BIJLAGE 1a Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2026.pdf

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

Meerjaren Perspectief g rondexp loi tat ies 2026 Vereveningsfonds

Gemeente Amsterdam

1

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

Samenvatting In het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2026 (MPG 2026) wordt de ontwikkeling van het Vereveningsfonds gepresenteerd. De basis van deze rapportage wordt gevormd door de in het najaar van 2025 geactualiseerde actieve grondexploitaties, de realisatiecijfers van 2025 en de geactualiseerde ramingen van het Vereveningsfonds. Ook wordt er een prognose gegeven voor de toekomstige ontwikkelingen en risico’s. Het wordt ter besluitvorming voorgelegd aan het college van B&W en de gemeenteraad, waarbij tegelijkertijd de actualisatie van de grondexploitatiebegrotingen en de uitvoeringskredieten ter besluitvorming worden voorgelegd. Kernboodschap De situatie van het Vereveningsfonds is verslechterd ten opzichte van het (A)MPG 2025. Vooral door de daling van de grondwaarde voor middeldure huurwoningen, vertraging door netcongestie en een stijging van de proceskosten. Om deze verslechtering op te vangen en de vastgestelde plannen te kunnen uitvoeren worden de risicoreserveringen en de Realisatiestimulans, een subsidie van het Rijk, ingezet. Het verdienvermogen voor de komende 15 jaar van de door de raad vastgestelde plannen is geheel nodig voor de afdrachten en de investeringen in bereikbaarheid buiten de plannen. Daarna is het geld op en er komt geen nieuwe vereveningsruimte beschikbaar voor het vaststellen van nieuwe plannen met een financieel tekort.

Hoeveel jaar nog aan de afdrachten kan worden voldaan is afhankelijk van de mate waarin de risico’s gaan optreden. Risico’s die ontstaan door oorlogen of als de woningbouw wordt geraakt door netcongestie zijn niet te kwantificeren en daarmee is dus nog geen rekening gehouden. Om ook na 2027 nieuwe vereveningsruimte beschikbaar te hebben voor plannen in de stedelijke vernieuwing en om eventuele extra risico’s te kunnen opvangen is het urgent om keuzes te maken waarmee het verdienvermogen toeneemt.

Het Vereveningsfonds en gebiedsontwikkeling Het Vereveningsfonds is er om gebiedsontwikkeling mogelijk te maken. Ieder project in de gebiedsontwikkeling heeft een grondexploitatie (meerjarige begroting van 10-15 jaar) waarin de kosten en opbrengsten zijn uitgezet in de tijd. Er zijn kosten opgenomen om de grond geschikt te maken voor de bouw van woningen en andere functies. En er zijn opbrengsten doordat de grond voor deze functies wordt uitgegeven in erfpacht. De gemeente bouwt zelf geen woningen of commercieel vastgoed, dat doen de ontwikkelaars en woningcorporaties. Binnen het Vereveningsfonds worden positieve en negatieve grondexploitaties met elkaar verrekend. De ambitie van het college (2018-2026) is om meer te investeren in betaalbare woningen. In 2025 zijn er 5 nieuwe plannen vastgesteld. Hiermee zijn ruim 5.000 extra woningen toegevoegd met een woningbouwprogramma met 40% sociale huur, 36% middensegment en 24% vrije sector woningen. Met deze nieuwe plannen en een aantal afgesloten plannen zijn er begin 2026 145 actieve projecten in uitvoering. De bijbehorende woningvoorraad van 68.000 woningen maakt het mogelijk om de komende 10 jaar 6.000 tot 7.500 woningen per jaar te realiseren. Met het Rijk heeft de gemeente afspraken gemaakt over de woningbouwproductie tot en met 2037.

Gemeente Amsterdam

2

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

Er is steeds minder grond voorradig die vrij is van gebruik en snel uitgeefbaar is. Veel plannen zijn transformatieprojecten of projecten in de stedelijke vernieuwing met veelal een negatief saldo. De plannen die vanaf 2018 zijn vastgesteld hebben een woningbouwprogramma met 80% betaalbare woningen in plaats van de 30% sociale huurwoningen in de plannen voor 2018. Hierdoor levert gebiedsontwikkeling fors minder op dan in het verleden toen er nog hoge winsten konden worden afgedragen ten gunste van de algemene middelen. De woningbouwplannen die de laatste jaren zijn vastgesteld zijn per saldo verlieslatend. Verlieslatende plannen, met name de stedelijke vernieuwingsprojecten in Zuid-Oost, Nieuw-West en Noord, worden betaald met winstgevende kantoorlocaties, bedrijfslocaties, vrijesectorwoningen en rijkssubsidies. Dit is in lijn met het uitgangspunt van ongelijk investeren voor gelijke kansen. In de toekomst zijn minder winstgevende kantoor- en werklocaties beschikbaar en door de complexe bouwopgave in een verdichtende stad neemt de kostenkant van de gebiedsontwikkeling toe. Om in de toekomst te kunnen blijven investeren in woningbouw zijn voldoende winstgevende plannen nodig, bijdragen uit de algemene middelen of rijksmiddelen.

Vereveningsfonds anno 2026 De stand van het Vereveningsfonds is in de tweede helft van 2025 verder verslechterd ten opzichte van het (A)MPG 2025. De kasstromen in het Vereveningsfonds zijn nu voor het derde achtereenvolgende jaar negatief en er is geen zicht op een positieve kasstroom. Een groot knelpunt voor het uitgeven van grond is de netcongestie. Om de negatieve kasstroom te kunnen opvangen en de huidige portefeuille te kunnen uitvoeren, worden de in het verleden opgebouwde risicoreserveringen aangesproken. Ook wordt de Realisatiestimulans, een subsidie van het Rijk voor betaalbare woningen, ingezet om de verslechteringen op te vangen. Begin 2026 is er € 25 miljoen vereveningsruimte beschikbaar om door de gemeenteraad nieuwe plannen vast te stellen met een financieel tekort die vooral gericht zijn op Stedelijke Vernieuwingsgebieden. Om de plannen die nu voor de korte termijn in voorbereiding zijn voor dit bedrag vast te kunnen stellen is het nodig om sterk te sturen op de scope en de kosten. Per saldo is de prognose van het verdienvermogen van de grondexploitaties in 2025 met € 220 miljoen verslechterd van € 870 miljoen begin 2025 naar € 750 miljoen begin 2026. Hierin zijn de toekomstige plannen nog niet meegerekend. De verslechtering komt met name door een lagere grondwaarde voor de middeldure huurwoningen en hogere proceskosten.

Daarnaast bestaan er grote risico’s die veel impact kunnen hebben op het Vereveningsfonds, maar waarvoor slechts beperkt reserveringen zijn opgenomen: netcongestie, prijsstijgingen en een verdere daling van grondwaarde voor de middeldure huurwoningen. Met het ontvangen van de Realisatiestimulans, een subsidie van het Rijk voor elke gerealiseerde betaalbare woning, kan een deel van deze verslechtering worden opgevangen. Er zijn directe afhankelijkheden tussen de woningbouw – rijksmiddelen – investeringen in bereikbaarheid en voorzieningen voor het bouwen van een complete stad. Om voor Rijksmiddelen in aanmerking te komen is het afwijken van Rijksbeleid risicovol. Voorwaarden behorende bij de rijksmiddelen zijn het tijdig realiseren van de maatregelen en de woningbouw. Bovendien bouwt de gemeente meer betaalbare woningen dan gesteld wordt in het Rijksbeleid waardoor er mogelijk een correctie van de subsidies kan plaatsvinden.

