Document · PDF

3. Gebiedsprofielen.pdf

RAAD 12 juni 2025, gemeente AmsterdamBij agendapunt: Kennisnemen van de raadsinformatiebrief over de jaarrapportage Woningbouw 2024 (VN2025-005979)22.363 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Niet gevonden in dit document.

Gebiedsprofiel stadsdeel Nieuw-West

Onderdeel van de werkwijze gebiedsgericht doelgroepen programmeren

Versie: 25 februari 2025 Data over de plancapaciteit: 1 jan 2024. Data over de bestaande voorraad (woningen en demografie): WIA 2023 en BBGA 1 januari 2024

Inhoud

3.4 Omvang bevolking .............................................................................. 18 3.5 Samenstelling huishoudens ................................................................. 19 3.6 Aandeel jongvolwassenen ................................................................... 20 3.7 Aandeel ouderen.................................................................................. 21 3.8 Huishoudens met minder dan 20 m² GO per persoon........................... 22 3.9 Passend wonen ouderen ...................................................................... 23

4 Beeld plancapaciteit .................................................................. 25 4.1 Totale plancapaciteit ........................................................................... 25 4.2 Segmenten Plancapaciteit................................................................... 27 4.3 Soort ontwikkeling .............................................................................. 29 4.4 Fase van de ontwikkeling..................................................................... 31

2 Kansen voor een mix, doelgroepen en doorstroming ...................... 8 2.1 Opvallende punten plancapaciteit Stadsdeel Nieuw-West .................... 9 2.2 Sloterdijk Nieuw-West .......................................................................... 9 2.3 Geuzenveld, Slotermeer ...................................................................... 10 2.4 Osdorp ................................................................................................ 11 2.5 De Aker, Sloten, Nieuw-Sloten ............................................................ 12 2.6 Slotervaart .......................................................................................... 13

5 Vergelijking en toekomstbeeld ................................................... 33 5.1 Totaal aantal woningen in aanbouw .................................................... 33 5.2 ‘toekomstige voorraad’: bestaand, in aanbouw en plancapaciteit ........ 34 5.3 Vergelijking van segmenten bestaande voorraad en plancapaciteit ..... 35 5.4 Toekomstige bestaande voorraad ....................................................... 37 5.5 Vergelijking huidige en ‘toekomstige’ voorraad ................................... 38

3 Beeld bestaande voorraad (w0ningen en demografie)................... 14 3.1 Totaal aantal woningen- bestaande voorraad ...................................... 14 3.2 Segmenten bestaande voorraad .......................................................... 15 3.3 Woninggrootte bestaande voorraad .................................................... 17

BIJLAGE 1 – DATA, DEFINITIES EN LINKS ...................................... 40

1 Inleiding De schaarste aan woningen voor vrijwel alle doelgroepen in Amsterdam vraagt om zowel het bijbouwen van zoveel mogelijk woningen als om een gerichte programmering van nieuwbouw en een optimale verdeling van de bestaande voorraad. Middels een gebiedsgerichte aanpak wordt invulling gegeven aan deze opgave. Om te bouwen voor specifieke doelgroepen en huishoudens, zoals jongeren, studenten, ouderen en gezinnen wordt gekeken naar zowel de kenmerken van de bestaande voorraad als de kenmerken van de planvoorraad. Deze kenmerken kunnen aanleiding zijn voor het programmeren voor specifieke doelgroepen. Zoals bijvoorbeeld de aanwezigheid van 65+ huishoudens die in een ongeschikte woning wonen om oud te worden de aanleiding kan zijn om geclusterde ouderen woningen toe te voegen en de nabijheid van onderwijsinstellingen aanleiding kan zijn voor het toevoegen van studentenwoningen. Deze werkwijze, beschreven in de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV) en het Woningbouwplan 2022-2028, staat bekend als ‘gebiedsgericht doelgroepen programmeren’. Een belangrijk hulpmiddel in deze aanpak is het gebiedsprofiel, een nulmeting per 1 januari 2024, dat informatie over de bestaande woningvoorraad, plancapaciteit (de geplande woningbouwproductie voor 2023-2030), en demografische gegevens op het niveau van de 25 gebieden (gebiedsgericht werken) inzichtelijk maakt.

Dit profiel helpt projectteams bij het maken van beslissingen over woningbouwprogrammering en het bevorderen van een goede mix, het bouwen voor doelgroepen en doorstroming, met inachtneming van factoren zoals de planningsfase en het type locatie. Het gebiedsprofiel bevat geen nieuw beleid en gerichte adviezen, maar biedt middels bestaande data waardevolle inzichten en ondersteuning bij advisering en besluitvorming. De bestuurlijke besluitvorming over woningbouwprogramma’s in projecten loopt, net zoals nu, op basis van het plan- en besluitvormingsproces ruimtelijke maatregelen (plaberum). Daar vindt ook de afweging plaats ten opzichte van andere gemeentelijke ambities/opgaven en het financiële kader.

1.1 Gebruiksaanwijzing Het gebiedsprofiel is een hulpmiddel bij de woningbouwprogrammering van nieuwbouwprojecten. Daarnaast biedt het inzichten in hoe de woningvoorraad er in de nabije toekomst uit kan zien indien de plannen, zoals ze per 01-01-2024 gepland zijn, tot uitvoering gebracht worden. Hierna wordt kort toegelicht welke analyses in het gebiedsprofiel zijn opgenomen en hoe deze gelezen kunnen worden aangezien het gebiedsprofiel een moment opname is en de geplande woningvoorraad nog kan wijzigen. Daarna volgt een korte opsomming wat het gebiedsprofiel wel en niet is. Analyse - toelichting en afbakening Schaalniveau gebieden De analyses in de gebiedsprofielen zijn gemaakt op het schaalniveau van de 25 gebieden van het gebiedsgericht werken. Dit is het schaalniveau waarop op hoofdlijnen opvallende kenmerken van de woningvoorraad, bestaand en gepland, in beeld gebracht kunnen worden. Dit biedt de mogelijkheid om woningbouwlocaties meer in samenhang te bezien en per locatie de inzet op specifieke doelgroepen te prioriteren. Bij het bepalen van woningbouwprogrammering op projectniveau is in de praktijk gewenst om in te zoomen op een lager schaalniveau. Hiervoor is vaak aanvullend advies en gebiedsgerichte data nodig. Bijvoorbeeld kan het expertise team Wonen en Maatschappelijke voorzieningen of kunnen het dashboard kerncijfers (BBGA) en de 3

Wegwijzer gebiedsgerichte datadashboards worden geraadpleegd. Daarnaast is voor Nieuw-West in 2023 een onderzoek uitgevoerd: Passend Wonen in Nieuw-West met meer informatie over gebiedsgerichte verhuisbewegingen, krap of ruim wonende huishoudens en verhuiswensen. De gebiedsprofielen kunnen hierbij gebruikt worden als onderlegger. Planningshorizon plancapaciteit In de analyses wordt gekeken naar bestaande woningen, naar de kenmerken van de bewoners (demografisch). Dit gebeurt op basis van data op hoofdlijnen. Voor specifieke situaties in buurten is het van belang meer informatie in te winnen, zie ook de bronnen hierboven. Daarnaast wordt er gekeken naar de plancapaciteit. In tegenstelling tot de bestaande voorraad is het hiervoor nodig een aanname te doen over de periode die geanalyseerd wordt. Voor de plancapaciteit wordt er gekeken naar de projecten waarvan op dit moment de geplande bouw start in de periode 2024 tot en met 2030. Dit is een doorkijk die verder gaat dan de periode van het Woningbouwplan 2022-2028. Dit heeft onder meer te maken met de doorlooptijd van projecten. Voor de planvoorraad tot en met 2028 is al het grootste deel van de programmering bepaald. Door een iets langere termijn te hanteren worden meer projecten inzichtelijk die nog minder ver in de planontwikkeling zijn.

Anderzijds zou het hanteren van een nog ruimere periode dan start bouw 2030 leiden tot minder betrouwbare analyses omdat plannen verder in de toekomst logischerwijs minder gedetailleerde programmering kennen en omdat deze door voortschrijdende inzichten regelmatig aangepast worden. Planningsoptimisme Het is daarnaast van belang om bij de informatie over de plancapaciteit in het achterhoofd te houden dat deze gebaseerd is op een zeker planningsoptimisme. De projecten die volgens de planning op 1 januari 2024 in de periode 2024-2030 starten met bouw zullen niet allemaal daadwerkelijk in deze periode starten. Een planning die geen rekening houdt met onvoorziene of niet beïnvloedbare tegenvallers is nodig om op voortgang te sturen. In de praktijk kunnen projecten echter vertragen. In het verleden is gebleken dat een slagingspercentage van 40-80% per jaar optreedt. In de gebiedsprofielen wordt niet gewerkt met deze slagingspercentages omdat de profielen bedoeld zijn om een beeld over een langere termijn te geven. Het slagingspercentage geeft een prognose van de bouwproductie voor een bepaald jaar. Voor een beeld van de productie over een periode van 7-8 jaar is het minder relevant, het doorschuiven van een project naar een volgend jaar betekent in veel gevallen dat dit nog binnen de periode tot en met 2030 valt.

