Gemeenteraad Voordracht

Gemeenteraad

VN2024-008240 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 17 juli 2024

Portefeuille

Grond en Ontwikkeling

Agendapunt

7

Datum besluit

College van B en W 11 juni 2024 Onderwerp

Vaststellen van de Investeringsnota Couperusbuurt (stadsdeel Nieuw-West) en het beschikbaar stellen van een krediet. De gemeenteraad van Amsterdam besluit

Gelet op: • Het advies van het dagelijks bestuur van stadsdeel Nieuw-West op de Investeringsnota Couperusbuurt (bijlage 3). • De Nota van Beantwoording Investeringsnota Couperusbuurt (bijlage 4). • De financiële paragraaf Investeringsnota Couperusbuurt (bijlage 5) en de geheimhouding die daarop is opgelegd. 1. Vast te stellen de Investeringsnota Couperusbuurt. De nota geeft de ruimtelijke en programmatische kaders aan voor de transformatie van het gebied. 2. In te stemmen met het programma middeldure huur dat door de corporatie structureel (eeuwigdurend) in het middensegment kan worden gehouden met als consequentie een lagere grondopbrengst. 3. Vast te stellen de grondexploitatie welke een negatief resultaat kent van -/- € 9,2 mln (netto contante waarde). 4. Beschikbaar te stellen een uitvoeringskrediet van € 19,2 mln voor de noodzakelijke herinrichting van de openbare ruimte, bouwrijp maken en de proceskosten (personele inzet) voor de vernieuwing van de Couperusbuurt. Wettelijke grondslag

Artikel 108 jo artikel 147 lid 2 Gemeentewet De gemeenteraad is bevoegd tot regeling en bestuur inzake de huishouding van de gemeente. Artikel 87 Gemeentewet jo artikel 5.1 lid 2 sub b van de Wet open overheid. Artikel 189, eerste lid jo artikel 212, eerste lid van de Gemeentewet en artikel 5, eerste tot en met derde lid van de Gewijzigde financiële verordening Amsterdam 2023. Voor alle taken en activiteiten brengt de raad jaarlijks op de begroting de bedragen die hij daarvoor beschikbaar stelt, alsmede de financiële middelen die hij naar verwachting kan aanwenden. De raad stelt bij verordening de uitgangspunten voor het financiële beleid, alsmede voor het financiële beheer en voor de inrichting

Gegenereerd: v1.28

1

Gemeenteraad

VN2024-008240 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 17 juli 2024

van de financiële organisatie vast. De raad autoriseert met het vaststellen van de begroting of een begrotingswijziging. Bestuurlijke achtergrond

De vernieuwing van de Couperusbuurt in Slotermeer maakt deel uit van de opgave zoals geformuleerd in de Principenota Geuzenveld-Slotermeer, welke in februari 2019 is vastgesteld door B&W. Het doel van de vernieuwing is om de woon- en leefsituatie voor de bewoners in de buurt te verbeteren. De opgave is om met respect voor de cultuurhistorische waarde van het gebied de woningvoorraad te vernieuwen, te komen tot een grotere differentiatie en waar mogelijk extra woningen toe te voegen. De vernieuwing van de Couperusbuurt maakt ook deel uit van de opgave uit Omgevingsvisie Amsterdam 2050. In de Omgevingsvisie is als doel geformuleerd om het gebied te transformeren naar een gemengde stadsbuurt met een stedelijke dichtheid, het omvormen van de Burgemeester Röellstraat tot een stadslaan en het vergroenen van de openbare ruimte door het verbeteren van de bomenstructuur, het autoluw maken van de straten en het vergroten van de gebruikswaarde van de buitenruimte. De vernieuwing van de Couperusbuurt draagt bij aan het gestelde ambities uit het Uitvoeringsprogramma Samen Nieuw West en aan de afspraken uit de Verbeteraanpak Röellbuurten. De concept-investeringsnota Couperusbuurt is op 12 maart 2024 door het college van B&W vrij gegeven voor inspraak. De concept-nota heeft van 20 maart t/m 1 mei 2024 ter inzage gelegen. Onderbouwing besluit

Gelet op: • Het advies van het dagelijks bestuur van stadsdeel Nieuw-West op de Investeringsnota Couperusbuurt (bijlage 3); • De Nota van Beantwoording Investeringsnota Couperusbuurt (bijlage 4); • De financiële paragraaf Investeringsnota Couperusbuurt (bijlage 5) en de geheimhouding die daarop is opgelegd; Toelichting Het advies van het stadsdeel Nieuw-West op de Investeringsnota Couperusbuurt (bijlage 3) Het stadsdeel adviseert over de Investeringsnota Couperusbuurt. Het volledige advies en beantwoording is opgenomen in de Nota van beantwoording. De belangrijkste opmerkingen van het stadsdeel zijn: • Mede gezien de cultuurhistorische waarde van het gebied en de verdeeldheid in de buurt over de gewenste ingreep, is het stadsdeel positief over de keuze om een deel van de woningen te renoveren en een deel te slopen en vervangen door nieuwbouw. Positief is het stadsdeel ook over het uitgangspunt dat bewoners ongeacht of men nu in een te slopen of in een te renoveren woning woont, na de vernieuwing kunnen kiezen om terug te keren naar of een gerenoveerde woning of een nieuwe woning. Verder is het stadsdeel positief over de grotere variatie in woninggroottes en dat er ruimte wordt gereserveerd voor economische en maatschappelijke functies.

