Document · PDF

Presentatie huisvesting MidZuid - Gemeenteraden 26-01-2022

Overige evenementen 26 januari 2022, gemeente Altena1.339 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Presentatie huisvesting MidZuid

26 januari 2022

Inleiding

Inhoud 1

Inleiding

Analyse Programma van Ruimen Financieel MCA

Aanleiding

Proces

Scenario’s

Vervolg

Aanleiding

Aanleiding • • • •

Primaire proces: Veranderingen binnen het werkveld Veranderingen binnen de maatschappij Veranderingen binnen de manier van werken in de kantooromgeving

• • • • •

Huidige huisvesting: Verouderende huisvesting Inefficiëntie door gefaseerde uitbreidingen Overmaat in terrein en gebouw Duurzaamheidsopgave & voorbeeldfunctie

“Het gaat om werk dat betekenis heeft in de samenleving en betekenis geeft aan de medewerker”

Proces

Proces Inventarisatie

Uitgangspunten dienstverlening Uitgangspunten organisatie/werken Uitgangspunten huisvesting & locatie

Strategische visie MidZuid

Visie en ambities

Toekomstbeeld

Visie op dienstverlening, organisatie & werken

Herontwikkelingsmogelijkheden

Ambities verduurzaming Visie op de huisvesting

Uitgangspunten bespreken/ophalen

Schriftelijk advies / collegevoorstel Presentaties

Scenario’s

Afsluiting opdracht

Toetsingskader multicriteria-analyse

Uitwerking en Multicriteria-analyse scenario’s

Trends & Ontwikkelingen

Programma van Ruimten

Rapportage en presentatie

Vaststellen voorkeursscenario en businesscase

Richting geven

Impact bepalen

Concluderen

Proces 1. Huisvestingsvisie “Huisvesting is géén doel op zichzelf, maar dient optimaal faciliterend te zijn aan het primaire proces; een huisvestingsvisie vormt het fundament.”

2. Programma van Ruimten 3. Financiële doorrekeningen 4. Multicriteria-/scenario analyse 5. Conclusies / adviezen / vervolg

Investeringskosten Exploitatiekosten Functionaliteit Impact gebruikers Duurzaamheid Bereikbaarheid/ zichtbaarheid

Scenario huidige situatie

Scenario vernieuwbouw

Scenario sloop nieuwbouw

Scenario nieuwbouw Everdenberg Oost

Scenario B nieuwbouw Everdenberg Oost

+ + -+/--

+/+/+

+/+/++ ++ ++

+ +/-+ ++

+ +/++ + ++

Toekomstbestendig / flexibiliteit

Haalbaarheid Veiligheid

++ +

+ +

RUIMTESTAAT subtotalen Ruimte Subtotaal VVO t.b.v kantooromgeving Subtotaal VVO t.b.v. centrale en algemene voorzieningen Subtotaal VVO productieruimte Subtotaal VVO Magazijn (t.b.v. productieruimten) Subtotaal VVO t.b.v. productietype post/schoonmaak/groen&grijs Subtotaal VVO t.b.v. VI (Technische dienst/facilitair) TOTAAL VVO Techniekruimten en verticale verkeersruimten Totaal NVO Schachten, constructie en ontwerpspeling

VVO 5,00% NVO 10,00%

Totaal BVO

BVO

TERREIN

M2 8014 23 0,80 750 750 416

Bebouwd oppervlak* Parkeren auto (inclusief weg t.b.v. ontsluiting parkeerplaatsen) Fietsenstalling Verkeersruimte t.b.v logistiek op terrein Groen (ambitie is groen/uitnodigend terrein) ontwerp-/ inpassingspeling (5% van subtotaal)

v/h VVO v/h NVO

TOTAAL M2 562 989 3.332 1.339 596 120 6.938 347 7.285 729

8.014

AANTAL 55% 96 240 1 1 1

TOTAAL M2 4.407 2.212 192 750 750 416

* Aanname is 55% van het totaal BVO

TOTAAL M2 terreinoppervlakte (afgerond)

8.800

Scenario’s

Scenario’s & criteria Scenario’s • Scenario 0: voortzetten van de huidige situatie; ‘business as usual’. • Scenario 1: vernieuwbouw van de huidige locatie van MidZuid. • Scenario 2: sloop en nieuwbouw op de huidige locatie van MidZuid.

