlakten van het exploitatieplangebied wordt verwezen naar hetgeen hiervoor door taxateurs is overwogen. (…) “, p. 2,3 Reactie Steenhuijs.

Antwoord gemeente Adressant beweert dat de wijze van berekening van de waarde van de kavels met name voor de particuliere kavels nadelig uitpakken. In de zienswijze wordt aangevoerd dat enkele kavels kleiner blijken dan in het oorspronkelijke exploitatieplan. Daarvoor verwijst adressant naar kavel 68a dat in middels in eigendom van de gemeente zou zijn en kavel 49 dat als gevolg van een rechterlijke uitspraak is verkleind. Blijkens de reactie van de taxateur Steenhuijs is voor de taxatie een plausibele wijze van waardering gehanteerd. Er is geen reden om te twijfelen aan deze methodiek.

18

Ten aanzien van gestelde dat enkele kavels die kleiner blijken te zijn, merken wij op dat wij naar aanleiding van deze zienswijze, nogmaals de oppervlakte gecontroleerd hebben. De opmerking van adressant hierover kunnen wij niet plaatsen en wij komen tot de conclusie dat de kaveloppervlaktes gelijk zijn gebleven. Conclusie De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van de Herziening.

I.12 “(…) Afwijkende bedragen In de rapportage van Steenhuijs beloopt de post excessief € 90 miljoen in de post inbrengwaarde van € 774 miljoen. Die excessieve kosten hebben betrekking op een aantal kavels waarvan van de gebruikswaarde hoger is dan de complexwaarde. De complexwaarde bedraagt € 683 miljoen. Daarnaast wordt € 27 miljoen geraamd aan sloopkosten. Deze bedragen wijken (ten onrechte) af van die in de exploitatieopzet van het ontwerpexploitatieplan: daar is sprake van € 30 miljoen sloopkosten en € 764 miljoen inbrengwaarde (inclusief de excessieve verwerving) (blz.44)(…)”, p. 8 Rapport Taxateur Steenhuijs reageert op deze zienswijze als volgt: “(…) Voor wat betreft de sloopkosten wijzen taxateurs op het volgende. In paragraaf 5.3 hebben taxateurs toegelicht dat voor het bepalen van de complexwaarde gebruik gemaakt van de residuele grondwaardemethode. Hierbij is uitgegaan van de fictie dat de grondexploitatie start op de waardepeildatum. Taxateurs menen dat deze benadering het meest recht doet aan de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 16 maart 2018 inzake Barneveld (ECLI:NL:RVS:2018:903) waarin is bepaald dat bij het bepalen van de inbrengwaarde moet worden uitgegaan van een taxatiebenadering in plaats van een kostenbenadering.

Ingeval taxateur de complexwaarde (mede) op basis van de reeds gerealiseerde kosten en opbrengsten van de thans lopende grondexploitatie zou hebben bepaald heeft de berekening het karakter van een kostenbenadering. Bij het bepalen van de kosten van de grondexploitatie is deels uitgegaan van de reeds gerealiseerde kosten en deels van de geraamde kosten. Taxateur ziet zich hiertoe genoodzaakt omdat er geen andere of betere methode is om deze kosten te ramen. De gerealiseerde kosten zijn met behulp van de kostenindex voor grond-, weg- en waterbouw van het CBS geïndexeerd naar de waardepeildatum. Voor de nog te realiseren kosten is aansluiting gezocht bij de kostenraming volgens het exploitatieplan. Deze benaderingswijze kan voor wat betreft de kosten van de grondexploitatie leiden tot enige discrepantie ten opzichte van de in het exploitatieplan opgenomen historische kosten en opbrengsten. Met het vorenstaande zijn de afwijkende sloopkosten in inbrengwaardetaxatie ten opzichte van het ontwerpexploitatieplan verklaard. De door Adressanten genoemde inbrengwaarde van € 764 miljoen herkennen wij niet. Dit bedrag volgt niet uit de inbrengwaardetaxatie en ook niet uit het ontwerpexploitatieplan. (…)”, Reactie Steenhuijs, p. 3,4