Een aantal projecten zal ook buiten deze periode vallen, dit aandeel is echter op dit moment lastig in te schatten, dit kan pas als er ervaring opgedaan is met deze werkwijze. Doelgroepprofielen Er zijn naast de gebiedsprofielen, ook doelgroepprofielen opgesteld, met daarin de belangrijkste informatie per doelgroep.

Figuur 1: schematische weergave gebiedsprofiel in plan- en beleidsvormingsproces

Wat is het gebiedsprofiel wel - Een hulpmiddel voor projecten, stadsdelen en het Expertiseteam Wonen en Maatschappelijke voorzieningen bij het adviseren over, en het onderbouwen van, woningbouwprogrammering in nieuwe projecten of bij (her)onderhandelingen. Er is geen vast moment voor de advisering, het gebiedsprofiel kan in verschillende fases gebuikt worden. - Een middel om inzicht te krijgen in de ruimte die er nog is in de geplande woningvoorraad voor woningbouwopgaven als geclusterde ouderenhuisvesting, jongeren- en studentenhuisvesting, rolstoelwoningen en middeldure huur voor gezinnen (70 m² GO)- zoals vastgelegd in het Woningbouwplan 2022-2028. Ook kan het inzicht geven in mogelijke locaties voor de zelfbouwopgave. - Een middel om op het niveau van de gebieden de inzet voor eerdergenoemde doelgroepen te bepalen. Op deze manier wordt er beter ingespeeld op lokale opgaven en mogelijkheden om voor deze groepen te bouwen (en leiden onhaalbare streefcijfers niet tot onterechte verwachtingen). - Een hulpmiddel om op gebiedsniveau met (bijvoorbeeld) de corporaties te werken aan een programmering die doorstroming mogelijk maakt. Wat is het gebiedsprofiel niet - Een (beleids) instrument om te sturen op woningbouwprogramma’s in projecten.

Het bepalen van, en de besluitvorming over, woningbouwprogrammering vindt plaats op basis van het Plaberum onder verantwoordelijkheid van de betreffende ambtelijk opdrachtgever. - Het gebiedsprofiel biedt geen informatie/handvatten voor woningbouwopgaven voor specifieke doelgroepen die vooral een toewijzingsvraagstuk zijn zoals: maatschappelijke beroepen (waaronder leraren), kwetsbare groepen en lokale toewijzing. Door het bouwen van met name sociale- en 5

middeldure huur (op basis van het uitgangspunt 40-40-20) worden woningen toegevoegd, ook voor deze groepen. Onder andere in de Samenwerkingsafspraken (corporaties, huurdersbelangenverenigingen, gemeente) zijn hier afspraken over gemaakt. In de Huisvestingsverordening staan de uitgangspunten voor woonruimte verdeling. Het gebiedsprofiel is beperkt tot informatie over woningbouw. De aanwezigheid van voorzieningen (maatschappelijk, groen, sport commerciële functies etc.) en de eventueel benodigde toevoeging van deze functies speelt uiteraard ook een rol bij de woningbouwprogrammering maar deze zijn niet in het overzicht opgenomen.

Overige informatiebronnen gebiedsgerichte opgaves De gebiedsprofielen geven informatie over de bestaande en geplande woningvoorraad. Informatie over woningbouwbeleid en bouwplannen is te vinden in het Woningbouwplan 2022-2028 en de monitor woningbouwplannen. Het is van belang deze informatie in samenhang te zien met de overige opgaves, doelstellingen en ambities in de gebieden. Deze zijn te vinden op de website van het Nationaal Programma Samen Nieuw-West, een langdurig samenwerkingsverband van overheid, maatschappelijke organisaties en bewoners en binnen de Gebiedsopgaven 2023-2026 stadsdeel Nieuw West. Deze laatste worden elke bestuursperiode vernieuwd. De aanwezigheid van voorzieningen (maatschappelijk, groen, sport etc.) en bereikbaarheid speelt uiteraard ook een rol maar zijn niet in het overzicht opgenomen. Deze informatie is onder andere beschikbaar via dashboard kerncijfers (BBGA) en locaties/aanbod Maatschappelijke voorzieningen Ook ruimtelijke stedelijke kaders en doelen die gelden bij gebiedsontwikkeling zijn van belang bij de woningprogrammering. Bijvoorbeeld wat voor stedelijk milieu er wordt gemaakt? Gaat het om een luwe buurt of hoog stedelijk milieu? Wordt er een innovatiedistrict ontwikkeld? Hierbij kan onder meer worden gedacht aan optimale mix afgestemd op de ambities die voor het gebiedsontwikkelingsproject zijn vastgesteld.

1.2 Opbouw gebiedsprofiel Het gebiedsprofiel bestaat uit vier inhoudelijke delen. Het eerste deel (hoofdstuk 2) bevat puntsgewijs de belangrijkste observaties voor de kansen voor de goede mix, doelgroepen en doorstroming, waaronder conclusies per gebied. Daarna volgen drie delen met data-analyses. In het eerste deel (hoofdstuk 3) wordt de bestaande voorraad in beeld gebracht, in het tweede deel (hoofdstuk 4) wordt de plancapaciteit in kaart gebracht en in het derde deel (hoofdstuk 5) worden de bestaande voorraad en de plancapaciteit vergeleken. In het laatste deel wordt ook een beeld gegeven van de ‘toekomstige woningvoorraad’. De resultaten van de analyses zijn samengevat in grafieken. Voor de analyses is Nieuw-West opgedeeld in de volgende (gebiedsgericht werken) gebieden: 1. Sloterdijk Nieuw-West 2. Geuzenveld, Slotermeer 3. Osdorp 4. De Aker, Sloten, Nieuw-Sloten 5. Slotervaart

2 Kansen voor een mix, doelgroepen en doorstroming

De schaarste aan woningen voor vrijwel alle doelgroepen in Amsterdam vraagt om zowel het bijbouwen van zoveel mogelijk woningen en tegelijkertijd het zorgen voor een gerichte programmering van nieuwbouw en het zo goed als mogelijk verdelen van woningen in de bestaande voorraad. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste observaties voor drie thema’s besproken die van belang zijn bij de programmering van nieuwbouw in de gemeente Amsterdam. Deze drie thema’s komen voort uit het Woningbouwplan 2022-2028 (WBP) en de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV): -

Een goede mix aan woningen: hierbij gaat het zowel om een mix aan woninggroottes, geschikt voor verschillende type huishoudens, als om een mix aan prijsniveaus: sociale huur (SH), middeldure huur inclusief betaalbare koop (MD) en vrije sector huur en koop (VS). Wat een goede mix is kan vervolgens per project/gebied bepaald worden. Dit hangt van meer factoren af dan alleen een mix aan woninggroottes en prijssegmenten. In dit hoofdstuk worden geen uitspraken gedaan over wat goed is, maar wordt beschreven wat de kenmerken van de bestaande voorraad en plancapaciteit op hoofdlijnen zijn. Op basis van een bredere afweging kan vervolgens bepaald worden wat een goede mix voor de betreffende locatie/project is (zie ook 1.1 gebruiksaanwijzing). Zo goed mogelijk benutten van de planvoorraad voor doelgroepen. Bij het bouwen voor doelgroepen gaat het over woningen die een specifieke vorm of ontwikkelmodel hebben. In de nieuwbouw wordt op de volgende doelgroepen en specifieke ontwikkelmodellen ingezet: Zelfbouw en wooncoöperaties, Geclusterde ouderenwoningen, Jongeren en Studenten en rolstoelwoningen. Gezinnen zijn geen aparte doelgroep waarvoor apart geprogrammeerd wordt. Het bouwen van woningen voor gezinnen maakt deel uit van het bouwen van een gedifferentieerd aanbod in m² en het zo goed mogelijk benutten van de bestaande voorraad.

Voor gezinnen en overige doelgroepen, zoals bijvoorbeeld mensen met maatschappelijke beroepen of kwetsbare groepen, geldt dat dit een toewijzingsvraagstuk is. Toewijzing gebeurt op basis van de Huisvestingsverordening. De mogelijkheden die de planvoorraad biedt voor doorstroming. Dit is in dit gebiedsprofiel maar beperkt uitgewerkt. Voor meer informatie over doorstroming wordt verwezen naar het onderzoek ‘Doorstroming op de woningmarkt: Passendheid in perspectief’ van O&S dat in september 2024 opgeleverd is.

