Gemeenteraad Voordracht

RAAD

VN2024-015299 rve grond en ontwikkel

Voordracht voor de raadsvergadering van 11 december 2024

Agendapunt

Grond en Ontwikkeling 21

Datum besluit

College van B&W, 22 oktober 2024

Portefeuille

Onderwerp

Vaststellen van de Investeringsnota Holendrecht Centrum in stadsdeel Zuidoost en het beschikbaar stellen van een uitvoeringskrediet De gemeenteraad van Amsterdam besluit

Gelet op:

  

Het positieve advies van het dagelijks bestuur van stadsdeel Zuidoost op de Investeringsnota Holendrecht Centrum; De Nota van Beantwoording Investeringsnota Holendrecht Centrum; De financiële paragraaf Investeringsnota Holendrecht Centrum en de geheimhouding die daarop is opgelegd.

1. De Investeringsnota Holendrecht Centrum vast te stellen met als belangrijkste onderdelen: - Het realiseren van een gevarieerder woningaanbod in Holendrecht-West door het toevoegen van circa 750 woningen, met een verdeling van maximaal 30% sociaal, minimaal 25% middeldure huur, 25% middeldure koop en 20% vrije sector koop; - Het vernieuwen van de maatschappelijke voorzieningen: twee basisscholen, het Huis van de Wijk, de buitensportvoorzieningen en een door de buurt te bepalen maatschappelijk programma; - Uitbreiding van het winkelcentrum Holendrecht met ca. 1.900m2 bvo; - Het vernieuwen van de openbare ruimte en het groen, zodat de leefbaarheid in het centrum van Holendrecht verbeterd wordt, er een betere verbinding met het naastgelegen Paasheuvelwijk ontstaat en de wijk meer profiteert van de ligging bij een NS-station; - Aanleg van een duurzame wijk, die met rainproof en andere duurzame maatregelen klaar is voor de toekomst; 2. De Hoogbouw Effect Rapportage Holendrecht Centrum vast te stellen; 3. De beeldkwaliteitsparagraaf Holendrecht Centrum vast te stellen; 4. Het ‘wijzigingsbesluit welstandsnota De Schoonheid van Amsterdam, Welstandskader Holendrecht Centrum’ vast te stellen; 5. De grondexploitatie 28224 Holendrecht Centrum, welke een negatief resultaat kent van € 5,8 miljoen (netto contant, prijspeil 1-1-2024) vast te stellen; 6.

Een uitvoeringskrediet van € 48,0 miljoen voor verwerving, bouwrijp maken, de herinrichting van de openbare ruimte en de proceskosten (personele inzet) voor de vernieuwing van Holendrecht Centrum beschikbaar te stellen. Wettelijke grondslag

Artikel 108 jo artikel 147 lid 2 Gemeentewet. De gemeenteraad is bevoegd tot regeling en bestuur inzake de huishouding van de gemeente.

1 Gegenereerd: v1.1

VN2024-015299 rve grond en ontwikkel

RAAD Artikel 189, eerste lid jo artikel 212, eerste lid van de Gemeentewet en artikel 5, eerste tot en met derde lid van de Gewijzigde financiële verordening Amsterdam 2023. Voor alle taken en activiteiten brengt de raad jaarlijks op de begroting de bedragen die hij daarvoor beschikbaar stelt, alsmede de financiële middelen die hij naar verwachting kan aanwenden. De raad stelt bij verordening de uitgangspunten voor het financiële beleid, alsmede voor het financiële beheer en voor de inrichting van de financiële organisatie vast. De raad autoriseert met het vaststellen van de begroting of een begrotingswijziging. Artikel 87 Gemeentewet. De raad, het college, de burgemeester en een commissie als bedoeld in hoofdstuk V kunnen op grond van een belang, genoemd in artikel 5.1, eerste en tweede lid, van de Wet open overheid, een verplichting tot geheimhouding opleggen ten aanzien van informatie die bij dat orgaan berust. Artikel 4.114 lid 1 van de Invoeringswet Omgevingswet. Met de welstandstoets beoordeelt de gemeente of het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk niet in strijd is met redelijke eisen van welstand.

2 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-015299 rve grond en ontwikkel

Bestuurlijke achtergrond

    





Verkenning van Kansen voor Holendrecht (principenota), vastgesteld door het college van B&W, d.d. 23 juni 2020. Projectnota Centrum Holendrecht, vastgesteld door het college van B&W, d.d. 15 februari 2022. In het Coalitieakkoord 2022-2026 is de ambitie opgenomen om in de stad jaarlijks 7.500 woningen te bouwen. In de Omgevingsvisie Amsterdam is de zone rond station Holendrecht opgenomen als een stationskwartier. Dat betekent dat er verdicht kan worden met ruimte voor niet-wonen. In Amsterdam is grote behoefte aan woningbouw. Specifiek voor het Stadsdeel Zuidoost is er de behoefte aan betaalbare woningen en woningen in het middensegment. Dit is vastgelegd in het Masterplan Zuidoost. De Investeringsnota Holendrecht Centrum voorziet in deze behoefte door naast de vervanging van het huidige woonprogramma (107 sociale huurwoningen) circa 640-650 woningen toe te voegen, waaronder circa 118 sociale huurwoningen en circa 375 woningen in het middensegment. Het college van B&W heeft op 26 januari 2021 ingestemd met de intenties en ambities om de ambities en doorbraken zoals beschreven in het Masterplan Zuidoost te realiseren. Holendrecht is daarbij benoemd als een hotspot locatie. Het Masterplan is gemaakt om sociale problematiek aan te pakken. Ongelijk investeren voor gelijke kansen is uitganspunt.