Gemeente Amsterdam

3

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

De € 25 miljoen vereveningsruimte die begin 2026 beschikbaar is, is reeds gerealiseerd. Het toekomstige verdienvermogen (+ € 750 miljoen) van de door de gemeenteraad vastgestelde plannen is de komende 15 jaar geheel nodig voor reeds gemaakte afspraken ( -/- € 740 miljoen) ten aanzien van de jaarlijkse afdrachten aan de algemene middelen en de reserve Schaalsprong, het risico van het Zuidasdok en de kosten voor de bereikbaarheid die toerekenbaar zijn aan de gebiedsontwikkeling. Na deze bestedingen is er geen geld over en er ontstaat de komende 15 jaar geen nieuwe vereveningsruimte. Prognose verdienvermogen Vereveningsfonds MPG 2026 (* € 1 miljoen) Prognose verdienvermogen MPG 2025 (15 jaar)

870

Verslechtering MPG 2025 - MPG 2026

-220

Inzet Realisatiestimulans

+100

Prognose verdienvermogen MPG 2026 (15 jaar) Omvang risico's zoals netcongestie nog onbekend

750 (excl. € extra risico's)

Tegenover het verdienvermogen staan de bestedingen: Bestedingen: afdrachten en sparen bovenplans (15 jaar)

740

Conclusie: het verdienvermogen is nagenoeg geheel nodig voor de bestedingen de komende 15 jaar. Reeds gemaakte afspraken die beslag leggen op het verdienvermogen (* € 1 miljoen) Afdracht € 12 miljoen per jaar aan de algemene middelen (gedurende 15 jaar)

-180

Afdracht reserve schaalsprong (€ 12 miljoen per jaar t/m 2037)

-140

Kosten aan bovenplanse bereikbaarheid (€ 25 miljoen per jaar sparen)

-350

Risico Zuidasdok

-70

Totaal beslag reeds gemaakte afspraken

-740

Hoe lang nog aan de afspraken kan worden voldaan is afhankelijk van de mate waarin de risico’s optreden. Risico’s die ontstaan door oorlogen of als de woningbouw wordt geraakt door netcongestie zijn niet te kwantificeren en daarmee is dus nog geen rekening gehouden. Er ontstaat met de huidige prognose de komende 15 jaar geen extra vereveningsruimte voor tekortplannen die op de langere termijn ter besluitvorming worden voorgelegd. Bovendien zijn de grondopbrengsten voor de kantoorlocaties op de Zuidas wel in het verdienvermogen opgenomen, maar deze worden pas na 2036 gerealiseerd als gevolg van netcongestie. De kasstromen worden hierdoor dusdanig negatief dat de reservepositie wordt aangetast. Hiervoor moeten de risicoreserveringen worden aangesproken. Afhankelijk van de mate waarin de risico’s optreden zal tijdig moeten worden bijgestuurd om aan de afdrachten te kunnen voldoen en om een robuust fonds te houden. Keuzes maken is urgent om bij te sturen en het verdienvermogen te vergroten. Hiervoor zijn onderstaande knoppen voorhanden: - Het aanpassen van de woonprogrammering met meer vrijesectorwoningen. Dit heeft pas op de langere termijn een hogere winstneming tot gevolg waardoor dit geen acute oplossing is voor het opvangen van de negatieve kasstromen. - Het verlagen van de afdrachten.

Dit biedt een directe oplossing voor het verbeteren van de kasstromen in het Vereveningsfonds en het vergroten van de vereveningsruimte. Nadeel is dat er een tekort ontstaat elders in de begroting.

Gemeente Amsterdam

4

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

-

7 april 2026

Niet meer sparen voor bovenplanse bereikbaarheid. Dit heeft op termijn een gevolg voor de woningbouwproductie, er zijn al toezeggingen gedaan en het is een risico voor de inzet van rijksmiddelen.

In de bestuursopdracht “bouwen aan een complete stad” zijn alle knoppen voor het vergroten van het verdienvermogen en de kosten van ambities in beeld gebracht.

Bouwen aan een complete stad Met een ambitie om een bereikbare en complete stad te kunnen bouwen met voldoende voorzieningen is het niet alleen van belang dat er voldoende ruimte is in het Vereveningsfonds, maar het is ook van belang dat er voldoende investeringsruimte is bij andere domeinen binnen de gemeente die in de groeiende stad investeren. Deze investeringen, de woningbouwproductie, de ambities ten aanzien van gebiedsontwikkeling, de opbrengsten in het Verveningsfonds en de daarbij mogelijke afdrachten aan de algemene middelen hangen allemaal met elkaar samen.

Gemeente Amsterdam

5

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

Inhoud 1 Inleiding ................................................................................................................. 7 2 Algemene ontwikkelingen........................................................................................ 8 3 Portefeuille grondexploitaties ................................................................................ 15 4 Actualisatie grondexploitaties ................................................................................ 19 5 Vereveningsruimte ................................................................................................ 25 6 Waarde van de portefeuille .................................................................................... 30 7 Gevoeligheden en risico’s ....................................................................................... 33 8 Conclusie .............................................................................................................. 35

Gemeente Amsterdam

6

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

1 Inleiding Om goed te kunnen monitoren hoe de grondexploitaties en de reserve van het Vereveningsfonds zich in financiële zin ontwikkelen en hier voldoende grip op te houden, worden alle grondexploitaties tweemaal per jaar geactualiseerd en wordt gerapporteerd over de financiële stand van zaken van het Vereveningsfonds. Dit gebeurt in het voorjaar bij het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) en in het najaar bij de actualisatie van het MPG (AMPG). In deze rapportage kijken we zoals gewoonlijk naar de huidige actieve portefeuille en daarmee gepaarde ontwikkelingen met betrekking tot het Vereveningsfonds. De basis van dit MPG zijn de in het najaar van 2025 geactualiseerde actieve grondexploitaties, de realisatiecijfers van 2025 en de geactualiseerde ramingen van het Vereveningsfonds. Dit betreft een financiële rapportage. Over bijbehorende prestaties, zoals de woningbouwproductie, wordt in andere rapportages verslag gedaan. Het MPG 2026 wordt ter besluitvorming voorgelegd aan het college van B&W en de gemeenteraad, waarbij tegelijkertijd de actualisatie van de grondexploitatiebegrotingen en de uitvoeringskredieten ter besluitvorming worden voorgelegd. De wijzigingen die bij het MPG 2026 ter besluitvorming aan de raad worden voorgelegd zijn ten opzichte van de bij het MPG 2025 door de raad vastgestelde saldi.

Het MPG handelt over de kasstromen in de grondexploitaties, maar ook over verrekeningen met reserves en voorzieningen in het Vereveningsfonds. Tegelijkertijd kijkt het MPG terug naar het afgelopen jaar en ook vooruit naar de toekomst. Dit maakt het geheel complex, hetgeen nog versterkt wordt door de specifieke voorschriften voor de verslaglegging vanuit de regelgeving die is vastgelegd in het ‘Besluit begroting en verantwoording’ (BBV). In bijlage 1b wordt daarom een beschrijving gegeven van de werking van het Vereveningsfonds en de plek van de grondexploitaties daarin. Alle onderliggende tabellen en de toelichting daarbij zijn ook opgenomen in bijlage 1b. De cijfers zijn geactualiseerd op basis van de inzichten tot eind 2025. De gepresenteerde bedragen in de rapportage zijn weergegeven in miljoen euro afgerond op hele getallen op prijspeil 1-1-2025, tenzij anders aangegeven. Het MPG 2026 is de basis voor de verantwoording over de grondexploitaties en het Vereveningsfonds bij de jaarrekening van 2025 en voor de meerjarenraming van deze onderdelen in de Voorjaarsnota 2026. Leeswijzer In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op de algemene ontwikkelingen die van invloed zijn op de gebiedsontwikkeling en het Vereveningsfonds. De plannen die worden uitgevoerd binnen het Vereveningsfonds worden beschreven in het derde hoofdstuk.

In het najaar van 2025 zijn alle grondexploitaties geactualiseerd. Welke financiële gevolgen dit heeft staat in hoofdstuk vier. Hoeveel geld er in de reserve zit, hoeveel daarvan al belegd is en hoeveel vrije vereveningsruimte nog beschikbaar is voor het vaststellen van nieuwe plannen met een financieel tekort staat uitgelegd in het vijfde hoofdstuk. Wat de waarde van de portefeuille is staat in hoofdstuk zes en welke risico’s daarbij horen komt aan de orde in het zevende hoofdstuk. De rapportage sluit af met de conclusie.

Gemeente Amsterdam

7

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

2 Algemene ontwikkelingen Externe factoren, zoals het economische klimaat en nieuwe wetgeving of beleid hebben invloed op de gebiedsontwikkeling en daarmee op de grondexploitaties en de reserve van het Vereveningsfonds.

