Raadsbesluit 2023-075A NvB zienswijzes en wijzigingen ontwerpexploitatieplan Buiksloterham 5e herziening

24

Het is echter de vraag of de methode van bepaling van de inbrengwaarde in de 4e herziening ook niet bepaalde onevenwichtigheden kent, die leiden tot een te hoge bijdrage. Dergelijke omissies dienen in het ontwerp-exploitatieplan te worden hersteld ten einde tot een evenredig en juist kostenverhaal te komen. Daartoe berekenen we hieronder het kostenverhaal zonder de post inbrengwaarde voor Distelweg 76 in gegevens over de andere kosten uit het ontwerpexploitatieplan. (…)”, p. 11,12 Rapport Antwoord gemeente Voor een antwoord op deze zienswijze verwijzen we naar het antwoord op zienswijze nummer 1.14 (alle gronden met aangewezen bouwplannen moeten in het exploitatieplan worden opgenomen, ongeacht de vraag dus of ze daadwerkelijk zullen worden ontwikkeld) en nummer I.16 (berekening Inbrengwaarde). In aanvulling daarop delen we hier mede dat het terugvallen op de methode van de 4e herziening een minder precieze raming zou opleveren dan de methode van hertaxatie per perceel. Conclusie De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van de Herziening.

I.18 “(…) Kostenverhaal zonder inbrengwaarde: lagere meer reële bijdrage In beginsel is de inbrengwaarde eerst een kostenpost voor het kostenverhaal en daarna is de inbrengwaarde een aftrekpost voor de bepaling van de (netto) bijdrage voor het kostenverhaal. De invloed van de inbrengwaarde moet in beginsel neutraal zijn op het kostenverhaal want de eigenaar blijft eigenaar en de inbrengwaarde is puur fictief om een grondexploitatie met verwervingskosten te kunnen berekenen. Dit geldt ook als de kosten van sloop en bodemsanering door de eigenaar zelf moeten worden gemaakt en gefinancierd. Die worden ook fictief in het exploitatieplan opgevoerd en daarna voor de netto bijdrage weer in mindering op de bruto bijdrage gebracht. En dienen ook neutraal te zijn. Anders betaalt de ene eigenaar meer dan de ander. De methode voor de bepaling van de inbrengwaarde heeft in het ontwerp-exploitatieplan veel effect op de totale kosten (stijging) in het exploitatieplan en op hoogte en stijging van de bijdragen van grondeigenaren aan het gemeentelijk kostenverhaal. Dit is te illustreren aan de hand van het kostenverhaal als bedrag per m2 gewogen eenheid in het ontwerp-exploitatieplan en voor de kavel van [adressant], Distelweg 76. Het totale bruto bedrag voor het kostenverhaal is € 1.152,76 per m2 per gewogen eenheid.

Voor alle kosten zonder inbrengwaarde en zonder kosten voor sloop (€ 171 miljoen minus € 38 miljoen subsidies, blz. 44), is dit bedrag `slechts' € 182 per m2 per gewogen eenheid (bij in totaal 732.102 gewogen eenheden, ontwerp-exploitatieplan, blz. 46). Dat bedrag van € 182 per m2 per gewogen eenheid is daarmee eigenlijk het netto bedrag voor het kostenverhaal. Die kosten die in dat bedrag per eenheid zitten hebben ook daadwerkelijk betrekking op de kosten die gemeente zelf maakt voor realisatie van het bestemmingsplan Buiksloterham. Daarbij worden die kosten via de systematiek van gewogen eenheden meer toegerekend aan kavels met hogere opbrengsten (met meer vrije sectorwoningen

25

bijvoorbeeld) en minder aan kavels met lagere opbrengsten (met meer sociale woningbouw bijvoorbeeld). Voor Distelweg 76 zou de netto bijdrage met 7.904 gewogen eenheden met dit netto bedrag van € 182 per m2 per gewogen eenheid kostenverhaal uitkomen op: 1. € 1.438.528. 2. Dit is €2,3 miljoen voor Distelweg 76 volgens de 4e herziening. 3. Dit is € 4.362.736 voor Distelweg 76 volgens het ontwerp-exploitatieplan (zonder aftrek van fictieve kosten bodemsanering en grondwerk van € 472.536). De netto bijdrage voor Distelweg 76 ten gevolge van de gehanteerde methodiek van inbrengwaarde (met sloopkosten) is daarmee in het ontwerp-exploitatieplan €2.924.208 (€ 4.362.736 - € 1.438.528) te hoog. Ook de 4e herziening kent bij de methode een ongunstig effect van bijna € 0,9 miljoen op de netto bijdrage van [adressant] van € 2,3 miljoen volgens de vigerende 4e herziening. Door de gehanteerde methodiek en toepassing ervan worden kosten van inbrengwaarde en ook sloopkosten ten onrechte tevens herverdeeld tussen eigenaren, vooral tussen gemeentelijke en erfpachtkavels versus particuliere kavels. Van een zorgvuldige voorbereiding en of deugdelijke motivering is daarmee geen sprake. (…)”, p. 12,13 Rapport Antwoord gemeente De berekening van deze zienswijze kan niet worden overgenomen want deze wijkt af van de wettelijk voorgeschreven methode.

In de voorgeschreven methode worden alle verschillen in kosten per kavel (dus verschillen in inbrengwaarde qua grond en opstallen en verschillen in sloopkosten) eerst verevend om tot de berekening van bruto-exploitatiebijdragen te komen. Daarna vindt er, bij vergunningverlening, een aftrek plaats die per kavel verschillend is vanwege de bedoelde verschillen in inbrengwaarden en sloopkosten. Daarnaast moeten alle kosten worden geraamd, ook die van inbrengwaarden, om artikel 6.16 Wro (macro-aftopping) toe te passen. Conclusie De zienswijze is ongegrond. De zienswijze leidt niet tot aanpassing van de Herziening.

I.19 “(…) Sloopkosten De sloopkosten in het ontwerp-exploitatieplan zijn gestegen met € 9,3 miljoen: van €20,9 miljoen in 2015 (4e herziening) naar € 30,2 miljoen in 2022 (Reparatie 5' herziening, zie tabel 2 paragraaf 2.1). Dat is met bijna 45% wel minder fors dan de kostenstijging bij veel andere kostenposten, maar toch boven bijvoorbeeld de bouwkostenstijging (34%). In het ontwerp-exploitatieplan wordt ten onrechte geen toelichting op de kostenstijging voor sloop gegeven. Volstaan wordt met een toelichting op de wijze van calculeren: "Alle sloopkosten in het exploitatiegebied zijn geraamd: verwijderen van panden op zowel gemeentelijke, erfpacht als particuliere kavels. Deze kosten zijn deels al gerealiseerd.

26

Daarnaast zijn de nog te maken kosten opgenomen op basis van hoeveelheden te slopen en eenheidsprijzen." (Blz. 23) Van de € 30 miljoen aan sloopkosten is € 7,7 miljoen (25%) op de particuliere kavels en € 22,3 miljoen op gemeentelijke en erfpacht kavels. Opvallend is dat in de rapportage van Steenhuijs (bijlage 12) over de inbrengwaarde de totale sloopkosten op € 27 miljoen zijn geraamd. Dat bedrag is € 3 miljoen lager dan de in het ontwerp-exploitatieplan opgevoerde € 30 miljoen sloopkosten. Daar is geen verklaring voor gegeven. Van een zorgvuldige voorbereiding en of deugdelijke motivering is daarmee geen sprake. We kunnen er evengoed van uitgaan dat de sloopkosten in het ontwerpexploitatieplan € 27 miljoen bedragen en dus met €3 miljoen kunnen worden verlaagd.10 [noot 10 “In de gemeentelijke raming in het ontwerp-exploitatieplan (bijlage 13, blz. 6) blijkt dat erfpachtkavel kavel 66, die waarschijnlijk niet wordt herontwikkeld (zie paragraaf 2.2), en dus onnodig is meegenomen met een genormeerd sloopbedrag van € 2,7 miljoen. Bij Steenhuijs is die kavel mogelijk ook meegerekend, maar met een veel kleiner oppervlak van 13.593 m2 BV0 (zie tabel 7), terwijl in Bijlage 13 met 24.355 m2 BVO wordt gerekend.] (…)”, p. 13,14 Rapport Antwoord gemeente Adressant geeft in deze zienswijze aan dat de sloopkosten zijn gestegen ten opzichte van de 4e herziening.