Een integrale aanpak van sociaal en fysiek en aansluiting op de leefwereld van bewoners is in Holendrecht noodzakelijk om de buurt structureel te verbeteren. Doel van Holendrecht Centrum is daarom niet alleen het toevoegen van woningen en het vernieuwen van de voorzieningen maar juist ook het verbeteren van de sociaaleconomische situatie van de bewoners van de wijk. Dit sluit aan bij ambitie 2 van het Masterplan (‘Inwoners van Zuidoost groeien veilig en fijn op in Zuidoost en voelen zich veilig op straat’). Hierin is ook de doorbraak opgenomen dat het mogelijk is om op buurtniveau en op de hotspotlocaties af te wijken van de 40-40-20 regel. In de Huisvestingsverordening Amsterdam 2021 is opgenomen dat tot 25% van de nieuwbouwwoningen met voorrang kan worden toegewezen aan bewoners met een lokale binding. Daarvoor moeten zij de afgelopen 10 jaar minstens 6 jaar onafgebroken in het stadsdeel hebben gewoond. Onder de bewoners van Holendrecht bestaat een grote behoefte om te bouwen voor de buurt. Een deel van de nieuwe woningen kan met voorrang worden toegewezen aan bewoners van Zuidoost.

Onderbouwing besluit

Gelet op:

  

Het positieve advies van het dagelijks bestuur van stadsdeel Zuidoost op de Investeringsnota Holendrecht Centrum; De Nota van Beantwoording Investeringsnota Holendrecht Centrum; De financiële paragraaf Investeringsnota Holendrecht Centrum en de geheimhouding die daarop is opgelegd.

Toelichting Het positieve advies van het dagelijks bestuur van stadsdeel Zuidoost (bijlage 5) De concept-investeringsnota Holendrecht Centrum is ter advies voorgelegd aan het stadsdeelbestuur

3 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-015299 rve grond en ontwikkel

van Zuidoost. Het dagelijks bestuur van stadsdeel Zuidoost heeft op 10 september 2024 positief geadviseerd, na ook advies te hebben gevraagd aan de stadsdeelcommissie. De stadsdeelcommissie heeft twee separate adviezen gegeven. Naar aanleiding van het stadsdeeladvies zijn er geen grote wijzigingen nodig in de investeringsnota. De wijzigingen zijn:



 

Op enkele plekken zijn de punten leefbaarheid en veiligheid nauwkeuriger omschreven zodat duidelijker naar voren komt dat door het toevoegen van woningen en voorzieningen, en de menging daarvan, de leefbaarheid en veiligheid in Holendrecht verbeteren. In de hoogbouweffectrapportage is op verzoek van het stadsdeel een beeld toegevoegd om vanaf de Gaasperplas de effecten van de inpassing van de hoogbouw te tonen. Ook zal volgend jaar al gestart worden met nader onderzoek naar het parkeren.

Onderdelen van het advies zijn al meegenomen in de plannen en vormen een bevestiging van de plannen die in de inspraak gebracht zijn:

 

 

Benader het werkprogramma met flexibiliteit zodat snel kan worden ingesprongen op aanvullende vragen vanuit de (lokale, creatieve) ondernemers als dat nodig is. Betrek buurtbewoners, buurtorganisaties en lokale particuliere investeerders bij de invulling van de buurtfunctie, blijf de participatie vormgeven met de inzet die er tot nu toe geweest is: transparant en laagdrempelig, en zorg ervoor dat alle betrokkenen voortdurend en op een duidelijke wijze geïnformeerd worden en allen een gelijke inbreng kunnen hebben; Sta open voor ontwikkelingen in de directe omgeving, faciliteer eigenaren en breid desgewenst de plangrens uit. Laat bij de aanleg van de openbare ruimte het groen leidend zijn. Een tweede leidend punt is de sociale veiligheid in het gebied.

Het stadsdeelbestuur geeft tenslotte aanbevelingen mee die vooral in proces van de uitwerking hun beslag zullen krijgen of die niet direct onder de gebiedsontwikkeling vallen maar vanuit de gebiedsontwikkeling wel mede gestimuleerd kunnen worden. Dit zijn de volgende punten:

   

Onderzocht kan worden of woonvormen toegevoegd kunnen worden met een sterkere rol en stem voor bewoners zoals een wooncoöperatie. Onderzocht kan worden of en hoe lokale ondernemers voorrang kunnen krijgen op de werkruimtes die gerealiseerd worden, en neem maatregelen om deze betaalbaar te maken. Bekijk samen met partijen uit de buurt welke mogelijkheden er zijn voor het creëren van lokale werkgelegenheid, het aanbieden van leerwerkplekken en werving onder jongeren en werkzoekenden in de buurt. Hou rekening met de aanwijzing van Holendrecht als hotspot binnen het Masterplan; geef prioriteit aan deze buurt bij de verdeling van middelen.

Ten aanzien van de torens in de plannen ziet het dagelijks bestuur in dat de voorgestelde hoogbouw nodig is. Het vindt deze mate van hoogbouw en verdichting het maximale wat acceptabel is in het centrum van Holendrecht. Het stadsdeelbestuur zal verder scherp in de gaten houden of de rechten van de bewoners van de Ochtenhof voldoende worden nageleefd. Het stadsdeelbestuur blijft de stadsdeelvoorrang in dit project en andere projecten in Zuidoost met belangstelling volgen om erop toe te zien dat de nieuwe woningen in Zuidoost voldoende beschikbaar en betaalbaar worden voor inwoners van Zuidoost. 4 Gegenereerd: v1.1

VN2024-015299 rve grond en ontwikkel

RAAD Tenslotte neemt het dagelijks bestuur graag kennis van participatieplan voor het vervolgproces. Nota van Beantwoording en participatieplan (bijlage 6 en 7) De inspraakperiode op de concept Investeringsnota en bijlagen vond plaats vanaf 13 juni tot en met 24 juli. De inspraak vond plaats conform de inspraakverordening Amsterdam, die inmiddels vervangen is door de participatieverordening. De inspraak is kenbaar gemaakt door huis-aan-huis een bewonersbrief te verspreiden. Hierbij zat een folder met een samenvatting van het plan met veel afbeeldingen. Tevens stond vanaf 14 juni gedurende vier weken een expositie met afbeeldingen van het plan op het Holendrechtplein. Op 27 juni 2024 is een informatieavond georganiseerd, en gedurende de inspraak is een inloopspreekuur georganiseerd in het buurthuis. Uit gesprekken met buurtbewoners en ook het gebiedsteam komt naar voren dat de buurt goed bereikt is. Vrijwel alle bewoners waarmee gesproken is, hebben de informatie ontvangen of gezien en zijn redelijk op de hoogte van het plan. Ze weten op zijn minst dat er iets staat te gebeuren en vaak weten zij inhoudelijk al meer. Veel bewoners zijn blij dat er een plan is voor het centrum van Holendrecht en dat er geïnvesteerd gaat worden in de buurt. Er leven ook zorgen, bijvoorbeeld over de hoogte van de torens en de te kappen bomen.