Om deze nieuwe voorzieningen goed te laten aansluiten bij de wensen en behoeften van de buurt, vraagt het stadsdeel om bij de invulling gebruik te maken

Gegenereerd: v1.28

2

Gemeenteraad

VN2024-008240 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 17 juli 2024

van de expertise van het stadsdeel en de bewoners. Het stadsdeel ondersteunt de verdichting en vraagt om bij de inrichting van de openbare ruimte de openbare ruimte zo in te richten dat de inrichting “ontmoeten” en “verbinden” stimuleert. • Het stadsdeel constateert dat de concept investeringsnota een aantal consequenties heeft die niet passen bij het uitgangspunt dat de vernieuwing primair is gericht op de huidige huurders. Het gaat hierbij om betaalbaarheid voor de huurders, de herhuisvesting, terugkeermogelijkheden en het woonprogramma. Op deze punten pleit het stadsdeel voor een aanpassing van het plan. Het stadsdeel adviseert om bij de vernieuwing-naast het behoud van het aantal sociale huurwoningen- vooral in te zetten op het vergroten van het aantal middenhuurwoningen. Ook adviseert het stadsdeel om te onderzoeken of de woningen in het noordelijk deel die verkocht zullen worden niet te verkopen aan individuele kopers maar aan een belegger die de woningen vervolgens in het middensegment kan blijven verhuren.

Het stadsdeel vraagt verder aandacht voor huurders die twee keer moeten verhuizen (via een wisselwoning) en vraagt een duidelijke uitspraak dat bewoners, die dat willen, terug kunnen keren in de buurt • Verder pleit het stadsdeel voor extra aandacht tijdens de vernieuwing voor leeaarheid en het beperken van de overlast zoals extra stortcontainers bij verhuizingen, maar ook door het organiseren van activiteiten gedurende de verbouwingen. Het stadsdeel adviseert om in de grondexploitatie voldoende middelen op te nemen. Ook verzoekt het stadsdeel om met Stadgenoot afspraken te maken dat de woningen die nog niet aan de beurt zijn, voldoende worden onderhouden en dat Stadgenoot aanspreekbaar is bij klachten en overlast. • Ook signaleert het stadsdeel dat met het toevoegen van extra woningen, de verkeersdrukte in de buurt kan toenemen. Reeds nu ervaren bewoners dat er op verschillende stukken te hard wordt gereden. Het stadsdeel adviseert om bij de herinrichting van de openbare ruimte voldoende snelheidsbeperkende maatregelen te treffen, zodat de nieuwe Couperusbuurt een veilige buurt blijft. • Verder vraagt het stadsdeel aandacht voor het voorkomen van een te eentonig architectuurbeeld. Een groot deel van de adviezen van het stadsdeel is overgenomen of wordt meegenomen bij de verdere uitwerking van de plannen.

Zo heeft Stadgenoot besloten om bewoners van de te renoveren woningen de mogelijkheid te geven om terug te keren in de huidige woning met behoud van de huurovereenkomst. Hiermee is een van de belangrijkste pijnpunten voor bewoners opgelost. Ook is het aantal middensegmentwoningen vergroot. Ten aanzien van terugkeermogelijkheden voor bewoners, heeft Stadgenoot aangegeven dat alle bewoners die dat willen en voldoen aan de normale passendheidseisen naar keuze terug kunnen keren in de buurt. De adviezen over verkeersveiligheid, interim beheer en architectuur worden meegenomen bij de concrete uitwerking van de plannen.

Nota van Beantwoording inspraak Investeringsnota Couperusbuurt (bijlage 4) Proces vooraf

Gegenereerd: v1.28

3

Gemeenteraad

VN2024-008240 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 17 juli 2024

Stadgenoot overlegt regelmatig met de bewonerscommissie en betrekt hen bij de verschillende stappen in het vernieuwingstraject. De bewonerscommissie is betrokken geweest bij de selectie van een stedenbouwkundig bureau voor het maken van het vernieuwingsplan, denkt actief mee over het woonwensenonderzoek en het participatietraject. De corporatie volgt in het overleg met de huurders de ‘‘Kaderafspraken Vernieuwing & Verbetering’’. De bewonerscommissie is kritisch over de plannen voor de vernieuwing van de buurt. Men vindt dat er te veel wordt verdicht waardoor het karakter van de buurt verdwijnt. Bovendien vindt men dat de vernieuwing negatief uitvalt voor met name de oudere bewoners omdat zij gedwongen worden te verhuizen, huurcontracten worden ontbonden en bewoners een nieuw huurcontract krijgen aangeboden met een fors verhoogde huurprijs, ook als men wil terug keren naar een gerenoveerde woning. De buurt Zowel de huurders van de te slopen en te renoveren woningen als de omwonenden zijn door de gemeente en de corporatie uitgenodigd mee te denken over de nieuwe (stedenbouwkundige) inrichting van het gebied. Er zijn vier buurtbijeenkomsten georganiseerd waar de plannen zijn gepresenteerd en reacties van bewoners zijn opgehaald. Tussentijds zijn bewoners met nieuwsbrieven geïnformeerd over de stand van zaken en de resultaten van de buurtbijeenkomsten.