2.1 Marktontwikkelingen Opbrengsten Zoals is terug te lezen in voorgaande MPG’s zijn in de jaren 2022 tot en met 2024 de gerealiseerde erfpachtinkomsten aan de opbrengstenkant van de grondexploitaties sterk teruggelopen. In 2025 was sprake van een licht herstel van de meeste vastgoed(deel)markten. Per project geeft dit nog een wisselend beeld. Zo zijn er meerdere projecten, zoals in Elzenhagen Zuid, waar ontwikkelpartijen in het afgelopen jaar zijn gestart met de realisatie van het vastgoed. Maar in andere gebieden zoals bij de Zuidas, het Strandeiland en Bullewijk is nog steeds sprake van vertraging of is het ontwikkelingsrecht teruggegeven. Als de economie stabiel blijft zullen de grondwaarden voor vrije sector woningen, kantoren op toplocaties, commerciële plintvoorzieningen en bedrijfsruimten licht blijven stijgen als gevolg van een vooralsnog blijvend hoge vraag. Daarentegen is er veel leegstand in kantoorgebouwen. Zoals uit de kantorenstrategie blijkt worden alleen de kantoorlocaties nabij OV knooppunten goed verhuurd, concentreert de vraag naar kantoorruimte zich met name in die gebieden en zorgen de stijgende huren aldaar voor een stabiel rendement en daarmee ook voor stijgende grondwaarden.

In de plannen met een kantoorprogramma moet goed worden gekeken of kantoren haalbaar zijn of dat het programma moet worden omgezet naar andere functies, bijvoorbeeld naar een woonprogramma. Het beleid voor middeldure huurwoningen is halverwege 2025 aangepast. Dit betekent iets hogere aanvangshuren (o.a. door het wegvallen van de gemiddelde aanvangshuur) en een hogere marktwaarde waardoor de residueel berekende grondwaarde gemiddeld weer wat hoger is. In het najaar van 2025 is de gemiddelde grondwaarde weer gedaald als gevolg van de toegenomen stichtingskosten in combinatie met de begrensde (huur)opbrengsten. In enkele projecten zijn middeldure huurwoningen omgezet van een uitpondingstermijn van 25 jaar naar eeuwigdurende middeldure huur. Dit betekent een fors lagere grondwaarde. Ook een grote(re) woninggrootte in combinatie met de stijging van de stichtingskosten heeft een groot effect op de grondopbrengsten van middeldure huurwoningen. Ter indicatie, de gemiddelde grondwaarde in het middensegment is de afgelopen 4 jaar teruggelopen van gemiddeld € 62.000 per woning naar gemiddeld € 40.000 per woning. Het is niet aannemelijk dat vanaf 2026 de grondwaarden voor middeldure huurwoningen verder zullen stijgen. Daarom worden deze opbrengsten voor de komende jaren niet geïndexeerd.

Kosten De GGW-index is een belangrijke parameter die van invloed is op de hoogte van de bouwkosten van vastgoed en de uitvoeringskosten. De afgelopen jaren was er sprake van een hoge inflatie, die ruim boven de 2% lag. Van oktober 2024 tot oktober 2025 is deze index gedaald tot onder de 2%. Gemeente Amsterdam

8

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

De verwachting is dat er de komende jaren weer rekening moet worden gehouden met een stijging boven de 2%, vanwege invoerheffingen, harder stijgende lonen in de bouwsector en schaarste in materialen. Gewoon goed is goed genoeg Voor een gezond Vereveningsfonds moet worden voorkomen dat grondexploitaties verslechteren. Daarom wordt stevig gestuurd op proces- en uitvoeringskosten. Een van de werkwijzen die hieraan bijdraagt is de werkwijze “Gewoon goed is goed genoeg”. Om te stimuleren dat de productie op gang blijft, dat marktpartijen willen doorbouwen en hun business case rond kunnen krijgen én om het financieel resultaat van de grondexploitaties te optimaliseren, is afgesproken dat er wordt gebouwd volgens het principe ‘Gewoon Goed’. Dit betekent dat de gemeente in de huidige marktomstandigheden geen extra eisen stelt wat betreft bijvoorbeeld extra stedenbouwkundige kwaliteit, grotere woningen, eeuwigdurende middeldure huur en zijn de duurzaamheidsambities in de vastgestelde investeringsnota’s alleen bij Strandeiland en Buiksloterham hoger dan het landelijk beleid. Voor de andere projecten geldt dat er wordt gebouwd conform het bouwbesluit. Dit geldt voor alle partijen, zowel voor commerciële partijen als voor corporaties en maatschappelijke voorzieningen, maar ook voor de gemeente zelf bij het inrichten van de openbare ruimte.

2.2 Netcongestie Amsterdam heeft sinds eind 2021 te maken met netcongestie. Netcongestie treedt op wanneer de vraag naar transportcapaciteit groter is dan de beschikbare capaciteit op het net. Om de leveringszekerheid en veiligheid van het net te kunnen waarborgen zijn de netbeheerders genoodzaakt om netcongestie af te kondigen als zij zien dat de grenzen van het net in zicht komen. Vanaf het moment dat de congestie in Amsterdam is afgeroepen, wordt er geen extra vermogen meer toegekend aan grootverbruikers van elektriciteit. Nieuwe aanvragen komen op de wachtlijst terecht en moeten wachten totdat de netbeheerders het elektriciteitsnet hebben uitgebreid. In de regio Amsterdam zal dit minimaal tot 2036 duren. Kleinverbruikers konden ondanks congestie nog wel aangesloten worden op het net, omdat er tot op heden geen beperkingen gelden voor die aansluitcategorie. In het AMPG 2025 bestond het beeld dat de congestiebeperkingen alleen van toepassing waren op grootverbruikers zoals supermarkten, kantoren en middelbare scholen. Daar komt nu verandering in. Vanaf 1 juli 2026 wordt er een nieuwe werkwijze ingevoerd waardoor ook kleinverbruikers, zoals woningen en publieke laadpalen op de wachtlijst komen te staan. Vanaf dat moment spreken we van een integrale wachtlijst.

Onduidelijk is hoeveel capaciteit er in Amsterdam precies per gebied beschikbaar komt, en hoe groot de wachtlijsten zijn op het moment dat dat gebeurt. Daarnaast zal het voor niet alle projecten mogelijk zijn om een plek op de wachtlijst te claimen, omdat er niet kan worden voldaan aan de gevraagde bewijslast. Deze onzekerheden maken dat het niet mogelijk is om een precieze inschatting te maken in hoeverre projecten hierdoor vertraging oplopen wat dit gaat betekenen voor de bijbehorende grondopbrengsten voor het Vereveningsfonds. Duidelijk is wel dat de gebiedsontwikkeling de komende 5 tot 10 jaar financieel hard wordt geraakt door de netcongestie. In het MPG 2026 wordt er rekening mee gehouden dat de commerciële toekomstige uitgiften Gemeente Amsterdam

9

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

sterk vertragen, vooral in de werkgebieden en de kantorenlocaties. Er wordt daarom net als in het MPG 2025 rekening gehouden met lagere opbrengsten voor de komende jaren en uitstel van grote uitgiftes. Een gevolg is dat de komende jaren beduidend minder tussentijdse winst zal worden genomen. In hoeverre projecten alleen uitgesteld worden of zelfs helemaal niet doorgaan door netcongestie is nog onduidelijk. Wel lijkt het aannemelijk dat het tempo van de uitgiftes vertraagt en dat dit niet snel in latere jaren wordt ‘ingehaald’. Het is nog niet definitief besloten maar op dit moment is de verwachting dat bij de aanvraag van prioriteit voor een aansluiting enige mate van voorfinanciering nodig is vanuit de gemeente voor de toekomstige kosten die de netbeheerders gaan maken. Deze kosten worden op een later moment terug betaald door de ontwikkelaar van het vastgoed. De kosten hiervan verschillen per project en zijn op dit moment niet in te schatten. In gemeentelijk verband wordt hard gewerkt om mogelijke beheersmaatregelen te onderzoeken om te zorgen dat de ontwikkeling van de stad niet tot stilstand komt. Bij het MPG 2025 is besloten om € 5 miljoen te reserveren om in te kunnen zetten ten behoeve van mogelijke beheersmaatregelen om het risico enigszins te kunnen beperken.

