Bijlage 1 Rapportage Raadsonderzoek Nieuwe Banne

23.

•

In de overeenkomst is een inspanningsverplichting voor het verwerven van particuliere gronden door de projectontwikkelaar opgenomen. In ruil daarvoor mag hij 13 woningen bouwen. Inmiddels was de gemeente zelf al aan het onderhandelen met deze eigenaren, in samenspraak met een andere projectontwikkelaar. De ontwikkelaar ging ervanuit dat hij die percelen mocht ontwikkelen.43

Uit deze opsomming valt af te leiden dat op zijn minst een deel van de verschillen in de beelden tussen de gemeente en de projectontwikkelaar zijn terug te voeren op tegenstrijdigheden in de samenwerkingsovereenkomst en ervaren onduidelijkheid over welke verkavelingstekening van toepassing zou zijn, die van de gemeente of die van de ontwikkelaar.

17 juni 2021 – Medewerker gemeente Altena informeert projectontwikkelaar over vervolg ontwikkeling Bronkhorst fase 3 De ambtenaar van het team Omgeving & Vastgoed geeft een terugkoppeling aan de projectontwikkelaar over de vervolgstappen die te zetten zijn voor het opstarten van Bronkhorst fase 3.44 Zo meldt de ambtenaar dat hij de dag ervoor overleg heeft gehad met de portefeuillehouder over het plan en dat die heeft aangegeven dat gelet op de markt en de grote vraag naar woningen, hij versneld aan de slag wil. Vervolgens deelt de ambtenaar dat als eerste het plan zelf geactualiseerd dient te worden, omdat de afgelopen jaren de normen voor parkeren en waterberging strenger zijn geworden en de gemeenteraad recent het nieuwe woonbeleid heeft besproken. De verwachting van de ambtenaar is dat de primaire opzet van het plan niet stevig zal veranderen, omdat het plan al bekend was bij de inwoners van de wijk en de ontwikkelaar. Wel zou de actualisatie tot nuancering kunnen leiden en zal goed worden gekeken naar de aantallen woningen en de afspraken die eerder zijn gemaakt.45

22 juni 2021 – De gemeenteraad van Altena stelt de Woonvisie 2021-2025 vast De gemeenteraad stelt de Woonvisie vast (zie hoofdstuk 2 voor een toelichting op de inhoud hiervan).

Juni-augustus 2021 – Verder opstarten projectontwikkeling Bronkhorst fase 3 In de maanden die volgen werkt de ambtelijke organisatie aan het verder opstarten van de ontwikkeling van de derde fase van Bronkhorst als project. Dat omvat onder meer het (verder) inventariseren van alle overeenkomsten, claims, opties en wensen van de grondeigenaren. Op 14 juli 2021 luidt de conclusie van een medewerker van het team Omgeving & Vastgoed:46 als de gemeente aan alle claims wil voldoen, moet het plan groter worden. Het gewenste dan wel het afgesproken aantal woningen is groter dan wat er in het toenmalige plangebied past. Vervolgens stelt deze ambtenaar een aantal vragen over het verder projectmatig oppakken van het plan. Hoe is het op te starten? Ligt er nog een taak voor vastgoed of ligt het bij projectleiders? Hoe wordt de overdracht geregeld?

43 De verwoording van deze bullit komt overeen met de terugkoppeling die een medewerker van het team Omgeving &

Vastgoed via e-mail heeft gegeven aan anderen uit de stuur- en projectgroep over het gesprek met de ontwikkelaar. In de feitenverificatie voor dit raadsonderzoek is een nuancering over de stand van zaken op dat moment naar voren gebracht. Namelijk: de gemeente was op dat moment in gesprek met een van de particuliere grondeigenaren. De gesprekken met een andere particuliere grondeigenaar zijn in april 2022 opgestart. In die periode vernam de gemeente ook dat een andere ontwikkelaar een perceel al had aangekocht of daar in ieder geval afspraken over had gemaakt. 44 E-mail ambtenaar team Omgeving & Vastgoed. RE: tekening laatste fase Bronkhorst - Andel (28 mei 2021). 45 E-mail ambtenaar team Omgeving & Vastgoed. RE: tekening laatste fase Bronkhorst - Andel (17 juni 2021). 46 E-mail van medewerker team Omgeving & Vastgoed (14 juli 2021). Volgende stap planontwikkeling Bronkhorst Andel

24.

De teammanager van het projectbureau antwoordt hierop dat het op het eerste oog inderdaad tijd is om een projectleider te laten starten, hoewel hij graag ook meer duidelijkheid heeft over de status van het oude plan. In zijn optiek zou dat het primaire uitgangspunt zijn.47 Over de verdere precieze aanpak en vervolg moet hij nog even nadenken, zo mailt hij. Bijna twee weken later, op 27 juli 2021, komt een projectleider via e-mail op de vraag terug en geeft aan overleg gehad te hebben met de teammanager. Hij geeft aan dat de ontwikkeling van Bronkhorst fase 3 een mooie testcase is om de manier van projectmatig werken (PMW) te toetsen en schetst het projectteam.48 In de weken daarna worden door een medewerker van het team Omgeving & Vastgoed aanvullingen gemaakt op het projectvoorstel en wordt een startoverleg gepland met de teammanager projectbureau, de twee projectleiders en hemzelf, om gezamenlijk de richting te bepalen en de projectopdracht definitief te maken.49 Op dit moment is er nog niet zoals voorgeschreven in de handleiding projectmatig werken, een kwalificatie voor de zwaarte en gewenste projectstructuur aan het project meegegeven (A, B of C; zie hoofdstuk 2 over de inrichting van het projectmatig werken). Dat gebeurt later. In het projectvoorstel wordt wat op dat moment (24 augustus 2021) voorligt als beoogd resultaat opgenomen: 1.

Vastgesteld bestemmingsplan dat de doorontwikkeling van de woningbouw in de nieuwe wijk De Bronkhorst in Andel mogelijk maakt; 2. Bouw- en woonrijp maken van fase C50; 3. Actualisatie van de geldende bouwclaims van derden en mogelijke compensatie van de niet in te vullen claims. Als risico’s en kanttekeningen staan onder meer de eigendomssituatie en de bouwclaims benoemd. De eigendomssituatie is een risico omdat nog niet alle gronden in eigendom zijn van de gemeente of de ontwikkelende partijen. Wat betreft de bouwclaims wordt opgemerkt dat er door de voormalige gemeente Woudrichem ten aanzien van het hele plangebied aan twee ontwikkelaars maximaal 63 woningen/bouwkavels zijn toegezegd. Ook willen particuliere grondeigenaren een bouwkavel op eigen grond realiseren voor zelfbouw. Dit terwijl in het initiële plan steeds is uitgegaan van circa 55 te ontwikkelen woningen.51

8 & 13 september 2021 – Start projectontwikkeling fase 3 woningbouw Bronkhorst Andel In de interviews komt naar voren dat in het portefeuillehoudersoverleg van 8 september 2021 de projectopdracht is besproken met de ambtelijk opdrachtgever (teammanager projectbureau), bestuurlijk opdrachtgever (portefeuillehouder), een medewerker van het team Omgeving & Vastgoed en de projectleider. In het door de interne stuurgroep vastgestelde plan van aanpak is als startdatum 13 september 2021 opgenomen.52

47 E-mail van teammanager projectbureau (14 juli 2021). RE: volgende stap planontwikkeling Bronkhorst Andel 48 E-mail projectleider (27 juli 2021). FW: volgende stap planontwikkeling Bronkhorst Andel 49 E-mail projectleider (24 augustus 2021). Startoverleg Bronkhorst 3 50 Hiermee werd bedoeld: fase 3. 51 Hiermee wordt gedoeld op het aantal woningen dat voor fase 3 is benoemd in de Inrichtingsvisie Bronkhorst-Andel van de

gemeente Woudrichem (3 juli 2007). 52 Bijlage 4 – Plan van Aanpak (8 december 2021). Bijlage bij Agenda stuurgroepoverleg 8 december 2021.

25.