De bewonerscommissie pleit voor minder verdichting en voor het behoud van de huurcontracten van bewoners die willen terugkeren naar hun gerenoveerde woning. Woonwensenonderzoek Door Stadgenoot is als onderdeel van de planvorming in 2022 een woonwensen-onderzoek uitgevoerd. Ruim 40% van de bewoners heeft deelgenomen aan het onderzoek. Uit dit onderzoek blijkt dat de bewoners de buurt redelijk waarderen (6,8), maar dat de kwaliteit van de woningen te wensen overlaat (5,8). De meeste klachten gaan over tocht, vocht, schimmel, gehorigheid en het feit dat het kleine woningen zijn. Ook vinden de bewoners dat er te veel afval/rotzooi op straat ligt en dat er sprake is van (toenemende) criminaliteit en grimmigheid in de buurt. De buurt wordt gewaardeerd vanwege het groene karakter, de rust en de voorzieningen in de nabijheid (Plein 40-45, Slotermeerlaan). Ongeveer de helft van de bewoners met een regulier huurcontract geeft aan vooralsnog terug te willen keren in de buurt. Uit het onderzoek blijkt dat op dat moment 59% van de respondenten positief staat tegenover de voorgenomen vernieuwing, 21% staat er neutraal tegenover en 13% van de respondenten is negatief over de vernieuwing, en dan met name als het betekent dat de woning gesloopt moet worden en men moet verhuizen.

Buurttoets In maart 2023 was het plan voor de vernieuwing van de buurt in concept gereed en werd gepresenteerd tijdens een buurtbijeenkomst. Aansluitend is een aantal inloopbijeenkomsten georganiseerd in de buurthuiskamer waar bewoners nadere informatie en toelichting konden krijgen over het plan en de herhuisvesting. Om een goed beeld te krijgen van de mening van de buurt over de vernieuwingsvoorstellen is aansluitend een buurttoets gehouden. De buurttoets is door het onaankelijk bureau USP uitgevoerd. Bewoners konden de buurtoets of schriftelijk of digitaal invullen. Ook zijn bewoners per mail en telefonisch benaderd door het onderzoeksbureau om deel te nemen aan het onderzoek. In deze buurttoets is nagegaan of bewoners op de hoogte zijn van plannen voor de vernieuwing van de buurt, wat men van de plannen vindt en op welke wijze men in de toekomst geïnformeerd en betrokken wil blijven. De overall respons bedroeg circa 25%. Dankzij extra belronden is de respons onder de reguliere huurders (van wie de woning wordt gesloopt of gerenoveerd) uitgekomen op 46%.

Gegenereerd: v1.28

4

Gemeenteraad

VN2024-008240 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 17 juli 2024

De belangrijkste conclusies zijn: * Van alle respondenten (zowel huurders van de te slopen of te renoveren woningen en de omwonenden) is 56% positief over het plan voor de vernieuwing van de Couperusbuurt en 20% is negatief. De overige respondenten zijn neutraal (18%) of weten het niet (6%). Van de huurders met een vast regulier contract waarvan de woning wordt gerenoveerd of gesloopt is 51% positief en 30% is negatief. De overige respondenten zijn neutraal of weten het niet. * Bewoners zijn positief over de mix van woningen voor verschillende doelgroepen; * Men is afwachtender over de toevoeging van middeldure huur en koopwoningen. Er zijn twijfels of het aantal sociale huurwoningen voldoende is; * Het herhuisvestigingsplan wordt in het algemeen positief beoordeeld; * De helft van de reguliere huurders zou willen terugkeren in de Couperusbuurt na de vernieuwing. Hiervan heeft 60% de voorkeur voor een nieuwbouwwoning en 40% voor een gerenoveerde woning. Ruim een kwart van de huurders (27%) geeft aan nog niet te weten of men wil terugkeren of elders wil gaan wonen. Inspraakronde In de periode van 20 maart t/m 1 mei 2024 lag de concept-investeringsnota gedurende 6 weken ter inzage. Alle 1.200 bewoners en omwonenden zijn hierover schriftelijk geïnformeerd en konden op de plannen reageren.