19

Antwoord gemeente Taxateur Steenhuijs geeft als reactie op de zienswijze een nadere toelichting over de totstandkoming van de bedragen die deels op ramingen zijn gebaseerd en deels op gerealiseerde kosten die zijn geïndexeerd. De reactie van Steenhuijs geeft genoegzaam aan hoe het verschil tussen de bedragen als aangevoerd door de indieners van de zienswijze kunnen worden verklaard. Net als taxateur Steenhuijs herkent de gemeente de door adressant genoemde inbrengwaarde van € 764 miljoen niet. Conclusie De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van de Herziening.

I.13 “(…) Deel kavels wordt niet herontwikkeld, kosten wel in rekening gebracht De rapportage van Steenhuijs omvat ook de Asterdwarsweg 10 en de directeurswoning bij Distelweg 64, terwijl het ontwerp-exploitatieplan vermeldt dat deze objecten erbuiten vallen. Het betreft zo'n 750 m2 en een inbrengwaarde van € 0,9 miljoen. (….) Ook Papaverhoek 1-3 (monumentale school) is opgenomen in de taxatie van Steenhuijs, met een inbrengwaarde van € 4,4 miljoen, waarvan € 3,3 miljoen excessief (…) “, p. 8,9 Rapport.

De reactie van taxateur Steenhuijs naar aanleiding van deze zienswijze is: “(…) Van de gemeente Amsterdam hebben taxateurs inmiddels vernomen dat dit object buiten de taxatie dient te blijven. Dit zal in de hertaxatie ten behoeve van het definitieve exploitatieplan worden verwerkt. (…)”, Reactie Steenhuijs, p. 4.

Antwoord gemeente Uit de reactie van de taxateur op deze zienswijze blijkt dat de taxatie op dit punt wordt aangepast. De reactie van de taxateur moet op dit punt worden gelezen als dat onder ‘dit object’ zowel de percelen Asterdwarsweg 10, de directeurswoning bij Distelweg 64, alsmede de monumentale school aan de Papaverhoek 1-3 zijn begrepen. In het exploitatieplan is in paragraaf 1.10 opgenomen dat betreft de Asterdwarsweg 10, Distelweg 64 en Stella Maris aan de Klaprozenweg 71 niet worden meegenomen. Over de school aan de Papaverweg 1 tot 3 staat in de toelichting hierover opgenomen dat deze wel wordt meegenomen in het exploitatieplan omdat deze abusievelijk als aangewezen bouwplan over het hoofd was gezien. Laatst genoemd perceel wordt om die reden wel meegenomen in het exploitatieplan. De taxatie is op dit alles aangepast. Conclusie De zienswijze is gegrond. Naar aanleiding van de zienswijze is de taxatie aangepast in de zin dat de objecten Asterdwarsweg 10, Distelweg 64 en Klaprozenweg 71 zijn verwijderd uit de taxatie.

20

I.14 “(…) Tekst ontwerp exploitatieplan (…) De taxatie van de inbrengwaarde is verricht met de aanname van een volledige grondverwerving van het plangebied door de gemeente, terwijI bij het faciliterend grondbeleid het voor bepaalde plandelen zeer de vraag is of sprake zal zijn van herontwikkeling: die keuze is immers aan de eigenaar en mede aan de erfpachter.(…) Deze plandelen springen eruit bij de taxatie omdat de gebruikswaarde ver boven de complexwaarde ligt, waardoor er sprake zal zijn van excessieve verwervingskosten. De taxatie komt op een totaal van € 90 miljoen aan excessieve verwerving, die in mindering komt op de inbrengwaarde voor andere kavels (er wordt hier verevend). In vergelijking met alle kosten van het plan is dit een fors bedrag, dat (ten onrechte) verstopt blijft in de afslag op de berekening van de inbrengwaarde. Het betreft in elk geval een zestal nieuwere of meer historische complexen, waarvoor het niet reëel is om te veronderstellen dat ze de komende jaren voor 2030 worden herontwikkeld. Behoud en mogelijk herstel in de verre toekomst liggen meer voor de hand. Door die gronden en opstellen mee te nemen in het exploitatieplan worden ten onrechte hoge verwervingskosten te laste van andere eigenaren gebracht.