19 oktober 2021 – Overleg interne stuurgroep over onder meer het woningbouwprogramma voor Bronkhorst fase 3 en de ontwikkelingsstrategie in relatie tot de anterieure overeenkomst met de projectontwikkelaar Voor de te bouwen woningen wordt in dit stuurgroepoverleg besloten tot een woningbouwprogramma waarbij de gehele woonwijk Bronkhorst aansluit op de Woonvisie 2021-2025. Dat houdt in dat voor fases 1, 2 en 3 gezamenlijk wordt gekeken of de differentiatie in het woningbouwprogramma voldoet aan de wensen verwoord in de Woonvisie. De overwegingen hierbij zijn dat op deze manier: • Een gedifferentieerde woonwijk wordt gerealiseerd met woningen voor elke doelgroep. • De stedenbouwkundige uitgangspunten uit 2008 behouden blijven en daarbij de kwaliteit van de wijk gewaarborgd. • Enkel kleine aanpassingen aan de eerdere bouwplannen nodig zijn, zodat het plan maximaal benut blijft. De aanpassing houdt in dat de rijwoningen worden versmald, waardoor ze voldoen aan de categorie betaalbare koop en zonder dat het verhard oppervlak al te veel toeneemt.

• Het financieel interessant is in relatie tot de afspraken die met de projectontwikkelaar waren gemaakt.53 In relatie tot de ontwikkelingsstrategie en de samenwerkingsovereenkomst die met de projectontwikkelaar is gesloten, is vermeld dat door de keuze voor het woningbouwprogramma de afspraken met de projectontwikkelaar niet nadelig zijn voor de gemeente. Met andere woorden: er hoeft geen alternatieve ontwikkelingsstrategie te worden opgesteld om het financieel resultaat niet negatief uit te laten komen. Tot slot wordt afgesproken dat de gemeente Altena net als in fases 1 en 2 van het project, een actief grondbeleid hanteert, waardoor zoals de stuurgroep stelt zij ‘beter kunnen sturen op de ambities, visies en kwaliteitsnormen van de gemeente Altena’.54

24 november 2021 – Nadere ambtelijke kennismaking met de projectontwikkelaar Op 24 november 2021 maken de projectleider en een medewerker van het team Omgeving & Vastgoed (nader) kennis met de projectontwikkelaar. In het gesprek werd voor de gemeente duidelijk dat de gedachten van de projectontwikkelaar niet overeenstemmen met de uitgangspunten van de gemeente. Ook luidt de gezamenlijke conclusie dat er een aantal discutabele punten in de samenwerkingsovereenkomst uit 2018 staan:55 Waarover de gedachten vooral ver uit elkaar liggen is het te realiseren woningbouwprogramma, zowel over de aantallen woningen als het type te bouwen woningen. Over de aantallen woningen geeft de samenwerkingsovereenkomst geen volledige duidelijkheid, zo wordt opgemerkt in het memo. Op basis van de tekening bij de samenwerkingsovereenkomst komt het plan op 41 te realiseren woningen; in de tekst van de overeenkomst wordt gesproken over 36 woningen + 13 woningen na het verrichten van de inspanningsverplichting voor het verwerven van de particuliere gronden. Volgens het memo is echter een andere tekening van toepassing, namelijk een stedenbouwkundig ontwerp dat op 1 maart 2018 is getekend door hun architect en dat volgens de ontwikkelaar gelijktijdig met de ondertekende samenwerkingsovereenkomst retour is gestuurd. In dit ontwerp is voorzien in 49 woningen.

Waar in het ontwerp van de gemeente Altena rekening is gehouden met appartementen, twee-ondereen-kapwoningen en vrijstaande woningen, gaat de projectontwikkelaar uit van voornamelijk

53 Interne stuurgroep (21 oktober 2021). Verslag stuurgroep overleg: Project Bronkhorst fase 3. 54 Interne stuurgroep (21 oktober 2021). Verslag stuurgroep overleg: Project Bronkhorst fase 3, p. 2. 55 Memo intern stuurgroepoverleg 8 december 2021 (3 december 2021). Dat bij dit gesprek de projectleider en een medewerker

van het team Omgeving & Vastgoed aanwezig waren volgt uit de feitenverificatie voor dit onderzoek. In de interviews kwam naar voren dat eind 2021 ook bestuurlijk is kennisgemaakt met de projectontwikkelaar. Op welk moment dat precies is geweest als dat niet dit overleg van 24 november 2021 betreft, hebben de onderzoekers niet kunnen achterhalen.

26.

rijwoningen en twee-onder-een-kapwoningen en een klein aantal vrijstaande woningen (zie onderstaande tabel).56 Woningtypen fase 3

Ontwerp ontwikkelaar

Ontwerp gemeente Altena (tekening)

Appartementen

0

12

Rijwoningen

26

0

Twee-onder-een-kapwoningen

20

10

Vrijstaande woningen

3

19

Totaal

49

41

Het ontwerp van de ontwikkelaar is niet alleen anders dan de afspraken in de samenwerkingsovereenkomst, het is ook tegenstrijdig met het waterhuiskundig plan dat is afgestemd voor het gebied met het waterschap. Het grotere aantal woningen betekent dat er meer parkeermogelijkheden moeten komen, wat ten koste gaat van uitgeefbare grond en de groene uitstraling. Evenmin strookt het plan met de inrichtingsvisie Bronkhorst, de woonvisie en de in de interne stuurgroep van 14 oktober 2021 afgesproken woningdifferentiatie. In het memo wordt aangegeven dat de tegenstrijdigheden tussen de plannen van de ontwikkelaar en die van de gemeente, inclusief de tegenstrijdigheden met de geldende (gemeentelijke) kaders, kenbaar zijn gemaakt aan de ontwikkelaar in dit gesprek. In navolging daarvan verzoekt de projectontwikkelaar de gemeente om een beleidskader op te stellen en uitgangspunten (voor woningdifferentiatie, verhard oppervlak, wateroppervlak et cetera) te formuleren, zodat hij een nieuw plan kan maken. Daarnaast verzoekt de projectontwikkelaar de gemeente om het voorkeursrecht te vestigen op de gronden die onderdeel zijn van het plangebied, maar die niet in eigendom van de gemeente of deze ontwikkelaar zijn.

29 november 2021 – Ambtelijk wordt extern juridisch advies gevraagd over de twee verschillende inrichtingstekeningen bij de overeenkomst uit 2018 Op 29 november 2021 mailt een medewerker van het team Omgeving & Vastgoed aan een bij de gemeente bekende advocaat. De e-mail bevat een beschrijving van de casus die vooral gericht is op de vraag of de inrichtingstekening van de gemeente of die van de projectontwikkelaar van toepassing is, en de problemen die ontstaan als de tekening van de projectontwikkelaar leidend zou zijn. De vraag die vervolgens aan de advocaat wordt gesteld, is of zij de casus kunnen doornemen en kunnen kijken waar voor de gemeente de knelpunten zitten en waar mogelijke aanknopingspunten zitten om te komen tot een oplossing. Daar wordt aan toegevoegd dat de gemeente alleen de gesloten overeenkomst heeft en zij niet beschikt over kennis van onderliggende gesprekken of documentatie, terwijl de projectontwikkelaar wel terugkomt op wat indertijd ambtelijk besproken zou zijn. De advocaat gaat aan de slag en op 22 februari 2022 ontvangt de gemeente Altena in een memo het advies (zie verderop, bij 23 maart 2022 als in een memo aan de stuurgroep de inhoud van dit advies wordt samengevat en besproken in een stuurgroepoverleg).

56 Hierbij dient opgemerkt te worden dat in het plan ook 14 rijwoningen waren voorzien die werden ontwikkeld door een

andere projectontwikkelaar. Deze 14 woningen komen boven op de afspraken die met deze projectontwikkelaar zijn gemaakt.

27.

8 december 2021 – Overleg interne stuurgroep over onder meer verzoeken van de projectontwikkelaar en het vaststellen van het Plan van Aanpak en de Nota van Uitgangspunten Verzoek aanleveren beleidskader en uitgangspunten Het verzoek van de projectontwikkelaar om tot een beleidskader te komen en uitgangspunten aan te leveren zodat zij een nieuw ontwerp kunnen maken, wordt besproken in de stuurgroep. Het voorstel van de projectleider is om niet in te gaan op dit verzoek, maar om vast te houden aan het stedenbouwkundig plan uit 2008. Daar worden vier redenen voor aangedragen: 1. De verschillende onderdelen van het plan (bebouwing, parkeren, verhard oppervlak en watertoets) zijn op elkaar afgestemd, wat heeft geleid tot een gemaximaliseerd plan. 2. Met het vasthouden aan het stedenbouwkundig plan uit 2008 worden de stedenbouwkundige uitgangspunten in de inrichtingsvisie Bronkhorst gewaarborgd en de kwaliteit van de wijk behouden. 3. De derde fase van de ontwikkeling van Bronkhorst heeft een ‘gefundeerde’ geschiedenis. In eerdere stappen is al rekening gehouden met de totale structuur en invulling van het stedenbouwkundig ontwerp uit 2008. De woningen in de derde fase zijn ‘slechts’ een kwart van het totale woningbouwprogramma voor de hele wijk. 4.