Deze analyses zijn niet compleet en zijn gebaseerd op de data uit de overzichten in hoofdstukken 3 t/m 5 in dit profiel en daarmee op het schaalniveau van de 25 gebieden. Dit betekent ook dat het gemiddelde voor een gebied in een aantal gevallen geen recht doet aan de verschillen tussen buurten en wijken binnen een gebied. Waar mogelijk is dit in dit hoofdstuk per gebied op basis van gegevens uit het dashboard kerncijfers (BBGA) op hoofdlijnen geanalyseerd op buurtniveau. Dit is niet volledig, voor meer inzichten wordt verwezen naar het hierboven genoemde dashboard. De analyses en observaties in dit hoofdstuk moeten gezien worden als een overzicht op hoofdlijnen. Het kan helpen bij het in samenhang beoordelen van verschillende gebieden en de daar geplande woningen. Het kan bijvoorbeeld helpen bij het prioriteren van doelgroepen in het ene gebied en het prioriteren van

andere groepen in een ander gebied. Het gebiedsprofiel biedt bouwstenen voor een doorvertaling naar een gedetailleerder schaalniveau. Bij uitwerking van woningbouwprogramma's in projecten zijn in veel gevallen uitgebreidere analyses en afwegingen nodig. Algemeen geldt dat bij het plannen van woningbouw: - Marktcondities van grote invloed zijn op de woningbouw. Bijvoorbeeld de grootte van de woning in relatie tot huur- of verkoopopbrengsten, financierings- en stichtingskosten. - Het type ontwikkeling, transformatie (bijvoorbeeld voormalig bedrijfsterrein), een ontwikkeling op een locatie met bestaand corporatiebezit of een nieuwe gemeentelijke gronduitgifte is van grote invloed op het type woonprogramma dat leidt tot een financieel haalbaar plan. - Woningen groter dan 70 m² GO zijn in de huidige marktomstandigheden met name haalbaar in de vrije sector.

2.1 Opvallende punten plancapaciteit Stadsdeel Nieuw-West -

Totale plancapaciteit: 15.038, waarvan 200 tijdelijke woningen (start bouw 2024 t/m 2030, peildatum 01-01-2024). In totaal zijn er 14.838 permante woningen gepland in de verdeling 43-36-21 (SH-MD-VS). Een groot aandeel van de woningen (ruim 1.900 woningen, 51% van de plancapaciteit) is gepland in transformatiegebieden: De Aker, Sloten, NieuwSloten, Sloterdijk Nieuw-West, Slotervaart (mix transformatie – ontwikkelbuurt/stedelijke vernieuwing) Bijna helft van de geplande woningbouw ligt in ontwikkelbuurten/stedelijke vernieuwing (ruim 1.200 woningen): Geuzenveld, Slotermeer, Osdorp, Slotervaart (mix transformatie – ontwikkelbuurt/stedelijke vernieuwing). Voor het grootste deel van de woningen, namelijk 60% ,is nog geen fase 2&3 besluit genomen. Aangezien in het stadsdeel maar een heel klein deel van de locaties nieuwe gemeentelijke uitgiftes betreft lopen er in veel gevallen al gesprekken met de erfpachters en zijn er mogelijk al (contractuele) afspraken gemaakt – geldt hiervoor dat (bij)sturing beperkt mogelijk is.

2.2 Sloterdijk Nieuw-West -

Bestaande voorraad: 900 woningen (WIA 2023) Nog niet apart als gebied in eerdere onderzoeken benoemd In aanbouw circa 750 woningen (startbouw 2022 en 2023, Basisbestand woningbouw, peildatum 01-01-2024). Plancapaciteit circa 2.650 woningen. (startbouw 2024 t/m 2030, Basisbestand woningbouw, peildatum 01-01-2024) Plancapaciteit: 100% transformatie Planfase: 100% in fase 4-5 plaberum – grootste locatie: Sloterdijk Stationskwartier.

Per thema zijn er de volgende punten opgevallen: - Vooraf: de aantallen zijn gebaseerd op de data uit het WIA 2023 onderzoek. Omdat medio 2023 de woningvoorraad in dit gebied relatief klein was is het effect van later toegevoegde nieuwbouw relatief groot. Door nieuwe projecten is de bewonerssamenstelling inmiddels (eind 2024) significant anders. In het dashboard kerncijfers (BBGA) zijn de meest actuele gegevens te vinden - Een mix aan woninggroottes en prijssegmenten o Woninggrootte: Hoog aandeel de woningen van 0 –40 m2 namelijk 70%, het stedelijk gemiddelde bedraagt 10%. Het gebied is in ontwikkeling van de 3400 woningen in ontwikkeling (in aanbouw + plancapaciteit) zijn de oppervlaktes niet in de analyse meegenomen. o Prijsniveaus: bestaande voorraad 56-22-0 (SH-MD-VS), waarvan alle sociale huur in de particuliere sector, plancapaciteit: 40-43-17 (SH-MDVS), waarvan 13% particuliere sociale huur en 27% sociale huur, eigenaar nog onbekend. - Doelgroepen o In Sloterdijk Nieuw-West wonen veel jongeren in de leeftijd 20-34, namelijk 60%. o 83% van de huishoudens is een eenpersoonshuishouden - Ouderen: Er wonen amper ouderen in het gebied, onder de 3% van de bewoners is 55 of ouder. - Doorstroming o Weinig grote woningen in de bestaande voorraad.

2.3 Geuzenveld, Slotermeer -

Huidige voorraad: 19.300 woningen, (WIA 2023) In aanbouw circa 520 woningen (Basisbestand woningbouw, peildatum 01-01-2024), sloop 2018 woningen Plancapaciteit circa 4.500 woningen. (startbouw 2024 t/m 2030, Basisbestand woningbouw, peildatum 01-01-2024) Plancapaciteit: 100% stedelijke vernieuwing 53 % van de geplande woningen in fase 1-3 Plaberum, 47% in fase 4-5 Plaberum – grootste locaties: Lodewijk van Deysselbuurt, Couperusbuurt en Ruychaver Kwartier.

Per thema zijn er de volgende punten opgevallen: -

Een mix aan woninggroottes en prijssegmenten o Woninggrootte: verdeling woninggroottes in bestaande voorraad ongeveer rond het stedelijk gemiddelde. Alleen de woningen van 0 –40 m2 zijn er relatief veel, met name in de wijk Westlandgracht, en 40-60 m2 relatief weinig, met name in Slotervaart Noord (bron BBGA). o Prijsniveaus: bestaande voorraad 50-14-34 (SH-MD-VS), waarvan 10% sociale huur particuliere sector, plancapaciteit: 42-36-21, waarvan 18% particuliere sociale huur

Doelgroepen o In Geuzenveld, Slotermeer wonen relatief meer jongvolwassenen bij de ouder(s) thuis. In de buurten Lodewijk van Deysselbuurt, Wegener Sleeswijkbuurt, Reimerswaal en Johan Jongkindbuurt wonen relatief veel jongvolwassenen bij de ouder(s) thuis, en is tevens het percentage krap wonende huishoudens met kinderen groot. (bron: Passend wonen in Nieuw-West, O&S 2023) o Jongeren en studenten: Het aandeel 20-34 jarigen ligt met 25% onder het stedelijk gemiddelde van 30%. o Ouderen: Ruim 22% van de bewoners in het gebied is 55 jaar of ouder, het betreft in totaal circa 10.200 personen. Het aandeel 65-74 jarigen ligt met 7% in de buurt van het stedelijk gemiddelde van 8%. Ook in de wijken zijn het geen hele grote afwijkingen van het stedelijk gemiddelde. - Doorstroming 62% van de ouderen woont in een niet volledig toegankelijke woning (bron: directie Wonen, WIA2023, zie ook paragraaf 3.9 Passend wonen ouderen) Meest voor de hand liggende locaties voor ouderen om door te stromen zijn locaties in al bestaande woongebieden, in de buurt van waar ouderen (ruim) wonen. Naar verwachting betreft het veel ouderen in sociale huur.

2.4 Osdorp -

Huidige voorraad: 18.000 woningen, In aanbouw circa 950 woningen, sloop 239 woningen Plancapaciteit circa 1.800 woningen. (startbouw 2024 t/m 2030, Basisbestand woningbouw, peildatum 01-01-2024) Plancapaciteit: 100% stedelijke vernieuwing Bijna 90 van de geplande woningen in fase 1-3 Plaberum – grootste locatie: Centrum Nieuw-West.

Per thema zijn er de volgende punten opgevallen:

Een mix aan woninggroottes en prijssegmenten o Woninggrootte: relatief veel woningen tussen 60 en 100 m², namelijk 57% ten opzichte van stedelijk 44%. Beperkt aantal woningen kleiner dan 40 m² (4%). o Prijsniveaus: bestaande voorraad 54-16-27 (SH-MD-VS), waarvan 6% sociale huur particuliere sector, plancapaciteit: 31-48-21 (SH-MD-VS), waarvan 6% particuliere sociale huur en 25% sociale huur nog niet bekend.

Doelgroepen o Jongeren en studenten: . Het aandeel 20-34 jarigen ligt met 27% iets onder het stedelijk gemiddelde van 30%. o Ouderen: Het aandeel 55+ ers bedraagt in totaal ca. 10.200 is qua aandeel van de bevolking met bijna 25% gelijk aan het stedelijk gemiddelde en iets hoger dan het stadsdeel gemiddelde (21,5%). Ook het aandeel van de groep in de leeftijd 65-74 jaar, is vergelijkbaar met het stedelijk aandeel, namelijk afgerond 8%. In de wijk Lutkemeer/Ookmeer is het aandeel in deze leeftijdsgroep met bijna 11% hoger dan de overige wijken in het gebied.