2.3 Klimaatadaptatie en bodem Als gevolg van de klimaatveranderingen heeft ook Amsterdam te maken met heviger regenval en het opvangen van het hemelwater. Hier is het beleid ten aanzien van de ontwateringsdiepte en eisen ten aanzien van gebouwen in 2022 op aangepast. De ontwateringsdiepte van 90 cm is in de Omgevingsvisie als ambitie benoemd en is als eis opgenomen in het in 2022 vastgestelde Omgevingsprogramma Riolering. Voor toekomstige grondexploitaties kan dit extra kosten betekenen. Bij uitleglocaties is dit relatief eenvoudig, maar bij organische gebiedsontwikkeling zoals bij transformatieprojecten waar kavelgewijs wordt ontwikkeld is dat lastiger. Indien blijkt dat bestaande plannen moeten worden aangepast, kunnen de kosten flink oplopen, mede als gevolg van vertragingen, proceskosten en ontwerpkosten. In de Kamerbrief Water en Bodem Sturend (WBS) van november 2022 is aangegeven dat de technische maakbaarheid van het water- en bodemsysteem van Nederland steeds meer zijn grenzen bereikt. Het Rijk wil weer regie nemen op dit proces. Dit heeft gevolgen voor de gebiedsontwikkeling. Daarbij kan het gaan om technische oplossingen of aanpassingen in bouwdichtheden, wat gevolgen kan hebben voor grondopbrengsten of kosten voor bouwrijpmaken. Het kwantificeren van deze risico’s is nog niet mogelijk omdat de kaders zowel wat betreft inhoud als schaalniveau nog niet gereed zijn.

2.4 Verdichting en een complete stad De stad groeit, door de toename van de bevolking, arbeidsplaatsen, studenten en toeristen. Vanuit de gebiedsontwikkeling wordt geïnvesteerd in de woningbouw waarbij rekening wordt gehouden met het maken van een complete stad met voldoende ruimte voor de bijbehorende voorzieningen. De directies Onderwijs Jeugd Zorg en Diversiteit (OJZD) en Sport en Bos realiseren Gemeente Amsterdam

10

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

de maatschappelijke- en sportvoorzieningen. De directie Verkeer en Openbare Ruimte (V&OR) realiseert de infrastructuur voor de groeiende bestaande stad. Er is schaarste aan ruimte, zowel boven als onder de grond. Kabels en leidingen, waterafvoer en opvang, het afvoeren van afval. Alles wordt intensiever gebruikt en kost daardoor meer ruimte. De gebiedsontwikkeling wordt met de huidige verdichtingsopgave en het maken van een complete stad steeds complexer. Verdichting betekent meer (en kleinere) woningen maar ook een intensiever gebruik en daarmee een duurdere inrichting van de openbare ruimte. Er zijn meer maatschappelijke, sport- en groenvoorzieningen nodig. Deze worden duurder doordat ze moeten worden ingepast op een kleiner grondoppervlak. Bij bedrijfsterreinen wordt steeds meer gedacht aan gestapelde bouw om de grond efficiënter te gebruiken. De grondwaarden per m2 bvo zijn door de hoge stichtingskosten beduidend lager maar er kunnen wel meer vierkante meters worden gebouwd. Er is een grotere aanvoer van mensen waardoor de infrastructuur intensiever wordt gebruikt en daarop moet worden aangepast. Om het autoverkeer aan de randen van de stad of buurten te kunnen opvangen zijn mobiliteit-hubs nodig. Ook deze leggen een beslag op de ruimte en zijn kostbaar. Klimaatveranderingen betekenen extra kostenposten voor het ophogen van gronden, waterberging en watercompensatie.

In de huidige en toekomstige grondontwikkeling is het maken van een complete stad belangrijk. De verwachting is dat het geheel van deze vraagstukken de toekomstige uitgaven flink kunnen doen toenemen.

2.5 Een bereikbare stad De infrastructuur buiten de gebiedsontwikkeling wordt gerealiseerd door de directie Verkeer en Openbare Ruimte (V&OR). Echter bij een aantal infrastructurele maatregelen is een deel van de kosten toerekenbaar aan de gebiedsontwikkeling. Vaak is er sprake van cofinanciering vanuit het investeringsdomein Openbare Ruimte en Mobiliteit (ORM) en programma Stadsverbetering (bereikbaar houden van de stad als geheel), G&O (bereikbaarheid van de nieuwe gebiedsontwikkeling) en de Vervoersregio (netwerk in de regio). Daarnaast heeft de gemeente rijksmiddelen ontvangen voor de financiering van een deel van de maatregelen (zie volgende paragraaf). Binnen het Investeringsdomein Openbare Ruimte en Mobiliteit (ORM) bestaat begin 2026 een groot knelpunt ten aanzien van de inzet van middelen, die vooral nodig zijn voor renovatie en vervanging (voornamelijk kades en bruggen en tunnels). Om bij te kunnen dragen aan investeringen in infrastructuur die voorwaardelijk én toerekenbaar is aan de gebiedsontwikkeling wordt ‘gespaard’ binnen het Vereveningsfonds door jaarlijks € 25 miljoen per jaar te reserveren. De laatste jaren zijn de maatregelen flink duurder geworden waardoor ook de middelen vanuit het Vereveningsfonds niet meer voldoende zijn. Bovendien moet het Vereveningsfonds winst blijven maken om de € 25 miljoen per jaar voor deze middelen te kunnen ‘sparen’.

Een groot risico is dat deze kostenstijgingen de komende jaren verder doorzetten wat de haalbaarheid nog meer onder druk zal zetten.

Gemeente Amsterdam

11

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

Om de woningbouwproductie op gang te kunnen houden en tegelijkertijd de stad bereikbaar te houden zal hiervoor een oplossing moeten komen. Het tijdig uitvoeren van de maatregelen is een voorwaarde voor het behouden van beschikte rijksmiddelen voor deze maatregelen. Rijkssubsidies In 2025 en de jaren daarvoor heeft de regio Amsterdam in totaal € 308 miljoen aan rijkssubsidies ontvangen in het kader van de gebiedsbudgetten en de mobiliteit voor een groot aantal (meer dan 50) maatregelen ten behoeve van het versnellen van de woningbouw. Tot en met 2028 ontvangt de regio nog € 253 miljoen extra bijdragen op basis van toegezegde subsidiebeschikkingen. Deze maatregelen zijn gericht op onder meer groen en infrastructuur welke noodzakelijk zijn voor het bouwen van een complete stad bij de woningbouwambitie. Het geld heeft voornamelijk betrekking op toekomstige maatregelen ten behoeve van infrastructuur voor de groeiende stad (zie de paragraaf hierboven). Om deze subsidies te kunnen behouden dienen de investeringsmaatregelen uiterlijk tussen 2025 tot en met 2035 te worden afgerond. Daarbij geldt ook als voorwaarde dat tijdig wordt gestart met de bouw van voldoende (betaalbare) woningen (voor eind 2030). In totaliteit gaat het om afgerond 60.000 woningen (vanaf 2021) in verschillende gebieden waarvan het grootste deel betaalbaar dient te zijn.

Om voldoende woningen te bouwen op basis van de subsidie afspraken dienen op korte termijn nieuwe plannen te worden vastgesteld in Oost, Zuidoost en in Havenstad. Voor Oost zijn dat inrichting Strandeiland fase 2 en Baaibuurten op het Zeeburgereiland. Voor Zuidoost zijn dat de Nieuwe Kern fase 1 en mogelijk fase 2, Amstel 3 en Bijlmer. De omvangrijke investeringen in de mobiliteit voor de Oostflank en Havenstad worden voornamelijk verwacht na 2028 nadat de uitvoeringsbesluiten zijn genomen. Voor de meeste subsidies ten aanzien van mobiliteit wordt 50% of meer cofinanciering van de regio Amsterdam (met inbegrip van de Vervoersregio Amsterdam) geëist. Zoals hierboven is aangegeven is de investeringsruimte binnen het investeringsdomein ORM niet toereikend en moet het Vereveningsfonds meer winst gaan maken om de kostenstijgingen op te kunnen vangen. Kortom, het wordt lastig om aan het betreffende deel van de cofinancieringsverplichting te voldoen die bij de rijkssubsidies hoort. Besluitvorming over de toekomstige uitvoeringskosten van deze projecten zal de komende jaren plaatsvinden. De meeste maatregelen worden deze 4 jaar nog niet uitgevoerd en vallen dus buiten de huidige begrotingsperiode waardoor nog niet over de gemeentelijke middelen kan worden besloten.

