Afd. motie 633.23

Raadsinformatiebrief Afdoening toezegging Afdoening motie

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door

Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 11 juni 2024 Grondzaken en Woningbouw Reinier van Dantzig Grond & Ontwikkeling; (mr. B.A.G.P. Rijpert; Strategisch adviseur Erfpacht; b.rijpert@amsterdam.nl) Plan van aanpak naar aanleiding van Rekenkamerrapport “Behoud betaalbare huurwoningen”, afdoening motie 633.23 van de leden Van Renssen, Aslami en Minderhoud inzake “Afspraken nakomen over behoud betaalbare woningen” en afdoening toezegging TA2023-001398.

Geachte leden van de gemeenteraad, In de vergadering van de gemeenteraad van 8 november 2023 heeft uw raad bij de behandeling van agendapunt 17 “Kennisnemen van het rapport van de rekenkamer Behoud betaalbare huurwoningen. Toezicht op afspraken met particuliere partijen en de aanbevelingen overnemen”, het college gevraagd om naar aanleiding van het rapport van de Rekenkamer Metropool Amsterdam: “4.1. een plan van aanpak te maken voor de opvolging van de aanbevelingen en dit plan van aanpak binnen een half jaar aan te bieden aan de gemeenteraad; 4.2. te rapporteren over de resultaten als de aanbevelingen zijn uitgevoerd; 4.3. jaarlijks tussentijds te rapporteren over de stand van zaken van de uitvoering van de aanbevelingen als dit langer dan een jaar duurt.” Het college had in de bestuurlijke reactie, zoals integraal opgenomen in het Rekenkamerrapport, aangegeven met alle drie de aanbevelingen van de Rekenkamer aan de slag te gaan. In deze brief bericht ik u over het plan van aanpak en de voortgang van het uitwerken en implementeren van de aanbevelingen. In voormelde raadsvergadering is ook motie 633.23 (TA 2023-001329 ) van raadslid Van Renssen (Groen Links) c.s. aangenomen. Daarin wordt het college gevraagd om: 1.

Te onderzoeken of er een mogelijkheid bestaat om de informatie uit de afspraken over het behoud van de sociale en middeldure woningen en de termijn van die afspraken, te delen met huurders, bijvoorbeeld via open data; en 2. Mogelijk regels op te nemen over de instandhoudingstermijn en woningbouwcategorieën in het omgevingsplan en de voor- en nadelen daarvan in kaart te brengen. In voornoemde raadsvergadering heb ik u daarnaast toegezegd (TA2023-001398) om bij het afdoen van motie 633.23 een verstandig plan aan te leveren waarbij de balans tussen pakkans en middelen zo goed mogelijk is ingeregeld, en dat als daar nog dilemma’s in zitten, ik dat inzichtelijk zal maken zodat uw raad ook wat te kiezen heeft.

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 11 juni 2024 Pagina 2 van 7

In deze brief bericht ik u, naast het plan van aanpak met betrekking tot de aanbevelingen van de Rekenkamer, ook hoe het college uitvoering geeft aan voormelde motie 633.23 en hoe voormelde toezegging (TA2023-001398) wordt afgedaan. Projectmatige aanpak uitwerken en implementeren uitwerkingen aanbevelingen Zoals uit het rapport en de aanbevelingen van de Rekenkamer blijkt is de controle op de naleving van afspraken omtrent middeldure huur/middenhuur en particuliere sociale huur (hierna respectievelijk: “MDH” en “PSH”) belangrijk maar ook zeer bewerkelijk en op onderdelen complex. Vooropgesteld moet worden dat de Rekenkamer concludeert dat de gemeente in de meeste gevallen weet of de gemaakte MDH en PSH afspraken worden nageleefd. De Rekenkamer ziet echter een risico dat dit in de toekomst niet meer zo is, als er niets verandert. Het college deelt deze conclusie en heeft in haar bestuurlijke reactie alle drie de hierna te noemen aanbevelingen omarmd. Omdat bij de uitwerking van de aanpak van de aanbevelingen diverse afdelingen van de directie Grond & Ontwikkeling (hierna: “G&O”), de directie Wonen en mogelijk andere interne en externe organisaties betrokken zullen worden, is er gekozen om een projectmatige aanpak te hanteren. Daartoe is inmiddels een projectmanager bij G&O aangesteld.