Door vast te houden aan het stedenbouwkundig plan uit 2008, zijn er beperkte gevolgen voor de grondexploitatie, omdat de prijsafspraken over vrijstaande woningen gunstig zijn en de hoeveelheid uitgeefbare grond maximaal wordt benut. Ambtelijk is namelijk de verwachting dat als de projectontwikkelaar een nieuw ontwerp maakt, dit leidt tot een verdichting van het woningbouwprogramma. Wel wordt voorzien dat deze boodschap niet goed zal vallen bij de projectontwikkelaar en mogelijk tot (financiële) consequenties zal leiden. Er is daarom voor gekozen om de casus van het niet kunnen realiseren van het aantal toegezegde woningen in het plangebied, voor te leggen aan een advocaat (zie eerder, dat is op 29 november 2021 gebeurd). Op basis van bovenstaande afwegingen wordt besloten dat de projectleider een concreet voorstel gaat opstellen om het stedenbouwkundig plan uit 200857 als uitgangspunt te hanteren en dit via e-mail aan de portefeuillehouder voor te leggen. Verzoek opleggen voorkeursrecht Voor het opleggen van het voorkeursrecht wordt de ambtelijke overweging gemaakt dat het al met al wenselijk is om het voorkeursrecht van toepassing te verklaren, om grip te houden op de ontwikkeling van de laatste fase van het plan. Er zijn signalen dat derden (niet de projectontwikkelaar) de gronden proberen te verwerven.

Dat is nadelig voor de projectontwikkelaar, omdat het daarmee moeilijker wordt om aan de inspanningsverplichting uit de overeenkomst te voldoen. Maar ook voor de gemeente is het fijn als er geen nieuwe spelers komen waarmee zaken moeten worden gedaan en om prijsopdrijving te voorkomen. Deze voordelen van het vestigen van het voorkeursrecht wegen ambtelijk zwaarder dan dat het vestigen van het voorkeursrecht politiek-bestuurlijk meestal impopulair is, grondeigenaren niet kunnen

57 In de notulen wordt hierbij gesproken over het stedenbouwkundig plan uit 2007, waar het eerder over een plan uit 2008 ging.

Vermoedelijk gaat het hier over hetzelfde plan. In de stukken komen steeds twee verschillende documenten terug, die veelal in een adem worden genoemd en samen het gemeentelijke kader vormen. Namelijk: de inrichtingsvisie Bronkhorst (3 juli 2007) en de ruimtelijke onderbouwing Bronkhorst-Andel (26 maart 2008).

28.

worden gedwongen om hun grond te verkopen en het nog steeds voorkomt dat eigenaren – in strijd met het voorkeursrecht – een onderhandse overeenkomst sluiten met derden. In de stuurgroepvergadering spreekt de portefeuillehouder uit zich te kunnen vinden in het voorstel om het voorkeursrecht te gaan vestigen. Verder wordt afgesproken dat een ambtenaar van het team Omgeving & Vastgoed een collegevoorstel gaat indienen en de planning inzichtelijk gaat maken. Dit gebeurt uiteindelijk niet. Op 13 april 2022 is het ambtelijke voorstel aan de portefeuillehouder om eerst in gesprek te gaan met de particuliere eigenaren. Uit die gesprekken blijkt dat de grond ofwel in eigendom is van een andere projectontwikkelaar, ofwel dat de eigenaren de kavels zelf ontwikkelen.58 Het vestigen van het voorkeursrecht zou weinig toegevoegde waarde hebben. Plan van Aanpak In de stuurgroep wordt ook het concept plan van aanpak besproken, waarin is opgenomen hoe het projectresultaat van het realiseren van circa 55 woningen in het plangebied Bronkhorst fase 3 zal worden uitgevoerd.59 In dit plan is het project gekwalificeerd als een B-project volgens de uitgangspunten voor projectmatig werken (zie hoofdstuk 2). Hierin is onder meer opgenomen dat het stedenbouwkundig ontwerp uit 2008 de basis vormt.

Dat de samenwerkingsovereenkomst met de projectontwikkelaar conflicteert met de uitgangspunten en visie van de gemeente, wordt ook hier als een van de risico’s benoemd. De opgenomen maatregel hierbij is om juridisch advies in te winnen, de financiële consequenties inzichtelijk te maken en te onderzoeken hoe die financiële consequenties zo beperkt mogelijk kunnen blijven. Wat betreft het informeren van de bestuurlijk en ambtelijk opdrachtgever (portefeuillehouder en teamleider) is opgenomen dat de projectleider maandelijks via een memo een korte statusupdate geeft over de voortgang van het project, inclusief de huidige stand van zaken en acties voor de komende periode. Het Plan van Aanpak wordt akkoord bevonden door de bestuurlijk opdrachtgever (de portefeuillehouder) en de ambtelijk opdrachtgever (de teamleider). Nota van Uitgangspunten Een van de vraagstukken in de Nota van Uitgangspunten is in hoeverre rekening gehouden dient te worden met speciale doelgroepen. In de woonvisie wordt de behoefte uitgesproken om seniorenwoningen en zorgwoningen te realiseren.

In de vergadering van de stuurgroep wordt door de bestuurlijk en ambtelijk opdrachtgever (portefeuillehouder en teamleider) naar voren gebracht dat het niet realistisch is om in elke nieuwe woningbouwontwikkeling in te spelen op deze doelgroepen.60 Wel zal er binnenkort door een andere portefeuillehouder met woningcoöperaties over dit onderwerp worden gesproken, waarin meenomen kan worden in welke kernen op dit vlak een specifieke behoefte ligt. Verder wordt afgesproken dat de projectleider een compact onderzoek naar (specifieke) doelgroepen voor Bronkhorst fase 3 gaat doen.

58 Memo Vervolg Bronkhorst fase 3 (14 april 2022); Memo – Stuurgroep Bronkhorst fase 3 (9 mei 2022). 59 De circa 55 woningen die hier worden benoemd omvatten de 41 woningen die in de tekening bij de

samenwerkingsovereenkomst met de projectontwikkelaar waren voorzien en de 14 woningen die met een andere projectontwikkelaar waren overeengekomen. 60 Verslag interne stuurgroep Bronkhorst fase 3 08-12-2021 (9 december 2021).

29.

15 december 2021 – Voorstel vaststellen stedenbouwkundig ontwerp 2018 als kader voor de ontwikkeling van Bronkhorst fase 3 gedeeld met portefeuillehouder In navolging van de afspraak in het overleg van de interne stuurgroep op 8 december om een voorstel te doen om het stedenbouwkundig plan uit 2008 als uitgangspunt te verklaren, werkt de projectleider een voorstel uit. Het voorstel dat vervolgens wordt gedaan is net anders, namelijk om een stedenbouwkundig ontwerp uit 2018 als uitgangspunt te verklaren.61 Dat betekent ook dat het verzoek van de ontwikkelaar niet wordt overgenomen. De projectleider draagt vijf argumenten aan voor dit voorstel: 1. Het stedenbouwkundig ontwerp 2018 is een doorontwikkeling van het ontwerp uit 2008. Door het ontwerp uit 2018 als uitgangspunt te hanteren, blijven de opgestelde stedenbouwkundige uitgangspunten en de kwaliteiten van de woonwijk ook in de derde fase gewaarborgd. 2. De nieuwbouwwijk Bronkhorst is gedurende de ontwikkeling van fases 1 en 2 altijd als geheel beoordeeld geweest, inclusief de derde fase. Dat betekent dat bebouwing, parkeren, verhard oppervlak en de watertoets op het niveau van de gehele wijk zijn beoordeeld en afgestemd. 3. Een gedifferentieerd woningbouwprogramma voor de hele woonwijk is vastgesteld in aansluiting op de woonvisie 2021-2025.