Alleen deze zes kavels leggen met 30.000 m2 al een beslag van € 57 miljoen op deze post excessief en van bijna € 90 miljoen op de inbrengwaarde in de taxatie van Steenhuijs. Drie van deze kavels zijn particulier, nr. 62a, 60 en 68b, en zijn goed voor 40% van de excessieve verwerving en ook bijna 40% van de particuliere inbrengwaarde. De verkleining van het aandeel van de particuliere inbrengwaarde met een kwart geeft daarom (overigens ten onrechte) nog een geflatteerd beeld: voor de overige particuliere kavels is het effect van de complexwaarde waardering nog nadeliger. (…) Door het ontbreken van een kaveloverzicht is het niet doenlijk om alle excessieve verwervingen (en ook mogelijk excessieve sloopkosten en bodemsaneringskosten) te beoordelen, maar het lijkt zeer waarschijnlijk dat het grootste deel van deze kavels buiten het exploitatieplan kunnen blijven, c.q. het exploitatieplan zodanig belasten dat sprake is van irreële uitkomsten. Ook bij eerdere herzieningen van het exploitatieplan ontbreekt een dergelijk kavel-overzicht (…) Daarmee kunnen ze ook uit de posten sloop en sanering worden geëlimineerd. Het wegvallen van deze posten verlaagt weliswaar de inbrengwaarde, maar deze kan per m2 hoger uitvallen, mede afhankelijk van het effect op de geraamde opbrengsten. (…)”, p. 9,10 Rapport.

Adressant heeft bij deze zienswijze in tabel 7 een overzicht gegeven van de zes kavels met de verwerkingskosten. Daarin staan in de eerste kolom de kavelnummers opgenomen waarna per kavel de oppervlakte van de grond, het bvo, de gebruikswaarde, de complexwaarde, de kolom excessief en tot slot het bouwjaar staat aangegeven.

21

De reactie van taxateur Steenhuijs naar aanleiding van de zienswijze is: “(…) Taxateurs wijzen erop dat het systeem van Afdeling 6.4 Wro ervan uitgaat dat bij het opstellen van de exploitatieopzet moet worden uitgegaan van de fictie dat de gemeente als enige exploitant optreedt in het exploitatiegebied (vgl. o.a. H11 van Handleiding exploitatieplan, SDU Uitgevers, 2010) Ten aanzien van de excessieve verwervingskosten wordt gewezen op hetgeen hiervoor reeds is overwogen. Ten aanzien van de begrenzing van het exploitatieplan en de percelen waarvan de inbrengwaarde moet worden bepaald verwijzen deskundigen naar het exploitatieplan. Het is niet aan taxateurs om te bepalen welke percelen wel of niet in de inbrengwaardetaxatie moeten worden betrokken. (…)” p. 4,5 Reactie Steenhuijs Antwoord gemeente In de reactie van de taxateur Steenhuijs op de zienswijze blijkt dat de Wet ruimtelijke ordening (Wro) uitgaat van de fictie dat de gemeente als enige exploitant de exploitatie voert. Daaraan kan worden toegevoegd dat het de exploitatie betreft van alle kavels die te kwalificeren zijn als aangewezen bouwplan. Eventuele onduidelijkheid over de vraag of bepaalde kavels daadwerkelijk zullen worden ontwikkeld is daarmee niet relevant voor het ramen en omslaan van de kosten. Alle kosten worden geraamd en omgeslagen over alle aangewezen bouwplannen.

Zoals bij een eerder onderdeel van de zienswijze van adressant is aangegeven (bij zienswijze I.9) heeft taxateur Steenhuijs het taxatierapport aangevuld met een inhoudsopgave en een adressenlijst. Conclusie De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van de Herziening.