De uitwerkingen van de acties die volgen uit de aanbevelingen zullen door middel van een implementatieplan in de organisatie en de werkprocessen worden geïncorporeerd. Hierna ga ik per aanbeveling kort in op de voortgang van de uitwerking, kom ik terug op de voormelde motie en toezegging en schets ik u hoe ik uw raad op de hoogte zal houden van de verdere voortgang bij het uitwerken en implementeren van de aanbevelingen. Aanbeveling 1: beleg verantwoordelijkheden voor toezicht op naleving Het toezicht op de naleving van MDH en PSH afspraken die zijn vastgelegd in erfpachtvoorwaarden, is al sinds 2016 duidelijk belegd bij een gespecialiseerd Team Naleving erfpachtvoorwaarden binnen de afdeling Erfpacht en Uitgifte van G&O (hierna: “Team Naleving”). De verantwoordelijkheid hiervoor is dus op heldere wijze belegd bij de directeur G&O. Het toezicht op MDH en PSH afspraken in anterieure overeenkomsten is op dit moment echter niet (duidelijk) belegd en hier is geen capaciteit voor gereserveerd. Anterieure afspraken zijn afspraken die worden gemaakt met eigenaren van percelen grond en woningcomplexen, indien er géén sprake is van een erfpachtsituatie.

Aangezien ook toezicht en handhaving op MDH en PSH afspraken in anterieure overeenkomsten specifieke deskundigheid vraagt, die bij de afdeling Erfpacht en Uitgifte aanwezig is, wordt op dit moment onderzocht of de verantwoordelijkheid voor het toezicht op deze afspraken in anterieure overeenkomsten ook kan worden ondergebracht bij de afdeling Erfpacht en Uitgifte. Aandachtspunt hierbij is dat het huidige registratiesysteem voor erfpachtgrond en erfpachtcontracten niet geschikt is om ook de administratie van andere gronden en contracten, waarbij geen sprake is van erfpacht, goed te voeren. Daarnaast is de (juridische) aard van afspraken in anterieure overeenkomsten en afspraken in erfpachtovereenkomsten verschillend, hetgeen ook in de handhaving van de naleving mogelijk bijzondere aandacht verdient. Aanbeveling 2: zorg dat gemaakte afspraken niet meer uit beeld verdwijnen

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 11 juni 2024 Pagina 3 van 7

Vrijwel alle MDH en PSH afspraken die in erfpachtvoorwaarden zijn vastgelegd zijn in beeld, zo concludeert de Rekenkamer. Deze erfpachtafspraken worden bijgehouden in speciale Excelbestanden omdat het huidige (verouderde) erfpachtadministratiesysteem (HERMES) voor het vastleggen van deze afspraken niet goed geschikt is. Op dit moment wordt een nieuw erfpachtbeheersysteem (HERA) ontwikkeld dat naar verwachting in 2025 zal worden opgeleverd. De eerste functies van het nieuwe systeem zijn al in gebruik genomen. De verwachting is dat hiermee ook een grote stap kan worden gezet in een toekomstbestendige administratie van de in erfpachtvoorwaarden gemaakte MDH en PSH afspraken. Vooruitlopend op het nieuwe erfpachtbeheersysteem HERA wordt, aanvullend op de bestaande Excelbestanden, sinds kort in het huidige administratiesysteem HERMES een extra label toegevoegd aan dossiers met MDH en PSH voorwaarden. Dit kenmerk wordt opgenomen binnen de bestaande functionaliteiten, zodat deze dossiers altijd herkenbaar blijven en niet uit beeld kunnen verdwijnen. Het deel van het werkproces dat ziet op handhaving, dat niet kan worden gevolgd in HERMES, zal moeten worden bijgehouden in de genoemde Excellbestanden. De afspraken gemaakt in anterieure overeenkomsten worden geadministreerd in het zogenaamde Contract Management Systeem (CMS systeem).