Daarop delen we mee dat de sloopkosten in de voorliggende herziening reparatie zijn geraamd middels een eenheidsprijs voor sloop per m² bvo van het ingenieursbureau. Deze prijs is marktconform. De zienswijze constateert een verschil van € 3 miljoen in het taxatierapport in vergelijking met het exploitatieplan. Bij zienswijze onder nummer I.12 gaat taxateur Steenhuijs in op de sloopkosten waar we voor het antwoord hier kortheidshalve naar verwijzen. Op de opmerking van adressant opgenomen in noot 10 van de zienswijze, delen we mede dat adressant voor het aantal m² bvo van kavel 66 alleen het adres Asterweg 17-19 heeft meegenomen, terwijl bij kavel 66 ook bijna alle kadastrale percelen van Asterweg 23-25 betrokken zijn. Conclusie De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van de Herziening.

I.20 “(…) Excessieve sloopkosten op de kavel Distelweg 76 niet meegenomen Op de kavel Distelweg 76 van [adressant] is in 1965 op de helft van het bebouwde oppervlak van de kavel een stevig onderheide zware betonnen vloer aangelegd om zware drukmachines op te kunnen plaatsen.(…) Dat gaat bij sloop gepaard met excessieve sloopkosten die ten onrechte niet in de genormeerde benadering van de gemeente zijn meegenomen in de raming van de sloopkosten in het ontwerp-exploitatieplan. Daardoor is de (netto) bijdrage aan het kostenverhaal die [adressant] moet betalen ook te hoog. Het bedrag voor sloopkosten als aftrekpost is te laag door de genormeerde benadering in het ontwerp-exploitatieplan. Nader onderzoek moet uitwijzen hoe hoog de excessieve sloopkosten voor de kavel Distelweg 76 zijn. (…)” p. 14,15 Rapport

27

Antwoord gemeente Wij hebben adressant gevraagd om een onderbouwing te geven van de te maken sloopkosten. Uit de nader toegestuurde kostenraming van adressant blijkt dat het bedrag van de kostenraming van de sloopkosten nagenoeg gelijk is met het bedrag zoals opgenomen in het exploitatieplan, zodat er geen aanleiding is tot aanpassing van het exploitatieplan op dit punt. Conclusie De zienswijze is ongegrond. De zienswijze leidt niet tot aanpassing van de Herziening.

I.21 “(…) Bodemsanering & grondwerk De kosten voor bodemsanering en & grondwerk zijn gestegen met € 87,6 van € 22,5 miljoen in 2015 (4e herziening) naar €110,1 miljoen in 2022 (ontwerp-exploitatieplan, zie tabel 2 in paragraaf 2.1). Deze stijging van de kosten voor bodemsanering en grondwerk (389 %) is extreem excessief vergeleken met veel andere posten en ook de algemene kosten- en prijsontwikkelingen (bouwkostenindex 34%). Daar staat een subsidie voor bodemsanering voor gemeentelijke kavels van € 15 miljoen tegenover (ontwerp-exploitatieplan, blz. 2) .(…) Dat maakt de stijging niet minder extreem. In het ontwerp-exploitatieplan wordt de toename als volgt van toelichting voorzien: Bij de kavels is nog sprake van de eerder genoemde discrepantie van ongeveer 150.000 m2 in kaveloppervlak. : "In het exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie zijn naast kosten voor grondwerk en sanering voor gemeentelijke kavels en openbare ruimte nu ook kosten voor grondwerk op erfpacht- en particuliere kavels opgenomen." (blz. 6) "De kosten aan sanerings- en grondwerkzaamheden die hiermee gepaard gaan zijn geraamd in het exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie." (blz.

23) De excessieve toename van de saneringskosten zal dus voor een mogelijk (groot) deel te maken hebben met toevoeging van de (geraamde) saneringskosten van erfpacht kavels (gemeente eigendom) en de particuliere kavels. Verdere toelichting op de forse stijging van de saneringskosten wordt (ten onrechte) niet gegeven. Van een zorgvuldige voorbereiding en of deugdelijke motivering is daarmee geen sprake. De raming voor bodemsanering en grondwerk verschilt per m2 naar kaveltype (Bijlage 14): • Openbare ruimte

€ 149 per m2

238.218 m2

• Gemeente kavels

€ 234 per m2

154.429 m2

• Erfpacht kavels

€ 114 per m2

244.673 m2

• Particuliere kavels € 103 per m2

97.475 m2

28

Dat verschil in kosten per m2 is in beginsel niet Iogisch bij een genormeerde benadering en wordt niet toegelicht in het ontwerp-exploitatieplan. Van een zorgvuldige voorbereiding en of deugdelijke motivering is daarmee geen sprake. In de totale (geraamde) kosten bodemsanering en grondwerk hebben de particulier kavels met € 10 miljoen een aandeel van 9%, in oppervlak 13%. Bij de toerekening van de totale kosten hebben de particuliere kavels 13% van de totale kosten en dat is € 14 miljoen. Door de verandering in benadering bij de raming van saneringskosten betalen particulieren meer mee aan de kosten van gemeentelijke en erfpachtkavels. De saneringskosten worden verevend. Daarmee wordt de gemeente als grondeigenaar van gemeente en erfpachtkavels zelf ontlast en worden de kosten voor particuliere eigenaren (ten onrechte) verhoogd. De kosten van erfpachtkavels zijn aan de hoge kant geraamd met ruim € 4 miljoen, omdat kavel 66 met € 2,7 miljoen aan saneringskosten en kavel 6 met € 1,5 miljoen aan saneringskosten waarschijnlijk niet zullen worden herontwikkeld (zie paragraaf 2.2, tabel 5 en 6). (…)”, p. 15,16 Rapport Antwoord gemeente Adressant geeft in de zienswijze een beschrijving van de toename van de saneringskosten. Door het toevoegen van saneringskosten en grondwerkkosten op de kavels in voorliggend exploitatieplan is er inderdaad een toename.

Tot en met de 4e herziening waren deze posten alleen opgenomen voor de gronden voor de openbare ruimte en gemeentelijke kavels. Mede naar aanleiding van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State inzake de 5e herziening (AbRS 13 maart 2022, ECLI:NL:RVS: 2019:827) en in lijn met de overweging 8.2 van deze uitspraak van de Raad van State heeft de gemeente er voor gekozen de saneringskosten voor de erfpacht- en particuliere kavels op te nemen. In beginsel wordt in de kostenraming inderdaad gewerkt met een genormeerde benadering en standaard uitgangspunten. Dit is van toepassing voor nog te saneren locaties. Voor locaties waarvan aanvullende informatie bekend is, of wanneer al deels in uitvoering of gerealiseerd kan afgeweken worden van de standaard uitgangspunten als daar aanleiding voor is. Met name ten aanzien van de saneringskosten op gemeentelijke kavels zijn een aantal uitzonderingen: kavels 18 en 19, kavel 39 en kavel 8. In bijlage 14 van het exploitatieplan in paragraaf 3.2 staat toegelicht dat voor deze kavels bewust wordt afgeweken van de algemene uitgangspunten zoals geformuleerd in de saneringsraming en is toegelicht welke uitgangspunten worden gehanteerd. Deze saneringen zijn wat betreft bodemkwaliteit en verontreiniging zeer complex en kostbaar en overschrijden daarmee de algemene uitgangspunten.

In bijlage 14 bij voorliggende herziening van het exploitatieplan zijn voor deze gemeentelijke kavels de uitsneden van de SSK-kostenramingen opgenomen. In aanvulling daarop zij opgemerkt dat deze stijging mede veroorzaakt wordt van de algehele prijsstijging vanaf 2015 tot en met 2022. Een toelichting van de gestegen kosten is in het exploitatieplan aangegeven in paragraaf Overzicht wijzigingen exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie, In de zienswijze wordt gesteld dat er een discrepantie is van ongeveer 150.000m² in kaveloppervlak. In het antwoord bij zienswijze nummer I.10 is toegelicht van welke oppervlakte van het exploitatieplan voor de taxatie dient te worden uitgegaan. Van een discrepantie als gesteld door adressant is ons inziens geen sprake. 29

In de zienswijze is voor de raming bodemsanering en grondwerk bij Openbare ruimte een bedrag van € 149 per m² opgenomen. Dat is onjuist. Volgens onze berekeningen moet dit € 130 per m². Voor onze berekening hebben wij de gegevens gebruikt die staan opgenomen in bijlage 14 bij de Herziening. Adressant stelt voorts dat de erfpachtkavels aan de hoge kant zijn geraamd met € 4 miljoen omdat kavel 66 en kavel 6 niet worden herontwikkeld. Als aangegeven in ons antwoord onder nummer I.14 hebben wij aangegeven dat alle kavels met een aangewezen bouwplan moeten worden meegenomen in het exploitatieplan. De vraag of de kavel daadwerkelijk wordt ontwikkeld is niet relevant. Voor een verdere onderbouwing van de saneringskosten verwijzen we hier kortheidshalve naar bijlage 14 bij de Herziening. Conclusie De zienswijze is ongegrond. Deze leidt niet tot aanpassing van de Herziening.