I.15 “(…) Parameters niet gelijk De doorrekening van de totale taxatie naar inbrengwaarde is gebeurd met andere parameters dan in het ontwerp-exploitatieplan, waarbij het verschil in discontering heel groot is (tabel 8). Van een deugdelijke motivering en of zorgvuldige voorbereiding is daarmee geen sprake. Dit dient bij de vaststelling van het ontwerp-exploitatieplan te worden gemotiveerd en aangepast. (…) Hoe de inbrengwaarde met gebruik van deze parameters wordt berekend wordt in de rapportage van bijlage 12 ten onrechte niet duidelijk en is onnavolgbaar. Van een zorgvuldige voorbereiding en of deugdelijke motivering is daarmee geen sprake. Het grote effect van de discontering wordt wel duidelijk: de rentecomponent van de inbrengwaarde is € 675 miljoen op een inbrengwaarde van € 801 miljoen. Een lagere disconteringsvoet leidt tot hogere inbrengwaarden. (...)” , p. 10,11 Rapport. Adressant heeft bij deze zienswijze tabel 8 opgenomen waarin de parameters in het ontwerpexploitatieplan en taxatie inbrengwaarde is opgenomen. In deze tabel 8 zijn de opbrengsten, kosten en discontorente afgezet tegen het exploitatieplan (kolom 2) en de taxatie inbrengwaarde (kolom 3). 22

De reactie van taxateur Steenhuijs op deze zienswijze is: “(…) De inbrengwaarde is gelijk aan de werkelijke waarde ex artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet (of de onteigeningswaarde). Volgens artikel 40b lid 2 dient bij het bepalen van de werkelijke waarde te worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. Dit impliceert dat voor het bepalen van de werkelijke waarde moet worden uitgegaan van een marktconforme waarde. Anders dan een gemeentelijk grondbedrijf zullen partijen in het vrije commerciële verkeer een marktconforme vergoeding verlangen voor de inzet van eigen en vreemd vermogen. Ten behoeve van de residuele grondwaardeberekening hebben de disconteringsvoet bepaald op basis van een gemiddelde vermogenskostenvoet (weighted average cost of capital, afgekort WACC) van 6,5%. De verhouding eigen en vreemd vermogen is geschat op 40 / 60. De marktconforme vergoeding voor het eigen vermogen is geschat op 12,5% en de vergoeding voor het vreemd vermogen is geschat op 2,5%. De gemiddelde vermogenskostenvoet bedraagt daarmee (40% x 12,5% + 60% x 2,5% =) 6,5%. In de hogere vergoeding voor het eigen vermogen ligt een vergoeding voor winst en risico besloten. (…)”, p. 5 Reactie Steenhuijs

Antwoord gemeente De taxateur Steenhuijs heeft een nadere onderbouwing gegeven over de wijze hoe de bedragen en percentages in de taxatie zijn opgenomen. Conclusie De zienswijze is ongegrond. Naar aanleiding van deze zienswijze wordt in het taxatierapport een passage toegevoegd over de uitleg van parameters als aangegeven in de zienswijze.

I.16 “(…) Inbrengwaarde vast, opbrengsten stijgen Compensatie voor relatief veel gewogen eenheden (door hoge grondprijzen vrije sector) bij de berekening van het kostenverhaal is mogelijk als de waardestijging grondprijzen ook doorwerkt in de inbrengwaarde van grond en opstallen. Dat is door het gehanteerde nieuwe uitgangspunt (ten onrechte) niet het geval. De inbrengwaarde ligt vast per 1 januari 2022. Zo blijft de inbrengwaarde tot 2030 juist achter. In de berekening van 2022 naar 2030 (fasering) wordt dit achterblijven in het ontwerp-exploitatieplan berekend door de aanname van een jaarlijkse stijging van de opbrengsten van 2%. Daar staat een lagere rente over de netto bijdrage tegenover, bij betaling na 2022. (…)”, p. 11 Rapport