Het is niet mogelijk om deze afspraken uit anterieure overeenkomsten in HERMES te administreren omdat dat systeem volledig is ingericht op in erfpacht uitgegeven grond. Anterieure overeenkomsten houden in de regel verband met grond in eigendom van de betreffende ontwikkelaar. Uit een eerste onderzoek blijkt dat CMS op dit moment incompleet is ingevuld. Om die reden wordt op dit moment een inventarisatie uitgevoerd om de MDH en PSH afspraken uit anterieure overeenkomsten alsnog compleet in beeld te krijgen. Aanbeveling 3: maak een toezichtstrategie en stem capaciteit hierop af De Rekenkamer concludeert dat er op dit moment geen goede toezicht- en capaciteitsstrategie met betrekking tot de controle en handhaving van bestaande afspraken is. De toezichtstrategie is afgestemd op de beschikbare ambtelijke capaciteit. Volgens de Rekenkamer zou dit juist andersom moeten zijn. Als gevolg van de huidige marktomstandigheden is het daarnaast ongewis hoe snel het aantal MDH en PSH woningen in de (nabije) toekomst verder zal toenemen. Het verder uitwerken van de toezicht- en capaciteitsstrategie is daarom in twee fases opgeknipt.

Strategie en uitbreiding capaciteit voor de bestaande MDH en PSH afspraken Om het toezicht op de naleving van bestaande MDH en PSH afspraken1 in erfpachtcontracten te verbeteren en te intensiveren heeft het college in de voorjaarsnota 2024 (onderdeel “2.1.3 Erfpacht”) het voornemen opgenomen voor de uitbreiding van de capaciteit met circa 5 FTE. De verwachting is dat deze uitbreiding eind juni door uw raad zal worden geaccordeerd. Deze aanvraag is gebaseerd op een eerste inschatting van de extra benodigde capaciteit om efficiënt en doelmatig toezicht te kunnen houden. De uitbreiding is gebaseerd op onder meer de navolgende uitgangspunten:

1

Hieronder zijn ook begrepen de woningen die op dit moment al in aanbouw zijn genomen.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

-

-

Datum 11 juni 2024 Pagina 4 van 7

Alle bestaande complexen met MDH en PSH woningen worden eens in de vijf jaar gecontroleerd. Dat is een significante verbetering ten opzichte van de huidige controletermijn, volgens de Rekenkamer geschat op eens in de 25 jaar; Het controle en handhavingstraject van een complex, dat zeer bewerkelijk kan zijn, duurt maximaal twee jaar;

Daarnaast is er rekening gehouden met de andere, bredere taken van Team Naleving, zoals de controle op bestemming, gebruik en bebouwing in bedrijfsgebieden en op bijvoorbeeld de controles op de Bloemenmarkt. Er is ook rekening gehouden met de inwerktijd voor nieuwe medewerkers, waardoor het intensiveren van het toezicht geleidelijk moet plaatsvinden. Het inwerken van nieuwe medewerkers moet zorgvuldig gebeuren om ervoor te zorgen dat de verhoogde toezichtcapaciteit efficiënt en doelmatig wordt ingezet.

Uitbreiding capaciteit voor toekomstige MDH en PSH afspraken in erfpachtvoorwaarden en de handhaving van afspraken in bestaande en toekomstige anterieure overeenkomsten Het bouwen van meer betaalbare woningen om zo te zorgen voor een betaalbare, duurzame en inclusieve stad, is een van de speerpunten van het college. De ambitie is om in de komende jaren ook zoveel mogelijk te sturen op een toename van het aantal MDH en PSH woningen. Stijgende bouwkosten en hogere rentes gecombineerd met onzekerheid over landelijk beleid rond middenhuur, remmen echter de bouw van MDH en PSH woningen sterk af. Het college heeft al diverse maatregelen genomen om de woningbouw ondanks alles zoveel mogelijk op gang te houden. Zo heeft het college met woningcorporaties, projectontwikkelaars, bouwbedrijven en investeerders een “Doorbouwakkoord” gesloten en is er een “Tijdelijke crisismaatregel herijking grondprijzen” van kracht. Omdat onzeker is hoe snel het aantal MDH en PSH woningen in de komende jaren zal toenemen, is het lastig om nu al te bepalen hoeveel extra capaciteit er benodigd zal zijn voor het toezicht op de naleving van de voorwaarden van de nog te bouwen MDH en PSH woningen. Het is niet efficiënt en doelmatig om daar nu al ambtelijke capaciteit voor te reserveren.