I.22 “(…) Aanleg voorzieningen buiten het plangebied De geraamde kosten van aanleg van voorzieningen buiten het plan betreft voorzieningen die mede ten nutte van het plangebied zijn en waarvan de kosten worden toegerekend aan het plangebied en andere gebieden die ervan profiteren. Deze kostenpost is in het ontwerp-exploitatieplan met € 6,3 miljoen afgenomen van € 12,4 miljoen in 2015 naar € 6,1 miljoen in 2022 (zie tabel 2 paragraaf 2.1). Over redenen van deze gunstige kostenontwikkeling bij deze post wordt ten onrechte weinig toegelicht in het ontwerp-exploitatieplan. Wel wordt uiteengezet dat de toerekeningspercentages zijn geactualiseerd en daarbij meestal zijn gewijzigd' (blz. 2, 24 en 25). Mogelijk zijn dat lagere percentages voor het exploitatiegebied Buiksloterham. Dat kan de verlaging van kosten voornamelijk verklaren. Dat de groene oeveruitbreiding voor 100% aan het exploitatiegebied Buiksloterham wordt toegerekend vanwege aanvaarbescherming is gezocht en twijfelachtig in motivering, zeker als de inrichtingskosten van de groene oever en de brug naar Overhoeks voor 50% aan andere gebieden wordt toegerekend en 50% aan het exploitatieplan (blz.24). (…)”, P. 16, Rapport

Antwoord gemeente Adressant constateert in de zienswijze dat er een afname is in de kostenontwikkeling voor de voorzieningen buiten het plangebied. Voor zover het gaat om de kosten voor de Groene Oever dan kan worden aangegeven dat deze wordt onderscheiden in twee componenten. Alleen de recreatieve component wordt voor 50% aan het exploitatieplan toegerekend. De aanvaarbeschermingscomponent wordt voor 100% toegerekend. Dat laatste is omdat die bescherming bedoeld is voor op te richten gebouwen in het exploitatieplangebied. Voor voorzieningen buiten het plangebied wordt met name gedoeld op de verbreding van de Klaprozenweg. 30

Als algemene toelichting op de verlaging van deze kostenontwikkeling kan worden gegeven dat de oorzaak van de lagere toe te rekenen kosten tweeledig is. Ten eerste zijn de toerekenpercentages geactualiseerd op basis van een onderzoek van Verkeer en Openbare Ruimte (V&OR) van de gemeente Amsterdam. Bij de 4e herziening was het toerekenpercentage 34%, bij de 5e herziening reparatie is dit percentage bepaald op 21%. Daarnaast waren de totale kosten van de verbreding Klaprozenweg in 2015 ingeschat op basis van een globale kostenraming en waren de werkzaamheden nog niet afgerond. Bij de 5e herziening reparatie zijn de werkzaamheden inmiddels volledig afgerond en zijn de bedragen opgenomen als boekwaarde. De daadwerkelijke kosten blijken lager te zijn dan de inschatting in 2015. In een toegevoegde nieuwe bijlage 20 getiteld ‘Verschillenanalyse van het exploitatieplan’ wordt de Herziening aangevuld met de bovenstaande nadere toelichting over de afname van de kosten voor voorzieningen buiten het plangebied. Conclusie De zienswijze is deels gegrond: in een nieuw toe te voegen bijlage 20 bij de Herziening is de Herziening aangevuld met de bovenstaande algemene passage over het verlagen van de kosten.

I.23 “(…) Aanleg van voorzieningen binnen het plangebied De aanleg van voorzieningen binnen het plangebied betreft wegen, groenvoorzieningen, bruggen, riolering e.d. De kosten voor voorzieningen binnen het plangebied stijgen met € 16,3 miljoen van € 41,3 miljoen in 2015 (4e herziening) naar € 57,6 miljoen in 2022 (ontwerpexploitatieplan) (zie tabel 2 paragraaf 2.1). Deze stijging met 40% is als Iicht excessief te typeren. De toename van de post ligt in beperkte mate boven de algemene kostenontwikkeling (bouwkosten 34%, inflatie 10%). Er wordt in het ontwerp-exploitatieplan te beperkt toelichting op deze kostenstijging met € 16,3 miljoen gegeven. De openbare ruimte rond kavel 25 en een deel van de Grasweg zijn toegevoegd aan de in te richten openbare ruimte (blz. 1). Toevoeging van de wegen in de noordoosthoek van het plangebied Ieidt tot verhoging van de kostenpost wegen (blz. 2). Bij de beschrijving van de kosten wordt ten onrechte geen nadere toelichting gegeven en wordt alleen verwezen naar de bijlagen 5 en 15 voor een overzicht van de voorzieningen (blz. 24).(…)”, p. 17 Rapport Antwoord gemeente Adressant voert aan dat de kosten voor de voorzieningen binnen het plangebied met 40% zijn gestegen ten opzichte van de 4e herziening. Deze constatering van de kostenstijging wordt voor kennisgeving aangenomen.

Daarnaast zij opgemerkt dat in bijlagen 5 respectievelijk 15 bij de Herziening de kavelkaart met voorzieningen (bijlage 5) resp. kosten van de voorzieningen met onderbouwing, hoeveelheden, eenheden en eenheidsprijzen (bijlage 15) is opgenomen. Daarmee is de 31

hoogte van de kosten onderbouwd. Er is niet gebleken van feiten of omstandigheden dat deze bedragen niet correct zijn. Er is ook geen aanleiding voor dat standpunt. In aanvulling op hetgeen hierover in het exploitatieplan is opgenomen kan worden aangegeven dat deze stijging met name het gevolg is van de algemene bouwkostenstijging gedurende de periode 2015-2022 wat vanzelfsprekend ook consequenties heeft voor de aanlegkosten van de openbare ruimte. In de raming voor de aanlegkosten openbare ruimte is gewerkt met marktconforme eenheidsprijzen van het ingenieursbureau Adressant geeft ook niet aan waarom in de toelichting van het exploitatieplan niet naar deze bijlagen verwezen kan worden; de desbetreffende bijlagen zijn goed leesbaar in onderlinge samenhang met het exploitatieplan. Conclusie De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van de Herziening.

I.24 “(…) Ontwerp-exploitatieplan en Investeringsnota 2020 Het ontwerp-exploitatieplan gaat in op de relatie met de Investeringsnota 2020 voor Buiksloterham die de eerdere Investeringsnota 2006 vervangt.(…) De Investeringsnota is bedoeld om aanvragen voor afwijkingen van het bestemmingsplan te kunnen toetsten en daarbij aanvullende randvoorwaarden te kunnen stellen voor eventuele goedkeuring van de afwijkende (bouw)planontwikkeling. De nieuwe Investeringsnota heeft ambities voor meer kwaliteit in de openbare ruimte. Zo is het voornemen veel meer m2 openbaar groen te realiseren (van 46.000 m2 naar 227.000 m2). (…) Tevens wordt gestreefd naar meer verdichting waarbij het doel bijvoorbeeld is het totaal aantal woningen van 3.873 (ontwerpexploitatieplan blz. 26) naar 8.575 te verhogen. De kosten en opbrengsten als gevolg van de Investeringsnota worden buiten het exploitatieplan gehouden. "In november 2020 heeft de raad de herijking van het lnvesteringsbesluit Buiksloterham vastgesteld. Dit betreft een beleidsvoornemen voor de inrichting en ontwikkeling van Buiksloterham en bevat ruimtelijke en programmatische wijzigingen ten opzichte van het vigerende planologische kader. Het planologisch kader is nog niet aangepast, waardoor de herijking van het Investeringsbesluit niet is verwerkt in dit exploitatieplan. Het exploitatieplan sluit aan bij de vigerende planologische mogelijkheden.