Doorstroming o 44% van de ouderen woont in een niet volledig toegankelijke woning (bron: directie Wonen, WIA2023, zie ook paragraaf 3.9 Passend wonen ouderen) – omliggende gebieden Aker, Nieuw Sloten en Geuzeveld / Slotermeer hebben een hoger aandeel ouderen in een niet volledig toegankelijk woning en met name De Aker – Nieuw Sloten heeft ook een hoog aandeel ouderen.

2.5 De Aker, Sloten, Nieuw-Sloten -

Huidige voorraad: 11.400 woningen In aanbouw 24 vrije sector woningen. Plancapaciteit ruim 2.200 woningen. (startbouw 2024 t/m 2030, Basisbestand woningbouw, peildatum 01-01-2024) Plancapaciteit: 100% transformatielocatie. Vrijwel alle geplande woningen in fase 1-3 plaberum liggen vrijwel geheel in Nieuwe Meer Oost (van project Schinkelkwartier). Hiervoor zijn al afspraken vastgelegd met de erfpachters. Het programma ligt hiervoor al grotendeels vast.

Per thema zijn er de volgende punten opgevallen: -

Een mix aan woninggroottes en prijssegmenten. o Hoog aandeel grote woningen (81% is groter dan 80 m²) en vrije sector woningen (49%) t.o.v. stedelijk gemiddelde o Woninggrootte: verdeling woninggroottes wijkt sterk af van het stedelijk gemiddelde: ca 35% 80-100 m² en ca 46% groter dan 100 m². Woningen van 0 –40 m2 zijn er nauwelijks (1%). o Prijsniveaus: bestaande voorraad 20-15-64 (SH-MD-VS), waarvan 2% sociale huur particuliere sector, plancapaciteit: 36-40-23, waarvan 21% particuliere sociale huur en 15% nog onbekend.

Doelgroepen o In De Aker, Sloten, Nieuw-Sloten wordt ruim gewoond. In De Aker, Sloten, Nieuw-Sloten woont 77 procent van de stellen en alleenwonenden ruim en komt 21 procent mogelijk in aanmerking voor de regeling Van Groot naar Beter. De krapwonende huishoudens zijn voornamelijk gezinnen. o Jongeren: In De Aker, Sloten, Nieuw-Sloten wonen relatief meer jongvolwassenen bij de ouder(s) thuis. (bron: Passend wonen in Nieuw-West, O&S 2023) o Ouderen: Het aantal 55+ ers bedraagt in totaal ca. 9.400 en ligt qua aandeel van de bevolking met 33% ruim boven het stedelijk gemiddelde (25%) en het stadsdeel gemiddelde (21,5%). Ook het aandeel van de groep in de leeftijd 65-74 jaar, ligt met ruim 10% een stuk hoger dan het stedelijk aandeel van 8%. In de wijk Sloten/Nieuw-Sloten is het aandeel in deze leeftijdsgroep met bijna 12% het hoogst.

Doorstroming

Veel ruim wonende ouderen in grotendeels vrije sector woningen. In dit gebied woont 71% van de huishoudens met minimaal één 65+-er in een niet volledig toegankelijke woning (bron: directie Wonen, WIA2023, zie ook paragraaf 3.9 Passend wonen ouderen). Het hoge aandeel niet volledig toegankelijke woningen is overigens deels te verklaren uit het feit dat de bestaande woningvoorraad in dit gebied ook een hoog aandeel eengezinswoningen bevat.

2.6 Slotervaart -

Huidige voorraad: 22.600 woningen (WIA 2023) In aanbouw circa 1.400 woningen, sloop circa 500 woningen Plancapaciteit circa 3.600 woningen. (startbouw 2024 t/m 2030, Basisbestand woningbouw, peildatum 01-01-2024) Plancapaciteit: 53% transformatielocatie, 35% stedelijke vernieuwing, 5 % gemeentelijke locatie. Ruim 75% van de geplande woningen in fase 1-3 van het Plaberum – grootste locaties: Plantijn en Sloterstrip.

Per thema zijn er de volgende punten opgevallen:

Doelgroepen o Nieuwbouw Nieuw-West krijgt voornamelijk jonge bewoners, vooral in Slotervaart. Vooral in Slotervaart zien we relatief veel 18 tot en met 29jarigen in de nieuwbouw: 53 procent. (bron: Passend wonen in Nieuw-West, O&S 2023) o Jongeren: De groep jong volwassenen is met 38% al sterk vertegenwoordigd in het gebied. Met name de leeftijdscategorie 20-29 jaar ligt met 26% hoger dan het stedelijk gemiddelde van 19%. o Ouderen: Het aantal 55+ ers bedraagt in totaal ca. 8.700 en ligt qua aandeel van de bevolking bijna 19% onder het stedelijk gemiddelde (25%) en het stadsdeel gemiddelde (21,5%). Ook het aandeel van de groep in de leeftijd 65-74 jaar, ligt met bijna 6% lager dan het stedelijk aandeel van 8%.

Doorstroming o 39% van de ouderen woont in een niet volledig toegankelijke woning (bron: directie Wonen, WIA2023, zie ook paragraaf 3.9 Passend wonen ouderen)– meest voor de hand liggende locaties voor ouderen zijn nieuwbouwlocaties in al bestaande woongebieden, in de buurt van waar ouderen wonen.

3 Beeld bestaande voorraad (w0ningen en demografie) 3.1 Totaal aantal woningen- bestaande voorraad De totale woningvoorraad in het stadsdeel bedraagt: 72.400 woningen . Hiervan ligt het grootste deel, 31%, in Slotervaart. Hierna volgen Geuzenveld, Slotermeer en Osdorp respectievelijk iets meer en iets minder dan 25%. In de Aker, Sloten, Nieuw Sloten liggen 16% van de woningen binnen het stadsdeel. Sloterdijk Nieuw-West is het gebied met het kleinste aantal woningen, iets meer dan 1%.

Bestaande voorraad, aantal woningen per gebied 25.000 22.600

20.000 19.300 15.000

18.000

10.000

11.600

5.000 -

900 Sloterdijk Nieuw-West

Geuzenveld, Slotermeer

Osdorp

Figuur 2 Omvang van de bestaande voorraad per gebied (WIA 2023)

De Aker, Sloten, Nieuw-Sloten

Slotervaart

3.2 Segmenten bestaande voorraad Het aandeel sociale huur ligt in het stadsdeel met 50% hoger dan het stedelijk gemiddelde van 46%. Dit komt doordat het aandeel sociale corporatiewoningen met 44% beduidend hoger is dan het stedelijke gemiddelde van 36%. Het aandeel particuliere sociale huur is met 6% lager dan het stedelijk gemiddelde. Het aandeel middeldure huur ligt in het stadsdeel met 10% boven het stedelijk gemiddelde. Dit komt met name door het hogere aandeel in De Aker, Sloten, Nieuw Sloten (14%) en door Slotervaart (11%). Ook in Sloterdijk Nieuw-West is het aandeel hoog, namelijk 22%. Door het lage aantal woningen in het gebied (naar beneden afgerond 900) heeft dit nauwelijks invloed op het stadsdeelgemiddelde. Binnen het stadsdeel zijn er grote verschillen tussen de gebieden. Sloterdijk Nieuw-West is al genoemd, dit betreft een relatief klein aantal woningen in een nieuw woongebied. De Aker, Sloten, Nieuw-Sloten heeft een groot aandeel vrije sector (64%) en Geuzenveld, Slotermeer juist een groot aandeel sociale huur in bezit van corporaties (60%). Slotervaart benadert qua verdeling van prijssegmenten het stedelijk gemiddelde. Binnen deze gebieden kunnen grote verschillen tussen wijken en buurten voorkomen.

Bestaande voorraad naar segmenten in aantal woningen Slotervaart De Aker, Sloten, Nieuw-Sloten

9.700

2.200

200 100 2.100 1.600

7.400

Osdorp

8.600

Geuzenveld, Slotermeer

11.500

2.400 300

7.700

1.100 1.500 1.500

4.900

700 1.300 800

4.600

500 200

Sloterdijk Nieuw-West -

5.000 Soc cor

Soc part

Figuur 3 Bestaande voorraad naar segmenten in aantal woningen (bron: WIA 2023)

10.000 Soc onb

15.000 Mdh

BK Mdk

Vsk/Vsh

20.000

25.000

Bestaande voorraad naar segmenten in percentages Stedelijk

36%

Stadsdeel

44%

Slotervaart

43%

10%

De Aker, Sloten, Nieuw-Sloten

18%

Osdorp

48%

Geuzenveld, Slotermeer

60%

10%

14%

41%

10%

11%

34%

64%

Sloterdijk Nieuw-West

27%

24%

56% 0%

10%

22%

20%

30%

40%

Soc cor

Soc part

Mdh

Figuur 4 Bestaande voorraad naar segmenten in percentages (bron: WIA 2023)

50% BK Mdk

60% Vsk/Vsh

70%

80%

90%

100%

3.3 Woninggrootte bestaande voorraad In de onderstaande grafiek is de bestaande voorraad ingedeeld in verschillende categorieën van woninggroottes ingedeeld, zowel in absolute aantallen als in percentages (zie horizontale as). Op stadsdeelniveau wijkt de verdeling van de woninggroottes niet heel sterk af van het stedelijk gemiddelde, alleen het aandeel 40-60 m² is met 18% ten opzichte van 27% stedelijk relatief beperkt. De gebieden verschillen onderling sterk: Slotervaart heeft tov het stedelijke gemiddelde een zeer groot aandeel woningen kleiner dan 40m² (19%). Geuzeveld, Slotermeer (34,2%) en Osdorp (32,9%) hebben een relatief groot aandeel woningen van 60 tot 80 m² ten opzichte van het stedelijk gemiddelde van 26,4%. Osdorp (24,3%) heeft met de Aker (34,8%) een hoog aandeel woningen van 80-100 m² ten opzichte van 23,2% in het stadsdeel en 18% stedelijk. De Aker, Sloten, Nieuw-Sloten heeft, ook stedelijk gezien, het hoogste aandeel woningen groter dan 100 m², namelijk 46,5% , Sloterdijk Nieuw-West heeft een zeer groot aandeel woningen kleiner dan 40m². Dit is echter gebaseerd op een beperkt aantal woningen namelijk afgerond op 900.