Tevens is er een inloopbijeenkomst georganiseerd om vragen te beantwoorden en een toelichting op de plannen te geven. In totaal zijn er 38 reacties binnen gekomen. Deze zienswijzen zijn opgenomen in de Nota van Beantwoording en zijn thematisch beantwoord. De meeste reacties hebben betrekking op het voornemen van Stadgenoot om ook bij de te renoveren woningen de huurovereenkomsten te ontbinden. Bewoners zijn hier tegen omdat men graag wil terugkeren in de eigen woning en omdat men geconfronteerd zal worden met een forse huurverhoging als men een nieuw contract moet afsluiten. Verder zijn er veel vragen over hoe de herhuisvesting zal verlopen. De bewoners hebben vooral behoefte aan duidelijke informatie over wat, hoe en wanneer. Dit geldt ook voor wat er met de garageboxen aan de Adriaan van Oordthof gaat gebeuren. Een aantal bewoners geeft aan de vernieuwing niet nodig te vinden. Men is tevreden met de huidige woning. Ook heeft een aantal bewoners moeite met de verandering van de buurt door de forse verdichting. Een aantal bewoners wijst er op dat de concept-investeringsnota nogal wat slordigheden bevat en tekstuele fouten. Voor het volledige overzicht van de reacties en de beantwoording verwijzen we naar de Nota van Beantwoording.

Naar aanleiding van de inspraakreacties is de investeringsnota op de volgende punten aangepast: • Ten aanzien van het wel/niet ontbinden van de huurcontracten bij de te renoveren woningen, heeft Stadgenoot ondertussen besloten om bewoners van de te renoveren woningen die niet worden samengevoegd, de mogelijkheid te geven om terug te keren in de huidige woning met behoud van de huurovereenkomst. Hiermee is een van de belangrijkste pijnpunten voor bewoners opgelost. • Uit de reacties blijkt dat veel bewoners graag meer duidelijkheid willen hebben over hoe de herhuisvesting er uit gaat zien. Veelal gaat het om persoonlijke situatie van bewoners en kan daar in zijn algemeenheid onvoldoende over gezegd worden. Zodra de peildatum is verleend,

Gegenereerd: v1.28

5

Gemeenteraad

VN2024-008240 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 17 juli 2024

zal Stadgenoot bij alle huurders die stadsvernieuwings (SV)-urgent zijn langs gaan en een toelichting geven. Dit valt op zich buiten de investeringsnota, maar is wel van belang om te benoemen voor de bewoners die hierover opmerkingen hebben gemaakt. • In de investeringsnota is voor de garageboxen aan de Adriaan van Oordthof opgenomen dat deze voorlopig blijven behouden en dat een definitieve keuze gemaakt zal worden bij het op te stellen renovatieplan. • Naar aanleiding van een aantal opmerkingen dat de concept-nota onduidelijkheden bevat en tekstuele fouten, is de tekst aangepast en verhelderd. Gezien de uitslag van de buurttoets, het relatief kleine aantal zienswijzen dat is binnengekomen en het besluit van Stadgenoot om bewoners van de te renoveren woningen toch de mogelijkheid te bieden om terug te keren naar de huidige woning met behoud van de huurovereenkomst -waarmee het grootste pijnpunt voor bewoners is opgelost- is de conclusie dat er voldoende draagvlak lijkt te zijn in de buurt voor de vernieuwing. De financiële paragraaf Investeringsnota Couperusbuurt en de geheimhouding die daarop is opgelegd (bijlage 5) Kennis te nemen van de geheimhouding die op grond van artikel 87 van de Gemeentewet is opgelegd op de bij deze voordracht meegezonden bijlage “Geheim-Financiële paragraaf investeringsnota Couperusbuurt.

Dit in verband met de belangen genoemd in Artikel 5.1, tweede lid, onder b van de Wet open overheid (Woo). Door openbaarheid van de gegevens uit de bijlagen kunnen de financiële belangen van de gemeente worden geschaad. Het belang van openbaarheid weegt daar niet tegenop. De financiële paragrafen zijn standaard geheim vanwege de vertrouwelijke informatie over kosten en opbrengsten. De geheimhouding wordt opgelegd voor een periode van 5 jaar waarbinnen het plan grotendeels gerealiseerd zal zijn en eindigt op 31 december 2029 of het moment waarop de gemeenteraad besluit deze op te heffen.

Ad. 1 Vaststellen van de Investeringsnota Couperusbuurt. De nota geeft de ruimtelijke en programmatische kaders aan voor de transformatie van het gebied. Toelichting De Investeringsnota Couperusbuurt geeft de ruimtelijke en programmatische kaders aan voor de vernieuwing van het gebied. De woningen in de Couperusbuurt in Slotermeer zijn verouderd en toe aan vernieuwing. De ligging langs de Burgemeester Röellstraat en het huidige laagbouwmilieu met zo’n 700 duplexwoningen maken de buurt geschikt voor het toevoegen van extra woningen. De Couperusbuurt is echter cultuurhistorisch ook een hooggewaardeerde buurt. Bij de vernieuwing is daarom gezocht naar een aanpak waarbij de woningen in het noordelijk deel van de buurt behouden blijven en gerenoveerd worden en het deel langs de Burgemeester Röellstraat wordt gesloopt en vervangen door nieuwbouw in een hoge dichtheid. De hoofdpunten van het plan zijn: • Sloop van ca. 370 duplexwoningen tussen de Louis Couperusstraat en de Burgemeester Röellstraat, langs de Burgemeester Rendorpstraat en enkele woningen aan de Burgemeester Eliasstraat. Hiervoor in de plaats worden ca. 950 - 989 nieuwe woningen gebouwd, waarvan