Als bij nieuwe initiatieven een herziening of afwijking van het bestemmingsplan nodig is zal op dat moment de exploitatiebijdrage worden bepaald conform de Wro." (ontwerp-exploitatieplan, blz.11) Voor de Investeringsnota is een aparte grondexploitatie vastgesteld die geheim moet blijven tot 2 jaar na de sluiting van de grondexploitatie die gepland staat voor einde van het jaar 2032, twee jaar na de voorziene sluiting van het exploitatieplan in eind 2030. "De financiële gevolgen van de herijkte investeringsnota zijn verwerkt in de financiële paragraaf en het plansaldo en de financiële risico's worden gedekt door het Vereveningsfonds. De grondexploitatiebegroting Buiksloterham omvat alle kosten voor bouw- en woonrijp maken en andere investeringen binnen de exploitatiegrenzen. Het saldo van deze 32

grondexploitatie bedraagt + €22,5 mln. (contante waarde per 01-01-2020) en komt ten bate van het Vereveningsfonds. Voor deze grondexploitatiebegroting wordt instemming gevraagd op het doen van uitgaven op het investeringsniveau van € 273 min. (uitvoeringskrediet). Deze herijkte grondexploitatiebegroting heeft een looptijd van 13 jaar in plaats van de gangbare 10 jaar.” (…) Hiermee bestaat voor Buiksloterham een duidelijk dubbel regiem voor de kosten en opbrengsten en het kostenverhaal voor een en het hetzelfde plangebied. Het is dan de vraag hoe die kosten en opbrengsten gescheiden worden en hoe transparant en controleerbaar dat is voor bijvoorbeeld particuliere eigenaren. Het exploitatieplan is openbaar en de gemeentelijke grondexploitatie niet! In het ontwerp-exploitatieplan wordt al gesproken over meer bomen (blz. 15) en diverse parken die worden aangelegd (blz. 16). De extra opbrengsten van de Investeringsnota kunnen ten goede aan de gemeente komen (die heeft de meeste gronden), terwijI een van deel extra kosten al in het exploitatieplan kan zitten of kan komen in een volgende herziening. Bij eindafrekening is het ook vaag.

Wat komt in welke eindafrekening? Zal de langere fasering als gevolg van meer woningbouw volgens de Investeringsnota de eindafrekening ook niet verder in toekomst schuiven? Dan duurt de teruggave van het vermoedelijk teveel aan kostenverhaal betaalde nog langer dan tot en met 2030. Onduidelijk is daarmee ook: hoe zijn de verleende afwijkvergunningen van het bestemmingsplan met een eigen specifieke exploitatiebijdrage verwerkt in relatie tot bijvoorbeeld de (gerealiseerde) kosten in het exploitatieplan? Dit is allemaal ten onrechte niet inzichtelijk. Van een zorgvuldige voorbereiding en of deugdelijke motivering is daarmee geen sprake. (…)”, p. 17,18 Rapport Antwoord gemeente In de zienswijze geeft adressant kort samengevat weer dat er onduidelijkheid is over de samenhang tussen de grondexploitatie behorende bij het HIB en het voorliggende exploitatieplan. Daarnaast vraagt adressant zich in deze zienswijze kortgezegd af hoe het zit met de eindafrekening. Ten aanzien van de samenhang van het HIB en het exploitatieplan merken wij op dat de kosten en opbrengsten in het HIB en het exploitatieplan niet altijd met elkaar vergelijkbaar zijn. De kosten en opbrengsten behorende bij het HIB worden meegenomen in de eerstvolgende herziening van het exploitatieplan zodra en voor zover deze juridisch planologisch mogelijk zijn gemaakt (bijv.

via een onherroepelijk /in werking getreden uitgebreide omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan danwel een partiële herziening van het bestemmingsplan). Het op dit moment geldende planologisch regime waarop voorliggende herziening van het exploitatieplan is afgestemd, is gestoeld op primair het bestemmingsplan uit 2009. De ontwikkelingen ter uitvoering van het HIB, voor zover die op onderdelen inmiddels planologisch mogelijk zijn gemaakt (dwz vaststellen van partiële herzieningen en evt afwijkingsbesluiten) zijn verwerkt in voorliggende herziening van het exploitatieplan. De herzieningen van het bestemmingsplan waarin het HIB programma is verwerkt zijn de 7e en 8e herziening van het bestemmingsplan. Deze zijn verwerkt in voorliggende herziening van het exploitatieplan. Bij het ter visie leggen van het ontwerp van

33

voorliggende herziening van het exploitatieplan (zomer 2022) waren de 6e, 7e en de 8e herziening van het bestemmingsplan Buiksloterham nog niet vastgesteld en in werking getreden. Inmiddels zijn deze herzieningen in werking getreden en verwerkt in voorliggende herziening. Ten aanzien van deze ontwikkelingen is in de Herziening zoals dat in ontwerp ter inzage heeft gelegen in bijlage 20 een beschrijving opgenomen van de effecten van deze herzieningen van het bestemmingsplan. Bij het gereed maken van het besluit tot de vaststelling van voorliggende herziening van het exploitatieplan zijn deze inmiddels in werking getreden en zijn deze meegenomen in voorliggende herziening van het exploitatieplan. Adressant stelt dat in het exploitatieplan melding wordt gemaakt van meer ruimte voor extra bomen (op p. 15) en er meer parken worden aangelegd (op p. 16). Daarop delen we mede dat deze bomen en parken ook al waren meegenomen in het exploitatieplan uit 2009. Voorliggende herziening brengt hierin geen wijziging. Over de eindafrekening willen wij hier nog opmerken dat indien 90% van de werken en werkzaamheden in het exploitatieplangebied is gerealiseerd, de eigenaren een verzoek tot een eindafrekening kunnen doen. In het exploitatieplan is een aparte paragraaf over gerealiseerde kosten, par. 3.10 met verwijzing naar de tabel 15, percentage gerealiseerde kosten, in hst 3, par 9 van deel B.

Het exploitatieplan rekent voor nu, dus in de 5e herziening reparatie, met een tijdvak tot 2030 en niet met de langere periode van het HIB om de reden dat het HIB als zodanig en als geheel niet van een planologisch besluit is voorzien. Ook de afwijkingen van het bestemmingsplan waarin aangewezen bouwplannen zijn voorzien zijn verwerkt in voorliggende herziening van het exploitatieplan. Conclusie De zienswijze is ongegrond. De zienswijze leidt niet tot aanpassing van de Herziening..

I.25 “(…) Kosten Groot onderhoud ten laste van het exploitatieplan De kosten van grootonderhoud van de openbare ruimte (zoals wegen) worden door de gemeente betaald en worden bekostigd met gemeentelijke inkomsten uit onder andere de OZB. In Buiksloterham wordt de bestaande infrastructuur vernieuwd en worden daarmee de kosten van groot onderhoud (vervangingsinvesteringen), dat daarmee tegelijk gebeurd, tot de kosten van het exploitatieplan gerekend en zodoende via het kostenverhaal door grondeigenaren bekostigd. Dit betekent dat een deel van de `aanlegkosten van voorzieningen' (de kosten van groot onderhoud) moet worden toegerekend aan de gemeente en buiten het exploitatieplan kan worden gehouden. Dit is in het ontwerp-exploitatieplan ten onrechte niet het geval. Voor het aandeel van het groot onderhoud in de aanlegkosten van voorzieningen in het ontwerp-exploitatieplan kan een percentage van 30% als indicatie dienen. In het plangebied wordt in het ontwerp-exploitatieplan gerekend met circa 1 miljoen m2 nieuwe BVO; er waren circa 300.000 m2 BVO. Op de aanwezige m2 had het groot onderhoud dan betrekking. De 34

geraamd kosten voor aanleg van voorzieningen binnen het plangebied € 57,6 miljoen in 2022 (ontwerp-exploitatieplan) kunnen (lees: moeten) dan met 30% (€ 17 miljoen) verlaagd worden voor het kostenverhaal. (…)“, p. 19 Rapport Antwoord gemeente De openbare ruimte, waaronder een aantal wegen wordt, in het gebied als gevolg van de transformatie van het plangebied heringericht. Dit wordt gedaan omdat het karakter van het gebied verandert. De werkzaamheden in de openbare ruimte, waaronder de wegen, zijn weergegeven in bijlage 5 (Kaart werkzaamheden openbare ruimte) bij de herziening van het exploitatieplan. Conform het Exploitatieplan Buiksloterham 2009 en de vastgestelde herzieningen worden deze kosten geheel opgenomen in de exploitatieopzet. De reden daarvoor is dat de verandering van het openbaar gebied, waaronder de wegen, in het plangebied onmiskenbaar samenhangt met de transformatie van het gebied. Anders dan adressant stelt, leidt deze herinrichting niet tot een afname maar juist tot een toename van de onderhoudskosten. De kosten van grootonderhoud zijn niet opgenomen in de in de exploitatieopzet opgevoerde investeringen Conclusie De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van de Herziening.