Het stedenbouwkundig ontwerp uit 2018 voorziet hierin en er zijn slechts kleine aanpassingen nodig. 4. Er zijn beperkte gevolgen voor de grondexploitatie omdat de prijzen voor vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen in de samenwerkingsovereenkomst vergelijkbaar zijn met die van 2022, dit in tegenstelling tot de prijzen voor rijwoningen. Daarnaast zou een verdichting van het woningbouwprogramma betekenen dat de toename aan verharding gecompenseerd zou moeten worden, wat ten koste zou gaan van uitgeefbare grond. 5. In de communicatie naar interne en externe partijen is eerder fase 3 al meegenomen. Dit is de afsluitende fase van de hele wijk en beslaat ‘slechts’ een kwart van het aantal woningen. Er zijn dus al bestaande verwachtingen bij dit deel van de wijk. In de paragraaf ‘Kanttekeningen, risico’s en alternatieven’ die onderdeel is van dit voorstel, zijn voor het eerst alternatieven vermeld voor het compenseren van de projectontwikkelaar voor ‘het niet kunnen realiseren van het toegezegde aantal (49) woningen. Het gaat hier over een verschil van acht wooneenheden’ (namelijk 49 woningen in de tekst van de overeenkomst minus de 41 woningen die waren voorzien op de tekening van de gemeente). De drie alternatieven die worden genoemd zijn: 1. Het toevoegen van extra wooneenheden aan het appartementencomplex.

Dit heeft consequenties voor de parkeerbalans en dus een toename aan verharding. 2. Bouwoptie aanbieden voor de realisatie van acht woningen aan De Nieuwe Banne in Sleeuwijk. 3. Financiële winstcompensatie voor het niet realiseren van de acht wooneenheden. De portefeuillehouder wordt via e-mail gevraagd of hij zich kan vinden in de daarin geformuleerde voorstellen.62 In het onderzoeksdossier is geen reactie van de portefeuillehouder terug te vinden. Of die reactie op deze specifieke e-mail er wel is geweest is in de interviews niet duidelijk geworden. Wel is in de interviews naar voren gekomen dat waar ambtelijk compensatie via het perceel aan de Waterlinie een reële optie werd gevonden, de portefeuillehouder aanvullend zaken uitgezocht en geduid wilde hebben over eventuele compensatie.

61 Voorstel vaststellen stedenbouwkundig ontwerp 2018 (15 december 2021). 62 E-mail projectleider (15 december 2021). Bronkhorst fase 3 – voorstel: vaststellen stedenbouwkundig ontwerp 2018.

30.

2022: Uitwerking en onderhandeling met projectontwikkelaar over Bronkhorst fase 3 en compensatie 23 maart 2022 – Overleg interne stuurgroep over opstelling van de gemeente richting projectontwikkelaar & advies van advocaat over de samenwerkingsovereenkomst In de interne stuurgroep wordt een memo van de projectleider en een medewerker van team Omgeving & Vastgoed besproken met een analyse van de overeenkomst die door de gemeente Woudrichem met de projectontwikkelaar is gesloten. Als bijlage zijn het advies van de advocaat van februari 2022 over de samenwerkingsovereenkomst en de tekening met het stedenbouwkundig ontwerp van 2018 toegevoegd. Voorbereid memo analyse overeenkomst In dit memo komen de tegenstrijdigheden in de samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Woudrichem en de projectontwikkelaar (nogmaals) aan bod,63 de beoordeling van de advocaat en de consequenties van het van toepassing verklaren van het stedenbouwkundig ontwerp 2018.64 De conclusie van de advocaat op de vraag of de projectontwikkelaar rechten kan ontlenen aan zijn eigen tekening die hij meegestuurd zou hebben met de overeenkomst, is volgens dit memo: 1) Dat de ontwikkelaar geen recht kan ontlenen aan zijn meegestuurde stedenbouwkundig ontwerp. De inrichtingsvisie opgesteld door de gemeente Altena is rechtsgeldig.

2) De benoemde afspraken in artikel 8 van de samenwerkingsovereenkomst over de grondprijzen en het aantal woningen zijn rechtsgeldig 3) Er hoeft (voorlopig) geen rekening gehouden te worden met de 13 woningen als tegenprestatie voor de inspanningsverplichting. Hierbij maakt de ambtenaar in dit memo de kanttekening dat de projectontwikkelaar beweert dat in 2019/2020 door de gemeente is aangegeven dat het nog niet wenselijk zou zijn om de onderhandelingen te starten met de particuliere grondeigenaren. In de interviews voor dit onderzoek komt naar voren dat dit vermeende verzoek niet in 2019/2020 zou zijn gedaan, maar al in 2018 in de tijd van de toenmalige gemeente Woudrichem. De onderzoekers hebben op basis van de voor hen beschikbare informatie niet kunnen verifiëren of er daadwerkelijk een verzoek is gedaan vanuit de gemeente aan de projectontwikkelaar en in welk jaar dat is geweest. Wel staat vast dat de betrokkenen binnen de gemeente deze bewering van de projectontwikkelaar plausibel achtten en daarop hebben gehandeld.

Zo zou het verzoek zijn gedaan omdat de gemeente nog niet al te veel ruchtbaarheid aan de plannen wilden geven (de start was volgens hen immers pas ergens in de periode 2023-2025 voorzien), de relatie met de toenmalige particuliere grondeigenaren en de gemeente was al moeizaam en een dergelijk verzoek door de gemeente zou passen bij de werkwijze van de toenmalige gemeente Woudrichem. De laatste conclusie over de inspanningsverplichting volgt overigens niet uit het advies van de advocaat. In de interviews komt naar voren dat dit vermoedelijk in een gesprek is gezegd dat heeft plaatsgevonden ten tijde van de voorbereiding van dit juridisch advies tussen de advocaat en een medewerker van het team Omgeving & Vastgoed.

63 Namelijk: 1) tekstueel wordt gesproken over 36 vrije sectorwoningen, in het onderliggende stedenbouwkundig ontwerp

staan 33 woningen ingetekend, 2) als tegenprestatie voor de inspanningsverplichting mag de projectontwikkelaar volgens de tekst circa 13 woningen extra realiseren, in de tekening is rekening gehouden met 8 woningen, 3) de overeengekomen grondprijzen zijn tussentijds niet geïndexeerd en 4) de projectontwikkelaar beroept zich op een eigen tekening, waar de gemeente de inrichtingsvisie Bronkhorst (3 juli 2007) en de ruimtelijke onderbouwing Bronkhorst-Andel (26 maart 2008) als basis gebruikt. 64 Memo analyse overeenkomsten Bronkhorst fase 3 (23 maart 2022).

31.

Over de consequenties van het van toepassing verklaren van het stedenbouwkundig ontwerp wordt opgemerkt dat de gemeente circa drie woningen tekortkomt om de gemaakte afspraken met de projectontwikkelaar na te komen, oplopend tot circa acht woningen als de tegenprestatie voor de inspanningsverplichting wordt meegeteld. Deze berekening is gebaseerd op een vergelijking tussen de tekst van de samenwerkingsovereenkomst en het stedenbouwkundig ontwerp.65 Waar in de tekst van de overeenkomst wordt gesproken over 36 woningen, zijn er 33 woningen getekend op deze grond in het stedenbouwkundig ontwerp. Kortom: een verschil van drie woningen. Daarnaast is in de overeenkomst opgenomen dat als de projectontwikkelaar aan een inspanningsverplichting voldoet 13 woningen extra mag bouwen. In het stedenbouwkundig plan is voor die grond gerekend op 8 woningen, een verschil van 5 woningen. Daarnaast is als consequentie benoemd dat de afgesproken grondprijzen bij dit ontwerp uit 2018 niet nadelig zijn voor de gemeente Altena door het type woningen dat volgens de gemeente staat geprogrammeerd (vooral tweekappers en vrijstaande woningen). Het vervolg van het memo gaat over het Didam-arrest en de reden en mogelijkheden voor compensatie van de projectontwikkelaar.

Wat betreft het Didam-arrest wordt opgemerkt dat de overeenkomst met de projectontwikkelaar is aangegaan zonder voorafgaande openbare procedure. Niettemin is de veronderstelling dat de overeenkomst geldig is (en blijft), omdat de afspraken voortvloeien uit bestaande en (deels) gerealiseerde overeenkomsten. Wel zouden de overeenkomsten gepubliceerd moeten worden. Voor compensatie is het voorstel van de ambtenaar om de projectontwikkelaar voor circa acht woningen (deels) te compenseren. De redenen die hij hiervoor aandraagt in dit memo zijn dat ook de gemeente Woudrichem in 2018 steken heeft laten vallen, het verzoek van de gemeente aan de ontwikkelaar om de particuliere gronden nog niet te gaan verwerven, de inspanningsverplichting die de projectontwikkelaar nog kan leveren en het belang van de goede relatie voor de rest van het proces. Voor deze compensatie worden drie opties uitgewerkt (die eerder in een e-mail aan de portefeuillehouder op 15 december 2021 ook zijn benoemd): 1. Verdichten van het plangebied. Door gronden aangrenzend aan het plangebied te kopen om water en/of groen te compenseren, is er ruimte in het plan om elders te verdichten en extra (rij)woningen te realiseren voor specifieke doelgroepen.