Gegenereerd: v1.28

6

Gemeenteraad

VN2024-008240 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 17 juli 2024

• • •

• •

• •

528 sociale huurwoningen (54%), ca. 200 - 230 middeldure huurwoningen en ca. 200 – 230 vrije sectorwoningen. Renovatie van 168 duplexwoningen in het noordelijk deel van de buurt; Renovatie en samenvoegen van 162 duplexwoningen tot ca. 81 eengezinswoningen. Deze woningen worden verkocht. De Couperusbuurt valt onder het Aanvullend Convenant Erfpacht (ACE), wat inhoudt dat ten minste hetzelfde aantal sociale huurwoningen dient te worden teruggebouwd. In de nieuwe situatie bestaat de sociale huurvoorraad uit 168 gerenoveerde woningen en ca. 528 nieuwbouwwoningen. Daar waar in de huidige situatie de woningen allemaal klein zijn (35-40 m2), komt er in de nieuwe situatie een mix van woningen, zodat er zowel ruimte komt voor 1- en 2-persoons huishoudens als voor kleine en grotere gezinnen. De reguliere huurders (d.w.z. huurders met een reguliere huurovereenkomst) krijgen de mogelijkheid om naar wens terug te keren naar een gerenoveerde woning of een nieuwbouwwoning. Bewoners kunnen er ook voor kiezen om met hun stadsvernieuwingsurgentie naar een woning buiten de buurt te verhuizen.

Toevoegen van ongeveer 2.000 m2 bvo extra niet-woonruimte voor commerciële en maatschappelijke functies; Integrale herinrichting van de openbare ruimte waarbij de buurt zo groen mogelijk wordt ingericht, het aantal parkeerplaatsen op straat wordt verminderd, eenrichtingsverkeer voor autoverkeer wordt ingevoerd tussen de Dichtersbuurt en Couperusbuurt om sluipverkeer tegen te gaan en nieuwe speelplekken worden aangelegd.

Woonprogramma In het gebied worden 370 sociale huurwoningen gesloopt. De nieuwe buurt zal een gedifferentieerd woningaanbod krijgen, zowel in financieringscategorie als in woninggrootte. Het nieuwe woonprogramma voor de Couperusbuurt bestaat uit 528 sociale huurwoningen en ongeveer 200 - 230 middeldure huurwoningen (MDH) en 200 – 230 vrije sectorwoningen. Het programma wijkt af van de standaard 40-40-20, omdat hier sprake is van een gebied waarvoor de ACE-afspraken gelden en tenminste hetzelfde aantal sociale huurwoningen terug gebouwd moet worden als dat er gesloopt worden. Dit betekent dat er minimaal 528 sociale huurwoningen gebouwd moeten worden (ca. 54% van de nieuwbouw) en de overige nieuwe woningen worden gerealiseerd als middeldure huurwoning en als vrije sectorwoningen. Het totale woningaantal is indicatief. Bij de concrete architectonische uitwerking wordt het definitieve aantal woningen bepaald. Ruim 55% van de sociale huurwoningen zijn grotere woningen van minimaal 70 m² gebruiksoppervlak (gbo). In het middensegment bestaat 55% uit grotere woningen van minimaal 70 m² gbo en in de vrije sector wordt uitgegaan van zo’n 20% grotere woningen. De verdeling van de nieuwe woningen naar kamer-aantal is globaal als volgt:

Gegenereerd: v1.28

Sociale huur

Ca. 528

GBO

Kamers

Percentage

50

2

45

70

3

35

90

5

20

Middensegment

Ca. 200 - 230

7

Gemeenteraad

VN2024-008240 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 17 juli 2024

GBO

Kamers

Percentage

50

2

45

70

3

30

90

4 tot 5

25

Vrije sector

Ca. 200 - 230

GBO

Kamers

Percentage

50

2

80

> 90

4 tot 5

20

Herhuisvesting Bewoners van de Couperusbuurt hebben de toezegging dat iedereen die dat wil en voldoet aan de passendheidscriteria kan terugkeren naar een nieuwbouwwoning in de buurt of naar een gerenoveerde woning. Bij het ontwerp van de nieuwbouw wordt rekening gehouden met de herhuisvestingsopave zodat er ook voldoende passende woningen beschikbaar zijn. Waar nodig stelt Stadgenoot wisselwoningen beschikbaar zodat ook bewoners in de eerste fase terug kunnen keren naar de nieuwbouw. Stedenbouw Voor het stedenbouwkundig plan is gekozen voor een nieuwe verkaveling die rekening houdt met het bestaande stratenpatroon en gebruik maakt van de verdichtingsruimte langs de Burgemeester Röellstraat. Om voldoende licht, lucht en ruimte te creëren is gekozen voor een kamverkaveling langs de Burgemeester Röellstraat, waarbij een afwisseling wordt toegepast van 7-laagse koppen en 3-laagse tussenstukken. De bebouwing langs de Couperusstraat en de Rendorpstraat is 5 lagen hoog, waarmee een overgang gemaakt wordt tussen de stedelijke bebouwing langs Burgemeester Röellstraat en de laagbouw in de buurt. Conform het gemeentelijk parkeerbeleid wordt het parkeren voor de nieuwbouw grotendeels opgelost op eigen terrein. Het dak van de parkeergarage wordt deels groen ingericht en gebruikt als buitenruimte voor de bewoners van het blok.

Openbare ruimte en groennorm Onderdeel van de vernieuwing van de buurt is een volledige herinrichting van de openbare ruimte. Conform de Omgevingsvisie Amsterdam 2050 wordt de resterende openbare ruimte zo groen mogelijk en klimaatadaptief ingericht. Hierbij worden de straten autoluw gemaakt en komen er extra groenvakken. De bomen in de buurt hebben nu te weinig ruimte om goed te groeien. In de nieuwe situatie krijgen ze ruime groeiplaatsen waardoor ze beter tot wasdom kunnen komen. Bomen die als gevolg van de vernieuwing moeten worden gekapt worden conform de bomenverordening gecompenseerd. De parkeergarage krijgt voor een deel een groen dek en wordt ingericht als verblijfsruimte voor de bewoners. In de investeringsnota is een schetsontwerp opgenomen voor de herinrichting van de openbare ruimte. In de volgende fase zal dit schetsontwerp uitgewerkt worden naar een definitief ontwerp. Bewoners worden bij de uitwerking betrokken. Bij de uitwerking zal ook gebruik gemaakt worden

Gegenereerd: v1.28

8

Gemeenteraad

VN2024-008240 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 17 juli 2024

van de inzichten en conclusies die zijn opgehaald in het kader van “Amsterdam maakt ruimte”. Uitgangspunt is dat de openbare ruimte uitnodigt om elkaar te ontmoeten. In een buurt die drukker wordt en meer differentiatie gaat krijgen, is dit belangrijk om een echte buurt te maken. Als gevolg van de verdichting en de opgave om het huidige laagbouwmilieu om te vormen naar een gemengde stadsbuurt met een stedelijk dichtheid, neemt de hoeveelheid onverhard oppervlakte af met 7.218 m2. Conform de regels van het Waterschap dient deze extra verharding te worden gecompenseerd door de aanleg van 722 m2 (10%) wateroppervlakte. Deze compensatie is reeds eerder gerealiseerd met de aanleg van de Sloterparkbadsingel als onderdeel van het project Noorderhof Zuid. De Sloterparkbadsingel heeft een oppervlakte van 6.682 m2. Tot nu toe is voor ongeveer 2.600 m2 compensatieruimte gebruikt voor uitgevoerde en toegezegde projecten. Dit betekent dat er nog ongeveer 4.000 m2 compensatieruimte beschikbaar is voor vernieuwingsprojecten, zoals de Couperusbuurt. Om de toekomstbestendigheid van de buurt in kaart te brengen, is een QuickScan Klimaatadaptatie uitgevoerd. Hierbij is onder andere gekeken naar de vier thema’s van klimaatadaptatie, te weten droogte, hemelwateroverlast, hitte en overstromingen.

De conclusie van het onderzoek is dat er in het nieuwbouwdeel geen risico op grondwateroverlast is aangezien in het gebied wordt voldaan aan de ontwateringsnorm van 0,9 m. In het onderzoek zijn aandachtspunten geformuleerd om hemelwateroverlast te voorkomen door voldoende waterberging op straat en in de openbare ruimte te creëren en bij woningen drempels aan te brengen. Voor bewoners is het van belang dat er in de openbare ruimte voldoende plekken zijn voor verkoeling. Hiervoor wordt als richtlijn een afstand tot koelte aangehouden van maximaal 300 m. In de Couperusbuurt zijn voldoende koele plekken op deze afstand aanwezig. Het advies is om bij de inrichting van de buitenruimte opnieuw voldoende schaduw te creëren op loop- en fietspaden, en in de binnentuinen. Tenslotte wordt geadviseerd om in verband met mogelijke overstromingen vitale infrastructuur aan te leggen op 0,5 meter boven maaiveld. Conform het gemeentelijk parkeerbeleid krijgen bewoners van de nieuwbouw -met uitzondering van terugkeerders- geen parkeervergunning om op straat te parkeren. Bij de verdere uitwerking van de plannen zal onderzocht worden waar en op welke wijze deelmobiliteit kan worden ingezet om de bewoners voldoende mobiliteitskeuzen aan te kunnen bieden.