I.26 “(…) Plankosten De kosten van planvoorbereiding en toezicht op de uitvoering kortweg, plankosten genoemd, worden in het ontwerp-exploitatieplan geraamd op € 26,0 miljoen. De stijging ten opzichte van de 4e herziening uit 2015 met € 16,5 miljoen aan plankosten is €9,5 miljoen (zie tabel 2 paragraaf 2.1). Dat is met 57% een excessieve stijging, vergeleken met bijvoorbeeld de algemene stijging van de bouwkosten van 34%. Volgens de gemeente zijn de belangrijkste wijzigingen voor de hogere plankosten ten opzichte van de 4e herziening: a) "Met ingang van de 5e herziening reparatie worden geen plankosten van gronduitgiften meer opgenomen ..... b) Verlenging van de looptijd van het exploitatieplan van 2019 naar 2030.(…) c) Hogere kosten voor bouw- en woonrijp maken (gemeentelijke activiteiten) en daarmee hogere kosten aan voorbereiding en toezicht."(blz. 27-28 ) De eerste reden zou een kleine verlaging van de kosten met zich meebrengen. De plankosten gronduitgifte worden in het ontwerp-exploitatieplan niet meer in rekening gebracht, omdat particulieren die activiteit zelf uitvoeren en niet de gemeente. De andere twee redenen zorgen dus vooral voor stijging van de plankosten. De gemeente heeft voor de plankosten de Plankostenscan van 2010 gebruikt. De recentere Plankostenscan van 2018 is alleen verplicht voor nieuwe exploitatieplannen.

De gemeente kiest voor het gebruik van de gedateerde Plankostenscan 2010, omdat die beter aansluit bij het jaar van vaststelling van het eerste exploitatieplan. De gemeente laat na deze keuze

35

verder deugdelijk te onderbouwen door vooral te laten zien wat de omvang van de plankosten zijn bij toepassing van recentere plankostenscan. Steenhuijs (bijlage 12 van het ontwerp-exploitatieplan) heeft de plankosten met de nieuwe methodiek geraamd. Dan blijken de plankosten in totaal € 21 miljoen. Dat is dus € 5 miljoen minder dan de door de gemeente opgevoerde plankosten van €26 miljoen met de Plankostenscan van 2010. De keuze heeft dus vooral een voordeel voor gemeente als achtergrond. Daarbij komt dat de kosten voor bouwrijp maken ook al aan de hoge kant zijn beoordeeld (zie paragraaf 2.4). Lagere kosten voor die post betekenen ook lagere plankosten. Met kengetallen voor plankosten van 30%-35% van de kosten voor bouwrijp maken komen de plankosten voor het ontwerp-exploitatieplan op € 17 tot € 20 miljoen (30%-35% van aanlegkosten binnen het plangebied van € 57,6 miljoen). De plankosten zijn samengevat ongeveer € 5 miljoen te hoog geraamd. Van een zorgvuldige voorbereiding en of deugdelijke motivering is daarmee geen sprake. Dit dient bij de vaststelling van het ontwerp-exploitatieplan te worden gemotiveerd en aangepast. (…)”, Rapport p. 19, 20. De reactie van Steenhuijs op deze zienswijze is: “(…) Zoals hiervoor door taxateurs is overwogen is voor het bepalen van de complexwaarde gebruik gemaakt van de residuele grondwaardemethode.

Hierbij is uitgegaan van de fictie dat de grondexploitatie start op de waardepeildatum. Dit betekent dat alle kosten en opbrengsten zijn bepaald alsof de grondexploitatie op de waardepeildatum start. Op de waardepeildatum van de taxatie zouden de in de artikel 40b lid 2 van de Onteigeningswet bedoelde redelijke handelende verkoper en koper zijn uitgegaan van de actuele plankostenscan (…)”, Reactie Steenhuijs, p. 6. Antwoord gemeente De taxateur is bij bij de berekening van de complexwaarde uitgegaan van de ministeriële regeling plankosten exploitatieplan van 2017 (versie 2018) vanuit de optiek van een redelijk handelende koper. Voor de raming van de plankosten van het exploitatieplan heeft de gemeente gekozen voor voortzetting van het gebruik van het concept van de ministeriële regeling zoals die in 2010 beschikbaar was. Bij de herziening van het exploitatieplan wordt de bijbehorende plankostenscan door de gemeente ingevuld op basis van actuele input. Blijkens de uitspraak van de ABRvS op het beroep tegen de 5e herziening van het exploitatieplan Buiksloterham is de keus om de regeling van 2017 niet te gebruiken niet onterecht (zie daarover AbRS 13 maart 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1827, r.o. 11.3).

De taxateur maakt, als onafhankelijke deskundige, voor het bepalen van de inbrengwaarde, zijn eigen keuzes en die kunnen afwijken van de keuzes die de gemeente maakt in de exploitatieopzet. Conclusie De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van de Herziening.

36

I.27 “(…) Rente De kosten voor rente in het ontwerp-exploitatieplan nemen toe met € 9,5 miljoen, van € 8,6 miljoen in 2014 tot € 18,1 miljoen in 2022 (zie tabel 2 paragraaf 2.1). Dat is een excessieve stijging van 110%. In het ontwerp-exploitatieplan (blz. 29) wordt die stijging van rentekosten ten onrechte niet duidelijk/deugdelijk toegelicht en/of gemotiveerd. "Een wijziging ten opzichte van de 4e herziening met betrekking tot de rentetoerekening betreft de kostenpost inbrengwaarde. De inbrengwaarde welke door de taxateur is bepaald moet een dynamisch karakter hebben, heeft een waardepeildatum van 15-3-2022 en zal altijd een raming blijven. De inbrengwaarde zal daarom nooit wijzigen naar boekwaarde en rentetoerekening over de inbrengwaarde is daarom niet aan de orde." De rentekosten in de 4e herziening zouden dus lager zijn met de huidige benadering waarbij geen rente wordt gerekend over de inbrengwaarde. Daarmee is de stijging van het ontwerpexploitatieplan ten opzichte van de 4e eigenlijk nog groter dan nu is weergegeven. De stijging van de rentekosten is voorts nog stevig ingeperkt door een lagere rekenrente in 2022: 0,52% versus 3,5% in 2015 de 4e herziening (zie tabel 2 in paragraaf 2.1) die in lijn is met de marktontwikkeling tot juni 2022.

De oorzaken voor de hogere rentekosten moeten dus vooral liggen bij de hogere kosten bij andere posten (de inbrengwaarde is daarbij buiten de renteberekening gehouden) en de grote verlenging van de looptijd van 10 naar 21 jaar (zie tabel 2 in paragraaf 2.1), waarbij kosten (suboptimaal) eerder worden gemaakt en de opbrengsten later worden gerealiseerd. Dat de planuitvoering langer duurt als gevolg van de crisis in 2010-2014 is begrijpelijk. Maar meer tempo is inmiddels met grote vraagdruk op de voor het plan relevante vastgoedmarkten een meer realistische benadering. Door dat tempo niet te maken is de verlenging van de looptijd nog steeds niet deugdelijk gemotiveerd. De rentekosten in het ontwerp-exploitatieplan zijn aan de hoge kant geraamd. Dat komt enerzijds door onnodig hoge kosten bij diverse kostenposten en anderzijds door een onnodig lange verlengde looptijd. De toename van de rentekosten is € 9,5 miljoen in 2014. Hiervan kan ter indicatie voorzichtig geschat 1/3 als onnodige rentekosten worden beschouwd (groot deel door onnodig hoge kosten, kleiner deel door onnodig lange fasering). De post rente kan dus met ongeveer € 3 miljoen worden verlaagd. (…)”, Rapport, p. 20, 21. Antwoord gemeente Zoals in antwoord op de zienswijze I.7 hierboven gegeven, blijkt dat het gaat om een verlaging van de rentelasten van minus 18,1 mln tot nu toe.

Adressant heeft dat kennelijk anders gelezen. De argumentatie van de problematiek als aangegeven in de zienswijze, wat daarvan ook zij, kan daardoor niet worden gevolgd. Conclusie: De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het exploitatieplan.