• Scenario 3a: nieuwbouw op locatie Everdenberg Oost. • Scenario 3b: nieuwbouw Everdenberg Oost indien perceel voldoende groot is.

Toetsingscriteria • Initiële investeringskosten (investeringskosten) • Totale jaarlijkse lasten (exploitatiekosten) • Functionaliteit/huisvestingsvisie (functionaliteit) • Impact op gebruikers • Duurzaamheid • Bereikbaarheid en zichtbaarheid • Toekomstbestendigheid en flexibiliteit • Haalbaarheid • Veiligheid

Analyse

Programma van Ruimten RUIMTESTAAT subtotalen Ruimte Subtotaal VVO t.b.v kantooromgeving Subtotaal VVO t.b.v. centrale en algemene voorzieningen Subtotaal VVO productieruimte Subtotaal VVO Magazijn (t.b.v. productieruimten) Subtotaal VVO t.b.v. productietype post/schoonmaak/groen&grijs Subtotaal VVO t.b.v. VI (Technische dienst/facilitair) TOTAAL VVO Techniekruimten en verticale verkeersruimten Totaal NVO Schachten, constructie en ontwerpspeling

VVO 5,00% NVO 10,00%

Totaal BVO

BVO

TERREIN

M2 8014 23 0,80 750 750 416

v/h VVO v/h NVO

TOTAAL M2 562 989 3.332 1.339 596 120 6.938 347 7.285 729

8.014

AANTAL 55% 96 240 1 1 1

TOTAAL M2 4.407 2.212 192 750 750 416

* Aanname is 55% van het totaal BVO

TOTAAL M2 terreinoppervlakte (afgerond)

8.800

• Op dit moment gebruikt MidZuid circa 9.998m2 BVO • O.b.v. huisvestingsvisie is een efficiëntieslag mogelijk van circa 2.000m2 BVO (optimale ‘nieuwbouw scenario’s’) • Efficiëntieslag op terrein mogelijk van circa 20.000m2 (28.670m2 nu (conform kadaster) v.s. circa 8.800m2 benodigd volgens PvR) 12

Scenario’s financieel (1) • Gebruik HEVO ‘Businesscase-tool’ om in een vroeg stadium globale maar gerichte financiële consequenties te kunnen duiden

• Investeringskosten: • • • •

Kengetallen uit Bouwkostenkompas, prijspeil 1-10-2021, o.b.v. hiervan scenario specifieke berekening gemaakt Loon- en prijsstijgingen opgenomen voor een periode van 3 jaar tot aan realisatie (3,33% per jaar) Totale investeringsvolume heeft een bandbreedte van 15%; onzekerheid, nader te duiden ambities, karakteristieken, etc. Aankoop grond is meegenomen tegen een grondprijs van €165/m2 bouwrijpe grond.

• Kapitaallasten • • •

O.b.v. annuïtaire lening (40 jaar) tegen rentepercentage van 1% (= nu realistisch; op termijn onzeker) Voor nu geen rekening gehouden met inbreng ‘eigen middelen’ Eventuele eenmalige opbrengsten uit ‘verkoop grond’ zijn aan de voorkant in mindering gebracht op de totale financiering. (bij verkoop grond is er rekening mee gehouden dat deze ‘bouwrijp’ opgeleverd wordt)

• Exploitatielasten •

•

Bestaat uit: • Vaste kosten (beveiliging, heffing, verzekering, diverse diensten en overige kosten) • Energiekosten • Technisch Onderhoud • Schoonmaak onderhoud Gebaseerd op huidige exploitatielasten met een vooruitblik naar het potentiële scenario (energieneutraal) (energiekosten ↓, kosten onderhoud ↑)

Scenario’s financieel (2) Projectnaam Projectnummer Onderdeel

Scenariostudie MidZuid

Prijspeil 01-10-21

1664704 Samenvatting huisvestingsscenario's onderzoeksfase MidZuid

Datum 15-11-21

Samenvatting financiële consequenties huisvestingsscenario's Scenario 1: Vernieuwbouw huidige locatie

Scenario 2: Sloop/Nieuwbouw op huidige locatie

Huidig Bruto Vloeroppervlak (m2)

9.998

Nieuw Bruto Vloeroppervlak (m2)