Dit brengt negatieve begrote financiële consequenties met zich mee ten opzichte van de huidige grondexploitatie, namelijk kosten voor de aankoop van grond en het verlies aan grondopbrengst door de omzetting naar rijwoningen. Dit heeft een negatief resultaat.66 2. Nieuwe Banne aanbieden. Aan de Nieuwe Banne ligt een perceel dat direct beschikbaar is voor het realiseren van zes tot acht woningen en waardoor er dus geen claims voor de toekomst komen. De projectontwikkelaar moet dan de grondprijs betalen die anno 2022 geldt. Dit plan heeft daarmee geen financiële consequenties voor de gemeente en de ambtenaar verwacht geen problemen met het Didam-arrest, omdat deze compensatie beschouwd kan worden als een aanvulling op een bestaande overeenkomst met de projectontwikkelaar. Nadeel is dat deze compensatie buiten het plangebied Bronkhorst plaatsvindt. Wel kan hier direct worden gebouwd, waardoor dit geen claim voor de toekomst legt. 3. Financieel compenseren van circa acht woningen. De voordelen hiervan zouden zijn dat de stedenbouwkundige uitgangspunten blijven behouden en er geen nieuwe afspraken met de

65 Dat wil zeggen de inrichtingsvisie Bronkhorst-Andel (3 juli 2007), dan wel de doorontwikkeling daarvan in 2018. Hierover

kwam in de interviews naar voren dat de tekening voor fase 3 daarin dezelfde is. 66 Het exacte cijfer van het negatieve resultaat is vanwege de geheimhouding hier weggelaten. Het is terug te vinden in: Memo analyse overeenkomsten Bronkhorst fase 3 (23 maart 2022).

32.

ontwikkelaar hoeven te komen. Nadeel is dat deze optie (negatieve) financiële -in het memo ook berekende- consequenties heeft voor de huidige grondexploitatie.67 Samenvattend wordt in het memo ambtelijk de voorkeur uitgesproken voor optie 2, het aanbieden van het perceel in de Nieuwe Banne. Het heeft geen financiële consequenties voor de gemeente en de stedenbouwkundige kwaliteiten van de Bronkhorst blijven behouden. Daarnaast blijkt uit de interviews dat de derde optie vrijwel meteen afvalt, zonder dat daarnaar verder onderzoek wordt gedaan. De daarvoor genoemde redenen zijn divers: het zou een principekwestie zijn, de optie zou niet aantrekkelijk zijn vanwege het woningtekort en vanwege het feit dat het stedenbouwkundig plan voor Bronkhorst fase 3 al grotendeels klaar was. Afspraken interne stuurgroep Na het bespreken van het memo met bijlagen in de interne stuurgroep, wordt tot een andere richting besloten met een beperktere compensatie voor de projectontwikkelaar dan in het memo was voorgesteld.68 Zo wordt onder meer uitgesproken dat: • De gemeente Altena niet geïnteresseerd is in het aankopen van grond aangrenzend aan het plangebied (wat nodig zou zijn bij de eerste compensatieoptie), omdat het geen kwaliteit aan het plangebied toevoegt.

• De tegenprestatie voor de inspanningsverplichting niet wordt gehonoreerd, omdat de projectontwikkelaar de inspanning niet heeft geleverd en de gemeente inmiddels voor een derde eigenaar is van de betreffende gronden. • Het bovenstaande betekent dat de projectontwikkelaar circa 36 woningen mag realiseren (conform de tekst van de samenwerkingsovereenkomst). Daarvan komen er 33 op de grond van de gemeente Altena (zoals in de tekening bij de samenwerkingsovereenkomst was voorzien) en drie op nog aan te kopen particuliere gronden. • Ter compensatie wordt – na onderhandeling – aan de projectontwikkelaar aangeboden om de overige circa vijf woningen op nog te verwerven particuliere gronden te realiseren.69 Dit omdat de projectontwikkelaar op verzoek van de gemeente niet geprobeerd zou hebben om de inspanningsverplichting te vervullen. Het exacte aantal is bekend na onderhandeling met de grondeigenaren en verdere uitwerking van het plan. Aanvullend wordt (nogmaals) bevestigd dat de inrichtingsvisie Bronkhorst (3 juli 2007) het uitgangspunt blijft, omdat dan de stedenbouwkundige kwaliteiten van het gebied behouden blijven, de verdeling van woontypen conform de woonvisie is en de onderdelen van het plan op elkaar zijn afgestemd. Daarmee kunnen nog 41 woningen in de derde fase worden gerealiseerd (33 op grond van de gemeente en acht op nog aan te kopen particuliere gronden).

In de interviews komt naar voren dat het vermoedelijk onbewust is dat naar verschillende versies van het stedenbouwkundig plan wordt verwezen (dat uit 2007/2008 of dat uit 2018): Materieel maakt dat weinig uit: in beide versies is de derde fase nog niet verder ingevuld.

67 Vanwege de geheimhouding die rust op de (ontwikkeling van de) grondexploitatie op dit abstractieniveau en het niet

essentieel is om de gang van zaken te volgen, is het exacte cijfer hier in deze rapportage niet benoemd. Het is terug te vinden in het document: Memo analyse overeenkomsten Bronkhorst fase 3 (23 maart 2022). 68 Verslag stuurgroepoverleg: project Bronkhorst fase 3 – 23 maart 2022 (24 maart 2022). 69 Op dit moment hadden al gesprekken plaatsgevonden met de projectontwikkelaar over het opstarten van dit project en waren beelden uitgewisseld. Na de afspraken die in dit stuurgroepoverleg gemaakt zijn zou gezegd kunnen worden dat de onderhandelingen met de ontwikkelaar echt zijn gestart.

33.

16 mei 2022 – Overleg interne stuurgroep over onder meer het woningbouwprogramma en het voorstel aan de projectontwikkelaar Woningbouwprogramma Om voor alle fases van Bronkhorst gezamenlijk tot een evenwichtig en gedifferentieerd woningbouwprogramma te komen, wordt besloten om als uitgangspunt voor specifiek de derde fase te hanteren: 16 eengezinswoningen voor betaalbare koop (te bouwen door een andere projectontwikkelaar), 12 appartementen over twee of drie bouwlagen met sociale huurwoningen, acht levensloopbestendige twee-onder-een-kapwoningen in de categorie middelduur laag, tien twee-ondereen-kapwoningen in de categorie middelduur hoog en 13 vrijstaande woningen (waarvan drie door particulieren te bouwen) in de dure categorie.70 Hiermee komt het totaal op 40 woningen voor de projectontwikkelaar. Deze verdeling benadert de woningdifferentiatie die de woonvisie 2021-2025 voorstaat: Conform woonvisie

Programma Bronkhorst Programma Bronkhorst totaal fase 3

Sociale huur

20-25%

18-20%

20-26%

Betaalbare koop

15-20%

17-19%

21-27%

Middelduur laag

15-20%

20%

14%

Middelduur hoog

15-25%

31%

17%

Duur

10-20%

15%

22%

Een kanttekening die hierbij wordt gemaakt in relatie tot de afspraken met de projectontwikkelaar, is dat in de samenwerkingsovereenkomst van de 36 te bouwen woningen minimaal zes woningen bestemd waren voor geliberaliseerde middenhuur. Dit is interessant voor een rijwoning, maar niet voor een vrijstaande of twee-onder-een-kapwoning, zo wordt beargumenteerd in het memo. De verwachting is daarom dat deze afspraak komt te vervallen omdat de projectontwikkelaar geen rijwoningen mag realiseren. Mocht dit tot problemen leiden met de projectontwikkelaar, wordt als optie gezien om zes appartementen in de middenhuur in te zetten.71 Verder is met de projectontwikkelaar te bespreken in hoeverre hij bereid zou zijn om de appartementen in sociale huur uit te voeren. Dat zou een optie kunnen zijn als een vermindering van de opbrengst door de te bouwen rijwoningen in het plan te bestemmen voor sociale huur, niet wenselijk of mogelijk is.