Een risico is dat de uitvoering van de maatregelen en/of de woningbouwproductie vertraagt waardoor de gemeente niet meer kan voldoen aan de voorwaarden van het Rijk die verbonden zijn aan de reeds beschikte rijksmiddelen. Dit kan leiden tot een terugbetalingsverplichting aan het Rijk. In 2025 is een nieuwe propositie ten aanzien van vernieuwde subsidieregelingen gemaakt. In de kamerbrief van 10 november 2025 is een Rijksbijdrage van € 232 miljoen (inclusief BTW) toegekend voor de verschillende regelingen van de ministeries VRO en I&W. De eerste beschikkingen en voorschotten van VRO zijn inmiddels al binnen. Vanuit I&W worden deze in de loop van 2026 verwacht. Hierbij zijn nieuwe afspraken gemaakt omtrent de realisatie van afgerond 60.000 woningen van 2021 tot en met 2034 en maatregelen die uiterlijk voor eind van 2037 gereed moeten zijn. Nieuw is de Realisatiestimulans, een vaste vergoeding van het Rijk voor de start bouw van betaalbare woningen. Gemeente Amsterdam

12

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

Wijkhubs In meerdere plannen zijn mobiliteit hubs voor wijken gepland zoals in Ravel, Buiksloterham, Sluisbuurt, Strandeiland, Sloterdijk, Hamerkwartier en de Nieuwe Kern. Wijkhubs bedienen in tegenstelling tot buurthubs de mobiliteit van een groter gebied. Indien de grondexploitatie profijt heeft van de mobiliteitshub is de onrendabele top vaak toerekenbaar aan de grondexploitatie. Meerdere uitgangspunten hebben impact op de financiële haalbaarheid van de wijkhubs een eventueel onrendabele top; parkeertarieven en – tijden, bezetting, doelgroepen, boven- of ondergronds bouwen en de mogelijke exploitatieopbrengsten van overige ruimten in de garage zoals zonnepanelen op het dak. In een eerste verkenning komt een beeld naar voren dat er een risico is op een hoge onrendabele top per wijkhub. De komende periode zal meer onderzoek gedaan worden om beter inzicht te krijgen in de financiën en de bijbehorende dekkingsmogelijkheden. Transitie Zuidas Het opdrachtgeverschap betreffende het Zuidasdok is in de loop van 2025 overgedragen van Grond en Ontwikkeling aan de directie Verkeer & Openbare Ruimte. Hierbij is een bedrag van € 163 miljoen vanuit het Vereveningsfonds overgedragen aan de Reserve Schaalsprong. Het Transitieplan van Zuidas is daarmee beëindigd.

Bij deze transitie is het risico van de mogelijk overschrijding gebaseerd op de oorspronkelijke contractuele afspraken behorende bij de BOKT. Dit risico wordt geraamd op circa € 73 miljoen en komt in de toekomst ten laste van het Vereveningsfonds. Hiervoor moet worden gespaard. Daar wordt rekening mee gehouden in de meerjarige doorkijk van het Vereveningsfonds. Rente De rente kent een stijgende ontwikkeling. Tot en met 2024 werd in de grondexploitaties gerekend met een rente van 0,74%. Vanaf 2025 dient binnen het Vereveningsfonds met de op basis van een bij de begroting (voor)gecalculeerde omslagrente te worden gerekend. Door de huidige gestegen marktrente zal de omslagrente geleidelijk oplopen. Volgens een verkregen raming van Treasury zal de omslagrente binnen 10 jaar oplopen naar 2,45% of hoger. Dit percentage kan stijgen en dalen als gevolg van een hogere of lagere marktrente en door lagere rentebaten. De te betalen rente is afhankelijk van de jaarlijkse boekwaarde van het onderhanden werk grondexploitaties. De verwachting is dat de boekwaarde de komende jaren tot en met 2028 zal oplopen door de hoge (voor)investeringen en de lagere grondinkomsten. Dit betekent hogere rentekosten voor het Vereveningsfonds. Zolang er sprake is van een financieel positieve planportefeuille zullen de voorinvesteringen op de langere termijn weer worden terugverdiend en dalen de rentekosten.

Vennootschapsbelasting voor overheidsondernemingen Eind 2023 is overeenstemming bereikt met de Belastingdienst en begin 2024 is de overeenkomst ondertekend. Hierbij is bepaald dat de fiscale openingsbalans afgerond € 1,46 miljard per 2019 bedraagt. Bij gemeenten die in 2016 belastingplichtig werden zijn ook dergelijke openingsbalansen opgesteld. De openingsbalans dempt de VPB omdat deze fiscale balanswaarde in de komende 10 jaar in mindering mag worden gebracht op het berekende VPB-bedrag Gemeente Amsterdam

13

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

(aangeduid als het fiscale resultaat). De overeenkomst geldt tot 2027. Los van 2019 (€ 1,5 miljoen) komen de (deel-) aangiften tot en met 2023 van het Grondbedrijf (die worden opgenomen in de aangifte van de gemeente over alle belastbare onderdelen) uit op negatieve bedragen die verrekend worden met de winstgevende andere onderdelen van de gemeente. Ook is duidelijk dat de definitieve aangifte van 2024 negatief zal zijn. Het is niet mogelijk om in te schatten hoe de fiscale resultaten vanaf 2026 zullen verlopen. Dat is in hoge mate afhankelijk van economische omstandigheden waardoor de lopende plannen verslechterden dan wel verbeteren. Als de plannen verbeteren zal dat tot meer vereveningsruimte leiden maar dan dient rekening te worden gehouden dat een deel (25%) naar deze VPB zal gaan. Tariefstijging In het MPG 2026 is gerekend met de aanname van een tariefstijging voor de inzet van de proceskosten en kosten V&T in het jaar 2026 gebaseerd op een nominaal stijgingspercentage van 5%. In het kader van een betere raming van de werkelijke kosten naar de projecten wordt het MPG in lijn gebracht met het uitgangspunt met kostendekkende tarieven. Tegelijkertijd wordt ook het van toepassing zijnde indexatiepercentage van het Vereveningsfonds herzien. Dat staat op dit moment op 2% en wordt in lijn gebracht met de gemeentebrede systematiek voor indexatie.

De verwachting is dat beide genoemde effecten zich grofweg neutraliseren voor het Vereveningsfonds. In het MPG 2026 is met deze effecten nog geen rekening gehouden. Bij het AMPG/MPG 2027 zal aan de hand van de nadere uitwerking op de precieze effecten worden ingegaan.

Gemeente Amsterdam

14

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

3 Portefeuille grondexploitaties Het Vereveningsfonds is er om gebiedsontwikkeling mogelijk te maken. Met de uitvoering van de grondexploitaties wordt gewerkt aan de verdere ontwikkeling van Amsterdam. Deze ontwikkeling richt zich op de verschillende aspecten die horen bij een complete stad. Er zijn kosten opgenomen in de verschillende grondexploitaties om de grond geschikt te maken voor de bouw van woningen en andere functies. Er komen opbrengsten binnen wanneer wordt gestart met de bouw van deze functies doordat de grond wordt uitgegeven in erfpacht. De gemeente bouwt zelf geen woningen of commercieel vastgoed, dat doen de ontwikkelaars en woningcorporaties. De kosten en opbrengsten zijn binnen de grondexploitaties uitgezet in tijd (meerjaren prognoses). Binnen het Vereveningsfonds worden positieve en negatieve grondexploitaties met elkaar verrekend, zodat negatieve plannen ook doorgang kunnen vinden.

