2. Jaarrapportage Woningbouw 2024.pdf
Tekst van het document
Woningbouwplan 2022-2028 Jaarrapportage 2024
Stand van zaken 1 januari 2025
Voorwoord Het blijven ingewikkelde tijden voor de woningbouw. Door de gestegen bouwkosten en rente blijft het sleuren voor elke woning. Ondanks alle uitdagingen zijn we, samen met corporaties en marktpartijen, blijven zoeken naar oplossingen om de woningbouwproductie op gang te houden en waar mogelijk te versnellen. Dankzij deze gezamenlijke inspanningen is het gelukt om een toch nog ruim 4.500 permanente woningen in aanbouw te nemen en circa 800 flexwoningen. Een aantal om trots op te zijn. De jaarrapportage die voor u ligt biedt niet alleen een terugblik op de woningbouwproductie van 2024, maar markeert ook een belangrijk moment: we zijn inmiddels halverwege de looptijd van het Woningbouwplan 2022-2028. Een perfect moment om stil te staan bij wat er tot nu toe is bereikt en om vooruit te kijken naar de kansen en uitdagingen voor de resterende jaren. Met het Woningbouwplan zet Amsterdam in op de bouw van jaarlijks 7.500 nieuwe woningen, met als uitgangspunt: 40% sociale huur, 40% middeldure huur en betaalbare koop, en 20% dure woningen. In deze jaarrapportage vindt u een overzicht van de startbouwcijfers over 2024, de planvoorraad richting 2030, de actuele marktontwikkelingen en de vooruitzichten voor de komende periode.
Daarnaast geven we inzicht in de voortgang van de andere pijlers van het Woningbouwplan, zoals het realiseren van een goede mix en het versnellen en versimpelen van processen.
Ik blijf er alles aan doen om projecten te laten starten. In 2024 hebben we diverse tijdelijke maatregelen ter bevordering van de woningbouwproductie voortgezet. Ook hebben we voor 2024 een tijdelijke crisismaatregel voor herijking grondprijzen ingevoerd. Dit heeft in totaal bij tenminste 20 projecten tot een lagere totale grondwaarde geleid. Dit stimuleert de bouw van ruim 2.100 woningen, waarvan meer dan 1.400 sociale of middeldure huurwoningen. De invoering van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 markeert een mijlpaal in de regulering van de betaalbare huurmarkt. Als Amsterdam zijn we trots dat we al vroeg vooropliepen met ons beleid gericht op de regulering van de middeldure huur. We gaan onze aanpak harmoniseren met de landelijke wetgeving. Het behoud en de uitbreiding van het middensegment zijn essentieel voor een toegankelijke en inclusieve woningmarkt in Amsterdam.
Reinier van Dantzig Wethouder Stedelijke Ontwikkeling en Woningbouw Amsterdam, 25 februari 2025
De woningbouwopgave blijft complex en vereist voortdurende inspanning en samenwerking. We blijven alert op economische ontwikkelingen en rijksbeleid, terwijl we tegelijkertijd oog houden voor de lokale behoeften. Ik blijf mij hard maken voor meer woningbouw. Voor het bouwen van een mooi, fijn en gezellig Amsterdam voor iedereen.
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2024
2
Jaarcijfers
Jaarcijfers Woningbouw 2024 Woningbouwproductie per segment Start bouw 2024:
4.541
672
Dure huur
Reguliere sociale woningen
89
Koop tot € 390.000
woningen
Start bouw 2024 sociale corporatiewoningen (permanent en zelfstandig)
887
Koop > € 390.000
1.006
Middeldure huur
70
Sociale huur particulier
0
500
1.000
1.500
Jongeren- en studentenwoningen
0
Geclusterde ouderenwoningen
187
Rolstoelwoningen
1.817
Sociale huur corporatie
Totaal
2.000
1.628
2 1.817
+ start bouw 799 tijdelijke woningen / flexwoningen
Planvoorraad 2025 t/m 2030 Planvoorraad 2025 (permanent en zelfstandig) Sociale huur (inclusief particulier)
5.885
Planvoorraad 2025 t/m 2030:
18.000
14.000 12.000
3.276
Dure huur en koop (inclusief < € 405.000)
4.549
Onbekend Totaal aantal woningen
109 13.819
woningen
deze grafiek nog updaten
10.000
Middeldure huur
71.358
16.000
8.000 6.000 4.000 2.000 0 2022
Bron: Basisbestand Woningbouw, Grond en Ontwikkeling, 1 januari 2025
2023
Sociale huur
2024
2025
Middeldure huur
2026
2027
Dure huur of Koop
2028 Nader te bepalen
2029
2030
35% sociale huur 30% middeldure huur 31% dure huur of koop 4% Nader te bepalen
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2024
3
1
Kop Samenvatting
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2024
4
Samenvatting
1 Nieuwbouw van 7.500 woningen Start bouw 2024 • In 2024 is met de bouw gestart van 4.541 zelfstandige permanente woningen en 799 tijdelijke woningen.
• Het overgrote deel van de in 2024 in aanbouw genomen woningen betreft sociale huur met een huur onder de liberalisatiegrens van € 879,66 (prijspeil 2024). Er is gestart met de bouw van 1.887 sociale huurwoningen, waarvan ruim 1.800 door corporaties. • In het middensegment huur zijn 1.006 woningen in aanbouw genomen (huur tussen € 879,66 en € 1.220,40 prijspeil 2024). Ten opzichte van 2023 (314) is dit een fikse stijging, maar nog steeds niet toereikend om de ambitie te halen. • Verder is de bouw gestart van 672 dure huur woningen, 89 betaalbare koopwoningen (koop tot € 390.000 euro) en 887 koopwoningen boven € 390.000 euro.
Planvoorraad t/m 2030 • De planvoorraad per 1 januari 2025 omvat ruim 71.000 woningen voor de periode t/m 2030. Van de voorraad heeft 56% betrekking op projecten in transformatiegebieden. • Het effect van het uitgangspunt van ’40-40-20’ is zichtbaar. In de planvoorraad t/m 2030 is 65% van de woningen een sociale of middeldure huurwoning. • Ook in 2025 staat de woningbouwproductie onder druk. Veel projecten zijn vertraagd of uitgesteld. Dit is terug te zien in de planvoorraad voor 2025. Deze is met circa 13.800 woningen en het huidige
slagingspercentage van 40%, naar verwachting ontoereikend om het doel van 7.500 nieuwbouw woningen te halen. • Ook de planvoorraad t/m 2030 laat zien dat het de komende jaren lastig gaat worden om de ambitie van 7.500 te halen. Er staan nog ruim 71.000 woningen in de planvoorraad. Het slagingspercentage zal substantieel omhoog moeten om de ambitie te behalen. Na 2027 is aanvulling van de planvoorraad noodzakelijk.
Financiële en marktomstandigheden • Na een recessie in 2023 is de Nederlandse economie in 2024 gegroeid. Het bbp groeide 1,7% ten opzichte van een jaar eerder. • Inflatie blijft met 3% volgens de Nederlandsche Bank te hoog. • De woningbouwproductie stagneert in heel Nederland, niet alleen in Amsterdam. • Belangrijke oorzaken van vertraging in de woningbouw in 2024 zijn onder andere de moeilijke marktomstandigheden, netcongestie, stijgende loonkosten, het onaantrekkelijke investeringsklimaat voor (buitenlandse) beleggers en de onduidelijkheid over de Wet betaalbare huur. • De economische omstandigheden zijn onrustig geweest voor gebiedsontwikkeling. Dit heeft negatieve gevolgen gehad voor de financiële positie van het Vereveningsfonds. • De grondopbrengsten in 2023 en 2024 zijn op het laagste niveau sinds de vorige crisis. • Plannen worden financieel geoptimaliseerd om het Vereveningsfonds de komende jaren robuust te houden.
Stimuleren productie • De gemeente heeft in 2024 verschillende tijdelijke maatregelen voortgezet om de woningbouwproductie op gang te houden. • De nieuwe tijdelijke maatregel herijking grondprijzen heeft bij 20 projecten geleid tot een lagere grondwaarde. Dit stimuleert de bouw van ruim 2.100 woningen (waarvan meer dan 1.400 sociale of middeldure huurwoningen). • De Transformatie-impuls, ten behoeve van realisatie van betaalbare woningen in transformatieprojecten, is wederom verlengd tot 1 januari 2026. • Het Rijk heeft in 2023 aan 14 projecten een ‘Startbouwimpuls’ toegekend van in totaal € 18 miljoen. In 2024 zijn 13 projecten gestart, waarvan 81% woningen in het betaalbare segment.