8.815

Scenario 3: nieuwbouw Everdenberg Oost

Scenario 0: Voortzetten huidige situatie

9.998

8.014

9.998

Bandbreedte initiële investeringskosten excl. btw

-€ 20.470.000 -€ 23.790.000 -€ 19.370.000 -€ 22.510.000 -€ 20.080.000 -€ 23.340.000

€ 8.822.024

Bandbreedte initiële investeringskosten incl. btw

-€ 24.768.700 -€ 28.785.900 -€ 23.437.700 -€ 27.237.100 -€ 24.296.800 -€ 28.241.400 € 2.800.000 € 2.880.000 € 3.850.000

€ 10.674.649

Initiële opbrengsten verkoop grond met huidige bestemming (minus sloop & bouwrijp maken) (afgerond) (mogelijke) Initiële opbrengsten bij herbestemming perceel naar woningbouw (minus sloop & bouw- en woonrijp maken) (afgerond)* Bandbreedte jaarlijkse exploitatielasten Bandbreedte jaarlijkse kapitaallasten (incl. verrekening opbrengsten) Bandbreedte totale jaarlijkse lasten

€ 4.800.000

€ 4.960.000

€ 196.245

Investering volgens MJOP jaarlijkse huuropbrengsten

€ 7.490.000

-€ 481.000

-€ 559.000

-€ 437.000

-€ 508.000

-€ 440.000

-€ 512.000

€ 489.528

-€ 540.000 -€ 1.021.000

-€ 630.000 -€ 1.189.000

-€ 510.000 -€ 947.000

-€ 590.000 -€ 1.098.000

-€ 500.000 -€ 940.000

-€ 580.000 -€ 1.092.000

€ 246.689 € 736.217

Huidige boekwaarde object

€ 2.460.367

Totale huisvestingslasten (40 jaar) (afgerond)

-€ 54.960.000

-€ 50.570.000

-€ 50.450.000

Netto contante waarde (afgerond)

-€ 52.050.000

-€ 48.330.000

-€ 48.220.000

€ 2.460.367

Disclaimer: Studie is ten behoeve van het vergelijken van de scenario's. Na keuze scenario moeten er een kostenraming gemaakt worden op basis van een Programma van Eisen en nieuw prijspeil. Kosten exclusief eventuele sanering en asbestverwijdering. * Berekening opbrengsten bij herbestemming naar woningbouw is op basis van kengetallen, aannames en mondeling met gemeente Oosterhout besproken uitgangspunten. Potentiële opbrengsten scenario 1 & 2 zijn onzeker vanwege slechts gedeeltelijke herontwikkeling van het totale perceel (mogelijke vermindering haalbaarheid herbestemming naar woningbouw)

* Bij scenario 3 is in de businesscase, t.b.v. vergelijkbaarheid, (fictief) rekening gehouden met een perceel van voldoende omvang

Analyse Scenario 1: vernieuwbouw

Investeringskosten

Scenario 0: huidige situatie +

+/-

Scenario 2: sloop nieuwbouw +/-

Scenario 3: nieuwbouw Everdenberg Oost +

Scenario 3B: nieuwbouw Everdenberg Oost +

Exploitatiekosten

+/-

Functionaliteit

Impact gebruikers

+/-

Duurzaamheid

Bereikbaarheid/ zichtbaarheid

Toekomstbestendig / flexibiliteit

Haalbaarheid

Veiligheid

++ = zeer goed

+ = goed

+/- = redelijk

- = matig

-- = slecht

Vervolg

Vervolg 1.

Besluitvorming over resultaten, voorkeursscenario en financiële kaders. •

Besluitvorming hierop geeft richting aan het vervolg

Na besluitvorming; opstellen ruimtelijk functioneel en technisch Programma van Eisen inclusief gedetailleerde investeringskostenraming.

Kiezen van bouworganisatievorm, aanbestedingsstrategie en aanpak van het project.

Besluitvorming over afronding van de definitiefase (‘definitieve GO’) en opstart van ontwerp- en bouwproces.

Voorbereiden en organiseren van de aanbestedingsprocedure voor het ontwerpteam.

Ontwerp & bouwtraject (afhankelijk van scenario, doorlooptijd van deze fase circa 1,5 jaar)

Vragen?

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/11078990/1