G&O zal de bouwontwikkelingen in de komende periode nauwkeurig monitoren, zodat de capaciteit voor het toezicht op de naleving van de afspraken tijdig kan worden opgeschaald, in lijn met de toename van het aantal MDH en PSH woningen. Daarnaast zal er extra capaciteit benodigd zijn als de bestaande afspraken die zijn gemaakt in anterieure overeenkomsten goed zijn geïnventariseerd en de handhaving op de naleving daarvan is belegd. Het college maakt tweejaarlijks een plan van aanpak voor de toezicht en de handhaving van erfpachtvoorwaarden, waaronder niet alleen de MDH en PSH voorwaarden zijn begrepen maar bijvoorbeeld ook het toezicht op de naleving van erfpachtvoorwaarden in bedrijfsgebieden. Dit plan van aanpak wordt ook steeds met uw raad gedeeld. In de toekomstige plannen van aanpak zal aandacht worden besteed aan de actuele prognoses van de toename van MDH en PSH woningen en de benodigde toename van de toezichtcapaciteit. Het college beschouwt toezegging TA 2023- 001329 hiermee als afgedaan. Uitvoering Motie 633

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 11 juni 2024 Pagina 5 van 7

Het college geeft als volgt uitvoering aan de motie: Ad. 1. Te onderzoeken of er een mogelijkheid bestaat om de informatie uit de afspraken over het behoud van de sociale en middeldure woningen en de termijn van die afspraken, te delen met huurders, bijvoorbeeld via open data Dit onderdeel van de motie houdt mede verband met een indirecte aanbeveling die de Rekenkamer in haar rapport als vierde aanbeveling heeft gedaan. De Rekenkamer schrijft: “Onderzoek mogelijkheid om huurders informatie te laten inwinnen over afspraken Het komt incidenteel voor dat huurders zelf signaleren dat de verhuurder zich (mogelijk) niet houdt aan de gemaakte afspraken. Dit is echter niet eenvoudig, mede omdat de huurders vaak niet op de hoogte zijn van het bestaan van deze afspraken en deze voor hen niet eenvoudig zijn te raadplegen. Onderzoek daarom of het mogelijk is om huurders informatie te laten inwinnen bij de gemeente over het bestaan van eventuele afspraken ten aanzien van hun eigen huurwoning. Ga na of het daarop aansluitend mogelijk is om een contactpunt in te richten waar huurders vermoedens van afwijkingen van gemaakte afspraken kunnen melden.”

Het college is met uw raad en de Rekenkamer van mening dat door het betrekken van bewoners (huurders) van MDH en PSH woningen door het actiever delen van informatie over deze woningen, en het inrichten van een meldpunt, het toezicht op de naleving van de MDH voorwaarden kan verbeteren en vereenvoudigen. Diverse gegevens met betrekking tot MDH en PSH afspraken zijn al opgenomen in de notariële erfpachtaktes die voor een ieder raadpleegbaar zijn via de openbare registers van het Kadaster. Dit is voor huurders echter een redelijk omslachtige manier om aan de informatie te komen. MDH en PSH afspraken die gemaakt zijn in anterieure overeenkomsten, zijn echter veelal niet raadpleegbaar via het Kadaster. G&O zal met de directie Wonen in overleg gaan of en zo ja op welke wijze informatie over gemaakte afspraken openbaar kan worden gemaakt en een meldpunt kan worden ingericht. Bij de uitwerking zal in het bijzonder ook aandacht worden besteed aan eventuele privacy vraagstukken die zich mogelijk voordoen bij het openbaar delen van MDH afspraken. Ad. 2. Mogelijk regels op te nemen over de instandhoudingstermijn en woningbouwcategorieën in het omgevingsplan en de voor- en nadelen daarvan in kaart te brengen.

Omgevingswet en het Besluit kwaliteit leefomgeving In artikel 5.161c van het Besluit kwaliteit leefomgeving is bepaald dat een gemeente in het omgevingsplan regels kan stellen over de instandhoudingstermijn van woningbouwcategorieën. Die regels zijn bedoeld voor nieuwe woningen die worden ontwikkeld op percelen die in volle eigendom zijn van particulieren of bedrijven. Het gaat om een instandhoudingstermijn van de volgende categorieën: 1. sociale huur: voor een periode van ten minste tien jaar na ingebruikname. In een wetvoorstel dat nu voorligt, wordt een periode van ten minste vijfentwintig jaar na ingebruikname voorgesteld; 2. middenhuur: tenminste tien jaar na ingebruikname; 3. sociale koop: tenminste een jaar en ten hoogste tien jaar na ingebruikname.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 11 juni 2024 Pagina 6 van 7