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2024
5
Samenvatting
Monitor en afwijkingen 40-40-20 • Voor de transformatiegebieden blijkt uit de jaarlijkse monitor dat de bestuurlijke vastgestelde programma’s naar verwachting waargemaakt kunnen worden. • In 2024 zijn er geen nieuwe afwijkingsverzoeken ingediend voor ‘40-40-20’ binnen particuliere transformatieprojecten. Voor twee projecten, waarvan de in 2022 verleende afwijking na twee jaar was verlopen, is opnieuw een verzoek ingediend en goedgekeurd.
Betaalbare woningen • Het merendeel (40%) van het totaal aan gestarte woningen in Amsterdam zijn sociale corporatie woningen. Ook 2025 wordt waarschijnlijk een goed jaar voor corporaties. De planvoorraad bij corporaties is op orde. • In 2024 hebben de gemeente Amsterdam, woningcorporaties en huurderskoepels nieuwe samen werkingsafspraken (2024-2027) gemaakt over nieuwbouw, verduurzaming, verbetering van corporatiewoningen en leefbaarheid. • Middeldure huur gestart: 1.006 woningen (20 projecten). Hoewel het aantal gestarte nieuwbouwwoningen in het middensegment nog steeds lang niet toe reikend is, is het absolute aantal middeldure huur woningen wel een stuk hoger uitgevallen dan in 2023. Gemeente Amsterdam gaat haar huurbeleid met betrekking tot middeldure huur harmoniseren met de Wet betaalbare huur. Voorlopig (tot 2028) is de tijdelijke overgangsregeling middeldure huur van kracht:
huren mogen worden gemaximaliseerd tot € 1.274 en gemiddeld € 1.174 per project. • Bij de bouw van betaalbare koopwoningen met een prijs tot € 390.000 (prijspeil 2024) gaat het in Amsterdam om kleine aantallen. In 2024 is gestart met 89 betaalbare koopwoningen.
Doelgroepen in de nieuwbouw
aan het realiseren van een ‘goede mix’ aan woningen en het bevorderen van doorstroming. • In 2024 zijn gebiedsprofielen opgesteld als hulp middel voor projectorganisaties, stadsdelen en advies-/expertiseteams binnen de gemeente. Deze bieden inzicht in de bestaande en geplande woningvoorraad en laten zien waar kansen liggen voor nieuwbouw voor verschillende doelgroepen.
• In 2024 is er gestart met de bouw van De Nieuwe Meent, een wooncoöperatie met 40 huurwoningen. Tevens is de bouw gestart van CPO Bakstayn met 18 koopwoningen. • In 2024 is er extra budget gekomen voor nieuwe stimuleringsleningen voor wooncoöperaties. • In 2024 zijn er geen jongeren- en/of studenten woningen in aanbouw genomen. Het is echter mogelijk dat een deel van de reguliere sociale huur woningen, waarvan de bouw in 2024 is gestart, bij oplevering alsnog toegewezen worden aan deze doelgroepen. • De gemeente Amsterdam heeft circa € 3 miljoen euro subsidie ontvangen van het Rijk via de Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen ten behoeve van de realisatie van 377 studentenwoningen, verdeeld over 3 projecten (start bouw in 2025). • Er zijn in 2024 187 geclusterde ouderenwoningen in aanbouw genomen.
Foto: Edwin van Eis - de Ensemble, Amstel III
2 Bouwen van een goede mix
Gebiedsgerichte doelgroepenprogrammering • In het Woningbouwplan 2022-2028 is een nieuwe werkwijze aangekondigd, waarbij gebiedsgericht wordt geprogrammeerd en geprioriteerd voor de verschillende doelgroepen en om zo bij te dragen
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2024
6
Samenvatting
3 Versnellen en versimpelen Samenwerking • De gemeente heeft intensief contact met ontwikke-
urgent- en regulier woningzoekenden en status houders, vanwege de druk op de woningmarkt. • Het Rijk stelt in 2025 een nieuwe subsidie beschikbaar van € 14.000 voor de realisatie van flexwoningen, de zgn. Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT-subsidie). • Momenteel is Amsterdam locaties aan het onder zoeken voor de realisatie van een tweede tranche flexwoningen.
laars, beleggers, corporaties en bouwers, onder andere door middel van investeringsoverleggen en bouwoverleggen. De Van Dantzig Dialoog en Investeerdersexcursie versterken het netwerk en de samenwerking.
Gewoon Goed • De impuls Gewoon Goed beoogt de haalbaarheid van woningbouwprojecten te vergroten, zonder door een kwalitatieve ondergrens te zakken. • In 2025 komt de Handreiking Gewoon Goed beschikbaar. Dit is een leidraad voor gemeentelijke projectteams. Deze komt ook beschikbaar voor marktpartijen en corporaties en wordt openbaar gedeeld. Parallel daaraan wordt gewerkt aan een hulploket voor projectteams. Dit loket moet het opschalen van mogelijke dilemma’s in projecten vergemakkelijken, zodat de voortgang behouden blijft.
Flexwoningen • In 2024 is gestart met de bouw van 799 tijdelijke Foto: Appelweg
flexwoningen.
• De flexwoningen maken onderdeel uit van de Amsterdam ambitie om totaal circa 2.500 tot 3.000 flexwoningen te realiseren in de stad, als een “extra schil” van woningen in het sociale segment, voor Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2024
7
Inhoudsopgave 1 Nieuwbouw van 7.500 woningen
9
3 Versnellen en versimpelen
35
1.1 Start bouw 2024
10
3.1 Inzet op samenwerking
37
1.2 Tenders
13
3.2 Inzet Gewoon Goed
37
1.3 Terugblik 2022 tot en met 2024
13
3.3 Inzet op flexwoningen
39
1.4 Dynamiek en slagingskansen
14
1.5 Planvoorraad 2025 tot en met 2030
15
1.6 Verwachtingen 2025
18
1.7 Marktomstandigheden
19
1.8 Financiële context
21
1.9 Tijdelijke marktmaatregelen
23
2 Bouwen van een goede mix
25
2.1 Uitgangspunt 40-40-20
26
2.2 Sociale corporatiewoningen
30
2.3 Middeldure huurwoningen
30
2.4 Betaalbare koopwoningen
31
2.5 Zelfbouwers en coöperatieven
31
2.6 Jongeren- en studentenhuisvesting
32
2.7 Geclusterde ouderenhuisvesting
33
2.8 Gebiedsgerichte doelgroepenprogrammering
33
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2024
8
1
Nieuwbouw van 7.500 woningen
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2024
9
1
De gemeente Amsterdam heeft de ambitieuze doelstelling om jaarlijks 7.500 nieuwe woningen in aanbouw te nemen, met als uitgangspunt 40% sociale huur woningen, 40% middeldure woningen en 20% dure woningen. Deze ambitie onderstreept de inzet om te bouwen aan een inclusieve stad met voldoende woonruimte voor iedereen. Tegelijkertijd is de realisatie van deze doelstelling in de huidige economische omstandigheden zeer lastig. De nieuwbouwproductie stagneerde in 2023 fors in heel Nederland, in 2024 is dit nog steeds het geval. In 2024 zijn in Amsterdam in totaal 4.541 woningen in aanbouw genomen.
Nieuwbouw van 7.500 woningen
Figuur 1. Woningbouw per stadsdeel in 2024
1.232
227 251
882 284 169
Sociale huur Middeldure huur
1.264 232
Dure huur en koop
Binnen dit thema wordt gerapporteerd over: • Startbouwcijfers 2024 • Resultaten 2022/2023/2024 • Planvoorraad t/m 2030 • Hardheid van plannen • Marktomstandigheden • Financiële context (stand van Vereveningsfonds) • Tijdelijke maatregelen
1.1 Start bouw 2024 In 2024 zijn 4.541 zelfstandige permanente woningen in aanbouw genomen. Daarnaast is de bouw van 799 tijdelijke woningen gestart (zie hst. 3.3. flexwoningen).