Begin 2026 zijn er 145 plannen in uitvoering. In 2025 zijn 13 plannen afgesloten waarbij voor 1 plan een restwerkenplan is geopend en er zijn 5 nieuwe plannen toegevoegd. Er zijn 3 transformatieplannen toegevoegd aan de verzamelexploitatie. In Arenapoort en Muyskenkwartier zijn meerdere plannen samengevoegd tot een nieuw plan. Zuidasdok is overgedragen en ondergebracht onder de reserve Schaalsprong. Met de nieuwe plannen zijn ruim 5.000 woningen aan de portefeuille toegevoegd. Er is per saldo voor € 105 miljoen (NCW) aan nieuwe plannen vastgesteld. Hiervan bedragen de plannen met een negatief saldo -/- € 12,8 miljoen en de plannen met positief saldo + € 117,4 miljoen. Het positieve saldo komt met name door het plan De Nieuwe Kern. Dit ligt in de gemeente Ouder Amstel. Amsterdam is hier voor een groot deel grondeigenaar maar bepaalt niet het beleid. Met de gemeente Ouder Amstel en de overige grondeigenaren in het gebied is overeengekomen dat in dit plan 2.830 woningen worden gebouwd waarvan 30% sociale huur, 40%

Gemeente Amsterdam

15

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

middensegment en 30% vrije sector. Het groter aandeel vrije sector woningen heeft hier een positief effect op het saldo van de grondexploitatie. Voor de negatieve plannen wordt de voorziening plantekorten opgehoogd dat ten laste gaat van de beschikbare vereveningsruimte voor het vaststellen van nieuwe plannen met een financieel tekort. In Zuidoost heeft bij Arenapoort een scope aanpassing plaatsgevonden waarbij de horizon van dit plan is uitgebreid naar 2035. Deze aanpassing is mede ingegeven om aanspraak te maken op de rijkssubsidies voor woningbouw waarbij als voorwaarde is gesteld om voor eind 2030 voldoende betaalbare woningen te realiseren. Naast Arenapoort is in 2025 bij meerdere plannen de scope programmatisch vergoot en bij andere plannen verkleind. Voorbeelden hiervan zijn:  Strandeiland fase 1; 387 extra woningen.  Kauwgomballenkwartier; uitbreiding met een transformatie.  Buikslotermeerplein; transformaties met meer dan 400 woningen.  De herziening en uitbreiding van Bullewijk en Paasheuvelgebied zal in 2026 bestuurlijk worden voorgelegd.  De herziening van K-Midden is afgerond in 2025. De actieve portefeuille heeft met de vaststelling van de nieuwe plannen in 2025 in totaal afgerond 68.0001 nog te realiseren woningen en 2,8 miljoen m2 bvo overig programma.

Met de plannen die in voorbereiding zijn kunnen in de nabije toekomst nog ten minste 25.000 woningen aan de portefeuille worden toegevoegd. Dit is nog exclusief Haven Stad met in de toekomst wellicht 20.000 tot 70.ooo woningen en herzieningen zoals in Amstel 3. Verschuivingen binnen de portefeuille Vanaf 2018 is de portefeuille in samenstelling veranderd, wat een financiële verslechtering tot gevolg had. Meer betaalbare woningen en meer plannen in de stedelijke vernieuwing en transformatieprojecten betekent meer plannen met een financieel negatief saldo. Meer betaalbare woningen Een steeds groter deel van de portefeuille bestaat uit betaalbare woningen voor starters en lageen middeninkomens. De oudere plannen in de portefeuille die vastgesteld zijn voor 2018 zijn nog gebaseerd op 30% sociale huur en 70% vrije sector woningen. In de meest recente plannen is een woningbouwprogramma opgenomen van gemiddeld 40% sociale huur, 40% middensegment en 20% vrije sector woningen. Voor transformatieprojecten kan een verdeling van 30%-40%-30% worden toegepast als de 30% sociale huurwoningen door een woningcorporatie wordt gebouwd. Sinds 2018 is de portefeuille verkleurd van 54% betaalbare woningen naar 74%. Dit is inclusief de woningbouwprogrammering met 30% vrije sector woningen in de Nieuwe Kern.

Ondanks dit plan is het aandeel betaalbare woningen nagenoeg gelijk gebleven ten opzichte van 2024.

1 Het aantal van 68.000 wijkt af van de cijfers in de Jaarrapportage Woningbouw 2025 waarin een planvoorraad

wordt genoemd voor de periode 2025 t/m 2030 van ruim 71.000 woningen omdat in de woningbouwrapportage ook rekening wordt gehouden met de plannen in voorbereiding. In het Vereveningsfonds gaat het om 68.000 woningen in de vastgestelde plannen tot einde looptijd (na 2030). Gemeente Amsterdam

16

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

Nog uit te geven woningbouwprogramma in segmenten Programma segmenten

MPG2026

2018

Sociale woningen

37%

29%

Middensegment woningen

37%

25%

Vrije sector woningen

26%

46%

Totaal

100%

100%

Tabel: Totaal nog uit te geven woningbouwprogramma

Meer transformatieprojecten en stedelijke vernieuwing Naast de programmatische verschuiving wordt de portefeuille (vanaf 2018) in toenemende zin aangevuld met transformatieprojecten en projecten in de stedelijke vernieuwing die vaker een negatief saldo hebben ten opzichte van de voornamelijk financieel positieve projecten met veel nieuwe uitgiften (voor 2018). De projecten in de stedelijke vernieuwing zijn projecten met hoge investeringen in de openbare ruimte waar weinig grondopbrengsten tegenover staan omdat hier wordt samengewerkt met woningcorporaties waarbij de afspraak is dat ze de sociale huurwoningen vervangen en voor het aanvullende programma een lagere grondwaarde geldt (ACE). Transformatieprojecten kennen veelal een negatief financieel saldo, omdat er gerekend wordt met een meerwaarde erfpachtberekening over de grondwaarde, waarbij rekening wordt gehouden met het lopende erfpachtrecht. Bij deze projecten is het tempo van ontwikkeling een aandachtspunt. Het initiatief van de ontwikkeling ligt namelijk bij de erfpachter en niet bij de gemeente in verband met de grondpositie (huidig erfpachtrecht). Veel transformaties komen dan ook niet van de grond doordat erfpachters (nog) niet willen transformeren omdat ze nog niet weg willen, ze de business case niet rond krijgen is of vanwege de complexiteit van de locatie.

Kaart: Woningbouw naar type locatie (woningbouwrapportage 2025) : Plannen in de grondexploitaties én plannen in planvoorbereiding

Gemeente Amsterdam

17

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

Voorbeelden van projecten in de stedelijke vernieuwing of waar sprake is van transformatie zijn: Amsteloever, Hamerkwartier, Amstel 3 Bullewijk & Paasheuvelwijk, K-midden, Klaprozenbuurt, Weespertrekvaart Oost, Reigerbos, Couperus-, Dichtersbuurt & Röellstraat, Lodewijk van Deijsselbuurt, Holendrecht Centrum, de Kompaslocatie, Osdorpplein, Ruychaverkwartier, De Venser en het Buikslotermeerplein. Ook zijn grote plannen zoals Buiksloterham, Arenapoort en Sloterdijk Centrum ingrijpend herzien wat de saldi van deze grondexploitaties destijds heeft verslechterd. De inkomsten uit gronduitgiftes op de Zuidas en werkgebieden zijn onmisbaar om in de toekomst voldoende vereveningsruimte te verkrijgen. In de planuitvoering van Zuidas is voldoende perspectief maar juist hier stagneert de realisatie van gronduitgiften van kantoren als gevolg van netcongestie. De komende periode zullen meerdere projecten met een negatief saldo worden toegevoegd, zoals het vervolg van de aanpak Kolenkitbuurt en Amstel III, de H- en G buurt en Hoogoord in Zuidoost, en aantal kleinere plannen in Noord en Nieuw West. Voor deze plannen moet de voorziening plantekorten worden opgehoogd dat direct ten laste gaat van de beschikbare vereveningsruimte. Er worden ook plannen met een positief saldo toegevoegd.

Maar deze plannen leveren pas na circa 5 jaar inkomsten op, omdat er pas winst mag worden genomen als de voorinvesteringen zijn terugverdiend en de risico’s beheersbaar zijn.