Vanuit de Amsterdamse referentienormen voor maatschappelijke voorzieningen en groen ligt er een wens om te zorgen voor voldoende groen in de buurten met als uitgangspunt om minimaal 16 m² gebruiksgroen per woning te hebben. In totaal heeft de Couperusbuurt straks ongeveer 38.790 m² onverharde (groene) ruimte en ongeveer 1350 woningen. Dit is ongeveer 28 m²/woning. Daarnaast kunnen de bewoners gebruik maken van het nabij gelegen Gerbrandypark en het Sloterpark. Voor spelen geldt een norm van minimaal 1 speelplek per 300 woningen. Binnen de Couperusbuurt worden drie speelplekken gerealiseerd die in overleg met bewoners ontworpen worden. Voor grotere sportvelden is er binnen de buurt zelf geen plek. In de directe omgeving liggen echter het Sloterpark en het Gerbrandypark zodat er voldoende mogelijkheden zijn om in de nabije omgeving te sporten en te recreëren. Verkeer Door bewoners van de naastgelegen Dichtersbuurt is aangegeven dat men zeer veel last ondervindt van sluipverkeer dat gebruik maakt van de route Burgemeester Rendorpstraat – Couperusstraat

Gegenereerd: v1.28

9

Gemeenteraad

VN2024-008240 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 17 juli 2024

en Henriette Roland Holststraat. Hiermee omzeilt men de drukte op de rotonde Slotermeerlaan. Het gevolg hiervan is dat de Henriette Roland Holststraat tijdens de spitstijden zeer druk is en tot gevaarlijke situaties leidt. In het kader van de investeringsnota Dichtersbuurt (november 2023) is voorgesteld om de brug tussen Couperus- en Dichtersbuurt in te richten als 1-richtingsverkeer stadinwaarts. Dit voorstel is overgenomen in de investeringsnota Couperusbuurt. Ad. 2 Instemmen met het programma middeldure huur dat door de woningcorporatie structureel (eeuwigdurend) in het middensegment kan worden gehouden met als consequentie een lagere grondopbrengst. Ad. 3 Vaststellen van de grondexploitatie welke een negatief resultaat kent van -/- € 9,2 mln op netto contante waarde per 01-01-2024. Ad. 4 Beschikbaar stellen van een uitvoeringskrediet van € 19,2 mln voor de noodzakelijke herinrichting van de openbare ruimte, bouwrijp maken en de proceskosten (personele inzet) voor de vernieuwing van de Couperusbuurt. Toelichting beslispunten 2, 3 en 4 De grondexploitatie is gebaseerd op een programma van 528 sociale huurwoningen, 230 middeldure huurwoningen en 230 vrije sectorwoningen. De grondopbrengsten zijn geraamd op € 10 mln. De kosten voor het bouwrijp maken, de inrichting van de openbare ruimte en proceskosten zijn geraamd op € 19 mln.

Dit leidt tot een tekort van -/- € 9,2 mln (netto contante waarde). In de grondexploitatie wordt er van uitgegaan dat de corporaties kiezen voor eeuwigdurende middeldure huurwoningen. Dit leidt tot een lagere grondopbrengst en draagt bij aan het tekort op de grex. De definitieve keuze tussen eeuwigdurende middeldure huur of middeldure huur met een verhuurverplichting voor 25 jaar zal de woningcorporatie in de volgende fase maken. Mocht blijken dat de woningcorporatie toch kiest voor een periode van 25 jaar, dan leidt dat tot een positief effect op de grondexploitatie. Kiest men voor eeuwigdurend dan zijn de financiële consequenties gedekt in de grondexploitatie. De vernieuwing van de Couperusbuurt valt binnen de afspraken van het Aanvullend Convenant Erfpacht (ACE). Het feit dat het gebied valt binnen de ACE-afspraken is een belangrijke reden waarom sprake is van een negatieve grondexploitatie. Kern van de ACE-afspraken is immers dat de woningcorporatie de nieuwbouw voor eigen rekening en risico ontwikkelt, de inbrengwaarde van het bestaand bezit afschrijft en de sloop en het bouwrijp maken voor eigen rekening neemt. In ruil hiervoor wordt er voor de sociale huurwoningen geen grondwaarde gerekend en betaalt de woningcorporatie voor de middeldure en vrije sectorwoningen een gereduceerde grondwaarde van ca. 30%. Dit leidt tot minder grondopbrengsten.

De gemeente is verantwoordelijk voor de inrichting van de openbare ruimte. In de loop van het planproces zijn verschillende maatregelen genomen om het tekort terug te dringen. Zo is de omvang van het te vernieuwen gebied waar de openbare ruimte moet worden heringericht, opnieuw bekeken en verkleind. Hiermee zijn de uitgaven beperkt. Aan de opbrengstenkant is met name gezocht naar extra verdichtingsruimte. Dit leidt tot hogere grondopbrengsten. Door de ACE-afspraken zijn deze extra opbrengsten echter beperkt. Om het tekort verder terug te dringen is subsidie aangevraagd bij het Rijk. Het Rijk heeft vanuit de

Gegenereerd: v1.28

10

Gemeenteraad

VN2024-008240 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 17 juli 2024

Woningbouwimpuls een bijdrage van € 1,5 mln euro toegekend. Vanwege boekhoudkundige regels mag deze subsidie nog niet worden opnemen in de grondexploitatie. Ook is een bijdrage ontvangen vanuit het Volkshuisvestingsfonds. Deze bijdrage wordt niet opgenomen in de grondexploitatie Couperusbuurt, maar in de grondexploitatie Herinrichting Röellstraat (onderdeel Couperusbuurt) omdat de subsidie dan eerder met het Rijk kan worden afgerekend. De investeringsnota bevat een visie op de inrichting van de openbare ruimte. In de volgende fase wordt deze visie verder uitgewerkt naar een voorlopig en definitief ontwerp. In dat kader vindt er ook een beheer- en beheerkostentoets plaats. Besluitvorming over het inrichtingsplan is een bevoegdheid van het dagelijks bestuur van stadsdeel Nieuw-West. De grondexploitatie vormt hierbij het financiële kader. De grondexploitatie voor de Couperusbuurt sluit naar verwachting met een tekort van ongeveer -/- € 9,2 mln euro (netto contante waarde 01-01-2024). Vanuit het uitgangspunt “ongelijk investeren voor gelijke kansen in Nieuw-West” is hier voldoende ruimte voor aanwezig binnen het Vereveningsfonds. Dit past ook goed bij de functie van het Vereveningsfonds: projecten die belangrijk zijn voor de ontwikkeling van de stad, maar een negatieve grondexploitatie hebben, toch mogelijk te maken.

Financiële onderbouwing Consequenties gedekt?

Ja

Overige toelichting

De financiële consequenties verbonden aan de vaststelling van de investeringsnota Couperusbuurt bestaan uit de kosten en opbrengsten van de vernieuwing van de Couperusbuurt. De grondexploitatie is gebaseerd op een programma van 528 sociale huurwoningen, 230 middeldure huurwoningen en 230 vrije sectorwoningen. De grondopbrengsten zijn geraamd op € 10 mln. De kosten voor het bouwrijp maken, de inrichting van de openbare ruimte en proceskosten zijn geraamd op € 19 mln. De vernieuwing van de Couperusbuurt valt binnen de afspraken van het Aanvullend Convenant Erfpacht (ACE) waarbij de woningcorporatie de nieuwbouw voor eigen rekening en risico ontwikkelt, de inbrengwaarde van het bestaand bezit afschrijft en de sloop en het bouwrijp maken voor eigen rekening neemt. De gemeente is verantwoordelijk voor de inrichting van de openbare ruimte. In ruil hiervoor krijgt de woningcorporatie een korting op de grondwaarde. De investeringsnota bevat een visie op de inrichting van de openbare ruimte. In de volgende fase wordt deze visie verder uitgewerkt naar een voorlopig en definitief ontwerp. In dat kader vindt er ook een beheer- en beheerkostentoets plaats. Besluitvorming over het inrichtingsplan is een bevoegdheid van het stadsdeel. De grondexploitatie vormt hierbij het financiële kader.

De grondexploitatie voor de Couperusbuurt sluit naar verwachting met een tekort van ongeveer -/- € 9,2 mln euro (op netto contante waarde 01-01-2024). Vanuit het uitgangspunt “ongelijk investeren voor gelijke kansen in Nieuw-West” is hier voldoende ruimte voor aanwezig binnen het Vereveningsfonds.

Gegenereerd: v1.28

11

Gemeenteraad

VN2024-008240 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 17 juli 2024

De financiële consequenties zijn reeds geraamd en gedekt via de grondopbrengsten, bijdragen en het vereveningsfonds. Conclusie

De genoemde beslispunten in de voordracht hebben wel financiële consequenties en deze zijn reeds geraamd in de begroting (100% dekking). Geheimhouding

Zie de onderbouwing hierboven.

Welke stukken treft u aan Meegestuurd

Registratienr.

Naam

AD2024-035563

1. 20240529_investeringsnota_Couperusbuurt.pdf (pdf)

AD2024-035564

2. samenvatting_Investeringsnota_Couperusbuurt - AD2024-033080.pdf (pdf)

AD2024-035565

3. 20240423advies_sdNW-investeringsnota Couperusbuurt-def AD2024-033082.pdf (pdf)

AD2024-035566

4. 20240522notavanbeantwoording-couperusbuurt-anoniem.pdf (pdf)

AD2024-035568

GEHEIM - 5. GEHEIM_financiele_paragraaf_couperusbuurt AD2024-033088.pdf (pdf)

AD2024-035044

Gemeenteraad Voordracht (pdf)

Registratienr.

Naam

Ter Inzage

Behandelend ambtenaar (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

G& O, Kees Vissers, tel.: 06-23198947; mail: k.vissers@amsterdam.nl

Gegenereerd: v1.28

12