Woninggrootte bestaande voorraad in aantallen Stedelijk

48.104

stadsdeel

7.006

Slotervaart

4.244

280 De Aker, Sloten, Nieuw-Sloten 122 Osdorp

719

Geuzenveld, Slotermeer

1.320

Sloterdijk Nieuw-West

601 0%

126.939

124.751

13.140

20.662 3.742

1.759

16.827 6.253

3.401 5.374

20%

4.400 6.641

30%

40-60 m2

40% 60-80 m2

50% 80-100 m2

Figuur 5 Woninggrootte bestaande voorraad in aantallen en percentages, (bron: BBGA, O&S 01-01-2023)

14.741 4.831

5.964 5.413

0-40 m2

87.301

4.019

3.575

10%

86.731

60% 100 m2+

70%

3.414 3.550

2.511

130

45 27 41

80%

90%

100%

3.4 Omvang bevolking In totaal wonen er in stadsdeel Nieuw-West 164.789 mensen. Het gaat om in totaal 80.362 huishoudens. Het grootste deel daarvan woont Slotervaart. Dit is het gebied met de grootste bestaande voorraad. Daarna volgen Geuzenveld, Slotermeer en Osdorp. Sloterdijk Nieuw-West heeft als nieuw woongebied een relatief kleine bevolking.

Totale bevolking 50.000

47.020

46.030

45.000

41.379

40.000 35.000 29.025

30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000

1.335

Sloterdijk Nieuw-West Geuzenveld, Slotermeer Figuur 6 totale bevolking per gebied (bron: brp/bbga, 01-01-2024)

Osdorp

De Aker, Sloten, NieuwSloten

Slotervaart

3.5 Samenstelling huishoudens Op het niveau van het stadsdeel wijkt de huishoudensamenstelling enigszins af van stedelijk gemiddelde. Er zijn relatief gezien meer eenoudergezinnen, bijna 9% ten opzichte van iets meer dan 8% stedelijk en meer stellen met kinderen namelijk ruim 21% ten opzichte van het stedelijk gemiddelde van ruim 15%. Op gebiedsniveau zijn er onderling grotere verschillen. In Geuzenveld, Slotermeer; Osdorp en De Aker, Sloten, Nieuw-Sloten wonen relatief gezien meer gezinnen. Waarbij De Aker, Sloten, Nieuw-Sloten het meest afwijkt van het stedelijk gemiddelde. Ook wat betreft het aandeel eenpersoonshuishoudens, bijna 35% ten opzichte van stedelijk ruim 53%. In Slotervaart en Sloterdijk Nieuw-West wonen juist relatief veel eenpersoonshuishoudens. Sloterdijk betreft wel een heel beperkt aantal huishoudens.

Samenstelling huishoudens per gebied in procenten 100% 90%

0,5

1,3

1,5

1,2

1,3

1,1

3 12,4

15,6

20,2

24,4

21,2

15,2

29,6

80% 19,4 70%

21,6

19,3

17,8

19,8

60% 25,5 50% 40%

82,7 56,8

49,7

46,5

30%

49,1

53,2

34,8 20% 10% 0%

9,3

9,2

7,1

8,7

8,1

Geuzenveld, Slotermeer

Osdorp

De Aker, Sloten, Nieuw-Sloten

Slotervaart

Stadsdeel Nieuw West

STEDELIJK

1,4

Sloterdijk NieuwWest

Eenoudergezin (%hh)

Een persoon (%hh)

Stel zonder kinderen (%hh)

Figuur 7 Samenstelling huishoudens per gebied in procenten, bron: brp/bbga, 01-01-2024

Stel met kinderen (%hh)

Huishoudens overig (%hh)

3.6 Aandeel jongvolwassenen In onderstaande grafiek is het aandeel jongvolwassenen per gebied ten opzicht van het totaal aantal bewoners per gebied in procenten weergegeven. De groep jongeren is verdeeld in 3 leeftijdscategorieën. Het gaat in totaal om 46.900 jongeren, 28% van de bewoners van stadsdeel Nieuw-West. Het aandeel jongeren in het stadsdeel is lager dan het stedelijk gemiddelde van 30%. Met name in de Aker, Sloten, Nieuw-Sloten is er een lager aandeel in alle leeftijdscategorieën. In Slotervaart en in het bijzonder in Sloterdijk Nieuw-West is het aandeel juist hoger dan het stedelijk gemiddelde. Gezien de kleine aantallen (ca 900 woningen) in Sloterdijk Nieuw-West is dit nauwelijks van invloed op het stadsdeelgemiddelde.

Aandeel jongvolwassenen per gebied in percentage t.o.v. totale bevolking STEDELIJK

11% 11%

9% 10% 9%

Stadsdeel Nieuw West

12%

Slotervaart

14% 12%

7% 6% 7%

De Aker, Sloten, Nieuw-Sloten

9% 9% 9%

Osdorp

9% 8% 8%

Geuzenveld, Slotermeer

17%

Sloterdijk Nieuw-West 0%

5% 30-34 jaar

10% 25-29 jaar

22% 21%

15% 20-24 jaar

Figuur 8 aandeel jongvolwassenen ten opzichte van totale bevolking per gebied/stadsdeel, bron: brp/bbga, 01-01-2024

20%

25%

3.7 Aandeel ouderen In onderstaande grafiek is het aandeel ouderen per gebied ten opzicht van het totaal aantal bewoners per gebied in procenten weergegeven. De groep ouderen is verdeeld in 4 leeftijdscategorieën. Het gaat in totaal om bijna 38.800 ouderen, ongeveer 23,5% van de bewoners van stadsdeel Nieuw-West. Het totaal aandeel ouderen ligt in het stadsdeel net onder het stedelijk gemiddelde van bijna 25%. De verdeling tussen de 4 leeftijdscategorieën komt op het niveau van het stadsdeel wel ongeveer overeen met het stedelijk gemiddelde. Tussen de gebieden zijn grote verschillen zichtbaar. In De Aker, Sloten, NieuwSloten zijn relatief veel ouderen, met als uitschieter in de categorie 65-74 jaar. In Osdorp zijn er relatief veel ouderen boven de 75 jaar. In G,S en met name Slotervaart is het aandeel ouderen lager dan gemiddeld. In Sloterdijk Nieuw-West ligt het aandeel ouderen ver onder het stedelijk en stadsdeel gemiddelde.

Aandeel ouderen per gebied in percentage t.o.v. totale bevolking 5,7%

STEDELIJK

7,9%

5,4% 5,8% 5,5%

Stadsdeel Nieuw West

7,3%

5,2% 5,5% 4,8%

Slotervaart

4,0% 4,2%

5,6%

6,1% De Aker, Sloten, Nieuw-Sloten

8,1% 8,1% 6,9%

Osdorp

5,0% 5,2% 4,7%

Geuzenveld, Slotermeer

5,0% 0,7%

Sloterdijk Nieuw-West

0,0%

1,3% 1,2%

7,6%

7,1% 5,5%

2,1% 2,0%

4,0% 75+ jaar

65-74 jaar

6,0% 60-64 jaar

Figuur 9 Aandeel ouderen per gebied ten opzichte van totale bevolking (bron: brp/bbga, 01-01-2024)

10,4%

8,0% 55-59 jaar

10,0%

12,0%

3.8 Huishoudens met minder dan 20 m² GO per persoon Als onderdeel van het onderzoek naar doorstroommogelijkheden in bestaande voorraad en nieuwbouw wordt de mate waarin Amsterdamse huishoudens passend wonen in beeld gebracht. Dit onderzoek is nog niet afgerond tijdens het opstellen van de gebiedsprofielen. Voor meer details wordt verwezen naar het onderzoek: "Doorstroming op de woningmarkt: Passendheid in perspectief". Om een indicatie te geven van krap wonende huishoudens is een norm van 20 m² per persoon gehanteerd. Deze norm geeft vooral een beeld van het beschikbare oppervlak per persoon en niet of de bewoners de woning zelf als krap of ruim ervaren. Omwille van de leesbaarheid van teksten en tabellen wordt het begrip ‘krap’ gehanteerd. Zie voor meer detail het dashboard Kerncijfers (O&S). Met uitzondering van De Aker, Sloten, Nieuw-Sloten ligt het aandeel krapwonende huishoudens in alle gebieden van Nieuw-West boven het stedelijk gemiddelde. In het onderzoek ‘Passend wonen Nieuw-West (O&S 2023) wordt geconcludeerd: Van alle krap wonende gezinnen in Nieuw-West woont 66 procent in een corporatie huurwoning. In Slotervaart en Geuzenveld, Slotermeer is dat aandeel ruim 70 procent. Van alle 8.356 krap wonende gezinnen in Nieuw-West is bijna de helft (3.870 gezinnen) een groot gezin met drie of meer kinderen. Driekwart van hen woont in een corporatie huurwoning.