Wanneer hier inhoudelijk een gesprek over plaatsvindt dan is in elk geval duidelijk wat er staat te gebeuren en waarom. Bij een deel van de bewoners ook begrip of tevredenheid met de voorgestelde oplossing. Bewoners is actief gevraagd om deze zorgen niet alleen mondeling, maar ook via een formele inspraakreactie te uiten. Tijdens de inspraakperiode zijn zowel formeel als informeel veel enthousiaste reacties op het plan binnen gekomen. Deze bewoners zien liever dat we zo snel mogelijk starten. Dit zijn vaak mensen met interesse in de woningen, maar ook mensen die toe zijn aan vernieuwing en verbetering in Holendrecht. Er zijn 20 inspraakreacties ingediend. De meeste inspraakreacties zijn positief en gaan in op punten die in de uitwerking van de plannen nog aan de orde komen. Hieronder volgen de belangrijkste wijzigingen en aandachtspunten die naar aanleiding van de inspraak zijn opgenomen en/of meegenomen worden tijdens de uitvoering:

5 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-015299 rve grond en ontwikkel













De buurt wil graag een rol bij het ontwerpen van de openbare ruimte en dan met name het Holendrechtplein. Er zijn veel suggesties gegeven voor het nieuwe plein zoals een waterelement, verschillende speel- en ontmoetingsvoorzieningen en het verplaatsen van het monument 40-45. Ook wordt aangegeven dat er voldoende ruimte moet blijven voor een buurtfeest of kleine markt met een podium. Er zal nog geparticipeerd worden over de openbare ruimte en deze suggesties worden meegenomen. In de buurt is veel vraag naar woningen, tijdens de inspraak is deze vraag – met name voor jongeren en ouderen – nog een keer sterk naar voren gekomen. Dit bevestigt nogmaals hoe belangrijk deze doelgroepen zijn in de verdere uitvoering. Bewoners hebben daarnaast aangegeven graag een rol te hebben in het type woningen, hoe deze eruit zien, hoe verschillende type woningen wel of niet binnen een gebouw mengen en de inrichting van de buitenruimte. Ook hebben bewoners aangegeven geen goed beeld te hebben van nieuwbouwwoningen in de stad. De meeste bewoners hebben alleen een beeld dat deze te klein en te duur zijn en daarom niet voor hen. Tijdens de uitvoering zal daarom niet alleen het gesproken worden over de nieuwe woningen, maar komt ook aandacht voor meer informatie en inzage in nieuwbouwwoningen in de stad.

Maatschappelijke voorzieningen: de buurt is erg blij dat de voorzieningen vernieuwd worden, met name het nieuwe buurthuis wordt erg enthousiast ontvangen. Wel zijn er zorgen over de tijdelijke situatie én willen bewoners een rol bij de totstandkoming van de nieuwe maatschappelijke voorzieningen: welke voorzieningen komen er precies en hoe komen die eruit te zien? Er zal nog geparticipeerd worden over de invulling van de maatschappelijke voorzieningen, bewoners en lokale organisaties krijgen hierbij een rol. Sporten en spelen: het beeldmateriaal van het nieuwe sporten en spelen was voor veel bewoners niet duidelijk. Uit de gesprekken bleek dat bewoners wel blij zijn met wat er komt aan sporten, maar dat ze dit niet uit de beelden haalden. Bij de uitwerking van het sporten en spelen komt duidelijker beeldmateriaal om de buurt goed te informeren over de voorzieningen die er kunnen gaan komen. Daarnaast hebben bewoners nogmaals aangegeven graag mee te praten over het sporten en spelen. Een aantal bewoners van de Meernhof heeft zorgen over de gevolgen van de plannen op hun woningen. Tijdens de uitvoering zullen de bewoners van de Meernhof verder geïnformeerd worden om hun zorgen en wensen mee te nemen bij de verdere planuitwerking.

In de hoogbouweffectrapportage zijn op verzoek van bewoners beelden toegevoegd van de effecten van de schaduwwerking op de omgeving in de late middag en begin van de avond.

Voor de uitvoeringsfase is een participatieplan op hoofdlijnen opgesteld welke conform de participatieverordening door het college van B&W is vastgesteld. De financiële paragraaf en de geheimhouding die daarop is opgelegd (bijlage 8) Op grond van artikel 87 van de Gemeentewet is, in verband met de belangen genoemd in artikel 5.1, tweede lid onder b van de Wet open overheid, geheimhouding opgelegd op de Financiële paragraaf van de investeringsnota Centrum Holendrecht, d.d. 7 oktober 2024. Door openbaarheid van de gegevens kunnen de financiële belangen van de gemeente worden geschaad. De opgelegde geheimhouding eindigt vijf jaar na de geplande laatste oplevering van het plan. Dit is naar verwachting eind 2034. De geheimhouding duurt daarmee naar verwachting tot en met 31-12-2039.

6 Gegenereerd: v1.1

VN2024-015299 rve grond en ontwikkel

RAAD Ad 1. Vaststellen Investeringsnota Holendrecht Centrum (bijlage 1) Holendrecht is bijna 50 jaar oud. De straten en pleinen, bebouwing en ruimtelijke opzet van het centrumgebied zijn aan vernieuwing toe. Holendrecht west is een hotspotlocatie van het Masterplan, een zoeklocatie woningbouw in Koers 2025 en stationskwartier in de Omgevingsvisie 2050. Op 4 juni 2024 gaf het college de investeringsnota vrij voor inspraak en voor advisering door het stadsdeelbestuur. Dit vond afgelopen zomer plaats. De inspraakreacties en adviezen van het stadsdeelbestuur zijn waar mogelijk verwerkt in de investeringsnota, zoals eerder in deze voordracht is aangegeven. Hoofdopzet plan De vernieuwing van Holendrecht Centrum bestaat uit het vernieuwen van de openbare ruimte en de bouw van vier nieuwe blokken aan de zuidkant van de Holendrechtdreef. Deze blokken volgen de rooilijnen en verbindingen van de bestaande bebouwing. De bouwhoogte loopt op van vier lagen (gelijk aan de bestaande bebouwing) aan de zuidkant van het plan, tot hoger en stedelijker aan de kant van de Holendrechtdreef, waar per blok een toren van 50 of 60 meter hoogte komt. In de blokken komen er woningen op de verdiepingen. Op de eerste bouwlagen is plek voor voorzieningen en er wordt geparkeerd (auto’s en fietsen). Nieuwe werkfuncties en horeca komen tussen het stationsplein en het Holendrechtplein.

Detailhandel krijgt een plek rond het nieuwe Holendrechtplein waar ook het Huis van de Wijk een ingang krijgt. De scholen en sport- en spelvoorzieningen komen aan de oostkant van het plan, iets rustiger gelegen zodat dit een plek wordt voor de buurt. De openbare ruimte wordt vernieuwd en vriendelijk, uitnodigend en groen ingericht. Sloop Ochtenhof Om het plan uit te voeren moeten 107 woningen gesloopt worden. De belangrijkste ruimtelijke reden is om de verbinding tussen het station en Amstel III en Holendrecht te verbeteren. Het centrum van Holendrecht is nu vanuit het station gezien niet zichtbaar. Om de wijk in te lopen moet je onder een poort in de bebouwing door. De andere route gaat over de parkeerplaats. In het stedenbouwkundig plan is een stationsplein gemaakt en verdwijnt de poort in de bebouwing. De route langs het Meibergpad is open en in de plint van de bebouwing komen functies die duidelijk maken dat je in een centrumgebied bent. Daarnaast kan door sloop een substantieel aantal nieuwe woningen worden toegevoegd. Op de plek van de huidige woningen is in het stedenbouwkundig plan ruimte voor 350400 woningen, plus aanvullende werk- en detailhandelsfuncties. Eigen Haard, die eigenaar is van de woningen, heeft het initiatief genomen tot het plan om de woningen te vervangen. De woningvoorraad in de wijk is eenvormig en bestaat grotendeels uit portiekwoningen zonder lift.

Eigen Haard is bereid om een klein deel van de woningen te vervangen door nieuwbouw, zeker als dit gaat om levensloopbestendige sociale huur met liften en toevoeging van middensegment. Door nieuwe typen woningen toe te voegen ontstaat een gemengdere wijk, wat bijdraagt aan de ongedeelde stad. Op de ontwikkelingen van de te slopen woningen zijn de Amsterdamse Kaderafspraken van toepassing. Bewoners die hun woning moeten verlaten, krijgen stadsvernieuwingsurgentie. Ook een eventuele medische urgentie blijft geldig. Het zoeken naar een nieuwe woning is maatwerk; er wordt gezocht naar een woning die passend is bij de gezinssituatie op dit moment. Bewoners die dat willen, kunnen doorverhuizen naar de nieuwbouw in Holendrecht. Daar worden in de eerste fase vervangende woningen gebouwd. Pas daarna worden de woningen gesloopt. Ook kijkt Eigen Haard naar de mogelijkheden om vrijkomende woningen in Holendrecht aan te bieden aan de bewoners. Het eerst bouwen en dan slopen kan op veel steun rekenen van bewoners en maakt het voor hen acceptabeler dat woningen gesloopt moeten worden.

7 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-015299 rve grond en ontwikkel

Wonen Voor het invullen van de woningtypen is enerzijds gekeken naar de woningen die missen in de buurt. Dit zijn de wat kleinere woningen. Grote(re) huurwoningen zijn al aanwezig in de bestaande voorraad (gemiddeld circa 70 m2). Anderzijds is gekeken naar wat een buurt nodig heeft om te versterken: mensen die er voor langere tijd gaan wonen, en zich verbinden aan de buurt door bijvoorbeeld lid te worden van een vereniging of bewonersorganisatie of omdat hun kinderen er op school zitten. Het woningaanbod in Holendrecht bestaat nu uit ruim 90% sociale huurwoningen (veel hoger dan het stedelijk gemiddelde van 40%). Om meer balans te brengen in de voorraad is het wenselijk om dit aandeel te verlagen. Zo komen er ook woningen voor degenen die door willen groeien naar een andere woning en binnen de buurt geen aanbod tegenkomen. Met een aandeel van 30% sociale woningen in de nieuwbouw, daalt het aandeel sociale woningen in de wijk als geheel naar circa 80%. Daarnaast bevat ambitie 2 van het Masterplan (“Inwoners van Zuidoost groeien veilig en fijn op in Zuidoost en voelen zich veilig op straat”) de mogelijkheid dat op buurtniveau en op de hotspotlocaties kan worden afgeweken van de 40-40-20 regel. Het voorgestelde woonprogramma heeft een verdeling van 30% sociaal, 25% middensegment huur, 25% middensegment koop en 20% vrije sector.

In de Huisvestingsverordening 2021 is opgenomen dat binnen het project nieuw te bouwen complexen aangewezen kunnen worden waar 25% van de woningen met voorrang toegewezen kunnen worden aan bewoners met maatschappelijke binding aan Zuidoost. Dit zal ook gelden voor Holendrecht. Bewoners hebben aangegeven prijs te stellen op deze regeling. Scholen De Holendrechtschool en de Morgenster zijn beide klein en gehuisvest in gebouwen die niet meer voldoen aan de huidige eisen. Met Onderwijshuisvesting en de schoolbesturen is afgesproken dat zij in de nieuwe situatie samen één gebouw voor 400 leerlingen gaan delen: een Integraal Kindcentrum (IKC). In dit gebouw komen ook een kinderdagverblijf en gymzaal. Door de bouwfasering, ophoging van het maaiveld en fijnstofregels is het niet mogelijk eerst een nieuwe school te bouwen voordat de oude worden gesloopt. Daarom komt er tijdelijke huisvesting op de wissellocatie op de flank van de A9. Op deze plek zullen meerdere scholen de locatie achter elkaar gebruiken. In augustus 2024 is hier de tijdelijke locatie voor de Metropool in Amstel III geopend. In 2026 volgen de Holendrechtschool en Morgenster. Als in 2029 of 2030 de nieuwe school in Holendrecht is opgeleverd kan de locatie gebruikt worden voor andere scholen. Huis van de Wijk en buurtfunctie Het Huis van de Wijk (buurthuis Holendrecht) functioneert goed en heeft een goede bezetting.

Ook het buurthuis wordt vervangen. Hiervoor is samen met de uitbater een Programma van Eisen voor het ruimtegebruik opgesteld. Op basis van dit onderzoek is een buurthuis van 1.000 m2 bvo opgenomen in het plan. Daarnaast is in de nieuwbouw 500 m2 bvo gereserveerd voor een functie voor de buurt. De invulling hiervan wordt in overleg met de buurt en de actieve maatschappelijke partijen in Holendrecht bepaald. Uitbreiding winkelcentrum In Paasheuvelwijk worden geen grote detailhandelsvoorzieningen gepland. De bewoners uit deze wijk moeten in Holendrecht hun boodschappen doen. Hierdoor kan het winkelcentrum Holendrecht met zo’n 1.900m2 bvo detailhandel en horeca uitbreiden. Door een groter winkelaanbod wordt het winkelcentrum aantrekkelijker, en ontstaat er meer verbinding tussen beide wijken. De bestaande winkels in Holendrecht profiteren zo ook van de bewoners van de andere kant van het spoor. Detailhandel en horeca worden in het gebied tussen het stationsplein en het Holendrechtplein toegevoegd Parkeren

8 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-015299 rve grond en ontwikkel

Omdat vanwege de hoge grondwaterstand in Holendrecht ondergronds parkeren niet mogelijk is, moet dit inpandig op de begane grond plek krijgen. Ook fietsparkeren en andere functies komen hier. Vanwege de leefbaarheid wordt het parkeren ‘ingepakt’ met ander functies. Er is inpandig ruimte voor circa 170-200 parkeerplaatsen in één laag. Daarnaast kunnen er op de ventweg 20 plekken gemaakt worden. Op basis van de Nota Parkeernormen is berekend dat voor het woonprogramma 155 tot 200 parkeerplekken nodig zijn. Voor het niet-woonprogramma heeft bureau Movares een maatwerkadvies met (auto)parkeerbalans opgesteld om een inschatting te maken van het aantal parkeerplaatsen dat moet worden opgenomen om aan de parkeervraag te voldoen. Dit zijn ongeveer 80 plekken (afhankelijk van het uiteindelijke programma). Om het parkeren in te passen, worden de volgende normen toegepast:

  

De autoparkeernorm voor kantoren is nul. Dit past binnen het beleid van de Nota parkeernormen. Het kantoorprogramma komt direct naast het station te liggen, zodat de bereikbaarheid zeer goed is. De in het plan opgenomen horeca is gericht op lokale bezoekers, ook hiervoor is de parkeernorm op nul gezet. De autoparkeernorm voor commerciële dienstverlening, zoals opgegeven voor Movares volgens de landelijke CROW norm, is gehalveerd omdat ingezet wordt op kleinschalige bedrijven met herkomst uit de buurt

Met deze voorstellen is er in de eerste blokken die gebouwd worden voldoende ruimte om te parkeren volgens de nu geldende parkeernorm. De blokken die als laatste gebouwd worden, liggen naast het station. Het programma van deze blokken kan nog wijzigen. Het is belangrijk om op het moment dat dat gebeurt, ook te kunnen voldoen aan de dan geldende parkeernorm. Dit moet onderzocht worden: past het voorgestelde programma of is een lagere parkeernorm of dubbelgebruik nodig? Ook zal onderzocht worden of een wijkhub gemaakt kan worden met deelmobiliteit van scooters, bakfietsen en auto’s. Voorgesteld wordt om al snel, in 2025, een verkennend parkeeronderzoek uit te laten voeren, gericht op de bovenstaande mogelijkheden. Daarnaast krijgt het bezoekersparkeren voor wonen op straat een plek. Dit zijn ongeveer 75 plekken. Binnen het plan worden op de ventweg langs de Holendrechtdreef 20 plekken aangelegd. Er zijn in Holendrecht op dit moment meer dan 2.000 openbare parkeerplekken. De parkeerdruk is nu ongeveer 80%. Uit tellingen blijkt dat een aanzienlijk deel (40%) van de geparkeerde voertuigen niet uit de wijk komt. Verwacht wordt dat de parkeerdruk omlaag gaat nadat in voorjaar 2025 betaald parkeren wordt ingevoerd. In het bovengenoemde onderzoek zullen ook de gevolgen van het invoeren van betaald parkeren gemonitord worden.