37

I.28 “Gewogen eenheden m² bvo voor kostenverhaal” Vanaf paragraaf 2.6 van het rapport (p. 21) wordt ingegaan op de vertaling van maximale m² bvo naar gewogen m² bvo. Daarin is aangegeven dat het aantal gewogen eenheden in de 4e herziening van het exploitatieplan 744.562 m² was. Adressant geeft aan dat in het ontwerpexploitatieplan het aantal gewogen eenheden 12.460m² lager is (nl 732.102 m² bvo). Volgens adressant is dit te wijten aan de beperkte programmatische aanpassingen en een wat grotere stijgingen van prijzen van vrije sectorwoningen ten opzichte van de meeste andere categorieën, behalve sociale woningbouw. Verder stelt adressant in de zienswijze dat de grote stijging van de bruto te verhalen kosten (per gewogen m² bvo) maar beperkt aan de terugloop in gewogen eenheden is toe te schrijven. Op pagina 22 van het rapport is voorts opgenomen: “(…) 125 m2 BVO per sociale huurwoning geen realistische aanname Bij de beoordeling van het ontwerp-exploitatieplan valt op dat de sociale huurwoningen in oppervlak in m2 BVO per woning gelijk worden gesteld aan vrije sector-woningen. Er wordt uitgegaan van een gemiddeld BVO van 125 m2 BVO (100 m2 GBO) voor sociale huur en vrije sector. Voor het gemeente beleid is 30% sociaal in woningaantallen. In Buiksloterham is dit 26%, omdat op particuliere kavels geen sociale huurwoningen worden voorzien.

In het gemeente beleid (en ook rijksbeleid) gaat het bij differentiatie naar segmenten woningbouw om aantallen (sociale) woningbouw en niet m2 (sociale) woningbouw. Bij de verdeling in het programma van het ontwerp-exploitatieplan gebeurt dit bijzonder genoeg wel naar m2 BV0 (niet in het bestemmingsplan). Van het totaal aantal m2 BVO voor woningbouw is 26% voor sociale woningbouw. In het ontwerp-exploitatieplan (en ook in de 4e herziening) is het uitgangspunt 125 m2 bvo per sociale huurwoning en per vrije sectorwoning. Voor een sociale huurwoning is dat inmiddels al jaren geen realistische aanname. Gemiddeld heeft een nieuwbouw appartement in Amsterdam volgens CBS een oppervlak van 60 m2 GBO (circa 75 m2 BVO). Voor sociale huurappartementen is dat feitelijk gemiddeld nog minder, omdat vrije sector appartementen doorgaans een groter oppervlak hebben. Door het uitgangspunt van 125 m2 BVO per sociale huurwoning en per vrij sector-woning in het ontwerp-exploitatieplan en 26% sociaal van alle m2 bvo voor wonen komen er te veel m2 sociale huur met een lage gewogen eenheid (veel lager dan een eenheid vrije sector: 0,09 versus 1,0!).[noot 17] Daardoor wordt het totaal aantal gewogen eenheden lager dan bij een meer realistisch uitgangspunt over de woninggrootte van sociale huur en vrije sector.

De particuliere kavels worden daardoor ten onrechte extra belast in het verhaal van de kosten van het ontwerp-exploitatieplan. Wordt uitgegaan van 26% sociale woningbouw met 75 m2 BVO (60 m2 GBO) per sociale woning dan neemt het aantal m2 BVO sociaal huur af met 48.146 m2 van 121.646 m2 naar 73.500 m2. Het aantal m2 BVO vrije sector met eenzelfde aantal van 48.146 m2 toe. Het totaal aantal gewogen eenheden m2 BVO neemt daarmee toe van 732.102 m2 naar 775.815 m2. 38

Het bruto te verhalen bedrag (zonder andere aanpassingen) aan kosten per gewogen eenheid m2 BVO neemt daarmee af met € 64,96 van € 1.152.76 naar € 1.087,80. Voor de kavel(…) [van adressant] betekent dit een verlaging van de (netto) bijdrage met € 513.443 (7.904 m2 gewogen eenheden x € 64,96 per gewogen eenheid). [Noot 17] In de meeste segmenten zijn de grondprijzen per m2 BVO aanzienlijk gestegen. De grondprijs voor sociale huur is in Buiksloterham is echter gedaald met 25% van € 232 per m2 bvo in 2015 (4e herziening, blz. 28) naar € 173 per m2 BVO in 2022 (ontwerp-exploitatieplan, blz. 46). In andere gemeenten zijn grondprijzen voor sociale huur meer meegegaan met de algemene prijsontwikkeling. Door het grondprijsbeleid van Amsterdam moeten particulieren zo meer bijdragen aan de kosten van een exploitatieplan, dan bij andere gemeenten. (…)” Antwoord gemeente Op pagina 21 van het Rapport wijst adressant op het verschil in gewogen eenheden. Deze uiteenzetting wordt voor kennisneming aangenomen. Op pagina 22 van het Rapport wordt aangevoerd dat een oppervlakte van 125m² BVO per sociale huurwoning geen realistische aanname is. Naar aanleiding van deze zienswijze hebben wij gemeend het woonprogramma en de segmentering als opgenomen in het exploitatieplan aan te passen. Daarbij sluiten we aan bij wat daarover in de Herijking Investeringsnota Buiksloterham 2020 (HIB) is opgenomen.

Voor vrije sector is dit 90 m² GO, sociaal 65 m² GO, middeldure huur marktconform is 50 m² GO en middeldure huur marktcontrair is 80 m² GO (zie pagina 18, tabel 2.3.2 uit het HIB). Deze laatste twee categorieën worden toegevoegd omdat deze mogelijk worden gemaakt in de 7e en 8e partiële herziening bestemmingsplan (zie ambtshalve wijzigingen). Via een vormfactor van 0,75 worden deze gebruiksvloeroppervlakten (GO) omgerekend naar brutovloeroppervlakte (BVO). Onderstaande tabel toont de nieuwe toegepaste woninggrootte per woningcategorie in het exploitatieplan. Hiermee vervalt het eerder gehanteerde aantal van 125 m² bvo per woning.

Vrije sector Middeldure huur marktconform Middeldure huur marktcontrair Sociaal

GO 90 50 80 65

BVO 120 67 107 87

Deze uitsplitsing in woningbouwcategorieën met differentiatie in woninggrootte wordt doorgevoerd in de Herziening. Daarnaast zal de differentiatie naar segmenten woningbouw niet meer plaatsvinden op basis van m² BVO maar conform gemeentelijk beleid op basis van aantallen woningen. Deze aanpassing op zichzelf leidt tot een stijging van het totaal aantal woningen doordat uit wordt gegaan van gemiddeld gezien kleinere (marktconforme) woningen, een stijging van het totaal aantal gewogen eenheden doordat wonen vrije sector nu meer m² BVO bevat ten opzichte van de andere categorieën en daarmee tot een lager bedrag per gewogen eenheid. Conclusie De zienswijze is gegrond. De Herziening is op dit punt aangepast, zoals hierboven toegelicht,.

39

I.29 “(…) Het ontwerp-exploitatieplan heeft voor Distelweg 76 belangrijke nadelige financiële gevolgen. De netto bijdrage van Distelweg 76 aan het gemeentelijk kostenverhaal is in het ontwerp-exploitatieplan € 3,89 miljoen. De netto bijdrage volgens het vigerende exploitatieplan, de 4e herziening, is € 2,3 miljoen. De netto bijdrage voor Distelgweg 76 in het ontwerp-exploitatieplan is daarmee € 1,6 miljoen, 70%, hoger. (…)”, Rapport, p. 23 Antwoord gemeente Adressant voert hier bedragen aan die niet kloppen vanwege de foutieve bijlage 19 bij het exploitatieplan. Hiervoor verwijzen we naar het antwoord op zienswijze I.1. Conclusie De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van de Herziening.

I.30-34 Overige kosten (zonder inbrengwaarde) Op pagina 23 van de zienswijze geeft adressant aan dat er een toename is van € 726 per m² ten opzichte van de 4e herziening. Adressant geeft in de zienswijze aan dat daarvan circa € 100 per m² een gevolg is van de toename van de overige kosten inclusief sloop en bodemsanering. Voor de Distelweg 76 wordt aangegeven dat een toename is van circa € 790.000. Adressant geeft voorts aan dat de rest van de toename logischerwijs het gevolg is van de nieuwe waarderingsmethode voor de inbrengwaarde en gemeentelijke berekeningen daarmee. Op de toename van de overige kosten van € 100 per m² gewogen eenheid is volgens adressant bij de beoordeling een en ander af te dingen. Verschillende kostenposten zijn volgens adressant te hoog begroot; en daarbij verwijzen ze naar de Sloopkosten, de Bodemsaneringskosten & grondwerk, kosten voor aanleg voorzieningen binnen het plangebied, plankosten en rentekosten. Bij de sloopkosten wordt aangegeven “(…) minus € 3 miljoen (lagere raming Steenhuijs en onnodig meenemen kavel die niet herontwikkeld zal worden). (…)”, Rapport p.

23 Bij de Bodemsaneringskosten & grondwerk wordt aangegeven: “(…) minus €4 miljoen (omdat de verandering in benadering die kosten onnodig worden verschoven van gemeentelijke en erfpachtkavels naar particuliere kavels; tevens zijn bij een erfpachtkavel onnodig saneringskosten berekend, omdat die kavel niet zal worden herontwikkeld). (…)”, Rapport p. 23, 24 Bij de kosten voor voorzieningen binnen het plangebied wordt aangegeven: “(…) minus €17 miljoen (grootonderhoud toerekening aan gemeente) (…)”, Rapport p. 24 Bij de plankosten wordt aangegeven: “(…) minus € 5 miljoen (niet gemotiveerd gebruik van oude plankostenscan die zoveel lager uitkomst dan de vernieuwde plankostenscan). (…)”, Rapport, p. 24 Bij de rentekosten wordt aangegeven:

40

“(…) minus €3 miljoen (grotendeels door lagere hoge kosten bij bovengenoemd kosten, en klein deel door onnodig lange fasering). (…)”, Rapport p. 24

Antwoord gemeente Ten aanzien van de sloopkosten verwijzen we hier kortheidshalve naar het antwoord dat hierover is opgenomen bij het antwoord hierboven bij zienswijzen onder nummers I.6, I.12, i.14, I.18, I.19 en I.20; Ten aanzien van bodemsanering & grondwerk verwijzen we hier kortheidshalve naar het antwoord hierboven bij zienswijzen onder nummers I.3, I.4, I.14, I.18, I.21. Ten aanzien van de kosten voor voorzieningen wordt verwezen naar het antwoord bij zienswijzen onder nummers I.24 en I.25. Ten aanzien van de plankosten wordt verwezen naar het antwoord dat hierboven is opgenomen bij zienswijzen onder nummer I.26. Ten aanzien van de rentekosten wordt verwezen naar het antwoord dat hierboven is opgenomen bij zienswijzen onder nummer I.27. Conclusie De zienswijzen zijn ongegrond en leiden niet tot aanpassing van de Herziening.

I.35 “(…) Wat betreft sloopkosten is er op de kavel Distelweg 76 sprake van excessieve sloopkosten in verband met een zwaar onderheide dikke betonnen vloer op 1/4 van de kavel waar in de normatieve benadering van de sloopkosten door de gemeente ten onrechte geen recht wordt gedaan. (…)”, Rapport, p. 24 Antwoord gemeente De beantwoording van deze zienswijze hangt samen met de beantwoording zienswijze I.20 hierboven, waarvoor we kortheidshalve naar verwijzen. Conclusie De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van de Herziening.

I.36 “(…) In het algemeen is er voor hetzelfde plangebied Buiksloterham sprake van een niet te controleren toedeling van kosten aan enerzijds het exploitatieplan Buiksloterham en aan anderzijds de (geheime) grondexploitatierekening Buiksloterham (voor de Investeringsnota 2020). (…)“, Rapport, p. 24 Antwoord gemeente Deze zienswijze is beantwoord bij het antwoord op nummer I.24, waarvoor we hier kortheidshalve naar verwijzen.

41

Conclusie De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot het aanpassen van de Herziening.

I.37 “(…) Effect op bijdrage van nieuwe methode voor inbrengwaarde De toename van de bruto kosten zijn grotendeels gevolg van de hertaxatie van de inbrengwaarden grond en opstallen in 2022. De eerdere taxatie was van 2009. Dat verklaart het grote verschil inbrengwaarde van € 553 miljoen tussen de 4e herziening uit 2015 en het ontwerp-exploitatieplan. De gemeente maakt het effect van de nieuwe methode voor de inbrengwaarde ten opzichte van de vigerende ten onrechte niet inzichtelijk. Het kostenverhogende effect van de nieuwe waarderingsmethode is natuurlijk niet als positief te beoordelen, Het effect zou zoveel mogelijk neutraal moeten zijn ten opzichte van 2015, de 4e herziening. Dat is ten onrechte niet het geval. De Inbrengwaarde is in de berekening van het exploitatieplan en de netto bijdrage 'broekzakvestzak', eerst er bij tellen en (in de kosten van het exploitatieplan) en dan er weer aftrekken (bij de berekening van de bruto naar de netto bijdrage van een kavel). De nieuwe waardering voor Distelweg 76 kost [adressant] nu extra circa €800.000.

Als de inbrengwaarde met de nieuwe benadering neutraal is ten opzichte van de 4e herziening en de overige kosten deels te hoog zijn geraamd, dan zakt de netto bijdrage van € 3,9 miljoen voor Distelweg 76 met €300.000 (minder overige kosten) en € 800.000 (geen kostenverhogend effect nieuwe methode inbrengwaarde), dus met €1,1 miljoen. De netto bijdrage voor Distelweg is dan met de aanpassingen als gevolg van de beoordeling € 2,8 miljoen in plaats van € 3,9 miljoen. (…)”, Rapport, p. 24, 25 Antwoord gemeente Deze zienswijze heeft betrekking op de inbrengwaarde en de hertaxatie daarvan, en komt overeen met de zienswijzen onder nummers I.8, I.9, I.10, I.11 en I.12. Voor een antwoord op de zienswijze verwijzen we hier dan ook naar het antwoord op de zienswijzen onder deze nummers. Conclusie: De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van de Herziening.

I.38 “(…) Niet reële aanname woninggrootte sociale huur Daarbij komt nog een bijstelling voor een niet reële aanname van het gemiddelde opperviak voor een sociale huurwoning (125 m2 BVO, terwijI een meer reële aanname 75 m2 BVO is). Dat verlaagt de bijdrage voor [adressant] met nog eens € 500.000. (…)”, Rapport, p. 25

42

Antwoord gemeente Zie voor antwoord op deze zienswijze het antwoord onder nummer I.28 Conclusie De zienswijze is gegrond en leidt tot aanpassing van de Herziening. Zie hiervoor het antwoord onder nummer I.28

I.38a “(…) Totaal effect beoordeling op bijdrage kavel 76 [adressant] Totaal effect beoordeling op bijdrage kavel 76 [adressant] De netto bijdrage aan het kostenverhaal voor Distelweg 76 is van € 2,3 miljoen in 2015 naar € 3,9 miljoen in 2022, zijnde een toename € 1,6 miljoen. De beoordeling van het ontwerp-exploitatieplan leidt tot de nodige aanpassingen in het voorliggende ontwerp. In totaal kan de netto bijdrage van [adressant] van € 3,9 miljoen naar aanleiding van de beoordeling worden verlaagd met € 1,6 miljoen. De netto bijdrage wordt dan € 2,3 miljoen. Als de inbrengwaarde methode geheel neutraal zou zijn (ook in de 4e herziening) dan is daarvan nog een verlaging van circa € 1 miljoen op de bijdrage voor Distelweg 76 het gevolg. Kortom het huidige ontwerp-exploitatieplan kan de toets der kritiek niet doorstaan. Het ontwerp-exploitatieplan is tevens in strijd met de geschreven en ongeschreven beginselen van bestuur tot stand gekomen nu er van een zorgvuldige voorbereiding en of deugdelijke motivering geen sprake is. Een en ander zal in het vervolg en voor de vaststelling moeten worden meegenomen en tot aanpassing leiden. Dit om tegemoet te komen aan de geldende regelgeving inzake exploitatieplannen (Wro en Bro) alsmede de gerechtvaardigde rechten en belangen van [adressant]. Die worden middels het ontwerp-exploitatieplan onevenredig hard geschonden. (…)“, Rapport, p. 25.

Antwoord gemeente Uit het bovenstaande van deze Nota van beantwoording kan worden geconstateerd dat per aangedragen onderdeel in de zienswijze van adressant het exploitatieplan volgens de wettelijke systematiek tot stand is gekomen en genoegzaam is gemotiveerd. De systematiek van het exploitatieplan draagt ertoe bij dat de kosten van de grondexploitatie van Buiksloterham over de eigenaren en gemeente evenredig wordt verdeeld. Conclusie De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van de Herziening.

___________________________________________________________________________ In de aanvullende zienswijze van d.d. 13 oktober 2022 heeft adressant een aanvulling op het Rapport overgelegd (hierna: Rapport Aanvulling). In deze aanvulling geeft adressant aan dat

43

na het indienen van de zienswijze nog enkele nieuwe bevindingen zijn gedaan die betrekking hebben op, kort samengevat: a) meer gewogen eenheden bij kleiner oppervlak sociale huur; b) uitgangspunt gebruikswaarde voor de inbrengwaarde; c) excessieve sloopkosten voor adressant. De onderstaande zienswijzen (nummers I.39-I.41) komen uit dit Rapport Aanvulling. ___________________________________________________________________________ I.39 “(…) Sociale huur kleiner oppervlak en grondprijs (…) Voor een bijstelling zijn wij voor sociale huur uitgegaan van 75 m2 BVO. Dat leidt vervolgens tot een verlaging van het gewogen aantal m2 BVO voor sociale huur en verhoging van het aantal m2 BVO vrije sector. (…) Volgens het vigerend grondprijsbeleid van de gemeente Amsterdam heeft een kleiner appartement een hogere grondprijs per m2 dan een groter appartement. Dan dient ook de grondprijs voor sociale huur te worden aangepast aan die van een kleinere sociale huurwoning. (…) De grondopbrengst per m2 GO sociaal wordt per eenheid hoger als we van 75 BVO uitgaan. Het aantal gewogen eenheden gaat dan sociaal woning wat omhoog. De wegingsfactor is dan niet 173 (grondprijs sociaal per m2 BVO/1913 (vrije sector grondprijs per m2 BVO) zijnde 0,09, maar wordt dan 235/1913: 0,1228.

Dat leidt in totaal wat meer gewogen eenheden (plus 1.664) en daarmee een wat lager bedrag per gewogen eenheid voor het kostenverhaal. En dat betekent vervolgens een extra maar beperkte verlaging van de bijdrage aan het kostenverhaal voor de Distelweg 76 van [adressant]. (…)“, Rapport Aanvulling, p. 1, 2. Adressant illustreert de effecten van de correctie sociale huur in het kader op pagina 1 van het Rapport Aanvulling, waarin de totaal gewogen eenheden bij correctie sociale huur 125m² BVO naar 75m² bvo is opgenomen. Op pagina 2 van Rapport Aanvulling is in de tekst een kader opgenomen met als titel Grondprijzen nieuwe erfpachtrechten 2022. Antwoord gemeente Voor een antwoord wordt verwezen naar het antwoord bij zienswijze I.28 Conclusie De zienswijze is gegrond en leidt tot aanpassing van de Herziening, waarvoor verwezen wordt naar het antwoord onder nummer I.28 hierboven.

I.40 “(…) Gebruikswaarde als uitgangspunt inbrengwaarde De grondexploitatie voorziet in een vergoeding voor de waardeverschillen van de in te brengen gronden. In alle voorgaande exploitatieplannen werd dit verschil berekend door van

44

alle kavels de gebruikswaarde te bepalen, via een taxatie. Hierbij gold een taxatie in 2009 als basis, in de latere jaren werd deze gecorrigeerd met een index. In de reparatie is overgestapt naar een taxatie op basis van complexwaarde, waarbij het hele plangebied als één complex wordt beschouwd. De taxatie van Steenhuijs bevat daarnaast ook de gebruikswaarde per kadastrale kavel per 1 januari 2022. De inbrengwaarde in het exploitatieplan is gelijk aan de complexwaarde, plus een bedrag aan excessief waar de gebruikswaarde hoger is dan de complexwaarde. (…) De taxatie maakt het mogelijk om ook de inbrengwaarde op basis van de gebruikswaarde te kunnen bepalen. De inbrengwaarde naar gebruikswaarde geeft een heel andere verhouding tussen de particuliere en gemeentelijke kavels in het exploitatieplan. De inbrengwaarde halveert van € 774 miljoen naar € 372 miljoen. (…) Bij toepassing van deze gebruikswaarde anno 2022 als inbrengwaarde wordt de bruto bijdrage lager en zal de netto bijdrage voor met name de particuliere kavels beduidend lager uitvallen. Dat komt omdat hun gebruikswaarde met m2 aanzienlijk hoger ligt. De overstap naar complexwaarde is in het voordeel van de gemeente als bezitter van de meeste gronden in Buiksloterham: 87% van het totale kaveloppervlak betreft gemeente- en erfpachtkavels.

(…) Een tweede stap hierbij is het elimineren van 6 kavels die door hun hoge gebruikskosten de inbrengwaarde sterk vertekenen. Het is niet reëel om te verwachten dat deze locaties worden herontwikkeld. De inbrengwaarde van deze 6 kavels is in tabel 3 weergegeven. (…)

Deze 6 kavels hebben met een aandeel van 4,6% van het totale grondoppervlak een aandeel van bijna 24% in de totale gebruikswaarde. Zonder deze kavels geeft dit het reële beeld van de inbrengwaarde op basis van de gebruikswaarde, zoals opgenomen in tabel 4 (…) De inbrengwaarde van het plangebied op basis van gebruikwaarde komt op € 283 mln. De toepassing daarvan op de grondexploitatie (tabel 5) staat voor een bruto bijdrage van € 797,68 per m² gewogen eenheid, zonder de 6 kavels wordt dit zelfs € 705,50 per m². Dit is zonder aanpassing van de bodemsaneringskosten bij de eliminatie van de 6 kavels, die geraamd op € 4,8 mln. Met verrekening daarvan wordt de bruto bijdrage per gewogen eenheid € 698,53. In het exploitatieplan op basis van complexwaarde is de bruto bijdrage fors meer: € 1.152,76 per m²! (…) (…) Na correctie van de opbrengsteenheden voor de oppervlakte van sociale huurwoningen (zie tabel 1) ontstaat de volgende uitkomsten voor de bruto bijdrage in tabel 6 (…) 45

Uitkomsten voor netto bijdrage Distelweg 76 Doorrekening van de bijdragen per gewogen opbrengsteenheid voor Distelweg 76 (kavel 42b) geeft het beeld zoals weergegeven in tabel 7. De netto bijdrage na aftrek sloopkosten komt voor Distelweg 76 uit op € 2.147.870,=. (…) Het effect van de eliminatie van de 6 kavels is fors: hierdoor neemt de netto bijdrage af met een kwart. Per opbrengsteenheid komt deze netto bijdrage neer op ongeveer € 250 per m². Dat is nagenoeg gelijk aan de gemiddelde kosten per gewogen eenheid, uitgaande van de overige kosten, exclusief sloop. Deze uitkomst van het kostenverhaal is voor Distelweg dus vrij neutraal voor het effect van de inbrengwaarde op basis van gebruikswaarde. En dat is wenselijk. Het gaat immers om een reële benadering van het verhaal van kosten die gemeente maakt. (…), p. 3 t/m 6 Rapport Aanvulling. Adressant illustreert de zienswijze met tabellen 3 tot en met 7. Antwoord gemeente Voorzover deze zienswijze betrekking heeft op de methodiek voor het berekenen van de inbrengwaarde verwijzen we hier kortheidshalve naar het antwoord bij de zienswijzen onder nummers: I.8, I.9, I.10, I.11, I.12. In aanvulling daarop delen we mede dat de taxatie DHV uit 2009 zowel de complexwaarde als de gebruikswaarde betrof, waarbij zij opgemerkt dat destijds de gebruikswaarde vaak hoger was dan de complexwaarde.

Conclusie De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van de Herziening.

I.41 “(…) Excessieve sloopkosten Distelweg 76 In de sloopkostenberekening van het exploitatieplan is gerekend met een BVO van 2.557 m2 en een sloopkostennorm van € 111,17 per m2 (prijspeil 1 januari 2022, bijlage 13 ontwerp exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie), totaal € 284.264. In de sloopkostennorm is uitgegaan van standaardvloeren met standaard fundering voor een eenlaagse bedrijfshal. Volgens de eigenaar is de hele vloer van de bedrijfsruimte op de kavel Distelweg 76 voorzien van een zware betonnen vloer met fundering. Daarnaast is een deel (circa l/5) van de bedrijfsruimte twee-laags voor kantoorruimte. Uit het bouwdossier van de grote fabriekshal (1964) van Distelweg 76 kan worden afgeleid dat de betonnen vloer 20% zwaarder is dan bij deze norm gerekend en dat het aantal funderingspalen 3x zo hoog is als in de norm gerekend. Uitgaande van de kavel met 2.557 m2 BVO bebouwing met onderheide vloer en de zwaardere constructie komt een voorzichtige schatting op 2.557 m2 x € 140 per m2 = € 357.980. 46