In de overeenkomst met de projectontwikkelaar werd expliciet gesproken over vrijesectorwoningen, dus dat zou een onderhandeling vragen.72 Het toevoegen van acht levensloopgeschikte woningen heeft een negatief effect op de grondexploitatie.73 Voorstel projectontwikkelaar Waar op 23 maart 2022 in de stuurgroep was besloten dat het realiseren van 13 woningen als tegenprestatie voor het verkrijgen van particuliere gronden niet werd gehonoreerd omdat de projectontwikkelaar niet aan de inspanningsverplichting had voldaan, bleek in de periode daarna dat 70 Notulen stuurgroepoverleg 16 mei 2022 (18 mei 2022). 71 Memo – Stuurgroep Bronkhorst fase 3 (9 mei 2022). 72 Memo – Stuurgroep Bronkhorst fase 3 (9 mei 2022). 73 Vanwege geheimhouding op deze cijfers zijn deze hier weg gelaten. De exacte bedragen zijn terug te vinden in Memo –

Stuurgroep Bronkhorst fase 3 (9 mei 2022).

34.

deze particuliere gronden ofwel naar een andere ontwikkelaar gingen of zelf ontwikkeld zouden worden. Met andere woorden: “de projectontwikkelaar hoefde zich niet meer in te spannen”, zo was ambtelijk de opvatting.74 Het aanbod aan de projectontwikkelaar is daarmee – zoals ook al eerder door de stuurgroep – vastgesteld: • 33 woningen op het in de samenwerkingsovereenkomst van 2018 overeengekomen bouwvlak dat al in eigendom is van de gemeente Altena; • drie (vrijstaande) woningen op grond die inmiddels ook in eigendom is van de gemeente Altena. Om de 13 woningen die tegenover de inspanningsverplichting stonden – die de projectontwikkelaar naar verluidt op verzoek van de gemeente niet heeft gepleegd – te compenseren, houdt de gemeente achter de hand dat zes vrijstaande woningen in het stedenbouwkundig ontwerp aangepast worden naar acht levensloopbestendige woningen, evenals overige vrijstaande woningen die overblijven na onderhandelingen met de particuliere grondeigenaren en de verdere uitwerking van het plan.

Al met al mag de projectontwikkelaar daarmee minimaal twee en maximaal zeven woningen extra bouwen ten opzichte van de 36 woningen in de tekst van de overeenkomst.75 Vervolgstappen De eerste vervolgstap is het aangaan van een gesprek met de projectontwikkelaar, met als uitgangspunt het stedenbouwkundig ontwerp Inrichtingsvisie Bronkhorst (3 juli 2007), het woningbouwprogramma en differentiatie zoals vastgesteld in deze stuurgroepvergadering van 16 mei 2022, het uitvoeren van het appartementencomplex in sociale huur en het realiseren van 36 woningen waarbij de inspanningsverplichting komt te vervallen. Dit gesprek staat gepland op 25 mei 2022.76

Ontwikkeling woningbouwprogramma Bronkhorst fase 3 (gronden projectontwikkelaar) Appartementen Rijwoningen Tweekappers Vrijstaande Totaal woningen 2018 - Ontwerp gemeente Woudrichem (tekening)

12

0

10

19

41

2018 - Ontwerp ontwikkelaar

0

26

20

3

49

16 mei 2022 – Voorstel woningbouwprogramma stuurgroep

12

077

18

1078

40

25 mei 2022 – Overleg tussen ambtenaren gemeente Altena en projectontwikkelaar Ambtelijk vindt overleg plaats met de projectontwikkelaar, om de gemeentelijke voorwaarden dan wel uitgangspunten voor het woningbouwprogramma wat betreft het aantal woningen en de differentiatie, kenbaar te maken aan de ontwikkelaar. Van dit overleg is geen verslag beschikbaar. Uit een e-mail 74 Memo – Stuurgroep Bronkhorst fase 3 (9 mei 2022). 75 Memo – Stuurgroep Bronkhorst fase 3 (9 mei 2022). 76 Notulen stuurgroepoverleg 16 mei 2022 (18 mei 2022). 77 In het totale plangebied voor Bronkhorst fase 3 waren zoals eerder bij deze datum beschreven wel 16 rijwoningen

opgenomen, maar die zouden gebouwd worden door een andere projectontwikkelaar. 78 Naast 10 vrijstaande woningen door de projectontwikkelaar is in dit plan ook voorzien in 3 vrijstaande woningen gebouwd door particulieren.

35.

leiden de onderzoekers af dat in dit gesprek de gemeente het aanbod van de Waterlinie heeft benoemd om – naar eigen zeggen – uit de discussie te komen.79 Uit een andere mail leiden de onderzoekers af dat de projectontwikkelaar daarnaast heeft aangegeven aan de hand van deze gemeentelijke voorwaarden nogmaals te willen kijken naar het onderliggend stedenbouwkundig ontwerp en mogelijk een alternatief ontwerp voor te willen leggen.80

19 juni 2022 – Projectontwikkelaar mailt gemeente met akkoord op nieuwe woningindeling in Bronkhorst, mits de Waterlinie in de afspraken kan worden betrokken Volgens een e-mail van een medewerker van het team Omgeving & Vastgoed zou de projectontwikkelaar op 19 juni 2022 de gemeente via e-mail hebben laten weten mee te kunnen in de wensen van de gemeente voor Bronkhorst fase 3, mits de compensatie via de Waterlinie in de Nieuwe Banne bij de afspraken zou kunnen worden betrokken. Deze e-mail hebben de onderzoekers niet aangetroffen in het dossier.81

29 juni 2022 – Projectontwikkelaar deelt voorstel voor invulling Bronkhorst fase 3 met ambtenaren gemeente Altena In een overleg tussen ambtenaren van de gemeente Altena en de projectontwikkelaar, deelt de ontwikkelaar zijn voorstel voor het ontwerp van Bronkhorst fase 3.82 Van dit overleg is geen verslag beschikbaar. Wel geeft de projectleider later een terugkoppeling via e-mail aan de portefeuillehouder en in memo’s ter voorbereiding op de stuurgroepvergadering van 31 augustus 2022 wordt naar dit overleg verwezen. In dit voorstel zijn 13 appartementen opgenomen (tegenover 12 in de eerdere plannen van de gemeente) en daarnaast tien rijwoningen, 16 tweekappers en acht vrijstaande woningen.

79 E-mail medewerker team Vastgoed & Facilitaire dienstverlening (12 februari 2025). Mails over de Waterlinie. 80 E-mail projectleider (8 juli 2022). Update Bronkhorst fase 3. 81 E-mail medewerker team Vastgoed & Facilitaire dienstverlening (12 februari 2025). Mails over de Waterlinie. Het team

Vastgoed & Omgeving heette inmiddels Vastgoed & Facilitaire Dienstverlening. 82 E-mail projectleider (8 juli 2022). Update Bronkhorst fase 3.; Memo stuurgroep Bronkhorst fase 3 (31 augustus 2022); Concerncontroller (10-04-2025). Analyse Nieuwe Banne. In het memo van de concerncontroller is in de bijlage een tijdlijn opgenomen, waarin wordt verwezen naar een overleg tussen de gemeente en de projectontwikkelaar op 19 juni 2022. Daarbij wordt al opgemerkt dat deze datum niet kan kloppen en dat het een verschrijving is in het memo van de stuurgroep van 31 augustus 2022. De correcte datum zou 29 juni 2022 zijn. Deze datum past bij andere correspondentie die we hebben kunnen terugvinden. In de tijdlijn bij het memo van de concerncontroller staat verder vermeld dat op deze 29 juni 2022 een akkoord wordt bereikt tussen de ontwikkelaar en de gemeente over de indeling van de derde fase, onder voorwaarde dat de koop van de Waterlinie doorgaat en het bestemmingsplan wordt vastgesteld. Op basis van de ontwikkelingen hierna en de documenten die we daarover hebben kunnen terugvinden, kunnen we dat niet staven. Het door de projectontwikkelaar gepresenteerde plan op 29 juni 2022 dient dan nog ambtelijk beoordeeld te worden.

In die beoordeling blijkt dat sociale huur ontbreekt, dat er extra rijwoningen zijn opgenomen en dat er te veel woningen in de categorie middenhuur zijn opgenomen (E-mail projectleider (8 juli 2022). Update Bronkhorst fase 3; Memo stuurgroep Bronkhorst fase 3 (31 augustus 2022)).

36.

Ontwikkeling woningbouwprogramma Bronkhorst fase 3 (gronden projectontwikkelaar) Appartementen Rijwoningen Tweekappers Vrijstaande Totaal woningen 2018 - Ontwerp gemeente Woudrichem (tekening)

12

0

10

19

41

2018 - Ontwerp ontwikkelaar

0

26

20

3

49

16 mei 2022 – Voorstel woningbouwprogramma stuurgroep

12

0

18

10

40

29 juni 2022 – Voorstel ontwikkelaar

13

10

16

8

47

In documentatie rondom dit gesprek met de projectontwikkelaar en het voorstel dat hij deelt voor de invulling van Bronkhorst fase 3 komt het perceel aan de Waterlinie in de Nieuwe Banne niet aan bod.