Openbare ruimte en Holendrechtdreef De openbare ruimte wordt vriendelijk, uitnodigend en groen ingericht en conform de Puccinimethode. De belangrijkste onderdelen in het hart van de buurt worden vernieuwd: de Holendrechtdreef, het Holendrechtplein, het Abcouderpad met de onderdoorgang, het Meibergpad en het gebied rond het station. Voor een betere verbinding met het Amstel III gebied worden ingrepen gedaan aan de Holendrechtdreef. De Holendrechtdreef behoudt zijn hoge ligging, maar krijgt meer verbinding met de wijk Holendrecht doordat er langs de dreef een ventweg wordt aangelegd. Via deze ventweg worden de nieuwe bouwblokken ontsloten. Verkeer hoeft niet door de wijk heen, wat aansluit op het autoluwe karakter van de buurt. Door de ventwegen kunnen er adressen langs de dreef komen. Nabij het spoor kruist de Holendrechtdreef de toegangswegen naar de woningen in de wijk. Deze kruising is nu vooral ingericht voor autoverkeer. Fietsers en voetgangers hebben er geen plek; fietspaden lopen dood en oversteken kan niet. Nu de eerste woningen in Paasheuvelwijk zijn opgeleverd,

9 Gegenereerd: v1.1

VN2024-015299 rve grond en ontwikkel

RAAD gebruiken voetgangers en fietsers de kruising steeds meer. Daarom wordt de kruising aangepast, zodat er een volwaardige voetgangers- en fietsersoversteek ontstaat. Ook sluit het fietspad vanuit Paasheuvelwijk op een logische manier aan op de fietsstructuur in Holendrecht. Duurzaamheid De ambitie is om de nieuwbouw in Holendrecht energieneutraal of energieleverend te realiseren. Nieuwbouw wordt aardgasvrij gerealiseerd en is geschikt voor lage temperatuur verwarming. Specifiek voor dit gebied bieden bodemenergiesystemen (bijvoorbeeld WKO) kansen. Bij de ontwikkeling van de plannen wordt voorrang gegeven aan voetgangers en fietsers. De bereikbaarheid per fiets wordt vergroot door te investeren in aantrekkelijke en veilige fietsverbindingen plus goede fietsparkeermogelijkheden (goed toegankelijk, overzichtelijk, ruim en veilig) in zowel de bouwblokken als de openbare ruimte. Autogebruik wordt zoveel mogelijk beperkt door een lage parkeernorm te hanteren. Door natuurinclusief te bouwen wordt de biodiversiteit gestimuleerd. Uit de quickscan natuur komen verschillende kansen naar voren, zoals het realiseren van verblijfvoorzieningen voor vleermuizen en vogels, natuurdaken, en het maken van groene plekken die ingericht zijn op biodiversiteit.

Bij de bouw van de woningen en voorzieningen in Holendrecht zal slim omgegaan worden met energie, water en grondstoffen, zodat er een bijdrage wordt geleverd aan een circulaire economie. Grondwater en rainproof In de bestaande situatie is de grondwaterstand hoger dan is toegestaan en de prognose is dat dit door klimaatverandering zal toenemen. Een ophoging van het maaiveld is noodzakelijk. In het maaiveldontwerp is een ophoging van 50 tot 65 cm opgenomen. Deze ophoging is noodzakelijk voor een toekomstbestendig gebied en biedt de mogelijkheid om de ventwegen naast de Holendrechtdreef goed aan te sluiten op de dreef en de bebouwing. Naast deze oplossing voor het grondwater moet gezorgd worden voor een goede oplossing voor het regenwater. Het dichtstbijzijnde oppervlaktewater ligt aan de westzijde van het plangebied en in het ontwerp wordt opgenomen dat het hemelwater hier naartoe afstroomt. De groene schoolpleinen, de speelvelden en de groenvakken bieden kansen voor wateropvang, infiltratie en vertraagde afvoer o.a. in de vorm van wadi’s of waterdoorlatend grasland. Dit wordt in het ontwerp verder uitgewerkt. In het plangebied wordt voldoende oppervlaktewater toegevoegd om de toename van oppervlakte aan verharding te compenseren. Groen Holendrecht is een heel groene buurt. Het groen blijft ook in de toekomst een belangrijke kwaliteit.

Het gebied valt nu onder het groen-blauwe woonmilieu en zal verkleuren naar het gemengd stedelijk woonmilieu. Er moet 12.000m² gebruiksgroen en 4.920m² ecosysteem groen worden aangelegd om te voldoen aan de groennorm. Dat betekent dat in totaal minimaal 16.920m² moet worden aangelegd. In het ontwerp is ruim 19.000m² groen opgenomen, meer dan de groennorm vereist. Om het plan mogelijk te maken, moeten ongeveer 180 bomen gekapt worden. Dit is onvermijdelijk met de aanpassingen aan de Holendrechtdreef en de ophoging van het gebied. In de nieuwe plannen worden zoveel mogelijk bomen gecompenseerd; er komen er 190 terug. De overige benodigde compensatie kan elders in het stadsdeel of elders in de stad worden gerealiseerd of in een uiterst geval middels een financiële compensatie. In de verdere planuitwerking wordt, onder andere in overleg met de bewoners, de inpassing van groen in de ontwerpen voor de openbare ruimte verder uitgewerkt. Sporten De sportopgave in de openbare ruimte wordt binnen Holendrecht opgelost; de bestaande sport (en spel)functies komen in het vernieuwde centrum terug. De exacte locatie en invulling wordt nog samen met de stakeholders (gebruikers, bewoners, scholen) bepaald. Bij het toevoegen van 643