Bron: Basisbestand Woningbouw, 1 januari 2025
Onder andere door verslechterde marktomstandig heden, terughoudendheid bij internationale beleggers en onzekerheid qua wetgeving op nationaal niveau stond de woningbouwproductie van 2024 onder druk. De planvoorraad voor 2024 omvatte aan het begin van het jaar circa 11.000 zelfstandige permanente woningen. Dit aantal lag lager dan de jaren ervoor. Vorig jaar bestond de planvoorraad begin van het jaar uit 12.453
In 2023 zijn
4.541
woningen in aanbouw genomen
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2024
10
1
Nieuwbouw van 7.500 woningen
Figuur 2. Woningbouwproductie en 4-jarig gemiddelde bouwproductie in Amsterdam 2008 t/m 2024 woningen. In 2022 waren dit circa 14.700 woningen en in 2021 bijna 14.000 woningen. Halverwege 2024 waren er 1.773 woningen in aanbouw genomen. Zoals ook al aangegeven in de Halfjaar rapportage Woningbouw 2024 was al duidelijk dat de rest van de planvoorraad voor 2024 niet toereikend zou zijn. Het slagingspercentage ligt in 2024 op 40% (ten opzichte van de planvoorraad aan het begin van het jaar) en ligt daarmee voor het tweede jaar op rij een stuk lager dan in voorgaande jaren. Ter vergelijking, in 2022 lag het slagingspercentage op 55% en in 2021 op 53%. Zoals in figuur 2 te zien is er sinds 2023 sprake van een terugval in de woningbouwproductie. Dit zijn echter bij lange na niet de slechtste jaren voor de woningbouwproductie in Amsterdam. Tijdens de crisisjaren 2009 tot en met 2013 werden er gemiddeld circa 2.300 woningen per jaar in aanbouw genomen. Ter vergelijking: het gemiddelde over de afgelopen vier jaar ligt nog steeds rond de 6.300 woningen per jaar. Gezien de uitdagende omstandigheden is de bouw van 4.541 woningen in het afgelopen jaar een solide prestatie. Dit aantal blijft echter onvoldoende om te voldoen aan de grote vraag naar woningen. De ambitie blijft om jaarlijks 7.500 woningen in aanbouw te nemen.
10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0
08
20
09
20
10
20
Start bouw
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
20
18
20
19
20
20
20
21
20
22
20
23
20
24
20
4-jarig gemiddelde
Bron: Basisbestand Woningbouw 1 januari 2025
Start bouw per segment In figuur 3 is de verdeling weergegeven van de start bouw over de verschillende woonsegmenten. In 2024 bevond het merendeel van de woningen die in aanbouw zijn genomen zich in het sociale en midden segment (66% sociale huur, middeldure huur en betaalbare koop). Het grootste deel hiervan betreft sociale huurwoningen met een maandhuur onder de liberalisatie grens van € 879,66 (prijspeil 2024). In totaal is gestart met de bouw van 1.887 sociale huurwoningen, waarvan
1.817 door woningcorporaties. De corporaties hebben in 2024 hiermee wederom een uitstekende prestatie geleverd.
(koop tot € 390.000, prijspeil 2024). Hier bovenop is gestart met de bouw van 672 dure huurwoningen en 887 dure koopwoningen (boven € 390.000).
In het middensegment zijn 1.006 middeldure huur woningen gestart. Verder is er in het middensegment gestart met de bouw van 89 betaalbare koopwoningen Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2024
11
1
Start bouw per stadsdeel
Nieuwbouw van 7.500 woningen
Figuur 3. Woningbouwproductie 2024 per segment
In 2024 is 74% van de woningbouw gestart in de stadsdelen Nieuw-West, Noord en Zuidoost. De rest van de woningbouw is vrij evenwichtig verdeeld over de overige stadsdelen.
Koop > € 390.000 Dure huur Koop tot € 390.000 Middeldure huur Sociale huur particulier Sociale huur corporatie 0
500
1.000
1.500
2.000
Bron: Basisbestand Woningbouw, 1 januari 2025
Tabel 1. Start bouw per stadsdeel en segment Sociale huur
Middeldure huur
Koop <€ 390.000
Dure huur en koop
Totaal
Centrum
33
17
0
201
251
6%
West
38
103
0
86
227
5%
Nieuw-West
413
367
0
102
882
19%
Zuid
122
23
0
24
169
4%
Oost
64
50
0
170
284
6%
Noord
683
139
0
410
1232
27%
Weesp
0
0
0
232
232
5%
Zuidoost
534
307
89
334
1264
28%
Totaal
1887
1006
89
1559
4541
100%
42%
22%
2%
34%
100%
Foto: Esther Hesp - Amstel III
Stadsdeel
Bron: Basisbestand Woningbouw, 1 januari 2025 Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2024
12
1
Nieuwbouw van 7.500 woningen
1.2 Tenders
Tabel 2. Gepubliceerde tenders met woningbouw in 2024
De gemeente werkt op gemeentelijke locaties onverminderd hard door aan tenders. In 2024 zijn vijf tenders met woningbouw op de markt gebracht. Een aantal geplande tenders voor woningbouw is doorgeschoven naar 2025.
Tender
Woningbouwprogramma
1 Kavel 1 Muyskenkwartier
Minimum 170 en max 240 woningen
2 Strandeiland bouwvelden M9a, M9c, M11a en M11b
Maximum 190 woningen
3 Kavel 2a+6 Eenhoorngebied
Circa 9.000 m2 BVO voor middeldure huurwoningen, dure woningen (circa 80-90 woningen)
4 Sluisbuurt kavel 1A2
Maximum 110 woningen
5 Centrumeiland Blok 16
Onderscheidend woonconcept 110 woningen
In 2024 zijn de optierechten van zes tenders voor woningbouw van start gegaan. Deze tenders waren in 2023 gepubliceerd. De optierechten duren circa 2 jaar waarna de grond in erfpacht wordt uitgegeven. Voor het eerst is er een optierecht van een tender door de winnende marktpartij begin 2024 aan de gemeente teruggegeven. Deze tender, Buiksloterham kavel 19, is vervolgens alsnog doorgezet met gebruik van de zogenaamd reservelijst. Bij elke tender stelt de gemeente een reservelijst op die het mogelijk maakt om het optierecht aan te bieden aan de inschrijvers op de reservelijst. De gemeente heeft een nieuwe optieovereenkomst gesloten met de partij die tijdens het selectieproces als tweede is geëindigd.
Tabel 3. Optierechten tenders voor woningbouw in 2024
Een aantal optierechten die voor 2022 waren gegund, is verlengd vanwege de bijzondere marktomstandigheden en de daarop genomen maatregelen, bijvoorbeeld de herijking van de grondprijzen (zie paragraaf Tijdelijke crisismaatregel herijking grondprijzen).
1.3 Terugblik 2022 tot en met 2024 Het Woningbouwplan bestrijkt de periode 2022 t/m 2027, met als doel de bouw van jaarlijks 7.500 woningen. Het plan is halverwege de looptijd, met een topproductie in 2022 en een terugval in 2023 en 2024. In totaal zijn hierdoor in drie jaar tijd ruim 18.000 woningen in aanbouw genomen, gemiddeld 6.000 per jaar. Een goed
Tender
Aantal woningen
1 Zuidas Ravel C&D
Minimaal 148 woningen
2 Zuidas kavel 2E
Circa 25 woningen
3 Amstelstation-Amsteloever kavel 3 en 4
Minimaal 335 woningen
4 Strandeiland bouwvelden M1a, M2a, M2b en M3a
Maximum 344 woningen
5 Amstelkwartier 3e fase Kavel 11
Minimaal 50 en maximaal 70 woningen
6 Havenstraat blok 1 en 2
Circa 341 woningen
resultaat gezien de huidige omstandigheden. In het verleden lag de productie in crisistijd op een veel lager niveau. Ter illustratie: in 2009 werden in totaal circa 2.300 woningen in aanbouw genomen. Feit blijft dat de gewenste 7.500 woningen per jaar niet gerealiseerd worden. Als er wordt ingezoomd op betaalbare huurwoningen, dan ligt het aandeel sociale huurwoningen goed op
koers, met jaarlijks (afgerond) gemiddeld 2.500 woningen en een aandeel van 41%. Voor de middeldure huur is dit niet het geval. Dit komt met name omdat relatief veel projecten met middeldure huurwoningen zijn vertraagd of uitgesteld, vanwege verslechterde marktomstandigheden en terughoudendheid bij beleggers.
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2024
13
1
1.4 Dynamiek en slagingskansen
Tabel 4. Overzicht start bouw per segment 2022-2023-2024 Realisatie
Nieuwbouw van 7.500 woningen
Sociale huur
Middeldure huur
Dure huur
Koop*
Totaal
2022
2.780
2.112
1.649
1.860
8.401
2023
2.809
314
731
1.300
5.154
2024
1.887
1006
672
976
4.541
Totaal
7.476
3.432
3.052
4.136
18.096
41%
19%
17%
23%
De planvoorraad is niet statisch maar voortdurend in beweging. De dynamiek in de projecten en gebieds ontwikkeling is groot. Projecten kunnen vertragen of versnellen en in de loop der tijd worden aangepast in fasering, omvang en/of programmering. Er komen nieuwe projecten bij door (besluitvorming over) nieuwe plannen en gebieden. Dit gaat het hele jaar door waardoor de planvoorraad steeds wijzigt.
* inclusief koop < € 405.000
In figuur 4 is deze dynamiek terug te zien. Het effect van de recessie is hierbij goed zichtbaar. In 2023 zijn er de eerste helft van het jaar relatief veel plannen door geschoven (circa 5.800 woningen). In 2024 gaat het over het gehele jaar om circa 6.800 doorgeschoven woningen.
Bron: Basisbestand Woningbouw 1 januari 2025
Figuur 4. Verschuivingen in planvoorraad 2022-2027 20.000 18.000
Met de update per 1 januari 2025 komt de planvoorraad voor de komende drie jaar – de resterende periode van het Woningbouwplan – uit op circa 42.000 woningen. Dit aantal is exclusief tijdelijke woningen en exclusief het project De Nieuwe Kern1. We zien ten opzichte van een jaar geleden – door een relatief groot aandeel vertraagde projecten – een afname van het aantal geplande woningen. Niet alleen in 2025, maar ook in 2026.
16.000 14.000 12.000 10.000 8.000
Een inhaalslag maken om alsnog uit te komen op gemiddeld 7.500 woningen per jaar voor de periode 2022 t/m 2027, is niet realistisch. De komende drie jaar zou hiervoor gemiddeld een aantal van circa 9.000 woningen per jaar in aanbouw moeten worden
6.000 4.000 2.000 0 2022 1 juli 2022
2023 1 januari 2023
Bron: Basisbestand Woningbouw, 1 januari 2025
2024
2025
1 juli 2023
1 januari 2024
2026 1 juli 2024
2027 1 januari 2025
1 Amsterdam realiseert in het project De Nieuwe Kern, op grondgebied van Ouder-Amstel, circa 3.000 woningen.
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2024
14
1
genomen. Dit zou een slagingspercentage2 van circa 65% betekenen. In goede tijden (de periode 2020 t/m 2022) was het slagingspercentage gemiddeld circa 55%. In 2023 en 2024 lag het percentage op circa 40%. Hierbij is sociale huur het meest “stabiel” (minste fluctuatie in percentage), dit segment is iets minder gevoelig voor schommelingen in de markt.
gemeenteraad is vastgesteld. In de Ontwikkelstrategie is uitgewerkt hoe de stad op verantwoorde wijze door kan groeien, om de bouw van 20.000 extra woningen (als aanvulling op de huidige planvoorraad) mogelijk te
Nieuwbouw van 7.500 woningen
maken. De komende tijd wordt verder gewerkt aan de verkenning van mogelijke nieuwe bouwplannen, ook voor de periode na 2030.
Figuur 5. Productie en planvoorraad per segment 2022 t/m 2030 Een hogere productie kan alleen als herstel van de markt doorzet, het slagingspercentage aanzienlijk toeneemt en/of de planvoorraad wordt aangevuld. Belangrijke kanttekening hierbij is dat we steeds meer bouwen in bestaand stedelijk gebied (zie paragraaf Planvoorraad per type locatie). Door toenemende complexiteit zal het zeer lastig zijn projecten te versnellen (en hiermee slagingspercentages te verhogen). Het is cruciaal dat er voldoende plannen zijn, maar dat is zeker niet de enige of meest bepalende factor voor een goede woningbouwproductie.
1.5 Planvoorraad 2025 tot en met 2030 Voor de periode 2025 t/m 2030 staan er ruim 71.000 woningen in de planvoorraad. Om hiermee de langjarig de ambitie van 7.500 woningen per jaar te halen, zal het slagingspercentage substantieel omhoog moeten. Na 2027 is aanvulling van de planvoorraad noodzakelijk. De zorg voor voldoende nieuwe plannen en locaties om woningen te kunnen bouwen is onderdeel van de Ontwikkelstrategie 2035, die op 27 juni 2024 door de
18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 2022
2023
Sociale huur 2 Slagingspercentage = gerealiseerde woningbouwproductie in een jaar gedeeld door de geplande woningbouwproductie voor datzelfde jaar op 1 januari.
2024
2025
Middeldure huur
2026
2027
Dure huur of Koop
2028
2029
2030
Nader te bepalen
Bron: Basisbestand Woningbouw, 1 januari 2025
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2024
15
1
Planvoorraad per segment Het effect van de inzet op ‘40-40-20’ is zichtbaar in de planvoorraad: voor de periode 2025 t/m 2030 is 65% geprogrammeerd als betaalbare huur. Ter vergelijking: in 2018 bestond slechts 39% van de gerealiseerde woningen uit betaalbare huurwoningen (sociaal en middelduur). Vanwege onder meer langlopende projecten (met bijvoorbeeld nog de oude ‘30-70’ verhouding) , afwijkende bestuurlijke besluiten (bijvoorbeeld het woonprogramma voor Strandeiland) en de toegestane ‘30-40-30’ in
Nieuwbouw van 7.500 woningen
transformatiegebieden (mits een corporatie de sociale huurwoningen afneemt), zal het uitgangspunt ‘40-40-20’ nooit precies terug te vinden zijn in de bouwcijfers of planvoorraad.
zijn van een aantrekkelijke businesscase. Dit is bijvoorbeeld een reden om in transformatiegebieden een programma van “30-40-30” toe te staan, mits een corporatie de sociale huur afneemt.
Planvoorraad per type locatie
De planvoorraad 2025 t/m 2030 is ingedeeld naar type locatie waarbij het volgende onderscheid is gemaakt: • Gemeentelijke/uitleglocaties Dit zijn gemeentelijke en/of uitleglocaties waar – met name – de gemeente de regie voert en grond uitgeeft, zoals bijvoorbeeld IJburg, Zeeburgereiland en
Een steeds groter deel van de productie zal in Amsterdam in bestaand stedelijk gebied moeten worden gerealiseerd. Er is veel animo om te investeren maar de mogelijkheden om als gemeente hier regie op te voeren zijn veel beperkter dan op eigen locaties. Eigenaren en erfpachters moeten willen meewerken; er moet sprake
Tabel 5. Start bouw en planvoorraad per segment 2022 t/m 2030 Jaar
Sociale huur Gestart
Middeldure huur
Planvoorraad
Gestart
Dure huur en koop*
Planvoorraad
Gestart
Onbekend
Planvoorraad
Totaal 2022-2028
2022
2.780
2.112
3.509
8.401
2023
2.809
314
2.031
5.154
2024
1.887
1.006
1.648
4.541
Gestart
7.476
3.432
7.188
18.096
2025
5.885
3.276
4.549
109
13.819
2026
5.730
4.017
4.056
32
13.835
2027
4.254
5.142
4.227
714
14.337
2028
3.254
3.277
3.810
500
10.841
2029
3.665
3.829
3.022
500
11.016
2030
2.237
2.157
2.116
1.000
7.510
Planvoorraad
25.025
21.698
21.780
2.855
71.358
35%
30%
31%
4%
100%
* inclusief koop < € 405.000
Bron: Basisbestand Woningbouw, 1 januari 2025 Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2024
16
1
Nieuwbouw van 7.500 woningen
Zuidas. Ook Weespersluis (uitleglocatie) valt in deze categorie. • Stedelijke Vernieuwing Dit zijn buurten waar – met name – corporaties de regie voeren en hun bezit vernieuwen, door sloop/ nieuwbouw en/of renovatie. Bijvoorbeeld in Slotermeer, Banne Noord of de E/G-buurt. • Transformatiegebieden en transformatieprojecten > 100 woningen Dit zijn gebieden en projecten waar – met name – bestaande erfpachters/eigenaren hun vastgoed transformeren naar woningen. Bijvoorbeeld Amstel III en Sloterdijk Centrum
In de tabel 6 is de planvoorraad naar type locatie weergegeven. Te zien is dat het aandeel bestaand stedelijk gebied fors is. Het aandeel Transformatiegebieden – en transformatieprojecten > 100 woningen bedraagt 56% en Stedelijke Vernieuwing 21%. De productie in deze gebieden is minder goed voorspelbaar en minder zeker. Bij transformaties kunnen erfpachters en eigenaren, bij verslechterde omstandigheden, er vroeg of laat in het proces ook nog voor kiezen om de huidige functie te handhaven en niet te transformeren naar woningbouw. In stedelijke vernieuwingsgebieden is veelal sprake van intensieve participatietrajecten en zijn met name corporaties aan zet. Het grote aandeel bestaand stedelijke gebied zorgt derhalve voor grotere onzekerheid wat betreft de woningbouwproductie.
Foto: Martin de Bouter
Het kan voorkomen dat binnen een gemeentelijke locatie of een Ontwikkelbuurt ook een particuliere erfpachter/eigenaar positie heeft. Het gaat er bij deze indeling om wat het kenmerkende karakter van de locatie is (niet om de exacte eigendomssituatie).
Tabel 6. Planvoorraad 2025 t/m 2030 naar type locatie Locatie
Aantal woningen
Gemeentelijke/uitleglocatie
15.808
Stedelijke Vernieuwing
14.901
Transformatiegebieden en -projecten (> 100 woningen)
39.642
Overig
1.007
Totaal
71.358
Bron: Basisbestand Woningbouw, 1 januari 2025
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2024
17
1
Hardheid van plannen
Nieuwbouw van 7.500 woningen
Figuur 6. Planvoorraad start bouw 2025 t/m 2030 per type locatie
Behalve dat het type plan invloed heeft op de risico’s en gevoeligheid bij de voortgang en uitvoering van projecten, is de “hardheid” van het plan ook een indicator. Van de planvoorraad 2025 t/m 2030, totaal ruim 71.000 woningen, bevindt 73% van de geplande woningen, circa 52.000 woningen zich in fase 4 “Voorbereiding en uitvoering”. Dit is voor deze termijn een voldoende resultaat. Voor de resterende 27%, circa 19.000 woningen, is dit nog niet het geval. Deze projecten bevinden zich nog grotendeels in Fase 2 en 3 “Haalbaarheid en Ontwerp”. Aan nieuwe investeringsbesluiten wordt hard gewerkt. Overigens wordt niet voor alle projecten een Investeringsbesluit (afsluiting van Fase 3) genomen. Voor bijvoorbeeld kleinere transformatieprojecten en ACE-projecten komt het voor dat kan worden volstaan met een anterieure overeenkomst of wijziging van de erfpachtovereenkomst.
1.6 Verwachtingen 2025 De planvoorraad voor 2025 bestaat uit circa 13.800 woningen. In januari 2024 stonden er circa 11.000 woningen voor 2024 in de planning. In beginsel is een aantal van circa 13.800 woningen toereikend om 7.500 woningen te realiseren, mits het slagingspercentage terugkeert naar het niveau in “goede tijden” (gemiddeld circa 55%). Dit laatste wordt spannend, aangezien de productie nog steeds onder druk staat. Er is wel zicht op enig herstel. Ten opzichte van 2023 en 2024 wordt verwacht dat de productie weer gaat toenemen.
Gemeentelijke locaties Ontwikkelbuurten/Stedelijke Vernieuwing Transformatiegebieden
Disclaimer • Aan deze kaart kunnen geen rechten worden ontleend. • De kaart geeft het kenmerkende karakter aan per gebied, dit is geen exacte weergave van de eigendomssituaties en/of bouwlocaties. • De kaart is excl. overige locaties < 100 woningen. Bron: Basisbestand Woningbouw, 1 januari 2025 Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2024
18
1
Nieuwbouw van 7.500 woningen
Tabel 7. Planvoorraad 2025 per segment (permanent en zelfstandig) Woonsegment
Planvoorraad 1-1-2025
Sociale huur (inclusief particulier)
5.885
Middeldure huur
3.276
Dure huur en koop (inclusief < € 405.000)
4.549
Onbekend
109
Totaal
13.819
Bron: Basisbestand Woningbouw, 1 januari 2025
In 2025 is het aandeel in de planvoorraad voor middeldure huur met 22% relatief laag, maar in absolute zin (3.276) hoger dan aan de start van 2024 (2.757). De verwachting is dat 2025 voor de middeldure huur een beter jaar wordt dan in 2024. Voor de vrije sector wordt eveneens verwacht dat aantallen toenemen ten opzichte van de voorgaande twee (crisis)jaren, gezien verbeterde omstandigheden.
1.7 Marktomstandigheden
1,7 procent groter in vergelijking met een jaar eerder. De Nederlandse economie groeit daarmee iets sneller dan gemiddeld in het eurogebied. De economie blijft waarschijnlijk licht groeien. Een belangrijke bedreiging voor de economische groei zijn de geopolitieke spanningen, met veel onzekerheid over de situatie in het Midden-Oosten, Oekraïne en een dreigende handelsoorlog door de verkiezing van Donald Trump in de Verenigde Staten. Ook is de inflatie is met 3% volgens De Nederlandsche bank nog steeds te hoog3. De bouwkosten zijn in 2024 opnieuw fors gestegen. In tegenstelling tot eerdere jaren is deze stijging volledig toe te schrijven aan de fors gestegen looncomponent, met een hogere stijging dan voorgaande jaren. Daar staat tegenover dat de materiaalkosten voor het eerst in een langere periode licht gedaald zijn.
Foto: Edwin van Eis - Hondsrugweg
In 2025 is voor relatief veel sociale huurwoningen start bouw gepland. Met een geplande productie van circa 5.800 sociale huurwoningen (43%), kan 2025 voor de sociale huur wederom een goed jaar worden.
Marktontwikkelingen Na een recessie in 2023 is de Nederlandse economie in de eerste drie kwartalen van 2024 gegroeid. In het derde kwartaal was het bruto binnenlands product (bbp) 0,8 procent groter dan een kwartaal eerder, en
3 https://www.dnb.nl/algemeen-nieuws/nieuws-2024/ nederlandse-inflatie-blijft-komende-jaren-hoger/
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2024
19
1
Figuur 7. Mutaties bouwkosten ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar
Het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen in Nederland blijft in 2024 achter op 20234. Na tien opeenvolgende jaren van groei is de bouwproductie in 2024 met 3% gekrompen. Tegelijkertijd is het aantal afge geven bouwvergunningen substantieel gegroeid. De ING verwacht daarom enig herstel van de bouw productie in 2025, voornamelijk door de aantrekkende woningbouw5.
20
15
10
5
Materiaalcomponent
Bron: CBS
Looncomponent
Bouwkosten totaal
okt-24
jul-24
apr-24
jan-24
okt-23
jul-23
apr-23
jan-23
okt-22
jul-22
apr-22
jan-22
okt-21
jul-21
apr-21
jan-21
okt-20
jul-20
apr-20
jan-20
0
-5
Nieuwbouw van 7.500 woningen
De prijzen van koopwoningen zijn na een daling in 2023 opnieuw fors gestegen, met een stijging van 11,9% in november ten opzichte van een jaar eerder6. De prijs stijging in Amsterdam ligt iets onder het gemiddelde in Nederland7. De ING stelt dat de gestegen huizenprijzen veroorzaakt zijn door de sterke loonstijging, licht gedaalde hypotheekrentes, toegenomen krapte en afnemend pessimisme op de woningmarkt. De ING verwacht dat de huizenprijzen volgend jaar verder stijgen, maar trager dan in 2024 door een lagere leencapaciteit, verkopende beleggers en een lichte werkloosheids stijging8. De Rabobank voorspelt daarentegen een sterkere prijsstijging in 2025 door sneller stijgende lonen. De gestegen nieuwbouwprijzen hebben een positief effect op de woningbouw door gestegen opbrengsten van projecten waardoor ze financieel
4 https://datawonen.nl/dashboard/dashboard/ kerncijfers-woningbouw 5 https://www.ing.nl/zakelijk/sector/building-and-construction/ outlook-bouw 6 https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2024/52/ koopwoningen-in-november-bijna-12-procent-duurder-danjaar-eerder 7 https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2024/43/ prijsstijging-koopwoningen-het-grootst-in-provincie-en-stadutrecht 8 https://www.ing.nl/zakelijk/economie/nederland/ huizenprijsstijging-zwakt-volgend-jaar-naar-verwachtingaf#:~:text=ING%20Research%20verwacht%20dat%20 de,stijging%20van%205%2C5%25
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2024
20
1
sneller rond te rekenen zijn. De Rabobank verwacht daarom een verder herstel van de woningbouwmarkt9. Een onderzoek van Finance Ideas in opdracht van Holland Metropole (november, 2024) laat zien dat er in Nederland geen aantrekkelijk verwacht rendement is voor huurwoningen vergeleken met andere Europese woningmarkten. De relatief slechte concurrentiepositie wordt veroorzaakt door een stapeling van hoge belastingen, met een drukkend effect op het verwachte rendement als gevolg. Tegelijkertijd is buitenlands kapitaal essentieel voor het realiseren van de woningbouwopgave. Gezien de grote inzet op betaalbare huurwoningen in Amsterdam, is dit een zorgpunt.
Amsterdamse context Door de verslechterde marktomstandigheden is het de afgelopen twee jaar trekken en sleuren om woningen te bouwen. We zien een aantal “rode draden “ wat betreft redenen dat projecten vertragen en/of worden door geschoven in de tijd. Dit zijn overigens geen specifieke “Amsterdamse problemen”. Overal in het land stagneert in 2023 en 2024 de productie. Op verschillende, doorgaans informele, manieren wordt hier met het Rijk over gesproken en aandacht voor gevraagd: • De woningbouwproductie heeft in sommige gevallen te maken met lange vertragingen door bezwaren van bewoners en bedrijven. Het versnellen van de behandeling van de bezwaarprocedures en het bekijken van de procedures zijn aandachtspunten. We zien kansen in de beoogde Wet Versterking regie volkshuisvesting. • Het aanleggen van collectieve warmtenetten gaat in de praktijk moeizaam. Duidelijkheid is nodig. Het is zaak dat de nieuwe Wet collectieve warmte (Wcw)
9 https://www.rabobank.nl/kennis/ d011459838-kwartaalbericht-woningmarkt-huizenprijzenblijven-stijgen-maar-in-lagere-versnelling
snel wordt aangenomen en randvoorwaarden voor de warmtetransitie op orde worden gebracht. Om de warmtetransitie vlot te trekken zijn rijksmaatregelen nodig gericht op betaalbaarheid voor de bewoner en een gezonde businesscase voor de exploitant. • Netcongestie is een grote zorg. Er is sprake van netcongestie op een groot aantal onderstations van Liander. Er loopt momenteel een congestieonderzoek voor het hoogspanningsnetwerk van TenneT. De woningbouwprojecten en woningbouw gerelateerde projecten en voorzieningen krijgen in toenemende mate te maken met vertragingen door wachttijden op aansluiting. Dit zorgt voor vertragingen en op landelijke schaal leidt dit zelfs tot afstel. De verzwaring en uitbreiding van het netwerk is tijdrovend en moet versneld worden. Waar mogelijk zoekt de gemeente naar mogelijkheden om tot alternatieve oplossingen te komen voor een reguliere stroomaansluiting. Ook zien we kansen in het effectiever gebruiken van het huidige net en het opschonen van de wachtrij. De wet- en regelgeving van de ACM is hierbij een beperkende factor. • Om de vele (betaalbare) woningen te bouwen is veel nationaal en internationaal kapitaal nodig. Momenteel blijkt de Nederlandse woningbeleggingsmarkt niet aantrekkelijk genoeg voor het benodigde (inter-)nationale kapitaal.
Naast het kijken naar de fiscale mogelijkheden zouden we gezamenlijk met de markt en corporaties kunnen kijken naar andere mogelijkheden om de financieringen in het middeldure huur segment te stimuleren. • Wet betaalbare huur doorzetten. We hebben lang gepleit voor meer en betere regulering van de huurmarkt en we zijn dan ook verheugd met de komst van de Wet betaalbare huur. We zien de eerste positieve effecten van de wet ten aanzien van de betaalbaarheid van de bestaande voorraad en de ruimte voor nieuwbouw. Vanuit de markt zien we vooral de behoefte aan rust op dit dossier.
Nieuwbouw van 7.500 woningen
De gesprekken over bovenstaande punten worden in 2025 met Rijk, markpartijen en corporaties voortgezet. Behalve deze punten zijn er ook vertraagredenen die binnen de invloedsfeer van de gemeente vallen, zoals bijvoorbeeld te weinig flexibiliteit in een plan en/of een te ingewikkeld Investeringsbesluit. Aan deze zaken wordt gewerkt in het kader van de Impuls Gewoon Goed (zie paragraaf Inzet Gewoon Goed).
1.8 Financiële context VEF / MPG De stand van het Vereveningsfonds is voor het laatst door de raad vastgesteld met het Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024 MPG 2024, welke halverwege 2024 is geactualiseerd. In het voorjaar van 2025 wordt het MPG 2025 ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden. De economische ontwikkelingen voor de gebiedsontwikkeling zijn nog steeds slecht. Dit heeft ook gevolgen voor de financiële positie van het Vereveningsfonds. De kasstromen zijn de afgelopen 2 jaar zeer negatief. Voor het op gang houden van de woningbouwproductie worden grote voorinvesteringen gedaan. Om deze terug te verdienen en opnieuw te kunnen investeren in onder andere de stedelijke vernieuwing zijn grond uitgiften nodig zodat er ook inkomsten binnenkomen. Echter, de marktsituatie is nog steeds onzeker waardoor deze opbrengsten steeds verder naar achteren in de tijd verschuiven. De grondopbrengsten waren in 2023 en 2024 op het laagste niveau sinds de vorige crisis. In 2024 is de ambitie om 7.500 woningen te bouwen opnieuw niet gehaald. Een groot risico is bovendien de netcongestie waardoor vertraging van financieel omvangrijke gronduitgiften voor met name locaties voor kantoren en commerciële voorzieningen dreigt. De vereveningsruimte is net als bij het MPG 2024 beperkt en het is passen en meten om de stedelijke Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2024
21
1
Nieuwbouw van 7.500 woningen
vernieuwingsprojecten in te passen en ongelijk te kunnen investeren voor gelijke kansen. Ten behoeve hiervan worden de plannen zo veel als mogelijk financieel geoptimaliseerd om het Verevenings fonds robuust te houden de komende jaren. Daarnaast is er in 2024 een doorbouwakkoord gesloten met de ontwikkelende partijen en zijn er grondprijsmaatregelen genomen om de productie zoveel mogelijk op peil te houden (zie paragraaf Tijdelijke marktmaatregelen). Zoals eerder aangegeven, in het MPG 2025 zal over de stand van het Vereveningsfonds worden gerapporteerd.
In 2024 is voor Amsterdam een bedrag van € 375 miljoen aan rijkssubsidies voor grootschalige woningbouw aangevraagd en beschikt. Eind 2022 is in samenspraak met het rijk besloten tot rijksbijdragen om woningbouw op 3 grootschalige locaties in Amsterdam te bevorderen. Deze grootschalige locaties zijn Haven-Stad, CruquiusZeeburgereiland-IJburg en Amsterdam Zuidoost. Ten behoeve van infrastructurele maatregelen om de woningbouwlocaties te ontsluiten is € 322 miljoen beschikbaar gesteld uit de regeling Mobiliteitspakketten. Daarnaast is € 54,4 mln. uit de regeling Grootschalig gereserveerd voor de aanleg van onder andere parken, waterbergingen en geluidswering. Deze projecten zullen conform planning in de periode 2025-2035 tot uitvoering komen, de woningen dienen voor 2031 in aanbouw te zijn genomen.
Rijkssubsidies WBI, SBI en RHA In december 2023 heeft de gemeente € 18 miljoen ontvangen ten behoeve van de startbouwimpuls (SBI) van het Rijk, voor in totaal 2.132 woningen. Deze subsidie is bedoeld voor het vlottrekken van bouwprojecten die anders dreigden te worden uitgesteld of te worden stopgezet door de slechtere economische omstandigheden. De criteria om in aanmerking te komen voor de subsidie betreffen onder meer de zekerheid van een
Foto: Edwin van Eis - Zeeburgereiland
Rijkssubsidies grootschalige woningbouw
start bouw in 2024 of 2025, het aandeel betaalbare woningen (is minimaal 50%) en het betreft permanente woningbouw. In 2024 zijn 13 van de in totaal 14 projecten gestart met de bouw van 2.052 woningen waarvan 81% in het betaalbare segment, en is afgerond € 17,6 miljoen van de subsidie uitgekeerd. Amsterdam heeft inmiddels van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties voor 8 projecten de subsidie Woningbouwimpuls (WBI) toegekend gekregen. In totaal is € 77,8 miljoen subsidie toegekend.
Daarmee wordt de realisatie van 21.523 woningen dichterbij gebracht. De WBI wordt beschikbaar gesteld om woningbouw te stimuleren. De belangrijkste doelstellingen zijn: het versnellen van woningbouw en de beschikbaarheid vergroten van betaalbare woningen voor starters en mensen met een middeninkomen. De WBI draagt bij aan maatregelen die voor woningbouw rand voorwaardelijk zijn, bijvoorbeeld noodzakelijke infrastructurele ontsluiting van een gebied.
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2024
22
1
Amsterdam heeft in 2024 voor drie projecten aanvragen ingediend voor de Regeling Huisvesting Aandachts groepen (RHA) van het Ministerie van Binnenlandse Zaken, ten behoeve van de realisatie van projecten met studentenhuisvesting. Amsterdam heeft voor alle drie de projecten de aangevraagde subsidie ontvangen, van in totaal circa 3 miljoen (zie paragraaf Jongeren- en studentenhuisvesting). Om langdurig (betaalbare) woningbouw te realiseren, is een structurele bijdrage vanuit het Rijk noodzakelijk. Het kabinet investeert jaarlijks € 1 miljard tussen 2025 en 2029 om 100.000 betaalbare woningen per jaar te bouwen, onder andere via een realisatiestimulans.
1.9 Tijdelijke marktmaatregelen Matigen CPI-indexering Eind 2023 is de CPI-maatregel, waarbij de indexatie op de grondwaarde is gemaximeerd tot 5% per jaar, vanwege een aanhoudende hoge inflatie verlengd tot eind 2024. Gezien de huidige marktontwikkelingen en de stabiele inflatieontwikkeling onder de 5% is deze tijdelijke maatregel eind 2024 niet nogmaals verlengd door het college. De CPI-maatregel liep per 1 januari 2025 af.
Tijdelijke crisismaatregel herijking grondprijzen Op 12 december 2023 heeft het college ingestemd met de tijdelijke crisismaatregel herijking grondprijzen. Deze is vanaf 1 januari 2024 ingevoerd om marktpartijen tegemoet te komen in deze economisch moeilijke tijden. De gemeente zag daarom aanleiding om terug te komen op reeds gemaakte afspraken, die met markt partijen zijn vastgelegd in overeenkomsten om de bouw productie te stimuleren. De maatregel had een looptijd van 12 maanden tot 1 januari 2025 en is inmiddels beëindigd.
Kortgezegd houdt de crisismaatregel in dat ontwikkelende partijen gedurende kalenderjaar 2024 eenmalig een verzoek bij de gemeente kunnen doen voor herijking van de overeengekomen grondprijzen. De maatregel is van toepassing op overeenkomsten voor transformatieprojecten, maar ook voor overeenkomsten uit tenders of 1-op-1-uitgiftes (exclusiviteitsovereenkomsten). Verder geldt dat de overeenkomst afgesloten moet zijn vóór 1 januari 2024 en de erfpachtaanbieding nog niet geaccepteerd is. Ook moet er minimaal een door de gemeente goedgekeurd Voorlopig Ontwerp zijn. Voor projecten die hieraan voldeden, kon eenmalig bij de gemeente schriftelijk een verzoek worden ingediend voor de herijking van de grondprijzen. De grondprijs wordt dan geactualiseerd. Als deze lager is dan overeengekomen was, dan geldt deze lagere grondprijs. Bij overeenkomsten die voortkomen uit een tender geldt dat er geen sprake mag zijn van een wezenlijke wijziging. Een verlaging van de grondwaarde kan daardoor niet meer zijn dan € 5.538.000 en tevens niet meer zijn dan 15% van de oorspronkelijke contractwaarde. Hieronder worden de bevindingen van de tijdelijke crisismaatregel herijking grondprijzen weergegeven.
Deze bevindingen zijn op basis van 42 projecten waarvan grondprijzen zijn herijkt: • Er zijn 42 aanvragen voor een herijking ingediend bij Grond & Ontwikkeling, waarvoor de grondprijzen van alle bestemmingen binnen een project zijn geactualiseerd. Van deze 42 projecten betreft het 25 nieuwe uitgiften (tenders) en 17 bestaande rechten (transformatieprojecten). In totaal zijn de grondwaarden van 288 bestemmingen herijkt (in 1 aanvraag zitten vaak meerdere bestemmingen). • Bij tenminste 20 projecten heeft de herijking geleid tot een lagere totale grondwaarde. Het betreft hier 18 nieuwe uitgiften (tenders) en 2 bestaande rechten (transformaties). Voor de overige 22 projecten geldt dat de herijkte totale grondwaarde hoger is dan de
Nieuwbouw van 7.500 woningen
overeengekomen geïndexeerde grondwaarde. Voor deze 22 projecten blijft de overeengekomen grondwaarde van kracht. • Bij 20 projecten heeft de Herijking wél tot een lagere grondprijs geleid. Dat moet helpen om de bouw van ruim 2.100 woningen (waarvan meer dan 1.400 sociale- of middeldure huurwoningen) mogelijk te maken. Voor de gemeente leidt dit tot in ieder geval 40 miljoen euro minder grondopbrengsten. • Veel van de ingediende aanvragen betreffen relatief oude overeenkomsten, waarbij de grondwaarden reeds voor eind 2021 zijn opgesteld (circa 2/3 van de 42 aanvragen). Vaak zijn de grondwaarden na herijking hoger dan de oorspronkelijke overeengekomen grondwaarden (inclusief indexering). Bij de vaststelling van de crisismaatregel was reeds de verwachting beschreven dat voor oude overeenkomsten, die grofweg voor 2021 zijn afgesloten, de overeengekomen grondwaarde nog altijd lager zal zijn dan de actuele grondwaarde. De meeste residuele grondprijzen laten namelijk pas vanaf halverwege 2022 een daling zien. • Het effect op grondwaardeontwikkeling verschilt sterk per bestemming. De grondwaarden van koopwoningen, bedrijfsruimte en commerciële plint zijn na herijking in veel gevallen hoger. De grondwaarden van grote middeldure huurwoningen zijn meestal lager na een herijking. Bij nieuwe uitgiften werkt het effect van de herijkte grondwaarden direct door in de (prijs)overeenkomst.
De crisismaatregel draagt eraan bij om, indien de herijking lager uitvalt, marktconforme grondwaarden in overeenkomsten te krijgen. Het is hiermee echter niet zeker of het project daarmee ook door zal gaan. In de praktijk is de haalbaarheid ook sterk afhankelijk van de vraag naar vastgoed (zijn er kopers/beleggers die het project af willen nemen). Het investeringsvolume ligt fors lager dan voorgaande jaren. Om projecten haalbaar Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2024
23
1
te krijgen is in ieder geval én een marktconforme grondprijs nodig én voldoende investeringsvolume. Daarnaast beïnvloeden nog meer factoren de haalbaarheid van een project.
Verlenging Transformatie-impuls Een groot deel (56%) van de woningbouw in Amsterdam dient in de nabije toekomst op transformatielocaties plaats te vinden. Transformaties zijn intrinsiek moeilijkere
Nieuwbouw van 7.500 woningen
en risicovollere projecten dan ontwikkeling door middel van tenders.
tot de te realiseren betaalbare woningen in particuliere transformatieprojecten.
De tijdelijke regeling transformatie-impuls die op 18 januari 2022 door het college is vastgesteld heeft als doel om de realisatie van transformatieprojecten met betaalbare woningen te stimuleren. De transformatie-impuls betreft een generieke tegemoet koming van 10% op de grondwaarde met betrekking
Projecten maken goed gebruik van de transformatie- impuls en de toepassing leidt tot snellere totstand koming van afspraken met marktpartijen. In totaal zijn er 24 projecten die toepassing van de transformatie- impuls overeengekomen zijn in een Afsprakenbrief, waarvan er inmiddels 2 afgevallen zijn. In totaal wordt met de transformatie-impuls de bouw van ruim 2.200 betaalbare woningen mogelijk gemaakt. De tegemoetkoming heeft geleid tot naar schatting € 11,8 miljoen lagere grondopbrengsten.
Foto: Esther Hesp
Gegeven het aflopen van andere tijdelijke regelingen en de uitdagingen om de (betaalbare) woningbouwambitie te halen, blijft de transformatie-impuls een welkom instrument bij het stimuleren van betaalbare woningbouw in transformatieprojecten. Hoewel het daadwerkelijke financiële en procesmatige effect beperkt is, blijft het een bruikbaar middel om tot overeenkomsten te komen met marktpartijen. Daarom is besloten de transformatie-impuls te verlengen tot 01-01-2026.
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2024
24
2
Bouwen van een goede mix
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2024
25
2
Het is belangrijk om te bouwen naar de behoeften van woningzoekenden in de stad. Dit vraagt om een goede mix in financieringscategorieën en woning groottes, waarbij ook de omliggende buurten worden meegenomen in de afwegingen. De vraag vanuit verschillende doelgroepen, huishoudens en inkomens klassen overstijgt echter ruimschoots het aantal woningen dat kan worden bijgebouwd. In vrijwel elk segment is er sprake van een tekort. Het is complex om stedelijk te sturen op een gedifferentieerd woningaanbod. Uiteindelijk worden stedelijke nieuwbouw ambities vertaald op projectniveau. De sturingsmogelijkheden worden hierbij sterk bepaald door de locatie. Binnen dit thema wordt gerapporteerd over: • Uitgangspunt 40-40-20 in transformatiegebieden • Start bouw betaalbare woningen • Start bouw woningen voor doelgroepen • Gebiedsgerichte doelgroepenprogrammering
2.1 Uitgangspunt 40-40-20 Sinds 2017 geldt het uitgangspunt om als gemeente in stedelijke ontwikkelings- en transformatiegebieden te sturen op een woon-programma van 40% sociaal, 40% middeldure en 20% dure woningen.
Bouwen van een goede mix
Figuur 8. Start bouw per segment 2008 t/m 2024 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
08
20
09
20
10
20
Sociale huur
11
20
12
20
13
20
Middeldure huur
Bron: Basisbestand Woningbouw, 1 januari 2025
14
20
15
20
16
20
Dure huur
17
20
18
20
19
20
20
20
21
20
22
20
23
20
24
20
Koop
In Amsterdam bouwen we meer
betaalbare woningen
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2024
26
2
Bouwen van een goede mix
Het college vindt het belangrijk dat het uitgangspunt van '40-40-20', dat bijdraagt aan een ongedeelde stad met voldoende betaalbare woningen, behouden blijft. Dit sluit echter niet uit dat er ruimte is voor een ander programma. Bestuurlijke afwegingen kunnen leiden tot afwijkende keuzes, waarbij maatwerk mogelijk blijft. In de Jaarrapportage wordt gerapporteerd over de stand van zaken wat betreft het woonprogramma in Transformatiegebieden en afwijkingen van de ‘40-4020’ in particuliere transformatieprojecten (mandaat directeur Grond en Ontwikkeling).
Monitor woonprogramma in transformatiegebieden
Kavels worden op verschillende momenten in de tijd getransformeerd. De gemeente heeft in deze gebieden niet de volledige regie. Daarom zal het reeds overeengekomen woningbouwprogramma op gebiedsniveau niet op elk moment van de looptijd van de gebied stransformatie overeenkomen met het beoogde eind resultaat. Dat hoeft geen reden tot zorg te zijn. Het projectteam weet of er nieuwe transformaties of nieuwe gronduitgiften in de pijplijn zitten die het totale programma weer naar het voor het gebied beoogde programma zullen doen toe bewegen. Indien het projectteam constateert dat het bestuurlijk vastgestelde programma niet haalbaar is, dan gaat zij terug naar het bestuur.
Foto: Edwin van Eis - Houthaven
Voor de transformatiegebieden wordt het te behalen woningbouw-programma bestuurlijk vastgesteld in het project- en/of investeringsbesluit. Het ambtelijk projectteam heeft de taak te sturen op het vastgestelde woningbouwprogramma voor het gebied. Het projectteam kan op kavelniveau afwijkingen van het programma toegestaan zolang – aan het einde van de gebiedsontwikkeling – wordt voldaan aan de bestuurlijke opdracht.
In tabel 8 is weergegeven wat op dit moment de stand van zaken is in de transformatiegebieden. Op dit moment is er nog voldoende ruimte om – zo nodig en/of op een later moment – bij te sturen op het woonprogramma.
afneemt (collegebesluit van de datum 2 juni 2020). Dit type afwijkingen is al bestuurlijk geaccordeerd en hoeft ook niet op een andere kavel in het gebied gecompenseerd te worden.
Er is één uitzondering. In transformatiegebieden kan een erfpachter/eigenaar kiezen voor 30% sociaal (in plaats van 40%) mits een corporatie de sociale woningen Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2024
27
2
Bouwen van een goede mix
Tabel 8. Stand van zaken programma transformatiegebieden per 31-12-2024 Aantal woningen circa
Beoogd woonprogramma
Woningen vastgelegd/ gerealiseerd
Programma vastgelegd /gerealiseerd
Opdracht haalbaar?
Amstel III Paasheuvelweg / Campus
5.000
35-35-30
4.280
41-35-24
Ja
Amstel III Bullewijk
5.000
35-35-30
5.165
41-35-24
Ja
ArenApoort West
2.524
40-40-20
1.924
35-14-50
Ja
ArenApoort Oost
1.658
28-42-30
1.658
28-42-30
Ja
Buiksloterham (IB tot 2006)
2.830
30-0-70
2.777
29-11-60
Herijking IB
Buiksloterham (Herijking IB 2020)
5.745
37-40-23
1.127
33-41-26
Ja
Buikslotermeerplein (transformatie Winkelcentrum)
1.900
20 -40 -20 tot 30
-
-
Ja
1.150-1.650
39-29-31
969
44-27-29
Ja
Weespertrekvaart Oost
1.000
40-40-20
102
92-8-0
Kauwgomballenkwartier
750-1.250
40-40-20
227
28-59-13
Ja
Sloterdijk I Zuid
4.691
40-40-20
717
30-40-30
Ja
Sloterdijk Stationskwartier
7.500
40-40-20
2.648
38-24-37
Ja2
Klaprozenbuurt
2.216
40-40-20
1.058
34-41-24
Ja2
NDSM-werf West (B-kavels)
circa 2.500
30-0-70
2.209
30-15-55
Ja
NDSM-werf West (A-kavels)
circa 2.250
40-40-20
2.247
19-36-45
Ja3
11.000
40-40-20
1.791
43-33-24
Ja
6.000-6.500
30-40-30
-
-
Ja
Monitor transformatiegebieden Amstel III
ArenApoort
Buiksloterham
Amstelstation-Amsteloever
1
+
+
Overamstel
Sloterdijk
NDSM
Schinkelkwartier Hamerkwartier
1. Door het wegvallen van één locatie is het aantal woningen en de verdeling op gebiedsniveau gewijzigd ten opzichte van vorig jaar. 2. Een kleine afwijking op 40-40-20 door projecten met de 30-40-30 waarbij de sociale woningen door een corporatie worden afgenomen. 3. In het verleden zijn er in crisistijd grote aantallen vrijesectorwoningen toegestaan. Deze wijziging is destijds vastgesteld door het bestuur.
bron: Betrokken projectteams Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2024
28
2
Afwijkingen 40-40-20 in particuliere transformaties Wanneer er meer dan 10 nieuwe woningen worden gerealiseerd, geldt ook in particuliere transformatieprojecten de ‘40-40-20’ als programmatisch uitgangspunt. De gemeente kan hierop sturen als het erfpachtrecht en/of het bestemmingsplan moeten worden aangepast om de transformatie mogelijk te maken. Het Stedelijk Kader voor particuliere transformatieprojecten biedt hierbij erfpachters of eigenaren wel de mogelijkheid om onder voorwaarden af te mogen wijken van de ‘40-4020’ (raadsbesluit december 2017). Dit kan alleen na goedkeuring van de directeur Grond en Ontwikkeling, die hiervoor gemandateerd is door het college. Voor de duidelijkheid: dit mandaat kan alleen worden ingezet voor (individuele) particuliere transformatieprojecten die geen onderdeel zijn van een gebiedsontwikkeling en waarvoor geen Project- en of Investeringsbesluit wordt genomen. Er zijn zes bestuurlijk vastgestelde uitzonderingscriteria, op basis waarvan kan worden ingestemd met een afwijking van de ‘40-40-20’. Deze criteria zijn: 1 Met de beoogde afwijking wordt een ander stedelijk doel of programma nagestreefd in het betreffende project. Bijvoorbeeld de huisvesting van kwetsbare groepen, ouderenhuisvesting, zorgwoningen, studenten of jongerenwoningen, collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO).
2 De bestaande woningdifferentiatie in het omliggende gebied van het gebouw is dusdanig specifiek, dat een andere menging in het te transformeren gebouw beter past om de gewenste gemengde wijk te bereiken. 3 Het gebouw heeft een dusdanige geringe omvang dat de beoogde menging vanuit beheeroogpunt niet wenselijk is. Een project met minder dan 30 woningen heeft een geringe omvang.
4 De sociale huurwoningen in het project worden door een corporatie afgenomen. Minimaal 30% sociaal is in dit geval toegestaan, waarbij het aandeel middeldure huur minimaal 40% moet zijn. 5 De particuliere ontwikkelaar (erfpachter/eigenaar) heeft aangetoond dat er geen corporaties geïnteresseerd zijn in afname van sociale woningen. In dit geval is 0% sociaal toegestaan mits er minimaal 80% middeldure huur wordt gerealiseerd, waarbij de middeldure huur wordt toegewezen aan door de gemeente aan te wijzen maatschappelijke (beroeps) groepen. 6 De transformatie betreft een los gebouw én de ambtelijk opdrachtgever is het stadsdeel en niet Grond en Ontwikkeling. Dan is 100% woningen in het middeldure huursegment met huurafspraken conform het vigerende middeldure huurbeleid toegestaan. Over afwijkingen in particuliere transformatieprojecten wordt jaarlijks gerapporteerd, als onderdeel van de Jaarrapportage Woningbouw. In de voorgaande jaren tussen 2017 en 2023 waren er gemiddeld rond de tien goedgekeurde afwijkingsverzoeken per jaar. In 2023 zijn er drie afwijkingsverzoeken ingediend en goedgekeurd.
Bouwen van een goede mix
In 2024 zijn er geen nieuwe afwijkingsverzoeken ingediend. Er is wel voor twee projecten, waarvoor de in 2022 al gegeven toestemming voor afwijking van ‘4040-20’ na twee jaar was verlopen, opnieuw een afwijking aangevraagd. Bij beide projecten hadden de verslechterende marktomstandigheden geleidt tot vertraging. Dit past in het beeld dat het voor initiatiefnemers de afgelopen twee jaar lastiger is om tot een haalbaar project te komen, en zij eerder een pas op de plaats maken. Het woonprogramma in de beide projecten wijzigde niet en de projecten is wederom voor twee jaar toestemming gegeven af te wijken. Project A.J. Ernststraat betreft een project met 64 middeldure huurwoningen en valt daarmee onder afwijkingscriterium 6. Project Pelgrimskerk betreft 25 vrije sectorwoningen plus vernieuwing en toevoeging van in totaal 1.450 m2 maatschappelijk voorzieningen, waaronder de huis vesting van de Protestantse Gemeente AmsterdamBuitenveldert en ruimtes voor betaalbare gezondheidszorgfuncties. Daarmee valt het onder afwijkingscriterium 1 en 3.