Antwoord gemeente Voor het bepalen van de inbrengwaarde wordt gekeken naar de toestand in 2009 en wordt deze waarde vervolgens getaxeerd naar huidig prijspeil. Omdat het exploitatieplan uitgaat van

23

de fictie dat de gemeente het gehele gebied verwerft is het logisch om de inbrengwaarde te faseren aan het begin van de looptijd. Vervolgens heeft de Afdeling bestuursrechtspraak in de uitspraak over de 5e herziening aangegeven dat de inbrengwaarde moet worden beschouwd als geraamde kosten in verband met de exploitatie van de gronden en dat, zolang een kostenpost het karakter heeft van een raming deze kan, en in voorkomend geval, moet worden herzien . Zie ABRvS 13 maart 2019, ECLI:NL:RVS:2019:827 r.o. 7.2. De Afdeling verwees daarbij naar haar uitspraak van 16 maart 2018, waarin zij overweegt dat inbrengwaarden geen statisch, maar een dynamisch karakter hebben en dat dit betekent dat de geraamde inbrengwaarden van gronden in voorkomend geval moeten worden herzien. Op basis hiervan is er voor gekozen de volledige inbrengwaarde in het ontwerp te faseren in 2022 en bij vaststelling in 2023. De inbrengwaarde wordt bij elke (structurele) herziening opnieuw bezien. Overeenkomstig rechtsoverwegingen 7.2 en 7.3 van voornoemde uitspraak, is de inbrengwaarde geactualiseerd. Dat is gedaan door middel van een hertaxatie van alle percelen. Overigens hebben de aanpassingen in de grondprijzen ook effect gehad op de inbrengwaarde aangezien onder andere de grondprijzen ook input zijn voor de complexwaardeberekening en de complexwaarde voor de meeste kavels als hoogste waarde geldt.

Conclusie De zienswijze is ongegrond. De zienswijze leidt niet tot aanpassing van de Herziening.

I.17 “(…) Nieuwe inbrengwaarde methode en effect ervan Dit alles leidt tot de conclusie dat er (ten onrechte) grote inconsistenties zijn in de relatie tussen de taxaties in bijlage 12, het bestemmingsplan en het ontwerp-exploitatieplan. De mogelijke effecten van aanpassingen om dit op een lijn te brengen zijn niet te bepalen. Van een zorgvuldige voorbereiding en of deugdelijke motivering is daarmee geen sprake. Duidelijk is wel dat de nieuwe methode voor de inbrengwaarde in het ontwerp-exploitatieplan een fors hogere inbrengwaarde met zich meebrengt dan de oude uit de 4e herziening. Een gedegen vergelijking van de twee methoden en hun verschillend effect op de inbrengwaarde en de totaal te verhalen kosten ontbreekt om tot een verantwoorde afweging in methode te komen. Met de nieuwe methode zijn niet alleen de inbrengwaarden extreem gestegen, maar worden ook bepaalde particuliere kavels extra belast door fictieve excessieve inbrengwaarden van andere kavels. Dat laatste werkt ook door bij de sloopkosten en kosten voor bodemsanering en grondwerk. Gelet op de ondoorzichtigheid van de nieuwe methode en de onvoldoende/ondeugdelijke verantwoording daarbij stellen wij — in lijn met de regelgeving inzake grondexploitatie en exploitatieplannen — voor voorlopig de oude methode van de 4e herziening te handhaven.

Dat tempert de extreem excessieve stijging van de bruto te verhalen kosten die voornamelijk worden veroorzaakt door de gekozen nieuwe methode voor de bepaling van de inbrengwaarde. Daarbij moet tevens duidelijk en zorgvuldig worden nagegaan welke kavels niet zullen transformeren en dus buiten de bepaling van de kosten en het kostenverhaal kunnen blijven. Nu belasten deze ten onrechte kosten (inbrengwaarde, sloopkosten, bodemsanering, etc.) en de verdeling bij het kostenverhaal (excessieve kosten ervan worden verevend met andere, particuliere kavels).