10 Gegenereerd: v1.1

VN2024-015299 rve grond en ontwikkel

RAAD woningen in een gemengd stedelijk woonmilieu moet op basis van de Amsterdamse sportnorm 3.215 m2 aan georganiseerde sport worden gemaakt. Dat is vergelijkbaar met een half voetbalveld. Deze opgave kan niet binnen het project worden opgelost. Dit geldt voor de meeste projecten in Zuidoost. Op een aantal locaties komen daarom sportvoorzieningen voor meerdere woningbouwprojecten in Zuidoost samen. Op dit moment is besluitvorming over de ontwikkeling van een sportpark met twee velden in de zuidflank van het Brasapark in voorbereiding. Ook op andere locaties wordt de inpassing van veldsport onderzocht. Uitgangspunt om in het tempo van de gebiedsontwikkeling nieuwe sportvoorzieningen op te leveren. Masterplan Holendrecht is een van de hotspotlocaties uit het Masterplan Zuidoost. Naast de plannen op lange termijn wordt gekeken naar mogelijkheden om op korte termijn, en samen met de bewoners, ingrepen te doen die de sociaaleconomische positie van bewoners verbeteren en passen bij de community based aanpak van het Masterplan. Voorbeelden van zijn het Community Center op de Mijehof en duurzaamheidscoöperatie de Groene Hub. In de plannen voor het nieuwe centrum van Holendrecht is (naast het buurthuis) ruimte gereserveerd voor een functie voor de buurt. De invulling hiervan wordt in overleg met de buurt en de actieve maatschappelijke partijen in Holendrecht vormgegeven.

Ook wordt vanuit het Masterplan onderzocht of er in Holendrecht West jongerenwoningen toegevoegd kunnen worden. Ad 2. Vaststellen Hoogbouw Effect Rapportage Holendrecht Centrum (bijlage 2) In de Hoogbouw effect Rapportage (HER) zijn de effecten van de vier torens op inpassing in de omgeving, windhinder, bezonning en daglichttoetreding getoetst. Uit de toetsing blijkt geen bezwaar om de torens te realiseren. Ad 3. Vaststellen Beeldkwaliteitsparagraaf Holendrecht Centrum (bijlage 3) In de beeldkwaliteitsparagraaf zijn regels gesteld ten aanzien van de toekomstige bouwblokken in Holendrecht Centrum. Deze regels worden nog nader uitgewerkt en verfijnd in de bouwenveloppen die na vaststelling van de investeringsnota worden gemaakt. Ad 4. Wijzigen van de Welstandsnota De Schoonheid van Amsterdam op de locatie Holendrecht Centrum voor de duur van de transformatie (bijlage 4) Het welstandsniveau wijzigt van ‘gewoon’ naar ‘bijzonder’ voor de duur van de transformatie. Door de wijziging zal het niveau van de nieuwbouw een grotere bijdrage leveren aan de kwaliteit van de omgeving en aan de kwaliteit van het bouwwerk op zichzelf. De wijziging van het welstandsniveau is opgenomen in de Investeringsnota vanwege de hoge stedenbouwkundige waardering voor het bestaande gebied.

Daarnaast speelt mee dat Holendrecht in de Omgevingsvisie is aangewezen als stationslocatie, waar verdichting mogelijk is. Door het welstandniveau te wijzigen is meer sturing op kwaliteit mogelijk en kunnen extra kwaliteitseisen gesteld worden aan de nieuwbouw. Uitgangspunt daarbij moet in Holendrecht Centrum zijn dat dit niet leidt tot meer kosten of een duurder plan maar dat het past binnen de lijn van Gewoon Goed. Ad 5. Vaststellen van de grondexploitatie 28224 Holendrecht Centrum welke een negatief resultaat kent van € 5,8 miljoen (netto contant prijspeil 1-1-2024) Ad 6. Het beschikbaar stellen van een uitvoeringskrediet van € 48,0 miljoen voor verwerving, bouwrijp maken, de herinrichting van de openbare ruimte en de proceskosten (personele inzet) voor de vernieuwing van Holendrecht Centrum. De grondexploitatie is gebaseerd op een programma dat bestaat uit 750 woningen (30% sociale huurwoningen, 50% middensegment en 20% vrije sector koop), een supermarkt, commerciële voorzieningen en maatschappelijke voorzieningen. De grondopbrengsten zijn geraamd op € 41,2 miljoen. De investeringen zijn geraamd op € 48,0 miljoen. Investeringen zijn nodig voor verwerving, bouwrijp maken, de herinrichting van de openbare ruimte, proceskosten (personele inzet) en overige werkzaamheden. Bij de proceskosten is rekening gehouden met participatie van bewoners op

11 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-015299 rve grond en ontwikkel

deelonderwerpen en een gefaseerde uitvoering. Dit leidt tot een tekort van € 5,8 miljoen (netto contant, prijspeil 1-1-2024). De grondexploitatie sluit met een tekort. De plannen zijn opgestart vanuit de zogenaamde ontwikkelbuurtenaanpak (het huidige Masterplan). Om Holendrecht duurzaam en kwalitatief te verbeteren is ongelijk investeren voor gelijke kansen noodzakelijk. Ook zijn er nu bijdragen beschikbaar vanuit het Rijk. Bij het Fondsbeheer van het Vereveningsfonds is bekend dat dit plan met een negatief saldo ter vaststelling wordt aangeboden. Er wordt binnen het fonds rekening gehouden met een aantal plannen dat een negatief saldo kent. Holendrecht is een van die plannen. De volgende maatregelen zijn genomen om het tekort zo klein mogelijk te krijgen:

   





Er wordt gebruik gemaakt van rijksbijdragen uit de Woningbouwimpuls en uit de MIRT-middelen (tijdelijke regeling specifieke uitkering mobiliteitspakketten ten behoeve van woningbouw). Er zijn programmatische wijzigingen doorgevoerd voor een hogere opbrengst. Er is extra programma toegevoegd aan het plan; voornamelijk wonen. Een groter volume doet meer recht aan de benaming stationskwartier waaronder Centrum Holendrecht is opgenomen in de Omgevingsvisie. Tijdens de bouw is tijdelijke huisvesting van de scholen noodzakelijk. Door het maken van een wissellocatie voor scholen op de flank A9 blijft de bijdrage vanuit de grondexploitatie voor tijdelijke huisvesting beperkt tot de huur van zes lokalen. Voor het nieuwe Huis van de Wijk is vooruitlopend op de planvorming een Programma van Eisen gemaakt om een efficiëntere indeling te krijgen waarbij nog steeds dezelfde activiteiten aangeboden kunnen worden als nu het geval is. Dit is een besparing op de stichtingskosten. Er zijn bezuinigingen doorgevoerd op het maaiveld ontwerp.