Deze regels zijn echter niet van toepassing op percelen die worden uitgegeven in erfpacht. Voor erfpachtpercelen worden afspraken privaatrechtelijk vastgelegd in de erfpachtvoorwaarden. Het overgrote deel van de percelen in Amsterdam is in erfpacht uitgegeven. Ook voor toekomstige gronduitgiftes geldt uitgifte in erfpacht als uitgangspunt. Voor het overgrote deel van de gemeente worden eisen aan woningbouwcategorieën dus niet via het omgevingsplan, maar via de erfpachtvoorwaarden geregeld. Doelgroepenverordening Bovengenoemde regels die gesteld kunnen worden in het omgevingsplan zijn een voortzetting van de Doelgroepenverordening op basis van de Wet ruimtelijke ordening. Deze verordening is vastgesteld door de gemeenteraad op 8 mei 2019 en geldt nog op basis van overgangsrecht artikel 8.2.15a (regels gemeentelijke doelgroepenverordening) van het Invoeringsbesluit Omgevingswet. Transitie naar het omgevingsplan Zoals hierboven aangegeven kunnen alleen eisen worden gesteld voor nieuwe woningen die planologisch nog niet mogelijk zijn gemaakt. Als regels nodig zijn voor woningbouwcategorieën in het omgevingsplan dan zal het daarom naar verwachting gaan om regels die gelden voor een specifieke locatie of gebied.

Voor nieuwe initiatieven geldt dat de regels in het Besluit kwaliteit leefomgeving over woningbouwcategorieën direct toegepast kunnen worden bij een wijziging van het omgevingsplan of bij de omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (Bopa). In de Omgevingswet is het uitgangspunt dat het de voorkeur heeft om afspraken over kostenverhaal privaatrechtelijk vast te leggen in een anterieure overeenkomst (artikel 13.13 Omgevingswet). Dat geldt ook voor afspraken over woningbouwcategorieën. Het opnemen van regels in het omgevingsplan (of de Bopa) vormt een ‘stok achter de deur’ om voorwaarden vast te leggen als het sluiten van een overeenkomst niet lukt. Voor verordeningen geldt dat deze stapsgewijs voor 2032 worden overgezet naar het omgevingsplan. Dat geldt ook voor de Doelgroepenverordening. Omdat de regels over woningbouwcategorieën bij nieuwe initiatieven, indien nodig toegepast kunnen worden, is er geen noodzaak om de doelgroepenverordening op korte termijn om te zetten naar het omgevingsplan. Het doel is wel om dit uiterlijk in 2026 te realiseren. Het college beschouwt de motie hiermee als afgehandeld. Het opleggen van boetes in gevallen van (doelbewuste) niet naleving van MDH en PSH afspraken door (erfpachter) verhuurders Bij het niet naleven van erfpachtvoorwaarden bestaat er voor de gemeente vaak de mogelijkheid om aan de erfpachter een boete op te leggen.

Deze mogelijkheid is opgenomen in de Algemene erfpachtbepalingen die op elk erfpachtrecht van toepassing zijn. Ook in veel anterieure overeenkomsten inzake MDH en PSH zijn boetebepalingen opgenomen. De gemeente is in het verleden zeer terughoudend geweest met het opleggen van boetes in geval van niet naleving van erfpachtvoorwaarden of voorwaarden uit anterieure overeenkomsten. Gezien het grote belang voor de gemeente bij het behoud van MDH en PSH woningen ten behoeve van een betaalbare, leefbare en diverse stad, zal G&O in de komende periode gaan

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 11 juni 2024 Pagina 7 van 7

onderzoeken of en zo ja hoe het opleggen van boetes aan (erfpachter)verhuurders die MDH en PSH afspraken niet naleven, kan bijdragen aan het behoud van de betreffende woningen. Hoe nu verder? In deze brief heb ik geschetst hoe de aanbevelingen van de Rekenkamer inzake toezicht op de naleving van MDH en PSH afspraken zullen worden uitgewerkt en geïmplementeerd. Uw raadscommissie wordt halfjaarlijks, in het eerste en derde kwartaal van ieder jaar, geïnformeerd over actuele ontwikkelingen in het erfpachtstelsel. Ik stel voor om de verdere voortgang van de uitwerking en implementatie van de aanbevelingen van Rekenkamer inzake de MDH afspraken, via deze halfjaarlijkse raadsinformatiebrief erfpachtontwikkelingen te laten lopen, te beginnen met de brief die ik begin 2025 aan uw commissie zal toezenden. Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Reinier van Dantzig Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl