2 bijlage 1 Stedenbouwkundig Plan DGP.pdf

Stedenbouwkundig plan Grandolocatie Dijkgraafplein

Inhoudsopgave Inleiding5 1

2

Gebiedscontext

7

1.1 Bestaande situatie

7

1.2 Ontwikkelingen in de omgeving

7

1.3 Stedenbouwkundig kader

7

1.4 Landschappelijk kader

10

1.5 Architectonisch kader

10

1.6 Juridisch-planologisch kader

10

Ambities opgave

13

2.1 Ruimtelijke kwaliteit

13

2.2 Duurzaamheid

16

2.3 Programma

16

Kavelregels

18

3.1 Basisinformatie kavel

18

3.2 Stedenbouw

18

3.3 Programma

21

3.4 Rigoureus vergroenen

22

3.5 Omgevingsplan

24

3.6 Techniek

24

3.7 Duurzaamheid

24

4

Fasering

26

5

IJkpunten

27

5.1 Ontwerptraject

27

Lijst van verwijzingen

28

3

Bijlagen29 A. Matentekening en coördinatentekening

30

B. Beeldkwaliteitseisen

32

C. Toelichting schaduwstudie

36

D. Ondergrond (kabels en leidingen)

40

Stedenbouwkundig Plan Grandolocatie Dijkgraafplein | 3

Afbeelding 1: Luchtfoto van de Punt met de Grandolocatie

Afbeelding 2: Vernieuwingsplankaart met de verschillende uitwerkingsplangebieden Stedenbouwkundig Plan Grandolocatie Dijkgraafplein | 4

Inleiding Dit stedenbouwkundig plan beschrijft de ambities en randvoorwaarden van de gemeente Amsterdam bij de inrichting van de kavel “Grandolocatie”. Deze locatie is onderdeel van het gebied rond het Dijkgraafplein in de wijk de Punt. Het stedenbouwkundig plan is het toetsingskader voor het Schets Ontwerp, het Voorlopig Ontwerp en het Definitief Ontwerp. In De Punt zijn grote tegenstellingen. Het is er goed wonen: rustig in aantrekkelijke laagbouwwoningen, met voorzieningen en winkels in de buurt, dichtbij het centrum van Osdorp. Dit geldt alleen niet voor het centrum van de buurt: Dijkgraafplein en de Grando­ locatie. Afbeelding 3: braakliggende ruimte aan het Dijkgraafplein

De locatie ligt al jaren grotendeels braak. Alleen op het westelijk deel staan twee gebouwen: een L-vormig gebouw met naar woningen omgebouwde bedrijfsunits en, aan het Dijkgraafplein, een langgerekt gebouw met horeca en winkels op de begane grond met woningen erboven. Het braakliggende terrein heeft een tijdelijke invulling gekregen: een parkje met zit-, -speel en sportelementen. Het Dijkgraafplein voelt niet altijd even veilig aan en de voorzieningen passen grotendeels niet meer bij de wensen en inzichten van deze tijd. En er blijft de komende jaren nog een enorme behoefte aan betaalbare woningen. Dit stuk stad werd al in het begin van deze eeuw aangewezen als stedelijk vernieuwingsgebied. Er kwam een Vernieuwingsplan (vastgesteld door de gemeente­ raad op 25 november 2004) en een Uitwerkingsplan: ‘Hart Dijkgraafplein’ (vastgesteld door het college van B&W in februari 2006). Het grootste gedeelte van de vernieuwing van De Punt is in de jaren daarna uitgevoerd. Maar dit laatste stuk, Dijkgraafplein, kwam stil te liggen door de economische crisis die in 2008 begon. Nu oogt dit deel versleten, trekt ongewenste activiteiten aan en er wordt geen gebruik gemaakt van het potentieel van de plek. Kortom: het wordt tijd dat de voormalige Grando­ locatie aan het Dijkgraafplein wordt afgemaakt! Dit plan omschrijft hoe dat eruit gaat zien.

Welke woningen en voorzieningen komen er? En hoe worden gewijzigde inzichten of nieuwe ontwikkelingen, rond bijvoorbeeld klimaat, duurzaamheid en parkeren, geïntegreerd in dit aangepaste plan?

Afbeelding 4: gevelaanzicht aan het plein

Afbeelding 5: weinig kwaliteit in de openbare ruimte

Stedenbouwkundig Plan Grandolocatie Dijkgraafplein | 5

Afbeelding 6: Grandolocatie 1972 met de karakteristiek Hangbrugmaisonnettes en de AUP-typische stempelstructuur

Afbeelding 7: ligging van de Grandolocatie in de wijk de Punt Stedenbouwkundig Plan Grandolocatie Dijkgraafplein | 6

1 Gebiedscontext 1.1 Bestaande situatie Cultuurhistorie Oorspronkelijk was de Middelveldsche Akerpolder een veenweidegebied tussen de Osdorperweg en het Haarlemmermeer. Tussen 1876 en 1896 werd het gebied uitgeveend en in de 20e eeuw werd de polder voornamelijk gebruikt als tuinbouwgebied. In de jaren zestig veranderde dit en werden de Westelijke Tuinsteden in de Sloterbinnenpolder gebouwd. Het meest westelijke deel van de Tuinstad Osdorp, de wijk De Punt lag in de Middelveldsche Akerpolder. Vanaf eind jaren tachtig van de vorige eeuw werd de Middelveldsche Akerpolder verder bebouwd met de Vinex-wijk De Aker, die aan de zuidkant aan De Punt grenst. In 2004 was deze laagbouwwijk voltooid. De omgeving Het plangebied ligt aan de hoofdentree van de wijk De Punt aan de uiterste westkant van de tuinstad Osdorp en maakt onderdeel uit van de oorspronkelijke Westelijke Tuinsteden. De Punt zelf is een vroegnaoorlogse woonwijk met overwegend laagbouw, maar ook middelhoge en hoge bouw aan de randen van de wijk en het Dijkgraafplein. Het Dijkgraafplein is het centrale winkelplein van de wijk. Hier bevindt zich ook het eindpunt van tramlijn 17 met een keerlus. Karakteristiek voor het Dijkgraafplein zijn de flats van architect J. Kloos, die de ‘Hangbrugmaisonnettes’ worden genoemd.

Dit gemeentelijk monument bestaat uit drie middelhoge flats en een hoogbouw flat van 13 verdieping die de beëindiging van de stadsstraat Tussen Meer vormt. Deze stadsstraat loopt van het Osdorpplein in een rechte lijn naar het Dijkgraafplein en heeft lange bebouwing van overwegend vijf bouwlagen. De planlocatie Op de planlocatie staan in de huidige situatie drie gebouwen. Aan het Dijkgraafplein staat een blok van drie bouwlagen, met winkels en horeca op de begane grond en tien maisonnette-woningen erboven. Ten oosten daarvan ligt een voormalig bedrijfsverzamelgebouw met twee bouwlagen, dat getransformeerd is naar 24 kleine vrije sector huurwoningen. In de noordoosthoek van het plangebied, op de braak­ liggende grond (tijdelijk ingevuld als parkje), staat een nutsgebouwtje (traforuimte en rioolgemaal) van één bouwlaag. Rond het gemaal geldt een hinderzone van 10 meter waarbinnen geen woningen gerealiseerd mogen worden. Op de kavel staan enkele bomen, vooral aan de noordrand. Midden door het plangebied loopt van noord naar zuid een wandelpad in het

verlengde van de Schuitenhuisstraat. Het plangebied wordt begrensd door de stadsstraat Tussen Meer aan de zuidkant, het wijkwinkelplein Dijkgraafplein aan de westkant en aan de noord- en oostkant door de Hoekslootstraat.

1.2 Ontwikkelingen in de omgeving Al meer dan tien jaar vindt er vernieuwing van de wijk plaats door middel van nieuwbouw en herinrichting van de openbare ruimte. In 2014 heeft de vernieuwing van de openbare ruimte een positieve impuls gegeven aan het Dijkgraafplein. Daarmee zijn de problemen op het gebied van leefbaarheid en veiligheid rondom het plein echter niet opgelost. De verwachting is dat de situatie verbetert wanneer er nieuwe woningen en voorzieningen op de Grandolocatie gebouwd worden.

1.3 Stedenbouwkundig kader De ontwerpers van het Algemeen Uitbreidingsplan (AUP) uit 1938 hadden het doel om de vier hoofdfuncties van het stedelijk leven – wonen, ontspannen, werken en verkeer – op harmonische wijze te ont­wikkelen, waarbij deze functies bovendien ieder optimaal georganiseerd zouden worden. In nieuwe uitbreidingsgebieden zouden de voordelen van wonen in de stad, met voldoende werk, voorzieningen, cultuur en ontmoetingsmogelijkheden, gecombineerd worden met de voordelen van meer landelijk wonen. Met rust, ruimte en veel groen en water. Een belangrijk uitgangspunt voor de kwaliteit van de leef- en woon­ omgeving vormde daarbij de aanwezigheid van veel licht, lucht en ruimte en openbaar groen. Hiertoe werden onder andere aan de westkant van de stad de Westelijke Tuinsteden bedacht: Slotermeer, Geuzenveld, Slotervaart en Osdorp. De tuinsteden moesten groot genoeg zijn om eigen voorzieningen te kunnen dragen en voldoende klein om nog te zorgen voor een gemeenschapsgevoel (als een dorp). De Westelijke Tuinsteden liggen dichtbij de oude stad, tussen het Westelijke Havengebied en Schiphol en grenzend aan het landelijk gebied buiten de stad. De tuinsteden werden rond het Sloterpark en de Sloterplas gesitueerd en van elkaar en van de stad gescheiden met groen in de vorm van parken en parkstroken.

Ook via water werd het gebied met de stad en de landelijke omgeving verbonden. Kenmerkend voor de opzet van deze gebieden is de heldere gridstructuur van wegen en bebouwing in rechte lijnen die haaks op elkaar staan. Daarbij is sprake van een duidelijke hiërarchie Stedenbouwkundig Plan Grandolocatie Dijkgraafplein | 7

in de wegen-, groen- en waterstructuur, verlopend van het schaalniveau van de regio en de stad naar het niveau van het stadsdeel en de wijk, tot aan de buurt en de woning. Binnen de bebouwingsstructuur werd onderscheid gemaakt tussen woon- en werkgebieden. Met name om overlast voor de woonomgeving te beperken. In de woongebieden werden wel voorzieningen gesitueerd die bij het wonen passen, zoals winkels, scholen en andere maatschappelijke functies en zelfs ook bepaalde bedrijven en kantoren. Elke wijk heeft (oorspronkelijk) een eigen winkelcentrum aan een plein, met detailhandel en horeca op de begane grond en woningen erboven. Ook langs belangrijke verbindingswegen komen strips met winkels en horeca op de begane grond onder woningen voor. Voor grotere voorzieningen zoals scholen, zorginstellingen en bedrijven werden vaak aparte voorzieningenstroken in de wijk aangelegd, meestal aan de rand van de wijk. Tot slot zijn op de koppen van woonblokken vaak kleine bedrijfs- en kantoorruimtes gesitueerd, die soms ook als ontmoetingsplek of horeca dienen. De woningen werden op de zon georiënteerd, met de woonkamer en achtertuin aan de zonnige zuid- of westzijde en de entrees, keukens en dergelijke aan de noord- en oostkant. De woningen werden in open bouwblokken rond groene hoven gebouwd die een aantal keer naast elkaar werden herhaald, als zogenaamde ‘stempels’.

Binnen de bouwblokken en binnen de wijken als geheel werd voorzien in woningen voor alle leefstadia en huishoudenssamenstellingen. Van kleine huishoudens, waaronder jongeren en ouderen, tot gezinnen met kinderen. Ook werd voorzien in verschillende type woningen en prijscategorieën van flats tot rijtjeshuizen tot vrijstaande villa’s. Wijken met overwegend hoogbouw zijn vooral aan de kant van de stad gesitueerd, met name tussen de A10 en het Ringspoor. Verder van de stad worden de wijken meer gedomineerd door laagbouw. De (middel)hoogbouw is daar vooral aan de noord- en oostkant van de wijken te vinden, in verband met schaduwwerking. Daarnaast is er ook (middel)hoogbouw bij winkelcentra, langs stedelijke hoofdwegen of op specifieke oriëntatiepunten. In verschillende laagbouwwijken liggen aan de zuid- en westkant juist stroken met (vrijstaande) villa’s aan water en groen. De rest van de wijk bestaat vaak uit rijtjeswoningen. Bovengenoemde kenmerken van de tuinsteden zijn ook in de opzet van de Punt volop terug te zien en vormen mede de basis van de stedenbouwkundige uitgangspunten voor de ontwikkeling van de Grando­ locatie. Het samenspel tussen stedelijk (stenig, druk en dichter bebouwd) en landelijk (groen, rustiger en minder dicht bebouwd), de ligging aan het wijkwinkelplein en de stadsstraat Tussen Meer met voor­zieningen

en woningen, het aansluiten bij de bestaande bouw­vormen van de tuinsteden en de oriëntatie van de woningen op de zon, vormen allemaal basis­ uitgangspunten voor het plan vanuit de tuinstedelijke achtergrond. Daarnaast spelen actuele opgaven en uitgangspunten, bijvoorbeeld vanuit duurzaamheid, verkeer en specifieke woning- behoeftes, een belangrijke rol. De nieuwbouw krijgt wel een hedendaagse uitstraling. Het plangebied ligt op een belangrijke plek als entree en als hart van de wijk. Hierbij past een toekomstige invulling met een stedelijk karakter, qua functies, gebouwtypen, bouwhoogte en dichtheid. Het plangebied grenst aan de noordkant ook aan het laagbouwmilieu van de woonbuurt. Aan deze zijde past het aansluiten met een tuinstad karakter met een meer open bouwstructuur in een groene omgeving. Door de vernieuwing kan de Grandolocatie een toekomstbestendige plek worden, met nieuwe woonruimte en voorzieningen voor de buurt, heringerichte straten en groen. Nieuwbouw op deze centrale locatie geeft ook een impuls aan de uitstraling en de kwaliteit van De Punt als geheel.

Afbeelding 8: braakliggende ruimte aan het Dijkgraafplein

Afbeelding 9: gevelaanzicht aan het plein

Stedenbouwkundig Plan Grandolocatie Dijkgraafplein | 8

Afbeelding 10: Luchtfoto Grandolocatie

Afbeelding 11: kadastrale kaart Stedenbouwkundig Plan Grandolocatie Dijkgraafplein | 9

1.4 Landschappelijk kader Aan de oostkant ligt een groenstrook met een singel. Kenmerkend voor de groenstructuur van de Westelijke Tuinsteden in Nieuw-West is dat op alle schaalniveaus het groen aanwezig is en aan elkaar gekoppeld is. Van de achtertuin en de binnenhof, naar het buurtgroen, naar het wijkgroen, naar het stadsdeelgroen tot in het landelijk groengebied buiten de stad. Deze door­koppeling van groenniveaus is ook aanwezig in de Punt.

Dit plan is in strijd met het ter plaatse geldende bestemmingsplan De Punt, omdat: n delen van het plangebied als verblijfsgebied worden ingericht waar nu hoofdgebouwen zijn toegestaan; n hoofdgebouwen deels komen in gebieden waar geen gebouwen zijn toegestaan; n gebouwen op plekken komen waar de toegestane bouwhoogtes te laag zijn.

De groenstrook aan de oostkant van het plangebied heeft potentie als parkstrook voor de buurt, maar is zo slecht toegankelijk dat het daar in de huidige situatie niet voor gebruikt kan worden. Het verbeteren van de kwaliteit van de groenstrook langs de singelsloot moet worden aangepakt, maar valt niet binnen dit stedenbouwkundig plan. Wel wordt bij de herinrichting van de Hoekslootstraat een pad voorgesteld langs het water, waarmee de groene oeverzone en het water voor een deel al bereikbaar wordt en beter beleefd kan worden.

1.5 Architectonisch kader De waarde van het gebied De Punt ligt vooral in de structuur van de functionalistische stedenbouw en het rustige beeld van de straten met het groen van bomen, voortuinen, hoven en plantsoenen. De vormgeving is in het algemeen eenvoudig en sober. Met name de grote lijnen van de stedenbouwkundige structuur en de wijze waarop deze zijn vertaald naar de architectuur, zijn het behouden waard. De architectuur speelt een ondersteunende rol voor de stedenbouw en kent weinig afwisseling. De nadruk ligt op het seriematige waarin horizontale lijnen de boventoon voeren. Uitgevoerde aanpassingen volgen met name de grote lijnen van het hoofd beeld van de wijk. Materialen en kleuren zijn terughoudend.

Afbeelding 12: parkeerhof Hoekslootstraat met bestaande bebouwing

1.6 Juridisch-planologisch kader Ter plaatse geldt het bestemmingsplan De Punt uit 2012 als onderdeel van het tijdelijk omgevingsplan van de gemeente Amsterdam. Binnen het plangebied gelden de bestemmingen ‘Gemengd’ en ‘Verkeer’. De delen met de bestemming ‘Gemengd’ mogen onder meer gebruikt worden voor woningen, dienstverlening, (medisch-)maatschappelijke voorzieningen, bedrijven en kantoren, horeca, parkeervoorzieningen, tuinen en erven. De delen met de bestemming ‘Verkeer’ mogen gebruikt worden voor verkeersareaal, groenvoor­ zieningen, nutsvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Afbeelding 13: groenstrook en singel

Stedenbouwkundig Plan Grandolocatie Dijkgraafplein | 10

Omgevingsvisie 2050 De Omgevingsvisie Amsterdam 2050: een menselijke metropool is op 8 juli 2021 door de raad vastgesteld. De omgevingsvisie vervangt daarmee de Structuurvisie Amsterdam 2040. In de omgevingsvisie staan de opgaven waar Amsterdam voor staat. De visie beschrijft de gewenste ontwikkeling op basis van vijf strategische keuzes. Dit zijn: meerkernige ontwikkeling, groeien binnen grenzen, duurzaam en gezond bewegen, rigoureus vergroenen en samen stadmaken. De visie bevat ook een ruimtelijk-programmatisch kader en een beleids­ agenda waarin al het bestaande beleid voor de fysieke leefomgeving is samengevat. Volgens het kaartmateriaal van de Omgevingsvisie ligt het plangebied in een luwe stadsbuurt. In de luwe stadsbuurten wordt een nieuwe stedelijke sfeer toegevoegd door langs de doorgaande straten en lanen bebouwing toe te voegen. Daarmee kunnen meer straten en lanen als sociaal veilig worden ervaren, met meer publieksfuncties, en vormen ze vanzelf­sprekende verbindingsroutes in het gebied zelf en met de gebieden eromheen. Voor zover het plangebied grenst aan het Dijkgraafplein is het een gemengde stadsbuurt waar ruimte is voor klein­schalige ontwikkeling en transformatie zonder de structuur te veranderen. Gemengde stadsbuurten zijn woonbuurten met een stedelijke dichtheid en een flink aandeel niet-wonen (vooral in plinten en af en toe in een groter gebouw).

Groen krijgt in de buurten een plek in de straten, in buurtparkjes en langs watergangen. Er is bij het plan voor de Grandolocatie sprake van een kleinschalige ontwikkeling die geen veranderingen voor het grotere geheel van de stad met zich mee­brengt. In het huidige bestemmingsplan zitten ongebruikte bouwmogelijkheden. In de plint van het nieuw te realiseren gebouw langs Dijkgraafplein en langs de Tussen Meer komen voorzieningen, andere publieksfuncties en woningen. Dit sluit aan op het beleid uit de Omgevingsvisie dat geldt voor luwe en gemengde stadsbuurten. Ook geldt voor het plan de algemene richtlijn uit de Omgevingsvisie dat 5m2 aan bedrijfsruimte ingepast moet worden voor elke nieuwe woning die wordt gerealiseerd. Die richtlijn geldt in naoorlogse gebieden waar stedelijke vernieuwing plaatsvindt. De 5m2 aan nieuwe bedrijfsruimte is opgenomen in de nieuw te creëren plinten. MER In het Besluit Milieu Effect Rapportage(m.e.r.) is op­genomen voor welke activiteiten de m.e.r.(beoordelings)plicht bestaat. Het gaat dan met name om activiteiten die aanzienlijke nadelige effecten op het milieu kunnen hebben. Ook kan er sprake zijn van een zogenoemde vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Dit geldt voor activiteiten die wel genoemd zijn in het Besluit m.e.r., maar vanwege de omvang van de activiteit (onder de drempelwaarde) geen m.e.r.-­ (beoordelings) plicht kennen. De drempelwaarden worden bij dit project niet overschreden. Daardoor is er geen m.e.r-(beoordelings)plicht noodzakelijk. Het is wel noodzakelijk een zogenoemde vormvrije m.e.r.beoordeling te doen. Geluid Het plangebied ligt binnen de geluidszone van de Tussen Meer in verband met de trambaan. Ook ligt het plangebied binnen de geluidszone van de Baden Powellweg. De overige omliggende wegen hebben een maximumsnelheid van 30 km/uur, deze wegen hebben volgens de Wet geluidhinder geen geluids­zone. Uit eerder uitgevoerd akoestisch onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarden voor woningen worden overschreden door het tramlawaai. Voor de woningen waarbij de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden, zal een hogere waarde afgegeven moeten worden. Uit het onderzoek blijkt dat dove gevels (zonder open delen) niet noodzakelijk zijn. Uit akoestisch onderzoek blijkt verder dat voldaan kan worden aan het geluidbeleid van Amsterdam en dat er bij alle woningen een stille zijde aanwezig is. Het onderzoek moet nog worden geactualiseerd. Bodem Voor het beoordelen van de bodemkwaliteit is de bodemkwaliteitskaart van de gemeente gebruikt.

Op deze kaart is de bodemkwaliteit van de diepe lagen, de toplaag en het oorspronkelijke maaiveld weergegeven. Het plangebied is op de bodem­kwaliteitskaart geheel aangegeven als ‘zone-1’. Deze zonering wordt gekwalificeerd als ‘schone grond’. Parkeren Bij de planvorming wordt het parkeren geregeld volgens het Amsterdamse parkeerbeleid. Flora en fauna Voor het plan heeft een zogenaamde quickscan flora en fauna plaatsgevonden. Er zijn geen strikt beschermde dier- of plantsoorten aangetroffen in het plangebied. Het onderzoek dateert uit 2017. Luchtkwaliteit Bij ontwikkelprojecten is het niet toegestaan dat de luchtkwaliteit met meer dan 3% verslechtert. Dit project valt niet binnen één van de wettelijke uitzonderingen omdat het bouwplan ook voorziet in klein­schalige bedrijfsruimtes. De effecten op de luchtkwaliteit worden nog onderzocht.

Stedenbouwkundig Plan Grandolocatie Dijkgraafplein | 11

Archeologie Archeologisch bureau Synthegra heeft in 2004 een onderzoek gedaan. Daarin is geconcludeerd dat er geen archeologische sporen of vondsten op de onderzoekslocatie te verwachten zijn. Om deze reden hoeft voor het plangebied geen nader onderzoek te worden uitgevoerd. Mocht er tijdens de werkzaamheden archeologische indicatoren worden aangetroffen, dan geldt hiervoor de vondstmeldplicht op grond van de Erfgoedwet.

Stedenbouwkundig Stedenbouwkundigplan Plan Grandolocatie Dijkgraafplein | 12

2 Ambities opgave 2.1 Ruimtelijke kwaliteit De ontwikkeling van de Grandolocatie moet een sterke kwaliteitsimpuls geven aan de wijkentree, aan het Dijkgraafplein als wijkhart en daarmee aan de wijk De Punt als geheel. In de huidige situatie draagt het plangebied bij aan een te grote leegte tussen de Baden Powellweg en het Dijkgraafplein. Daardoor ontstaat onvoldoende het gevoel dat je de wijk binnenkomt. Ook heeft de openbare ruimte te lang een onprettig, anoniem karakter en vervullen stadsstraat Tussen Meer en wijkwinkelplein Dijkgraafplein onvoldoende de functie van centrale stedelijke plek in de wijk. Daarbij ontbreekt de gevoelsmatige verbinding met de rest van Osdorp en de stad. Ook is er geen heldere overgang naar de aangrenzende laagbouwbuurten. Nieuwbouw op deze locatie kan ervoor zorgen dat het gevoel ontstaat dat je de wijk binnenkomt. Verder kunnen Tussen Meer en Dijkgraafplein een prettigere sfeer krijgen en meer het karakter van het stedelijk hart van de wijk. Ook zal de verbinding met de rest van Osdorp sterker worden en kan de overgang naar de achterliggende buurten met laagbouw beter worden vormgegeven. Ambitie 1: Kwaliteitsimpuls met nieuwe wijkentree Als je vanaf De Baden Powellweg via Tussenmeer naar de Punt gaat, duurt het enige tijd voor je bij bebouwing aan de straat komt en je het gevoel hebt in de wijk te zijn.

Dat is ter hoogte van de eerste hangbrugmaisonetteflat tegenover de Grandolocatie. Maar ook dan ontbreekt nog een gevoel van geborgenheid en bestemming, door de leegte van de Grandolocatie en het ontbreken van voorkanten van gebouwen met entrees aan de straat. Pas op het Dijkgraafplein is hiervan enigszins sprake. Een belangrijk doel van het plan voor de Grandolocatie is het maken van bebouwing langs Tussen Meer, die ervoor zorgt dat je op een prettige manier de wijk binnen komt. Dat wordt bereikt door te zorgen voor een goede relatie tussen de nieuwbouw en de straat, waarbij je ziet dat er geleefd wordt en je enige houvast voelt aan de bebouwde omgeving. De ambitie is om met de vernieuwing van de Grandolocatie te zorgen voor een prettige entree van de wijk en daarmee de wijk aantrekkelijker te maken en het imago ervan te verbeteren.

Ambitie 2: Tussen stedelijk en tuinstedelijk De nieuwbouw en de bijhorende verkaveling moet passen bij de kenmerken van de locatie en bij de bestaande bouwstructuur van de omgeving. Door de ligging van de Grandolocatie bij het wijkwinkelcentrum en de stadsstraat met de entree van de wijk, past hier een hogere dichtheid en (middel)hoogbouw met appartementen. Hierbij kan onderscheid gemaakt worden tussen de drukkere, meer stedelijke kant langs Tussen Meer en het Dijkgraafplein en de tuinstedelijke noord- en oostkant waar het plangebied grenst aan een rustigere groene zijde met laagbouw(woningen) en een groene singel. Aan de stedelijke kant past langgerekte middelhoge bebouwing, die de openbare ruimte begeleidt en inkadert en het stedelijke karakter benadrukt. De aanwezigheid van voorzieningen en woningen op de begane grond, met ingangen en ramen aan de straat, zorgt daarbij voor een sfeer die past bij een wijkwinkelplein en een stadsstraat. De bijzondere Hangbrugmaisonettes aan de overkant van Tussen Meer en het Dijkgraafplein zouden daarbij qua volume herkenbaar moeten blijven als dominante structurerende bebouwing. Aan de tuinstedelijke kant past een bebouwings­ structuur met meer licht, lucht en ruimte en groen.

Dit kan bereikt worden met een open bouwstructuur van losse woongebouwen in een groene binnentuin die bijdraagt aan de beleving van het tuinstedelijke, groene karakter van de buurt. De ambitie is om met de vernieuwing van de Grandolocatie te zorgen voor nieuwbouw die past bij de kenmerken van de locatie en de omgeving, waarbij zowel de stedelijke als de tuinstedelijke kant tot uitdrukking komt. Ambitie 3: Koppeling van de wijk aan de rest van Osdorp De Grandolocatie ligt aan het einde van Tussen Meer die Stadscentrum Osdorpplein verbindt met het Dijkgraafplein. Vanaf het Osdorpplein en het begin van Tussen Meer, is de hoge hangbrugmaisonetteflat aan het Dijkgraafplein zichtbaar als beëindiging van de straat. Tussen de twee winkelpleinen wordt de straat aan beide kanten begeleid door langgerekte flatgebouwen met voorzieningen op de begane grond. Dit maakt Tussen Meer een echte stadsstraat, met een combinatie van woningen en publiekgerichte functies en de bijbehorende stedelijke sfeer.

Stedenbouwkundig Plan Grandolocatie Dijkgraafplein | 13

De stadsstraat wordt twee keer gekruist en ‘onder­ broken’ door een parkstrook met water, waarmee een overgang wordt gevormd naar een volgende wijk. De eerste keer is bij de Hoekenesgracht en het Osdorper Stadspark, de tweede keer bij de parkstrook langs de Oude Osdorperweg. De stadsstraat wordt na de tweede groene overgang niet opgepakt en van een stadsstraat met bijbehorende kwaliteiten is geen sprake meer. Daarom worden op de Grandolocatie dezelfde soorten gebouwen, bouwhoogte en functie­menging als tussen het Osdorpplein en de Baden Powellweg gemaakt. Hiermee gaat dit deel van de Tussen Meer bij het overige deel van de stadsstraat horen. Deze eindigt dan echt op het wijkwinkelplein Dijkgraafplein. De Punt is straks als wijk stedenbouwkundig beter verbonden met de rest van Osdorp. De ambitie is om door de vernieuwing van de Grandolocatie van de stadsstraat Tussen Meer 1 geheel te maken. Hiermee draagt de vernieuwing bij aan de kwaliteit en leefbaarheid van de plek en een betere stedenbouwkundige verbinding van De Punt met de rest van Osdorp.

Ambitie 4: rigoureus vergroenen In het huidige gemeentelijke beleid is het ‘rigoureus vergroenen’ van de stad een belangrijke doelstelling. Dat komt naar voren in het Groenbeleid en de Omgevings­­visie. Rigoureus duidt erop dat er vergroend moet worden op alle schaalniveaus, van stad en ommeland tot het bouwkavel en de achtertuin. Het vergroenen dient diverse beleidsthema’s om de stad leefbaar te houden voor mens en natuur. Het helpt om te gaan met veranderende weersomstandigheden in de stad, oftewel klimaatadaptatie. Groen zorgt voor schaduw, koeling en extra isolatie van gebouwen, voor het zuiveren van de lucht en voor het opnemen en het vasthouden van water en CO2. Het draagt bij aan de fysieke en mentale gezondheid van de mensen, door te kunnen sporten en ontspannen in groengebieden of alleen al door in een groene buurt te wonen en uit te kijken op groen. Het draagt bij aan de natuurwaarden en biodiversiteit in de stad. De ambitie is om bij de vernieuwing van de Grandolocatie de kwaliteit van de leefomgeving te vergroten door bij de herinrichting van de openbare ruimte en op de kavel zoveel mogelijk groen te maken. Zowel de binnentuin in het nieuwe bouwblok als het openbare groen dragen bij aan het groene karakter van de buurt.

Stadstraat

Winkelgebied Centrum Nieuw-West

Afbeelding 14a: Tussen Meer oostelijk deel, begint bij Stadscentrum Osdorpplein

Stedenbouwkundig Plan Grandolocatie Dijkgraafplein | 14

Stedelijke wand Stadstraat

Winkelplein

Afbeelding 14b: Tussen Meer westelijk deel, einde bij het Dijkgraafplein in De Punt

Afbeelding 15: stedelijke wand aan Tussen Meer en Dijkgraafplein met adressen aan de straat en aan het plein

Afbeelding 16: begeleiding van de stadsstraat met functies die passen en levendigheid creëren aan het nieuwe eindpunt Dijkgraafplein

Afbeelding 17: stedelijke dichtheid aan het Dijkgraafplein en Tussen Meer met volumes die passen bij de bestaande stempelstructuur; aan de binnenkant het tuinstedelijke licht, lucht en ruimte

Afbeelding 18: creëren van hoogwaardige verblijfsruimte: stedelijk aan het plein en langs de straat, landschappelijk in het binnenterrein met een relatie naar de oeverzone

Stedenbouwkundig Plan Grandolocatie Dijkgraafplein | 15

2.2 Duurzaamheid Ambitie 1: Waterbestendig bouwen Bij waterbestendig bouwen wordt regenwater tijdelijk opgeslagen, vertraagd afgevoerd en gebruik gemaakt van waterschade beperkende maatregelen. De ambitie is om te voldoen aan de richtlijnen van de ’waterneutrale bouwenvwelop’. Dit betekent volgens het programma Amsterdam Rainproof: n Waterberging: minimaal 70mm hemelwater 24 uur vasthouden op de kavel. n Waterafdracht: het water wordt vertraagd, via een geknepen afvoer, afgevoerd naar de hemelwaterafvoer met een maximaal debiet van 0,9 mm/uur (2,5 1/s/ha). n Hoge plaatsing technische/elektrische installaties en vitale infrastructuur. n Afdoende hoog vloerpeil (10 cm hoger dan gemiddelde maaiveld). n Waterkerende plint (20 cm water tegen plint voorkomt doorslag naar binnenruimte). n Benutting van opgevangen hemelwater (t.b.v. koeling, bevloeiing, toiletspoeling etc) Ambitie 2: Energetisch en duurzaamheid De nieuwbouw voorziet in energiebesparende maat­ regelen, voorzieningen voor duurzaam energiegebruik en gebruik van duurzame materialen. Daarbij wordt ingezet op circulariteit. Het gaat om: n het gebruik van duurzame materialen; n duurzame energiebesparing; n het gebruik van duurzame energie; n geen aardgas; n aansluiting op stadswarmte; n oplaadpunten voor elektrische voertuigen; n het zelf opwekken van duurzame energie; n duurzaam beheer.

Ambitie 3: Kwalitatief groen en natuurinclusief bouwen Op de kavel worden maatregelen getroffen voor de aanleg van groen, gericht op inheemse biodiversiteit. Minimaal 30% van de totale kaveloppervlakte wordt met kwalitatief hoogwaardig groen ingericht. Zoveel mogelijk volle tuingrond en groen op en aan de bebouwde delen wordt behouden. Daarnaast bieden de daken van de bouwblokken, de balkons en gevels ruimte voor dakgroen. Het groen bestaat bij voorkeur uit diverse soorten die het hele jaar rond een gevarieerd beeld opleveren. Het plan vraagt nadrukkelijk aandacht voor beheer en onderhoud van het groen op lange termijn.

Voor het groen op het binnenterrein en op de dak­ tuinen geldt bovendien dat het bijdraagt aan: n vasthouden en vertraagd afvoeren van regenwater; n het aansluiten op de lokale ecologie; n het versterken van de biodiversiteit in het gebied; n mogelijkheden bieden voor tuinieren door bewoners; n klimaatbeheersing en temperatuurisolatie van de gebouwen.

2.3 Programma Ambitie 1: Betaalbare woningen met goede woon- en leefkwaliteit De ambitie van de gemeente Amsterdam is een staps­gewijze uitbreiding en verdichting van het woon­gebied De Punt om het tekort aan sociale huur­ woningen en betaalbare koopwoningen in deze wijk te verkleinen. Het doel van de Grandolocatie is dan ook om goede, betaalbare woningen te bouwen in het sociale en het middensegment. Met een goed woon- en leefklimaat. Gegeven de woningvraag en het type locatie, dichtbij wijkvoorzieningen en openbaar vervoer, richt het woningaanbod van de nieuwbouw zich met name op modale inkomens, ouderen uit de buurt, jongeren en starters. Ambitie 2: Nadruk op stedelijkheid en centrumfunctie Naast de functie wonen is er aan de stadsstraatzijde Tussen Meer en het Dijkgraafplein een actieve plint gewenst. Hier kunnen (medisch-)maatschappelijke en commerciële functies (gebouwen H2 en H3) woningen (gebouw H1) gerealiseerd worden. Om overlast en wildgroei van horeca tegen te gaan is daghoreca slechts in beperkte mate denkbaar. Een dergelijke invulling van de plint verbetert de kwaliteit van de stadstraat Tussen Meer en het Dijkgraafplein.

Stedenbouwkundig Plan Grandolocatie Dijkgraafplein | 16

Afbeelding 19: bestaande situatie met voorzieningen in de plint

Stedenbouwkundig Plan Grandolocatie Dijkgraafplein | 17

3 Kavelregels 3.1 Basisinformatie kavel n n n n

n n

Type ontwikkeling: gemengd (tuin)stedelijk; gestapelde woningbouw Kavelgrootte: 7.194 m2 Bouwoppervlak: maximaal 20.500 m2 BVO Woonprogramma: ca. 240 woningen, waarvan 30% sociale huur, 40% middeldure huur en 30% vrije sector koop. In de uitwerking kan dit nog veranderen. Niet-woonprogramma: gemengd ca. 1.000 m2 BVO Tekening met maatvoering en coördinaten in de bijlage

3.2 Stedenbouw Stedenbouwkundige opzet De hoofdopzet van het plan bestaat uit een L-vormig gebouw met middelhoogbouw in vijf bouwlagen langs Tussen Meer (gebouw H1+H2) met daaraan vast aan het Dijkgraafplein (gebouw H3) zeven bouwlagen. Daarachter staan twee losse gebouwen (urban villa’s) van zes bouwlagen in een groen binnenterrein aan de Hoekslootstraat. Het plangebied vormt met de gekozen typologieën een overgang tussen een stedelijk karakter aan de stadsstraat Tussen Meer en het buurtwinkelplein Dijkgraafplein en het tuinstedelijke karakter van de woonbuurt met groen en een open bouwstructuur. In de noordoosthoek van het plangebied ligt een bestaand nutsgebouw met een rioolgemaal en een traforuimte (elektra) dat behouden wordt. Rond het bestaande nutsgebouw moet de minimaal verplichte afstand van 10 meter aangehouden worden. Het lange gebouw langs Tussen Meer (H1 en H2) vormt één eenduidig gebouw. Het onderscheid tussen H1 en H2 is dat H1 woningen op de begane grond heeft en H2 voorzieningen. De typologie komt overeen met de bebouwing langs de rest van Tussen Meer en koppelt de Punt en het Dijkgraafplein daarmee stedenbouwkundig aan de rest van Tussen Meer en Osdorp. Dit gebouw is bewust lager dan de Hangbrugmaisonettes tegenover de nieuwbouw. Zo blijft dit iconische ensemble van flatgebouwen ruimtelijk dominant.

De urban villa’s in het binnenterrein (gebouwen T1 en T2) zijn qua volume en architectuur gelijk aan elkaar en staan in dezelfde richting. De twee blokken liggen terug van het trottoir met een groenstrook voor het

gebouw langs, waardoor ze volledig omringd worden door groen. De woningen zijn vooral georiënteerd op de tuin. Ontsluiting en buitenruimtes De woningen op de begane grond in gebouw H1 en de voorzieningen op de begane grond in gebouwen H2 en H3 hebben individuele entrees (voordeuren) aan de straatzijde, op de begane grond. De boven­ woningen van H1, H2 en H3 worden ontsloten via gemeenschappelijke entrees en trappen- en lifthuizen. Deze hebben een hoofdingang aan de straatzijde en een achteringang aan de tuinzijde. De bovenwoningen zijn bereikbaar via galerijen die aan de tuinzijde liggen (noord- en oostkant). De galerijen beslaan een zone van minimaal 2 meter breed en liggen binnen de gevel. Dit laatste maakt de galerijen minder bepalend voor het gevelbeeld aan de tuinzijde. Opdeling van de galerijen en andere architectonische maatregelen moeten er ook voor zorgen dat een beeld van lange monotone galerijen wordt voorkomen. De woningen in de gebouwen T1 en T2 in het binnenterrein worden ontsloten via een gemeen­schappelijke entree en corridorontsluiting, ook de woningen op de begane grond. De entrees liggen aan de Hoekslootstraat. Bij gebouw T1 is dat aan de oostkant van het gebouw, bij T2 aan de noordkant. De entrees zorgen voor verbinding tussen de gebouwen en de openbare ruimte en stralen dat met ruimte, transparante gevels en licht uit.

Bij de gemeenschappelijke entrees liggen ook de gemeen­schappelijke fietsenstallingen. Ze zijn zowel vanaf de straatzijde als vanaf de tuin toegankelijk (mogelijk via de entreehallen). De interne ontsluitingen en verkeersruimtes, zoals galerijen, trappenhuizen en corridors, zijn breed en ruim van opzet. De bovenwoningen van gebouwen H1+H2 en H3 zijn aan de zuid- en westzijde voorzien van buitenruimtes in de vorm van balkons van 2 meter diep. Daarvan steekt maximaal 1 meter buiten de gevel en valt 1 meter binnen de gevel. De woningen op de begane grond in gebouw H1 hebben een buitenruimte aan de straatzijde (zuidkant) en eventueel ook aan de tuinzijde (noordkant). De vorm is die van een opgetild terras of stadsbalkon van 2 meter diep en tot maximaal 1 meter boven maaiveld. Aan de straatkant zit het terras onder de balkons van de bovenwoningen, aan de tuinzijde onder de galerijen.

Stedenbouwkundig Plan Grandolocatie Dijkgraafplein | 18

Bij de urban villa’s T1 en T2 hebben de bovenwoningen balkons die maximaal 2 meter buiten de gevel steken. De woningen op de begane grond hebben een opgetild terras aan de binnentuin van eveneens 2 meter diep en tot maximaal 1 meter boven maai­veld. Deze terrassen bieden toegang tot de gemeenschappelijke tuin.

Afbeelding 20: Plankaart

Stedenbouwkundig Plan Grandolocatie Dijkgraafplein | 19

Afbeelding 21: doorsnedes voorbeeldverkaveling

Afbeelding 22: nieuwe gebouwen in samenhang met de stedenbouwkundige opzet van de Punt

Stedenbouwkundig Plan Grandolocatie Dijkgraafplein | 20

De plinten Alle gebouwen krijgen aan de straatzijde een uit­ nodigende plint (de begane grondlaag). De plint zorgt voor een goede relatie tussen het gebouw en de openbare ruimte door de functies in de plint en de entrees. Dat gebeurt door middel van de gekozen functies, toegankelijkheid en zichtbaarheid. In de gebouwen H1, H2 en H3 is de plint overal even hoog, minimaal 4 meter. In gebouwdeel H1 komen op de begane grond woningen, waarbij de vloer opgetild kan zijn tot maximaal 1 meter boven het maaiveld. De begane grond van de gebouwdelen H2 en H3 krijgt een gemengde publiekgerichte bestemming met commerciële en (medisch-)maatschappelijke functies. Daarmee wordt aangesloten op het wijkwinkelplein Dijkgraafplein. De vloer van deze niet-woonfuncties sluit aan op het maaiveld. De woningen op de begane grond van de urban villa’s T1 en T2 kunnen ook een opgetilde vloer krijgen tot maximaal 1 meter boven het maaiveld. De begane grond van alle gebouwen, maar nadrukkelijk ook de gebouwdelen, H1, H2 en H3, moeten ook aan de achterzijde bijdragen aan een prettige leefomgeving. Dat wil zeggen: geen anonieme dichte gevel, maar een goede relatie tussen het gebouw en het binnenterrein met de gemeenschappelijke parkeerstraat en tuin, door middel van voldoende ramen. Beeldkwaliteit De beeldkwaliteitseisen zijn opgenomen in de bijlagen.

3.3 Programma Woonprogramma Het woningbouwprogramma volgt het actuele woningbouwbeleid van de gemeente Amsterdam. Het uitgangspunt is 30-40-30 (30% sociaal, 40% middensegment en 30% vrije sector). Dit programma wijkt af van de 40-40-20 regel, maar past binnen het vastgestelde afwijkingsbeleid. Gezien de huidige inzichten lijkt dit voor deze locatie de beste programmering. In de uitwerking kan dit nog veranderen. Het programma bestaat uit circa 240 appartementen, waarvan een deel op de begane grond. De urban villa’s T1 en T2 en het gebouwdeel H1 aan Tussen Meer, zijn volledig bestemd voor woningen. Het woningbouwprogramma biedt woningen van minimaal circa 50 m2 gebruiksoppervlak (GO). De minimale gemiddelde woninggrootte is 55 m2 GO. De nadruk ligt op driekamerwoningen. Op de begane grond bevinden zich ook de gezamen­ lijke ruimtes die bij de woningen behoren, zoals entrees (met belbord en brievenbussen), gezamenlijke fietsenstallingen, containerruimtes en eventueel ontmoetingsruimtes.

Niet-woonprogramma Het niet-wonen deel van het bouwprogramma zit op de begane grond (plint) van de gebouwen H2 en H3. 750 m2 publiekgerichte commerciële functies en ca. 250 m2 maatschappelijke functies. Ook zijn in de gebouwen H2 en H3 maatschappelijk medische voorzieningen denkbaar in de plint, zoals bijvoorbeeld een huisartsen­post of een apotheek. Van de commer­ ciële ruimtes is maximaal 200 m2 daghoreca (horeca I). Gestreefd worfdt naar een zekere diversiteit aan kleinere buurtgerichte voorzieningen. Parkeren auto Het autoparkeren voor bewoners en werknemers vindt plaats op eigen terrein op een parkeerstraat direct achter het haakgebouw. De parkeerstraat moet bereikbaar zijn voor brandweervoertuigen. Tegelijk moet het duidelijk worden gemaakt dat het een privé parkeerstraat is waar niet openbaar geparkeerd mag worden. De parkeerstraat wordt op twee punten ontsloten op de Hoekslootstraat, aan de noordwestkant achter gebouw H3 en aan de zuidoostkant tussen gebouwen H1 en T1. Er moet bij de in- en uitritten voldoende vrije (zicht)ruimte zijn voor veilige verkeersbewegingen Het beschikbare aantal parkeerplaatsen op eigen terrein voor bewoners en werknemers moet voldoen aan het geldende parkeernormenbeleid voor auto’s van de gemeente Amsterdam.

Bij het invoeren van betaald parkeren worden geen vergunningen aan bewoners en werknemers verstrekt voor het parkeren in de openbare ruimte. Het plangebied ligt op een B-locatie. Dat wil zeggen dat het zowel goed bereikbaar is per auto als per openbaar vervoer. Voor de parkeernormen betekent het dat er zowel minimum als maximum parkeernormen gelden. De kavel wordt in de bestaande verkeersstructuur ingepast. De bestaande parkeerhof aan de Hoekslootstraat verdwijnt. Er komen twee nieuwe in- en uitritten van de parkeerstraat op de Hoekslootstraat, één aan de noordkant en één aan de oostkant. Parkeernormen woningen: Bij nieuwbouwwoningen moet op eigen terrein voorzien worden in voldoende parkeerplaatsen voor de bewoners. n Sociale huurwoningen: 0 - 1 pp per woning n Middensegment woningen: 0 - 1 pp per woning n Vrije sector woningen van 30 - 60 m2 bvo: 0,3 - 1 pp per woning n Vrije sector woningen van > 60 m2 bvo: 0,6 - 1 pp per woning

Stedenbouwkundig Plan Grandolocatie Dijkgraafplein | 21

Voor bezoekers van de woningen geldt een parkeernorm van 0,1 pp per woning in de openbare ruimte. Parkeernormen overige functies: Voor de overige functies in het plangebied, (medisch-) maat­schappelijke en commerciële publieksgerichte functie en horeca 1, verwijst het geldende parkeer­ normen­beleid van Amsterdam naar de richtlijnen van de CROW. Hierbij geldt ook het onderscheid dat werknemers parkeren op eigen terrein en bezoekers in de open­bare ruimte. Voor werknemers wordt uitgegaan van 0,8 parkeerplaats per 100 m2 bvo. Voor de bezoekers van de voorzieningen wordt niet uitgegaan van dubbelgebruik van de openbare parkeerplaatsen met overige bezoekers van het gebied. Het bezoek aan de voorzieningen vindt hoofdzakelijk overdag plaats en het bezoek van de woningen vaker 's avonds en in het weekend. Gebruikers van deze voorzieningen komen hoofdzakelijk uit de buurt. Parkeren fiets en scooter Voor het fiets- en scooterparkeren wordt in elk gebouw op de begane grond, bij de entrees van de bovenwoningen een gezamenlijke, inpandige fietsstalling gerealiseerd met een transparante gevel en directe, gelijkvloerse ontsluiting op de openbare weg.

Het aanbod fiets- en scooterparkeerplekken op eigen terrein moet voldoen aan het geldende parkeer­ normenbeleid van de gemeente Amsterdam: n woningen van 50 tot 75 m2: 3 fietsparkeer­plaatsen per woning; n woningen van 75 tot 100 m2: 4 fietsparkeer­plaatsen per woning; n woningen van >100 tot 125 m2: 5 fietsparkeerplaatsen per woning. Voor de verplichte overige bergruimte, buiten het stallen van fietsen, komt bergruimte in de woningen =, met een minimum van 2,7 m2 per woning. Parkeren bezoekers Het bezoekersparkeren voor woningen en voor­ zieningen vindt plaats in de openbare ruimte. Rondom de kavel is op de openbare weg voldoende parkeerruimte voor bezoekers aanwezig. Hierbij gelden de volgende parkeernormen: n 0,1 parkeerplaats voor bezoekers per woning. Voor het fiets- en scooterparkeren van bezoekers van woningen en niet-woonfuncties worden parkeerplaatsen in de openbare ruimte gemaakt. Hierbij gelden de volgende fietsparkeernormen. n woningen: minimaal 0,5 fietsparkeerplaats per woning; n winkel: 2 fietsparkeerplekken per 100 m2; n horeca I: 5 fietsparkeerplekken per 100 m2; n gezondheidszorg en maatschappelijke voor­­­ zieningen: 1 parkeerplek per 100 m2.

3.4 Rigoureus vergroenen Plangebied Door de nieuwbouw verdwijnt het groen van het jaren braakliggende terrein, dat de laatste jaren ingericht was als een (tijdelijk) buurtpark. Het verdwijnen van dit groen wordt deels gecompenseerd en aangevuld met meer groen in de straten en door nieuwbouw met veel groen. Binnen het plan kan onderscheid gemaakt worden tussen het vergroenen van de openbare ruimte en het vergroenen op eigen terrein (kavelniveau). Op het bouwkavel gaat het daarbij zowel de maaiveld­ inrichting als om de gebouwen. Openbare ruimte In de openbare ruimte wordt groen toegevoegd in de vorm van groenvakken langs de trottoirs en extra bomen. Vooral de Hoekslootstraat zal een groener uiterlijk krijgen. De straat is nu erg stenig (los van het zicht op het groene braakliggende terrein) en heeft weinig bomen. De straat wordt langs de nieuwbouw over de hele lengte van de straat begeleid door een 3 meter brede groenstrook. De strook zorgt ervoor dat de torens T1 en T2 omringd worden door groen (groenstrook en tuin), waardoor ze niet direct aan de straat staan. De groenstrook dient verder als over­ gang tussen de straat en de groene binnentuin. De groenstrook langs de Hoekslootstraat loopt door tot langs de koppen van gebouw H1 en H3.

Aan Tussen Meer wordt de 3 meter brede groenstrook verder doorgetrokken voor de woningen op de begane grond van gebouw H1 langs, onderbroken door toegangen tot de voordeuren. Ook aan de kant van het Dijkgraafplein wordt overtollige trottoirverharding verruild voor groenvakken. Verder komen er ca. 10 nieuwe bomen in de Hoekslootstraat, die tussen de nieuw parkeerplaatsen komen te staan. Langs Tussen Meer en het Dijkgraafplein moeten de bomen verplaatst of gekapt en herplant worden om meer ruimte tot de gevels van de nieuwbouw te krijgen. De bomen komen tussen de parkeervakken te staan. Langs Tussen Meer en het Dijkgraafplein worden de bomen indien mogelijk verplaatst naar de ruimtes tussen de langsparkeervakken. Dat is nodig om voldoende afstand tot de gevels van de nieuwbouw te creëren voor de bomen die een kroon van 15 meter breed kunnen krijgen. De parkeervakken worden opnieuw ingericht om het ritme van de bomen in stand te houden. Langs Tussen Meer staan de bomen aan weerszijden van de weg parallel aan elkaar. Langs de parkeervakken komen groenstroken in combinatie de woningen op de begane grond in gebouw H1 een groenstrook van 3 meter breed langs de gevel gemaakt als groene buffer tussen de stoep en de

Stedenbouwkundig Plan Grandolocatie Dijkgraafplein | 22

woningen. Bij de voorzieningen loopt de stoep tot de pui en kan deze 3 meter zone als voorruimte worden benut, bijvoorbeeld voor een klein terras met plekken voor fietsparkeren.

Erfpachtterrein De binnentuin speelt de hoofdrol in het zorgen voor groen in het plan. Als eerste is hierbij een groene erfafscheiding van belang. De afscheiding moet laag Lege genoeg zijn om overheen te kijken, zodat de tuin nda bijdraagt aan het groene karakter van de HoekslootBest astraat. De afscheiding moet daarnaast breed en robuust Voor ande bo stgenoeg om om als fysieke barrière te dienen. Het Bepl el nieu zijn w antnadrukkelijke ing ( e of ve voorstel is om de erfafscheiding vorm te Gras indic rplaa geven met atieheggen ts(van Wate en b minimaal 1 meter breed en f) r oomEen heg zorgt voor een circa 1 à 1,20 meter hoog). Trot toir Rijw goede fysieke barrière waar men niet gemakkelijk eg arke overheen stapt of doorheen struint. Een heg als erf­ er aterd plaatafscheiding draagt bij aan de groene, tuinstedelijke uits o ndel orlatstraling van de buurt en biedt ruimte en schuil­plekken e nde pad v e ( r i h n selijk voor a bijvoorbeeld vogels. Als lage afscheiding dica dieren, e tief ) rding atiev verbbelemmert hij niet het zicht tussen de straat en de i n ding e en trebinnentuin. Bovendien sluit een afscheiding met heges gen aan op de inrichting van het laagbouwbuurtje ten noorden van de Hoekslootstraat, waarin heggen een grote rol spelen. Ook in de Punt Noord worden heggen als overgang tussen (semi)private buitenruimtes en de openbare ruimte toegepast.

Ook met de gebouwen moet bijgedragen worden aan het rigoureus vergroenen van de stad. Dat kan met groene daken en gevelgroen. Beide kunnen de gebouwen verkoelen en bijdragen aan natuurwaarden en een groenere woon- en leefomgeving. Voor gevelgroen zijn de kopgevels van H1/2 het meest voor de hand liggend. Het binnenterrein bestaat uit een gemeenschappelijke parkeerstraat en een gemeenschappelijke tuin. Het binnenterrein wordt in erfpacht uitgegeven. De tuin wordt groen ingericht en is zichtbaar vanaf de Hoekslootstraat. De overgang en afscheiding tussen de openbare ruimte en de binnentuin heeft eveneens een groen karakter en wordt in samenhang met de bebouwing en binnentuin vormgegeven. De binnentuin bestaat zoveel mogelijk uit volle grond. Dat draagt bij aan een zachte en groene tuinuitstraling, is goed voor het bodemleven en zorgt voor betere infiltratie en opvang van regenwater. Paden in de gemeenschappelijke tuin zijn niet verhard of hooguit uitgevoerd in halfverharding. De rijweg en parkeervakken van de parkeerstraat worden rainproof ingericht. Op het binnenterrein wordt gestreefd naar zoveel waterdoorlatend oppervlak dat de totale toename aan verhard oppervlak door het plan minder dan 1000 m2 is. Bij een toename van het verhard oppervlak

Legenda Bestaande boom Voorstel nieuwe of verplaatsen boom Beplanting (indicatief) Gras Water Trottoir Rijweg Parkeerplaats Waterdoorlatende verharding Wandelpad (indicatief) Wenselijke verbinding Indicatieve entrees

Afbeelding 23 indicatief inrichtingsplan, openbare ruimte en binnenterrein Stedenbouwkundig Plan Grandolocatie Dijkgraafplein | 23

(bebouwing en bestrating) van meer dan 1000 m2 moet het oppervlakte water binnen het betreffende waterpeilgebied met 10% van de toename verhard oppervlak op kosten van de ontwikkelaar worden vergroot. De gezamenlijke entrees en fietsenstallingen van de H-gebouwen zijn behalve vanaf de straatzijde ook vanaf het binnenterrein toegankelijk, ook voor mensen in een rolstoel of kinderwagens. Bij de ontsluitingspunten van de gebouwen moet daarom voldoende loopruimte gerealiseerd worden. Het binnenterrein en de gemeenschappelijke tuin zijn toegankelijk voor bewoners van het hele complex. Tussen de parkeerstraat en de H-gebouwen komt een groenstrook van 2 meter, die bijdraagt aan het groene karakter van het binnengebied. Rond de urban villa’s zijn de privé terrassen of veranda’s van de begane grondwoningen gesitueerd. Ze bieden toegang tot de collectieve binnentuin en hebben geen hoge erfafscheidingen zoals schuttingen.

3.5 Omgevingsplan Voor de planontwikkeling is een nieuwe planologischjuridische basis nodig. Er zal hiervoor gewerkt worden met een omgevingsvergunning buitenplanse omgevings­planactviteit. Hiermee kan worden afgeweken van de ruimtelijke regels (bestemmingsplan De Punt) die nu zijn opgenomen in het tijdelijke Omgevings­plan van Amsterdam.

3.6 Techniek De nutsvoorzieningen van woningen en niet- woonfuncties worden aangesloten op kabels- en leidingen tracés in de openbare ruimte rond de kavel. Afvalinzameling gebeurt inpandig en indien nodig in een vetvangput (bij horeca). Er mogen geen kelders worden gebouwd in verband met de hoge grondwaterstand en de grondwater­ stromen. De regels en uitzonderingen hiervoor zijn vastgelegd in het Afwegingskader Grondwater­neutrale Kelders Amsterdam, uit 2021 (amsterdam.nl/­ wonen­-­leefomgeving/duurzaam-amsterdam/ nieuwe-regels-aanleg-kelder/documenten-afwegingskader/?PagClsIdt=16104036#PagCls_16104036). De volgende brandweereisen gelden voor het stedenbouwkundig plan. Alle nieuwe gebouwen zijn zowel

aan de voor- als achterzijde tot op maximaal 15 meter bereikbaar door brandweervoertuigen. Zowel de Hoekslootstraat als de parkeerstraat op erfpachtterrein is minimaal 5 meter breed. De parkeerstraat moet toegankelijk zijn voor brandweervoertuigen.

3.7 Duurzaamheid De gemeente Amsterdam heeft Duurzaamheid onderverdeeld in 6 thema’s. Informatie hierover is terug te vinden op de website amsterdam.nl/wonenleef­omgeving/duurzaam-amsterdam/duurzaam-­ ontwikkelen. Hier zijn ook de links naar de actuele beleidsdocumenten te vinden. Duurzame energie Amsterdam wil minimaal energieneutraal en zelfs energie- positief bouwen (Routekaart Amsterdam Klimaatneutraal, 2020; amsterdam.nl/bestuur-en-organisatie/volgbeleid/coalitieakkoord-uitvoeringsagenda/ gezonde- duurzame-stad/klimaatneutraal). Een bijkomend voordeel van energiezuinige woningen en ruimtes is een lagere energierekening voor de bewoners en gebruikers. Vanaf 1 januari 2021 geldt de BENG-systematiek voor de energieprestatie van gebouwen. BENG berust op de principes van de trias energetica, een driestappen­ strategie om een energiezuinig ontwerp te maken. In eerst instantie wordt de energievraag beperkt door bijvoorbeeld een uitstekende thermische schil. Passieve maatregelen zoals buitenzonwering, overstekken, gebouworiëntatie en de mate van openheid in de gevel reguleren de afkoeling en opwarming van het gebouw en genieten de voorkeur boven technische installaties. Volgens de concessie afspraken tussen Westpoort Warmte (WPW) en de gemeente wijzen wij op de aanwezigheid van het stadswarmtenetwerk en de geldende aansluitplicht vanuit de bouw­ verordening.

De energiebehoefte uit fossiele brandstoffen is zo efficiënt mogelijk. Om een inschatting te maken van de BENG-waarde vraagt de gemeente een voorbeelduitwerking voor de hele kavel. Circulair: grondstoffen en materialen De materialisatie en detaillering van de bebouwing worden zo toegepast dat veroudering en weersinvloeden geen negatieve gevolgen hebben voor de kwaliteit. De gevels zijn overwegend van duurzaam materiaal in combinatie met royale vensterafmetingen. Niet-duurzame of snel vervuilende materialen worden niet gebruikt. De ambitie voor de Milieuprestatie gebouw (MPG) ligt op 0.8 of lager om zo de milieu impact te beperken. Het wordt aangemoedigd om in totaal 50% gerecyclede, hernieuw-bare en/of

Stedenbouwkundig Plan Grandolocatie Dijkgraafplein | 24

biobased materialen te gebruiken. Hout heeft een FSC keurmerk (FSC convenant, 2012). Er worden geen uitlogende materialen gebruikt zoals lood, koper en zink. De gebruikte materialen worden vastgelegd in een materialenpaspoort.

Klimaatadaptatie De opgave voor de stad ten aanzien van extremere neerslag en klimaatverandering vraagt ook om een bijdrage op particulier terrein. Bij het ontwerpen van gebouwen moet het vasthouden en vertragen van hemel­water worden meegenomen. Onderstaande eisen gelden vanaf 1 juli 2022 en passen bij duurzaamheids­ambitie 1: n Minimale waterberging op de kavel is de totale kavelopper- vlakte x 70 mm per 24 uur; n Hemelwater is in minimaal 70 uur afgevoerd met een constant debiet (ca. 1 mm/uur). Een nadere toelichting over de hemelwater­verordening is te vinden via weerproof.nl/hemelwaterverordening. Op het platform Amsterdam Weerproof (weerproof.nl) staan een toelichting en voorbeelden. Het toevoegen van bebouwing kan leiden tot hittestress. De gemeente Amsterdam heeft de ambitie hittestress te voorkomen. Het toepassen van hoogwaardig groen op gevels en daken en het toepassen van materialen die warmte minder goed absorberen, zoals hout, of materialen met een lichte kleur of groene gevel, draagt bij aan het voorkomen van hittestress, net als een passieve thermische schil. Groen en natuurinclusief bouwen Uit de Agenda Groen volgt de ambitie om natuur­ inclusief te bouwen. Naast het vergroenen van gevels en daken betekent dit onder meer het realiseren van nest- en verblijfskasten voor vogels en vleermuizen in de gevels.

De bouwblokken kunnen huisvesting bieden aan gierzwaluwen, huismussen, spreeuwen en zwarte roodstaarten. Voor verschillende soorten vleermuizen zijn dubbele inbouwkasten gewenst. Er staat een handreiking over natuurinclusief bouwen van de gemeente online. Deze bevat vele tips, ideeën en voorschriften voor de plaatsing van nestkasten, een bij- en hotel of een groene gevel. Bij de uitwerking van het ontwerp dient contact te worden opgenomen met een ecoloog van de gemeente Amsterdam, Ruimte & Duurzaamheid. Meer informatie is te vinden op www. amsterdam.nl/ bestuur-en-organisatie/volg-beleid/ groen/flora-fauna/ natuurinclusief

Stedenbouwkundig Plan Grandolocatie Dijkgraafplein | 25

4 Fasering Het plangebied is in twee fasen te realiseren. De eerste fase van de nieuwbouw bestaat uit het gebouw aan Tussen Meer (H1 / H2) en de torens in de gezamenlijke tuin aan de Hoekslootstraat (T1 en T2). Fase 2 is het gebouw aan het Dijkgraafplein (H3). In fase 1 wordt de openbare ruimte gelegen voor het bestaande voorzieningen-woonblok aan het Dijkgraafplein nog niet heringericht. Dat komt aan de orde bij de realisatie van fase 2. Uitgangspunten voor de begrenzing en globale inrichting tussen fase 1 en 2 Uitgangspunten: n Het bereikbaar houden van de achterdeuren van het bestaande gebouw aan het Dijkgraafplein in fase 1. n Rekening houden met kabels en leidingen (zie bijlage) die buiten het terrein van fase 1 nodig zijn tot de bouw van fase 2. n Rekening houden met leefbaarheid en sociale veiligheid. n n

De erfgrens van fase 1 hoeft niet gewijzigd te worden voor de realisatie van fase 2. De erfgrens tussen fase 1 en 2 is een heldere fysieke afscheiding, zorgt voor doorzicht (dus niet te hoog) en draagt bij aan het tuinstedelijke, groene karakter van de buurt.

Stedenbouwkundig Plan Grandolocatie Dijkgraafplein | 26

5 IJkpunten 5.1 Ontwerptraject Bij de ontwikkeling van Dijkgraafplein is een supervisor betrokken. De supervisor adviseert de gemeente en de welstandscommissie over stedenbouwkundige planvorming, bouwplannen en plannen voor de openbare ruimte in de stedelijke vernieuwingsgebieden van Nieuw-West. De supervisor bewaakt en bevordert de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit van de plannen voor de bebouwing en de openbare ruimte op basis van vastgestelde kaders. Het ontwerptraject wordt minimaal gefaseerd met een Voorlopig Ontwerp (VO) en een Definitief Ontwerp (DO). Elke fase wordt afgesloten met een formele goedkeuring op het ontwerp door de gemeente Amsterdam. Daarin is het advies van de supervisor meegenomen. Na goedkeuring van het DO kan een ontwikkelaar een omgevingsvergunning aanvragen. Op het moment dat er sprake is van een onherroepelijke omgevingsvergunning en voldaan is aan alle privaatrechtelijke contractafspraken, biedt de gemeente een recht op erfpacht aan.

Stedenbouwkundig Plan Grandolocatie Dijkgraafplein | 27

Lijst van verwijzingen Een lijst met alle online links (alleen websites van gemeente/ overheid), denk hierbij aan bestemmingsplan, Nota parkeren, Duurzaamheid etc. Bij de verwijzingen, de status en jaartal van de verwijzing vernoemen. Tevens als er een duidelijke relatie met een ander document aanwezig is, deze ook benoemen. De links moeten gemeentelijke links/ Ruimtelijke Plannen links zijn. Tevens moeten het betrouwbare links zijn, die geüpdatet worden. De links moeten exact zijn, dus gebruikers hoeven niet te zoeken via een gelinkte website. n n n n n

n

n

n

n n

n n

n

Omgevingsvisie Amsterdam 2050: een menselijke metropool: amsterdam2050.nl Vernieuwingsplan (vastgesteld door de gemeenteraad op 25 november 2004) Uitwerkingsplan Hart Dijkgraafplein (vastgesteld door de deelraad in december 2005). Omgevingsplan: omgevingswet.overheid.nl/ regels-op-de-kaart Nota parkeernormen auto, d.d. 8 juni 2017, met vastgestelde wijziging op 29 november 2017: amsterdam.nl/bestuur-organisatie/volg-beleid/ verkeer-vervoer/volg-beleid-auto Nota Parkeernormen Fiets en Scooter, d.d. 19 maart 2018: amsterdam.nl/bestuur-organisatie/ volgbeleid/verkeer-vervoer/fiets Duurzaamheid aspecten gemeente Amsterdam: amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/duuzaamamsterdam/duurzaam-ontwikkelen Duurzaamheid energie en aardgasvrij: amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/duuzaamamsterdam/duurzaam-ontwikkelen Welstandsnota: www.crk.amsterdam.nl/welstands­ nota Brochure Natuurinclusief bouwen en ontwerpen (NIBEO), mei 2018: amsterdam.nl/wonen-leef­ omgeving/duurzaam-amsterdam/duurzaam-­ ontwikkelen/amsterdams-beleid-betrekking/ natuurinclusief-bouwen/#h16fa7614- a736-4f-359881-6282ed8b1518 Regeling niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) Synthegra, rapport “Quickscan Amsterdam Osdorp, Omgeving Ingelandenweg”, 22 november 2004). Amsterdam Weerproof: weerproof.nl