8 juli 2022 – Update projectleider aan portefeuillehouder over ontvangen voorstel projectontwikkelaar voor inrichting plan Bronkhorst fase 3 De projectleider geeft de portefeuillehouder via e-mail een update over het voorstel dat de gemeente in de week ervoor heeft ontvangen van de projectontwikkelaar voor de invulling van Bronkhorst fase 3.83 Hierin geeft de projectleider aan dat het voorstel op het eerste gezicht niet veel afwijkt van de uitgangspunten en voorwaarden zoals die door de gemeente Altena zijn gedeeld. Het aantal woningen en de opzet zijn nagenoeg gelijk. Wel zijn in het voorstel van de projectontwikkelaar extra rijwoningen opgenomen en is er geen ruimte voor sociale huur. Verder is het voorstel op dat moment nog niet ambtelijk beoordeeld, omdat aan de projectontwikkelaar is gevraagd om schriftelijk aan te geven waar het ontwerp in zijn ogen afwijkt van de samenwerkingsovereenkomst en wat de (financiële) consequenties daarvan zijn. Op 4 augustus 2022 antwoordt de portefeuillehouder: “dank voor je bericht, ben benieuwd naar het vervolg. Even twee puntjes: * probeer de gang erin te houden. * Laten we ervoor waken dat we teveel toegeven aan de projectontwikkelaar. Ik heb begrip voor ieders belang, maar langzamerhand halen ze wel veel binnen”.84

15 juli 2022 – Reactie projectontwikkelaar met aanvulling op het door hem voorgestelde ontwerp Via e-mail laat de projectontwikkelaar aan de projectleider en een medewerker van het team Omgeving & Vastgoed weten dat hij zijn plan verder heeft uitgewerkt en een vergelijking heeft gemaakt met de eerdere contractuele afspraken die hij met de gemeente had gemaakt.85 De projectontwikkelaar stelt dat hij heeft gezocht naar het meest optimale plan, rekening houdend met de gewenste categorisering, kavels die in eigendom zijn van derden, parkeren en een goede stedenbouwkundige opzet. Op drie punten wordt een verschil gezien met de gemaakte afspraken uit 2018, namelijk: • In het plan is nu rekening gehouden met 47 woningen in plaats van 49 die volgens de ontwikkelaar eerder contractueel was vastgelegd. 83 E-mail projectleider (8 juli 2022). Update Bronkhorst fase 3. 84 E-mail portefeuillehouder (4 augustus 2022). Re: Update Bronkhorst fase 3. 85 E-mail projectontwikkelaar (15 juli 2022). Andel.

37.

• •

Er wordt volgens de ontwikkelaar een forse categorisering meegegeven, waar dat in de overeenkomst beperkt is tot zes vrije sector huurwoningen en de rest vrij. In de huidige uitgangspunten zijn appartementen opgenomen waar dat in het eerdere plan niet het geval was.86

Deze drie punten hebben volgens de projectontwikkelaar een negatief gevolg voor de exploitatie die hij voor ogen had. Om dit te compenseren, stelt hij voor de locatie in Sleeuwijk (met andere woorden: die aan de Waterlinie in de Nieuwe Banne) mee te nemen in de te maken totaalafspraken en snel te starten met de uitwerking van die plannen. In de documenten en interviews komt naar voren dat de optie van compensatie via de locatie in de Nieuwe Banne een keer eerder in een gesprek tussen de gemeente (ambtelijk) en de projectontwikkelaar aan de orde is geweest, namelijk op 25 mei 2022 (zie hierboven onder deze datum).

Juli/augustus 202287 - Memo ambtelijke beoordeling woningbouwprogramma en differentiatie Zowel het voorstel voor de alternatieve inrichting van Bronkhorst fase 3 dat door de projectontwikkelaar is gedeeld met de gemeente, als het standpunt van de ontwikkelaar over de samenwerkingsovereenkomst, is ambtelijk beoordeeld.88 Over het door de projectontwikkelaar voorgestelde alternatieve plan wordt opgemerkt dat de aanpassingen qua woningtype passen binnen de kaders van de Woonvisie 2021-2025. Er is behoefte aan kleinere woningen, dus meer rijwoningen en minder vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen past daarbij. Wel worden relatief veel woningen in de categorie middenhuur voorgesteld. Meer dan waar binnen de gemeente volgens de woonvisie behoefte aan is. Verder ontbreekt de categorie sociale huur in het plan van de ontwikkelaar. Ambtelijk zou het daarom de voorkeur hebben als een deel van de middenhuurwoningen wordt omgezet naar sociale huurwoningen, waarbij deze idealiter worden overgedragen aan een corporatie, zodat ze langdurig beschikbaar blijven voor sociale huur en de toewijzing verloopt via het woonruimte-verdeelsysteem. Ambtelijk kan de gemeente zich niet vinden in het standpunt van de projectontwikkelaar dat hij nu ‘slechts’ 47 in plaats van 49 contractueel overeengekomen woningen mag bouwen.

De ontwikkelaar heeft immers niet voldaan aan zijn inspanningsverplichting voor het verwerven van particuliere gronden. Een van die percelen is door de gemeente aangekocht. Wel kan worden gesteld dat het de bedoeling was dat de projectontwikkelaar al deze particuliere gronden zou gaan ontwikkelen. Daarom zou het in de lijn liggen dat de woningen op het door de gemeente aangekochte stuk grond naar deze projectontwikkelaar gaan. Het totaal aantal woningen zou daarmee op 40 komen, namelijk 36 schriftelijk in de overeenkomst en vier op de verworven particuliere grond. Niet op 47 woningen. Vanuit de gemeente wordt er geen reden tot compensatie gezien, maar de projectontwikkelaar wil juist zeven woningen meer realiseren dan overeengekomen.

86 Het is goed om hierbij op te merken dat inderdaad in de tekening die volgens de projectontwikkelaar hoort bij de

samenwerkingsovereenkomst geen appartementen waren opgenomen. In de tekening die volgens de gemeente hoort bij de samenwerkingsovereenkomst was wel al in appartementen voorzien. Zie ook onder 24 november 2021 in dit feitenrelaas. 87 De datum op dit memo is 9 mei 2022. Dat kan echter niet kloppen, omdat op dat moment het alternatieve plan van de ontwikkelaar en de reactie op de eerder gemaakte afspraak nog niet met de gemeente waren gedeeld. Dan is er ook nog geen beoordeling te maken. 88 Ambtelijke beoordeling voorstel projectontwikkelaar (09 mei 2022).

38.

En al zou de projectontwikkelaar wel 47 woningen kunnen bouwen in plaats van de 49 woningen in de overeenkomst, dan is dat nog geen reden tot compensatie. Dat zou volgens de ambtenaren vallen binnen de grenzen van circa 36+13 woningen zoals in de samenwerkingsovereenkomst was opgenomen. Het verschil is dan beperkt tot twee woningen. Het standpunt van de projectontwikkelaar dat hij behalve de zes geliberaliseerde middenhuurwoningen mag bouwen wat hij wil, past volgens de ambtenaren niet bij de strekking van de overeenkomst. Alleen de zes geliberaliseerde middenhuurwoningen worden weliswaar expliciet benoemd, maar ook is opgenomen dat de projectontwikkelaar ermee akkoord is gegaan zich te houden aan het bestemmingsplan, beeldkwaliteitsplan, verkavelingsplan en alle overige gemeentelijke randvoorwaarden. Het was dus aan de gemeente om de inrichting en categorisering vast te stellen. Wat betreft de appartementen wordt opgemerkt dat die inderdaad niet in de door de projectontwikkelaar aangedragen tekening zijn opgenomen, maar dat nergens is te achterhalen in hoeverre die tekening in samenwerking met de gemeente is opgesteld. Bovendien is in de samenwerkingsovereenkomst ook een prijsafspraak gemaakt voor de realisatie van appartementen.

Al met al is de ambtelijke conclusie dat enkel het opnemen in het gemeentelijke plan van zes eengezinswoningen in de middenhuur benodigd is en dat overige compensatie niet nodig is. Deze ambtelijke beoordeling is als bijlage gevoegd bij de agenda voor de interne stuurgroep bijeenkomst van 31 augustus 2022.