In heel Nieuw-West woont 70 procent van de grote gezinnen (3+ kinderen) krap.

Krappe woningen aantal

Krappe woningen %

krap met kind aantal

krap met kind %

Sloterdijk NieuwWest

249

32,7

38,8

Geuzenveld, Slotermeer

3927

3406

47,6

Osdorp

2397

13,6

2131

36,1

De Aker, Sloten, Nieuw-Sloten

764

6,8

687

14,4

Slotervaart

2472

11,4

1679

30,4

Stedelijk

43.890

9,7

30.841

26,9

Naam

Tabel 1: krap wonende huishoudens, bron afbeelding en tabel: Basis informatie / O&S

3.9 Passend wonen ouderen Als onderdeel van het onderzoek naar doorstroommogelijkheden in bestaande voorraad en nieuwbouw wordt de mate waarin ouderen passend wonen in beeld gebracht, tijdens het opstellen van de gebiedsprofielen was dit nog niet afgerond. Voor meer details wordt verwezen naar het onderzoek: "Doorstroming op de woningmarkt: Passendheid in perspectief"

Figuur 10: aandeel woningen bewoond door 65+ huishoudens (1 of meer leden 65+) die niet volledig toegankelijk zijn (extern en/of intern een trap). Bron: directie Wonen, WIA2023 – noot: een belangrijke verklaring voor het hoge aandeel in gebieden Weesp en De Aker, Sloten, Nieuw Sloten is het hogere aandeel eengezinswoningen

4 Beeld plancapaciteit 4.1 Totale plancapaciteit Voor in totaal 14.838 woningen is start bouw gepland in het stadsdeel in de periode tot en met 2030. Hiervan is het grootste deel, bijna 4.500, gepland in Geuzenveld, Slotermeer. De grootste ontwikkeling in dit gebied is de Lodewijk van Deysselbuurt (noord-midden-zuid) met ruim 1.000 woningen. Andere grote ontwikkelingen zijn: Couperusbuurt (incl. Burgemeester Cramergracht locatie), bijna 1000 woningen, Jan Evertsen West- tennispark (bijna 500 woningen) en Ruychaverkwartier, circa 450 woningen. In Slotervaart zijn ruim 3.600 woningen gepland. Hiervan zijn bijna 1.300 onderdeel van de Sloterstrip, ruim 500 onderdeel van De Plantijn en ruim 500 in de Delflandplein buurt. De overige locaties zijn onder andere de Jacob Geelbuurt-oost en de Johan Greivestraat. Van de ruim 2.600 geplande woningen in Sloterdijk Nieuw-West liggen bijna 1750 in het project Sloterdijk Centrum en bijna 700 in het project Sloterdijk Stationskwartier. In de Aker ligt het grootste deel van de ruim 2.200 geplande woningen in De Nieuwe Meer Oost:1930 in totaal. En in Osdorp ligt iets meer dan de helft van de geplande woningen op de locatie Centrum Nieuw-West (CNW).

Plancapaciteit aantal woningen per gbied 5.000 4.500

4.497

4.000 3.500

3.616

3.000 2.500

2.656

2.000

2.251 1.818

1.500

1.000 500 Sloterdijk Nieuw-West Geuzenveld, Slotermeer

Osdorp

De Aker, Sloten, NieuwSloten

Figuur 11 Plancapaciteit per gebied (bron: Basisbestand Woningbouw, peildatum 01-01-2024)

Slotervaart

Figuur 12 woningbouwprojecten start bouw 2015-2032+ (bron: https://maps.amsterdam.nl/woningbouwplannen_monitor/ )

4.2 Segmenten Plancapaciteit In onderstaande grafieken zijn de verdelingen in prijssegmenten weergegeven. Hierbij is in de sociale huur onderscheid gemaakt in woningen van corporaties en woningen van particuliere eigenaren / beleggers. Voor de categorie sociaal onbekend geldt dat het (beoogd) eigendom nog niet bekend is. Het aandeel sociaal – middelduur – vrije sector/duur is in het stadsdeel 43%-35%-21%. Binnen de sociale sector wordt volgens planning 13% van de woningen verhuurd door particuliere verhuurders en van 21% , 3181 woningen, is de toekomstige eigenaar nog niet bekend. Dit kunnen zowel woningcorporaties als particuliere verhuurders zijn/worden. Hiervan ligt bijna de helft (46%) in ontwikkelbuurten. In Osdorp is met 48% het hoogste aandeel middeldure (huur)woningen gepland. In Geuzenveld, Slotermeer is het aandeel middelduur het kleinst, 20% maar is wel het grootste aandeel (5%) betaalbare koop gepland. Het aandeel vrije sector ligt in alle gebieden net boven de 20%. Met uitzondering van Sloterdijk NieuwWest, hier bedraagt het aandeel 17%.

Plancapaciteit naar segmenten in aantal woningen Slotervaart

229

De Aker, Sloten, Nieuw-Sloten

657

476

Osdorp 115

1.056

Sloterdijk Nieuw-West

349

1.310

903

528

865

458

Geuzenveld, Slotermeer

344

659

380

357

1.154 1.000

Soc cor

921

216

2.500

3.000

3.500

Sk BK

Vsk/ Vsh

1.016

704

500

761

1.500

Soc part

449 2.000

Soc onb

Mdh

Figuur 13 Plancapaciteit naar segmenten in aantal woningen (bron: Basisbestand Woningbouw, peildatum 01-01-2024)

931

onb

4.000

4.500

5.000

Plancapaciteit naar segmenten in percentage stadsdeel

13%

21%

35%

Slotervaart

18%

36%

De Aker, Sloten, Nieuw-Sloten

21%

Osdorp

Geuzenveld, Slotermeer

23%

Sloterdijk Nieuw-West

15% 25% 8%

13% 0%

Soc cor

20%

30%

Soc part

21% 21%

40%

23%

48%

21%

23%

20%

27%

10%

21%

43% 40%

Soc onb

50%

Mdh

Figuur 14 Plancapaciteit naar segmenten in percentages (bron: Basisbestand Woningbouw, peildatum 01-01-2024)

60%

Sk BK

Vsk/ Vsh

17%

70%

80%

90%

100%

4.3 Soort ontwikkeling In de onderstaande grafiek is de plancapaciteit ingedeeld naar de soort ontwikkeling. Daarbij wordt aangesloten op de drie hoofdtypen locaties zoals ook beschreven in het WBP 202-2028 (p3 en 4): Gemeentelijke locaties, Ontwikkelbuurten/Stedelijke vernieuwing en Transformatiegebieden. Het grootste deel van de geplande woningbouw (in de periode t/m 2030 start bouw) in het stadsdeel betreft Ontwikkelbuurten/stedelijke vernieuwing (51%). Deze liggen allemaal in Slotervaart, Osdorp en Geuzenveld, Slotermeer. 46% van de woningbouw is gepland in transformatiegebieden, deze liggen voornamelijk in Slotervaart, De Aker, Nieuw-Sloten en Sloterdijk Nieuw-West. Er is een zeer beperkt aantal, circa 200 woningen, gepland op een gemeentelijke locatie in Slotervaart (Het Podium kavel CD)

Plancapaciteit soort ontwikkeling Slotervaart

1.931

De Aker, Sloten, Nieuw-Sloten

2.215

189

Osdorp

1.282

1.818

Geuzenveld, Slotermeer

4.497

Sloterdijk Nieuw-West

2.656 0

500

1.000

Transformatie

1.500

Gemeentelijke locatie

Figuur 15 Plancapaciteit type ontwikkeling (bron: Basisbestand Woningbouw, 01-01-2024)

2.000

2.500

3.000

3.500

Stedelijke vernieuwing

4.000

4.500

5.000

Plancapaciteit soort ontwikkeling 1%

Stadsdeel

46%

Slotervaart

53%

De Aker, Sloten, Nieuw-Sloten

98%

Osdorp

100%

Geuzenveld, Slotermeer

100%

Sloterdijk Nieuw-West

100%

51%

2% 35%

6% 2%

10% Transformatie

20%

30%

40%

Gemeentelijke locatie

Figuur 16 Plancapaciteit type ontwikkeling (bron: Basisbestand Woningbouw, 01-01-2024)

50%

60%

stedelijke vernieuwing

70% overig

80%

90%

100%

4.4 Fase van de ontwikkeling Er zijn twee categorieën weergegeven van de verschillende plaberumfases. De eerste categorie omvat fases 1, 2 en 3 en de tweede categorie omvat fase 4 en 5. Fase 4 is gekozen als omslagpunt. In deze fase is het investeringsbesluit genomen. Nadat het investeringsbesluit genomen is, is het programma vastgesteld en wordt een plan binnen deze kaders uitgewerkt. Afwijken van deze kaders kost tijd (nieuw besluit) en kan ook financiële gevolgen hebben. Bij projecten in Fase 1 tot en met 3 ligt er over het algemeen minder (gedetailleerd) vast welk woningbouwprogramma gepland is. Voor 60% van de woningen is nog geen Investeringsbesluit genomen. Hier speelt mee dat een groot aandeel van de woningen op transformatielocaties en ontwikkelbuurten/stedelijke vernieuwing gepland is. Op deze locaties worden in voorbereiding op een Investeringsbesluit al afspraken vastgelegd in afsprakenbrieven. Deze bevatten ook afspraken over woningbouwprogrammering. Hiervoor geldt dat het afwijken van deze afspraken tijd kost en ook financiële gevolgen kan hebben.

Plancapaciteit op basis van plaberumfases - aantallen Slotervaart

2748

De Aker, Sloten, Nieuw-Sloten

868

2215

Osdorp

1630

Geuzenveld, Slotermeer

188 2.377

2.120

Sloterdijk Nieuw-West

2.656 0

500

1.000

1.500

2.000

Fase 1-3

2.500

Fase 4-5

Figuur 17 Plancapaciteit op basis van plaberumfases - aantallen (bron: Basisbestand Woningbouw, 01-01-2024)

3.000

3.500

4.000

4.500

5.000

Plancapaciteit op basis van plaberumfases - percentages Stadsdeel

60%

40%

Slotervaart

76%

24%

De Aker, Sloten, Nieuw-Sloten

98%

Osdorp

90%

10%

Geuzenveld, Slotermeer

53%

47%

Sloterdijk Nieuw-West

100%

10%

20%

30% Fase 1-3

40%

50%

60%

70%

Fase 4-5

Figuur 18 Plancapaciteit op basis van plaberumfases – percentages (bron: Basisbestand Woningbouw, 01-01-2024)

80%

90%

100%

5 Vergelijking en toekomstbeeld De data van de bestaande voorraad zijn gebaseerd op woningen die per 01-01-2023 waren opgeleverd. De plancapaciteit is gebaseerd op start bouw 01-01-2024 t/m 2030. Daarnaast is een aantal woningen in aanbouw, dit zijn grofweg de projecten die zijn gestart in 2022 en 2023. Samen vormen ze de ‘toekomstige voorraad’, op basis van de inzichten per 01-01-2024. Dit geeft een globaal beeld van de woningvoorraad een rond 2030 – 2033. Door wijziging in plannen of planning kunnen deze inzichten wijzigen.

5.1 Totaal aantal woningen in aanbouw Start bouw 2022 en 2023 - naar segmenten in aantal woningen Slotervaart

1410; 38%

1489; 41%

788; 21%

383

De Aker, Sloten, Nieuw-Sloten

MDH

Osdorp

384

136

Geuzenveld, Slotermeer

417

Sloterdijk Nieuw-West

Figuur 19: Stadsdeel, in aanbouw naar segment Figuur 20: in aanbouw per gebied (bron: Basisbestand Woningbouw, 01-01-2024)

616

305 0

451

200

425 28

126

317

400

600

MDH

800

1000

1200

1400

1600

5.2 ‘toekomstige voorraad’: bestaand, in aanbouw en plancapaciteit In de onderstaande grafieken zijn de omvang van de huidige bestaande voorraad en ‘toekomstige’ bestaande voorraad weergegeven. In de toekomstige bestaande voorraad is de sloop verwerkt van 2.777 woningen (zie tabel onderaan).

Bestaande voorraad, in aanbouw, plancapaciteit en toekomstige voorraad, aantal woningen per gebied 30.000

27.666 24.317

25.000

22.600 20.763

19.300

20.000

18.000

bestaande voorraad

13.875

15.000

in aanbouw

11.600

plancapaciteit

10.000 5.000

2.656 900 748

toekomstige voorraad

4.497

4.304 520

945

Sloterdijk Nieuw-West Geuzenveld, Slotermeer

2.251

1.818

Osdorp

De Aker, Sloten, NieuwSloten

3.616

1.450

Slotervaart

Figuur 21 Bestaande voorraad, in aanbouw, plancapaciteit en toekomstige voorraad (bron: WIA 2023, Basisbestand Woningbouw, 01-01-2024)

Tabel 2: geplande sloop per gebied in periode t/m 2030

Gebiedsnaam Sloterdijk Nieuw-West Geuzenveld, Slotermeer Osdorp De Aker, Sloten, Nieuw-Sloten Slotervaart Stadsdeel

sociaal corporatie ( tot 808,06) 0 2018 239 0 520 2777

5.3 Vergelijking van segmenten bestaande voorraad en plancapaciteit In de onderstaande grafiek zijn aandelen van de verschillende prijssegmenten in de bestaande voorraad en de plancapaciteit naast elkaar geprojecteerd. Op zowel het niveau van het hele stadsdeel als in de gebieden wordt zichtbaar dat het aandeel middeldure huur in alle gevallen percentueel veel groter is in de plancapaciteit dan in de bestaande voorraad. Gezien de relatie kleine toevoeging van woningen ten opzichte van de bestaande voorraad heeft dit beperkt invloed op de verdeling in segmenten in de toekomstige woningvoorraad (zie 5.4 en 5.5)

Stadsdeel

44%

Planv

Bestaand

43%

Planv

Bestaand

18%

Geuze nveld, Sloter meer

Osdor p

Bestaand

De Aker, Sloten, Nieuw-Sloten Slotervaart

Vergelijking segmenten bestaande voorraad en plancapaciteit in percentages 6% 13%

18% 2%

14%

Planv

Bestaand

60%

Planv

23%

11%

34%

36%

21% 64%

15%

40%

6% 25%

23%

27%

48%

21% 4%

23%

20%

24% 5%

21%

56%

Planv

13% 0%

22%

27% 10%

18%

Bestaand

Sloter dijk Nieuw -West

34%

35%

18%

21%

48%

21% 10%

Planv Bestaand

10%

20%

43% 30%

Soc cor

Soc part

40% Soc onb

50% Mdh

Betaalb. Gk. K / Skk

60%

17% 70%

80%

Vsk/ Vsh

Figuur 22 Vergelijking segmenten bestaande voorraad en plancapaciteit in percentages (bron: WIA 2023, Basisbestand Woningbouw, peildatum 01-01-01-2024)

90%

100%

In de onderstaande grafiek is de verdeling van de segmenten voor de bestaande voorraad en de plancapaciteit weergegeven in absolute aantal woningen.

Vergelijking segmenten Plancapaciteit en Bestaande voorraad 300

9.700

2.200

657 659 1.310 761 229 100 500 Bestaand 2.100 1.100 200 476 Planv 903 528 344

7.400

2.000

7.700

Planv

Bestaand

8.600

1.100 1.500 1.500

4.900

865 458

Geuzenveld, Slotermeer

115 Planv Bestaand

11.500

Sloterdijk Nieuw-West

Osdorp

De Aker, Sloten, Nieuw-Sloten

Slotervaart

400 Bestaand

Bestaand

Planv

380

357 216 1.056 1.016 921

700 1.300 800

4.600

931

500

Planv

200 349 1.154 449 704 0

5.000 Soc cor

10.000 Soc part

Soc onb

15.000 Mdh

20.000

goedk k k Vsk/ Vsh Betaalb.

Figuur 23 Vergelijking segmenten bestaande voorraad en plancapaciteit in aantal woningen (bron: WIA 2023, Basisbestand Woningbouw, 01-01-2024)

25.000

5.4 Toekomstige bestaande voorraad In de onderstaande grafieken is de toekomstige bestaande voorraad in gedeeld in segmenten in percentages en absolute aantallen. Dit is een beeld op basis van huidige inzichten. Bijvoorbeeld door wijzigende marktomstandigheden de kan de prijs van woningen of de prijsgrens voor woningen in het middensegment wijzigen. Dit heeft effect op de segmentering in de bestaande voorraad. De geplande woningbouw betreft alleen de woningen waarvan de start bouw gepland is in de periode 2024-2030 op basis van de planning op 1 januari 2024.