De investeringsnota bevat een schetsontwerp voor de openbare ruimte. In de volgende fase wordt deze verder uitgewerkt naar een voorlopig en definitief ontwerp. In dat kader vindt er ook een beheer- en beheerkostentoets plaats. Besluitvorming over het inrichtingsplan is een bevoegdheid van het dagelijks bestuur van stadsdeel Zuidoost. De grondexploitatie vormt hierbij het financiële kader. Met dit Investeringsbesluit wordt nog geen formeel besluit genomen over de investeringen in de maatschappelijke voorzieningen. Het besluit leidt tot toekomstige investeringen in de maatschappelijke voorzieningen en tot begrotingsaanvragen door afdeling Maatschappelijk Vastgoed uit de algemene middelen. Deze aanvragen worden afgestemd met de beleidsdirecties Onderwijs Jeugd en Zorg en het stadsdeel. De opgave maatschappelijke voorzieningen voor Holendrecht is opgenomen in de Strategische Huisvestingsplannen (SHP) voor Jeugd, Zorg en Basisvoorzieningen, Integraal Huisvestingsplan Onderwijs (IHP).

Participatie

De doorlopen participatie is toegelicht onder de punten Nota van Beantwoording. Er is een Participatieplan op hoofdlijnen opgesteld en vastgesteld door het college van B&W voor de participatie die nog volgt tijdens de uitvoering. Dit plan zal gedurende de uitvoering geactualiseerd en aangevuld worden.

Financiële onderbouwing

12 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-015299 rve grond en ontwikkel

Overige toelichting

De grondexploitatie 28224 Holendrecht Centrum heeft een negatief plansaldo van € 5,8 miljoen (netto contant, prijspeil 1-1-2024). Voor de benodigde investeringen wordt een krediet aangevraagd. Deze grondexploitatie maakt deel uit van de gebiedsontwikkeling die valt onder het regime van het Vereveningsfonds. Dit wordt toegepast volgens de wettelijke regelgeving van het BBV. Deze grondexploitatie zal jaarlijks twee keer worden geactualiseerd. Deze actualisatie zal aan het bestuur worden voorgelegd middels het MPG. De planvorming binnen het gebied heeft een looptijd van bijna 10 jaar en gaat uit van grote veranderingen in het gebied, met grote gevolgen voor de afzet van de woningen en andere functies. Het resultaat kan aanzienlijk positiever uitvallen maar ook negatiever. Over eventuele wijzigingen die zich hierin voordoen wordt bij het MPG gerapporteerd. De risico’s die zijn geïnventariseerd binnen het project zijn voorzien van beheersmaatregelen en opgenomen in het gemeente brede risicosysteem Fully In Control (FIC). Omdat de grondexploitatie een negatief saldo heeft is vanuit het voorzichtigheidsbeginsel besloten de risico’s en het plansaldo als reserveringen van € 9,4 miljoen op te nemen binnen een bestemd deel van het Vereveningsfonds ter dekking van het tekort. Conclusie

De genoemde beslispunten in de voordracht hebben wel financiële consequenties en deze zijn reeds geraamd in de begroting (100% dekking).

Geheimhouding

Geheimhouding is op 22 oktober 2024 opgelegd op de financiële paragraaf door het college van B&W op grond van artikel 87 van de Gemeentewet. Dit in verband met de belangen genoemd in artikel 5.1 tweede lid onder b van de Wet open overheid. Door openbaarheid van de gegevens kunnen de financiële belangen van de gemeente worden geschaad. De geheimhouding wordt opgelegd tot uiterlijk 31 december 2039, 5 jaar na de geplande oplevering van het plan, of tot het moment waarop de raad besluit deze op te heffen.

Welke stukken treft u aan Meegestuurd

Registratienr.

Naam

AD2024-065304

Gemeenteraad Voordracht (pdf)

AD2024-066714

1. Investeringsnota HC_webtoegankelijk nov 2024_klein.pdf (pdf)

AD2024-066715

2. HER Holendrecht Centrum wbt nov2024.pdf (pdf)

AD2024-066716

3. Beeldkwaliteit Holendrecht Centrum wbt nov 2024.pdf (pdf)

AD2024-066717

4. Besluit GR welstandskader Holendrecht.pdf (pdf)

AD2024-066718

5. adviezen stadsdeel samengevoegd.pdf (pdf)

AD2024-066719 AD2024-066720

6. Nota van Beantwoording Inspraak Holendrecht Centrum wbt definitief.pdf (pdf) 7. Participatieplan uitvoeringsfase Holendrecht Centrum.pdf (pdf)

AD2024-066721

GEHEIM - 8. GEHEIM Financiële Paragraaf IN HC 241023.pdf (pdf)

AD2024-066722

9. Samenvatting investeringsnota Holendrecht Centrum.pdf (pdf)

AD2024-066723

11. Samenvatting beeldkwaliteit Holendrecht Centrum.pdf (pdf)

AD2024-066724

10. Samenvatting HER Holendrecht Centrum.pdf (pdf)

13 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-015299 rve grond en ontwikkel

AD2024-066725 AD2024-074756

Ter Inzage

Registratienr.

12. Samenvatting Nota van Beantwoording IN Holendrecht Centrum.pdf (pdf) Raadsinformatiebrief afdoening toezegging vragen SP Investeringsnota Holendrecht.pdf (pdf) Naam

Behandelend ambtenaar (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

Grond en Ontwikkeling – Saskia Huft, s.huft@amsterdam.nl, 06 13389866 Grond en Ontwikkeling – Jim Engelshoven, j.engelshoven@amsterdam.nl, 06 34165155

14 Gegenereerd: v1.1