31 augustus 2022 – Overleg interne stuurgroep over het voorgestelde plan door de projectontwikkelaar, de ruimtelijke en financiële consequenties daarvan en de ambtelijke beoordeling van de plannen en standpunten van de ontwikkelaar Ter kennisneming wordt in de stuurgroep het voorstel van de projectontwikkelaar, evenals de ambtelijke advisering daarover, gedeeld. Hierbij gaat het om een vergelijking van de woningbouwprogramma’s van de ontwikkelaar en de gemeente, de consequenties voor de openbare ruimte en financiën, de ambtelijke beoordeling van het woningbouwprogramma en -differentiatie en de ambtelijke beoordeling van het standpunt van de ontwikkelaar over de anterieure overeenkomst (zie hierboven over het memo met de ambtelijke beoordeling).89 Ter besluitvorming ligt een (ambtelijk) advies voor over hoe om te gaan met het voorstel van de projectontwikkelaar.90 Hierin wordt het dilemma geschetst dat ambtelijk wordt gevoeld. Enerzijds bestaat de zorg dat het vasthouden aan het eigen woningbouwprogramma kan resulteren in een lang onderhandelingstraject en juridische procedures en daarmee veel vertraging. Aan de andere kant komen er te veel woningen in de middenhuur en is het financieel resultaat voor de gemeente negatiever als zij meegaat in het voorstel van de projectontwikkelaar.

Dit afwegende, luidt het advies om mee te gaan met de aanpassingen die de projectontwikkelaar wenst, voor zover die aansluiten op de woningbouwambities van de gemeente zoals vastgelegd in de Woonvisie 2021-2025. Dit betekent dat ten opzichte van het ontwerp van de gemeente er zeven woningen extra worden gerealiseerd, dat een aantal tweekappers en vrijstaande woningen worden vervangen door rijwoningen en dat er tien rijwoningen in de middenhuur mogen komen. Verder is het voorstel niet akkoord te gaan met ook nog 13 middenhuur appartementen. Die zouden voor de sociale huur gebouwd moeten worden. Ook zouden de consequenties van dit aangepaste programma voor de openbare ruimte binnen de wettelijke en gemeentelijke kaders moeten vallen en in het plangebied worden opgelost. Dat 89 Agenda stuurgroep Bronkhorst fase 3 (31 augustus 2022). 90 Memo stuurgroep Bronkhorst fase 3 (31 augustus 2022).

39.

zou nog een toetsing vragen. Het meegaan met de wensen van de projectontwikkelaar om zeven extra woningen te realiseren en tweekappers en vrijstaande woningen te vervangen door rijwoningen, zou resulteren in een vermindering van de grondopbrengst.91 Uit de notulen volgt dat dit ambtelijke advies wordt opgevolgd.92 De stuurgroep besluit dat voor de gemeente het op 16 mei 2022 vastgestelde stedenbouwkundige ontwerp het uitgangspunt blijft, dat ze (grotendeels) bereid is om mee te gaan met het ontwerp van de projectontwikkelaar als de 13 appartementen sociale huur worden. Daarbij wordt in lijn met de eerdere ambtelijke beoordeling van de plannen van de projectontwikkelaar besloten dat het appartementencomplex na oplevering wordt overgedragen aan de woningbouwcoöperatie. Verder wordt ingestemd met de afname van de verwachte grondopbrengst. Uit de notulen blijkt tot slot een wens om ‘de vaart erin te houden’. Dat uit zich niet alleen in de afspraak om snel na het geplande overleg met de projectontwikkelaar op 14 september 2022 de stuurgroep bij te praten en eventuele vervolgacties te bespreken, maar ook in de afspraak om eventuele aanpassingen aan het stedenbouwkundig ontwerp niet aan de stedenbouwkundige van de gemeente voor te leggen.

Ontwikkeling woningbouwprogramma Bronkhorst fase 3 (gronden projectontwikkelaar) Appartementen Rijwoningen Tweekappers Vrijstaande Totaal woningen 2018 - Ontwerp gemeente Woudrichem (tekening)

12

0

10

19

41

2018 - Ontwerp ontwikkelaar

0

26

20

3

49

16 mei 2022 – Voorstel woningbouwprogramma stuurgroep

12

0

18

10

40

29 juni 2022 – Voorstel ontwikkelaar

13

10

16

8

47

31 augustus 2022 – Voorstel gemeente

1393

10

16

8

47

Over het betrekken van het perceel aan de Waterlinie in de Nieuwe Banne zijn in deze vergadering van de stuurgroep – blijkens de notulen – geen afspraken gemaakt.

14 september 2022 – Overleg tussen ambtenaren van de gemeente Altena en de projectontwikkelaar over stedenbouwkundig voorstel van ontwikkelaar dd. 15 juli 2022 In dit overleg heeft de gemeente gedeeld dat ze bereid is om (grotendeels) mee te gaan in het door de projectontwikkelaar voorgestelde ontwerp, mits het appartementencomplex sociale huur wordt en overgedragen aan de woningbouwcoöperatie. Verder is expliciet opgenomen dat er geen verdere compensatie plaatsvindt.94

91 Vanwege de geheimhouding is het cijfer van de verminderde grondopbrengst hier weggelaten. Dit is terug te vinden in het

document: Memo stuurgroep Bronkhorst fase 3 (31 augustus 2022). 92 Notulen stuurgroep Bronkhorst fase 3 31 augustus 2022 (1 september 2022). 93 Maar ten opzichte van voorstel van de projectontwikkelaar uitgevoerd in sociale huur, in plaats van middeldure huur. Daarnaast zouden de woningen na de bouw overgedragen moeten worden aan een woningbouwcorporatie. 94 Notulen overleg ontwikkelaar 14 september 2022 (19 september 2022).

40.

De reactie van de projectontwikkelaar op dit standpunt is nagenoeg een herhaling van zijn standpunt dat hij eerder op 15 juli 2022 via e-mail aan de gemeente had laten weten, namelijk dat het stedenbouwkundig ontwerp nu niet overeenkomt met de samenwerkingsovereenkomst en dat dit een negatief gevolg heeft voor zijn exploitatie. Ook herhaalt de projectontwikkelaar dat de gemeente een in zijn ogen forse categorisering meegeeft, terwijl in de overeenkomst alleen zes middenhuurwoningen zijn overeengekomen. Tot slot wordt opgemerkt dat de projectontwikkelaar ervan overtuigd is dat in het geval van een juridisch geschil, hij in het gelijk wordt gesteld. In dit licht stelt de projectontwikkelaar voor om teneinde een juridisch conflict (en vertraging) te voorkomen, hij als compensatie het perceel aan de Waterlinie in De Nieuwe Banne mag ontwikkelen tegen marktconforme prijzen en dat hij zo snel mogelijk wil starten. Een uitgewerkt voorstel voor het aantal en type woningen dat zij op dat perceel wil realiseren komt blijkens de notulen niet aan bod. Wel dat het zou gaan om huur- en koopwoningen. Verder wil de projectontwikkelaar de sociale huurappartementen in de Bronkhorst ontwikkelen, maar wel in eigen beheer houden.

Verder is hij bereid een woning binnen het plangebied van de Bronkhorst minder te bouwen, om de gemeente te helpen in het verwerven van particuliere gronden waar de eigenaren twee bouwkavels van een bepaalde grootte voor terug willen hebben.

3 oktober 2022 – Bestuurlijk-ambtelijk overleg naar aanleiding van meest recente voorstel projectontwikkelaar In een overleg tussen de portefeuillehouder en ambtelijke leden van de stuurgroep wordt gereflecteerd op de reactie van de projectontwikkelaar op het standpunt van de gemeente zoals ingebracht in het overleg van 19 september 2022. Twee bespreekpunten stonden hierbij centraal: hoe de portefeuillehouder stond tegenover a) compensatie met de Waterlinie in de Nieuwe Banne voor de projectontwikkelaar en b) de wens van de ontwikkelaar om in een volgend overleg direct met de portefeuillehouder aan tafel te zitten.95 Uitkomst van het overleg is dat de portefeuillehouder akkoord is met het inzetten van de Nieuwe Banne tegen marktconforme prijzen. De wens bestond om de onderhandeling snel af te gaan ronden en er stond sociale huur tegenover die eerst niet in de overeenkomst zat. Wel was er enige zorg over de mate waarin dit ‘Didam-proof’ was. Niettemin was de verwachting dat, door de combinatie van sociale huur en de afspraken in de oude overeenkomst, deze keuze wel goed te onderbouwen was. Het voornemen van de grondverkoop zou gewoon gepubliceerd moeten worden. De inzet was wel dat de ontwikkelaar binnen drie maanden een omgevingsvergunning zou aanvragen voor een plan van stedenbouwkundige kwaliteit passend in het bestemmingsplan.