Samen Radicaal doen wat nodig is.pdf

Samen... radicaal doen wat nodig is ONDERNEMING SP L A N 2 0 2 2-2 0 26 W O ONK R A CH T10

INHOUD

Voorwoord. ............................................................................................5 1. Hart voor de klant. .............................................................................8 2. Veerkrachtige buurten.....................................................................16 3. Waardevol vastgoed.........................................................................24 4. Duurzame bedrijfsvoering. ..............................................................32 5. Wendbare organisatie. .................................................................... 40 Begrippenlijst. .....................................................................................47

Toelichting In het hoofdstuk ‘Hart voor de klant’ komt aan bod hoe we omgaan met onze klanten en wat zij van ons mogen verwachten. In het hoofdstuk ‘Veerkrachtige buurten’ gaat het over de sociale infrastructuur, het samen wonen en samen leven. Hoofdstuk 3 ‘Waardevol vastgoed’, belicht waar het voor ons als woningcorporatie allemaal mee begint, de woningen oftewel het fysieke kapitaal. In het hoofdstuk ‘Duurzame bedrijfsvoering’ laten we zien welke afwegingen en keuzes we maken binnen onze beperkte financiële middelen. En ‘last but not least’, in het hoofdstuk ‘Wendbare organisatie’ komt naar voren wat dit alles vraagt van onze medewerkers.

3

VOORWOORD Ra•di•caal ~ vernieuwende en grondige aanpak met groot effect.

De goede lezer leest een ambitieuze

Samen... radicaal doen wat nodig is

ondernemingsplan waarin we de lat

Het actualiseren van onze strategische koers is een moment van

hoog leggen.

reflectie en bezinning op waar we mee bezig zijn. Doen we de juiste

Wederkerigheid als randvoorwaarde

dingen? Doen we ze goed? We zijn daarvoor ‘buiten’ breed in gesprek Die ambitie zit ook in de wijze waarop

gegaan. Zoals onze partners dat gewend zijn. Alle medewerkers van

we met onze partners samenwerken en

Woonkracht10 hebben daar een rol in gehad. Het heeft een schat aan

in de daaruit volgende wederkerigheid van inzet. De mensen en

informatie opgeleverd waarmee we dit ondernemingsplan hebben

buurten vragen om aandacht. Niet alleen van ons als woningcor-

gevoed. Uit de terugkoppeling bleef hangen, om vooral te werken met

poratie maar ook van andere organisaties die daar actief zijn. We

een lange adem: ‘Kijk niet alleen naar wat voor je voeten ligt aan pro-

realiseren ons, dat om het verschil te kunnen maken naar de men-

blematiek en los dat op, maar doe dat ook met de focus op een duurza-

sen die het meest kwetsbaar zijn, woningzoekenden en huurders,

me oplossing.’ Een oproep die we goed kunnen plaatsen in de huidige

we afhankelijk zijn van hoe we samenwerking en partnerschap in-

tijdgeest en daarmee een bron van inspiratie voor de strategische

vullen. Of we gelijke tred houden in ambities, prioriteiten en inzet

koers voor de komende vijf jaar.

van mensen en middelen. Het is een noodzakelijke voorwaarde om met lange adem de juiste beweging in gang te zetten en duurzame

Samen Thuis Geven

oplossingen te bereiken.

Thuis Geven was onze missie tot en met 2021. We worden er door onze belangenhouders en huurders steeds beter op herkend en

Die wederkerigheid is ook van toepassing op de rijksoverheid.

gewaardeerd. In onze verkenning hebben we lang stil gestaan bij hoe

Die verwacht, terecht vaak, grote prestaties op het vlak van het

we kunnen blijven Thuis Geven in een tijd dat de maatschappelijke

bouwen van nieuwe woningen, isoleren en aardgasvrij en betaal-

opgaven zich opstapelen. Opgaven als de woningnood, vergrijzing en

baarheid. Maar heft tegelijkertijd een enorme belasting die alleen

energiecrisis maken mensen die voor hun huisvesting van ons afhan-

woningcorporaties treft, de verhuurdersheffing.

kelijk zijn, extra kwetsbaar. Wij zien dáár juist ook onze meerwaarde. In tijden van toenemende onzekerheid hebben mensen de behoefte

Ook hier is de wet van wederkerigheid van toepassing. Voor de ko-

aan een thuis waar ze kunnen genieten en ontspannen. Dus doen we

mende vijf jaar hebben we concrete en voorspelbare afspraken met

de komende vijf jaar ook het uiterste op het gebied van betaalbaarheid,

de gemeenten, maar daarna kunnen we niet lang op dezelfde voet

investeringen en onderhoud. De huidige tijdgeest vraagt meer dan ooit

verder zonder dat we met onze financiële ratio’s in het gedrang

dat we met de partners ook extra aandacht hebben voor het welzijn

komen. Willen we met een lange adem werken en na vijf jaar niet

en de veerkracht van onze huurders. Dat we de handen ineen slaan en

het goede werk weer teniet laten gaan, dan zal er voor de lange

onze krachten en financiën bundelen naar meerwaarde. Dat maakt dat

termijn meer financiële armslag moeten komen. Voor corporaties

wij onze missie aangepast hebben naar ‘Samen Thuis Geven’. Dus dat

in het algemeen en dus ook voor Woonkracht10. De colleges van de

we samen aanwezig én zichtbaar zijn in onze buurten en wijken en we

gemeenten waar we actief zijn, maken zich er naar Den Haag hard

samen doen wat nodig is.

voor. En dat is nog nodig. De korting van 25% op de verhuurdersheffing is nog steeds niet voldoende om na 2026 met hetzelfde elan

Radicaal

en passie voort te gaan.

Daar komt ook de inspiratie vandaan voor de pakkende titel van dit ondernemingsplan en voor het woord ‘radicaal’ hierin. ‘Radicaal’ in de

4

5

zin dat we streven naar een grondig én groot effect. ‘Doen’ omdat we

het openbaar gebied, sociale infrastructuur en het zorg- en welzijns-

daadkrachtig te werk moeten gaan: de problemen duurzaam oplossen

aanbod en de innovatie daarvan.

door de juiste dingen goed te doen. En ‘samen’ omdat we samen meer kunnen als we het collectieve doel als ambitie kiezen en onze bijdra-

Wendbaarheid

gen daarop afstemmen. Ook als het niet past in bestaand beleid, proto-

De veranderingen in de samenleving en onze strategische ambities om

collen of financieringsstromen. Wat we voorstaan is een hervorming

daarop in te kunnen spelen, hebben ook grote invloed op onze interne

van onze collectieve focus, keuzes en inzet.

organisatie. Onze medewerkers zijn de krachtmotor. Ze verdienen onze onvoorwaardelijke steun in de wijze waarop ze hun werk moeten

Partnerschap

uitvoeren. We zetten dus onverminderd door op het sprankelend

De complexe vraagstukken waar we voor staan vraagt dat we samen-

verbeteren van onze processen, systeeminnovaties en de kwaliteit van

werken in partnerschap. Dat we met open vizier in gesprek zijn over

samenwerking. Ook investeren we bovenmatig in opleidingsmogelijk-

wat er aan de hand is, en wat nodig is om de problemen aan te pakken.

heden en persoonlijke groei. In de verwachting dat iedere collega met

Dat we in gezamenlijkheid bepalen welke stip we op de horizon zetten

het beste van zichzelf bijdraagt aan het realiseren van deze strategi-

en welke keuzes we maken om dat doel te bereiken. Met elkaar zoeken,

sche koers.

samen op reis. Een mooi voorbeeld daarvan is het jaarlijkse overleg met het collectief van de vier wethouders Wonen van de gemeenten

Liesbeth Groeneveld en Erwin Zwijnenburg

waar we actief zijn. We stemmen de uitvoeringsagenda af en bespreken

Bestuurders Woonkracht10

wanneer en hoe bij te sturen als onze ratio’s in gevaar komen. Het levert een ‘vliegplan’ op voor de komende vijf jaren met voorspelbare inzet van Woonkracht10 voor iedere gemeente. Alle waarden van partnerschap komen in dat overleg tot zijn recht en het smaakt naar meer. Ook in onze relatie met andere samenwerkingspartners. Waardecreatie We willen gezamenlijk waarde maken, met elkaar maatschappelijk renderen. Dat houdt ook in: een stukje autonomie dienstbaar maken aan het partnerschap. Wij zijn bereid onze middelen gezamenlijk in te zetten en onze meerjarenbegroting aan te passen om het gezamenlijk gestelde doel te bereiken. Als we met onze partners ‘van waarde kunnen zijn’ als uitgangspunt nemen, gezamenlijk waarde creëren voor onze huurders, onze buurten en ons vastgoed, groeit de kans dat dit businesscases oplevert waarmee we samen radicaal het verschil maken. Waarmee we het grote effect sorteren dat zo hard nodig is. Bouwen en verbeteren Waarin dat mooi tot uiting komt is onze portefeuillestrategie, waarin we prioriteit geven aan verbetering van onze woningen, inclusief het isoleren en aardgasvrij maken van woningen. Ook zetten we meer in op nieuwbouwwoningen, zo nodig in de vorm van flexwoningen.

Onze focusgroepen zijn jonge starters, senioren die afhankelijk zijn van een levensloopbestendige woning, lage middeninkomensgroepen die op de huidige commerciële markt niet worden bediend én kwetsbare huurders die afhankelijk zijn van wonen onder begeleiding in welke vorm dan ook. De waarde komt pas echt tot bloei als primaire partners op hun beurt ook mee-investeren. Bijvoorbeeld in de inrichting van

6

7

EXPEDITIE HART VOOR DE KLANT

HART VOOR DE KLANT We staan dichtbij onze huurders. We hebben oprechte aandacht en zijn hartelijk. Woonkracht10 is er voor iedereen die in onze samenleving is aangewezen op een betaalbaar (t)huis. Ook zij die extra kwetsbaar zijn, gunnen we een warm welkom. Onze huurders hebben vaak geen echte keuzevrijheid. Dat weerhoudt ons er niet van om onszelf de hoogste prestatienorm op te leggen. We hebben persoonlijke aandacht voor de klant en de onderlinge relatie, zijn in gesprek, luisteren naar wat er leeft en welke behoeften er zijn. Daar spelen we op in. Onze dienstverlening sluit aan op de wensen en verwachtingen

1 8

van onze klanten en het liefst gaan we nog een stap verder. Klanten voelen zich hartelijk welkom bij ons en we hebben contact op een manier die het beste bij hen past.

9

Dichtbij Aandacht Hartelijk

HART VOOR DE KLANT

De opgaven waar we voor staan

Wat radicaal nodig is om die droom waar te maken

Bereikbaar, zichtbaar en toegankelijk Het is onze inzet dat iedereen zich welkom voelt bij Woonkracht10.

Onze klantgroep wordt diverser en

Hart voor de klant

Daarom bieden we een breed scala aan middelen waarmee klanten

kwetsbaarder

Wij hebben hart voor onze klanten, voelen ons betrokken en zijn inle-

contact met ons kunnen leggen. We maken gebruik van de mogelijk-

We zijn er in de eerste plaats om mensen met

vend. Dat begint met weten wat onze klanten wensen en nodig hebben

heden die de voortgaande digitalisering biedt en zorgen er ook voor

een laag inkomen een thuis te bieden. De

en met het herkennen van eventuele kwetsbaarheden. We hebben op-

dat we persoonlijk toegankelijk blijven plus zichtbaar en benaderbaar

meeste huurders kunnen zich prima redden.

rechte aandacht als klanten bij ons komen met een vraag of een klacht.

zijn in onze buurten. Klanten kiezen zelf op welke manier ze onze in-

Maar mede door verlaging van de (bijstands)

En we gaan actief op zoek naar hun mening en hun inbreng; partici-

formatie willen ontvangen. Dit leggen we vast in onze werkprocessen.

uitkeringen en de alsmaar flexibeler worden-

patie is voor ons een groot goed. De situatie van de klant is leidend

de arbeidsmarkt zijn er steeds meer mensen

voor ons handelen, niet het systeem of de procedure. We durven van

De taal die we gebruiken is positief en begrijpelijk voor iedereen

die moeite hebben om de eindjes aan elkaar

de gebaande paden af te wijken en bieden maatwerk als dat nodig is.

(B1-niveau). We zijn ons ervan bewust dat het niet vanzelfsprekend

te knopen. Een groeiend aandeel van onze

Training en coaching houdt ons hierin scherp.

is dat iedere klant onze boodschap meteen begrijpt. Daarom maken

klanten kampt met persoonlijke, sociale of

we ook gebruik van alternatieven zoals filmpjes en pictogrammen om

psychische problemen, een taalachterstand,

Onze klanten verrassen en verwonderen

schulden of verslaving. Ook zien we dat huur-

Wij doen wat we beloven en als het even kan wat meer. De wens om de

ders tot op hogere leeftijd zelfstandig blijven

klant te willen verrassen zit in ons DNA. Zorgvuldige communicatie

In partnerschap bereiken we meer

wonen en dat een deel van hen daar zorg of

vormt hierbij de rode draad. We luisteren goed naar onze klanten en

Een deel van onze dienstverlening, bijvoorbeeld de afhandeling van

hulp bij nodig heeft. Al met al wordt onze

vragen door om hun wensen en behoeften te doorgronden. Tijdens de

reparatieverzoeken, doen we samen met partners. Bij de partnerselec-

groep klanten meer divers en voor een deel

afhandeling van een vraag of klacht reageren we snel en houden we

tie en bij het sluiten van de contracten is een belangrijk criterium dat

ook kwetsbaarder.

de klant op de hoogte van de voortgang. En na afloop checken we de

hun werkwijze naadloos aansluit op onze visie op dienstverlening.

klanttevredenheid met een telefoontje of kaartje. Behalve aan huur-

Met vitale coalities vergroten we onze zichtbaarheid in de wijk.

ders vragen we ook aan andere belanghebbenden wat ze van onze

In nauwe samenwerking richten we in de wijk ontmoetingsplekken in

“Zelden heb ik me zo welkom gevoeld. Toen ik

dienstverlening vinden. Vanuit de gedachte dat we samen meer weten

voor huurders, met spreekuren van professionals van verschillende

op kantoor kwam om de sleutel op te halen, toen

en verder komen. Jaarlijks beleggen we een themasessie waarin we

organisaties die in de buurt werkzaam zijn. De klant heeft zo dichtbij

ik in de wijk samen met Anneloes alles doornam

excellente dienstverleners uitnodigen of bezoeken. We passen onze

huis en op één plek toegang tot alle informatie die hij nodig heeft.

over het huis, de wijk en de verhuizing. Er komt

dienstverlening aan op de inzichten die dit oplevert.

En als professionals kunnen we gebruikmaken van elkaars kennis en

Uit onze droom

zoveel op je af! Ik merk dat Woonkracht10

informatie op een begrijpelijk wijze met onze huurders te delen.

ervaring.

dat gewoon begrijpt en voor mij klaarstaat in deze leuke maar ook spannende tijd.”

Onze droom voor 2026 Klanten voelen het: Woonkracht10 heeft hart voor de klant

Dichtbij

Woonkracht10 is een klantgedreven organisatie. Wij maken het verschil, juist voor mensen die minder zelfredzaam zijn. Wat daarbij opvalt is onze persoonlijke benadering en dat

Aandacht

we net dat stapje extra zetten, zodat onze klanten voelen dat wij hart voor hen hebben. Dat ze hartelijk welkom zijn. In hun huis, hun wijk en bij onze organisatie.

10

Hartelijk 11

12

INTERVIEW MET EEN HUURDER

Onze doelen voor 2026 • De situatie van de klant is leidend voor ons handelen, niet het systeem of de procedure. Daarom: - bieden we maatwerk als dat nodig is; - durven we buiten de lijntjes te kleuren. • We doen voortdurend aan klantonderzoek en zijn flexibel in het aanpassen van onze werkprocessen en dienstverlening op de uitkomsten. • We verrassen en verwonderen onze klanten in onze dienstver-

Nel van Gelder redt zich nog aardig

“Wie niet sterk is, moet slim zijn” Nel van Gelder is bijna 88, en woont al ruim dertig jaar in haar appartement op de Eemstein in Zwijndrecht. “Door mijn tweede man, Jan, ben ik in Zwijndrecht beland. Toen hij hartklachten kreeg en geen trappen meer kon lopen, kozen we voor deze woning met lift. Het was destijds een nieuw appartement, zeven hoog, met een prachtig uitzicht.

lening. Dus: De ‘douchedames’

Maatwerk

Helaas overleed haar man uiteindelijk toch.

De woningen aan de Eemstein en Zonnestein

“Ik ben op mijn 75e nogmaals getrouwd, maar

zijn onlangs grondig gerenoveerd. “Woon-

werd - een paar jaar geleden - opnieuw we-

kracht10 heeft hier veel gedaan. Ik heb nu

Daarom:

duwe. Nu woon ik dus alleen. Ik heb artrose

dubbel glas, het balkon is opgeknapt, er is een

- hebben we een breed scala aan communicatiemiddelen;

en loop met een rollator, maar kan me nog

betere afvoer. Wat ik erg jammer vond, is dat

- zijn we persoonlijk zichtbaar en benaderbaar, ook in onze

best redden. Ik heb hulp in de huishouding,

ze geen toiletbeugel hebben geplaatst. Ik heb

ze komt al 22 jaar bij me en is als familie.

echt ontzettend mijn best gedaan, maar het

Daarnaast komen twee keer per week de

was niet mogelijk zei men omdat dit via de

‘douchedames’, de andere dagen was ik me bij

WMO moet. Raar toch, want ik moest mezelf

- communiceren we op B1-niveau;

de wastafel. De boekhandel levert boeken af,

optrekken aan de wastafel. Uiteindelijk heeft

- maken we gebruik van middelen als infographics en filmpjes.

soms leen ik wat van mijn buurvrouw. Bood-

mijn schoonzoon die beugel geïnstalleerd.”

- hebben we in de Aedes-benchmark op het thema dienstverlening de A-status. • We zijn bereikbaar, zichtbaar en toegankelijk voor klanten.

buurten. • Onze communicatie is positief en helder voor iedereen. Daarom:

schappen? Die doe ik online. Ik kan alles met de iPad. Wie niet sterk is moet slim zijn. En

Genieten van het balkon

ik heb genoeg aanspraak. Ik ben goed met de

Dit laat maar weer eens zien hoe belangrijk

buren en FaceTime elke dag met mijn zoon.

maatwerk is. Nu van oudere en/of kwetsbare

Mijn andere twee kinderen komen vaak langs en

mensen verwacht wordt dat ze langer zelf-

ik heb veel contact met mijn schoonfamilie.”

standig blijven wonen, wil Woonkracht10 meer oog hebben voor de behoeftes van deze

Vrijheid

huurders. Procedures en regels zijn prima,

De vraag is of ze het ook in de (nabije) toe-

maar soms verwacht een huurder meer.

komst kan blijven redden in haar apparte-

Terecht. Daarover gesproken: er is nog iets

“Met mooi weer geniet ik wel enorm van

ment. “Ik heb wel eens geïnformeerd bij het

wat het leven van Nel van Gelder nét een

mijn balkon. Alleen: de drempel naar het

verpleeghuis, of ze voor mij niet ook een

stukje veiliger en aangenamer zou maken.

balkon is erg hoog voor mijn rollator. Ik

plekje hebben. ‘Nee mevrouw, u bent nog veel

“Omdat ik moeilijk loop, komt ik niet veel

hoop dat hier iets aan kan gebeuren.”

te goed’, was het antwoord. Ik vind het niet

meer buiten. Ik moet mezelf soms echt dwin-

heel erg. Een kamer in een verpleeghuis zou

gen om een rondje om de flat te lopen. Maar

misschien wat comfortabeler zijn, maar ik

met mooi weer geniet ik wel enorm van mijn

ben dan wel mijn vrijheid kwijt. Nu kan ik ’s

balkon. Alleen: de drempel naar het balkon is

avonds lekker zappen. Ik neem dan een glaas-

erg hoog voor mijn rollator. Ik hoop dat hier

je wijn zodat ik lekker kan slapen. En ik sta op

iets aan kan gebeuren.” Dat komt goed.

wanneer ik wil. Dat zijn dingen, die lever je in als je naar een verpleeghuis gaat.”

13

14

15

EXPEDITIE VEERKRACHTIGE BUURTEN

VEERKRACHTIGE BUURTEN We zijn verbonden met de buurt en onze partners. We zijn zichtbaar en betrokken. We zetten ons in voor gevarieerde, vitale buurten met de veerkracht om voor iedereen een thuis te bieden. Voor jongeren en ouderen, laag- en hoogopgeleiden, sterke huurders en huurders die kwetsbaar zijn. We realiseren ons dat dit alleen kan als wij én onze partners alert zijn op beheerproblemen en die adequaat oplossen. In een gevarieerde buurt kunnen bewoners elkaar tot steun zijn. Voorwaarde is dan wel dat ze elkaar kennen en begrijpen. Daarom faciliteren we dat bewoners elkaar kunnen ontmoeten.

2 16

17

Verbonden Zichtbaar Betrokken

VEERKRACHTIGE BUURTEN

De opgaven waar we voor staan

Wat radicaal nodig is om die droom waar te maken

Levensloopbestendige buurten met mogelijkheid tot ontmoeting In evenwichtige buurten en gebouwen kunnen bewoners ook zelf veel

Vitaliteit van onze buurten onder druk

Zichtbaar samenwerken aan goed wijkbeheer

doen om van hun buurt een thuis te maken. Door aandacht te besteden

Dubbele vergrijzing. Eenzaamheid. Armoe-

Met goed beheer zorgen we voor veilige, nette buurten; dat is de basis.

aan de woonomgeving en door elkaar de helpende hand toe te steken

de. Intolerantie. Gevoelens van onveiligheid.

We zijn zelf volop aanwezig in onze buurten en doen actief mee in de

waar dat nodig is. Dit is extra belangrijk met de dubbele vergrijzing

Minder sociale samenhang. Het is allemaal

wijkteams. We gaan preventieve coalities aan met gemeenten, politie

omdat het reguliere zorgaanbod niet berekend is op de te verwachten

aan de hand in onze buurten. Door de ver-

en anderen om de openbare veiligheid te vergroten. Klanten mogen

zorgvraag. We krijgen steeds meer ouder wordende zelfstandig wonen-

schuiving naar meer zorg thuis én de bezuini-

van ons verwachten dat we hulp bieden als er een probleem is. Door

de senioren. Een buurt met een mix van sterke en kwetsbare bewoners

gingen in de zorg groeit het aantal bewoners

zelf die hulp te bieden of door een partner in te schakelen.

waar goed nabuurschap vanzelfsprekend is, kan een oplossing zijn.

met problemen. Dat maakt dat ook onze

Uit onze droom

Zo kunnen we aspecten die bij vergrijzing horen, zoals afnemende

buurten als geheel kwetsbaarder (dreigen te)

Bewuste aandacht voor inclusiviteit

mobiliteit, toenemende eenzaamheid en vergeetachtigheid met elkaar

worden. Samen met de bevolkingsopbouw die

In onze buurten bieden we een thuis aan iedereen. Afhankelijk van

oppakken. Voorwaarde voor bewoners om er voor elkaar te kunnen

eenzijdiger wordt, staat de vitaliteit van onze

de draagkracht van de buurt doen we dit ook voor kwetsbare mensen,

zijn, is dat zij elkaar (leren) kennen. Daarom faciliteren we mogelijk-

buurten onder druk. Dit kan negatief uitwer-

mensen die anders zijn. Behalve een warm welkom organiseren we

heden voor ontmoeting tussen buurtbewoners. Dat kan op verschillen-

ken op de leefbaarheid en het woonplezier

samen met gemeenten en zorgorganisaties ook de benodigde bege-

de manieren en is niet alleen aan ons. In elk geval zullen wij bewoners-

van onze huurders.

leiding. Gezamenlijk zetten we ons in voor het woongenot van álle

initiatieven aanmoedigen en actieve bewoners ondersteunen.

bewoners. Zorgen of klachten van buurtbewoners nemen we serieus. In nauwe samenwerking met gemeenten en sociale partners focussen

In partnerschap bereiken we meer

“Als buurt wil ik er voor iedereen zijn, in zijn

we op het vroegtijdig signaleren van problemen. Onze inzet is; meer

Voor de veerkrachtige buurten zoals die ons voor ogen staan, is sa-

brede diversiteit. Voor jong en oud, sterk en

preventief, minder reactief. Ook de aanpak van problemen doen we

menwerking in de vorm van partnerschap een absolute voorwaarde.

kwetsbaar, rijk en arm, en alles wat daar tussen

altijd samen. Met het vizier op wat nodig is en met een lange adem

Onzekerheid over de economische ontwikkeling en mogelijk verdere

zit. Ik wil dat iedereen bij mij een thuis kan

totdat echt resultaat is geboekt. Met systemen en protocollen die zo

bezuinigingen in het sociale domein maken bundeling van expertise

vinden en voelt. Professionals werken daarop

nodig een beetje meebewegen.

én middelen meer noodzakelijk dan ooit. Net als werken met een lange

nauw samen. Als we elkaar goed vinden, ben ik

adem en met een gezamenlijk ontwikkelde en gedeelte visie. Buurten meer in balans

een trotse buurt.”

Onze droom voor 2026

Een veerkrachtige buurt is een buurt met een brede diversiteit aan

Samen kijken en luisteren in de buurt, gezamenlijk de focus hebben op

bewoners. Jong en oud, sterk en kwetsbaar, rijk en arm, hoog en laag

wat het probleem is en wat nodig om dat op te lossen. En vervolgens

opgeleid. In alle gemeenten willen we meer mogelijkheden creëren

samen doorpakken. Over de eigen grenzen kijken maar de verantwoor-

voor jongeren en starters. Door hierover afspraken te maken met ge-

delijkheid laten waar die hoort. Elkaar aanspreken op wat niet goed

meenten, maar ook door de doorstroming op de woningmarkt op gang

gaat. Het elan voelen van samen iets bereiken. Deze vorm van part-

te brengen. We maken maximaal gebruik van de vrije beleidsruimte

nerschap willen we aangaan, niet alleen met professionals, ook met

om ook mensen met een middeninkomen aan een woning te helpen.

actieve bewoners en vrijwilligers.

Veerkrachtige buurten waar onze klant

En bij gebiedsontwikkeling en nieuwbouw zetten we in op een divers

zich thuis voelt

woningaanbod voor verschillende groepen huurders.

We bieden onze klanten een ‘thuis’: een veilige plek in een onrustige wereld. Een thuis voor iedereen, dus ook voor mensen die het moeilijk hebben, die een steuntje in de rug

Verbonden

nodig hebben. Een thuis in een gemengde buurt waar bewoners elkaar kennen en naar elkaar omkijken. Waar buurtbewoners voor elkaar klaar staan en zelf positief bijdragen.

Zichtbaar

Dat lukt, zo nodig met wat hulp en ondersteuning van onze kant. Daarom zijn we zichtbaar en bereikbaar, hebben we oog voor álle buurtbewoners en werken we nauw samen met sociale partners. 18

Betrokken 19

20

INTERVIEW MET EEN HUURDER

Onze doelen voor 2026 • Woonkracht10 is zichtbaar in wijken en buurten. Daarom: - hebben onze gebiedsteams plekken in de wijk waar we (samen) werken en in contact zijn met ons partners; - investeren we in leefbaarheid en zetten we wijkbeheerders in voor schoon, heel en veilig. • In onze buurten is plaats voor iedereen, ook als je kwetsbaar bent. Daarom: - maken we contingent- en begeleidingsafspraken met onze partners om te zorgen voor de goede start; - hebben we mogelijkheden voor dak- en thuislozen (Housing

Jolanda Korbijn wil graag thuis blijven wonen

“Goede buren zijn zó belangrijk” Jolanda Korbijn (50) woont op de Staringlaan in Papendrecht. Om de lift naar haar woning op de derde etage te bereiken, moet ze acht treetjes omhoog. Treetjes die haar soms zwaar vallen. “Ik heb kanker gehad aan een been en het andere been zit vanwege een mislukte knieoperatie in een brace. Op zich wil ik hier best blijven wonen, maar soms denk ik wel: als ik nog zieker word, moet ik naar een ander soort woning.”

“Wat ik verder verwacht van een corporatie? Dat ik snel met ze in contact kan komen als er iets is, dat ze me serieus

First en Skaeve Huse). Rust en veiligheid

zo meent Jolanda. Ontevreden is ze overigens

Wat Jolanda vooral zoekt in een woning, is

niet. “Woonkracht10 heeft een onderzoek

Daarom:

een rustig thuis, een veilige plek. “Ik ben

ingesteld naar de situatie hier en heeft er

- bieden we maatwerk, tonen we lef en hebben we korte lijnen

hier in 1998 komen wonen. Ik had een urgen-

uiteindelijk voor gezorgd dat het weer rustig

tieverklaring en heb het eerste huis geac-

werd. Ze doen hun best. Wat ik verder ver-

cepteerd dat me werd aangeboden. Ik wilde

wacht van een corporatie? Dat ik snel met ze

gewoon zo snel mogelijk weg uit mijn vorige

in contact kan komen als er iets is, dat ze me

Daarom:

woonsituatie. De eerste jaren was het hier pri-

serieus nemen en dat ze kundig zijn. Als be-

- maken we beleid om doorstroming te faciliteren en jongeren

ma. De bewoners kenden elkaar en we deden

wonersadviesgroep hadden we laatst melding

dingen voor elkaar. Maar nu is er heel veel

gemaakt over het slechte schoonmaakwerk.

verloop. Toen ik afgelopen zomer na een op-

We zien nu wel dat het schoonmaakbedrijf

name in het ziekenhuis weer thuiskwam, was

beter zijn best doet.”

• We hebben aandacht voor preventie en vroegsignalering.

met partners. • In onze buurten is een gezonde mix in vastgoed en doelgroepen.

meer kansen te geven op de woningmarkt; - benutten we onze beleidsruimte zodat mensen met wat meer draagkracht de buurt versterken.

nemen en dat ze kundig zijn.”

mijn buurman opeens verhuisd. Het geeft veel • Onze buurten zijn levensloopbestendig, als antwoord op de toe-

onrust. En ik ken niet veel buren meer.”

nemende vergrijzing. Daarom ontwikkelen we:

Lieve buurvrouw Jolanda heeft flink wat beperkingen, maar kan

- buurtontmoetingsplekken;

Beter contact met buren

het allemaal redelijk redden doordat ze ook

- een Senior+ label voor optimale toegankelijkheid en indivi-

Die onrust is voor niemand prettig, maar

veel hulp aan huis krijgt. Ook vindt ze steun

zeker niet voor Jolanda, die een posttrau-

en contacten in haar kerk en Bij Bosshardt.

matische stress-stoornis (PTSS) heeft. “Wat

“Ik wil echt heel graag zelfstandig blijven wo-

ik zou willen, is dat de buurt wat opgeknapt

nen. Ik hoop dat dat lukt. Veel vrienden heb ik

wordt. En dat buren weer gewoon met elkaar

niet, daarom zijn goede buren zo belangrijk.

overweg kunnen, dat de sfeer wat prettiger en

Gelukkig heb ik een lieve buurvrouw, die me

gemoedelijker is. Laatst was er veel gedoe met

heel goed helpt. Ze nodigt me eens per week

mijn onderbuurman, die tot drie keer toe zijn

uit om te komen mee-eten. Zo kijkt ze ook

woning kort en klein sloeg. Hij had psychische

een beetje of ik wel genoeg eet. Dat vind ik

problemen en woont nu elders. Maar als buren

heel bijzonder, dat ze dat doet voor iemand

zijn we een tijd lang heel bang geweest.”

die ze eigenlijk niet kent.”

duele aanpassingen in de woning.

Snel contact en kundigheid Een woningcorporatie kan een belangrijke rol spelen bij het bevorderen van de leefbaarheid,

21

22

23

E XPEDITIE WA ARDE VOL VA STGOED

WA ARDE VOL VA S TGOED Wij richten ons op de toekomst. Onze middelen zetten we doelmatig in. Of het om de inhoud of relatie gaat, we staan open voor vernieuwing. Thuis Geven begint met de woning. De beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van onze woningen zijn bepalend voor hoe huurders het wonen bij ons ervaren. Wij willen zorgen voor voldoende betaalbare woningen van goede kwaliteit, die voldoen aan de wensen en behoeften van ons diverse klantenbestand. En daarmee de basis bieden waarop onze huurders hun leven kunnen opbouwen. Daarom werken we continu aan de

3 24

kwaliteit en duurzaamheid van ons vastgoed; door onderhoud, renovatie en vernieuwing.

25

Toekomstgericht Doelmatig Vernieuwend

WA ARDE VOL VA STGOED

De opgaven waar we voor staan

Wat radicaal nodig is om die droom waar te maken

Noodzaak tot verbeteren, verduurzamen

Uit onze droom

in op het aanpassen van een deel van onze

Verbeteren en verduurzamen

woningvoorraad. Hiervoor hebben we het

gaan hand in hand

Senior+ label ontwikkeld. Een Senior+ woning

We bieden comfortabele, energiezuinige

en verjongen

Portefeuillestrategie met

zorgorganisatie het gaat huren en het daar-

is geschikt voor senioren met een (beperkte)

woningen; in 2026 heeft ons woningbestand

Er is een groot tekort aan woningen, zowel

samenhangende keuzes

mee van betekenis is voor buurtbewoners die

zorgvraag en ligt op een locatie met goede

gemiddeld een energielabel B. Dit betekent

koop als huur. Met als gevolg stijgende prijzen

Op basis van de actuele ontwikkelingen

zich zo beter zelf kunnen redden.

voorzieningen en ontmoetingsmogelijkheden

dat vloeren, spouwmuren en daken voldoende

en oplopende wachttijden. Door de dubbele

hebben we in 2020 onze portefeuillestrategie

in de nabijheid. Senioren kunnen hiermee zo

zijn geïsoleerd, ramen zijn voorzien van HR++

vergrijzing en het toenemend aantal éénper-

herijkt. Daarin is vastgelegd wat de doelen

Focus op de drie kerngemeenten

lang en prettig mogelijk zelfstandig wonen.

glas en dat een bijpassend ventilatiesysteem

soonshuishoudens veranderen woonwensen

zijn voor onze woningvoorraad, evenals

Op basis van de portefeuillestrategie kiezen

en -behoeften. Wij hebben relatief veel oude,

de strategie om die doelen te bereiken. De

we ervoor om ons te focussen op de drie kern-

Ook domotica biedt kansen voor senioren om

onze woningen houden we uiteraard rekening

minder goed geïsoleerde woningen. De over-

zes hoofdthema’s zijn: verjonging van ons

gemeenten Alblasserdam, Papendrecht en

op een goede manier en langer zelfstandig te

met een gasloze toekomst. Samen met part-

heid stelt nieuwe eisen aan de veiligheid en

woningbezit, invulling geven aan de energie-

Zwijndrecht. Onze woningen in Hendrik-

blijven wonen. We gaan op zoek naar succes-

ners zoeken we naar een duurzaam alterna-

kwaliteit van onze woningen. En in het breed

transitie, inspelen op de dubbele vergrijzing

Ido-Ambacht dragen we over aan corpora-

volle voorbeelden en mogelijkheden om hier-

tief met de laagste maatschappelijke kosten.

gedragen Klimaatakkoord is afgesproken dat

en het toenemende aantal kwetsbare huur-

ties die daar werkzaam zijn. Deze keuze is

mee te experimenteren.

Op dit moment lijkt in de Drechtsteden een

in 2050 alle woningen gasloos moeten zijn en

ders, een groter woningaanbod voor jonge-

niet alleen financieel ingegeven. Ook het

de gebouwde omgeving CO2-neutraal. Er is

ren en starters en meer woningen met een

feit dat we met relatief weinig woningen in

We verbeteren de kwaliteit van

ten dat we in 2050 het grootste deel van onze

kortom een grote noodzaak om ons vastgoed

middenhuur. Met fysieke ingrepen dragen we

Hendrik-Ido-Ambacht minder betekenisvol

ons woningbestand

woningen op een dergelijk systeem hebben

te verbeteren, te verduurzamen en te verjon-

bij aan gevarieerde en daarmee veerkrachtige

kunnen zijn, speelde een rol.

We investeren in de veiligheid en kwaliteit

aangesloten. Met onze investeringen om

gen.

buurten. Door alles in samenhang te bekijken,

van vooral de oudere woningen die we in bezit

woningen beter te isoleren en daarmee het

Beschikbaarheid: zorgen dat de sociale

hebben. Behalve dat we inzetten op asbest-

energieverbruik te beperken, dragen we ook

woningvoorraad meegroeit

sanering, brandveiligheid, legionellapreventie

bij aan een verlaging van de woonlasten voor

komen we tot afgewogen keuzes.

is geïnstalleerd. Bij het verduurzamen van

warmtenet het meest kansrijk; we verwach-

“Ik zie 139 nieuwe woningen staan in een

Financieel rendement en

Samen met de andere corporaties zorgen we

en de sanering van verbrandingstoestellen

onze huurders. En daarmee aan de betaal-

mooie mix van appartementen met een zorg-

maatschappelijke waarde

dat 30% van de woningvoorraad in de Drecht-

voeren we ook een verbeterslag uit in keu-

baarheid van het wonen.

component met daarin domotica-oplossingen,

Behalve naar financieel rendement kijken wij

steden een sociale huurprijs heeft en houdt,

kens, badkamers en toiletten. Verder zorgen

nieuwe eengezinswoningen maar ook een aantal

nadrukkelijk ook naar de maatschappelijke

ook als de totale voorraad groeit. We willen

we met renovatie en sloop/nieuwbouw voor

Duurzaamheid gaat verder

starters- en jongerenwoningen. Als ik dit over-

waarde van ons vastgoed. Een (nieuwbouw)

voorkomen dat de wachttijden verder oplopen.

verbetering en verjonging van ons woning-

Als het over duurzaamheid gaat, kijken we

zie bedenk ik me dat mijn wijk Kraaihoek

project kan financieel gezien niet of beperkt

Daarom bouwen we per saldo evenveel sociale

bestand.

ook verder. Bijvoorbeeld naar klimaatadap-

altijd al een populaire wijk was voor een

rendabel zijn, maar toch waardevol om te

huurwoningen terug als we woningen slopen

tatie. Hoe kunnen we met ons vastgoed en

heleboel bewoners. Dat is nu nog meer het

realiseren. Bijvoorbeeld omdat we er mensen

en zijn we bereid om extra sociale huurwo-

de inrichting daar omheen bijdragen aan het

geval. Iedereen wil hier wel wonen.”

mee helpen die heel kwetsbaar zijn. Of omdat

ningen te bouwen op nieuwe locaties in onze

verminderen van wateroverlast en hitte-

de hele buurt met een nieuwe uitstraling een

regio. Hiermee dragen we bij aan gevarieerde

stress? Of naar circulariteit: het zorgvuldig

positieve boost krijgt. Het kan ook dat een

nieuwe woongebieden.

omgaan met en hergebruiken van grondstoffen. Op deze terreinen ontwikkelen we beleid

Onze droom voor 2026 Waardevol vastgoed We hebben voldoende woningen voor de diverse groepen die we willen huisvesten.

Woningen voor kwetsbare groepen

Toekomstgericht

Onze woningen zijn betaalbaar en van goede kwaliteit. Driekwart van onze woningen heeft

en voeren we experimenten uit.

In samenwerking met gemeenten en (zorg) partners bieden we nieuwe mogelijkheden

In partnerschap meer mogelijk maken

van wonen en zorg. Dat kan in de vorm van

De ambities die we voor ons vastgoed hebben,

individuele woningen zijn, als geclusterde

bereiken we alleen in nauw overleg met huur-

eenheid of als maatschappelijk vastgoed.

ders en huurdersvertegenwoordigingen en in partnerschap met gemeenten, zorgaanbieders

Doelmatig

Inspelen op de dubbele vergrijzing

en partijen als onderhouds- en installatie-

Speciale aandacht gaat uit naar de gevolgen

bedrijven en warmte- en energiebedrijven.

en voldoet het aan de wensen en behoeften

van de dubbele vergrijzing: ouderen die tot

Ons integrale onderhouds- en verbeterpro-

van de huurders. En overall genomen is er een

op steeds hogere leeftijd zelfstandig blijven

gramma voeren we uit in ketensamenwerking

wonen. Om dit in goede banen te leiden,

met onderhoudsbedrijven. Met inbreng van

zetten we behalve op samenwerking met ge-

hun expertise presteren we beter en sneller.

een groen energielabel (B of hoger), 18% is gasloos. Daarbij is ons vastgoed gevarieerd

goede balans tussen het financiële en maatschappelijke rendement van onze woningvoorraad. 26

Vernieuwend

meenten en zorg- en welzijnsorganisaties ook 27

28

INTERVIEW MET EEN HUURDER

Onze doelen voor 2026 • Woonkracht10 biedt een thuis voor iedereen, dit draagt ook bij aan vitale buurten. Daarom: - is het Senior+ label ingevoerd, hierdoor kunnen senioren zo lang en prettig mogelijk zelfstandig wonen; - vergroten we het woningaanbod voor jongeren en starters en stellen we meer woningen beschikbaar voor de middenhuur; - hebben we twee projecten voor beschermd wonen gerealiseerd. • We werken continu aan verbetering en vernieuwing van ons vastgoed. Daarom: - renoveren we onze woningen en zijn 400 woningen gesloopt en nieuw gebouwd.

Nika de Pee woont in een sloopwoning

“Het woningaanbod is nu te klein” Nika de Pee (27) is leerkracht voor kinderen met psychische stoornissen en gedragsproblemen. Sinds anderhalf jaar woont ze ‘anti-kraak’ in een woning aan de Dr. Boutensstraat in Zwijndrecht. “De woningen in deze straat gaan gesloopt worden. Ze maken ruimte voor nieuwe woningen en een doorgaande weg. Voorlopig zit ik hier prima. Mijn huis is best groot en de tuin ook.”

• De ervaren woonkwaliteit is goed. Daarom: ‘Een koopwoning lukt gewoon niet’

Woningnood

Waarom koos Nika voor deze optie? “Hier-

Als die brief op de mat valt en Nika moet haar

voor woonde ik in een heel klein flatje in Dor-

sloopwoning verlaten, wat is dan haar droom?

leveren daarmee een bijdrage aan verlaging van de woonlasten.

drecht. Nadat ik mijn studie had afgerond en

“Ik vraag niet veel, alleen een beetje ruimte

Daarom:

ging werken, wilde ik meer ruimte. Ik was uit

en een buurt waar de sfeer goed is. Waar ik ’s

- isoleren we onze woningen en zorgen daarmee dat ons

het flatje gegroeid en zocht echt een huis-

avonds laat over straat kan. Toch zal het nog

woningbestand gemiddeld een energielabel B heeft;

je. Op zich was ik ook wel geïnteresseerd in

lastig zijn om iets geschikts te vinden. Omdat

een koophuis, ik was zelfs al bezig met een

ik vooraf wist dat ik in een sloopwoning ging

hypotheek. Nou heb ik over mijn salaris niets

wonen, krijg ik geen voorrang als ik hier weg

• We zijn op de hoogte van de ontwikkelen op het gebied van

te klagen, maar met de huidige woningprijzen

moet. En er zijn niet veel woningen, zeker

domotica, klimaatadaptatie en circulariteit. Daarmee:

gaat een koopwoning gewoon niet lukken.”

niet voor mensen van mijn leeftijd. Ik ben te

- is de ervaren woonkwaliteit door huurders minimaal een 7.0. • We investeren in de verduurzaming van onze woningen en

- zijn 1.900 woningen gasloos gemaakt.

- worden zinvolle toepassingen integraal meegewogen in ons uitvoeringsprogramma.

oud voor een jongerenwoning en een eengeGezelligheid maak je zelf

zinswoning is te groot voor mij. Het woning-

Nika hoorde via via over de mogelijkheid om

aanbod is gewoon veel te klein, zeker voor

tijdelijk in een sloopwoning te wonen. “En

eenpersoonshuishoudens. En ik heb geen zin

ik bleek in aanmerking te komen. Wanneer

om weer in een klein flatje twee hoog achter

ik hier precies uit moet, is nog niet duidelijk,

te gaan wonen.”

maar Woonkracht10 heeft beloofd dat ze me een half jaar van te voren informeren als het

Mooie oplossing

“Over het huis zelf ben ik tevreden.

zover is. Dat is prima. Over het huis zelf ben

Het is dus geen verrassing wat Nika ziet als

Als de basics maar goed zijn, dan hoor

ik tevreden. Als de basics maar goed zijn, dan

belangrijkste taak van een woningcorporatie:

je mij niet klagen. Verder moet je het zelf

hoor je mij niet klagen. Verder moet je het zelf

zorgen voor voldoende goede huurwoningen.

gezellig maken.”

gezellig maken.” Over de buurt is ze minder

“Ik snap dat daar geld voor nodig is. En als dat

te spreken. “Het is niet al te best hier. Er zijn

er niet is… Ik vind het daarom een goed idee

inbraken, schietpartijen en steekincidenten

om huurders de mogelijkheid te bieden om in

geweest. Dat dit nu allemaal anti-kraak wo-

dit soort sloopwoningen te verblijven. Maar

ningen zijn, maakt het er niet beter op denk

ja, het is slechts een tijdelijke oplossing.”

ik. Bang? Ik denk altijd maar: ze hebben geen enkele reden om mij iets aan te doen.”

29

30

31

EXPEDITIE DUURZAME BEDRIJFSVOERING

DUURZAME BEDRIJFSVOERING We zijn deskundig en zorgen voor tijdige financiële sturing, informatie, verantwoording en stromende processen. Met een positief kritische instelling houden we elkaar scherp en zijn we transparant over keuzes. Door onze grote ambities op alle terreinen kan onze financiële continuïteit op lange termijn onder druk komen te staan. Met een voorspelbare en tijdige bijsturing op de opgaven die we zien en de middelen die we kunnen inzetten, zorgen we dat we als bedrijf financieel gezond blijven. Daarom is het meer dan ooit belangrijk dat we goede keuzes en afwegingen maken. Hierbij laten we ons leiden door wat klanten en lokale belanghebbenden van ons verwachten. We kijken ook naar de

4 32

effectiviteit en efficiëntie van onze eigen datagedreven organisatie. Waar mogelijk zijn onze werkprocessen gestandaardiseerd, gedigitaliseerd en voorspelbaar. Als de situatie erom vraagt passen we maatwerk toe.

33

Transparant Positief kritisch Deskundig

DUURZAME BEDRIJFSVOERING

De opgaven waar we voor staan

Wat radicaal nodig is om die droom waar te maken

We werken effectief en (kosten)efficiënt We zijn met elkaar budget- en kostenbewust. Waar mogelijk besparen

Onze ambities zijn groot terwijl onze finan-

Duurzaam bedrijfsmodel met vliegplan

we op onze werkorganisatie door effectief en efficiënt te werken. Niet

ciële armslag beperkt is. Kosten, belastingen

Wat voor de hele sector opgaat, geldt ook voor ons: de opgaven en

als doel op zich, maar om ervoor te zorgen dat we onze euro’s maxi-

en heffingen stijgen terwijl aan de inkomsten-

middelen zijn niet in balans. In antwoord hierop hebben we in 2021

maal kunnen besteden aan wat de maatschappij van ons vraagt. In de

kant weinig groeimogelijkheden zijn. Sterker

samen met de belangrijkste belanghebbenden een vliegplan opgesteld.

Aedes-benchmark hebben we minimaal de B-status als het gaat om de

nog, door nieuwe wetgeving is in 2021 de

Gezamenlijk hebben we vastgesteld waar we van ‘zijn’ en in hoeverre

bedrijfslasten.

huur voor ongeveer 800 huurders verlaagd

we bereid zijn (financiële) risico’s te nemen. Het uitgangspunt is dat

en zijn overall genomen de huren niet geïn-

we volkshuisvestelijk maximaal willen presteren maar wel met behoud

We sturen op basis van data

dexeerd. Het is zaak een goede balans te vin-

van onze financiële continuïteit. Hiervoor hebben we onze interne

Dankzij de verdere automatisering en digitalisering hebben we meer

den tussen onze maatschappelijke opdracht

ratio’s aangepast. In de komende vijf jaar teren we in op ons eigen

data tot onze beschikking. Deze gegevens zetten we optimaal in voor

en onze financiële middelen. Zodat we ook

vermogen maar we blijven binnen de sectorratio’s. Met het vliegplan

ons beleid en onze beslissingen. We kunnen data gebruiken om toe-

voor toekomstige generaties in de Drechtste-

houden we heel precies in het oog of we realiseren wat we ons hebben

komstige ontwikkelingen te voorspellen en daarop te acteren. Of het

den van betekenis en van waarde kunnen zijn.

voorgenomen en of er financieel goed of slecht weer op komst is. Zo

nu gaat om het toekomstig onderhoud van onze woningen, ontwikke-

kunnen we tijdig bijsturen, bijvoorbeeld als de rente stijgt of de inves-

lingen op de woningmarkt of het voorkomen van huurachterstanden.

teringsvraag toeneemt. We kijken steeds vijf jaar vooruit. Zo hebben

Datagedreven werken verbetert de kwaliteit van onze beslissingen op

“Onze ondersteunende afdelingen vervlechten

we voldoende tijd om de ontwikkelingen en keuzes af te stemmen,

alle terreinen en op ieder niveau.

we met elkaar om meer te bereiken! Mens,

zowel intern als extern. Samen houden we koers. Dat maakt ons voor-

proces en systeem zijn goed op elkaar inge-

spelbaar en betrouwbaar.

Uit onze droom

In partnerschap bereiken we meer

speeld. Processen stromen en we zijn wend-

Voor informatisering en automatisering, datasturing en standaardi-

baar bij een tegenvaller in onze opbrengsten of

Sprankelend verbeteren als tweede natuur

satie werken we intensief samen met andere corporaties. We nemen

bij nieuwe wetgeving. We blijven SAMEN in

Altijd kijken waar we het zelf beter kunnen doen, wat slimmer en

deel aan A+, een samenwerkingsverband van acht corporaties die met

regie, welk weer er ook op ons afkomt.”

efficiënter kan. Dat is voor ons een tweede natuur. De (klant)processen

hetzelfde primaire systeem werken, om over te stappen naar de cloud-

zijn zoveel mogelijk gestandaardiseerd, gedigitaliseerd en geautoma-

variant van dat systeem. Samen hebben we een sterkere onderhan-

tiseerd. Zodoende kunnen we onze tijd en aandacht optimaal besteden

delingspositie en kunnen we gebruik maken van elkaars kennis en

aan klanten die daar behoefte aan hebben. De klant kan zoveel mo-

ervaring.

gelijk zaken zelf regelen en op het moment dat het hem uitkomt. Met

Onze droom voor 2026

externe samenwerking en door interne vervlechting van onze ondersteunende afdelingen bereiken we meer. De informatie waarop we ons in ons werk baseren is betrouwbaar, volledig en centraal en digitaal

Toekomstbestendige en wendbare

beschikbaar. We zijn ‘in control’ en zodoende wendbaar, bijvoorbeeld

bedrijfsvoering

bij een tegenvaller in de opbrengsten of bij nieuwe wetgeving.

We willen als organisatie het verschil blijven maken. Vandaag, morgen én overmorgen. Het in 2021 ontwikkelde vliegplan werkt en maakt ons voorspelbaar en betrouwbaar. We sturen continu bij in nauw overleg met onze partners en belanghebbenden. De buitenwereld is

Transparant

leidend in wat wij doen. We zijn ‘in control’ en werken efficiënt en resultaatgericht. De ondersteunende afdelingen zijn vervlochten tot een sterk geheel. Mensen, processen, data

Positief kritisch

en systemen zijn goed op elkaar ingespeeld. We zijn kortom een datagedreven organisatie met een toekomstbestendige en wendbare bedrijfsvoering.

34

Deskundig 35

36

INTERVIEW MET EEN HUURDER

Onze doelen voor 2026 • We zijn voorspelbaar, transparant en betrouwbaar. Daarom: - hebben we het vliegplan waarmee we, samen met onze stakeholders, continu koers houden op onze volkshuisvestelijke prioriteiten, met behoud van financiële continuïteit. • Sprankelend verbeteren zit in ons DNA. Dit ondersteunen we optimaal door: - solide en gedigitaliseerde (klant)processen; - proactieve en voorspelbare managementinformatie. • We helpen de klant in één keer goed en bieden medewerkers

Johan Dekker verhuist binnen ‘zijn’ buurt

“Een comfortabel huis, dat is het belangrijkste” Al 32 jaar woont elektrotechnicus Johan Dekker (58) in zijn eengezinswoning aan de Javalaan in Zwijndrecht. Zijn kinderen werden er groot, de contacten met de buren zijn uitstekend. Toch verhuizen Johan en zijn vrouw komend voorjaar.

de ruimte voor echte aandacht die er voor de klant toe doet.

‘Een beetje op elkaar letten’

Comfort

Daarom:

“De Indische Buurt gaat op de schop. Ons huis

Wat verwacht Johan van een woningcorpora-

- standaardiseren en automatiseren we de klantreis waar dat

wordt gesloopt. Wij hadden de keuze: tijdelijk

tie? “Dat ze voldoende betaalbare woningen

in een andere woning en dan terugkeren naar

leveren. Comfortábele woningen. Ik weet dat

de nieuwbouw op ons oude stekje, of verhui-

Woonkracht10 nu druk bezig is om wonin-

zen naar de woningen die nu, iets verderop,

gen te verduurzamen, maar wij hebben echt

te reageren op onze omgeving (overheid of klantsituatie) en

worden gebouwd aan de Sumatralaan. De

lang in een oncomfortabele woning gewoond.

daadkrachtig en voorspelbaar op onze resultaten.

keuze was snel gemaakt. Bij de Sumatralaan

Ons energielabel is G. Dat betekent met de

weten we precies wat voor woning we krijgen,

huidige energieprijzen echt dat je leegloopt

van de ‘nieuwe Javalaan’ (die verwarrend

op de energierekening.” Ook communicatie

genoeg ook Sumatralaan gaat heten maar een

vindt hij een belangrijk punt. “In het verleden

oneven nummering krijgt) bestaan slechts

ging dat niet goed bij Woonkracht10. Als je

tekeningen. Wij kozen voor zekerheid. Veel

een vraag had of een probleem, dan werd er

van onze buren verhuizen met ons mee. Dat

gewoon niet of veel te langzaam gereageerd.

telt ook. De verstandhouding met de buren is

En het probleem werd niet goed opgelost.

prima, dat zorgt voor een prettige sfeer. Dat

Ik moet zeggen: de laatste jaren is dit echt

vind ik het belangrijkste van een wijk: dat

verbeterd.”

kan. • We zijn volledig ‘in control’. Daardoor zijn we wendbaar om tijdig

• We werken effectief en (kosten)efficiënt. Daarom: - scoren we in de Aedes-benchmark op bedrijfslasten minimaal de B-status.

er sociale cohesie is. Hier letten de mensen een beetje op elkaar, ze corrigeren en helpen

Spannend

elkaar waar nodig.”

Johan en zijn vrouw zijn klaar voor hun nieuwe woning. Best spannend. “We hebben nooit

37

Spreekbuis

overburen gehad, bij ons nieuwe huis krijgen

Johan is een zeer betrokken huurder, die zo-

we die wel. We weten natuurlijk niet wat er

wel zitting heeft in de bewonersadviesgroep

naast onze huidige buren verder voor soort

(BAG) van de Indische Buurt als de Com-

mensen komen wonen.”

biRaad. “Sinds 2017 zit ik in de BAG. Ik wilde

Het huis zelf, dat komt wel goed. “Qua com-

graag meepraten over de plannen voor de

fort kunnen we er enkel op vooruit gaan. En

“Dat vind ik het belangrijkste van een

Indische Buurt, als spreekbuis voor de andere

verder kan ik het huis zelf aanpassen naar

wijk: dat er sociale cohesie is. Hier letten

huurders. Vervolgens werd ik ook benaderd

onze wensen. Ik vind het fijn dat je als huur-

de mensen een beetje op elkaar, ze corri-

door de CombiRaad, daar waren twee vacatu-

der die ruimte krijgt. In onze huidige woning

geren en helpen elkaar waar nodig.”

res. Er gaat aardig wat tijd in zitten, maar ik

heb ik bijna alles zelf vertimmerd. In het

vind het belangrijk dat de stem van de huur-

nieuwe huis ga ik een keuken bouwen. Een

der goed wordt gehoord.”

gezellig huis maken we zelf.”

38

39

E X PEDITIE W ENDBA RE ORGA NIS ATIE

WENDBARE ORGA NI S AT IE Iedere medewerker heeft zelf regie over het werk zodat we allemaal van betekenis kunnen zijn. Samen zijn we een vitale organisatie. Zo kunnen we flexibel omgaan met de complexe opgaven in de samenleving. De complexe uitdagingen, het werken in partnerschap en de verscheidenheid in werkprocessen. Dit alles vraagt om een wendbare organisatie en dito medewerkers. We geven onze medewerkers de mogelijkheden om flexibel op te treden. Ze voelen zich gesteund om hun werk naar eigen inzicht in te vullen. Met vertrouwen, het juiste mandaat en de nood-

5 40

zakelijke kaders en middelen. Zo bereiken we de betrokkenheid en bevlogenheid die nodig is om de hoge lat te bereiken die we onszelf opleggen.

41

Vitaal Zelfregie Flexibel

W ENDBA RE ORGA NIS ATIE

De opgaven waar we voor staan

Wat radicaal nodig is om die droom waar te maken

Medewerkers zijn vitaal en ‘fit for the job’ We willen dat iedereen kan doen waar hij of zij goed in is en passie

Onze opgaven en ambities vragen veel van medewerkers

We werken proces- en projectgericht in wisselende teams

voor heeft. We hebben het talent en de competenties van onze mede-

We werken in een omgeving met complexe opgaven en hebben

In ons denken, werken en sturen zijn we proces- en projectgericht.

werkers in beeld. We zetten die gericht in, in de eigen functie of rol,

grote ambities. Met hart voor de klant zetten we ons in voor veer-

We werken in wisselende teams en zelf organiserend waar dat kan.

maar ook organisatiebreed. We geven tijd, ruimte en mogelijkheden

krachtige buurten met voldoende betaalbare, duurzame en kwali-

We kijken over de grenzen van de eigen afdeling én de eigen organisa-

om verder te groeien. Eigen regie en eigen keuzes staan daarin cen-

tatief goede woningen. Ambities die we niet in ons eentje kunnen

tie heen. De opgaven in de buitenwereld zijn leidend voor ons hande-

traal. Andersom verwachten we dat iedereen zich blijft ontwikkelen.

waarmaken; we gaan partnerschap aan met uiteenlopende partijen

len. Het vraagstuk bepaalt met wie we samenwerken, zowel intern als

We kijken vooruit en zorgen dat we klaar zijn voor de toekomst. Daar

en organisaties. Veranderingen volgen elkaar steeds sneller op,

extern. Het gaat erom dat we tot een goede oplossing komen. Vaak kan

hoort ook bij dat we vitaal zijn en blijven. Dat is net zo goed een geza-

technologie, automatisering en digitalisering bieden kansen die we

dat met gestandaardiseerde processen, waar nodig passen we maat-

menlijke verantwoordelijkheid.

willen benutten. Dit alles vraagt veel van ons. Niet alleen van onze

werk toe. In partnerschap bereiken we meer

expertise, ook als het gaat om onze inzet, werkwijze en hoe we met Leiderschap is dienend aan de medewerkers

In partnerschap geven we invulling aan het werkgeverschap zoals

Leidinggevenden bieden medewerkers de ruimte om individueel en als

dat ons voor ogen staat. Met hulp van detacherings- en werving- en

team zo zelfstandig mogelijk samen te werken. We sturen aan op basis

selectiebureaus zorgen we voor een optimale personele bezetting,

“Als medewerker van Woonkracht10 geef ik

van vertrouwen. We kennen ‘onze’ medewerkers, weten wat zij nodig

zowel kwantitatief als kwalitatief. Met de arbodienst werken we aan

Samen Thuis! Mijn werktijden zijn flexibel,

hebben en bieden daarin de helpende hand. Verantwoordelijkheid ligt

de vitaliteit van onze medewerkers. En via het samenwerkingsverband

ik werk wanneer de klant of mijn netwerk

laag in de organisatie, besluiten worden snel genomen. Aansturing

CorpoConnect Zuid Holland Zuid kunnen medewerkers meedoen aan

mij nodig heeft. Ik ben vrij om te ‘spelen’ met

gebeurt op basis van de geleverde prestaties.

activiteiten en workshops, gericht op duurzame inzetbaarheid en

Uit onze droom

elkaar communiceren en kunnen samenwerken.

mijn werktijden. Ik schakel met mijn collega’s

mobiliteit.

en netwerkpartners zodat we samen tijdig

We werken plaatsonafhankelijk, dichtbij onze klanten en

dat kunnen doen voor de klant wat nodig is.

onze partners

Eigen initiatief wordt enorm gewaardeerd. Hoe

We hebben de benodigde middelen om op afstand prettig, effectief en

tof is dat! Woonkracht10 zet me in op mijn

ergonomisch verantwoord (samen) te werken. Of dat nu thuis is of op

kracht.”

locatie in onze buurten. Informatie is centraal en digitaal beschikbaar, waar we ook zijn. Ons ‘groene’ kantoor is een inspirerende werkomgeving, ingericht op samenwerking en ontmoeting. Met elkaar en met

Onze droom voor 2026

klanten en partners.

Inspirerende werkgever die zijn medewerkers echt ziet en waardeert We zijn een werkgever die werknemers inspireert en uitdaagt om het beste uit zichzelf te halen. Een organisatie waar medewerkers zich gezien en gewaardeerd voelen, met grote aantrekkingskracht op nieuw talent. We benutten de kwaliteiten van onze medewerkers en bieden hun alle mogelijkheden om zichzelf te ontwikkelen; vakinhoudelijk én persoonlijk. Een ieder is autonoom, vakvolwassen en gericht op samenwerken. We weten wat in onze werk-

Vitaal

omgeving speelt, zijn betrokken en doen wat nodig is. Flexibel, plaatsonafhankelijk, meer denkend en handelend vanuit rollen dan vanuit taken. Als organisatie bieden we de benodigde faciliteiten en geven we richting, ruimte en vertrouwen.

Zelfregie Flexibel

42

43

44

INTERVIEW MET HUURDERSSTICHTING COMBIRA AD

Begrippenlijst

Onze doelen voor 2026 • We zijn verantwoordelijk voor ons werk en worden daarbij gecoacht door onze leidinggevenden. Daarom: - hebben we een programma ontwikkeld en ingevoerd dat gericht is op leiderschap, eigenaarschap en samenwerking. • Medewerkers en leidinggevenden voeren ‘het goede gesprek’ over het behalen van organisatie- en persoonlijke (ontwikkel)doelen, waarbij de medewerker de lead heeft en centraal staat. Daarom: - hebben we een HR-cyclus die ontwikkeling, eigenaarschap en zelfregie ondersteunt.

Leo Hartkoren (voorzitter) en Theo Wolters (penningmeester) over het ondernemingsplan

“De wereld verandert en wij moeten meeveranderen”

‘Hoe radicaal kun je zijn? De ambitie van het ondernemingsplan is groot. Roepen is één ding maar het handen en voeten geven is nog iets heel anders’, aldus Leo Hartkoren.’

Aedes

Radicaal

De branchevereniging van

Vernieuwende en grondige aan-

woningcorporaties in Nederland.

pak met groot effect.

Aedes-benchmark

Ratio

De Aedes-benchmark maakt

Kengetallen.

prestaties en bedrijfsvoering van corporaties inzichtelijk, zodat

Senior+ woning

corporaties van elkaar kunnen

Woning die geschikt is voor

leren.

senioren met een (beperkte) zorg-

Theo vervolgt: ‘Het is een ambitieus plan.

kwam ook de vraag naar voren of het huidige

En klantgerichtheid en leefbaarheid juichen

puntensysteem nog wel van deze tijd is.’

B1-niveau

en ontmoetingsmogelijkheden in

viteiten. Daarom:

we als Combiraad van harte toe. Dit kan

‘Op het gebied van onderhoud is Woon-

Een tekst op B1-niveau betekent

de directe omgeving.

- hebben we een goede werkomgeving (thuis of op kantoor) die

Woonkracht10 niet alleen, daar speelt ook de

kracht10 bezig met een inhaalslag. Er wordt

dat de tekst makkelijk te begrij-

aansluit op onze opgaven en hoe wij willen (samen)werken.

gemeente een belangrijke rol. Woonkracht10

veel geïnvesteerd om de oudere woningen

pen is voor (bijna) iedereen.

zet zich in voor tevreden klanten en wil na

weer op peil te brengen en naar energielabel

een poosje bij nieuwe huurders vragen hoe

B te krijgen. Tegelijk moet ook het reguliere

Circulair

ningen die verricht worden rond

tie. Daarom:

het gaat. Dat vraagt wel om meer ‘blauw’ op

onderhoud doorgaan.’

Volledig opgebouwd uit her-

werk, participatie en zelfred-

- nemen we elke twee jaar onze strategische personeelsplanning

straat en kost ook geld.

Leo stelt: ‘De CombiRaad zet zich in voor de

gebruikte materialen.

zaamheid, zorg en jeugd.

Leo bevestigt dit. ‘Het vraagt niet alleen wat

belangen van de huurder maar kijkt ook wat

van de top van de organisatie met het bestuur

goed is voor Woonkracht10. Bij de uitvoe-

Contingent

Verhuurdersheffing

en managementteam, maar van boven naar

ring van het ondernemingsplan zullen we dit

Aantal woningen dat Drecht-

Heffing die de rijksoverheid han-

beneden en andersom. De mensen moeten

evenwicht steeds goed bewaken. Theo beves-

steden-breed is afgesproken voor

teert over de waarde van sociale

het samen inhoud blijven geven. Dat wordt

tigt dit en voeg hier aan toe: ‘Als CombiRaad

rechtstreekse bemiddeling aan

huurwoningen.

de grootste opgave voor de komende jaren.

maken we ons sterk voor de huurder, maar

bijzondere doelgroep.

Iedereen heeft meegedacht bij het maken van

we zijn geen klachtenbureau. Wij willen ons

het plan maar de werkvloer moet het gaan

inzetten door mee te denken en advies te ge-

Domotica

doen. Goede mensen vasthouden en blijven

ven via bijvoorbeeld de BAG (bewonersadvies

Alle technieken in een gebouw

binden aan Woonkracht10 is de komende

groep).’

om bepaalde taken te automati-

jaren nog belangrijker. Vanuit geborgenheid

‘Het Ondernemingsplan is een levend plan en

seren.

oog hebben voor de omgeving. Het is cliché

zal in de loop van de tijd ook bijgesteld wor-

maar de wereld verandert en wij moeten mee

den aan de hand van de omstandigheden.

Energietransitie

veranderen.’

Het is een goede leidraad.’

De overgang naar duurzame en

• Medewerkers werken flexibel, op de locatie die past bij hun acti-

• De personeelsplanning sluit aan op de opgaven van de organisa-

(kwalitatief en kwantitatief) onder de loep; - sturen we bij waar we tekort komen en ondernemen hierop gerichte acties. • Medewerkers zijn duurzaam inzetbaar en vitaal. Daarom: - bieden we hen ontwikkelmogelijkheden op maat in de vorm van opleidingen, trainingen en coaching; - stimuleren we deelname aan acties vanuit CorpoConnect Zuid Holland Zuid; - besteden we veel aandacht aan vitaliteit.

‘Wonen is een lastig onderwerp op dit mo-

vraag met goede voorzieningen

Verzameling van alle inspan-

CO2-neutrale energiebronnen.

ment,’ vertelt Theo. ‘De markt zit op slot en huurders zitten ‘vast’. Ouderen blijven in een

Klimaatadaptatie

eengezinswoning wonen, waar ze mogelijk

Proces waardoor we de kwets-

naar een appartement zouden kunnen. Zo

baarheid voor klimaatverandering

wordt het voor jonge gezinnen steeds moei-

verminderen.

lijker. Op dit moment is de gemiddelde leeftijd van de huurder 62 jaar en die vergrijzing zal

Inclusiviteit

alleen nog maar verder toenemen. Voor jon-

Voor iedereen.

geren is het heel moeilijk om aan een woning te komen. Uit een klantenpanel met jongeren

45

46

Sociaal domein

47

48

www.woonkracht10.nl