Slotervaart

13.308

Bestaand

11.900

Toekomstig

3.120

Bestaand

2.300

Osdorp

Toekomstig

10.418

2.501

Bestaand

9.700

1.500 1.500

Toekomstig

13.028

Bestaand

12.200

Sloterdijk Geuzenveld, Nieuw-West Slotermeer

Toekomstig

De Aker, Sloten, NieuwSloten

Segmenten huidige bestaande voorraad en toekomstige bestaande voorraad incl. in aanbouw en sloop, in aantallen

Toekomstig Bestaand

4.161 2.400 300 2.503 100

1.600100

9.077

7.700

7.952

7.400 1.500

5.705 4.900

2.296 1.016 1.300 800

5.559

4.600

1.858 1.480 -766 500 - 200

5.000

10.000 Soc

Mdh

15.000 Betaalb. k

Vsk/ Vsh

Figuur 24 Segmenten toekomstige bestaande voorraad op basis van de huidige voorraad en plancapaciteit – aantallen (bron: WIA 2023, Basisbestand Woningbouw, 01-01-2024, plancapaciteit start bouw 2024-2030)

300

20.000

25.000

30.000

5.5 Vergelijking huidige en ‘toekomstige’ voorraad Segmenten bestaande voorraad stadsdeel

Segmenten toekomstige voorraad stadsdeel

Vsk/ Vsh 35%

Vsk/ Vsh; 33%

Soc; 47%

Soc 51%

Betaalb. k; 3%

Betaalb. k 4% Mdh 10%

Mdh; 15%

Figuur 25 a+b segmenten bestaande en toekomstige voorraad stadsdeel (inclusief sloop en in aanbouw) (bron: WIA 2023, Basisbestand Woningbouw, 01-01-2024, plancapaciteit start bouw 2024-2030)

In de onderstaande grafiek wordt de verdeling van de huidige bestaande voorraad en toekomstige voorraad naar segmenten vergeleken.

Slotervaart Stadsdeel

Toekomstig

Osdorp

Toekomstig

Sloterdijk Geuzenveld, Nieuw-West Slotermeer

Toekomstig

De Aker, Sloten, NieuwSloten

Segmenten huidige bestaande voorraad en toekomstige bestaande voorraad incl. sloop, in percentage 47%

15%

Bestaand

51%

10%

Toekomstig

49%

15%

Bestaand

53%

Bestaand

18%

20%

14%

33%

34%

64% 12%

28%

27%

58%

Bestaand

57%

54%

Toekomstig

10%

63%

Toekomstig

34%

51%

Bestaand

33%

11%

22%

25%

24%

43%

34%

Bestaand

18%

56%

10%

20%

30% Soc

22%

40% Mdh

Betaalb. k

50% Vsk/ Vsh

Figuur 26 Vergelijking verdeling segmenten huidige bestaande voorraad en toekomstige bestaande voorraad (bron: WIA 2023, Basisbestand Woningbouw, 01-01-2024, plancapaciteit start bouw 2024-2030)

60%

70%

80%

90%

100%

BIJLAGE 1 – DATA, DEFINITIES EN LINKS

Analyse - toelichting en afbakening De analyses in de gebiedsprofielen zijn gemaakt op het schaalniveau van de 25 gebieden van het gebiedsgericht werken. Dit is het schaalniveau waarop op hoofdlijnen opvallende kenmerken van de woningvoorraad, bestaand en gepland, in beeld gebracht kunnen worden. Dit biedt de mogelijkheid om woningbouwlocaties meer in samenhang te bezien en per locatie de inzet op specifieke doelgroepen te prioriteren. Bij het bepalen van woningbouwprogrammering op projectniveau is in de praktijk gewenst om in te zoomen op een lager schaalniveau. Hiervoor is vaak aanvullend advies nodig en kan bijvoorbeeld het expertise team Wonen en Maatschappelijke voorzieningen of het dashboard kerncijfers (BBGA) benaderd worden. De gebiedsprofielen kunnen hierbij gebruikt worden als onderlegger. In de analyses wordt gekeken naar bestaande woningen en naar de kenmerken van de bewoners (demografisch). Daarnaast wordt er gekeken naar de plancapaciteit. Voor de plancapaciteit wordt er gekeken naar de projecten waarvan op dit moment de geplande bouw start tot en met 2030. Dit is een doorkijk die verder gaat dan de periode van het WBP 2022-2028. Dit heeft onder meer te maken met de doorlooptijd van projecten. Voor de planvoorraad tot en met 2028 is al het grootste deel van de programmering bepaald.

Door een langere termijn te hanteren worden meer projecten inzichtelijk die nog minder ver in de planontwikkeling zijn. Anderzijds zou het hanteren van een nog ruimere periode dan start bouw 2030 leiden tot minder betrouwbare analyses omdat plannen verder in de toekomst logischerwijs minder gedetailleerde programmering kennen en omdat deze door voortschrijdende inzichten regelmatig aangepast worden. Van belang is dat ook de projecten die gepland zijn om in de periode tot en met 2023 te starten met bouw te maken hebben met een zeker planningsoptimisme. Een planning die geen rekening houdt met onvoorziene of niet beïnvloedbare tegenvallers is nodig om op voortgang te sturen. In de praktijk kunnen projecten echter vertragen. In het verleden is gebleken dat een slagingspercentage van 40-80% per jaar optreedt. In de gebiedsprofielen wordt niet gewerkt met deze slagingspercentages omdat de profielen bedoeld zijn om een beeld over een langere termijn te geven. Het slagingspercentage geeft een prognose van de bouwproductie voor een bepaald jaar. Voor een beeld van de productie over een periode van 7-8 jaar is het minder relevant, het doorschuiven van een project naar een volgend jaar betekent in veel gevallen dat dit nog binnen de periode tot en met 2030 valt.

Een aantal projecten zal ook buiten deze periode vallen, dit aandeel is echter op dit moment lastig in te schatten, dit kan pas als er ervaring opgedaan is met deze werkwijze. Databronnen Voor de gebiedsprofielen is gebruik gemaakt van de volgende databronnen: -

Voor de bestaande voorraad is gebruik gemaakt van data uit het Wonen in Amsterdam onderzoek 2023 (WIA 2023) en de Dataset Basisbestand Gebieden Amsterdam (BBGA) peildatum 1 januari 2024 (In combinatie met BAG en Basisregistratie). Hierbij zijn de WIA 2023 aantallen naar beneden

toe afgerond op 100-tallen. Hierdoor kunnen optellingen iets afwijken door tussentijds afronden. De percentages zijn wel gebaseerd op de onafgeronde cijfers maar ook hier geldt dat door afronding de totalen niet altijd tot 100% optellen maar in sommige gevallen tot 99% of 101%. Voor in aanbouw zijnde woningen en de plancapaciteit is gebruik gemaakt van het Basisbestand Woningbouw (Grond en Ontwikkeling), peildatum 1 januari 2024.

Definities In het WIA2023 data zijn de prijssegmenten bepaald op basis van prijspeil 01-01-2023, voor de plancapaciteit geldt het prijspeil per 01-01- 2024. Segment Sociale huur Middeldure huur Middeldure koop / Sociale koop Vrije sector huur Vrije sector koop

Bestaande voorraad (WIA2023) Maandhuur tot € 808,06 Maandhuur van € 808,06 tot € 1.175,72 VON tot € 355.000 Maandhuur vanaf € 1.175,72 VON vanaf € 355.000

Plancapaciteit (Basisbestand Woningbouw) Maandhuur tot € 879,66 Maandhuur van € 879,66 tot € 1.220,40 VON tot € 390.000 Maandhuur vanaf € 1.220,40 VON vanaf € 390.000

Voor woninggroottes wordt het gebruiksoppervlak (GO) gehanteerd. Dit is ook de eenheid die in de Basisadministratie gemeenten (BAG) gehanteerd wordt. Relevante onderzoeken: -

Passend Wonen in Nieuw-West, O&S 2024

Colofon Gebiedsprofiel stadsdeel Nieuw-West Onderdeel van de werkwijze gebiedsgerichte doelgroepen programmeren. Tekst Directie Grond en Ontwikkeling – Strategie en Advies Gemeente Amsterdam Versie 25 februari 2025 Voor vragen over dit gebiedsprofiel kunt u contact opnemen via secretariaat.strategie.en.advies@amsterdam.nl

Gebiedsprofiel stadsdeel Noord Onderdeel van de werkwijze gebiedsgericht doelgroepen programmeren

Versie: 25 februari 2025 Data over de plancapaciteit: 1 jan 2024. Data over de bestaande voorraad (woningen en demografie): WIA 2023 en BBGA 1 januari 2024

Inhoud

1 Inleiding ..................................................................................... 3 1.1 Gebruiksaanwijzing ................................................................................ 3 1.2 Opbouw gebiedsprofiel......................................................................... 6 2 Kansen voor een mix, doelgroepen en doorstroming ...................... 8 2.1 Opvallende punten plancapaciteit Stadsdeel Noord ............................. 9 2.2 Noord-West .......................................................................................... 9 2.3 Oud-Noord .......................................................................................... 10 2.4 Noord-Oost ......................................................................................... 11 3 Beeld bestaande voorraad (w0ningen en demografie).................... 13 3.1 Totaal aantal woningen- bestaande voorraad ...................................... 13 3.2 Segmenten bestaande voorraad .......................................................... 14 3.3 Woninggrootte bestaande voorraad .................................................... 15 3.4 Omvang bevolking............................................................................... 16

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15659699/1