Gemeente Amsterdam

18

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

4 Actualisatie grondexploitaties In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de manier waarop de grondexploitaties zijn geactualiseerd, welk effect dat heeft op de geraamde winstnemingen en het verschil ten opzichte van vorig jaar. In het vorige hoofdstuk zijn de mutaties van nieuwe en afgesloten plannen toegelicht. Voor het afsluiten van plannen zijn eind 2025 de 159 vastgestelde grondexploitaties geactualiseerd. Hierbij is gekeken naar de opbrengsten, kosten en de fasering en zijn deze, waar nodig, aangepast aan de laatste inzichten. Dit heeft geleid tot zowel positieve als negatieve aanpassingen. De actualisatie leidt zowel ten aanzien van de geraamde kosten als opbrengsten tot majeure aanpassingen. De geraamde inkomsten nemen ten opzichte van het voorgaande MPG (2025) (nominaal) toe met € 886 miljoen. De geraamde uitgaven nemen (nominaal) toe met € 384 miljoen. In de volgende paragraaf worden de verschillen op hoofdlijnen beschreven. In bijlage 3 is een overzicht gegeven van de verschillen per plan. In bijlage 4 is per plan een toelichting gegeven indien er sprake is van een aanmerkelijk financiële afwijking.

4.1 Gerealiseerde kosten en opbrengsten 2025 In 2025 zijn € 395 miljoen aan inkomsten binnengekomen en is € 391 miljoen uitgegeven. Per saldo is de positieve kasstroom voor de grondexploitaties dit jaar van € 4 miljoen. Gerealiseerde opbrengsten De gerealiseerde inkomsten in de grondexploitaties zijn € 395 miljoen. Dit betreft het grootste deel gronduitgiften. De inkomsten uit gronduitgiften bedroegen in 2025 in totaal € 366 miljoen (in 2024 was dit € 190 miljoen). De overige inkomsten bedroegen € 29 miljoen. In onderstaande grafiek is een overzicht weergegeven van de gerealiseerde opbrengsten uit gronduitgiften tussen 2000 en 2025. In de grafiek hieronder is te zien dat er jaren zijn met heel weinig grondopbrengsten als gevolg van uitstel of vertraging, en dat daarna vaak weer een inhaaleffect is te zien. Per periode is er een gemiddelde trend te zien; de crisis tussen 2007 en 2012 laat een meerjarige dip in de grondopbrengsten zien. Na de crisis lag er veel bouwrijpe grond klaar om uit te geven, werd er weinig voor geïnvesteerd en was de markt zeer gunstig. Na 2018 zijn de ambities van de gemeente toegenomen en er was onduidelijkheid ten aanzien van middeldure huurbeleid, stikstof, etc. Ondertussen was er ook sprake van een Coronacrisis en een oorlog in de Oekraïne waardoor de economische ontwikkelingen verslechterde.

Businesscases van bouwende partijen waren moeilijk haalbaar.

Gemeente Amsterdam

19

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

Gronduitgiften Vereveningsfonds en Zuidas in miljoenen euro's per jaar 600

500

400

300

200

100

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Uitgifte

Gemiddelde

Grafiek: Grondopbrengsten per jaar in euro’s in de periode 2000-2025

Op dit moment is er een knelpunt ten aanzien van netcongestie waardoor gronduitgiften vertragen. Door al deze factoren zijn de grondopbrengsten na 2018 gemiddeld lager. In 2024 waren de grondopbrengsten het laagst sinds de crisis in de periode 2007-2012. In 2025 wordt dit enigszins gecompenseerd. Gerealiseerde kosten De gerealiseerde kosten in 2025 zijn € 390 miljoen. Hiervan heeft € 284 miljoen betrekking op uitvoeringskosten, waaronder ook de kosten voor verwervingen en Voorbereiding en Toezicht (V&T). De grondkosten zijn verspreid over een groot aantal grondexploitaties. Voor het Zeeburgereiland en IJburg is in 2025 flink geïnvesteerd in onder meer bruggen, openbare ruimte, de IJtram en de aanleg van Buiteneiland. In Amsteloever is de van der Kunbuurt verworven. In andere plannen zoals Elzenhagen Zuid, Amstelkwartier fase 3 en Weespertrekvaart Oost is in 2025 ook fors geïnvesteerd, variërend van € 6 miljoen tot € 16 miljoen per plan in het verwerven en bouwrijp maken van gronden. In totaliteit bedroegen de proceskosten in 2025 afgerond € 107 miljoen die grotendeels in actieve plannen zijn verantwoord. De overige kosten hebben betrekking op projecten ten behoeve van derden (zoals het Bajeskwartier), plannen in voorbereiding tussen het principe- en investeringsbesluit en meer algemene gebiedsgerichte kosten.

4.2 Saldi grondexploitaties In de vorige paragraaf is beschreven wat er in 2025 is binnengekomen en uitgegeven. Het saldo van de grondexploitaties gaat ook over de boekwaarde 2025 en de toekomstige inkomsten en uitgaven na 2025. Bij de lopende portefeuille zonder de nieuwe vastgestelde plannen en de overdacht van het Zuidasdok zijn door de actualisatie van eind 2025 de geraamde inkomsten verhoogd met € 183 miljoen en de geraamde uitgaven verhoogd met € 265 miljoen. Per saldo een verslechtering van € 82 miljoen. De nieuwe plannen die zijn genoemd in hoofdstuk 3 zoals de Nieuwe Kern fase 1, Nieuwe A2 Entree en Wildemanbuurt leiden tot een hogere raming van de nominale inkomsten van € 370 Gemeente Amsterdam

20

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

miljoen en een hogere raming van de nominale uitgaven van € 234 miljoen, per saldo een toevoeging van € 136 miljoen. De overdracht van het Zuidasdok heeft geleid tot lagere geraamde nominale kosten van € 115 miljoen. Met het toevoegen van nieuwe plannen (+ € 136 miljoen), de actualisatie van de vastgestelde plannen (-/- € 82 miljoen) en de overdracht van het Zuidasdok (+ € 115 miljoen) is er in totaal in nominale zin sprake van een financiële verbetering op portefeuilleniveau van € 169 miljoen. De opbrengsten bestaan voor een groot deel uit verwachte opbrengsten door gronduitgiften. De geraamde inkomsten zijn geraamd op het raamwerk grondprijzen van het najaar 2025 of op basis van de specifieke of gebiedsgrondwaarden. De geraamde opbrengsten vanaf 2026 zijn toegenomen en komen uit op nominaal € 5,8 miljard. De belangrijkste redenen van de aanpassing van de geraamde inkomsten zijn:  + De stijgende grondwaarden van de marktwoningen.  + De eenmalige stijging van middeldure huurwoningen door nieuw beleid. (NB De grondwaarden van de middeldure huurwoningen zijn eind 2025, na de aanpassing van het beleid gedaald. Dit is nog niet verwerkt in de grondexploitaties maar hiermee is wel rekening gehouden op portefeuilleniveau.

Met de verslechtering van de tekortplannen is de voorziening opgehoogd en de daling van de grondwaarden is meegenomen in de berekening van de waarde van de portefeuille. Ook is er in de netto contante berekening van de grondopbrengsten voor de middeldure huurwoningen rekening mee gehouden dat de grondwaarden in de toekomst niet stijgen.)  + De per saldo toename van programma zoals op Strandeiland waar 1.000 woningen zijn toegevoegd. Waarvan 387 in het vastgestelde plan Strandeiland 1e fase. De overige extra woningen komen op het nog vast te stellen plan Strandeiland 2e fase.  + Kostenverhaal bij grond van derden die nog niet eerder waren geraamd in de grondexploitatie.  + Arenapoort is herzien en omgezet naar 1 plan waarbij de horizon is verlengd naar 2035. Ook Muyskenskwartier is omgezet naar 1 plan. Hierdoor is er meer programma opgenomen in de grondexploitaties.  -/- Specifieke redenen zoals het omzetten van programma van marktwoningen naar middensegment met een negatief financieel effect zoals bij Hamerkwartier. En Parnassusweg Vitrim, waar de geraamde inkomsten waren gebaseerd op een voortijdige herziening erfpacht terwijl de erfpachter heeft gekozen voor bestemmings/ bebouwingswijziging. Dit was de laatste uitgifte waarbij de vergoeding van de meerwaarde in de grondexploitatie werd bepaald op basis van de oude regeling die enkele jaren geleden is afgeschaft.

De geraamde kosten vanaf 2026 van de portefeuille zijn per saldo gelijk gebleven komen uit op nominaal € 4,3 miljard. De belangrijkste redenen van de stijging van de geraamde uitgaven zijn:  -/- De indexatie van alle kosten als gevolg van hogere inflatie. Voor meerdere uitvoeringskosten bedroeg de indexatie 3%.

Gemeente Amsterdam

21

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026



-/- Een meer realistische raming van de proceskosten die beter rekening houdt met een langere doorlooptijd van de plannen en een intensievere planbegeleiding als gevolg van vertragingen doordat marktpartijen geen haalbare business case hebben waardoor vaker overleg nodig is, netcongestie, verschillende hoge ambities die binnen het plan op elkaar moeten worden afgestemd binnen de schaarse ruimte en middelen, intensieve participatie en tussentijdse aanpassingen van beleid. Deze kosten waren in de vorige MPG’s als risico benoemd maar zijn nu op basis van meer realistische ramingen in de plannen verwerkt.  In Hamerkwartier en Sloterdijk 1 Zuid zijn de kosten gedaald door omzetting van actieve kavels naar verwerving en bij Sloterdijk wordt ook rekening gehouden met kostenverhaal voor grond van derden. Het nominale saldo van de grondexploitaties is met € 5,8 miljard opbrengsten en € 4,3 miljard kosten, € 1,5 miljard. Rekening houdend met rente en indexering is de netto contante waarde van de saldi € 945 miljoen. Dit saldo wordt meegeteld in de berekening van de waarde van de portefeuille (zie hoofdstuk 6).

4.3 Kasstromen Dit hoofdstuk gaat over de gerealiseerde kasstroom van 2025 en de prognose van de kasstroom voor de komende jaren besproken. In onderstaande tabel is de opbouw van de gerealiseerde kasstromen 2025 weergegeven en vergeleken met 2024. De kasstromen hebben betrekking op de actieve plannen, de planvorming met betrekking tot de toekomstige plannen en de kasstromen die rechtstreeks over het Vereveningsfonds (reserves en voorzieningen) lopen.

Kasstromen grondexploitaties Kasstromen reserve Totaal Rijksbijdragen (voorschotten)

Kasstromen Vereveningsfonds 2025-2024 2025 2024 Inkomsten Uitgaven Saldo Inkomsten Uitgaven Saldo 395 -391 4 243 -360 -117 40 -212 -172 43 -89 -46 435 -591 -168 286 -449 -163 100

-7

93

59

-17

41

Tabel: Gerealiseerde kasstromen Vereveningsfonds (2025 en 2024)

Na de vertragingen in 2023 en 2024 is sprake van enig inhaaleffect van gronduitgiften in 2025. Daardoor is de kasstroom van de grondexploitaties in 2025 licht positief. In 2025 is (exclusief de rijksbijdragen) sprake van een negatieve kasstroom van -/-€ 168 miljoen als gevolg van de overdracht van € 163 miljoen aan V&OR. Dit bedrag betreft het grootste deel van de reserve Zuidas van totaal € 190 miljoen die is overgedragen aan de reserve Schaalsprong die onder beheer valt van V&OR. Het resterende bedrag is overgedragen aan het Vereveningsfonds. De prognose voor de kasstroom is de komende jaren negatief, zowel voor de grondexploitaties als op fondsniveau. Indien blijkt dat Amsterdam voldoet aan de voorwaarden van de Realisatiestimulans van het Rijk, dan kan de kasstroom verbeteren, maar blijft deze nog steeds negatief.

Gemeente Amsterdam

22

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

Kasstroomramingen MPG 2026 Vereveningsfonds in miljoenen euro's 2024 2025 2026 2027 2028 Realisatie Realisatie Kasstromen grondexploitaties -117 4 -101 -15 -15 Kasstromen reserve -46 -172 7 9 -29 Totaal van de kasstromen -163 -168 -94 -6 -44 Rijkssubsidies (voorschot)

42

100

94

117

146

2029

2030

-15 -17 -32

-15 -79 -94

47

34

Tabel: Raming kasstromen t/m 2030

De kasstroom voor 2026 en de jaren daarna is afhankelijk van de omvangrijke uitgiften. De marktontwikkelingen zijn licht verbeterd maar er is grote onzekerheid door de mondiale ontwikkelingen die de economie en de grondontwikkeling wederom hard kunnen raken. Hiermee wordt rekening gehouden in de risico- en gevoeligheidsanalyse en scenarioanalyses. Met vertraging van kantoren als gevolg van netcongestie is rekening gehouden in de verwachte inkomsten voor de komende jaren. Zoals eerder is aangegeven kan netcongestie ook voor wonen mogelijk nadelig uitwerken. Onduidelijk is hoeveel capaciteit er de komende jaren beschikbaar komt voor Amsterdam en welk effect dit heeft op de nieuwbouw. Rijkssubsidies Het grootste deel van de verkregen rijkssubsidies betreffen voorschotten voor de versnelling van (betaalbare) woningbouw in de aangewezen gebieden. In 2025 is een 2e tranche ontvangen van de Regeling Mobiliteitspakketten Zuidoost, Oost en Havenstad van € 71 miljoen. In totaal is er vanaf 2022 sprake van € 850 miljoen toegezegde rijksmiddelen waarvan € 375 miljoen voor gebiedsontwikkeling, NPLV gelden en nog wat kleinere subsidies. Voor de mobiliteitspakketten waarvoor V&OR in de meeste gevallen opdrachtgever is, is € 475 miljoen toegezegd.

Dit heeft betrekking op toekomstige investeringen waarvan het zwaartepunt over 5 jaar komt te liggen, zoals de Cruciale Mijl op het Zeeburgereiland en meerdere omvangrijke toekomstige investeringen in Zuidoost en Havenstad. Rijksregelingen Gebiedsontwikkeling Woningbouwimpuls Start Bouwimpuls Gebiedsbudget Woningbouw NPLV Zuidoost en Nieuw West Propositie Rijkssubsidies 2025 Ggbiedsbudget Realisatiestimulans Overige subsidies Totaal gebiedsontwikkeling en NPLV Mobiliteit Bereikbaarheid woningbouw 1e tranche Mobiliteitspakket Woningbouw Proposities Rijkssubsidies 2025 Wokt en Mobiliteit Totaal mobiliteit Totaal

Verkregen t/m 2025

2026 Totaal ev

78 18 45 24 165

44 50 115 1 210

78 18 45 44 50 115 25 375

28 119

184 144 328 538

28 303 144 475 850

147 312

Tabel: Rijksregelingen

Gemeente Amsterdam

23

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

De reeds ontvangen gelden worden (nog) niet meegeteld in de kasstroom maar staan in een voorziening tot het moment dat is voldaan aan de voorwaarden behorende bij de regelingen zoals het tijdig starten van de woningbouw, het tijdig uitvoeren van de maatregelen en voldoen aan de cofinancieringsverplichting. Deze gelden zijn officieel nog niet van de gemeente totdat de prestatie is geleverd. Bovendien staan tegenover deze ontvangen gelden investeringen van € 1 miljard tot € 1,5 miljard tot 2034 vanuit de regio Amsterdam die voor het grootste deel nog niet zijn voorzien. Zie ook de paragraaf “Een bereikbare stad” in hoofdstuk 2.

Gemeente Amsterdam

24

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

5 Vereveningsruimte Dit hoofdstuk gaat in op de mutaties binnen de reserve en de daaruit volgende vereveningsruimte in de komende vijf jaar. Daarnaast is gekeken naar de verwachte aanspraken op de vereveningsruimte de komende jaren. Welke investeringen en nieuwe plannen komen eraan waarvoor een beroep zal worden gedaan op de vereveningsruimte? De reserve is afgenomen van € 885 miljoen begin 2025 naar € 698 miljoen eind 2025. Deze toename wordt hoofdzakelijk verklaard door de overdracht van € 163 miljoen voor het Zuidasdok naar de reserve Schaalsprong. Reserve Vereveningsfonds in miljoenen euro's Omschrijving van onderverdeelde posten